الأستشارات القانونيه نقدمها مجانا لجمهور الزائرين في قسم الاستشارات ونرد عليها في الحال من نخبه محامين المنتدي .. او الأتصال بنا مباشره موبايل : 01001553651 _ 01144457144 _  01288112251

    لوارث المستأجر فى العين المؤجره لغير اغراض السكنى ان يغير النشاط الذى كان يمارسه مورثه

    شاطر
    avatar
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام

    عدد المساهمات : 6998
    نقاط : 15601
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    default لوارث المستأجر فى العين المؤجره لغير اغراض السكنى ان يغير النشاط الذى كان يمارسه مورثه

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود في الأربعاء نوفمبر 27, 2013 11:02 am

    جلسة 21 مارس سنة 2001
    الطعن رقم 2789 لسنة 69 (قضائية)

    ملخص القاعدة

    لا يجوز إخلاء من أمتد إليه عقد الإيجار من دونه المستأجر الأصلي من العين المؤجر - لغير أغراض السكنى - إذا ما غير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه قبل وفاته - مادام قد إستعمل العين عند وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد - إلا إذا تم هذا التغيير تحايلا على أحكام القانون أو لحق ضررا بسلامة المبني أو بشاغليه - علة ذلك.

    القاعدة

    أن النص في المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 - بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن الغير سكنية المقضي بعدم دستوريتها في القضية رقم 116س 18ق دستورية على أن "يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 النص الآتي: "فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد.." وفي المادة الرابعة منه على أن "تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه، والقانون رقم 136 لسنة 1981...." وفي المادة الخامسة منه "على أن ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها إعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه". والنص في المادة الثانية من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 الصادر بقرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 على أن "تسري أحكام هذه اللائحة على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التي يحكمها القانونان رقما 49 لسنة 1977، 136 لسنة 1981 والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما والنص في المادة الرابعة منها على أنه "يعمل بأحكام هذا الفصل - الفصل الأول منها - إعتبارا من 9-9-1977"، والنص في المادة السابعة من تلك اللائحة على أنه "يشترط لإستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد أو......"، يدل - وعلى ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة - أنه إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 فإن المناط لإمتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي - بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم بنص المادة الأولى من القانون إستعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته وذلك بالنظر في وقت إمتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته بإعتباره ضابطا إستلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري، ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم، إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن إخلاء العين المؤجرة للتغيير في وجه إستعمالها - في ظل العمل بتشريعات إيجار الأماكن المتعاقبة - رهين بتوافر الضرر وثبوت ذلك - وفقا لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - بموجب حكم قضائي نهائي، فإنه لا يجوز إخلاء من إمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون من العين المؤجرة إذا ما غير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة قبل وفاته مادام قد إستعمل العين عند وفاة المستأجر في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد، ولم يثبت المؤجر أن هذا التغيير تم × على أحكام القانون، أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بشاغليه وفقا لنص المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بعدم إمتداد عقد إيجار العين محل النزاع المؤرخ 7-4-1970 لصالح الطاعنين الأربعة الأول - ورثة المستأجر الأصلي - وبإنقضاء العقد إستنادا إلى عدم إستعمال المذكورين العين في نشاط تجارة النجف والتحف والموبيليات الذي كان يمارسه الأخير في العين طبقا للعقد وتغييرهم هذا النشاط إلى تجارة الوجبات الجاهزة بدخولهم في شركة "......" على النحو الثابت بعقد الشركة المؤرخ 19-6-1994 دون أن يتحقق مما إذا كان الطاعنون الأربعة الأول قد مارسوا نفس النشاط التجاري الذي كان يمارسه مورثهم المستأجر الأصلي طبقا للعقد عقب وفاته بتاريخ 19-12-1987 من عدمه، فإنه يكون - فضلا عن خطئه في تطبيق القانون مشوبا بالقصور في التسبيب بما يوجب نقضه.



    جلسة 20 فبراير سنة 2003
    طعن رقم 219 لسنة 72ق

    ملخص القاعدة

    للمستأجر أن يغير أوجه إستعمال العين المؤجرة وفقا للضوابط التي إستلزمتها المادة 18-د من القانون 136 لسنة 1981. يجوز لمن إمتد إليه عقد الإيجار أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه فيه مورثه. طالما أنه لم يتم تحايلا على القانون أو ألحق ضررا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.

    القاعدة

    للمستأجر وفقا للمادة 18-د من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه إستعمال العين المؤجرة وفقا للضوابط التي إستلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن إمتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقا للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثه من قبل وفاته مادام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلا على أحكام القانون أو أنه يلحق ضررا بسلامة المبنى أو بالصحة العامة.
    أما إذا استعمل الورثة العين المؤجرة وقت الإمتداد في نشاط مغاير للنشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي دون موافقة كتابية من المؤجر فلا يتحقق مناط الإمتداد ، و كذا إذا لم يستعملوها مطلقاً على نحو نهائي و قاطع الدلالة على عدم الرغبة في استعمالها .

    وإذا استعمل الورثة العين المؤجرة وقت الإمتداد في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي و توافر في حقهم تبعاً لذلك مناط الإمتداد ، فإنه يكون لهم ما كان لمورثهم من حقوق وعليهم ما كان عليه من التزامات ، و ذلك في خصوص العلاقة الإيجارية الممتدة إليهم ، فقد قضت محكمة النقض بأن : " حق الإجارة في عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ينتقل لورثة المستأجر الأصلي بقوة القانون و يحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر و في مقابل ذلك فإنهم ملتزمون بطريق التضامن فيما بينهم بجميع الأحكام الناشئة عن العقد ، إلا أن التزامهم التضامني سالف الذكر يقتصر على ما ينفع دون ما يضر......" الطعن رقم 10881 لسنة 66 ق – جلسة 14/12/2003 .

    و بالتالي يسبغ ذلك عليهم صفة المستأجر و يصبحون بالضرورة مخاطبين بأحكام قوانين ايجار الأماكن ، و منها أسباب الإخلاء المحددة على سبيل الحصر ، و يكون لهم الحق في تغيير النشاط بعد إمتداد العقد إليهم ، شريطة ألا يترتب على ذلك الإضرار بسلامة المبنى أو بشاغليه ، عملاً بالمادة ( 18/د) من القانون رقم 136 لسنة 1981 و ألا يكون التغيير بقصد التحايل على أحكام القانون ، فإن ترتب على ذلك التغيير الضرر المذكور – فهم كغيرهم من المستأجرين – يحق للمؤجر المطالبة بإخلائهم ، و إلا لم يكن له الحق في ذلك .
    و هو ما أكدته محكمة النقض بقضائها بأن :
    " ثبوت أن الطاعن الأول قد استعمل العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كانت تمارسه مورثته المستأجرة الأصلية وقت امتداد عقد الإيجار إليه . تغييره النشاط من بعد .
    لا أثر له
    . قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ و الإخلاء استناداً إلى أن الطاعن لم يستمر في استعمال العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية . خطأ و مخالفة للثابت لالأوراق " .
    الطعن رقم 522 لسنة 70 ق – جلسة 14/2/2001

    و قضائها بأن : " ثبوت أن الطاعن قد استعمل العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثه المستأجر الأصلي وقت امتداد عقد الإيجار إليه . إضافته نشاطاً جديداً من بعد . لا أثر له . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن الطاعن لم يستمر في استعمال العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي . خطأ ".
    الطعون أرقام : 1622 لسنة 70 ق – جلسة 18/4/2001 ، 1522 لسنة 70 ق – جلسة 14/2/2000 ، 1842 لسنة 69 ق – جلسة 12/6/2000 .

    و قضائها بأن : " عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته . مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الإمتداد . المواد 1 ، 4 ، 5 من القانون رقم 6 لسنة 1997 و المواد 2 ، 4 ، 7 من اللائحة التنفيذية. للورثة تغيير النشاط . شرطه . ألا يكون بقصد التحايل على أحكام القانون و عدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه . المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ".الطعون أرقام : 1633لسنة 70 ق – جلسة 22/4/2001 ، 1679 لسنة 69 ق – جلسة 20/6/2001 ، 2789 لسنة 69 ق – جلسة 12/3/2001 ، 2510 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004 .

    و قضائها بأن : "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر إلى وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري (ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون )ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة
    بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً".
    الطعن رقم 6397 لسنة 62 ق – جلسة 4/7/1999


    _________________
    <br>

      الوقت/التاريخ الآن هو الأربعاء ديسمبر 12, 2018 1:14 pm