الأستشارات القانونيه نقدمها مجانا لجمهور الزائرين في قسم الاستشارات ونرد عليها في الحال من نخبه محامين المنتدي .. او الأتصال بنا مباشره موبايل : 01001553651 _ 01144457144 _  01288112251

    الوفاء بالاجرة

    شاطر
    avatar
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام

    عدد المساهمات : 6935
    نقاط : 15420
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    default الوفاء بالاجرة

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود في الأربعاء مارس 26, 2014 1:59 pm

    الوفاء بالاجرة
    تجرى الماده 27 من القانون 49 لسنة 77 بالآتى :ـ
    يجـب ان يتـم الوفاء بالاجرة المحددة وما فى حكمها كاملة الى المؤجر لاحكام هذا الباب فى موعد لا يجاوز الاسبوع الاول من الشهر المستحقة عنه فى الموعد المتفق عليه فى العقد ، وذلك بايصال مثبتة فيه قيمة الاجرة .
    فاذا امتنـع المؤجـر عـن استلام الاجـرة واعطاء سند المخالصة عنها , فالمستاجر قبل مضى 15 "خمسة عشر" يوما من تاريخ الاستحقاق ان يخطر المؤجر بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول لتسلمها خـلال اسبـوع , فاذا لم يتسلمها خلال هذا الميعاد يودع المستاجر الاجـرة دون رسـوم خلال الاسبـوع التالـى خزانة مامورية العوائد المختصة .
    وفى المدن والقرى التى لا توجد بها ماموريات عوائد يتم الايداع بخزينة الوحدة المحلية الواقع فى دائرتها العقار .
    وعلى كل من المستاجر والجهة المودع لديها الاجرة اخطار المؤجـر بهـذا الايداع بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول .
    ومع عدم المساس بما يكون للمؤجر مـن حقـوق اخرى يعتبر ايصال الايداع سندا لابراء ذمة المستاجر من قيمة الاجرة المستحقة بالقدر المودع وعلـى الجهـة المودعة لديهـا اداء الاجـرة المودعة للمؤجر فور طلبها دون قيد او شروط او اجراءات .
    احكام النقض المرتبطة :

    الموجز:

    قيمة استهلاك المياه . عدم التزام المستأجر بها إلا فيما يخص استهلاك الوحدة التى يشغلها من استهلاك فعلى دون ما أتفق عليه فى العقد . اعتبارها من ملحقات الأجرة وتعامل معاملتها . مؤدى ذلك . وجوب بيانها فى التكليف بالوفاء .

    القاعدة:

    مفاد نص المادتين 33 ، 37/ 2 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أن المستأجر لا يلتزم بقيمة استهلاك المياه المتفق عليها فى العقد ، وإنما بقيمة ما يخص الوحدة التى يشغلها من استهلاك فعلى وفق الأسس المبينة بالنص ، وأن التزامه بقيمة استهلاك المياه يعتبر من ملحقات الأجرة فيعامل معاملتها وما يترتب على التأخير فى الوفاء بها من آثار ووجوب بيانها فى التكليف .
    ( المواد 27 ، 33 ، 37 ق 49 لسنة 1977 و 18 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 4651 لسنة 62 - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج3 ص 40 )

    الموجز:

    تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء للتأخير فى سدادها . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . إشتمال التكليف بالوفاء قيمة استهلاك المياه المبينة بالعقد ضمن الأجرة المستحقة دون أن يشمل قيمة الاستهلاك الفعلى لعدم اتباع القواعد التى نص عليها القانون لتقدير هذا المقابل . أثره . بطلان التكليف بالوفاء .

    القاعدة:

    إذ كان المشرع قد اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة فإذا خلت منه أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ، وكان يشترط أن يبين فى التكليف الأجرة المستحقة المطالب بها وألا تجاوز ماهو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر شريطة ألا تكون متنازعاً فيها جدياً ، وكان بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنياً على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع . لما كان ما سلف وكانت النيابة قد اثارت فى مذكرتها أن التكليف بالوفاء الذى استند إليه الحكم المطعون فيه فى قضائه بالإخلاء فى كل من الدعاوى الثلاث للمطعون ضدها قد وقع باطلاً لاشتماله على مبلغ جنيهين مقابل استهلاك المياه ضمن الأجرة الشهرية للشقة محل النزاع دون أن يشمل قيمة الاستهلاك الفعلى لعدم إتباع القواعد التى نص عليها القانون لتقدير هذا المقابل وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد ركنت فى إلتزام الطاعن بمقابل استهلاك المياه فى البند السابع عشر من عقد الإيجار الذى نص على تقسيم ثمن المياه والنور وأجره البواب على شقق العقار بالتساوى ووجهت إليه ثلاثة تكاليف بالوفاء فى التاسع عشر من يونيه والتاسع عشر من أغسطس والسادس من نوفمبر سنة 1986 لمطالبته بالأجرة المتأخرة عن كل فترة واشارت كل منها إلى أن هذه الأجرة بواقع ....... شهرياً شاملة مبلغ ............... مقابل استهلاك المياه - وكان تحديدها لهذا المبلغ سواء استندت فيه إلى الشرط الوارد فى عقد الإيجار أو قدرته بمحض إرادتها المفردة قد وقع باطلاً لمخالفته نص المادة 33 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والقواعد التى قررتها بشأن تحديد قيمة استهلاك المياه التى تقع على عاتق المستأجر وفقاً لما تسجله العدادات الفرعية لوحدات المبنى إن وجدت أو العداد الرئيسى من استهلاك فعلى على ما سلف بيانه ، مما يترتب عليه بطلان التكليف بالوفاء الذى اشتمل على المبلغ المشار إليه ضمن الأجرة المطلوبة فى دعاوى الإخلاء الثلاث ويجعله حابط الأثر قانوناً والقضاء بعدم قبول الدعاوى .
    ( المواد 27 ، 33 ، 37 ق 49 لسنة 1977 و 18 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج3 ص 40 )

    الموجز:

    الأجرة المستحقة . ماهيتها . المادتان 18 ق 136 لسنة 1981 ، 27 ق 49 لسنة 1977.

    القاعدة:

    مفاد نص المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 - أن معنى الأجرة المستحقة وفق هذه المادة لا يقتصر على الأجرة المثبتة بالعقد أو تلك المحددة طبقاً لقوانين إيجار الأماكن وإنما يقصد بها أيضاً ما جعله القانون فى حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة بالمادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تقضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما فى حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد معين .
    ( المواد 27 ، 33 ، 37 ق 49 لسنة 1977 و18 ق 136 لسنة 1981 )
    ( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج 3 ص 40 )

    لموجز:

    إجراءات إيداع المستأجر للأجرة الواردة بالمادة 27 ق 49 لسنة 1977. عدم وجود تعارض بينها وبين الإيداع المنصوص عليه بالمادة 338 مدنى . حق المستأجر سلوك أيهما متى توافرت شرائطه القانونية .

    القاعدة:

    النص فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والمادة 338 من القانون المدنى يدلان على أن المادة 27 سالفة البيان تضمنت تنظيما ميسرا لقيام المستأجر بسداد الأجرة التى يمتنع المؤجر عن تسلمها توقيًا لقيامه برفع دعوى الإخلاء عليه، دون أن تنص صراحة أوضمنا على إلغاء حكم المادة 338 من القانون المدنى سالفة البيان، وليس ثمة تعارض بين النصين، ذلك أن المشرع قصد بنظام الإيداع المنصوص عليه بالمادة 27 المذكورة التيسير على المستأجر وأن يجنبه إجراءات العرض والإياع المنصوص عليها بالمادتين 488، 487 من قانون المرافعات،إذاما تعنت معه المؤجر ورفض استلام الأجرة، فإن شاء سلك هذا الطريق الميسر وإن رأى أن يسلك الطريق المعتاد للإيداع فله ذلك متى توافرت شرائطه القانونية دون أن يعد مخالفا للنظام العام، إذ ليس فى ذلك ما يمس هذا النظام من قريب أوبعيد، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
    ( المادتان 487 ، 488 من قانون المرافعات ) .
    ( المادة338 مدنى 131 لسنة 1948 ) .
    ( المادة 27 ق 49 لسنة 1977 ) .
    ( الطعن رقم 69 لسنة 55 ق-جلسة 1992/5/18س 43 ج1 ص 685)

    الموجز:

    تخلف المستأجر عن سداد قيمة استهلاك المياة . خضوعه لذات أحكام التأخير فى الأجرة . وجوب إدارجة فى التكليف بالوفاء . م 27 ق 49 لسنة 1977.

    القاعدة:

    مؤدى نص المادة 2/27 من القانون 49 لسنة 1977 أنه يترتب على التأخير فى سداد قيمة استهلاك المستحقة للمؤجر ما يترتب على التأخير فى سداد الأجرة من آثار ‘ فإن حكم قعود المستأجر عن سداد هذه القيمة هذه القيمة هو ذات حكم عدم سداد الأجرة ويعامل نفس معاملته من حيث وجوب إدراجة فى التكليف بالوفاء ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أعتد بايداع المطعون ضده لأجرة العين المؤجرة على ما ثبت للمحكمة من مطالعةالإنذار المعلن للمطعون ضده بتكليفة بالوفاء بالأجرة ، وإذ خلت الأوراق من بيان مقدار المستهلك من المياة وقيمته المستحقة فعلا والتى يطالب يها الطاعنان ، وكان الحكم المطعون فيه قد رتب على ذلك رفض دعوى الإخلاء فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .
    ( المادة 27/2 ق 49 لسنة 1977 )
    ( الطعن رقم 69 لسنة 55 ق - جلسة 1992/5/18 - س 43 - ج1 - ص 685).

    الموجز:

    تكليف المستأجر بالوفاء شرط لقبول دعوى الاخلاء لعدم سداد الأجرة . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلا . أثره . عدم قبول الدعوى . ماهية الأجرة المستحقة . م18 ق 136 لسنة 1981 ، م 27 ق 49 لسنة 1977.

    القاعدة:

    المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء شرطا أساسيا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة ، فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، وكان يشترط أن يبين فى التكليف بالوفاء الأجرة المتأخرة المطالب بها ، وألا يتجاوز ما هو مستحق فعلا فى ذمة المستأجر شريطة ألا تكون ألا تكون متنازعاً فيها جديا ، وكان معنى الأجرة المستحقة وفق المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 التى حلت محل المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 لا يقتصر على الأجرة المثبته فى العقد أو تلك المحددة بمقتضى قرار لجنة التقدير أو بموجب حكم صدر فى الطعن عليه، وإنما يقصد بها أيضا ما جعلة القانون فى حكم الأجرة ومن ملحقاتها عملاً بالقاعدة العامة المقررة فى المادة 27 من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة الإشارة إليها والتى تقتضى بوجوب أن يتم الوفاء بالأجرة وما حكمها كاملة إلى المؤجر فى موعد معين .
    ( المادة 27 ق 49 لسنة 1977 ) .
    ( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 ) .
    ( الطعن رقم 69 لسنة 55 ق - جلسة 1992/5/18 - س 43 - ج1 - ص 685).

    جمعت بواسطة / محمد راضى مسعود
    رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه


    _________________
    <br>

      الوقت/التاريخ الآن هو الأربعاء ديسمبر 13, 2017 9:39 pm