الأستشارات القانونيه نقدمها مجانا لجمهور الزائرين في قسم الاستشارات ونرد عليها في الحال من نخبه محامين المنتدي .. او الأتصال بنا مباشره موبايل : 01001553651 _ 01144457144 _  01288112251

    عقد الإيجار مع بيان خصائصه

    شاطر
    avatar
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام

    عدد المساهمات : 6962
    نقاط : 15489
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    default عقد الإيجار مع بيان خصائصه

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود في الأحد مايو 15, 2016 12:02 pm


    تعريف عقد الإيجار : الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستاجر من الانتفاع بشى معين مدة معينة لقاء أجر معلوم.
    خصائص عقد الإيجار: -
    1. عقد الايجار من العقود المسماة: اى التى ميزها المشرع باسم خاص .
    2. عقد الايجار من العقود التى ترد على منافع الأشياء : فلقد فرق المشرع بين العقود الى ترد على منافع الأشياء والعقود التى ترد على عمل الانسان .
    3. الإيجار عقد معاوضة :فان المستاجر ينتفع بالشى مقابل أجرة يلتزم بدفعها للموجر فاذا كان المنتفع بالشىء لا يلتزم بدفع مقابل فان العقد لا يسمى إيجاراً وإنما يسمى عارية .
    4. عقد الإيجار من العقود الملزمة للجانين : ان العقد يترتب عليه التزامات على عاتق المؤجر والبعض الآخر على عاتق المستاجر.
    5. الأصل ان عقد الإيجار ينعقد لمدة محددة فهو يرد على منفعة الشى لمدة محددة ويعد الزمن عنصرا اساسيا فيه لان الاجرة فى مقابل مدة انتفاع المستاجر بالعين المؤجرة.
    6. عقد الإيجارمن العقود الرضائية : ينعقد بمجرد الايجاب والقبولولم يشترط القانون شكلا معينا لانعقاده والأصل تخضع مدة الإيجار والأجرة الى رضا العاقدين غير ان المشرع فى القوانين الخاصة يقرر امتداد قانونا لعقود الايجار رغم الاتفاق على المدة ويحدد حداً أقصى لا تزيد أجرة الأماكن السكنية أو الأراضى الزراعية عنه .
    7. حق المستاجر حق شخصى : يلتزم المؤجر فى ذمته بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فهوة التزام شخصى فى جانب المؤجروالمستاجر.
    س: فرق بين عقد الإيجار وغيره من العقود ؟
    ج: الفرق بين عقد الإيجار والعارية :
    يلتزم المستاجر بدفع الاجرة فى مقابل الانتفاع بالشى المؤجر ولا يلتزم المستعير بعوض فى مقابل الانتفاع بالشى .
    الفرق بين عقد الإيجار والمقاولة والعمل :
    عقد الإيجار يرد على منافع الأشياء كامنازل والأراضى والحيوانات والآلأت كالسيارات وغيرها ويرد كل من المقاولة والعمل على عمل الآدمى . وعقد المقاولة فى ظل القانونين الأهلى والمختلط يعرف بأسم إيجار أهل الصنائع وعقد العمل يعرف بأسم إيجار الأشخاص.ولقد كان إجارة الأشياء وإجارة الأشخاص وأهل الصنائع عقد واحد يعرف بأسم الإيجار غير أن التطورات الإجتماعية والإقتصادية أدت إلى فصل هذه العقود عن بعضها وإستقلال كل عقد بأسم معين وتنظيم خاص نظراً لإختلاف موضوع كل عقد من هذه العقود.

    س: ما هى أركان عقد الإيجار ؟
    ج: عقد الايجار له أركان هى الرضا والاجرة والمدة .
    1. الرضا: يخضع الرضا فى عقد الايجار للقواعد العامة للعقد ويتحقق الرضا اذا اتجهت ارادة العاقدين الى حقيقة عقد الايجار ومحله وهو منفعه العين خلال مدة معينة والاجرة التى تقابل هذه المنفعة .
    أهلية العاقدين : يشترط وفقا للقواعد العامة ليكون الرضا صحيحا أن يكون صادراً من أهله فلا بد أن يصدر الرضا من عاقد تتوافر الأهلية وينطبق على عيوب الرضا فى الاجارة ما تقرره القواعد العامة .الإجارة الصادرة ممن يملك حق الإدارة:
    1) إجارة القاصر : اذا تسلم القاصر أمواله لادارتها فلا يجوز له ان يؤجر الأراضى الزراعية والمبانى لمدة تزيد على سنة فاذا أجرها صحت الإجارة منه فى هذه الحدود ويجوز الزيادة على هذه الزيادة على هذه المدة باذن خاص من المحكمة او باذن خاص من الولى او الوصى فى الحدود التى يملكها .
    *** حكم إستئئجار القاصر شيئا من غيره:
    يعد القاصر أهلا للتصرف فيما يسلم اليه من مال لاغراض نفقته كما إذا كان طالبا فى إحدى المدارس البعيدة عن مسكنه جاز له ان يستاجر مسكنا فىحدود ما يسلم اليه من نفقة ويجوز له يلتزم بدفع الأجرة فى حدود ما يكسبه من عمله وعلى هذا يجوز للقاصر ان يدفع الأجرة من كسبه فيجوز الاستئجار فى حدود ما يكسبه دون ما يتجاوزه واذا كان الاستئجار من اعمال الادارة جاز للقاصر المأذون ان يستاجر الاشياء الازمخة لاعمال الادارة كان يستاجر آلة أرضه أو مخزنا يضع فيه الحاصلات أو البضائع لان الاستئجار فى هذه الحالة يعد عملا من اعمال الادارة .
    2) الاجارة الصادرة ممن له حق الادارة دون الملكية :
    من يملك حق الإدارة الولى والوصى والقيم والحارس والوكيل وناظر الوقف:-
    • الإجارة الصادرة من الولى : لا يجوز للولى أن يؤجر عقار القاصر مدة تمتد إلى مابعد بلوغ القاصر سن الرشد إلا بإذن من المحكمة ويجوز دون إذن اذا إمتدت المدة إلى مايلى البلوغ بأقل من سنه او امتدت إلى مالايجاوز السنة .
    • الإجارة الصادرة من الوصى والوكيل فى الادارة والحارس :لا يجوز للوصى إيجار عقار القاصر لمدة تزيد عن ثلاث سنوات فى الاراضى الزراعية ولمدة اكثر من فى المبانى ولا يجوز إيجار عقار القاصر لمدة تمتد الى مكان بعد بلوغه سن الرشد لاكثر من سنه .
    أما بالنسبة للوكيل والحارس لا يجوز للوكيل فى الادارة او الحارس ان يؤجر شيئا لمدة تزيد عن ثلاث سنوات إلا بإذن الموكل فإذا أبرم عقد ايجار تزيد مدته عن ذلك إنقضت المدة إلى ثلاث سنوات مالم يوجد نص يقضى بغير ذلك .
    • الإجارة الصادرة ممن يمكل حق الإنتفاع : يجوز لمن يملك حق الانتفاع دون الرقبة أن يؤجر حقه الى المدة التى يبقى إليها حقه فإذا كان هذا الحق محدد المدة جازت الإجارة خلال هذه المدة مابقى المنتفع حياً ، وإذا كان الحق غير محدد المدة جازت الإجارة مابقى صاحب حق الانتفاع .
    وإذا عقدت الإجارة لمدة أطول من ذلك انقضت بانقضاء هذا الحق مالم يجزها مالك الرقبة .ولمالك الرقبة متى انتهت حق الانتفاع أن يطلب من المستأجر الاخلاء على أن تراعى مواعيد التنبيه بالاخلاء المنصوص عليها فى القانون .
    • الإجارة الصادرة من غير ذى صفة :إذا أجر شخص شيئاً لاحق له فى إجارته كان العقد صحيحاً فيما بين عاقديه غير نافذ فى حف المالك الحقيقى وليس للمستأجر الرجوع على المالك الحقيقى بشئ وإنما يرجع على من تعاقد معه دون سواه .
    محل الايجار: يرد عقد الإيجار على تمكين المستأجر من الانتفاع بشئ ويستلزم هذا تعلق التزام المؤجر بعين يلتزم بتمكين المستاجر من الانتفاع بشئ .وينتفع المستأجر بالشئ خلال مدة معينة فى مقابل أجرة .
    2. ماترد عليه الاجارة غير المدة والاجرة : اختلف الفقهاء فيما يرد عليه الإجارة غير المدة الاجرة والمدة على رايين :
    أحدهما : أن الإجارة ترد على المال أو الحق المالى الذى يكون للمؤجر سواء كان هذا الحق عينيا كحق الملكية بجميع عناصرها او كان حق الانتفاع او كان حقا شخصيا كما اذا أجر المستاجر العين التى استاجرها لغيره.
    ثانيهما : أن ماترد عليه الإجارة هو عمل يقوم به الؤجر وهو تمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .
    شروط العين المؤجرة : يشترط فى العين المؤجرة ما يشترط فى العين التى يجوز بيعها وهى ذات الشروط التى يجب توافرها فى محل العقدج بصفةعامة على الاتى :
    يشترط فى العين المؤجرة مايلى :-
    ان تكون موجودة بالفعل اذا تعلقت ارادة العاقدين بشى موجود فعلا واذا تعلقت ارادة العاقدين بشى سيوجد فى المستقبل وجب ان يكون وجوده ممكنا
    وان يكون التزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع أمرا ممكنا
    وان تكون العين معينة أو قابلة للتعين وان يكون الانتفاع بالعين مشروعا غير مخالف للنظام العام والآداب .
    شرط خاص بالعين العين المؤجرة :
    يشترط أن تقبل العين استيفاء المنفعة مع بقاء عينها لان عقد الايجار يردعلى منافع الأشياء دون أعيانها فاذا كان من شأن الانتفاع بالشى هلاك عينه فلا تجوز اجارته وانما يمكن أن يرد عليه عقد البيع ولقد الزم القانون المستاجر برد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها عند انتهاء مدة الايجار ولا يتاتى هذا اذا كان كان من شان الانتفاع بها هلاك العين .
    3. مدة الإيجار وما يشترط فيها : عقد الإيجار من العقود الزمنية وتعتبر المدة عنصرا جوهريا فيه لان عقد الإيجار لابد له من نهاية طالت المدة او قصرت لان مثل هذا العقد لا يتصور إلا فى الزمن ويقاس مقدار المنفعة التى يستوفيها المستاجر بالزمن بل ويقاس ما يستحقه المؤجر من أجرة بحسب الزمن لان الأجرة تقدر كل يوم يوم أو ساعة أو سبوع أو شهر أو سنة أو هكذا.....
    وجوب التراضى على المدة اذا تعرضت لها العاقدان : اذا تعرض العاقدان وجب الاتفاق عليها فاذا اختلفا كان أراد المؤجر أن يؤجر لمدة سنتين وأراد المستاجر ان يستاجر لخمس سنين وقع العقد باطلا لان المدة هى أحد أركان العقد فإذا تعرض لها العاقدان فلابد من الاتفاق عليها .
    4. الأجرة وما يشترط فيها : الأجرة : هى عوض الانتفاع بالعين المؤجرة لان عقد الإيجار عقد معاوضة والأجرة هى التى تميز عقد الإيجار عن العارية .
    مايصلح أن يكون أجرة :
    يجوز للعاقدين ان يتفقا على ان تكون الأجرة من النقود ويجوز أن تكون مثليا أو قيميا فيجوز ان تكون فى مقابل عشرة أرادب من القمح أو الأرز كان يؤجر شقة فى دمنهور مقابل منفعة شقة أخرى فى الإسكندرية أو فى مقابل عمل به المستاجر لصالح المؤجر.
    الفرق بين الأجرة فى الإيجار والثمن فى البيع : البيع لا يكون إلا فى مقابل ثمن النقود فإذا كان الثمن من غير النقود كان العقد مقايضة وليس بيعا والاجرة فى الإجارة تجوز ان تكون من النقود ومن غيرها ولو كانت مقابلة منفعة بمنفعة أخرى فإن العقد يسمى إجارة ويخضع لاحكام عقد الإيجار.
    شروط ما يصلح أن يكون يكون أجرة فى الإجارة : -
    - يجب أن تتوافر فى الأجرة الشروط التى يجب أن توافرها فى محل العقد بصفة عامة فيشترط أن تكون الاجرة موجودة او قابلة للوجود معينة بذاتها فأن لم تكن معينة بذاتها وجب ان تكون معينة بنوعها ومقدارها وأن تحدد درجة الجودة فاذا لم يتفق على درجة الجودة ولم يمكن استخلاص ذلك من العرف أو اى ظرف آخر التزام المدين بأن يسلم الاجرة من صنف وسط ويجب أخيرا ان تكوم الاجرة مشروعة غير مخالفة للنظام العام والآداب ويشترط أن تكون الاجرة جدية بأن يشترط أجرة تعد فى نظر العقلاء أجرة فلو اجر شقة فى مقابل 10 قروش تشهريا فان قصد العاقدين هو الاعارة وليس الاجارة.
    - وجوب تراضى العاقدين على الأجرة : الأجرة ركن من أركان عقد الإيجار فاذا تعرض لها المتعاقدين وجب الاتفاق عليها فاذا تعرضا لها واختلفا حول مقارها أو النوع كان أراد المؤجر ان يؤجربالف وأراد المستاجر ان يؤجر بخمسمائة فلا ينعقد الايجار فى هذه الحالات .
    - ويجب اتفاق العاقدين على الأجرة اذا تعرضا لها فإن إختلفا لم ينعقد العقد لعدم الأتفاق على ركن من أركان العقد .
    اغفال الاتفاق على مقدار الأجرة : -
    اذا لم يتفق العاقدان على الاجرة واتجهت ارادتهما معا الى ان انتفاع المستاجر فى مقابل مايلتزم به من أجرة كان العقد صحيحا ويفترض أن العاقدين قد ارتضيا أجرة المثل فى مكان العقد فمن اجر شقة فى مدينة نصر بالقاهرة دون تحديد لمقدار الاجرة ولا الوحدة الزمنية التى تقدر على أساسها الأجرة كانت الأجرة هى مثل أجرة الشقة وتستحق هذه الاجرة كل شهر حسب ماجرى العرف عليه ومن أجر فداناً من الأرض الزراعية ليزرعها سنة أو بمحصول معين كانت الأجرة هى أجرة المثل فى بلد الارض.
    حالة تعذر إثبات مقدار الأجرة : اذا تراضى العاقدان على الأجرة ومقدارها وتعذر إثبات ما إتفقا عليه فإن العقد يقع صحيحا منذ نشأته ويصار إلى أجرة المثل فى مكان العقد لأنه لا سبيل إلى إثبات خلافه.
    س: تكلم عن آثار عقد الإيجار ؟
    ج: يرتب عقد الإيجار التزامات يقع بعضها على عاتق المؤجر والبعض الآخر على عاتق المستاجر ويرتب حقوقا للمستاجروحقوق للمؤجر:-
    التزامات المؤجر :-
    1. التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها : يلتزم المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها للوفاء بالغرض الذى أعدت له ويختلف هذا باختلاف الأعيان المؤجرة فالأراضى الزراعية تستأجر للزراعة أو للغرس والمساكن تؤجر للسكنى والسيارات تستاجر لركوب الأشخاص أو لنقل البضائع والمرجع فى معرفة ما أعدت له العين المؤجرة هو طبيعة العين المؤجرة أو إتفاق العاقدين فيجب تسليم الأعيان المعدة للسكنى فى حالة تصلح معها لهذا الغرض بأن تكون مكتملة للمرافق التى يقتضيها عرف الناس، ويجب تسليم السيارة المعدة لنقل الأدميين فى حالة تصلح معها للركوب والسيارات المعدة لنقل البضائع فى حالة تصلح معها للنقل أو أن تسلم الأرض الفضاء فى حالة تصلح معها للوفاء بالغرض المستاجرة من أجله فلو أجرت لتكون سوقاً أو لتشوين محصول وجب أن تكون جافة وخالية من البرك والمستنقعات وعليه التزام المؤجر بتمكين المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة فعليه ان يعدها للوفاء بهذه المنفعة وان يهيى للمستاجر سبل الانتفاع بالعين المؤجرة .
    المقصود بملحقات العين المؤجرة : على ماسبق فى البيع بالرجوع الى طبيعة الاشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين .
    كيفية التسليم: اذا كانت العين المؤجرة من العقارات المبينة وجب على المؤجر تسليم مفاتيح وملحقاتها والتخلية بين المؤجر والعين المؤجرة بحيث يمكنه الانتفاع بها وان كانت ارضا زراعية او فضاء وجبت التخلية بينه وبينها بحيث يمكنه الانتفاع بها دون عائق واذا كانت آلة خلى بين المؤجر وبينها وسلمه مايلزم لتشغيلها ويجب على المؤجر اعلام المستاجر بان العين المؤجرة وملحقاتها موضوعة تحت تصرفه بحيث يمكنه الانتفاع بها دون عائق فاذا وضع المؤجر الشىء تحت تصرف المستاجر واعلمه فانه يكون قد اوفى بالتزامه حتى لو قصر المستاجر فى الانتفاع لان التسليم التزام يقع على المؤجر والتسليم التزام يقع على عاتق المستاجر .
    زمان التسليم ومكان التسليم : يرجع الى القواعد العامة.
    - وجوب تسليم المساحة او القدر المتفق عليه فى العقد :اذا اتفق العاقدان فى العقد على اجارة مساحة معينة من الارض او اتفقا على ان العين تشتمل على قدر معين وجب على المؤجر تسليم ذلك القدر او المساحة ولا يجوز للمستاجر فسخ العقد إلا اذا كان النقص جسيما بحيث يصبح تنفيذ العقد غير محقق لغرض المستاجر .
    - زيادة العين المؤجرة عن القدر أو المساحة فى العقد : اذا زادت العين المؤجرة عن القدر أو المساحة المحددة فى العقد كان استاجر أرضا مساحتها خمسة أفدنة فظهر أنها تزيد عن هذا القدر أو استاجر منزلا على ان عدد غرفة كذا فتبين انه يزيد عن هذا القدر فاذا
    كانت الأجرة مقدرة بسعلا الوحدة كالفدان أو الغرفة أو الشقة وجب على المؤجر زيادة الأجرة بقدر زيادة الوحدات فأذا كانت الزيادة جسيمة كانت له فسخ العقد أو زيادة الأجرة .
    واذا كانت الأجرة قد حددت جزافا فان قصد العاقدين قد اتجه الى الايجار بهذه الاجرة يصرف النظر عن مقدار العين الؤجرة أو مساحتها مالم يتفق على غير هذا.
    نفقات تسليم العين الؤجرة : يلتزم المؤجر بنفقات التسليم مالم يوجد اتفاق أو عرف يقضى بغيره .
    الجزاء المقرر على الاخلال بهذا الالتزام: -
    هو ماقررته القواعد العامة فاذا سلمت العين المؤجرة فى حالة لاتصلح معها للانتفاع الذى أجرت من أجله أو نقص الانتفاع بها نقصا جسيما كان للمستاجر وفقا للقواعد العامة.
    أن يطلب التنفيذ العينى متى كان ذلك ممكنا وغير مرهق للمدين.
    ويجوز للمستاجر أن يطلب انقاص الأجرة بقدر مانقص من المنفعة .
    أو ان يفسخ العقد إذا كان النقص جسيما وله أيضا المطالبة بتعويض ما أصابه من أضرار واذا كان بالعين المؤجرة عيب يعرض المستاجر او اسرته أو عماله ومستخدميه لخطر جسيم جاز له أن يطلب فسخ العقد .
    ويستحق المستاجرالتعويض وفقا لقواعد المسئولية التقصيرية .
    التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة :
    أ‌. العقود الخاضعة لاحكام القانونين الأهلى والمختلط:-
    لا يلتزم المؤجر فى ظل القانون المدنى السابق بعمل أى مرمة كانت إلا اذا اتفق المتعاقدان على الزام المؤجر بعمل المرمات والصيانة فاذا لم يلزمه العقد بهذه المرمات وأصاب العين خلل ينقص منفعتها جاز للمستاجر فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة واذا قام المؤجر باختياره بعمل الترميمات وإعادة الشى المؤجر إلى الحالة التى كان عليها للوفاء بالغرض الذى استؤجرت العين من أجله سقط خيار المستاجر فى الفسخووجب عليه الوفاءبالأجرةالمتفق عليها من يوم تمام الترميم.
    ب‌. عقود الايجار المبرمة فى ظل القانون المدنى 1949م:-
    ان الالتزام بالصيانة يوجب على المؤجر المحافظة على صلاحية العين لتبقى دائما وإلى نهاية المدة على الحالة التى سلمت عليها صالحة للانتفاع وفقا لطبيعة الشىء أو الغرض المتفق عليه فى العقد .
    ويتحمل المستاجر ثمن الكهرباء والغاز لانه خاص باستعمال المستاجر الشخصى وقد يقضى العرف أو الاتفاق بغير ذلك ، فاذا كان الخلل الذى أصاب العين راجعا إلى خطا المستأجر أو تابعيه كان الترميم على المستأجر دون المؤجر.
    الجزاء المقرر على اخلال المؤجر بهذا الالتزام:-
    هو الجزاء الذى تقرره القواعد العامة فيجب على المستاجر اعذلر المؤجر بما تحتاجه العين من ترميمات ضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة وأن يكلفه بالترميم أو الاصلاح خلال الأجل المناسب الذى يحدده فان قام المؤجر بالترميم فقد وفى بالتزامه فان تأخر رغم اعذاره كان للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر مانقص من المنفعة وله أن يطلب ترخيصا من القضاء فى اجراء هذه الترميمات على نفقة المؤجر مع خصم ما انفقه من الأجرة المستحقة للمؤجر.
    ويجوز للمستأجر فى حالة الترميمات البسيطة أو فى حالة الاستعجال أن يقوم بأعمال الترميم على نفقة المؤجر دون ترخيص من القضاء اذا توافرت الشروط الآتية:
    ‌أ- اذا كانت الترميمات بسيطة أو كانت مستعجلة ولو كان العيب موجودا وقت الانتفاع وبالاولى اذا طرأ.
    ‌ب- أن يعذر المستاجر المؤجر فى أن يقوم بها.
    ‌ج- ألا يقوم بها المؤجر بع الإعذار فى الميعاد المناسب الذى يحدده المستأجر وللمؤجر أن يتظلم إلى القضاء من هذا التحديد.
    الترميمات الضرورية لحفظ العين :-
    هذه الترميمات لازمة لحفظ العين من الهلاك كتدعيم الأعمدة أو الاساسات او ترميم الأسقف أو اصلاح خط المجارى حتى لا تتسرب مياه الصرف الى الاساسات وهذه الترميمات تعد ضرورية لحفظ العين المؤجرة من الهلاك وضرورية فى الوقت ذاته للانتفاع بالعين المؤجرة لان اهمال المؤجر يؤدى الى هلاك العين أو بعضها الامر الذى سيؤثر فى منغعة العين المؤجرة فتكون الترميمات الضرورية حقا للمؤجر لحماية ملكه والتزاما عايه حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لان مآلها الى التأثير فى العاجل أة الآجل على انتفاع المستأجر.
    التزام المستاجر بتمكين المؤجر من القيام بأعمال الترميم الضرورية المستعجلة :-
    يجب على المستاجر تمكين المؤجر من القيام بأعمال الترميمات الضرورية حتى لو ترتب على اجرائها الاخلال الكلى أو الجزئى بالانتفاع بالعين المؤجرة لان حفظ العين من الهلاك مقدم على انتفاع المستاجر بها ويشترط لاجبار المستاجر على تمكين المؤجر أو عماله أو المقاول الذ يكلفه المؤجر بالقيام بهذا العمل على مايلى :
    1. أن تكون الترميمات مستعجلة لا تحتمل التأخير إلى انتهاء مدة الايجار فاذا كانت هذه الترميمات تحتمل التاخير دون ضرر فلا يكلف المستاجر من القيام بها أثناء مدة الايجار.
    2. الفرض ان هذه الترميمات ضرورية لحفظ العين من الهلاك فإن لم تكن ضرورية فلا يلتزم المستأجر بتمكين المستأجر من اجراء هذه الاعمال.
    مايترتب على القيام بأعمال الترميمات من اخلال بحق المستأجر فى الانتفاع بالعين المؤجرة :-
    يحق للمؤجر القيام بالترميمات الضرورية المستعجلة حتى ولو أخل ذلك بحق المستأجركليا أو جزئيا فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، غير أن للمستأجر ان يطلب انقاص الأجرة بقدر مانقص من المنفعة وللمستأجر أن يطلب فسخ العقد وللمحكمة أن تجيبه إلى طلبه اذا كانت الترميمات تستغرق زمنا طويلا لا يحتمله المستأجر ولها أن ترفض الفسخ اذا كان الاخلال بالمنفعة يسيرا أو كان الترميم يستغرق وقتا يمكن للمستأجر احتماله اذا تمت الترميمات قبل أن يطلب المستاجر الفسخ سقط حقه فيه ولاى يجوز له الا انقاص الأجرة بقدر مانقص من المنفعة أو بقدر الزمن الذى فات دون أن يتمكن من الانتفاع بالعين المؤجرة.
    الأحوال التى يلتزم فيها المؤجر بالتعويض:-
    يسأل المؤجر عن التعويض اذا كان ما أصاب العين من عيب قد نشأ عن خطأه.
    أو ان أعمال الترميمات قد استغرقت وقتا طويلا يزيد عن المألوف عادة بخطأ من جانب المؤجر .
    أو كان يمكنه أن يجرى الترميمات الضرورية بطريقة لا تضر بالمستأجر إلا انه اختار الطريقة الضارة .
    3. التزام المؤجر لتعرضه الشخصى :-
    ‌أ- التعرض المادى : لا يجوز للمؤجر أن يمنع المؤجر من الانتفاع بالعين المؤجرة كأن يمنعه من زراعة الأرض المؤجرة أو ان يرويها من المسقاة المخصصة لها أو يمنعه من دخول أو من الصعود على السلم فان صدر من المؤجر أو من تابعيه مثل هذا الفعل كان ضامنا .
    ‌ب- التعرض القانونى: يضمن المؤجر ايضا التعرض القانونى الصادر منه شخصيا كأن يكون المؤجر وكيلا عن المالك فى الإجارة ثم تنتقل اليه ملكية العين المؤجرة أثناء مدة الإجارة فيعمد إلى منع المستأجر من الاتنفاع استنادا إلى حق الملكية الذى آلت اليه فإن هذا يعد تعرضا قانونيا من جانبه ويعد تعرضا قانونيا أن يمنح المؤجر لاخر حق سكنى العين المؤجرة أو يرهنها رهن حيازة أو يؤجرها لاخر.
    شروط ضمان المؤجر لتعرضه الشخصى : -
    1. أن يقع منه أو من وكيله أو من تابعيه فعل يحول بين المستأجر ومنفعه العين المؤجرة أو بعضها : كأن يقطع المياه عن المستأجر أو يسد الطريق الموصل إلى العين المؤجرة أو يقع منه تصرف قانونى يحول بين المستأجر ومنفعة العين المؤجرة كأن يمنح آخر حق السكنى .
    2. يشترط ألا يستند المؤجر إلى حق يجيز له الاخلال ربما للمستأجر من منفعة : كأن يحول بين المستأجر والانتفاع بالعين المؤجرة أثناء اجراء الترميمات الضرورية المستعلجة الازمة لحفظ العين المؤجرة أو حمايتها من الهلاك أو اشتراط فى عقد الايجار الاحتفاظ بحقه فى تعلية البناء المؤجر أو تعلية بناء آخر مجاور .
    3. وقوع التعرض خلال مدة الايجار :وهو شرط بدهى لان التعرض لو وقع بعد انتهاء مدة الاجارة أو قبلها لا يعد تعرضا للمستاجر لانه لاحق للمستاجر فى المنفعة قبل ابرام العقد ولا بعد انتهاءاغلعقد فلا يعد المؤجر متعرضا .
    4. أن يقع التعض التعرض بالفعل :على معنى انه لا يكفى التهديد بمنع المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة بل يجب وقوع هذا المنع فعلا كان يامر المؤجر البواب بمنع المستأجر من دخول العين أو يأمر مؤجر الأرض الزراعية الحارس بمنع المستاجر من رى أرضه من المروى المخصصة للعين المؤجرة.
    الجزاء المقرر على اخلال المؤجر بالضمان التعرض الشخصى :-
    يخضع هذا الجزاء للقواعد العامة فيكون للمستأجر ان يطب التنفيذ العينى بان يلجأ الى القضاء لتكليف المؤجر بالكف عن التعرض أو بان يطلب انقاص الأجرة بقدر مانقص من المنفعة أو أن يطلب فسخ العقد ويجوز له فى جميع الاحوال أن يطالب بتعويض ما أصابه من أضرار .
    ضمان تعرض الغير المستند على سبب قانونى :-
    1. أن يستندإلى سبب قانونى
    2. ان يتعارض حق المستاجر مع ما يدعيه الغير من حق .
    3. أن يقع التعرض بالفعل .
    التزام المستأجر باخطار المؤجر بالتعرض الحادث من الغير : -
    العين المؤجرة تحت يد المستاجر فاذا تعرض الغير له فى انتفاعه بالعين المؤجرة فهو أول من يعلم بوقوع هذا التعرض لانه يقع فى مواجهته ولما كان المتعرض يستند فى تعرضه غلى سبب قانونى تلقاه من المؤجر وجب على المستأجر المبادرة باخطار المؤجر حتى يدفع هذا التعرض فإذا تدخل المؤجر فى الدعوى ونجح فى دفع التعرض فلا يرجع المستأجر عليه بشىء .واذاتم اخطار المؤجر بالتعرض كان للمستاجر أن يخرج فى الدعوى فاذا خرج منها وجهت جميع الاجراءات ضدالمؤجر دون المستأجر ولا يوجد مايمنع المستاجر من أن يبقى الى جانب المؤجر للدفاع عن حقوقه .
    4. التزام المؤجر بضمان العيوب: -
    يلتزم المؤجر بتسليم العين صالحة للانتفاع وفقا لطبيعة الشىء أو وفقا للمنفعة الى اتفق عليها العاقدان وعليه ان يتعهد العين بالصيانة لتبقى صالحة للانتفاع خلال مدة الايجار ويستلزم هذا ان يضمن العيوب التى تطرا على العين المؤجرةأثناء مدة الإيجار .
    شروط العيب الذى يضمنه المؤجر : -
    1. يشترط ان يكون العيب مؤثرا: على معنى انه يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أو يؤدى العيب إلى نقص المنفعة نقصا لا يتسامح الناس فيه عرفا كفساد مرافق المنزل مثل انقطاع المياه او انسداد المجارى الموصلة للصرف الصحى وكالرطوبة الضارة بالصحة .
    مايعد فى حكم العيب المؤثر :-
    يعد فى حكم العيب المؤثر اذا خلت العين من وصف تعهد المؤجر صراحة بوجوده فى العين المؤجرة أو التزام بتوفيره فى العين المؤجرة أو خلت العين من وصف يقتضيه الانتفاع بالعين المؤجرة كمن يستأجر أرضا لزراعة محصول معين فاذا ظهرت ان الارض لا يجود فيها هذا المحصول التزام المؤجر بالضمان .
    2. يشترط أن يكون العيب خفيا: فاا كان العيب ظاهرا يمكن للمستأجر أن يتبينه اذا فحص الشى المؤجر بعناية الرجل العادى فلا يضمنه المؤجر إلا اذا أكد المؤجر للمستاجر خلو العين المؤجرة من هذا العيب او أن المؤجر قد أخفاه غشا منه .
    3. يشترط أن يكون العيب غير معلوم للمستأجر:فاذا كن المستأجر يعلم العيب وقت التعاقد أو أن المؤجر اعلم به المستأجر فلا ضمان عليه سواء كان العيب خفيا أو ظاهرا هذا اذا كان العيب موجودا بالعين وقت التعاقد ولما كان المؤجر يلتزم بصيانة العين المؤجرة مدة الإجارة لتظل العين محققة للمنفعة التى تتفق مع طبيعتها أو الغرض المتفق عليه فانه يضمن العيب الحادث بعد العقد أو اثناء الاجارة فلا يشترط ان يكون العيب موجودا وقت العقد أو التسليم بخلاف البيع .

    حقوق المستأجر إذا وجد بالعين عيبا يضمنه المؤجر :-
    يرجع المستأجر على المؤجر وفقا لما تقضى به القواعد العامة فله أن يعذر المؤجر بتنفيذ التزامه عينا باصلاح العيب متى كان ذلك ممكنا بشرط أن لا يكون فى التنفيذ العينى ارهاق للمدين فاذا لم يقم المدين بتنفيذ التزامه جاز للدائن أن يطلب ترخيصا من القضاء باصلاح العيب على نفقة المؤجر ويجوز فى حالة الاستعجال أن يصلح المستأجر العيب على نفقة المؤجر دون ترخيص من القضاءوللمستأجر ان يطلب الفسخ أو ينقض الأجرةة بقدر ما نقص من المنفعة وللمستاجر فى جميع الاحوال اذا اصابه ضرر من العيب أن يطالب المؤجر بتعويض الضرر سواء طلب التنفيذ العينى أو الفسخ أو انقاص الأجرة وللمؤجر أن يتخلص من التعويض اذا اثبت أنه كان يجها وجود العيب وهذا دليل على أنه حسن النية .
    دعوى ضمان العيوب: لا تسقط دعوى ضمان العيوب غلا بعد مرور خمس عشرة سنة على ظهور العيب لان المشرع ترك التقادم للقواعد العامة .
    الاتفاق على تعديل المسئولية فى ضمان الاستحقاق والعيب : -
    يجوز للعاقدين الاتفاق على تشديد ضمان التعرض او تخفيفه كان يتفقا على أن للمستأجر عند وقوع التعرض الجزئى الحق فى فسخ العقد او يتفقا على انه لا يجوز للمستأجر فسخ العقد فى حالة التعرض الجزئى أو أن يعفى المؤجر من ضمان التعرض الواقع من اتباعه ويجوز للمتعاقدين الاتفاق على تشديد ضمان العيب أو تخفيفه فيجوز الاتفاق على إلزام المؤجر بتعويض افلمستأجر عن الأضرار التى تصيبه بسبب العيب الذى يمكن أن يوجد فى العين المؤجرة ولو كان مجهولا للمؤجر أو ان المؤجر يضمن للمستأجر خلو العين من العيوب التى يمكن للمستأجر أن يتبنها بالفحص المعتاد ويجوز الاتفاق على تخفيف الضمان كأن لا يضمن المؤجر العيوب التى تطرأ على العين بعد تسليمها أوانه لا يلتزم بالاصلاح العيوب وانما يكون للمستاجر الفسخ أو انقاص الأجرة فقط ومع هذا لا يجوز الاتفاق على تخفيف الضمان أو الاعفاء منه اذا كان المؤجر قد أخفى سببالضمان على سبيل الغش.
    التزامات المستأجر:-
    1. التزام المستأجرباستعمال العين على النحو المتفق عليه فى العقد أو وفقا لما أعدت له :-
    اذا اتفق العاقدان على استعمال العين فى غرض معين حدده العاقدان وجب على المستأجر التقيد بنوع الاستعمال المنصوص عليه فى العقد كما اذا اتفقا على زراعة الارض قمحا فلا يجوز للمستأجر ان يرزعها كتانا واذا اتفقا على استعمال المنزل للسكنى فلا يجوز استعماله مصنعا او متجرا ولا يشترط أن ينص الاتفاق صراحة على نوع الاستعمال فقد يحدده العرف فمن استاجر منزلا فى احدى القرى يجوز له ان يضع فى هذا المنزل المواشى والدواجن التى جرى عرف اهل القرية باقتنائها واذا لم يحدد الاتفاق أو العرف أو قرائن الأحوال الغرض الذى تستعمل فيه العين المؤجرة وجب استعمالها فيما أعدت له دون غيره فمن استأجر سيارة معدة لركوب الاشخاص فلا يجوز أن يستخدمها فى نقل البضائع والأراضى الزراعية تؤجر لزراعتها لاتخاذها قمائن لصنع الطوب واذا استاجر شقة فى عمارة سكنية لا يجوز ان يستخدمها فندقا أو ناديا أو مخزنا للبضائع وليس له غلا أن يستخدمها فى السكنى .
    التزام المستأجر بالاستمرار فى استعمال العين : اذا كان الاستعمال حقا للمستأجر فأنه يكون واجبا عليه اذا كان من شأن العين بلا استعمال أن يؤدى إلى الإضرار بالعين المؤجرفاذا ماستأجر مصنعا وجب عليه أن يستخدم آلاته وغلا تعرضت للصداوالتلف ومن استأجر أرضا زراعية وجب عليه زراعتها والا يتركها بورا على غير المألوف لان هذا يؤدى غلى ضعف خصوبتها وكما اذا كانت العين المؤجرة شقة مفروشة فان ترك الشقة بلا تهوية أو استعمال يؤدى غلى تلف المفروشات.
    الجزاء المقرر على مخالفته المستأجر لهذا الألتزام:
    اذا أخل المستأجر بالتزامه جاز للمؤجر الزامه بالتنفيذ العينى بان يلزمه باستعمالالعين وفقا للمتفق عليه فى العقد او وفقا للغرض الذى أعدت له أو ان يلزمه باستعمالها اذا تركها دون استعمال وكان من شان الترك الإضرار بها ويجوز للمؤجر أن يطلب فسخ العقد وله فى جميع الأحوالأن يرجع على المستأجر بتعويض مالحقه من ضرر وذلك وفقا لما تقرره القواعد العامة .
    2. التزام المستأجر بالامتناع عن أحداث أى تغيير بالعين المؤجرة إلا بإذن من المؤجر:لا يجوزللمستأجر إحداث أى تغيير بالعين المؤجرة إلا بعد الحصول على إذن من المؤجر فلا يجوز للمستأجر أن يفتح نوافذ فى الحوائط أو مناور فى الأسقف أو أن يسد نوافذ مفتوحة أو أن ينشىء ماروى أو مصارف جديدة فلا يجوز له ان يحدث أى تغيير فى العين المؤجرة إلا بإذن من المؤجر والفرض ان ما يحدثه المستأجر من تغييرات بالعين المؤجرة يعد ضارا بالمؤجر ولا يجوز للمستأجر احداثه إلا بإذن من المؤجرفاذا ماأحدث هذه التغيرات جاز وفقا للقواعد العامة أن يطلب المؤجر فسخ العقد لاخلال المستأجر بالتزامه . ويستطيع المستأجر أن يثبت أن ماأحدثه من تغييرات لا يضر بالمؤجر كما اذا أقام ساترا من الخشب أو الألمونيوم فان مثل هذه التغيرات لا تضر بالمؤجر .فإذا كان مأحدثه المستأجر من تغييرلا المؤجرة ضارا بالمؤجر ولم يأذن للمستأجر فى اجراء ماأحدثه من تغييرات كان للمؤجر وفقا للقواعد العامة أن يطلب التنفيذ العينى عن طريق الزام المستأجر باعادة العين الى حالتها الأولى مع المطالبة بتعويض مأصابه من أضرار وله أن يطلب الفسخ بدلا من التنفيذ العينى مع التعويض.
    3. التزام المستأجر بالترميمات التأجيرية التى يقضى بها العرف: المقصود بالترميمات التأجيرية : هى الترميمات الناشئة من الاستعمال المعتاد للعين المؤجرة أو الناشئة من خطأ المستأجر مثل إصلاح الصنابير ومفاتيح الكهرباء واصلاح مايصيب الأبواب والنوافذ من عطب واذا كسر الزجاج كان استبداله على المستاجر واذا كانت الأرض مستأجرة للزرعة كان على المستأجر ان يقوم باجرا الاصلاحات التى يقتضيها الانتفاع المالوف بالارض المؤجرة يلتزم بتطهير وصيانة الترع والمساقى والمراوى والمصارف ويجوز بالاتفاق ان يلتزم المؤجر دون المستأجر باجراء هذه الترميمات ويجوز الاتفاق على ان تكون هذه الترميمات مناصفة بين المؤجر والمستأجر واذا قضى العرف بالزام المؤجر بالترميمات التاجيرية او عل أن تكون مناصفة بين المؤجر واالمستأجر وجب اعمال مايوجبه العرف ويستطيع المستأجر أن يتخلص من هذا الالتزام اذا اثبت ان ما اصاب العين يرجع غلى سبب أجنبى لا يد له قيه كالقوة القاهرة فيجب فى هذه الحالة ان يقوم المؤجر بهذه الترميمات لانها لازمة للانتفاع بالعين .
    الجزاء المترتب على اخلال المستأجر بالتزامه:-
    اذا أخل المستأجر بالتزامه كان للمؤجر أن يطلب التنفيذ العينى أو ان يطلب ترخيصا من القضاء فى اجراء هذه الترميمات على نفقة المستأجر وله ان يطلب الفسخ ويجوز له فى الحالتين ان يطلب التعةيض مالحقه من ضرر .
    4. التزام المستاجر بالمحافظة على العين المؤجرة: يجب على المستاجر المحافظة على العين المؤجرة وان يبذل فى المحافظة عليها عناية الشخص العادى فاذا بذل المستأجر فى المحافظة على العين الازمة ومع هذا تلفت العين او هلكت بسبب استعمالها المألوف فلا ضمان على المستأجر واذا كان ما اصاب العين من تلف من قبيل الترميمات التاجيرية كان المستأجر ملزما باصلاحه .
    تلف العين او هلاكها يعد قرينة على خطا المستاجر:اذا تلفت الهين أو هلكت او اصابها عطب كان هذا دليلا على خطأ المستاجر او انه اهمل فى المحافظة على العين ولم يبذل فى المحافظة عليها العناية الازمة الامر الذى يوجب عليه الضمان ويستطيع المستأجر ان يدرأ عن نفسه المسئولية باثبات العكس وفقا للاتى :
    أن يثبت أنه بذل عناية الشخص العادى فى المحافظة على العين المؤجرة هو واتباعه .
    اذا اثبت المستاجر ان التلف او الهلاك نشأ عن استعمال العين استعمالا مالوفا.
    اذا اثبت ان التلف او الهلاك نشا عن سبب اجنبى لا يد له فيه مثل القوة القاهرة أو قدم العين المؤجرة او خطا المؤجر او تابعيه او خطا الغير فاذا لم يستطيع المستاجر ان يدرأ المسئولية كان ضامنا لما يصيب المؤجرة من عيب او هلاك ويستطيع المؤجر ان يرجع على المستاجر وفقا للقواعد العامة فيجوز له ان يطلب التنفيذ العينى اذا كان ممكنا او فسخ العقد مع التعويض فى الحالتين ان وجد ما يقتضيه ويرجع المؤجر على المستاجر وفقا لقواعد المسئولية العقدية فلا يسال غلا عن تعويض الضرر المتوقع عادة وقت التعاقد فاذا تعمد الاتلاف أو ارتكب خطا جسيما كان مسئولا عن الضرر المتوقع وغير المتوقع .

    6. التزام المستاجر بالمبادرة إلى اخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله: العين المؤجرة بيد المستاجر وتحت سيطرته فيجب عليه ان يخطر المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله ولا يستطيع ان يعمله من تلقاء نفسه كان تغتصب العين المؤجرة أو يطرا عليها عيب أو تحتاج الى ترميمات مستعجلة فإن لم يقم المستأجر بهذا الواجب وأصيب بضرر من جراء ذلك كان المستأجر مسئولا .
    7. التزام المستاجر بالوفاء بالأجرة : الأجرة هى احد أركان عقد الايجار وهى عوض الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة الايجار والملتزم بالاجرة يلتزم المستاجر بدفع الاجرة بموجب عقد الايجار المبرم بينه وبين المستاجر فاذا اجرت العين لشخصين فأكثر التزم كل واحد منهم بقدر حصته من الاجرة دون حصة الاخر الا اذا وجد اتفاق على التضامن فيما بينهم.
    الدائن بالاجرة :هو المؤجر سواء كان مالكا للعين المؤجرة او صاحب حق انتفاع او ناظر وقف واذا تعدد المؤجرون او خلف المؤجر ورثة وجب على المستأجر ان يوفى لكل واحد منهم حصته من الاجرة ولا تبرا ذمته منهم غلا اذا كام وكيلا عن المؤجرين او كانت الأجرة لا تقبل الانقسام وفقا للقواعد العامة .
    زمان الوفاء بالأجرة : -
    يلتزم المستاجر بدفع الاجرة فى المواعيد التى يحددها العاقدان فإن لم يبين الاتفاق موعد الوفاء بالأجرة وجب الوفاء بها فى الموعد الذى يحدده عرف الجهة ففى الاراضى الزراعية تدفع على قسطين الاول قبل بداية الزراعة الشتوية والثانى قبل بدا الزراعة الصيفية وجرى العرف فىايجار الاماكن فى المدن ان تدفع الاجرة مقدما فى بداية كل شهر فان لم يوجد اتفاق أو عرف وجب دفع الاجرة بعد انتهاء كل مدة من مدد الانتفاع.

    مكان دفع الاجرة : -
    اذا كانت الاجرة نقودا أو شيئا اخر من المثليات وجب دفع الاجرة فى المكان الذى يحدده الاتفاق فان لم يوجد اتفاق وجب الوفاء بها فى المكان الذى يحدده العرف فان لم يوجد اتفاق او عرف وجب الوفاء بها فى موطن المستاجر ويجب الوفاءبالأجرة فى الموطن الذى يوجد فيه المدين وقت استحقاق الاجرة فاذا غير المدين موطنه بعد ابرام العقد كان مكان الوفاء بالأجرة هو موطن المدين وقت استحقاق الاجرة واذا كانت الاجرة شيئا معينا بالذات وجب الوفاء بها فى المكان الذى يحدده الاتفاق أو نص وجب الوفاء بالاجرة فى المكان الذى كان الشىء المعين موجودا فيه وقت نشوء الالتزام.
    الوفاء بقسط من الاجرة قرينة على الوفاء بالاقساط السابقة عليه : -
    اذا احتفظ المستاجر بمخالصة عن شهر ابريل تدل على انه وفى باجرة هذا الشهر دل هذا على انه وفى باجرة شهر مارس وما قبله من الاشهر واذا وفى بأجرة السنة الزراعية 2004 كان هذا دليلا على انه وفى بأجرة السنوات السابقة غير ان هذه القرينة اثبات العكس فيجوز للموجر ان يثبت انه رغم استيفائه لاجرة شهر ابريل أو لاجرة السنة الحالية فهو لم يستوف أجرة الشهر السابق أو السنة السابقة .
    ضمانات استيفاء الاجرة : -
    التزام مستأجر العقار بوضع منقولات فى العين المؤجرة:-
    يجب على من استأجر عقارا أن يضع فيه المنقولات مايفى مايفى بالاجرة لمدة سنتين أو لمدة الايجار ان قلت عن ذلك ويضع فى العقار ما يتناسب مع العين المؤجرة فمن استاجر منزلا وجب عليه وضع المفروشات والآلات التى اعتاد الناس وضعها فى المنازل ويختلف هذا من الحضر غلى الريف ويضع فى الحوانيت والمخازن ويزرع الارض بالمحاصيل أو يغرسها بالاشجار ويضع فيها الآلات والماشية الازمة للزراعة ويقوم مقام هذا الالتزام تقديم المستأجر تأمينا عينيا أو شخصيا او تعجيل الأجرة لمدة الغجارة أو لسنتين ويجوز الاتفاق على الاعفاء من هذا الالتزام صراحة أو ضمنا .
    جزاء اخلال المستأجر بهذا الإلتزام: -
    اذا أخل المستاجر بهذا الغلتزام كان للمؤجر التنفيذ العينى عن طريق الزام المستاجر بوضع منقولات تتفق مع طبيعة العين المؤجرة تكفى للوفاء بأجرة سنتين ويكون له بدلا من التنفيذ العينى ان يطلب الفسخ .
    حبس المنقولات التى يتقرر للمؤجر عليها حق امتياز : -
    - حق المؤجر الممتاز : أجرة العين المؤجرة لمدة سنتين وما يستحق للمؤجر من تعويضات بسبب عقد الايجار .
    - محل الامتياز: المنقولات والمحصولات الزراعية المملوكة للمستأجر أو لزوجة فلا تثبت إلا للمبالغ التى تكون مستحقة للمستأجر الاصلى فى ذمة المستاجر من الباطن وكل منقول يعتقد المؤجر بحسن نية انه مملوك للمستاجر ويستثنى منها المنوقلات المسروقة او الضائعة فلا صحابها استردادها خلال ثلاث سنوات واذا نقلت الأشياء المثقلة بحق امتياز المؤجر دون رضاه بقيت رغم نقلها مثقلة بحق امتياز المؤجر لثلاث سنوات اذا كان مابقى بالعين المؤجرة لا يفى بالحق الممتاز وتطبق على هذه المنقولات قواعد الحيازة فى المنقولات المسروقة فاذا اشتراها الحائز ممن يتجر فى مثلها او بمزاد علنى او من سوق عمومى كان للمؤجر استردادها اذا أدى للحائز دا دفعه فيها من ثمن .
    - مرتبة الامتياز : هى السادسة بعد حقوق الامتياز السابقة الذكر غلا ماكان منها لا ينفذ فى حق المؤجر لحسن نيته كما اذا اشترى المستاجر آلة زراعة ولم يدفع ثمنها وادخلها فى الارض المؤجرة دون ان يعلم المؤجر ان ثمنها لم يدفع.
    المنقولات التى يجوز للمؤجر حبسها :-
    يجوز للمؤجر ان يحبس جميع ما يوجد فى العين المؤجرة من منقولات ومحاصيل زراعية ضمانا لاستيفاء كل حق يثبت له بمقتضى عقد الايجار سواء كان اجرة أو غيرها وكل منقول يثبت للمؤجر حق امتياز عليه وفقا لما تقدم يكون له الحق فى حبسه .
    مالا يجوز للمؤجر حبسه: كل مالا يجوز للمؤجر حبسه لا يجوز له استرداده من صاحب اليدعليه ولا يجوز له الاسترداد اذا كانت المنقولات أو المحاصيل الزراعية الموجودة فى العين المؤجرة كافية للوفاء بحقه ولو استرد ما يكفى للوفاء بحقه فلا يجوز له استرداد الباقى .
    الحالة التى يجب على المستأجر رد العين المؤجرة عليها :يجب على المستاجر أن يسلم العين المؤجرة وفقاً للحالة التى هى عليها عند انتهاء الإيجار مالم يوجد اتفاق يقضى بغير ذلك .
    *** وذهب راى الى أنه يجب على المستاجر رد العين المؤجره وفقاً للحالة التى تسلمها عليها عند بداية عقد الايجار ، فغا أدعى المؤجر أن العين قد أصابها تلف أو نقص وجب على المؤجر أن يثبت ما أصاب العين من تلف أو نقص وأن ما أصابها يرجع الى فعل المستأجر أو تابعه .
    *** وذهب راى الى أنه يكفى أن يثبت المؤجر أن العين مغايرة للحالة التى كانت عليها وقت التسليم وأنها كانت وقت التسليم صحيحة خالثة من التلف والعيوب فإذا أثبت هذا وجب على المستأجر أن يدفع عن نفسه المسئولية باثبات السبب الأجنبى كالقوة القاهرة أو فعل الغير .وهو راى يتفق مع المنطق السليم .


    _________________
    <br>
    avatar
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام

    عدد المساهمات : 6962
    نقاط : 15489
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    default رد: عقد الإيجار مع بيان خصائصه

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود في الأحد مايو 15, 2016 12:04 pm

    ويترتب على التزام المستأجر برد العين المؤجره بالحالة التى كانت عليها وقت التسليم أن المستأجر إذا انفق على العين مصروفات نافعة فلايحق له عند نهاية الاجارة أن يطالب بما أنفقه أو بما زاد فى قيمة العين لأنه يلتزم برد العين وفقاً للحالة التى تسلمها عليها إلا إذا وجد اتفاق على غير هذا .
    العقود المبرمة فى ظل القانون المدنى الحالى :
    اذا تم تحرير محضر بين حالة العين المؤجرة وقت التسليم وجب على المستأجر أن يرد العين وفقا للحالة المبينة بالمحضر .
    *** فاذا تم تسليم العين دون محضر بحالتها فالفرض أن المستأجر قد تسلم العين بحالة حسنة لان المؤجر يلتزم بان يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح فى حالة تصلح معها لان تفى بماأعدت له من المنفعة وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين لان المستأجر لو تسلم العين على خلاف هذه الحالة لطالب المؤجر باصلاح مابها من خلل فاذا كانت العين عند الرد مغايرة للحالة التى كانت عليها وقت التسليم كان على المسـتأجر أن يثبت ان ماأصاب العين من تلف قد نشأ عن سبب لا يد له فيه كأن يثبت السبب الأجنبى أو القوة القاهرة أو أوان التلف نشأ عن استعمال استعمالا مألوفا .
    كيفية الرد : يكون الرد بتسليم العين إلى المؤجر وفقا للكيفية التى اتبعها المؤجر عند تسليم العين المؤجرة إلى المستأجر .
    زمان الرد: هو وقت انتهاء الإيجار .
    مكان الرد : أن مكان رد العقارات هو مكانها لانه لا يتاتى نقلها إلى مكان آخر وانما يثور البحث عن مكان رد المنقول .
    *** ويتم رد المنقول المعين بذاته فى المكان الذى كان موجودا فيه وقت العقد مالم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير هذا واذا كان شيئا معينا بنوعه كان مكان الرد هو موطن المستأجر مالم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير هذا .
    نفقات الرد : تجب نفقات الرد على المستأجر وفقا للقواعد العامة مالم يوجد اتفاق أو نص يقضى بغير هذا لانه المدين بالرد .
    الجزاء المقرر على اخلال المستأجر بالتزام الرد : -
    اذا أخل المستأجر بالتزامه كان للمؤجر المطالبة بما تقتضيه القواعد العامة فله المطالبة بالتنفيذ العينى اذا كان ممكنا فاذا كان التنفيذ العينى غير ممكن فليس أمامه إلا المطالبة بالتعويض .
    الجزاء الجنائى : -
    اذا كانت العين المؤجرة منقولا وبددها المستاجر أو غير حيازته عليها بان اضافها غلى ملكه فانه يعاقب بعقوبة خيانة الامانة .
    حق المستأجر فى استرداد مأنفقه على تحسين العين : -
    اذا أحدث المستأجر بالارض المؤجرةبناء أو غرس أو أجرى تحينا ما بالعين المؤجرة كان قام بتوصل المياه أو المجارى إلى العين المؤجرة وجب على المؤجر ان يرد للمستأجر ما انفقه على هذه التحسينات أو مازاد فى قيمة العقار مالم يوجد اتفاق يقضى بغير هذا .
    التحسينات التى يجريها المستأجر دون علم المؤجر أو رغم معارضته :-
    اذا أثبت المؤجر أن هذه التحسينات لا تعود عليه بفائدة كان له أن يطلب إزالتها وله مطالبة المستاجر بتعويض ماصاب العين المؤجرة من ضرر وللمؤجر أن يحتفظ بهذه التحسينات فى مقابل رد ما أنفقه المستأجر على هذه التحسينات أو رد ما زاد فى قيمة العقار وللمؤجر ان يطلب من المحكمة أجلا لرد الفيمة التى يختارها .
    المصروفات الضرورية التى ينفقها المستاجر على العين المؤجرة : -
    يخضع استرداد المستأجر للنفقات الضرورية للقواعد العامة :على المالك الذى يرد إليه ملكه أن يؤدى الى الحائز جميع ما أنفقه من المصروفات الضرورية .
    المصروفات الكمالية : اذا أنفق المستاجر مصروفات كمالية على العين المؤجرة كزخرفة الحوائط أو الأسقف ونحو هذا فإن القواعد العامة تقضى بأنه لا يجوز للمستاجر أن يطالب باسترداد ما أنفقه وله أن ينزع ماأحدثه على أن يعيد العين إلى حالتها الأولى ، وللمؤجر أن يستبقها مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة . ولا يجوز له الرجوع بما أنفقه على المؤجر .
    س : تكلم عن التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ؟
    ج: التنازل عن الايجار: هو حوالة لحقوق المستاجر الشخصية وحوالة الالتزامات هو هذه يعنى أن التنازل حوالة حق وحوالة دين فى ذات الوقت.
    ويترتب على التنازل عن الأيجار أن تنتقل الحقوق التى للمستأجر الأصلى إلى المتنازل إليه ويصير هو الدائن بها بدلا من المستاجر الأصلى ويصير المتنازل اليه مدينا بالتزامات عقد الايجار بما فيها الاجرة قبل المؤجر ويستطيع المؤجر ان يطالب المتنازل اليه مباشرة بحقوقه ويستطيع المتنازل اليه أيضا مطالبة المؤجر مباشرة بحقوقه .
    الإيجار من الباطن : هو عقد ايجار بين المستاجر الأصلى بوصفه مؤجراً لحقه الشخصى فى الإنتفاع بالعين المؤجرة وبين آخر بوصفه مستاجرا لهذا الحق.
    مايرد عليه عقد الإيجار من الباطن :
    يدر عقد الأيجار على حق المستاجر الأصلى فى الانتفاع بالعين التى استأجرها فيقوم المستاجر الأصلى بأجارة حقه الشخصى إلى شخص آخر يعرف بالمستاجر من الباطن .
    حكم التنازل عن الايجار والايجار من الباطن : -
    الاصل أنه يجوز للمستاجر أن يتنازل أو يؤجر من الباطن كل ما استاجر أو بعضه مالم يتفق العاقدان على منع المستاجر من هذا الحق .
    المنع من التنازل يقتضى المنع من التاجير والعكس:-
    اذا اقتصر الشرط المانع على منع المستاجر من التنازل عن الايجار دون التعرض للايجار من الباطن فانه يكون ممنوعا منه ايضا ، واذا اقتصر الشرط على المنع من التاجير من الباطن فإن المستاجر يكون ممنوعا من التنازل عن الايجار أيضا فالمنع من احدهما يكون منعا من إلا إذا وجد نص صريح يفرق بين الصورتين .
    أحكام التنازل عن الايجار المقررة وفقا للقواعد العامة : -
    اذا لم يتفق العاقدان على منع المستاجر من التاجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار جاز له التنازل عن الإيجار أو التاجير من الباطن فإذا تنازل عن عقد الغيجار فإنه يكون قد حول حقوقه والتزاماته إلى المتنازل إليه .
    العلاقة المباشرة مابين المؤجر والمتنازل إليه:-
    تقوم العلاقة مباشرة بين الطرفين فلكل منهما مطالبة الأخر بحقوق العقد والتزاماته فيجوز للمستاجر مطالبة المؤجر مباشرة بحقوق عقد الإيجار الاصلى ويجوز للمؤجر مطالبة المستاجر بالتزامات عقد الإيجار الاصلى .
    علاقة المستاجر الاصلى بالمؤجر:-
    يضمن المستأجر الاصلى المتنازل إليه فى تنفيذ التزامات عقد الإيجار وللمؤجر الرجوع على المستاجر الاصلى بوصفه ضامنا للمتنازل إليه .

    أحكام الايجار من الباطن المقررة وفقا للقواعد العامة : -
    اذا لم يتفق العاقدان على منع المستاجر من التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن جاز له أن يؤجر كل مااستاجره أو بعضه من الباطن .
    العلاقة مابين المستاجر الاصلى والمؤجر: -
    يحكم هذه العلاقة عقد الإيجار الاصلى ولا تتأثر هذه العلاقة بالإيجار من الباطن وللمستأجر الأصلى مطالبة المؤجر بالوفاء بما عليه من حقوق وللمؤجر مطالبة المستاجر الأصلى بالوفاء بما عليه من التزامات.
    علاقة المستاجر الاصلى بالمستأجر من الباطن : -
    هذه العلاقة يحكمها عقد الإيجار المبرم بينهما فلكل منهما مطالبة الآخر بحقوق العقد والتزاماته.
    العلاقة المباشرة بين المؤجر والمستاجر من الباطن : -
    يجوز للمؤجر مطالبة المستاجر من الباطن مباشرة بما يكون فى ذمته من الأجرة للمستاجر الأصلى ، ويجب على المستأجر من الباطن ان يوفى للمؤجر الأصلى مباشرة الأجرة التى تكون فى ذمته وقت الإنذار والأجرة التى يجب عليه الوفاء بها بعد الإنذار ، ولا توجد بينهما علاقة مباشرة فى غير هذا أما سائر التزامات المستأجر غير دفع الاجرة فتبقى العلاقة غير مباشرة مابين المؤجر والمستأجر من الباطن يتوسط بينهما المستاجر الأصلى ولا يحتج على المؤجر الأصلى بالأجرة التى عجل المستاجر من الباطن الوفاء بها للمستاجر الاصلى غلا اذا عجلها وفقا للعرف الجارى أو وفقا لاتفاق ثابت التاريخ وقت الايجار من الباطن وان يكون التعجيل بسند ثابت التاريخ.
    أثر قبول المؤجر لتصرف المستأجر بعد وقوعه أن ذمة المستأجر الأصلى تبرأ من الضمان فى حالة التنازل عن الإيجار ومما يفرضه عقد الإيجار الأصلى فى حالة الإيجار من الباطن اذا قبل المؤجر تصرف المستأجر الأصلى بعد وقوعه سواء كان هذا القبول صريحا أو ضمنيا .
    الجزاء المقرر على مخالفة المستاجر للشرط المانع: اذا خالف المستأجر الشرط المانع فأجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار كان للمؤجر أن يطلب التنفيذ العينى بإخلاء المتنازل إليه أو المستاجر من الباطن أو أن يطلب الفسخ العقد مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتضى .
    التنازل عن الايجار والايجار من الباطن فى القوانين الخاصة :-
    أ‌. قوانين ايجار الأماكن :
    الأصل فى هذه القوانين انها لا تجيز للمستأجر التنازل عن الايجار أو التأجير من الباطن أو الترك للغير سواء اتفق العاقدان على الشرط المانع أو الإغفلا لاتفاق عليه ولا يجوز للمستأجر التاجير من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا بإذن كتابى صريح من المالك للمستأجر الاصلى .
    الجزاء المقرر على مخالفة أحكام القوانين الخاصة :
    يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المستأجر اذا أجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار دون تصريح كتابى من المالك ويجوز له بدلاً من طلب الإخلاء أن يطلب التنفيذ العينى وفقا للقواعد العامة وله فى الحالتين مطالبة المستاجر بالتعويض إن وجد ما يقتضيه .
    ب‌. قوانين الاصلاح الزراعى : منع المشرع فى قوانين الاصلاح الزراعى الايجار من الباطن أو التنازل عن الايجار سواء اتفق العاقدان على الشرط المانع أو إغفلا الإتفاق عليه .
    الجزاء المقرر عند المخالفة :
    اذا خالف المستاجر بان تنازل عن الايجار او أجر من الباطن كان عقد التنازل او الايجار من الباطن باطلا وكان العقد الاصلى بين المستأجر الاصلى والمؤجر باطلا أيضا .
    أحكام بيع الجدك : أجاز للمستأجر ان يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الايجار مالم يقض الاتفاق بمنعه من هذا الحق أجازت رغم وجود الشرط المانع للمستأجر اذا باع المصنع أو المتجر الذى محله عقار مستأجر ان يتنازل عن الايجار لمشترى المصنع أو المتجر بشروط معينة ويعرف بيع المصنع او المتجر ببيع الجدك .
    أحكام بيع الجدك التى قررها القواعد العامة : يجوز للمستاجر رغم وجود الشرط المانع من التصرف اذا باع مصنعه أو متجره الذى محله عقار مستأجر ان يتنازل عن الايجار للمشترى بالشروط الآتية :-
    1. ان يبيع المستاجر محله التجارى أو الصناعى الذى يزاول فيه نشاطا صناعيا أو تجاريا فى عقار المستاجر .
    2. أن يكون المستاجر ممنوعا من التنازل عن الايجار بمقتضى الشرط المانع .
    3. أن تقوم ضرورة تقتضى بيع المتجر أو المصنع مثل ان يصاب صاحبه بمرض يمنعه من مزاولة التجارة او الصناعة.
    4. ان يقدم المشترى المتنازل اليه عن الايجار ضمانا كافيا للوفاء بحقوق المؤجر يجب أن يقدم المتنازل ضمانا خاصا بالاضافة إلى الضمانات الاخرى التى يوجبها القانون كان يقدم كفيلا شخصيا أو تامينا عينيا .
    فاذا توافرت الشروط السابقة جاز للمستاجر رغم الشرط المانع من التنازل عن الايجار لمشترى المصنع او المتجر واذا امتع المؤجر عن الموافقة على التنازل جاز للمستاجر او للمتنازل إليه عرض الامر على القضاء لاقرار التنازل.
    *** وذهب رأى إلى وجوب إستئذان المؤجر قبل التنازل عن الإيجار فإن رفض الإذن جاز للمستأجر اللجوء الى القضاء للترخيص له بالتنازل عن الإيجار رغم الشرط المانع .
    والراجح وفقاً للقواعد العامة أن للمستأجر التنازل عن الإيجار دون توقف على إذن المؤجر ، فإذا لم يقر التنازل كان للمشترى المتنازل إليه أو للمستأجر اللجوء الى القضاء الإيجارى للمشترى .
    س: ما هى أسباب انتهاء عقد الإيجار ؟
    ج: الأصل ان عقد الأيجارمن العقود المؤقتة فلا بد من نهاية لان الزمن ماض لا محالة وقد ينتهى لسبب من الاسباب التى تقررها القواعد العامة للعقود او لا سباب اخرى تقوم باحد العاقدين تبرر له انتهاء العقد قبل انتهاء مدته.
    الأسباب التى تقررها القواعد العامة للعقود:-
    1. لا يخفى أن العقد يقع باطلا اذا تخلف أحد أركانه .
    2. أو اذا لم يتوافر فى المحل او السبب شروطه الجوهرية.
    3. أو كان احد العاقدين عديم الأهلية فإذا وقع العقد على هذا النحو كان لكل ذى مصلحة التمسك بالبطلان وللمحكمة ان تقضى به من تلقاء نفسها .
    *** ويقع العقد قابلا للابطال اذا كان أحد العاقدين ناقص الاهلية او شاب رضاه عيب من العيوب أو ورد نص فى القانون يجعل العقد قابلا للابطال
    ولا يجوز ابطال العقد إلا اذا تمسك به من تقرر الابطال لمصلحته فاذا قضى بالبطلان فان العقد يعتبر غير موجود أصلا فلا يترتب لاحدحقا ولا ينشى فى ذمته التزاما ويعاد العاقدان إلى الحالة التى كانا عليها قبل التعاقد ويعوض المؤجر عن المنفعة التى استوفاها المستأجر بمقتضى عقد الإجارة الباطل بتعويض يساوى أجرة مثل العين خلال المدة التى بقيت فيها العين تحت يد المستأجر بمقتضى العقد الباطل .
    واذا وقع العقد صحيحا وجب على كل من العاقدين الوفاء بالتزامه فإذا اخل احد العاقدين بالتزامه جاز للعاقد الآخر فسخ العقد والمطالبة بتعويض ماأصابه من أضرار وفقا للقواعد العامة .
    ويجوز الاتفاق على إعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى أو دون حاجة إلى إعذار .
    واذا استحال على أحد العاقدين تنفذ التزامه لسبب لا يد له فيه انفسخ العقد من تلقاء نفسه وانقضت الالتزامات المتقابلة كما لوهلكت العين المؤجرة هلاكا تاما فان عقد الإيجار ينفسخ من تلقاء نفسه واذا تحدت ذمة المؤجر والمستأجر كان انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى المستأجر أو احال المستأجر حقوقه والتزاماته غلى المؤجر انقضى عقد الإيجار باتخاذ الذمة لوجود مانع من موانع المطالبة لا جتماع صفتى الدائن والمدين فى شخص واحد.
    إنتهاء الإيجار بانتهاء المدة المحددة فى العقد:-
    اذا حدد العاقدان ان الإيجار بمدة محددة فالاصل انه ينتهى بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه احد العاقدين على الآخر بالإخلاء إلا ذا كان هذا مشترطا فى العقد .
    انتهاء العقد بالتنبيه بالاخلاء: اذا حدد العاقدان مدة الإيجار واشترطا ان العقد لا ينتهى غلا اذا نبه احد العاقدين على الآخر بالإخلاء فإن العقد لا ينتهى رغم انتهاء مدته إلا إذا نبه احدهما على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المحددة قانونا او اتفاقا .
    واذا أغفل العاقدان تحديد المدة أو عقد لمدة غير محددة أو تعذر اثبات المدة فإن العقد للفترة المعينة لدفع الاجرة أو ينتهى بانتهاء هذه الفترة إذا نبه أحد العاقدين على الآخر بالإخلاء خلال المدة المحددة قانونا فإن لم ينبه احد العاقدين على الآخر بالإخلاء امتد العقد لفترة أخرى مساوية للفترة الأولى ويستمر هكذا غلى تنبيه أحد العاقدين على الآخر بالإخلاء .
    إمتداد الإيجار: اذا انعقد العقد للفترة المعينة لدفع الأجرة أو حدد العاقدان مدة الإيجار واشترطا لانتهاء العقد تنبيه أحد العاقدين على الآخر بالاخلاء ولم ينبه أحدهما على الآخربالاخلاء فإن العقد لا ينتهى وانما يمتد لمدة أخرى .
    المدة التى يمتد إليها العقد: -
    1. اذا انعقد العقد للمدة المحددة لدفع ولم ينبه أحد العاقدين على الأخر بالإخلاء فإنه يمتد إلى مدة اخرى مساوية للمدة الاولى ويستمر فى الامتداد إلى تنبيه أحدهما على الآخر بالإخلاء .
    2. واذا حدد العاقدان مدة الإيجار واشترطا ان العقد لا ينتهى إلا بالتنبيه بالاخلاء فإنه يمتد غلى المدة التى حددها الاتفاق وقد تكون مساوية للاولى أو أقل أو أكثر وفقا لما يحدده الاتفاق .
    وينتهى العقد بانتهاء المدة الجديدة دون حاجة إلى تنبيه بالاخلاء إلا اذا كان مقصود العاقدين هو امتداد العقد باستمرار إلى مدد أخرى لا تنتهى إلا بالتنبيه بالإخلاء.واذا لم يبين العقد المدة التى يمتد اليها العقد فإنه يمتد إلى المدة المحددة لدفع الاجرة ويمتد باستمرار مالم ينبه أحد العاقدين على الآخر بالإخلاء.
    أحكام إمتداد الأيجار :-
    1. العقد الذى يحكم الايجار بعد امتداده هو العقد الأصلى لانه هو السارى على الفترة التى يمتد اليها العقد .
    2. اذا كان العقد ثابتا فى محرر رسمى فان لاحد العاقدين أن ينفذ العقد بهذا المحرر أثناء الفترة التى يمتد إليها العقد.
    3. التأمينات التى تضمن الوفاء بالتزامات أحد العاقدين سواء كانت مقدمة من أحدهما أو من الغير تظل ضامنة للوفاء بهذه الالتزامات أثناء فترة الامتداد مالم يتبين أنها لا تضمن إلا الوفاء بالالتزامات خلال المدة الأصلية .
    4. اذا كان عقد الإيجار ثابت التاريخ قبل الامتداد ثم امتد فان تاريخ العقد هو التاريخ الثابت قبل الامتداد .
    5. يحكم عقد الايجار أثناء الامتداد الذى أبرم العقد الذى ظله حتى ولو صدر قانون جديد قبل الامتداد وبعد ابرام العقد .
    المقصود بالتنبيه بالاخلاء: -
    هو اعلان احد العاقدين رغبته إلى الآخر فى انهاء العقد بمجرد انتهاء انتهاء المدة الاتفاقية أو المدة المحددة لدفع الاجرة .
    وينتج التنبيه أثره فى الوقت الذى يتصل فيه بعلم من وجه إليه دون توقف على قبول من وجه إليه التنبيه ويصدر التنبيه من أحد العاقدين او من يقوم مقامهما كخلفهما العام او الخاص فيجوز صدوره من ورثة أحدهما أو من يشترى العين المؤجرة أو من المتنازل إليه عن الايجار ويجوز صدوره من وكيل أحدهما ويوجه التنبيه إلى المتعاقد الآخر أو خلفه العام أو الخاص.
    مواعيد التنبيه:-
    يجب أن يتم التنبيه فى المواعيد المتفق عليها ان كان هناك اتفاق وغلا وجب التنبيه فى المواعيد التى حددها المقنن.
    شكل التنبيه: -
    لم يشترط المشرع شكلا معينا للتنبيه فيجوز ان يكون رسميا أو بخطاب مسجل أو عادى ويجوز أن يكون شفهيا غاية الأمر أن عبء اثبات التنبيه يقع على من يدعيه.
    التجديد الضمنى :-
    اذا كان الايجار محدد المدة باتفاق العاقدين ولم يشترطا لانهاء العقد التنبيه بالاخلاء وانتهت المدة ومع هذا بقى المستأجر منتفعا بالعين المؤجرة بعلم المؤجرودون اعتراض منه فان هذا بعد دليلا على اتجاه ارادة العاقدين إلى ابرام عقد جديد بنفس شروط العقد الأول .
    المدة التى يتجدد لها الايجار: يتجدد الايجار لمدة غير معينة إلا إذا وجد أن إرادة العاقدين قد اتجهت الى مدة محددة .
    أحكام التجديد الضمنى : -
    يتجدد عقد الايجر بنفس شروط العقد الاول ، إذا اتفق العاقدان صراحة على أجرة جديدة او على شروط أخرى جديدة أو على تعديل الشروط القائمة كان هذا تجديدا صريحاً لا ضمنياً ، أما إذا نبه المؤجر على المستأجر بدفع أجرة تزيد عن المدة السابقة ولم يعترض أو نبه المستاجر على المؤجر بأنه إذا بقى فى العين المؤجرة سيدفع أجرة أقل من أجرة المدة الاولى ولم يعترض فإنه يعد تجديداً ضمنياً لا صريحاً.
    ويترتب على اعتبار عقد الايجار الضمنى عقداً جديداً :-
    1. تنتقل إلى الايجار الجديد التامينات العينية المقدمة من الستاجر ولا تنتقل الكفالة الشخصية أو العينية إلى الايجار الجدي إلا برضى الكفيل .
    2. يجب أن تتوافر فى كل من العاقدين الأهلية الازمة لابرام العقد وقت التجديد الضمنى لاننا بصدد ابرام عقد جديد والعقد الضمنى كالصريح تماما فى وجوب توافر الاهلية الازمة لانعقاده .
    3. العقد الجديد يغاير العقد السابق عليه فاذا كان السابق رسميا أو ثابت التاريخ فان العقد الجديد لا يعد كذلك لانه غير الأول إلا اذا كان الجديد نفسه رسميا أو ثابت التاريخ لاستقلال كلا منهما عن الاخر.
    4. اذا تعدد المستاجرون لعين واحدة فى العقد الاول فان العقد يتجدد لمن يبقى منتفعا بالعين المؤجرة دون من اخلاها .
    5. يطبق على عقد الايجار القانون الذى تجدد العقد فى ظله فان صدر قانون جديد قبل تجديد العقد فان الايجار السابق يخضع للقانون الذى أبرم فى ظله دون الجديد ويخضع الايجار اعتبارا من التجديد الضمنى للقانون الجديد .
    6. اذا كان العقد الايجار الجديد ينعقد بنفس شروط العقد السابق فان اقتران عقد الايجار الاول بالوعد ببيع العين المؤجرة ينتقل الى التجديد .
    التجديد الضمنى رغم التنبيه بالاخلاء : -
    اذا نبه أحد العاقدين على الآخر بالاخلاء كان هذا دليلا على انتهاء العقد السارى وانتفاء تجديده سواء كان التنبيه مشترطا لانهاء العقد أو غير مشترط .
    ***فاذا ظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة رغم تنبيه أحدهما على الآخر بالإخلاء فلا يفترض أن العقد قد تجدد لأن التنبيه يدل على إنتفاء التجديد ويمكن أن يكون بقاؤه فى العين المؤجرة على سبيل التسامح ، فاذا لم يكن على سبيل التسامح جاز للمؤجر أن يطلب من القضاء إخلاء المستأجر مع تعويض المؤجر عن المدة التى بقى فيها المستاجر منتفعا بالعين المؤجرة بعد إنتهاء الإيجار بما يساوى أجرة المثل مع تعويض ما أصابه من أضرار بسبب بقاء المستاجر فى العين المؤجرة دون حق.
    إنتهاء عقد الإيجار قبل إنتهاء مدته:-
    - أثر موت أحد العاقدين :-
    1. إنهاء عقد الايجار لموت المستأجر : -
    يجوز انهاء عقد الايجار لموت المستأجر فى حالتين :
    الحالة الاولى : اذا كان الورثة لا طاقة لهم على دفع أجرة العين المؤجرة أو انهم ليسوا فى حاجة اليها .
    الحالة الثانية : اذا اعقد الايجار لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر كما اذا كان طبيبا واستاجر عيادة أو محاميا واتاجر مكتبا وليس من ورثته من يزاول هذه الحرفة جاز للورثة فسخ العقد واذا استاجر ارضا زراعية بطريق المزارعة وكانت شخصيته محل اعتبار جاز للمؤجر وورثة المستاجر فسخ العقد اذا لم تتوافر فيهم القدرة على الحلول محل مورثهم .
    ويشترط لاجابة الورثة لفسخ العقد مايلى :-
    أن يتقدم الورثة بطلب الفسخ خلال ستة أشهر تبدا من تاريخ موت مورثهم .
    مراعاة مواعيد التنبيه بالاخلاء ويجب على المؤجر فى المزارعة اذا انهى عقد المزاعة بموت المستاجر ان يرد الى الورثة جميع ما انفقه المستأجر على المحصول الذى لم ينضج مع تعويض الورثة عن قيمة الاعمال التى أداها المستأجر وللورثة بدلا من المطالبة بالنفقات والتعويض عن الاعمال ان يحلو محل المستأجر اذا استطاعوا اداء العمل على الوجه المرضى إلى ان ينضج المحصول ويقسم بين الورثة والمؤجر .

    2. أثر إعسار المستأجر:-
    الأصل وفقا للقواعد أنه يترتب على الحكم بشهر شهر إعسار المدين حلول جميع ما فى ذمة المدين من ديون مؤجلة ومنها الاجرة التى لم حل موعد استحقاقها .
    *** غير أن المشرع قد خرج على هذه القاعدة فى الاجارة فلا يترتب على الحكم بشهر إعسار المستأجر حلول أجرة لم تستحق ومع هذا راعى المشرع جانب المؤجر فأجاز له فسخ العقد حتى لا يتعرض غلى ضياع الاجرة عليه او على الاقل مزاحمة باقى الغرماء فيستوفى دون حقه .
    ويسقط حق المؤجر فى الفسخ اذا قدم المدين المدين تاميناً كافياً فى موعد مناسب للوفاء بالاجرة التى لم تحل كأن قدم كفيلا عينيا او شخصيا او دفع المستأجر الاجرة فى مواعيدها برضا الدائنين.

    واذا لم يفسخ المؤجر عقد الايجار وتنازل عن حقه فى طلب التامينات كان المستأجر الفسخ اذا كان ممنوعا من التاجير من الباطن أو التنازل الايجار فإذا لم يكن ممنوعا من ذلك وفقا للقواعد العامة أو كان مرخصا له فى ذلك كتابة من المالك فلا يجوز له الفسخ واذا فسخ المستأجر عقد الإيجار كان ملتزماً بأن يدفع للموجر تعويضاً عادلاً يقدره القاضى مع مراعة إعسار المستأجر .

    ويلاحظ أن محل تطبيق هذه الإحكام هو الايجاد المحدد المدة وفى حالة الايجار غير المحددحالمدة فإنه يجوز لأحد الطرفين أن ينبه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد.

    3. حاجة المؤجر الشخصية للعين المؤجرة :-
    الأصل أنه لا يجوز للمؤجر إنهاء عقد الإيجار قبل إنقضاء مدته حتى ولو وجدت للمؤجر حاجة شخصية للعين المؤجرة كأن يريد سكناها بنفسه أو زراعة الأرض بنفسه أو يريد العين العين المنقولة لإستعماله الشخصى ، فإذا إتفق العاقدان على أن للمؤجر الفسخ إذا وجدت له حاجة شخصية للعين المؤجرة جاز للمؤجر الفسخ على أن ينبه على المستأجر فى المواعيد المقررة مالم يقضى الإتفاق بالتنبيه على المستأجر خلال مواعيد أخرى .

    4. العذر الطارىء الذى يجعل تنفيذ عقد الايجار مرهقا لاحد الطرفين:-
    إذا كان الإيجار محدد المدة وقام بأحد الطرفين عذر طارى غير متوقع كان إستاجر شقة فى أحد المصايف فأصابه أو أحد أفراد أسرته مرضا منعه من تنفيذ عقد الايجار أو الاستمرار فى تنفيذه جاز له فسخ العقد ، وإذا قام العذر فى جانب المؤجر كان إحتاجت العين إلى ترميمات ضرورية يعد إبرام العقد وقبل التنفيذ أو اثناء التنفيذ تفوق قدرة المؤجر المالية وتجعل الترميم مرهقا للمؤجر جاز له فسخ العقد .

    5. اقتضاء العمل تغيير محل اقامة العامل : -
    اذا إقتضت مصلحة العمل نقل العامل فى الحكومة فإن هذا يقتضى أن يغير العامل محل اقامته لان عليه أن يقيم فى البلد أو المدينة التى نقل اليها فاذا كان النقل لايد للعامل فيه جاز له أن ينهى عقد ايجار مسكنه المحدد المدة على ان يراعى فى ذلك مواعيد التنبيه بالاخلاء .
    *** فإذا كان النقل عقابا للعامل عن خطأ ارتكبه أو طلب من جهة عمله نقله فلا يعد ذلك عذرا يبيح له إنهاء الأيجار .

    6. انتقال ملكية العين العين المؤجرة إلى غير المؤجر:-
    إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة بأى سبب من أسباب نقل الملكية كالبيع أو الهبة كالبيع أو الهبه أو المقايضة أو الشفعة أو غير ذلك إلى غير المؤجر فان عقد الإيجار يسرى فى حق المالك الجديد بالشروط الآتية:-

    أن يكون تاريخ عقد الإيجار الثابت سابقا على إنتقال الملكية إلى المالك الجديد فاذا كان العقد غير ثابت التاريخ فلا يسرى فى حق المالك الجديد إلا بإدارته .
    أن لا يكون عقد الإيجار معلقا على شرط فاسخ هو إنتقال الملكية إلى غير المؤجر فاذا العقد معلقا على هذا الشرط انفسخ العقد ولا يسرى فى حق المالك الجديد ولوكان العقد ثابت التاريخ وسابقاً على نقل الملكية إلى المالك الجديد .

    مايترتب على بقاء الايجار:-
    اذا بقى الايجار رغم إنتقال الملكية إلى الغير سواء لنفاذ عقد الايجار فى حق المالك الجديد جبراً عنه أو بإختياره فإنه يحل محل المؤجر فى حقوق العقد والتزاماته .

    حكم ماعجله المستأجر للمؤجر من الأجرة : -
    ماعجله المستاجر للمؤجر من الأجرة يحتج به على خلف المؤجر اذا عجلها قبل انتقال الملكية .
    فاذا عجلها بعد إنتقال الملكية فلا يسرى هذا التعجيل فى حق الخلف إذا كان المستأجر يعلم وقت التعجيل بإنتقال الملكية إلى الخلف ، أو كان يستطيع أن يعلم ، ويقع على الخلف عبء إثبات علم المستأجر بإنتقال الملكية أو أنه كان فى إستطاعته أن يعلم ، فاذا أثبت هذا فلا يجوز للمستأجر أن يحتج على الخلف بما عجله من الأجرة واذا عجز الخلف عن الاثبات كان ماعجله المستاجر من أجره حجة عليه وليس له إلا الرجوع على المؤجر بما أستوفاه من أجره .

    تمسك الخلف الذى انتقلت إليه الملكية باخلاء المستأجر :-
    اذا كان الايجار غير نافذ فى حق الخلف كان له التمسك باخلاء المستأجر فبل انتهاء الايجار بالشروط الآتية : -
    1. التنبيه على المستأخر بالاخلاء خلال المواعيد المبينة .
    2. تعويض المستاجر عن الأضرار التى لحقته بسبب إنهاء الإيجار قبل إنقضاء مدته إلا إذا إتفق المؤجر مع المستأجر على أنه لا حق له فى التعويض عن إنهاء الإيجار قبل إنقضاء مدته إذا إنتقلت ملكية العين المؤجرة إلى الغير .
    *** ولا يجبر المستأجر على إخلاء إلا إذا تقاضى التعويض ، فعلا المؤجر أو المالك الجديد أو قدم له إحدهما تاميناً كافياً للوفاء بالتعويض ، ويعد هذا إعمالاً للحق فى الحبس المقرر وفقا للقواعد العامة ، ولا يخفى أن المستأجر يجبر على الإخلاء دون تعويض إذا إنقضت مدة الإيجار المحددة بالإتفاق بين المؤجر والمستأجر أو كان العقد غير محدد المدة ولا يلزم إلا التنبيه عليه بالإخلاء فى المواعيد المقررة ، غير أن المشرع فى قوانين إيجار الأماكن جعل جعل عقد الإيجار سارياً فى حق المالك الجديد سواء كان ثابت التاريخ أو لم يكن له تاريخ ثابت .


    _________________
    <br>

      الوقت/التاريخ الآن هو الأربعاء يونيو 20, 2018 5:53 am