من طرف التزاحم بين مستأجرين متعددين لعين واحدة من مؤجر واحد:
عالج المشرع هذا النوع من التعرض في المادة التي نصت على أنه: «1- إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل.
2- فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
ونقوم فيما يلي بدراسة شروط التزاحم بين المستأجرين، ثم نقوم بعد ذلك بعرض كيفية المفاضلة بين المستأجرين المتزاحمين.
- شروط التزاحم بين المستأجرين :
يشترط لكي يقوم التزاحم بين المستأجرين توافر عدة شروط نعرضها فيما يلي:
1- يجب أن يكون كل مستأجر قد أبرم عقداً صحيحاً مع الشخص الذي له الحق في التأجير، كأن يقوم مالك العين بإبرام عقد إيجار صحيح لعدة مستأجرين، فالعقد قد صدر لجميع المستأجرين من المالك. وأما إذا كان بعض المستأجرين قد أبرم العقد مع مالك العين المؤجرة والبعض الآخر أبرم العقد مع أشخاص لا يحق لهم تأجير العين، فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة.
2- يشترط أيضاً أن تكون الإيجارات المتعددة عن مدة واحدة أو أن تكون لمدد يتداخل بعضها مع البعض، كأن يقوم المالك بإبرام عقدين متتاليين لاثنين من المستأجرين عن مدة واحدة تبدأ أول مارس 2000 وتنتهي في أول ديسمبر 2001 ، أو أن يذكر في أحد العقدين أن المدة تبدأ من أول مارس 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وذكر في العقد الثاني أن المدة تبدأ من أول أبريل 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وفي هذه الحالة يوجد تزاحم بين هذين المستأجرين بالنسبة للمدة المشتركة والتي تقع من أول أبريل 1994 وأول مارس 1995.
ولكن إذا كانت المدد منفصلة في عقود المستأجرين فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة؛ لأن كل عقد له مدة محددة لا تتداخل مع مدة أخرى سابقة عليها أو لاحقة لها ، كأن يكون العقد الأول من أول يناير 1997 وينتهي في أول يناير 1998 ويبدأ العقد الثاني من أول فبراير 1998 وينتهي في أول ديسمبر 1998.
- قواعد المفاضلة بين المستأجرين في حالة التزاحم :
عالج المشرع هذا الأمر في المادة 573 مدني وقد وضع معيارين يمكن الاعتماد عليهما في تفضيل مستأجر على آخر، وهذان المعياران يقومان على الأسبقية في وضع اليد والأسبقية في تسجيل عقد الإيجار. ولما كان التسجيل لا يتم إلا بالنسبة للعقارات فإن وضع اليد هو المعيار الوحيد الذي يمكن الاعتماد عليه في تحديد المفاضلة بين المستأجرين بالنسبة للمنقولات.
ونقوم فيما يلي بتوضيح قواعد المفاضلة بين مستأجري المنقول وبعد ذلك نعرض قواعد المفاضلة بين مستأجري العقارات.
- قواعد المفاضلة في حالة التزاحم على منقول :
وضع المشرع معياراً وحيداً يمكن الاعتماد عليه في المفاضلة بين مستأجري المنقول هو معيار الأسبقية في وضع اليد دون غش، دون أن نأخذ في الاعتبار تاريخ الإيجار وتكون الأفضلية لواضع اليد على المنقول ولو كان عقد إيجار المتعاقد الآخر ثابت التاريخ بوجه رسمي.
ويشترط المشرع أن يكون وضع اليد قد تم دون غش ولم يقم بتحديد المقصود بالغش وهو الأمر، الذي أدى إلى تعدد الآراء في هذا الأمر فهناك رأي يرى أن الغش ليس مجرد علم المستأجر بأن المنقول قد تم إيجاره لشخص آخر عن نفس المدة بل يلزم أن يكون المستأجر متواطئاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر الآخر، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الغش هو مجرد علم المستأجر وقت وضع يده على المنقول بوجود عقد إيجار آخر أبرمه المؤجر لصالح مستأجر آخر غيره عن نفس المدة.
ونحن نؤيد الرأي الأخير الذي يذهب إلى أن الغش هو مجرد العلم بوجود عقد إيجار آخر وقت وضع اليد، فالمستأجر الذي يضع يده على منقول وهو يعلم أن هذا المنقول سبق إيجاره لمستأجر آخر عن نفس المدة يكون معتدياً على حق الغير، ولكن إذا كان المستأجر وقت وضع يده على المنقول عالماً بأن هذا المنقول قد أبرم بالنسبة له عقد الإيجار لصالح مستأجر آخر يبدأ تاريخه في وقت لاحق على عقد واضع اليد فإن الغش لا يكون متوافراً في هذه الحالة، ويلزم توافر الغش وقت وضع اليد فإذا كان المستأجر حسن النية وقت وضع اليد ثم توافر لديه العلم بالإيجار السابق بعد أن وضع يده فلا يكون الغش متوافراً ، ويلزم أن يكون وضع اليد قد تم بعد بدء مدة الإيجار فإذا قام المستأجر بوضع يده قبل بدء مدة الإيجار فإن ذلك الأمر لا يعتد به كمعيار للمفاضلة بين المستأجر واضع اليد وغيره من المستأجرين الآخرين.
- قواعد المفاضلة بين مستأجري العقار :
ذكرنا فيما سبق أن العقارات يمكن تسجيلها وبالتالي فإن المفاضلة بين مستأجري العقارات يمكن أن تقوم على أساس المعيارين اللذين ذكرهما المشرع في المادة 73 مدني وهما معيار وضع اليد ومعيار التسجيل. وبالنسبة لمعيار وضع اليد فقد ذكرنا فيما سبق أن وضع اليد لا يعتد به إذا كان مصحوباً بالغش، وأما بالنسبة للتسجيل فقد ذكر المشرع في المادة 73 مدني ضرورة أن يتم التسجيل بحسن نية ويقصد بحسن النية أن يكون المستأجر الذي يقوم بالتسجيل غير عالم بأن العقار قد سبق تأجيره لمستأجر آخر وأن تاريخ عقد هذا المستأجر سابق على تاريخ عقد المستأجر الراغب في التسجيل، وعلى هذا يكون المستأجر سيئ النية إذا كان عالماً وقت قيامه بالتسجيل بأن هناك عقد إيجار آخر سابق على عقده في التاريخ، وبالتالي لا تكون له أي أفضلية على المستأجر الآخر وإذا قام كل واحد من المستأجرين بتسجيل عقده بحسن نية فإننا نعتمد في الأفضلية على السبق في تسجيل التصرف فالمستأجر الذي سجل عقده بحسن نية أولاً يكون هو المفضل بغض النظر عن تاريخ العقد.
ونظراً لأن الأمر يتعلق بعقار فقد يقوم أحد المستأجرين بوضع يده على العقار بحسن نية في الوقت الذي يكون المستأجر الآخر قد سجل عقده أيضاً بحسن نية فكيف نقوم بالتفضيل في هذه الحالة؟
لكي نجيب على هذا السؤال يلزمنا أن ننظر إلى تاريخ وضع اليد وتاريخ التسجيل لكي نعرف أيهما تم أولاً، فإذا كان وضع اليد هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لواضع اليد، أما إذا كان التسجيل هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لمن قام بالتسجيل.
ولكن قد يقوم أحد المستأجرين بتسجيل عقده أو وضع يده بينما المستأجر الآخر لم يقم بالتسجيل أو بوضع اليد، وفي هذه الحالة تكون الأفضلية للمستأجر الذي سجل عقده أو وضع يده لأن المستأجر الآخر لم يتوافر لديه أي سند للتفضيل.
وقد يضع أحد المستأجرين يده على العقار وفي نفس يوم وضع اليد يقوم المستأجر الآخر بتسجيل عقده، فكيف تكون الأفضلية في هذه الحالة؟
هناك رأي يرى عدم تفضيل أي من المستأجرين على الآخر وذلك لأن سبب التفضيل ينعدم، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الأفضلية تكون لواضع اليد استناداً إلى أن المشرع قد نص في المادة 573/1 مدني على أن المستأجر الذي سجل عقده لا يكون مفضلاً إلا إذا كان التسجيل قد تم قبل قيام مستأجر آخر بوضع يده على العقار المؤجر والحالة التي نعالجها لم يتم فيها التسجيل قبل وضع اليد ولذلك فنحن نؤيد الرأي الأخير.
- حالة عدم وجود سبب للتفضيل :
قد لا يكون هناك سبب للتفضيل، وهذا الأمر عالجه المشرع في المـادة 573/1 مدني بقوله « فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
هناك حالات كثيرة لا نجد فيها سبباً للتفضيل بين المستأجرين المتزاحمين، كحالة عدم تسجيل العقد من جانب أي مستأجر من المتزاحمين، وحالة عدم وضع اليد من جانب أي منهم وحالة وضع اليد بسوء نية في الوقت الذي لم يقم المستأجر الآخر بالتسجيل، ولكي نعالج هذه المسألة يلزم إهدار حقوق المستأجرين المتعارضة مع قيام حقهم في الرجوع على المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي أصاب كل منهم نتيجة لعدم سريان العقد.
ويلزم أن نأخذ في الاعتبار أن الحل السابق لا يطبق إلا في حدود الحقوق المتعارضة، وأما في خارج هذه الحدود فإنه يحق لكل مستأجر أن ينتفع بالعين المؤجرة كما لو لم يكن هناك تزاحم.
عالج المشرع هذا النوع من التعرض في المادة التي نصت على أنه: «1- إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم إلى وضع يده عليها دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد إيجاره فإنه هو الذي يفضل.
2- فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
ونقوم فيما يلي بدراسة شروط التزاحم بين المستأجرين، ثم نقوم بعد ذلك بعرض كيفية المفاضلة بين المستأجرين المتزاحمين.
- شروط التزاحم بين المستأجرين :
يشترط لكي يقوم التزاحم بين المستأجرين توافر عدة شروط نعرضها فيما يلي:
1- يجب أن يكون كل مستأجر قد أبرم عقداً صحيحاً مع الشخص الذي له الحق في التأجير، كأن يقوم مالك العين بإبرام عقد إيجار صحيح لعدة مستأجرين، فالعقد قد صدر لجميع المستأجرين من المالك. وأما إذا كان بعض المستأجرين قد أبرم العقد مع مالك العين المؤجرة والبعض الآخر أبرم العقد مع أشخاص لا يحق لهم تأجير العين، فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة.
2- يشترط أيضاً أن تكون الإيجارات المتعددة عن مدة واحدة أو أن تكون لمدد يتداخل بعضها مع البعض، كأن يقوم المالك بإبرام عقدين متتاليين لاثنين من المستأجرين عن مدة واحدة تبدأ أول مارس 2000 وتنتهي في أول ديسمبر 2001 ، أو أن يذكر في أحد العقدين أن المدة تبدأ من أول مارس 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وذكر في العقد الثاني أن المدة تبدأ من أول أبريل 1994 وتنتهي في أول مارس 1995 وفي هذه الحالة يوجد تزاحم بين هذين المستأجرين بالنسبة للمدة المشتركة والتي تقع من أول أبريل 1994 وأول مارس 1995.
ولكن إذا كانت المدد منفصلة في عقود المستأجرين فلا يوجد تزاحم في هذه الحالة؛ لأن كل عقد له مدة محددة لا تتداخل مع مدة أخرى سابقة عليها أو لاحقة لها ، كأن يكون العقد الأول من أول يناير 1997 وينتهي في أول يناير 1998 ويبدأ العقد الثاني من أول فبراير 1998 وينتهي في أول ديسمبر 1998.
- قواعد المفاضلة بين المستأجرين في حالة التزاحم :
عالج المشرع هذا الأمر في المادة 573 مدني وقد وضع معيارين يمكن الاعتماد عليهما في تفضيل مستأجر على آخر، وهذان المعياران يقومان على الأسبقية في وضع اليد والأسبقية في تسجيل عقد الإيجار. ولما كان التسجيل لا يتم إلا بالنسبة للعقارات فإن وضع اليد هو المعيار الوحيد الذي يمكن الاعتماد عليه في تحديد المفاضلة بين المستأجرين بالنسبة للمنقولات.
ونقوم فيما يلي بتوضيح قواعد المفاضلة بين مستأجري المنقول وبعد ذلك نعرض قواعد المفاضلة بين مستأجري العقارات.
- قواعد المفاضلة في حالة التزاحم على منقول :
وضع المشرع معياراً وحيداً يمكن الاعتماد عليه في المفاضلة بين مستأجري المنقول هو معيار الأسبقية في وضع اليد دون غش، دون أن نأخذ في الاعتبار تاريخ الإيجار وتكون الأفضلية لواضع اليد على المنقول ولو كان عقد إيجار المتعاقد الآخر ثابت التاريخ بوجه رسمي.
ويشترط المشرع أن يكون وضع اليد قد تم دون غش ولم يقم بتحديد المقصود بالغش وهو الأمر، الذي أدى إلى تعدد الآراء في هذا الأمر فهناك رأي يرى أن الغش ليس مجرد علم المستأجر بأن المنقول قد تم إيجاره لشخص آخر عن نفس المدة بل يلزم أن يكون المستأجر متواطئاً مع المؤجر على الإضرار بالمستأجر الآخر، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الغش هو مجرد علم المستأجر وقت وضع يده على المنقول بوجود عقد إيجار آخر أبرمه المؤجر لصالح مستأجر آخر غيره عن نفس المدة.
ونحن نؤيد الرأي الأخير الذي يذهب إلى أن الغش هو مجرد العلم بوجود عقد إيجار آخر وقت وضع اليد، فالمستأجر الذي يضع يده على منقول وهو يعلم أن هذا المنقول سبق إيجاره لمستأجر آخر عن نفس المدة يكون معتدياً على حق الغير، ولكن إذا كان المستأجر وقت وضع يده على المنقول عالماً بأن هذا المنقول قد أبرم بالنسبة له عقد الإيجار لصالح مستأجر آخر يبدأ تاريخه في وقت لاحق على عقد واضع اليد فإن الغش لا يكون متوافراً في هذه الحالة، ويلزم توافر الغش وقت وضع اليد فإذا كان المستأجر حسن النية وقت وضع اليد ثم توافر لديه العلم بالإيجار السابق بعد أن وضع يده فلا يكون الغش متوافراً ، ويلزم أن يكون وضع اليد قد تم بعد بدء مدة الإيجار فإذا قام المستأجر بوضع يده قبل بدء مدة الإيجار فإن ذلك الأمر لا يعتد به كمعيار للمفاضلة بين المستأجر واضع اليد وغيره من المستأجرين الآخرين.
- قواعد المفاضلة بين مستأجري العقار :
ذكرنا فيما سبق أن العقارات يمكن تسجيلها وبالتالي فإن المفاضلة بين مستأجري العقارات يمكن أن تقوم على أساس المعيارين اللذين ذكرهما المشرع في المادة 73 مدني وهما معيار وضع اليد ومعيار التسجيل. وبالنسبة لمعيار وضع اليد فقد ذكرنا فيما سبق أن وضع اليد لا يعتد به إذا كان مصحوباً بالغش، وأما بالنسبة للتسجيل فقد ذكر المشرع في المادة 73 مدني ضرورة أن يتم التسجيل بحسن نية ويقصد بحسن النية أن يكون المستأجر الذي يقوم بالتسجيل غير عالم بأن العقار قد سبق تأجيره لمستأجر آخر وأن تاريخ عقد هذا المستأجر سابق على تاريخ عقد المستأجر الراغب في التسجيل، وعلى هذا يكون المستأجر سيئ النية إذا كان عالماً وقت قيامه بالتسجيل بأن هناك عقد إيجار آخر سابق على عقده في التاريخ، وبالتالي لا تكون له أي أفضلية على المستأجر الآخر وإذا قام كل واحد من المستأجرين بتسجيل عقده بحسن نية فإننا نعتمد في الأفضلية على السبق في تسجيل التصرف فالمستأجر الذي سجل عقده بحسن نية أولاً يكون هو المفضل بغض النظر عن تاريخ العقد.
ونظراً لأن الأمر يتعلق بعقار فقد يقوم أحد المستأجرين بوضع يده على العقار بحسن نية في الوقت الذي يكون المستأجر الآخر قد سجل عقده أيضاً بحسن نية فكيف نقوم بالتفضيل في هذه الحالة؟
لكي نجيب على هذا السؤال يلزمنا أن ننظر إلى تاريخ وضع اليد وتاريخ التسجيل لكي نعرف أيهما تم أولاً، فإذا كان وضع اليد هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لواضع اليد، أما إذا كان التسجيل هو الذي تم أولاً فإن الأفضلية تكون لمن قام بالتسجيل.
ولكن قد يقوم أحد المستأجرين بتسجيل عقده أو وضع يده بينما المستأجر الآخر لم يقم بالتسجيل أو بوضع اليد، وفي هذه الحالة تكون الأفضلية للمستأجر الذي سجل عقده أو وضع يده لأن المستأجر الآخر لم يتوافر لديه أي سند للتفضيل.
وقد يضع أحد المستأجرين يده على العقار وفي نفس يوم وضع اليد يقوم المستأجر الآخر بتسجيل عقده، فكيف تكون الأفضلية في هذه الحالة؟
هناك رأي يرى عدم تفضيل أي من المستأجرين على الآخر وذلك لأن سبب التفضيل ينعدم، بينما اتجه رأي آخر إلى أن الأفضلية تكون لواضع اليد استناداً إلى أن المشرع قد نص في المادة 573/1 مدني على أن المستأجر الذي سجل عقده لا يكون مفضلاً إلا إذا كان التسجيل قد تم قبل قيام مستأجر آخر بوضع يده على العقار المؤجر والحالة التي نعالجها لم يتم فيها التسجيل قبل وضع اليد ولذلك فنحن نؤيد الرأي الأخير.
- حالة عدم وجود سبب للتفضيل :
قد لا يكون هناك سبب للتفضيل، وهذا الأمر عالجه المشرع في المـادة 573/1 مدني بقوله « فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين، فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم إلا طلب التعويض ».
هناك حالات كثيرة لا نجد فيها سبباً للتفضيل بين المستأجرين المتزاحمين، كحالة عدم تسجيل العقد من جانب أي مستأجر من المتزاحمين، وحالة عدم وضع اليد من جانب أي منهم وحالة وضع اليد بسوء نية في الوقت الذي لم يقم المستأجر الآخر بالتسجيل، ولكي نعالج هذه المسألة يلزم إهدار حقوق المستأجرين المتعارضة مع قيام حقهم في الرجوع على المؤجر بالتعويض عن الضرر الذي أصاب كل منهم نتيجة لعدم سريان العقد.
ويلزم أن نأخذ في الاعتبار أن الحل السابق لا يطبق إلا في حدود الحقوق المتعارضة، وأما في خارج هذه الحدود فإنه يحق لكل مستأجر أن ينتفع بالعين المؤجرة كما لو لم يكن هناك تزاحم.