من طرف الاعلان بحوالة الحق لا يغنى عن وجودها
فى المنازعات الايجارية وغيرها
وتكون الدعوى غير مقبوله شكلا بدونها
ـــــــــــــــــــــ
كثيرا نجد البعض ولا سيما فى المنازعات الايجارية يخلط بين وجود حوالة الحق على العقد وبين الاعلان بحوالة الحق فعلى سبيل المثال يشترى شخص عقارا به مستأجرين فيحرر عقد بيع لم يضمنه بند بالنص على حوالة حقوق الواردة بعقود الايجار الى المشترى أو يستلم عقود الايجار دون أن يدون عليها تنازلا للمشترى وحوالة العقد من المالك المؤجر للمالك الجديد
فلا يحق للمشترى الجديد التعامل على العقار مع المستأجر بأى نزاع يخص العقد ولا يستطيع أن يقيم أى دعوى ضد المستأجر والا كانت دعواه غير مقبوله حتى ولو اعلن المستأجر بشرائه للعين المؤجرة طالما لم تتم الحوالة من حيث الاصل وقد قضت محكمة النقض:-
(( حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل و المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمة المحال عليه إلى الثاني و يتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك و كان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة له و كان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين.المستأجرين . أنه اقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر و البائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً فإن ذلك لا يكفي لاثبات حصول اتفاق بينه و بين البائعة للعقار المؤجر على تحويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين .
( طعن 30/2/1977 س 28 ص 877 )
لان هناك فرق كبير بين وجود الحوالة وبين الاعلان بها فيغفل البعض عن كتابة حوالة الحق ويظن ان اعلان المستأجر بها يقوم مقام وجود الحوالة
والحل فى هذه الحالة:-
ــــــــــــــــــــــــ
1-أن يقوم المشترى بتسجيل عقده بالشهر العقار فالتسجيل يغنى عن وجود الحوالة لأن أصبح مالك من كل الوجوه أما قبل التسجيل فليس له سوى حق شخصى فقط ،،حيث قضت محكمة النقض:-
((فمشتري العقار بعقد غير مسجل. ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجرالعقار. وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره هو حق شخصي في ذمةالبائع، ولا يترتب عليها أي علاقة بين المشتري والمستأجر لهذاالعقار.أثر ذلك. ليس للمشتري أن يطالب المستأجر بالأجرة إلاإذا حول البائع عقد الإيجار إليه وأعلن المستأجر بها.))
طعني رقمي 743، 793 لسنة 72ق جلسة 15 يناير سنة 2003
2-أن يقوم بالحصول على تنازل – حوالة عقد الايجار- من المالك السابق على عقد الايجار للمالك الجديد
3- ثم يعلن المستأجر بتلك الحوالة وقتها يستطيع اقامة الدعوى ضد المستأجر وتستقيم دعواه شكلا حيث قضت محكمة النقض:-
(( حوالة الحق لا تصبح نافذة إلا بالقبول أو الاعلان، والاعلانالذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة 305 من القانونالمدنى هو الاعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين طبقالقواعد قانون المرافعات. ...
لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجربالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليمالعين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبلالمستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلانتكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى، وأنالإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة المذكورةهو الإعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانونالمرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.
الطعن رقم 2717 لسنة 68 ق جلسة الأثنين 15 يناير سنة 2001
ربنا آتنا من لدنك رحمة
وهيئ لنا من امرنا رشدا
مجدى احمد عزام المحامى
فى المنازعات الايجارية وغيرها
وتكون الدعوى غير مقبوله شكلا بدونها
ـــــــــــــــــــــ
كثيرا نجد البعض ولا سيما فى المنازعات الايجارية يخلط بين وجود حوالة الحق على العقد وبين الاعلان بحوالة الحق فعلى سبيل المثال يشترى شخص عقارا به مستأجرين فيحرر عقد بيع لم يضمنه بند بالنص على حوالة حقوق الواردة بعقود الايجار الى المشترى أو يستلم عقود الايجار دون أن يدون عليها تنازلا للمشترى وحوالة العقد من المالك المؤجر للمالك الجديد
فلا يحق للمشترى الجديد التعامل على العقار مع المستأجر بأى نزاع يخص العقد ولا يستطيع أن يقيم أى دعوى ضد المستأجر والا كانت دعواه غير مقبوله حتى ولو اعلن المستأجر بشرائه للعين المؤجرة طالما لم تتم الحوالة من حيث الاصل وقد قضت محكمة النقض:-
(( حوالة الحق هي اتفاق بين المحيل و المحال له على تحويل حق الأول الذي في ذمة المحال عليه إلى الثاني و يتعين مراعاة القواعد العامة في إثبات الحوالة لما كان ذلك و كان المطعون عليه الأول لم يقدم ما يفيد حوالة عقد الإيجار من البائعة له و كان البين من الإنذار الموجه منه إلى الطاعنين.المستأجرين . أنه اقتصر على الإشارة إلى حلوله محل المؤجر و البائعة في عقد الإيجار بوصفه خلفاً خاصاً فإن ذلك لا يكفي لاثبات حصول اتفاق بينه و بين البائعة للعقار المؤجر على تحويله حقها في قبض الأجرة من الطاعنين .
( طعن 30/2/1977 س 28 ص 877 )
لان هناك فرق كبير بين وجود الحوالة وبين الاعلان بها فيغفل البعض عن كتابة حوالة الحق ويظن ان اعلان المستأجر بها يقوم مقام وجود الحوالة
والحل فى هذه الحالة:-
ــــــــــــــــــــــــ
1-أن يقوم المشترى بتسجيل عقده بالشهر العقار فالتسجيل يغنى عن وجود الحوالة لأن أصبح مالك من كل الوجوه أما قبل التسجيل فليس له سوى حق شخصى فقط ،،حيث قضت محكمة النقض:-
((فمشتري العقار بعقد غير مسجل. ليس إلا دائنا عاديا للبائع مؤجرالعقار. وحقه في تسلم العقار المبيع وثماره هو حق شخصي في ذمةالبائع، ولا يترتب عليها أي علاقة بين المشتري والمستأجر لهذاالعقار.أثر ذلك. ليس للمشتري أن يطالب المستأجر بالأجرة إلاإذا حول البائع عقد الإيجار إليه وأعلن المستأجر بها.))
طعني رقمي 743، 793 لسنة 72ق جلسة 15 يناير سنة 2003
2-أن يقوم بالحصول على تنازل – حوالة عقد الايجار- من المالك السابق على عقد الايجار للمالك الجديد
3- ثم يعلن المستأجر بتلك الحوالة وقتها يستطيع اقامة الدعوى ضد المستأجر وتستقيم دعواه شكلا حيث قضت محكمة النقض:-
(( حوالة الحق لا تصبح نافذة إلا بالقبول أو الاعلان، والاعلانالذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة 305 من القانونالمدنى هو الاعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين طبقالقواعد قانون المرافعات. ...
لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل أن يطالب المستأجربالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار - ومنها دعوى الفسخ وتسليمالعين المؤجرة - إلا إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقبلالمستأجر هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بالقبول أو الإعلانتكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى، وأنالإعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم المادة المذكورةهو الإعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانونالمرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.
الطعن رقم 2717 لسنة 68 ق جلسة الأثنين 15 يناير سنة 2001
ربنا آتنا من لدنك رحمة
وهيئ لنا من امرنا رشدا
مجدى احمد عزام المحامى