الأستشارات القانونيه نقدمها مجانا لجمهور الزائرين في قسم الاستشارات ونرد عليها في الحال من نخبه محامين المنتدي .. او الأتصال بنا مباشره موبايل : 01001553651 _ 01144457144 _  01288112251

    خضوع العين لأحكام التشريعات الاستثنائية لإيجار الاماكن . أمر يتعلق بالنظام العام

    شاطر
    avatar
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام

    عدد المساهمات : 6931
    نقاط : 15410
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    default خضوع العين لأحكام التشريعات الاستثنائية لإيجار الاماكن . أمر يتعلق بالنظام العام

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود في السبت مارس 15, 2014 12:22 pm

    خضوع العين لأحكام التشريعات الاستثنائية لإيجار الاماكن . أمر يتعلق بالنظام العام . مناطه. أن يكون المكان هو العنصر الأساسى فى عقد الإيجار سواء كان المكان خاليا أو مفروشا.

    الموجز:

    ايجار الارض الفضاء .عدم خضوعه ايجار الاماكن . العبرة فى تحديد طبيعة العين المؤجرة بما يتضمنه العقد . شرطه .ان يكون حقيقيا وانصرفت اليه ارادة العاقدين . لايغير من طبيعة الارض وجود مبان عليها . طالما انها لم تكن محل اعتبار عند التعاقداو عند تقدير الاجرة .

    القاعدة:

    المقرر - فى قضاء محكمة النقض - ان المادة الاولى من القانون 121 لسنة 1947 بشان ايجار الاماكن - والمقابلة لنفسالمادة من القانونيينرقمى 52 لسنة 69 ، 49 لسنة 1977 - قد استثنت صراحة الارض الفضاء من نطاق تطبيق احكامها ، وان العبرةفى التعرف على طبيعة العين المؤجرة الفضاء من نطاق تطبيق احكامها ، وام العبرة فى التعرف على طبيعة العين المؤجرة لتعيين القانون الواجب التطبيق عليها - هى بما تضمنه عقد الايجار من بيان لها متى جاء مطابقا لحقيقة الواقع وانصرفت اليه ارادة العاقدين ، فاذا ماكانت العين ارض فضاء فانه لايغير من طبيعتها هذه ان تكون مقاما عليها وقت ابرام العقد . طالما انها لم تكن محل اعتبار عند التعاقد اوفى تقدير الاجرة .
    ( المادة 1 ق49 لسنة 1977 ، 1 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 2017 لسنة 65 ق جلسة 28 /2 / 1996 س 47 ج1 ص 390 )

    الموجز:

    عقد إيجار الأرض الفضاء . خضوعه للقواعد العامة في القانون المدني . العبرة في وصف العين بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد . فسخ العقد أو انتهائه وإبرام عقد جديد بين ذات المتعاقدين . وجوب تحديد طبيعة العين وقت إبرام العقد الأخير . إقامة مبان إبان سريان العقد السابق . اعتبار العقد الجديد وارداً على مكان خاضع لقوانين إيجار الأماكن وممتد إلى أجل غير مسمى دون اعتداد بالمدة الاتفاقية في العقد.

    القاعدة:

    المقرر في قضاء محكمة النقض - أن تشريعات إيجار الأماكن وقد صدرت لمواجهة أزمة الإسكان فقد حرصت جميعها على استثناء الأرض الفضاء من نطاق تطبيقها ومن ثم يخضع عقد إيجارها للقواعد العامة الواردة في القانون المدني . وإذ كانت العبرة في تحديد طبيعة العين محل التعاقد هي بحقيقة الواقع وقت إبرام العقد دون اعتداد بما تؤول إليه إبان سريانه إلا أنه إذا فسخ العقد أو انتهى وأبرم عقد جديد بين ذات المتعاقدين فإنه يجب النظر إلى طبيعة العين محل التعاقد وقت إبرام العقد الأخير بحيث إذا كانت قد أقيمت عليها مبان إبان سريان العقد السابق بمعرفة مالك الأرض أو آلت إليه بحكم الالتصاق تجعلها مكاناً فإن العقد الجديد وهو ليس امتداد للعقد السابق يكون وارداً على مكان ويخضع بالتالي لقوانين إيجار الأماكن ويمتد إلى أجل غير مسمى التزاماً بأحكام تلك القوانين ودون اعتداد بالمدة الاتفاقية الواردة بالعقد .
    ( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 ، 1 ، 18 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 2470 لسنة 63 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 94 )

    الموجز:

    ثبوت ان الغرض الاساسى من الايجار ليس المكان فى ذاته وانما اشتمل عليه من عناصر مادية اومعنوية خضوعه لاحكام القانون المدنى فى شان تحديد الاجرة واموانتداد العقد العبرة فى وصف بحقيقة الحال وقت التعاقد وماانصرفت اليه اارادة المتعاقدين .

    القاعدة:

    المقرر فى قضاء محكمة انه وان كانت تشريعات الايجار الاستثنائية المتعاقبة قد اخضعت لاحكامها كافة الاماكن ايا كان الغرض الذى اجرت من اجله الا ان شرط ذلك ان يكون المكان بذاته هو محل ا لاعتبار فى التعاقد بحيث انه اذا كان الغرض الرئيسى من الايجار ليس المكان فى حد ذاته وانما مااشتمل عليه من عناصر مادية اومعنوية وان المكان لم بكن الاعنصرا ثانويا فان الاجارة تخرج عن نطاق التشريعات السابقة فى خصوص تحديد الاجرة وامتداد العقد وتخضع فى ذلك لاحكام القواعد العامة فى القانون المدنى هذا والعبرة فى وصف العين المؤجرة هى بحقيقة الحال وقت التعاقد وماانصرفت اليه ارادة المتعاقدين .
    ( المواد 2 ، 558 ، 561 ، 562 ، 563 مدنى و 1ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 2157 لسنة 62 جلسة 24 / 1 / 1996 س 47 ج ص 208 )

    الموجز:

    الأماكن المؤجرة مفروشة . عدم خضوع أجرتها لأحكام قوانين إيجار الأماكن . شرطه . ألا يكون التأجير صوريا . اعتبار المكان المؤجر مفروشا . مناطه . لا يغير من إعتبار التعاقد قد إنصب على مكان خال إنشاء المبنى طبقا لمواصفات خاصة ليفى بالغرض الذى أجر من أجله أو الاتفاق على قيام المستاجر ببعض التجهيزات .

    القاعدة:

    الأصل ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ عدم خضوع أجرة الماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها لأحكام قوانين إيجار الأماكن شريطة ألا يكون تأجيرها مفروشا صوريا قصد به التحايل على القانون للتخلص من قيود الأجرة والامتداد القانونى فيلزم لاعتبار المكان مؤجرا مفروشا حقيقة أن يثبت أن الاجاره شملت بالاضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات أو منقولات ذات قيمة تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات أو المنقولات على منفعة العين وإلا اعتبرت العين مؤجرة خالية وتسرى عليها أحكام قانون إيجار الأماكن كما لا يغير من اعتبار التعاقد قد انصب على مكان خال ـ وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض ـ إنشاء المبنى طبقا لمواصفات معينة تستلزمها العين المؤجرة لتفى بالغرض من الايجار ـ فذلك لا يخرجه من نطاق تطبيق قانون إيجار الأماكن ـ أو الاتفاق على قيام المستاجر ببعض التجهيزات فى العين المؤجرة إذ العبرة فى وصف المكان هو بحالته وقت التعاقد .
    ( المواد 1 ، 244 ، 558 مدنى و المادة 1 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 8058 لسنة 64 ق جلسة 1995/7/13 س 46 ج 2 ص 1008 )

    الموجز:

    خروج الاماكن المؤجرة للاسكان الفاخر وتلك المخصصة لغير أغراض السكني في ظل ق 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الاجرة القانونية سواء رخص بإقامتها أو المنشأة دون ترخيص خضوعها في ذلك لارادة المتعاقدين . علة ذلك . عدم خضوع هذه الاماكن للحظر الوارد بالمادة 26 ق 49 لسنة 1977 بحظر تقاضي أية مبالغ خارج نطاق عقد الايجار لذات العلة السابقة .شرطه أن تكون واقعة الانشاء بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 . واقعة البناء واقعة مادية جواز إثباتها بكافة الطرق .

    القاعدة:

    النص في المادة الاولي من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعمول به إعتبارا من 31-7-1981 - يدل علي أن الاماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة لغير أغراض السكني أو الاسكان الفاخر إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذه القانون لا تخضع لقواعد وإجراءات تحديد الاجرة وقد افصح عن ذلك تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية بمجلس الشعب في تعليقه علي نص المادة الاولي من القانون المذكور ويستوي في ذلك أن يكون المالك قد حصل علي ترخيص بالبناء أو أقام المبني بدون ترخيص إذا ارتأي المشرع لقانون إيجار الاماكن الاخير عدم وجود مبرر لبسط حمايته بالنصوص والقواعد المنظمة لتحديد الاجرة الواردة به علي الاسكان الفاخر الذي ينشده الاثرياء من المستأجرين قصد للرفاهية وتلك الاماكن المخصصة لغير أغراض السكني لاستغلالها في الانشطة التجارية والصناعية والمهنية والحرفية بهدف الربح وذلك تحقيقا للتوزان بين مصلحة المستأجرين والمؤجرين لهذه الاماكن ولآنتقاء شبهة استغلال حاجة هاتين الطائفتين من المستأجرين لتلك الاماكن للسكني وانعدام أثر امتداد الحماية القانونية الاستثنائية لتحديد أجرة الاماكن بالنسبة لهما في حل أزمة الاسكان الحقيقية التي يعاني منها بقية كوائف المستأجرين والكثرة الغالية من المحتاجين لاماكن عادية لآيوائهم وسكناهم وأسرهم وبخروج الاماكن المشار اليها بنوعيها سواء المرخص بها أو المنشأة بدون ترخيص في ظل القانون 136 لسنة 1981 عن نطاق تطبيق قواعد وأحكام تحديد الاجرة القانونية وصيرورة أجرتها خاضعة في أساس تقديرها ومقدارها لارادة المتعاقدين وفقا تنظمه القواعد العامة المتعلقة بعقد الايجار المنصوص عليها في القانون المدني - فهذا يستتبع لذات العله المتقدم ذكرها وبطريق اللزوم العقلي والمنطقي عدم خضوع تلك الاماكن لحكم المادة 26 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التي تخطر علي المؤجر أن يتقاضي أية مبالغ زائدة عن الاجرة القانونية أو خارجة عن نطاق عقد الايجار علي أية صورة ويعاقب علي مخالفة هذا الحظر بالحبس والغرامة ووجوب الحكم علي المخالف برد المبالغ الزائدة لصاحبها بمقتضي نص المادة 77 من هذا القانون ومن ثم قان إقتضاء المؤجرين للاماكن المذكورة أية مبالغ إضافية من المستاجر بالزيادة عن الاجرة المتفق عليها في العقد في ظل القانون رقم 136 لسنة 1981 قد أصبح أمرا مباحا تطبيقا لنص المادة الاولي منه والعبرة في هذه الاباحة هي بتاريخ أنشاء المكان الذي يصدق عليه الاسكان الفاخر أو المخصص لغير أغراض السكني بعد نفاذه ولا ينصرف حكم الاباحة الي هذه الاماكن المرخص بإنشائها أو المنشأة قبل العمل به اعتبارا من 31-7-1981 وواقعة إنشاء البناء من الوقائع المادية التي يجوز إثباتها بكافة الطرق المتاحة قانونا .
    ( المواد 1 ق 136 لسنة 1981 و 1، 12 ، 26 ، 77 ق 49 لسنة 1977 )
    ( الطعن 3590 لسنة 60 ق جلسة 25-12-1994 س 45 ج 2 ص 1683 )

    الموجز:

    التحسينات التي يجريها المؤجر بالعين المؤجرة بعد التأجير وأثناء انتفاع المستأجر كميزة جديدة . لا سبيل لالزام المستأجر بمقابل الانتفاع بها إلا بموافقته . علة ذلك .

    القاعدة:

    التحسينات التي يجريها المؤجر في العين المؤجرة بعد التأجير وأثناءانتفاع المستأجر والتيتعتبر ميزة جديدة يوليها له بقصد تسهيل هذا الانتفاع ودونأن تكون ضرورية له فانه لا سبيل الي الزامالمستاجر بمقابل الانتفاع بهايضاف إلي الاجرة إلا بموافقته كماأنه لا يحق له الانتفاع بها دون أداء مقابله وذلك كله إعمالا للاصل العام المقرر بالفقرة الاولي من المادة 147 من القانون المدني من أن ( العقد شريعة المتعاقدين )مما مؤداه أن الاصل هو وجوب إعمال ما اتفق عليه المتعاقدين في هذا الشأن سواء تم ذلك في عقد الايجار ذاته أو في اتفاق لا حق ما لم يثبت أن القصد منه هو التحايل علي أحكام القانون فيكون للقاضي عندئذ سلطة التقدير فاذا ما ثبت انصراف إرادة الطرفين إلي أن الزيادة في الاجرة هي مقابل الاعمال المستحدثة ففي هذه الحالةيتعين علي القاضي أن ينزل حكم العقد كما يذعن لحكم القانون وأن يعتبر العقد شريعة النتعاقدين فلا يملك أن يعدل مضمونه أو يعرض لتقويم هذه الاعمال متي استبان له أن الاتفاق له سمة الجدية وخلا من شبهة التحايل علي أحكام القانون المتعلقة بتحديد الاجرة .
    ( المواد 147 ، 558 مدني1 ، 2 ، 4 ، 5 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 289 لسنة 60 ق جلسة 25-5-1994 س 45 ج ا ص 867 )

    الموجز:

    التقدير المبدئى لأجرة الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 . صيرورته نهائياً ونافذاً مالم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة فى الميعاد المبين بنص م 5 من القانون المذكور . أثره . عدم جواز تصدى اللجنة لتحديد الأجرة . مؤداه . قبول الطعن فى الأجرة المرفوع فى الميعاد لبعض الوحدات . لا يترتب عليه الأخذ بتقدير اللجنة لأجرة باقى الوحدات التى حددها المالك متى أصبحت نهائية بقبول مستأجريها وعدم طعنهم عليها فى الميعاد . علة ذلك .

    القاعدة:

    إذ كان نص المادة 2/19 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه يترتب على قبول الطعن إعادة النظر فى تقدير أجرة الوحدات التى شملها قرار لجنة تحديد الأجرة ويعتبر الحكم الصادر فى الطعن ملزماً لكل من المالك والمستأجرين إلا أنه وقد صدر من بعده القانون رقم 136 لسنة 1981 وهو فى ذات مرتبة التشريع الأول متضمناً النص فى المادة الخامسة منه على أن - إذا راى المستأجر أن الأجرة التى حددها له المالك تزيد على الحدود المنصوص عليها فى هذا القانون جاز له خلال تسعين يوما من تاريخ التعاقد أو من تاريخ الإخطار أو من تاريخ شغله للمكان أن يطلب من لجنة تحديد الأجرة المختصة القيام بتحديد أجرة المكان وفقاً للأسس المنصوص عليها فى هذا القانون .......... مما مؤداه أنه مالم يتقدم المستأجر إلى اللجنة المختصة لتحديد الأجرة فى الميعاد المشار إليه فإن التقدير المبدئى للأجرة يصير نهائياً ونافذاً ولا يجوز للجنة بعد ذلك أن تتصدى لتحديد الأجرة سواء من تلقاء نفسها أو بناء على طلب المستأجر الحاصل بعد الميعاد ، ولا يترتب على قبول الطعن فى الأجرة التعاقدية بالنسبة لبعض الوحدات الأخذ بتقدير اللجنة لأجرة باقى الوحدات التى حدد المالك لها أجرة تعاقدية وأصبحت نهائية بقبول مستأجريها لها أجرة تعاقدية وأصبحت نهائية بقبول مستأجريها لها وعدم طعنهم عليها .
    ( المواد 17، 18 ، 19 ق 49 لسنة 1977 و 1 ، 4 ، 5 ق 136 لسنة 1981 و 2 مدنى و 3، 211 ، 218مرافعات )
    ( الطعن رقم5683 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/25 س 44 ع 3 ص 57 )

    الموجز:

    الأجرة المستحقة . ماهيتها . المادتان 18 ق 136 لسنة 1981 ، 27 ق 49 لسنة 1977.

    القاعدة:

    مفاد نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 - أن معنى الأجرة المستحقة وفق هذه المادة لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن وإنما يقصد بها أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد معين .
    ( المواد 27 ، 33 ، 37 ق 49 لسنة 1977 و18 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج 3 ص 40 )


    _________________
    <br>

      الوقت/التاريخ الآن هو الثلاثاء نوفمبر 21, 2017 11:03 am