من طرف أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع , ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .
2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى : فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .
وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية
3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم
5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة ( كشف التحديد المساحى ) أو العقار موضوع الطلب
6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى
7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .
8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .
ثانيا : رفع الدعوى
***********
1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى (( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ
أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ
*** الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته ))
3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر ) , أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عينى
4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية,
6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .
7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقارى , وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .
8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى , أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن
9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى , أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .
ثالثا : سير الدعوى
************
فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .
3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .
وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي
للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسالة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول
جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد
التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم )