من طرف 47 شارع قصر النيل محمد راضى مسعود
ت 01222840973 المحامى بالنقض
محكمة جنوب ا لقاهره
مذكرة بدفاع :ـ
الساده / المدعيين فرعيا
ضد
السيدة / المدعيه اصليا والمدعي عليها فرعيا
في الدعوي رقم 1766 لسنة 2010المحدد لنظرها جلسة 14 / 10 / 2016
الدفاع :ـ
ونقصره في بيان النقاط الحاسمه المبينه لثبوت حق المدعين فرعيا وفقا للواقع والقانون على النحو الآتي :ـ
اولا :ـ اكد السيد خبير الدعوي ان المدعيين فرعيا كانوا يقيمون مع والدهم المستأجر الاصلي اثناء حياته وحتي وفاته حال كونهم قصرا
ثانيا :ـ كما اكد ايضا ان الجيران قد شهدوا جميعا باقامتهم مع والدهم حتي الان ولايقدح في ذلك قالته بان العين لايوجد بحمامها مايفيد الاقامه الان وفاته ان الحمام الذي دلل منه علي ذلك هو حمام الضيوف وان بالشقه حمام اخر غفل عن ذكره وليس كون الحمام نظيف انه غير مستخدم وان المستخدم في نظره لابد ان يكون مرحاضا عموميا
ثالثا :ـ ان علاقة المدعيين فرعيا الايجارية قد ثبتت واستقرت منذ وفاة والدهم وتعامل الملاك السابقين معهم كمستأجرين اصليين واصدارهم لايصالات ايجار باسمهم لمدة 24 سنه ولا يجوز للخلف ان يسلك طريقا مخالفا لسابقه مستند رقم 1 حافظتنا لجلسة 21 / 22 / 2015
رابعا : ـ بعد استقرار اقامتهم وتحصن مركزهم القانوني فليس جائزا البحث في الاقامه اللاحقه لانها تكون حقا لا واجبا
خامسا :ـ بالنسبه للدعوي الاصليه فقد صارت طلباتها والعدم سواء ذلك ان رافعتها قد اسستها علي سند من نص الماده 8 من قانون الايجار رقم 49 لسنة 77 باحتجاز مسكنين في بلد واحده وقد انتهت المحكمة الدستوريه الي عدم دستورية النص
القواعد القانونيه الحاكمه للامر والمؤكده لاحقية المدعيين فرعيا في طلباتهم وعدم صحة ماورد في الدعوي الاصليه من طلبات
وقت الاقامة المطلوبة لتحقق الامتداد 1 ـ
وقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي ونشأة الحق بتحقق السبب فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).
* كما اكدت محكمة النقض أن الامتداد القانونى لعقد الايجار يقع بمجرد تحقق السبب
لفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66الجلسة 19 / 03 / 2003 ] النص في المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم في النص محل المستأجر الأصلي في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن آي أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له
ـ ألاصل اقامة الابناء مع والديهم المستأجرين الاصليين 2
فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك. (الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)
3 ـ زواج الابنة وانتقالها للاقامة مع زوجها لايحول بين حقها فى الامتداد الذى تحقق قبل الزواج :ـ
امتداد عقد الايجار الى الابنه عن والدها المستأجر الاصلى اقامتها فى تاريخ لاحق مع زوجها بمسكن الزوجيه لا اثر له الطعن رقم 2671 لسنة 74 ق بجلسة 1 ديسمبر 2005
كما قضت الابنه التى امتد اليها عقد الايجار من والدها المستأجر الاصلى مجرد زواجها لايعد تركا للمسكن وجوب اقامة المؤجر
الدليل عليه الطعن رقم 4159 لسنة 61ق جلسة 12 مارس 2006
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.
(نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة ) 23/12/1978
4 ـ بعد تحقق اسباب الامتداد فإن الإقامة اللاحقة تكون حقا وليس واجبا
فلا يُشترط الإقامة اللاحقة لوفاة المستأجر الاصلى للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989).
كما اضطرد قضاء النقض على أنه: "من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه. فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له – ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي – ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21/4/1999).
حيث أن من أمتد إليه العقد أضحي مستأجرا أصليا بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة , إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه .( نقض 22/4/1992 الطعن رقم 2059 لسنة 56 ق – 26/1/1994 الطعن رقم 3809 لسنة 62 ق – 27/9/1995 الطعن رقم 4591 لسنة 64 ق – 24/1/1996 الطعن رقم 2156 لسنة 85 ق ) .
5ـ ثبوت حق المستفيد فى الامتداد معناه ان مركزه قد تحصن ولايجوز المساس به .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية " دستورية " بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك ، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ـ وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونيه
لذلك
نلتمس رفض الدعوي الاصلية والقضاء بالطلبات في الدعوي الفرعية
وكيل المدعيين
محمد راضي مسعود
المحامي
ت 01222840973 المحامى بالنقض
محكمة جنوب ا لقاهره
مذكرة بدفاع :ـ
الساده / المدعيين فرعيا
ضد
السيدة / المدعيه اصليا والمدعي عليها فرعيا
في الدعوي رقم 1766 لسنة 2010المحدد لنظرها جلسة 14 / 10 / 2016
الدفاع :ـ
ونقصره في بيان النقاط الحاسمه المبينه لثبوت حق المدعين فرعيا وفقا للواقع والقانون على النحو الآتي :ـ
اولا :ـ اكد السيد خبير الدعوي ان المدعيين فرعيا كانوا يقيمون مع والدهم المستأجر الاصلي اثناء حياته وحتي وفاته حال كونهم قصرا
ثانيا :ـ كما اكد ايضا ان الجيران قد شهدوا جميعا باقامتهم مع والدهم حتي الان ولايقدح في ذلك قالته بان العين لايوجد بحمامها مايفيد الاقامه الان وفاته ان الحمام الذي دلل منه علي ذلك هو حمام الضيوف وان بالشقه حمام اخر غفل عن ذكره وليس كون الحمام نظيف انه غير مستخدم وان المستخدم في نظره لابد ان يكون مرحاضا عموميا
ثالثا :ـ ان علاقة المدعيين فرعيا الايجارية قد ثبتت واستقرت منذ وفاة والدهم وتعامل الملاك السابقين معهم كمستأجرين اصليين واصدارهم لايصالات ايجار باسمهم لمدة 24 سنه ولا يجوز للخلف ان يسلك طريقا مخالفا لسابقه مستند رقم 1 حافظتنا لجلسة 21 / 22 / 2015
رابعا : ـ بعد استقرار اقامتهم وتحصن مركزهم القانوني فليس جائزا البحث في الاقامه اللاحقه لانها تكون حقا لا واجبا
خامسا :ـ بالنسبه للدعوي الاصليه فقد صارت طلباتها والعدم سواء ذلك ان رافعتها قد اسستها علي سند من نص الماده 8 من قانون الايجار رقم 49 لسنة 77 باحتجاز مسكنين في بلد واحده وقد انتهت المحكمة الدستوريه الي عدم دستورية النص
القواعد القانونيه الحاكمه للامر والمؤكده لاحقية المدعيين فرعيا في طلباتهم وعدم صحة ماورد في الدعوي الاصليه من طلبات
وقت الاقامة المطلوبة لتحقق الامتداد 1 ـ
وقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي ونشأة الحق بتحقق السبب فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).
* كما اكدت محكمة النقض أن الامتداد القانونى لعقد الايجار يقع بمجرد تحقق السبب
لفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66الجلسة 19 / 03 / 2003 ] النص في المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم في النص محل المستأجر الأصلي في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن آي أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له
ـ ألاصل اقامة الابناء مع والديهم المستأجرين الاصليين 2
فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك. (الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)
3 ـ زواج الابنة وانتقالها للاقامة مع زوجها لايحول بين حقها فى الامتداد الذى تحقق قبل الزواج :ـ
امتداد عقد الايجار الى الابنه عن والدها المستأجر الاصلى اقامتها فى تاريخ لاحق مع زوجها بمسكن الزوجيه لا اثر له الطعن رقم 2671 لسنة 74 ق بجلسة 1 ديسمبر 2005
كما قضت الابنه التى امتد اليها عقد الايجار من والدها المستأجر الاصلى مجرد زواجها لايعد تركا للمسكن وجوب اقامة المؤجر
الدليل عليه الطعن رقم 4159 لسنة 61ق جلسة 12 مارس 2006
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته.
(نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة ) 23/12/1978
4 ـ بعد تحقق اسباب الامتداد فإن الإقامة اللاحقة تكون حقا وليس واجبا
فلا يُشترط الإقامة اللاحقة لوفاة المستأجر الاصلى للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989).
كما اضطرد قضاء النقض على أنه: "من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه. فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له – ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي – ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21/4/1999).
حيث أن من أمتد إليه العقد أضحي مستأجرا أصليا بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة , إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه .( نقض 22/4/1992 الطعن رقم 2059 لسنة 56 ق – 26/1/1994 الطعن رقم 3809 لسنة 62 ق – 27/9/1995 الطعن رقم 4591 لسنة 64 ق – 24/1/1996 الطعن رقم 2156 لسنة 85 ق ) .
5ـ ثبوت حق المستفيد فى الامتداد معناه ان مركزه قد تحصن ولايجوز المساس به .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية " دستورية " بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك ، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ـ وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونيه
لذلك
نلتمس رفض الدعوي الاصلية والقضاء بالطلبات في الدعوي الفرعية
وكيل المدعيين
محمد راضي مسعود
المحامي