من طرف بيع
تسجيل البيع
جلسة الأربعاء 6 يناير سنة 1999
الطعن رقم 2553، 2694، 2695 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
مشترى العقار بعقد غير مسجل. يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشترى آخر. له حق التمسك بالصورية.
القاعدة
من المقرر أن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشتر آخر وله وفق صريح نص المادة 244 من القانون المدنى أن يتمسك بصورية العقد الذى أضر به وأن يثبت هذه الصورية بكافة طرق الإثبات.
جلسة الأربعاء 24 يناير سنة 2001
الطعن رقم 2786 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
التكليف بالوفاء شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى سداد الاجرة. خلو الدعوى منه او بطلانه او صدوره ممن لا صفة له فى توجيهه. اثر ذلك. عدم قبول الدعوى. مشترى العقار بعقد غير مسجل. بشرط مطالبته المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ان يقوم البائع بتحويل عقد الايجار اليه، وقبول المستأجر للحوالة او اعلانه بها حتى تكون نافذة فى حقه. م305 من القانون المدنى.
القاعدة
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالاجرة فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا او صدر ممن لا صفة له فى توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى. لما كان ذلك، وكان لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة الا إذا قام البائع بتحويل عقد الايجار اليه وقبل المستأجر هذه الحوالة او اعلن بها لانها بالقبول او الاعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى وان الاعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الاعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الاساسية.
جلسة الأحد 18 يناير سنة 1998
الطعن رقم 951 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.
القاعدة
حيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن عقد بيع العقار - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشترى - فيما عدا حق الملكية - جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع وكافة الدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى ملكية ثمراته وتمكينه من الانتفاع به، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى. كما جرى - قضاء هذه المحكمة - على أن لكل ذى يد على عقار أن يحمى يده بدعاوى وضع اليد، وان كل مات يوجه إلى واضع اليد على أساس ادعاء حق يتعارض مع حقه يصلح لآن يكون أساسا لرفع دعوى منع التعرض حتى ولو لم يكن هناك غصب إذ أن فعل التعرض الذى يصلح أساسا لرفع دعوى منع التعرض يتحقق بمجرد تعكير الحيازة والمنازعة فيها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما أورده من القول..... أن ملكية العين فى جزء منها لم تنتقل إلى البائعة لعدم تسجيل الحكم الصادر لها بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 28-7-1971، وان الملكية لم تنتقل إليها سوى عن حصة قدرها 13ط من 24 ط بموجب عقد شهر الحق الإرث وحكم صحة التعاقد المشهر تحت رقم 407 بتاريخ 13-7-1977..... وذلك بحسبان أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل، وكان الثابت أن المستأنف ضده أقام دعواه استنادا إلى مشتراة بموجب عقدى بيع ابتدائيين مؤرخين 12-11-1980، 13-12-1980 وهما لا يرتبان أثرا فى انتقال الملكية إليه لعدم تسجيلهما ولم يقدم المستأنف ضده سببا آخر من أسباب كسب الملكية يمكن التعويل عليه..... " وكان هذا الذى ساقه الحكم المطعون فيه ركيزة لقضائه برفض دعوى الطاعن لا يواجه دفاعه وما تمسك به من حيازته لعقار التداعى وتعرض المطعون عليه بصفته له فيه على ما هو ثابت من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المندوب فيها، والذى يصلح لان يكون أساسا لطلبه الحكم بمنع هذا التعرض، وهو دفاع جوهرى من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فانه يكون معيبا بالفساد فى الاستدلال فضلا عن القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الثلاثاء 10 فبراير سنة 1998
الطعن رقم 5587 لسنة 61 ق
ملخص القاعدة
الحقوق التى يرتبها عقد بيع عقار غير مسجل تسرى فى مواجهة البائع دون غيره الا إذا تسلم المشترى العقار المبيع.
القاعدة
أنه لما كان من المقرر أن للمشترى بعقد ابتدائى ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشترى فى ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز له أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه. لما كان ذلك وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقريرى الخبيرين فى الدعوى أن الطاعن لم يتسلم أرض النزاع تنفيذا لعقد شرائه المؤرخ 3-11-1973 خلال فترة المطالبة بالريع فانه لا يجوز له مطالبة المطعون ضده الأول به - وهو من الغير - استنادا إلى أن الأخير اغتصب أرض النزاع، إذ لا يحق له التمسك فى مواجهته بالعقد على ما سلف البيان، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فانه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعى عليه فى هذا الخصوص على غير أساس.
جلسة الأحد 8 مارس سنة 1998
الطعن رقم 1581 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
إن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير عند توالى البيوع غير المسجلة ألا يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة التعاقد ممكنا إلا بتدخل أى من البائعين السابقين.
القاعدة
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أن الثابت من عقد البيع سند التداعى وصحيفة الدعوى الأصلية وصحيفة الاستئناف ومذكرتى المطعون عليه أن ملكية الأرض المقام عليها العين المبيعة آلت لهذا الأخير بوضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية عن أسلافه البائعين له الذين وضعوا اليد على أرض التداعى منذ عام 1935 وأنه أقام المبانى بماله الخاص، وهو سبب قانونى مستقل للتملك مؤداه أنه متى حكم له بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه وسجل هذا الحكم انتقلت إليه الملكية إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لذلك وقضى بعدم قبول الدعوى الفرعية على ما ذهب من ضرورة اختصام البائع للبائع له والحكم بصحة ونفاذ عقد البيع سند كل منهما وما هو ما يعيبه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير بصحة عقده وحده عند توالى البيوع غير المسجلة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة العقد غير ممكن إلا بتدخل أى من البائعين السابقين، وأن وضع اليد المدة الطويلة المستوفى شروطه القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ويعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن عقد البيع المؤرخ 3-3-1988 تضمن فى بنده الخامس النص على أن المطعون عليه اشترى أرض التداعى من آخرين بموجب عقد بيع مؤرخ فى أكتوبر سنة 1976 وأن هؤلاء الأخيرين اشتروها بدورهم من المرحوم ".........." بعقد مؤرخ سنة 1935 ووضعوا اليد عليها بنية التملك المدة الطويلة المكسب للملكية، وكان دفاع المطعون عليه أمام محكمة الاستئناف فى مقام الرد على طلب الطاعن بتسليمه المستندات الدالة على الملكية قائما على أنه يستند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة القانونية المكسب للملكية، وكان هذا السبب وحده - متى توافرت له شروطه التى يتطلبها القانون - كافيا لاكتسابه الملكية ويغدو انتقالها إلى الطاعن - لمشترى منه - ممكنا إذا ما سجل الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى ذلك وأقام قضاءه بعدم قبول الدعوى الفرعية على قالة أن الطاعن لم يختصم فيها من باعوا أرض التداعى للمطعون عليه - البائع له - فانه يكون معيبا بالقصور فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
الطعن رقم 6819 لسنة 65 ق
ملخص القاعدة
إذا تعددت البيوع لنفس العقار من المالك أو ورثته ولم يسجل أحدها فإن الملكية تبقى للبائع إلا أنه إذا سلم العقار لأحد المشترين فإنه لا يجوز نزع العقار من تحت يده وتسليمه لآخر إلا بعد تسجيل الأخير لعقده وثبوت أفضليته. 1
القاعدة
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والتناقض وبيانا لذلك يقولون أن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائى فيما خلص إليه من قضاء للمطعون ضده الأول فى الدعوى رقم 2749 لسنة 1981 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية بتسليم الأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 من الطاعنين الثانى والثالث بعد الحكم بصحته ونفاذه مع أن الأخيرين قد تصرفا بالبيع فى مساحة 6س 8ط إلى الطاعنين الأول وآخر بمقتضى العقدين المؤرخين 14-6-1983، 24-3-1983 وقضى لهما بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين المقامتين منهما فى هذا الشأن واللتين أشهرت صحيفتهما وتنفيذ هذا البيع بالتسليم ونقل الحيازة إلى اسميهما بالجمعية الزراعية المختصة مع أنه قد أورد بمدوناته أن الأفضلية بين المشترين المتعددين تكون بأسبقية التسجيل وليس بأسبقية البيع بما كان لازمه إلغاءه فى هذا الشأن ورفض هذا الطلب بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه لما كان البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار المبيع إلى مشتر أخر ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سنداتهم ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة الأولى وآخر لم يختصم فى الطعن قد اشتريا مساحة ثمانية قراريط وستة أسهم من أطيان النزاع من الطاعنين الثانى والثالث بموجب عقدى بيع مؤرخين 1-6-1983، 24-6-1983 قضى بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين 6436 لسنة 1983، 2644 لسنة 1984 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية وتسلم كل منهما المساحة المبيعة إليه ووضع اليد عليها ونقلت حيازتها إلى اسمه بسجلات الجمعية الزراعية المختصة وهو ما أثبته الخبير المنتدب فى الدعوى وإذ كان سند المطعون ضده الأول فى طلب تسليم الأطيان المبيعة إليه مثار النزاع هو عقد البيع المؤرخ 7-5-1998 الصادر له من ذات البائعين والتى تدخل فيها المساحة المبيعة للطاعن الأول ومن ثم لا يكون هناك مجال للمفاضلة بين هؤلاء المشتريين منهما بسبب تعادل سنداتهم ولا يجوز نزع الأطيان المبيعة للطاعن الأول منهما بعد تسلمه لها إذ تكون المفاضلة للأسبق فى تسجيل عقده، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائى فيما انتهى إليه من قضاء بالتسليم للأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 والصادر له من الطاعنين الثانى والثالث دون استبعاد مساحة الأطيان المبيعة منهما للطاعن الأول بمقتضى العقد المؤرخ 24-6-1983 والبالغ مساحتها 3 س 4 ط من البائعين المذكورين نفاذا لهذا العقد ونقل حيازتها إلى اسمه بالجمعية المختصة فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فى هذا الشأن.
جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
الطعن رقم 5262 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
لما كان مناط نقل الملكية فى العقارات هو تسجيل العقد، فإنه إذا لم يوجد عقد مسجل ووجد أكثر من عقد بيع لذات العقار فإن الأفضلية تكون لمن تسلم العقار ما لم يسجل آخر عقده فتثبت له الأفضلية.
القاعدة
وحيث إنه عن النعى فى شقه الثانى والذى ينعى به الطاعن على الحكم قضاءه بطرده من مساحة اثنى عشر قيراطا يحوزها بالشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، فانه نعى فى محله، ذلك أن البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع، ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار لمشتر آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بدفاع قوامه أنه يحوز من بين أطيان النزاع اثنى عشر قيراطا بموجب الشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، وكان عقد الأخير والطاعن عرفيين، فان الحكم المطعون فيه إذ قضى بطرده منها وتسليمها للمطعون ضده الأول دون أن يعرض لهذا الدفاع الذى أيده الطاعن بدليله وقوفا على حقيقته، وبلوغا إلى غاية الأمر فيه رغم أنه جوهرى، من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، وكان ما أورده الحكم من صورية التنازل عن الحيازة لصالح الطاعن لا يصلح ردا على دفاعه، فانه يكون مشوبا بالقصور والإخلال بحق الدفاع، بما يعيبه ويوجب نقضه - جزئيا - فى هذا الشأن، على أن يكون مع النقض الإحالة.
جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
الطعن رقم 5504 لسنة 64ق
ملخص القاعدة
عقد بيع العقار. انتقال الملكية فيه بالتسجيل. ما لم يسجل البيع فان الملكية تبقى على ملك البائع. البيع لعدة مشترين. العبرة بالاولوية فى التسجيل.
القاعدة
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع لا ينقل للمشترى ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له أن يبيعه لمشتر آخر إلا أنه فى هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل مستندات المشتريين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحدهما قد تسلم العقار المباع من البائع له تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقد هذا المشترى وثبوت أفضلية له بذلك.
جلسة الخميس 17 ديسمبر سنة 1998
الطعن رقم 1850 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
البيع غير المسجل لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يعطيه كل الحقوق الأخرى ويكون له الانتفاع به بجميع وجوه الانتفاع، ومن ثم يحق له أن يدعى طالبا سد الفتحات فى العقارات المجاورة التى لم تلتزم بالمسافة القانونية.
القاعدة
من المقرر أن البيع غير المسجل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع مما مؤداه أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل القرار كما تنتقل إليه جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به وكان من المقرر أنه إذا كانت الفتحة مطلا مواجها على ملك الجار دون مراعاه المسافة القانونية المبينة فى المادة 819-1 من القانون المدنى أو مطلا منحرفا دون الالتزام بالمسافة الواردة فى المادة 820 من ذات القانون فلا شك أن لذلك الجار - ولو لم يسجل سنده - الحق فى سد هذه الفتحات. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما إستخلصة من تقرير الخبير من أن فتحات محل النزاع التى أجراها الطاعن بمنزله المجاور لمنزل وأرض المطعون ضدها تطل دون ترك المسافات المقررة قانونا ومن ثم فإن الطاعن يكون بإقامته لها قد اعتدى على حق مشروع للمطعون ضدها بما يكون من حقها إلزام جارها الطاعن بالقيود التى ترد على حق الملكية ثم إنتهى من كل ذلك إلى القضاء للمطعون ضدها بسد المطلات فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويضحى النعى عليه بما ورد فى هذا الوجه على غير أساس.
جلسة الأربعاء 26 نوفمبر سنة 1997
الطعن رقم 1029 لسنة 66 ق
ملخص القاعدة
لا تثريب على المحكمة إن هى تفحصت العقد للتثبت من استيفائه لشروط صحته ونفاذه، دون أن يعد تعرضها لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة.
القاعدة
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثانى من اوجه الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول انه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها ببطلان العقد المؤرخ 2-3-1989 باعتباره عقد بيع لأن ثمنا لم يدفع فيه على سند من إقرار مورث المطعون ضدهم فى الشكوى 2452 لسنة 1989 إدارى مركز دمنهور وفى الدعوى الراهنة وبأن عقد النزاع مقايضة وليس بيعا، ورغم ذلك ذهب الحكم المطعون فيه إلى خلو الأوراق من إقرار صريح للمورث وورثته من أن ثمنا لم يدفع فى العقد المذكور بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله. ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لما كان الالتزام بتسليم المبيع يعتبر أثرا من آثار عقد البيع العرفى ولو لم يسجل - إلا أن شرط الإلزام به أن يكون عقد البيع قد استوفى شروط صحته ونفاذه، ومن ثم فإنه يطرح على محكمة الموضوع تبعا لذلك أمر صحة العقد أو بطلانه لما يترتب على الفصل فى هذا الخصوص من قيام الالتزام بالتسليم فى ذمة البائع ولا يعد تعرض المحكمة لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة، لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان الاتفاق المؤرخ 2-3-1989 باعتباره بيعا لأنه لم يدفع فيه ثمن ما، وركن فى إثبات دفاعه إلى ما قرره مورث المطعون ضدهم فى الشكوى رقم 2452 سنة 1989 إدارى مركز دمنهور من أن الأرض محل النزاع كانت تكمله لنصيبه فى سمة التى جرت بينه وبين الطاعن فضلا عما ورد فى هذا الشأن فى التحقيقات التى أجريت فى الدعوى رقم 77 لسنة 1990 مدنى مركز دمنهور وما أقر به مورث المطعون ضدهم فى صحيفة الدعوى رقم 410 لسنة 1991 مدنى مستأنف دمنهور وما ذهب إليه فى دفاعه فى الدعوى المطروحة من أن المحرر السابق الإشارة إليه يتضمن عقد ما مقايضة وتمسكه بتحول العقد وكان الحكم المطعون فيه قد خلص فى قضائه إلى تأييد الحكم المستأنف الذى قضى بإجابة مورث المطعون ضدهم تسليمه أرض النزاع دون أن يواجه هذا الدفاع مع ما له من أثر يتغير به وجه الحكم فى الطلب المطروح، مكتفيا فى هذا الشأن بما أورده من أن صوره المحضر الإدارى السابق الإشارة إليه غير واضحة وأن الأوراق قد خلت من إقرار مورث المطعون ضدهم وهم من بعده من أن ثمنا لم يدفع، وهو الأمر الذى يعيبه بالقصور فى التسبيب والخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)
ملخص القاعدة
يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد وتنتقل إليه الملكية بموجبه.
القاعدة
أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما
صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)
ملخص القاعدة
البائع في البيع العقاري الغير مسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري - علة ذلك - إلا إنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار - علة ذلك.
القاعدة
أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.
جلسة 21 يناير سنة 2003
طعن رقم 2825 لسنة 71ق
ملخص القاعدة
عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوي المرتبطة بها.
القاعدة
ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها ومنها دعوى طرد الغاصب للعقار المبيع وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له.
جلسة 6 مايو سنة 2003
طعن رقم 3628 لسنة 71ق
ملخص القاعدة
عدم إنتقال ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل. إذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بالإرث. سبق تصرف المورث في العقار للمشتري الذي تسلمه دون أن يسجل عقده ثم قيام الوارث بالتصرف لمشتري آخر. فإنه لا يجوز نزع العين من يد المشتري الأول إلا إذا سجل الثاني عقده وثبوت الأفضلية له.
القاعدة
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذ لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر آخر، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد إستلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للإلتزامات الشخصية التي يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
جلسة 10 نوفمبر سنة 2002
طعن رقم 2721 لسنة 63ق
ملخص القاعدة
أوجب المشرع تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على كل حق عيني عقاري كما أوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي في هامش تسجيل صحيفتها ويترتب على ذلك كله أن يكون حق رافع الدعوى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على هذا العقار وذلك من تاريخ تسجيل الصحيفة - بيان ذلك.
القاعدة
النص في المادة 15-2 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن "يجب تسجيل دعاوي صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية" وفي المادة 16 منه على أن: "يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوي المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى، أو في هامش بتسجيلها" وفي المادة 17-1 منه على أن "يترتب على تسجيل الدعاوي المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها، أن حق المدعي إذ تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينيه إبتداء من تاريخ تسجيل الدعاوي أو التأشير بها" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري، وأوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها، ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري - رافع الدعوى - حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينيه على العقار المبيع إبتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة.
جلسة 9 فبراير سنة 2005
طعن رقم 4181 لسنة 72ق
ملخص القاعدة
لا تنتقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري بمقتضى عقد البيع غير المسجل إلا أنه يلزم البائع بتسليم المبيع للمشتري.
القاعدة
عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع إلتزاما بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشتري وله أن ينتفع به بكافة أوجه الإنتفاع.
تسجيل البيع
جلسة الأربعاء 6 يناير سنة 1999
الطعن رقم 2553، 2694، 2695 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
مشترى العقار بعقد غير مسجل. يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشترى آخر. له حق التمسك بالصورية.
القاعدة
من المقرر أن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشتر آخر وله وفق صريح نص المادة 244 من القانون المدنى أن يتمسك بصورية العقد الذى أضر به وأن يثبت هذه الصورية بكافة طرق الإثبات.
جلسة الأربعاء 24 يناير سنة 2001
الطعن رقم 2786 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
التكليف بالوفاء شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى سداد الاجرة. خلو الدعوى منه او بطلانه او صدوره ممن لا صفة له فى توجيهه. اثر ذلك. عدم قبول الدعوى. مشترى العقار بعقد غير مسجل. بشرط مطالبته المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ان يقوم البائع بتحويل عقد الايجار اليه، وقبول المستأجر للحوالة او اعلانه بها حتى تكون نافذة فى حقه. م305 من القانون المدنى.
القاعدة
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالاجرة فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا او صدر ممن لا صفة له فى توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى. لما كان ذلك، وكان لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة الا إذا قام البائع بتحويل عقد الايجار اليه وقبل المستأجر هذه الحوالة او اعلن بها لانها بالقبول او الاعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى وان الاعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الاعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الاساسية.
جلسة الأحد 18 يناير سنة 1998
الطعن رقم 951 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.
القاعدة
حيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن عقد بيع العقار - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشترى - فيما عدا حق الملكية - جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع وكافة الدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى ملكية ثمراته وتمكينه من الانتفاع به، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى. كما جرى - قضاء هذه المحكمة - على أن لكل ذى يد على عقار أن يحمى يده بدعاوى وضع اليد، وان كل مات يوجه إلى واضع اليد على أساس ادعاء حق يتعارض مع حقه يصلح لآن يكون أساسا لرفع دعوى منع التعرض حتى ولو لم يكن هناك غصب إذ أن فعل التعرض الذى يصلح أساسا لرفع دعوى منع التعرض يتحقق بمجرد تعكير الحيازة والمنازعة فيها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما أورده من القول..... أن ملكية العين فى جزء منها لم تنتقل إلى البائعة لعدم تسجيل الحكم الصادر لها بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 28-7-1971، وان الملكية لم تنتقل إليها سوى عن حصة قدرها 13ط من 24 ط بموجب عقد شهر الحق الإرث وحكم صحة التعاقد المشهر تحت رقم 407 بتاريخ 13-7-1977..... وذلك بحسبان أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل، وكان الثابت أن المستأنف ضده أقام دعواه استنادا إلى مشتراة بموجب عقدى بيع ابتدائيين مؤرخين 12-11-1980، 13-12-1980 وهما لا يرتبان أثرا فى انتقال الملكية إليه لعدم تسجيلهما ولم يقدم المستأنف ضده سببا آخر من أسباب كسب الملكية يمكن التعويل عليه..... " وكان هذا الذى ساقه الحكم المطعون فيه ركيزة لقضائه برفض دعوى الطاعن لا يواجه دفاعه وما تمسك به من حيازته لعقار التداعى وتعرض المطعون عليه بصفته له فيه على ما هو ثابت من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المندوب فيها، والذى يصلح لان يكون أساسا لطلبه الحكم بمنع هذا التعرض، وهو دفاع جوهرى من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فانه يكون معيبا بالفساد فى الاستدلال فضلا عن القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الثلاثاء 10 فبراير سنة 1998
الطعن رقم 5587 لسنة 61 ق
ملخص القاعدة
الحقوق التى يرتبها عقد بيع عقار غير مسجل تسرى فى مواجهة البائع دون غيره الا إذا تسلم المشترى العقار المبيع.
القاعدة
أنه لما كان من المقرر أن للمشترى بعقد ابتدائى ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشترى فى ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز له أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه. لما كان ذلك وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقريرى الخبيرين فى الدعوى أن الطاعن لم يتسلم أرض النزاع تنفيذا لعقد شرائه المؤرخ 3-11-1973 خلال فترة المطالبة بالريع فانه لا يجوز له مطالبة المطعون ضده الأول به - وهو من الغير - استنادا إلى أن الأخير اغتصب أرض النزاع، إذ لا يحق له التمسك فى مواجهته بالعقد على ما سلف البيان، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فانه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعى عليه فى هذا الخصوص على غير أساس.
جلسة الأحد 8 مارس سنة 1998
الطعن رقم 1581 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
إن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير عند توالى البيوع غير المسجلة ألا يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة التعاقد ممكنا إلا بتدخل أى من البائعين السابقين.
القاعدة
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أن الثابت من عقد البيع سند التداعى وصحيفة الدعوى الأصلية وصحيفة الاستئناف ومذكرتى المطعون عليه أن ملكية الأرض المقام عليها العين المبيعة آلت لهذا الأخير بوضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية عن أسلافه البائعين له الذين وضعوا اليد على أرض التداعى منذ عام 1935 وأنه أقام المبانى بماله الخاص، وهو سبب قانونى مستقل للتملك مؤداه أنه متى حكم له بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه وسجل هذا الحكم انتقلت إليه الملكية إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لذلك وقضى بعدم قبول الدعوى الفرعية على ما ذهب من ضرورة اختصام البائع للبائع له والحكم بصحة ونفاذ عقد البيع سند كل منهما وما هو ما يعيبه بما يستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير بصحة عقده وحده عند توالى البيوع غير المسجلة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة العقد غير ممكن إلا بتدخل أى من البائعين السابقين، وأن وضع اليد المدة الطويلة المستوفى شروطه القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ويعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن عقد البيع المؤرخ 3-3-1988 تضمن فى بنده الخامس النص على أن المطعون عليه اشترى أرض التداعى من آخرين بموجب عقد بيع مؤرخ فى أكتوبر سنة 1976 وأن هؤلاء الأخيرين اشتروها بدورهم من المرحوم ".........." بعقد مؤرخ سنة 1935 ووضعوا اليد عليها بنية التملك المدة الطويلة المكسب للملكية، وكان دفاع المطعون عليه أمام محكمة الاستئناف فى مقام الرد على طلب الطاعن بتسليمه المستندات الدالة على الملكية قائما على أنه يستند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة القانونية المكسب للملكية، وكان هذا السبب وحده - متى توافرت له شروطه التى يتطلبها القانون - كافيا لاكتسابه الملكية ويغدو انتقالها إلى الطاعن - لمشترى منه - ممكنا إذا ما سجل الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى ذلك وأقام قضاءه بعدم قبول الدعوى الفرعية على قالة أن الطاعن لم يختصم فيها من باعوا أرض التداعى للمطعون عليه - البائع له - فانه يكون معيبا بالقصور فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.
جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
الطعن رقم 6819 لسنة 65 ق
ملخص القاعدة
إذا تعددت البيوع لنفس العقار من المالك أو ورثته ولم يسجل أحدها فإن الملكية تبقى للبائع إلا أنه إذا سلم العقار لأحد المشترين فإنه لا يجوز نزع العقار من تحت يده وتسليمه لآخر إلا بعد تسجيل الأخير لعقده وثبوت أفضليته. 1
القاعدة
وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والتناقض وبيانا لذلك يقولون أن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائى فيما خلص إليه من قضاء للمطعون ضده الأول فى الدعوى رقم 2749 لسنة 1981 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية بتسليم الأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 من الطاعنين الثانى والثالث بعد الحكم بصحته ونفاذه مع أن الأخيرين قد تصرفا بالبيع فى مساحة 6س 8ط إلى الطاعنين الأول وآخر بمقتضى العقدين المؤرخين 14-6-1983، 24-3-1983 وقضى لهما بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين المقامتين منهما فى هذا الشأن واللتين أشهرت صحيفتهما وتنفيذ هذا البيع بالتسليم ونقل الحيازة إلى اسميهما بالجمعية الزراعية المختصة مع أنه قد أورد بمدوناته أن الأفضلية بين المشترين المتعددين تكون بأسبقية التسجيل وليس بأسبقية البيع بما كان لازمه إلغاءه فى هذا الشأن ورفض هذا الطلب بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه لما كان البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار المبيع إلى مشتر أخر ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سنداتهم ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة الأولى وآخر لم يختصم فى الطعن قد اشتريا مساحة ثمانية قراريط وستة أسهم من أطيان النزاع من الطاعنين الثانى والثالث بموجب عقدى بيع مؤرخين 1-6-1983، 24-6-1983 قضى بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين 6436 لسنة 1983، 2644 لسنة 1984 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية وتسلم كل منهما المساحة المبيعة إليه ووضع اليد عليها ونقلت حيازتها إلى اسمه بسجلات الجمعية الزراعية المختصة وهو ما أثبته الخبير المنتدب فى الدعوى وإذ كان سند المطعون ضده الأول فى طلب تسليم الأطيان المبيعة إليه مثار النزاع هو عقد البيع المؤرخ 7-5-1998 الصادر له من ذات البائعين والتى تدخل فيها المساحة المبيعة للطاعن الأول ومن ثم لا يكون هناك مجال للمفاضلة بين هؤلاء المشتريين منهما بسبب تعادل سنداتهم ولا يجوز نزع الأطيان المبيعة للطاعن الأول منهما بعد تسلمه لها إذ تكون المفاضلة للأسبق فى تسجيل عقده، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائى فيما انتهى إليه من قضاء بالتسليم للأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 والصادر له من الطاعنين الثانى والثالث دون استبعاد مساحة الأطيان المبيعة منهما للطاعن الأول بمقتضى العقد المؤرخ 24-6-1983 والبالغ مساحتها 3 س 4 ط من البائعين المذكورين نفاذا لهذا العقد ونقل حيازتها إلى اسمه بالجمعية المختصة فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فى هذا الشأن.
جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
الطعن رقم 5262 لسنة 63 ق
ملخص القاعدة
لما كان مناط نقل الملكية فى العقارات هو تسجيل العقد، فإنه إذا لم يوجد عقد مسجل ووجد أكثر من عقد بيع لذات العقار فإن الأفضلية تكون لمن تسلم العقار ما لم يسجل آخر عقده فتثبت له الأفضلية.
القاعدة
وحيث إنه عن النعى فى شقه الثانى والذى ينعى به الطاعن على الحكم قضاءه بطرده من مساحة اثنى عشر قيراطا يحوزها بالشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، فانه نعى فى محله، ذلك أن البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع، ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار لمشتر آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بدفاع قوامه أنه يحوز من بين أطيان النزاع اثنى عشر قيراطا بموجب الشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، وكان عقد الأخير والطاعن عرفيين، فان الحكم المطعون فيه إذ قضى بطرده منها وتسليمها للمطعون ضده الأول دون أن يعرض لهذا الدفاع الذى أيده الطاعن بدليله وقوفا على حقيقته، وبلوغا إلى غاية الأمر فيه رغم أنه جوهرى، من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، وكان ما أورده الحكم من صورية التنازل عن الحيازة لصالح الطاعن لا يصلح ردا على دفاعه، فانه يكون مشوبا بالقصور والإخلال بحق الدفاع، بما يعيبه ويوجب نقضه - جزئيا - فى هذا الشأن، على أن يكون مع النقض الإحالة.
جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
الطعن رقم 5504 لسنة 64ق
ملخص القاعدة
عقد بيع العقار. انتقال الملكية فيه بالتسجيل. ما لم يسجل البيع فان الملكية تبقى على ملك البائع. البيع لعدة مشترين. العبرة بالاولوية فى التسجيل.
القاعدة
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع لا ينقل للمشترى ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له أن يبيعه لمشتر آخر إلا أنه فى هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل مستندات المشتريين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحدهما قد تسلم العقار المباع من البائع له تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقد هذا المشترى وثبوت أفضلية له بذلك.
جلسة الخميس 17 ديسمبر سنة 1998
الطعن رقم 1850 لسنة 62 ق
ملخص القاعدة
البيع غير المسجل لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يعطيه كل الحقوق الأخرى ويكون له الانتفاع به بجميع وجوه الانتفاع، ومن ثم يحق له أن يدعى طالبا سد الفتحات فى العقارات المجاورة التى لم تلتزم بالمسافة القانونية.
القاعدة
من المقرر أن البيع غير المسجل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع مما مؤداه أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل القرار كما تنتقل إليه جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به وكان من المقرر أنه إذا كانت الفتحة مطلا مواجها على ملك الجار دون مراعاه المسافة القانونية المبينة فى المادة 819-1 من القانون المدنى أو مطلا منحرفا دون الالتزام بالمسافة الواردة فى المادة 820 من ذات القانون فلا شك أن لذلك الجار - ولو لم يسجل سنده - الحق فى سد هذه الفتحات. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما إستخلصة من تقرير الخبير من أن فتحات محل النزاع التى أجراها الطاعن بمنزله المجاور لمنزل وأرض المطعون ضدها تطل دون ترك المسافات المقررة قانونا ومن ثم فإن الطاعن يكون بإقامته لها قد اعتدى على حق مشروع للمطعون ضدها بما يكون من حقها إلزام جارها الطاعن بالقيود التى ترد على حق الملكية ثم إنتهى من كل ذلك إلى القضاء للمطعون ضدها بسد المطلات فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويضحى النعى عليه بما ورد فى هذا الوجه على غير أساس.
جلسة الأربعاء 26 نوفمبر سنة 1997
الطعن رقم 1029 لسنة 66 ق
ملخص القاعدة
لا تثريب على المحكمة إن هى تفحصت العقد للتثبت من استيفائه لشروط صحته ونفاذه، دون أن يعد تعرضها لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة.
القاعدة
وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثانى من اوجه الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول انه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها ببطلان العقد المؤرخ 2-3-1989 باعتباره عقد بيع لأن ثمنا لم يدفع فيه على سند من إقرار مورث المطعون ضدهم فى الشكوى 2452 لسنة 1989 إدارى مركز دمنهور وفى الدعوى الراهنة وبأن عقد النزاع مقايضة وليس بيعا، ورغم ذلك ذهب الحكم المطعون فيه إلى خلو الأوراق من إقرار صريح للمورث وورثته من أن ثمنا لم يدفع فى العقد المذكور بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى فى محله. ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لما كان الالتزام بتسليم المبيع يعتبر أثرا من آثار عقد البيع العرفى ولو لم يسجل - إلا أن شرط الإلزام به أن يكون عقد البيع قد استوفى شروط صحته ونفاذه، ومن ثم فإنه يطرح على محكمة الموضوع تبعا لذلك أمر صحة العقد أو بطلانه لما يترتب على الفصل فى هذا الخصوص من قيام الالتزام بالتسليم فى ذمة البائع ولا يعد تعرض المحكمة لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة، لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان الاتفاق المؤرخ 2-3-1989 باعتباره بيعا لأنه لم يدفع فيه ثمن ما، وركن فى إثبات دفاعه إلى ما قرره مورث المطعون ضدهم فى الشكوى رقم 2452 سنة 1989 إدارى مركز دمنهور من أن الأرض محل النزاع كانت تكمله لنصيبه فى سمة التى جرت بينه وبين الطاعن فضلا عما ورد فى هذا الشأن فى التحقيقات التى أجريت فى الدعوى رقم 77 لسنة 1990 مدنى مركز دمنهور وما أقر به مورث المطعون ضدهم فى صحيفة الدعوى رقم 410 لسنة 1991 مدنى مستأنف دمنهور وما ذهب إليه فى دفاعه فى الدعوى المطروحة من أن المحرر السابق الإشارة إليه يتضمن عقد ما مقايضة وتمسكه بتحول العقد وكان الحكم المطعون فيه قد خلص فى قضائه إلى تأييد الحكم المستأنف الذى قضى بإجابة مورث المطعون ضدهم تسليمه أرض النزاع دون أن يواجه هذا الدفاع مع ما له من أثر يتغير به وجه الحكم فى الطلب المطروح، مكتفيا فى هذا الشأن بما أورده من أن صوره المحضر الإدارى السابق الإشارة إليه غير واضحة وأن الأوراق قد خلت من إقرار مورث المطعون ضدهم وهم من بعده من أن ثمنا لم يدفع، وهو الأمر الذى يعيبه بالقصور فى التسبيب والخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)
ملخص القاعدة
يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد وتنتقل إليه الملكية بموجبه.
القاعدة
أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما
صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)
ملخص القاعدة
البائع في البيع العقاري الغير مسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري - علة ذلك - إلا إنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار - علة ذلك.
القاعدة
أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.
جلسة 21 يناير سنة 2003
طعن رقم 2825 لسنة 71ق
ملخص القاعدة
عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوي المرتبطة بها.
القاعدة
ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها ومنها دعوى طرد الغاصب للعقار المبيع وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له.
جلسة 6 مايو سنة 2003
طعن رقم 3628 لسنة 71ق
ملخص القاعدة
عدم إنتقال ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل. إذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بالإرث. سبق تصرف المورث في العقار للمشتري الذي تسلمه دون أن يسجل عقده ثم قيام الوارث بالتصرف لمشتري آخر. فإنه لا يجوز نزع العين من يد المشتري الأول إلا إذا سجل الثاني عقده وثبوت الأفضلية له.
القاعدة
من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذ لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر آخر، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد إستلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للإلتزامات الشخصية التي يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.
جلسة 10 نوفمبر سنة 2002
طعن رقم 2721 لسنة 63ق
ملخص القاعدة
أوجب المشرع تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على كل حق عيني عقاري كما أوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي في هامش تسجيل صحيفتها ويترتب على ذلك كله أن يكون حق رافع الدعوى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على هذا العقار وذلك من تاريخ تسجيل الصحيفة - بيان ذلك.
القاعدة
النص في المادة 15-2 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن "يجب تسجيل دعاوي صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية" وفي المادة 16 منه على أن: "يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوي المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى، أو في هامش بتسجيلها" وفي المادة 17-1 منه على أن "يترتب على تسجيل الدعاوي المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها، أن حق المدعي إذ تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينيه إبتداء من تاريخ تسجيل الدعاوي أو التأشير بها" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري، وأوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها، ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري - رافع الدعوى - حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينيه على العقار المبيع إبتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة.
جلسة 9 فبراير سنة 2005
طعن رقم 4181 لسنة 72ق
ملخص القاعدة
لا تنتقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري بمقتضى عقد البيع غير المسجل إلا أنه يلزم البائع بتسليم المبيع للمشتري.
القاعدة
عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع إلتزاما بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشتري وله أن ينتفع به بكافة أوجه الإنتفاع.