من طرف 47 ش قصر النيل _القاهرة محمد راضى مسعود
ت:23918458 المحامى بالنقض
إنه فى يوم الموافق / / 2011
بناء على طلب السيد / _ومحله المختار مكتب الأستاذ / محمد راضى وعلى راضى و احمد يسن و علياء عماد الدين ورنا صبرى والسيد حسنى و محمد ابوالوفا وسامح المليجى وحمدى تمام وأحمد ابورحاب المحاميين _ 47 شارع قصر النيل القاهرة .
أنا محضر محكمة الجزئية قد انتقلت الى:ـ
1 ــ السيد / .
2 ــ السيد /
3 ــ السيد / .
المقيمون جميعاً ــ محافظة الجيزة
4 ــ السيد / رئيس مجلس ادارة الهيئه العامه لمشروعات التعمير والتنميه الزراعيه ويعلن بمقر الهيئة 1 شارع نادى الصيد الدقى .
وأعلنتهم بالآتى
الطالب يستأنف الحكم الصادر من الدائره الخامسة المدنية بمحكمة الجيزة الابتدائية بتاريخ 27/4/2011 فى الدعوى رقم 84 لسنة 2008 مدنى كلى الجيزه والقاضى منطوقه بالآتى :-
حكمت المحكمة :- أولا :ـ بقبول التدخل الهجومى شكلاً ــ وفى موضوع التدخل ــ ببطلان عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/ 4 / 2006 وعقد البيع النهائى المؤرخ
6/9/2006 فيما تضمناه فى البند ج من بيع المدعى عليهم فى التدخل الهجومى من الثانى حتى الرابع الى المدعى عليه الاول ما هو قطعة الارض محل النزاع البالغ مساحتها 27 فدان ملك المتدخل بصفته وعدم نفاذه فى مواجهته وتسليم عين النزاع للمتدخل بصفته والزمت المدعى عليهم من الثانى حتى الرابع المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ثانيا :- وفى الدعوى الأصلية ــ بإلزام المدعى عليهم متضامنين فيما بينهم بأن يؤدوا للمدعى مبلغ مليون وستمائة وثلاثة وأربعون الف ومائة وسبعة وخمسون جنيها والزمتهم المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ثالثا :- وفى الدعوى الفرعيه برفضها والزمت المدعين فيها المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ملاحظه هامه : الطالب يقصر إستئناف هذا الحكم على الشق الخاص بالدعوى الأصليه والذى قضى فيه بألزام المدعى عليهم متضامنين فيما بينهم بأن يؤدوا للطالب مبلغ مليون وستمائه وثلاثه وأربعون الف ومائه وسبعه وخمسون جنيها والزمتهم المصروفات ومبلغ وسبعة وخمسون جنيها مقابل اتعاب المحاماه .
الموضوع
1- ويخلص فى أن الطالب كان أقام دعواه المبتدأة بطالب إلزام المدعى عليهم الثلاثه الاول ضامنين متضامنين بأن يؤدوا له مبلغ وقدره اربعه ملايين وتسعمائه واثنين واربعين الف ومائه وخمسه جنيها منها مبلغ مليون وتسعمائه اثنين واربعين الف ومائه وخمسه جنيه المسدده منه ثمناً لقطعة الآرض التى استحقت و مساحتها 27 فدان وثلاثة ملايين قيمة الشرط الجزائى والتعويض عما فاته من كسب وما لحق به من خساره من جراء استحقاق هذه القطعه .
2- أسس الطالب مدعاته على سند من عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/4/2006 وعقد البيع المؤرخ 6/9/2006 واللذان بموجبهما باع المعلن اليهم الثلاثه الاول للطالب ثلاثة قطع اراضى زراعيه بيانها كالآتى :-
أ- قطعة أرض زراعية مساحتها 29 فدان ( تسعة وعشرون فدان ) محددة الحدود والمعالم بالعقد المشهر رقم 1676 لسنة 2001 جيزة .
ب-قطعة أرض مبانى مساحتها فدان أى 4200 متر مربع ( أربعة الاف ومائتان متراً مربعاً ) بما عليها من مبانى وخلافه محددة الحدود والمعالم بالعقد المشهر رقم 1693 لسنة 2001 جيزة .
ج- قطعة أرض مساحتها 27 فدان ( سبعة وعشرون فدان ) زعم المعلن اليهم أنهم اشتروها من الهيئة العامة لتعمير الصحارى بوزارة الزراعة بعقد ابتدائى موقع من الهيئة ( طبقاً لما هو وارد بالتمهيد والبند الثانى من عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/4/2006 وعقد البيع النهائى المؤرخ 6/ 9/ 2006 ) .
وهذه الأرض جميعها تقع تجاه حوض الجرف البحرى رقم (12) جزاير فصل ثالث بناحية العطف ــ مركز العياط ــ محافظة الجيزة .
تم البيع مقابل ثمن إجمالى لكامل الأرض المبيعة بأجزائها الثلاث بمبلغ 6000000 جنيه ( ستة ملايين جنيه مصرياً ) سدد الطالب للمعلن اليهم مبلغ 5100000 جنيه ( خمسة ملايين ومائة الف جنيه مصرى ) على النحو التالى :-
أ- مبلغ 1000000 جنيه ( مليون جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107492 بتاريخ 12/ 4/ 2006 المسحوب على بنك التمويل المصرى السعودى ( فرع العقاد ) .
ب- مبلغ 3100000 جنيه ( ثلاثة ملايين ومائة الف جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107744 بتاريخ 6/ 9 / 2006 المسحوب على بنك التمويل المصرى السعودى ( فرع العقاد ) .
ج- مبلغ 1000000 جنيه ( مليون جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 00120409 / أ بتاريخ 15 / 5/ 2007 على ان يسدد باقى الثمن بعد تنازل المعلن اليهم للطالب عن الجزء الثالث من الأرض المباعة البالغة 27 فدان ( سبعة وعشرون فدان ) وتسجيله لسيادته بالهيئة العامة لمشروعات التعمير على أن تكون مصاريف ورسوم التنازل بالهيئة على جانب المعلن اليهم طبقاً لما هو وارد بالبند الثالث بعقدى البيع المؤرخان 12/4/2006 ، 6/ 9 / 2006 .
تم تسليم الأرض موضوع البيع بأجزائها الثلاث ( 57 فدان ) بما عليها من منشآت وخلافه من المعلن اليهم إلى الطالب بموجب التوقيع على عقد اليع النهائى المؤرخ 6/9/2006 ( طبقاً للبند الثامن ) وكذا محضر الاستلام المؤرخ 6 / 9 / 2006 أيضاً .
تم الإتفاق بين الطالب والبائعين وفقا لما ورد بالبند 13 من عقد البيع المؤرخ 6/9/2006 على أن يكون الشرط الجزائى مليون جنيه تدفع فى حالة الاخلال بالالتزامات الواردة بالعقد المذكور دون الرجوع للقضاء .
فى 10/ 5 /2007 فوجىء الطالب بالبائعين يوجهون اليه انذارا بفسخ العقدين موضوع التداعى إذا لم يقم بسداد قيمة القسط البالغ مليون جنيه والمستحق فى شهر مارس 2007 فما كان من الطالب الا ان سارع وسدد اليهم المبلغ واخطرهم رسميا بتقديم المستندات الخاصة بمساحة ال 27 فدان التى لم تسجل وتمكينه من تسجيلها ونقل ملكيتها وامهلهم لمدة 3 أشهر دون جدوى .
حينئذ وضح للطالب ان تلك المساحة مملوكة للهيئة المعلن اليها الرابعة بعد ان عاد اليها فتبين انها لم تصدر للبائعين المعلن اليهم الثلاثة الاول ثمة عقود بيع وانهم مجرد واضعى يد عليها وان تصرفهم فيها بالبيع للطالب بعد إدخال الغش والتدليس عليه امر باطل .
وعليــــــــــــــــه
فقد أقام الطالب دعواه الصادر فيها الحكم المستأنف بعد أن استحال التنفيذ العينى عن تلك المساحة التى استحقت بطلب التعويض عما لحقه من أضرار مادية وادبية وما فاته من كسب وحقه فى رد قيمة الثمن وقدره مليون وتسعمائة واثنان واربعين الف جنيه قيمة المساحة التى استحقت للاملاك وقدرها 27 فدانا وذلك بحساب ان قيمة ثمن الارض باجزائها الثلاق هو 6 مليون جنيه وبقسمة الثمن على عدد الافدانه يكون سعر الفدان الواحد 105,263,16 جنيها وحيث ان البائعين قد قبضوا من الثمن خمسة ملايين ومائة الف جنيه سددت منه وفقا لما يأتى وذلك ثابت بالمستندات المقدمة بالدعوى والتى استعرضتها المحكمة عند قضائها فى حكمها المستأنف 1 ـ مليون جنيه بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107492 بتاريخ 12/4/ 2006 2 ـ ثلاثة ملايين ومائة الف جنيه بالشيك المصرفى رقم 107744 بتاريخ 6/9/ 2006 , 3 ـ مليون جنيه بالشيك المصرفى رقم 00120409 / أ بتاريخ 15/5/ 2007 . فضلا عن حقه فى التعويض الاتفاقى وقدره مليون جنيه الوارد فى البند 13 من العقد المؤرخ 6 / 9/ 2006 وتمسك الطالب بعدم علمه بأن هذه القطعة غير مملوكة للبائعين فيحق له التعويض ولم يدعى البائعون او يدفعوا طلبات الطالب بهذا العلم بل إنهم منذ بدء الخصومة وحتى إنتهاء المرافعة فيها وهم يصرون على انهم ملاك لها وان الوزير قد وافق لهم على البيع وان الارض فى حيازة وملكية المشترى الطالب ولا ينازعه احد فى ملكيتها لكن الحكم المستأنف جاء من عندياته وتكفل بافتراض ركن العلم لديه ولا ندرى من اين اتى الحكم بهذا الافتراض .
تداولت الدعوى بالجلسات الى ان احالتها المحكمة الى مكتب خبراء وزارة العدل الذى اودع تقريره وفقا للمأمورية المسندة اليه وقد أكد ان قطعة الارض ذات المساحة 27 فدان هى ملك للدوله ولكنه عاد وقرر انه لا اخلال من جانب البائعين لأنهم يملكون موافقة بالبيع مما حدا بالطالب الى ادخال الهيئة المالكة التى سارعت وطلبت طلبات هجومية بطلب ابطال بيع تلك المساحة لعدم صحة الزعم بموافقتها على البيع وقد أجابتها المحكمة الى طلباتها فى هذا الشأن كما قدر الخبير قيمة الارض بواقع 97894,736 جنيها للفدان بعد خصم قيمة المبانى ولكنه ذكر ان الطالب سدد مبلغ خمسة ملايين جنيه واغفل المستندات المؤكده انه سدد خمسة ملايين ومائة الف جنيه وقد سايره الحكم فى هذا الخطأ رغم ثبوت ووضوح ماتم سداده من الطالب وبدون جهد وكذا بدون ثمة معارضة من البائعين قابضى المبلغ.
ثم انتهت المحكمة الى قضائها سالف البيان ولما كان الحكم فيما قضى به برفض طلب التعويض فى الدعوى الاصلية قد جاء مخالفا للقانون وعلى خلاف الثابت بالاوراق فضلا عما أعتوره من فساد فى الإستدلال فإن الطالب يستأنفه وللأسباب الآتيه :ـ
أولا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون حال اعتناق الحكم لفكرة عدم أحقية الطالب فى التعويض .
تجرى المادة 468 من القانون المدني :
إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع ، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .
كما تجرى المادة 444 من القانون المدنى :
(1) إذا استحق بعض المبيع أو وجد مثقلا بتكليف وكانت خسارة
المشتري من ذلك قد بلغت قدر لو علمه لما أتم العقد ، كان له أن يطالب البائع بالمبالغ المبينة في المادة السابقة على أن يرد له المبيع وما أفاده منه.
(2) فإذا اختار المشتري استبقاء المبيع ، أو كانت الخسارة التي لحقته لم تبلغ القدر المبين ف الفقرة السابقة ، لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الاستحقاق .
فإذا كان ذلك وكان الثابت ان المعلن اليهم الثلاثة الاول البائعين منذ بدء الخصومة وحتى انتهاء المرافعة فيها امام محكمة اول درجة وهم يصرون على انهم ملاك وبالتالى فهم لم يشيروا لامن قريب أو بعيد لمسألة علم الطالب عدم ملكيتهم لقطعة الارض التى استحقت إذ جاء بمذكرة دفاعهم المؤرخة 19/ 1/ 2011 بداية ص 2 وبالحرف الواحد أن المدعى عليهم قد أثبتوا فى كافة مراحل الدعوى المختلفة سواء أمام هيئة المحكمة أو فى جلسات السيد الخبير ملكيتهم لقطع الارض الثلاثه محل التداعى وان القطعة الثالثة لم تستحق للغير بل هى فى حيازة المدعى ولم ينازعه أحد فى ملكيتها أو فى حيازتها........... ثم أوردوا أن هذه الارض لم تستحق للغير بل مازالت فى ملك وحيازة المدعى ويضع يده عليها ويمارس عليها كافة حقوق الملكية ـ إستعمال واستغلال وتصرف ـ ولم يتعرض له أحد فى ملكيتها أو يدعى أى حق إستحقاق عليها و إلا فأين أدلة إثبات ذلك؟؟!!
ومفاد هذا الدفاع من جانب البائعين ان الطالب حسن النية ولم يكن يعلم شيئا عن استحقاق القطعة المبيعة وأن علمه لم يتضح إلا بعد الرجوع للهيئة لتسجيل العقد فتبين انه وقع ضحية للغش والتدليس من جانب البائعين ويحق له التعويض إعمالا لصريح نص المادة ( 468 ) من القانون المدني في أن التعويض يستحق للمشتري حتى لو كان البائع حسن النية، بمعنى حتى لو لم يقع في جانبه أي خطأ. لهذا فإنه إن صح جعل المسؤولية التقصيرية مصدرا للتعويض المستحق للمشتري في حالة سوء نية البائع فإنه لا يصح جعل المسؤولية التقصيرية مصدرا للتعويض في حالة حسن نية البائع، وهذا السبب هو الذي جعل المشرع المصري يستند إلى نظرية الخطأ في تكوين العقد لتكون هي المخرج الوحيد له.
ولقد قيل وبحق أن المشرع المصري قد وضع أحكاما خاصة بذلك، فقرر بطلان البيع لمصلحة المشتري، وأن هذا البيع ينقلب صحيحاً إذا أجازه أو أقره المالك الحقيقي، أو آلت الملكية إلي البائع بعد تكوين الرابطة العقدية، وإذا حكم بالإبطال، فالمشتري يكون له الحق في طلب:
استرداد الثمن الذي دفعه إعمالاً لفكرة الأثر الرجعي للبطلان، والتي تقضي وجوب إعادة المتعاقدين إلي الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.
والتعويض عن الأضرار التي يعاني منها من جراء واقعة الاستحقاق حتي ولو كان البائع حسن النية بشرط أن يكون غير عالم – وقت تشييد العقد – بعدم ملكية هذا الأخير للشئ المبيع وقت تشييد العقد.
كما قيل إلزام البائع بالتعويض حتي ولو كان حسن النية ويبدو مظهر الخروج عن حكم القواعد العامة، في أن المسئولية التقصيرية لا تتحرك إلا إذا توافرت أركانها، وهي الخطأ والضرر ورابطة السببية بينهما، ومما لاشك فيه أن حسن النية البائع يحول دون إمكانية نسبة الخطأ إليه، ويبدو ذلك واضحاً متي كان الشخص قد تصرف في شئ معين اعتقاداً منه، وبحسن نية أن الملكية آلت إليه بطريق الميراث، ثم تبين بعد تشييد العقد عكس ذلك.
ومع ذلك يكون مسئولاً عن الأضرار التي تلحق بالمشتري من جراء واقعة استحقاق الغير للشئ المبيع، ومن ثم يكون قد ألقي علي عاتق البائع التزاماُ بتحقيق نتيجة.
وبناءً عليه إذا رفض المالك الحقيقي، إقرار البيع أو لم يتملك البائع الشئ المبيع، فمعني ذلك أن هذا الأخير يكون قد أخل بالالتزام الذي يثقل كاهله، مما يستوجب انعقاد مسئوليته دون حاجة إلي إثبات خطأه. (ملخص لكتاب البيوع القضائية أعداد الباحث / أحمد السادات
الأصل في التزام الضمان كما في غيره من الالتزامات العقدية أن تخضع لإرادة المتعاقدين، فمثلا يجوز للمشترى الاتفاق على أن يعوضه البائع في حالة حصول تعرض له في انتفاعه بالمبيع، كما يحق للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليه في العقد،و لقد نصت المادة 445 على ذلك
( يجوز للمتعاقدين بمقتضى اتفاق خاص أن يزيدا في الضمان أو ينقصا منه أو يسقطاه ).
أما الاتفاق على إسقاط الضمان أي الاتفاق على عدم الضمان فإنه يعفى البائع من التزامه بالتعويضات التي يستحقها المشترى من جراء التعرض القانوني الصادر من الغير، ولكن لا يعفيه من دفع قيمة المبيع وقت الاستحقاق
أ ـ إذا كان المشترى يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق، إذ العلم بسبب الاستحقاق و قبول شرط عدم الضمان يستفاد منه أن المشترى قد قبل إعفاء البائع مع كل مسؤولية و أنه أقدم على البيع على أساس المخاطرة، ويقع على البائع عبئ إثبات أن المشترى كان يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق
مما تقدم يتضح أن المشتري في بيع ملك الغير يكون أمام خيارات ثلاثة، خيار الإبطال قبل الإجازة، وخيار الفسخ بعد الإجازة، وخيار الاستحقاق بعد مطالبة المالك له باسترداد المبيع
التعرض الحاصل من الغير الذي يسأل عنه البائع هو التعرض القانوني، فلا يضمن التعرض المادي ولو ترتب عليه خروج المبيع من يد المشتري، فبالنسبة إلى التعرض المادي الحاصل من أشخاص لا يدعون أي حق على المبيع يكون للمشتري أن يدافع عن نفسه، وفي القوانين الحماية الكافية له.
والقضاء مستقر أن مجرد التعكير المادي الحاصل من الغير للمشتري في العين المبيعة لا يدخل بأي حال في ضمان البائع حتى لو كان منصوصا عليه في العقد، لأن ما يضمنه البائع بصفته هذه هو التعرض أو الاستحقاق المستند إلى سبب أو نزاع قانوني، فلإلزام البائع بالضمان يجب أن يدعي الغير الذي صدر منه التعرض بأن له حق على الشيء المبيع سابقا على البيع (حق ملكية، حق ارتفاق، رهن)، ومحل الالتزام في ضمان تعرض الغير هو دفع التعرض عن المشتري فهو التزام بعمل، والتزام البائع بضمان تعرض الغير هو التزام بتحقيق غاية لا بوسيلة، إذ لا يكفي أن يبذل جهده في دفع التعرض من الغير بل عليه أن يمنع هذا التعرض، فإذا نجح في دفع تعرض الغير كان هذا تنفيذا عينيا لالتزامه، أما إذا لم يفلح في ذلك و استحق المبيع كليا أو جزئيا من يد المشتري، كان على البائع أن يعوض المشتري عما أصابه من ضرر حسب هذا الاستحقاق وهذا ما يسمى بضمان الاستحقاق.
إذن التعرض الصادر من الغير و الذي يضمنه البائع هو التعرض القانوني أي بإدعاء هذا الغير بحق على المبيع سواء كان الحق موجودا وقت البيع أو بعد البيع وبفعل البائع نفسه، وسواء كان هذا الحق عينيا أو شخصيا.
كما يلتزم البائع أيضا بضمان التعرض القانوني الواقع من الغير سواء كان العقد الصادر منه مسجلا أو غير مسجل لأنه لا يترتب على عدم تسجيل العقد إخلاء مسؤوليته من الالتزام، وعليه أن يمكن المشتري من حيازة المبيع و الانتفاع به انتفاعا هادئا، وقد بنت محكمة النقض المصرية على هذا المبدأ، أن للمشتري الرجوع على البائع بالضمان، إذا نزعت ملكية العين المبيعة بناء على طلب دائن البائع الشخصي
الامر الذى يبين منه مدى الخطأ الذى وقع فيه الحكم المستأنف عندما افترض العلم فى جانب الطالب وصولا لرفض طله بالحق فى التعويض بالرغم من عدم تمسك البائعين بهذا الامر أو إثارته بما يبطله ويعيبه ويستوجب الغاءه فى هذا الشق والقضاء للطالب بالحق فى التعويض .
ثانيا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق والفساد فى الاستدلال .
ذلك ان الثابت بعقد البيع موضوع التداعى ان طرفيه قد اتفقا على تعويض اتفاقى قدره مليون جنيه فى حالة اخلال اى طرف بشروط العقد وقد ثبت بيقين بيع البائعين للطالب قطعة ارض مساحتها 27 فدان وهى مملوكة للدولة مع تمسكهم طوال فترة الخصومة امام محكمة اول درجة الملكية وبصحة تصرفهم ولم يدعوا علم الطالب بعدم ملكيتهم لانهم وحتى اغلاق باب المرافعة مصرون على انهم ملاك ولكن الحكم المستأنف استدل من ادخال الطالب للهيئة المالكة على علمه بأن القطعة المستحقة غير مملوكة للبائعين وفاته أن مجرد علم الطالب بالهيئة المالكة قد وقع بعد ارام الغد حوالى سنه ومراوغة الائعين له وممطالتهم وتسويفهم فى نقل الملكية اليه وتنازلهم له امام الهيئة مع تحملهم مصروفات التنازل هو ما دفعه للتحرى عن هذا الامر لدى الهيئة فاستبان له الغش والتدليس الذى أوقعوه فيه فضلا عن ان البائعين ذاتهم وهم الملزمون قانونا بإثبات علم المشترى بعدم ملكيتهم للارض المبيعة لم يثيروا هذا الامر ولم يعتنقوه كدفاع البته مما يقطع بعوار الحكم المستأنف وخطأه فى فهم واقع الدعوى والقانون إذ أن المادة 224 من القانون المدني تجرى :
1-لا يكون التعويض الاتفاقي مستحقا إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر.
2- ويجوز للقاضي أن يخفض هذا التعويض إذا أثبت المدين أن التقدير كان مبالغا فيه إلى درجة كبيرة ، أو أن الالتزام الأصلي قد نفذ في جزء منه.
3- ويقع باطلا كل اتفاق يخالف أحكام الفقرتين السابقتين.
كما تنص المادة 221 من القانون المدني
1- إذا لم يكن التعويض مقدرا في العقد أو بنص في القانون ، فالقاضي هو الذي يقدره ،
ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب ، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به ، ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية إذا لم يكن في استطاعه الدائن أن يتوقا ببذل جهد معقول.
2- ومع ذلك إذا كان الالتزام مصدره العقد ، فلا يلتزم المدين الذي لم يرتكب غشا أو خطأ جسيما إلا بتعويض الضرر الذي كان يمكن توقعه عادة وقت التعاقد.
وقد قضت محكمة النقض : المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد سند دعوي المدعي متي اشتمل علي شرط جزائي - تعويض اتفاقي - وتحقق الإخلال بالعقد أو بأحد بنوده - في واقع الحال فمن شأن ذلك جعل الضرر حاصلاً وواقعاً في تقدير المتعاقدين فلا يقع علي الدائن عبء إثباته ، وإنما للمدين المتحمل بعبء الإثبات أن يثبت انتفاء حصول الضرر وبالأدنى أن التعويض المنصوص عليه - والمطالب به في الدعوى - مبالغ فيه.
( طعن 889 سنة 72 ق جلسة 8/3/2003 - مشار إليه بموسوعة الدعاوى د / محمد المنجي )
كما قضت : تحقق الشرط الجزائى الوارد فى العقد يجعل الضرر واقعا فى تقدير المتعاقدين. مؤداه. لا يكلف الدائم باثباته. على المدين اثبات ان الضرر لم يقع ولا يستحق التعويض. للقاضى سلطة تخفيضه إذا كان مبالغا فيه. جلسة الثلاثاء 18 يناير سنة 2000الطعن رقم 5192 لسنة 62 ق
و إعمالا لهذا ووفقا للثابت بالاوراق ولعدم إثبات البائعين أو اثارتهم لمسألة علم الطالب بعدم ملكيتهم للارض المستحقة للدولة فإن حق الطالب فى التعويض الاتفاقى يكون ملتقيا وصحيح الواقع والقانون جدير بالاجابة .
وفى مثل ذلك قضت محكمة النقض :ـ لما كان اشتراط الدائن في العقد جزاء مقدما عند قيام المدين بعدم تنفيذ التزامه جائزا و لا مخالفة فيه للنظام العام ، و كان المدين لم يدع في كافة مراحل التقاضي أن ضررا لم يعد على الدائن من تقصيره في تنفيذ تعهده فإن الحكم إذ قضى بالتعويض المتفق عليه في العقد لا يكون قد خالف القانون . نقض مدني في الطعن رقم 361 لسنة 21 – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 946 – فقرة 3.
كما قضت : ـ الشرط الجزائي متى تعلق بالتزام معين وجب التقيد به و إعماله في حالة الإخلال بهذا الالتزام أياً كان الوصف الصحيح للعقد الذي تضمنه بيعاً كان أو تعهداً من جانب الملتزم بالسعي لدى الغير لإقرار البيع . و إذن فإذا كان الحكم مع إثباته إخلال الملتزم بما تعهد به بموجب العقد من السعي لدى من ادعى الوكالة عنهم لإتمام بيع منزل في حين أنه التزم بصفته ضامناً متضامناً معهم بتنفيذ جميع شروط العقد لم يعمل الشرط الجزائي المنصوص عليه في ذلك العقد قولاً بأن العقد في حقيقته لا يعدو أن يكون تعهداً شخصياً بعمل معين من جانب المتعهد فإنه يكون قد أخطأ . نقض مدني في الطعن رقم 87 لسنة 18 قضائية – جلسة 12/1/1950 مجموعة المكتب الفني – السنة 1 – صـ 180 – فقرة 1.
فضلا عن استحقاق الطالب لما يزيد عن هذا التعويض الاتفاقى حال ثبوت جسامة الضرر الذى وقع للطالب وضياع فرصة استثمار الثمن الذى سدده فضلا عن ثبوت غش وتدليس البائعين له وسوء نيتهم وايهامهم إياه بنقل الملكية وعجزهم عن ذلك ويستند الطالب فى هذا الحق لقواعد القانون إذ تجرى المادة 225 من القانون المدنى بالآتى :ـ " إذا جاوز الضرر قيمة التعويض الاتفاقي فلا يجوز للدائن أن يطالب بأكثر من هذه
القيمة إلا إذا أثبت أن المدين قد ارتكب غشا أو خطأ جسيماً .
ومفاد هذين النصين أنه متى وجد الشرط الجزائي، وأصبح مُستحقاً، لم يبق إلا القضاء به على المدين، لكونه تعويض مقدر ارتضاه مُقدماً، فالحكم عليه به حكم بما ارتضاه على نفسه. كما اكدت محكمة النقض ذلك : وجود الشرط الجزائي يفترض معه أن تقدير التعويض فيه متناسب مع الضرر الذي لحق الدائن و على القاضي أن يعمل هذا الشرط إلا إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر فعندئذ لا يكون الاتفاق مستحقا أصلا ، أو إذا أثبت المدين أن التقدير كان مبالغاً فيه إلى درجة كبيرة و في هذه الحالة يجوز للقاضي أن يخفض التعويض المتفق عليه . نقض مدني في الطعن رقم 563 لسنة 34 قضائية – جلسة 5/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1490 – فقرة 4.
متى كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن أخل بالتزامه بتوريد باقي كمية . . المتعاقد عليها ، فيكون مسئولاً عن التعويض ، و كان الطرفان قد اتفقا بالعقد على تقدير هذا التعويض ، فإن هذا الشرط الجزائي يقتضي أن يكون على الطاعن عبء إثبات أن مورث المطعون عليهم لم يصبه ضرر نتيجة عدم التوريد . نقض مدني في الطعن رقم 500 لسنة 39 قضائية – جلسة 12/12/1974 مجموعة المكتب الفني – السنة 25 – صـ 1427 – فقرة 2.
ولكن الشرط الجزائي لا يُستحق كله إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر، كما أن الشرط الجزائي قابل للتخفيض وقابل للزيادة
فلا يُستحق الشرط الجزائي إذا لم يكن هناك أي ضرر أصاب الدائن. ذلك أن الضرر من أهم أركان استحقاق التعويض، فإذا لم يوجد ضرر لم يكن التعويض مُستحقاً، ولا محل لإعمال الشرط الجزائي في هذه الحالة، لأن الشرط الجزائي ما هو إلا اتفاق الطرفين مقدماً على مقدار التعويض.
فلا يكفي لاستحقاق التعويض الاتفاق مُجرد توافر ركن الخطأ في جانب المدين بالالتزام، وإنما يُشترط أيضاً توافر ركن الضرر في جانب الدائن، فإذا أثبت المدين انتفاء الضرر، سقط الجزاء المشروط.()
ورغم بداهة هذا الحكم، إلا أن الأمر غير مسلم به في ظل القانون الفرنسي، كما كان محل تردد في ظل القانون المدني المصري القديم.
ففي القانون الفرنسي، تنص المادة 1152 مدني فرنسي على أنه: "إذا ذكر في الاتفاق أن الطرف الذي يقصر في تنفيذه يدفع مبلغاً معيناً من النقود على سبيل التعويض، فلا يجوز أن يعطى لتعويض الطرف الآخر مبلغ أكثر أو أقل".
ولهذا ذهب القضاء الفرنسي إلى أن الشرط الجزائي يُستحق حتى ولو لم يثبت الدائن أن هناك ضرراً أصابه، لكون اتفاق الطرفين على شرط جزائي، وتقديرهما مقدماً للتعويض المستحق، معناه أنهما مسلمان بأن إخلال المدين بالتزامه يحدث ضرراً اتفقا على المقدار اللازم لتعويضه، وفي هذه الحالة يكون الغرض من الشرط الجزائي هو منع أي جدل يدور أو منازعة تثور بشأن وقوع الضرر ومقدار تعويضه.()
أما في مصر، في ظل القانون المدني القديم، فقد كانت تنص المادة 123/181 منه على أنه: "إذا كان مقدار التضمين في حالة عدم الوفاء مصرحاً به في العقد أو في القانون، فلا يجوز الحكم بأقل منه ولا بأكثر".
وجاء القانون المدني الحالي فنص صراحة على اشتراط حدوث ضرر لاستحقاق الشرط الجزائي، فتمشى بذلك مع القواعد العامة في المسئولية، حيث نصت الفقرة الأولى من المادة 224 مدني على أنه "لا يكون التعويض الاتفاقي مُستحقاً، إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر".
ورغم أن هذا النص جاء تطبيقاً للقواعد العامة في المسئولية، إلا أنه لا يخلو من فائدة، فوجود هذا الشرط يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، ولذلك فإنه يُفترض وقوع الضرر، ولا يُكلف الدائن بإثباته، بل على المدين إذا أدعى أن الدائن لم يلحقه أي ضرر، أن يقوم بإثبات ذلك، فعبء إثبات الضرر هنا – على عكس القواعد العامة في الإثبات – ينتقل من الدائن إلى المدين بفضل وجود الشرط الجزائي.
فقد استقر قضاء محكمة النقض في مصر على أن: "تنص الفقرة الأولى في المادة 224 من القانون المدني على أن "لا يكون التعويض الاتفاقي مستحقاً إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر" ووجود الشرط الجزائي في العقد يفترض معه وقوع الضرر إلا إذا أثبت المدين عدم وقوعه لأن هذا الشرط ينقل عبء الإثبات من عاتق الدائن إلى عاتق المدين".()
وكذلك قضت محكمة النقض المصرية بأنه: "ولئن كانت المادة من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 قد وضعت القاعدة العامة من قواعد الإثبات – وهي غير مُتعلقة بالنظام العام – بما نصت عليه من أن على الدائن إثبات الالتزام، وأن على المدين إثبات التخلص منه، إلا أن هذه القاعدة قد وردت عليها بعض الاستثناءات، ومن بينها الحالات التي أورد فيها المشرع قرائن قانونية، كالحالة المنصوص عليها بالمادة 224 من القانون المدني، والتي أعتبر فيها المشرع اتفاق الطرفين على الشرط الجزائي، قرينة قانونية – غير قاطعة – على وقوع الضرر. فمن المُقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه متى وجد شرط جزائي في العقد، فإن تحقق مثل هذا الشرط يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، فلا يكلف الدائن بإثباته لأن وجوده يقوم قرينة قانونية – غير قاطعة – على وقوع الضرر، ويكون على المدين في هذه الحالة إثباتعدم تحقق الشرط أو إثبات عدم وقوع الضرر".(
ومعنى ذلك، أنه إذا زاد الضرر على التعويض المقدر، ولكن الدائن أثبت أن المدين قد ارتكب غشاً أو خطأ جسيماً، فإن الشرط الجزائي الذي جاز أن يخفف من مسئولية المدين في حالة الخطأ العادي لا يستطيع أن يخفف من مسئوليته في حالتي الغش والخطأ الجسيم. وينبني على ذلك أن القاضي يزيد في مقدار التعويض حتى يصبح معادلاً لضرر الذي وقع، ولا يمنعه من ذلك أن التعويض مقدر في الشرط الجزائي، فإن الدائن في اتفاقه مع المدين على تقدير التعويض لم يدخل في حسابه غش المدين أو خطأه الجسيم، ولا ينبغي له أن يحسب حساب ذلك. وقد قضي بأنه: "متى ثبت أن الإخلال بالتعهد كان عن سوء قصد، وجب تعويض الضرر دون التقيد بالشرط الجزائي، لأن الملحوظ بين المتعاقدين عند تقديرهما التعويض بنفسيهما تبادل حسن القصد بينهما، فإذا انتفى ذلك وتبدلت النية، وجب الرجوع إلى القاعدة العامة، وهي التعويض عن الضرر مهما بلغت قيمته". محكمة استئناف مصر جلسة 30/1/1929 - المحاماة 10 - صـ 65.
ثالثا : مخالفة الثابت بالاوراق بشأن الثمن الذى سدده الطالب .
ثابت من اوراق الدعوى ومستنداتها ان الطالب سدد من كامل الثمن مبلغ وقدره خمسة ملايين ومائة الف جنيه ولكن خبير الدعوى اغفل مائة الف جنيه وسايره الحكم المستأنف فى ذلك فجاء قضاؤه برد الثمن ناقصا لهذا المبلغ رغم ثبوته ووضوحه وجلاء امره وعدم حاجته لحساب دقيق فقد سدد ما سدد من الثمن على ثلاثة مراحل مليون ثم ثلاثة ملايين ومائة الف ثم مليون حافظتنا المؤرخة 16/ 7/ 2008 و حافظتنا المؤرخة 15/ 10 /2008 مستند 3.
رابعا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون بشأن حساب الثمن وقت انعقاد البيع فى حين ان القانون قد استوجب حسابه وقت الاستحقاق .
تجرى المادة 446/ 2 مدنى بالآتى :ـ أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير ، فان البائع يكون مسئولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق ، إلا إذا أثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق ، أو أنه اشتري ساقط الخيار.
وطبقا لنص المادة 443 من القانون المدني، انه إذا كان للمشتري أن يرجع على البائع عند استحقاق المبيع فلا شك أن للأساس الذي يرجع بمقتضاه أثره من حيث مقدار المبلغ الذي يمكن الرجوع به، فإذا اعتبر أن ضمان الاستحقاق تعويض للمشتري لعدم إمكان التنفيذ العيني، فإنه يستحق (قيمة المبيع وقت الاستحقاق ) وهذه القيمة لا تتمثل في ثمن المبيع، بل في قيمته الحقيقية وقد تزيد، كما قد تنقص عن مقدار الثمن. ذلك أن قيمة المبيع هي القدر الذي ضاع فعلا على المشتري بسبب الاستحقاق حيث تطبق القواعد العامة. أما في القانون الفرنسي فانه يكون للمشتري أن يسترد الثمن فقط.
عبد الرزاق السنهوري , مرجع سابق ص877.
وقد قضت محكمة النقض :ـ النص فى المادة 443 من القانون المدنى على أن - إذا أستحق كل المبيع كان للمشترى أن يطلب من البائع . (1) قيمة المبيع وقت الأستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت. (2) قيمة الثمار التى ألزم المشترى بردها لمن استحق المبيع . (3) المصروفات النافعة التى لا يستطيع المشترى أن يلزم بها المستحق وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سىء النية . (4) جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المشترى يستطيع أن يتقيه منها لو أخطر البائع بالدعوى طبقاً للمادة 440 (5) وبوجه عام تعويض المشترى عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع . كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبيناً على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله. وفى المادة 444 من القانون ذاته على أن (1) إذ إستحق بعض المبيع أو وجد مثقلاً بتكليف وكانت خسارة المشترى من ذلك قد بلغت قدراً لو علمة لما أتم العقد ، كان له أن يطلب البابع بالمبالغ المبينه فى المادة السابقة على أن يرد له المبيع وما أفادة منه . (2) فإذا إختار المشترى استبقاء المبيع أو كانت الخسارة التى لحقته لم تبلغ القدر المبين فى الفقرة السابقة ، لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الأستحقاق - يدل على أنه إذا استحق كل المبيع يكون للمشترى أن يرجع على البائع بطلب المبالغ المبينه بالمادة الأولى ومنها قيمة المبيع وقت الأستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت ، وكذلك إذا أستحق بعض المبيع وقام المشترى برد المبيع إلى البائع .
( المادتان 157 , 443 من القانون المدنى )
( الطعن 3014 لسنة 64 ق جلسة 21 /11/ 1995 س 46 ج2 ص 1209)
كما قضت : ـ الموجز:
استبقاء المشتري للمبيع في حالة الاستحقاق أو العيب له مطالبة البائع بالفرق بين قيمة المبيع سليما وقيمته معيبا ومصروفات دعوى الضمان وبوجه عام ما لحقه من خسارة وما فاته من كسب بسبب العيب . ( م 444 و 449 من القانون المدني )
القاعدة:
اذا اختار المشتري ـ وفقا لحكم المادة 444 من القانون المدني ـ استبقاء المبيع فإنه لا يكون له الا أن يطالب البائع بالفرق بين قيمة المبيع سليما وقيمته معيبا ومصروفات دعوى الضمان التي اضطره البائع اليها وبوجه عام ما لحقه من خسارة وما فاته من كسب بسبب العيب .
( م 444-449ق المدني 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 51 لسنة 33 ق جلسة 1967/1/26 س 18 ص 264 )
الموجز:
إختيار المشترى استبقاء المبيع عند استحقاق بعضه أثرة . عدم أحقيته إلا فى المطالبة بالتعويض عما أصابة من ضرر بسبب الاستحقاق الجزئى . شمول التعويض قيمة ما استحق من المبيع وقت الأستحقاق . عدم استحقاق المشترى للفوائد القانونية فى هذه الحالة . م 444 مدنى .
القاعدة:
إذ اختار المشترى استبقاء المبيع لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الاستحقاق الجزئى ، ويدخل فى حساب التعويض قيمة ما استحق من المبيع ويرجع تقدير قيمته إلى وقت الاستحقاق والذى يتحدد بوقت رفع دعوى الاستحقاق ، ولا يستحق المشترى الفوائد القانونية إلا يرد إلى البائع المبيع وما أفاده منه ويطالب بالتعويض عن الأستحقاق الكلى وفق ما نصت عليه المادة 443 من القانون المدنى . لما كان الحكم المطعون فيه قد قدر - أخذاً بتقرير الخبير المقدم فى الدعوى - قيمة الجزء الذى استحق من المبيع وقت رفع دعوى الضمان 7500 بواقع 500للقيراط الواحد وقضى به للمطعون ضدهما الأولين باعتبارة تعويضا لهما عن هذا الجزء ، وأضاف إليه الفوائد القانونية اعتباراً من تاريخ البيع وحتى تاريخ رفع دعوى الضمان رغم أن المطعون ضدهما الأولين اختار استبقاء المبيع فلا يستحقان الفوائد القانونية ، فإن الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المواد 157 , 226 , 443 , 444 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 3104 لسنة 64 ق جلسة 21 /11/ 1995 س 46 ج2 ص 1029)
وهديا على ماتقدم يبين بيقين أحقية الطالب فى طلباته وإستحقاقه التعويض المطالب به فضلا عن حقه فى إسترداد الثمن وقت الإستحقاق .
لهذه الأسباب والأسباب الأخرى التى سوف يبديها الطالب فى مذكراته ومرافعاته يستأنف الحكم الصادر فيما قضى به فى الدعوى الاصلية.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد سلمت كلا من المعلن اليهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة إستئناف القاهرة مأمورية الجيزة الكائنة مجمع محاكم شارع السودان بامبابه أمام الدائرة ( ) المدنية فى يوم الموافق
/ / 2011 من الساعة التاسعة افرنكى صباحا لسماعهم الحكم بقبول الإستئناف شكلا وفى الموضوع بتعديل الحكم المستأنف فى شقه القاضى فى الدعوى الأصلية والقضاء مجددا بإلزام المستأنف ضدهم الثلاثة الإول ضامنين متضامنين بأن يؤدوا للطالب مبلغ وقدره أربعة مليون وتسعمائة و إثنين وأربعين الف ومائة وخمسة جنيها المسددة منه ثمنا لقطعة الأرض التى استحقت ومساحتها 27 فدان والشرط الجزائى و التعويض عما فاته من كسب ومالحق به من خسارة من جراء إستحقاق هذه القطعة مع إلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه عن الدرجتين بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبغير كفاله .
ولأجل
ت:23918458 المحامى بالنقض
إنه فى يوم الموافق / / 2011
بناء على طلب السيد / _ومحله المختار مكتب الأستاذ / محمد راضى وعلى راضى و احمد يسن و علياء عماد الدين ورنا صبرى والسيد حسنى و محمد ابوالوفا وسامح المليجى وحمدى تمام وأحمد ابورحاب المحاميين _ 47 شارع قصر النيل القاهرة .
أنا محضر محكمة الجزئية قد انتقلت الى:ـ
1 ــ السيد / .
2 ــ السيد /
3 ــ السيد / .
المقيمون جميعاً ــ محافظة الجيزة
4 ــ السيد / رئيس مجلس ادارة الهيئه العامه لمشروعات التعمير والتنميه الزراعيه ويعلن بمقر الهيئة 1 شارع نادى الصيد الدقى .
وأعلنتهم بالآتى
الطالب يستأنف الحكم الصادر من الدائره الخامسة المدنية بمحكمة الجيزة الابتدائية بتاريخ 27/4/2011 فى الدعوى رقم 84 لسنة 2008 مدنى كلى الجيزه والقاضى منطوقه بالآتى :-
حكمت المحكمة :- أولا :ـ بقبول التدخل الهجومى شكلاً ــ وفى موضوع التدخل ــ ببطلان عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/ 4 / 2006 وعقد البيع النهائى المؤرخ
6/9/2006 فيما تضمناه فى البند ج من بيع المدعى عليهم فى التدخل الهجومى من الثانى حتى الرابع الى المدعى عليه الاول ما هو قطعة الارض محل النزاع البالغ مساحتها 27 فدان ملك المتدخل بصفته وعدم نفاذه فى مواجهته وتسليم عين النزاع للمتدخل بصفته والزمت المدعى عليهم من الثانى حتى الرابع المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ثانيا :- وفى الدعوى الأصلية ــ بإلزام المدعى عليهم متضامنين فيما بينهم بأن يؤدوا للمدعى مبلغ مليون وستمائة وثلاثة وأربعون الف ومائة وسبعة وخمسون جنيها والزمتهم المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ثالثا :- وفى الدعوى الفرعيه برفضها والزمت المدعين فيها المصروفات ومبلغ خمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماه .
ملاحظه هامه : الطالب يقصر إستئناف هذا الحكم على الشق الخاص بالدعوى الأصليه والذى قضى فيه بألزام المدعى عليهم متضامنين فيما بينهم بأن يؤدوا للطالب مبلغ مليون وستمائه وثلاثه وأربعون الف ومائه وسبعه وخمسون جنيها والزمتهم المصروفات ومبلغ وسبعة وخمسون جنيها مقابل اتعاب المحاماه .
الموضوع
1- ويخلص فى أن الطالب كان أقام دعواه المبتدأة بطالب إلزام المدعى عليهم الثلاثه الاول ضامنين متضامنين بأن يؤدوا له مبلغ وقدره اربعه ملايين وتسعمائه واثنين واربعين الف ومائه وخمسه جنيها منها مبلغ مليون وتسعمائه اثنين واربعين الف ومائه وخمسه جنيه المسدده منه ثمناً لقطعة الآرض التى استحقت و مساحتها 27 فدان وثلاثة ملايين قيمة الشرط الجزائى والتعويض عما فاته من كسب وما لحق به من خساره من جراء استحقاق هذه القطعه .
2- أسس الطالب مدعاته على سند من عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/4/2006 وعقد البيع المؤرخ 6/9/2006 واللذان بموجبهما باع المعلن اليهم الثلاثه الاول للطالب ثلاثة قطع اراضى زراعيه بيانها كالآتى :-
أ- قطعة أرض زراعية مساحتها 29 فدان ( تسعة وعشرون فدان ) محددة الحدود والمعالم بالعقد المشهر رقم 1676 لسنة 2001 جيزة .
ب-قطعة أرض مبانى مساحتها فدان أى 4200 متر مربع ( أربعة الاف ومائتان متراً مربعاً ) بما عليها من مبانى وخلافه محددة الحدود والمعالم بالعقد المشهر رقم 1693 لسنة 2001 جيزة .
ج- قطعة أرض مساحتها 27 فدان ( سبعة وعشرون فدان ) زعم المعلن اليهم أنهم اشتروها من الهيئة العامة لتعمير الصحارى بوزارة الزراعة بعقد ابتدائى موقع من الهيئة ( طبقاً لما هو وارد بالتمهيد والبند الثانى من عقد البيع الابتدائى المؤرخ 12/4/2006 وعقد البيع النهائى المؤرخ 6/ 9/ 2006 ) .
وهذه الأرض جميعها تقع تجاه حوض الجرف البحرى رقم (12) جزاير فصل ثالث بناحية العطف ــ مركز العياط ــ محافظة الجيزة .
تم البيع مقابل ثمن إجمالى لكامل الأرض المبيعة بأجزائها الثلاث بمبلغ 6000000 جنيه ( ستة ملايين جنيه مصرياً ) سدد الطالب للمعلن اليهم مبلغ 5100000 جنيه ( خمسة ملايين ومائة الف جنيه مصرى ) على النحو التالى :-
أ- مبلغ 1000000 جنيه ( مليون جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107492 بتاريخ 12/ 4/ 2006 المسحوب على بنك التمويل المصرى السعودى ( فرع العقاد ) .
ب- مبلغ 3100000 جنيه ( ثلاثة ملايين ومائة الف جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107744 بتاريخ 6/ 9 / 2006 المسحوب على بنك التمويل المصرى السعودى ( فرع العقاد ) .
ج- مبلغ 1000000 جنيه ( مليون جنيه مصرى ) بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 00120409 / أ بتاريخ 15 / 5/ 2007 على ان يسدد باقى الثمن بعد تنازل المعلن اليهم للطالب عن الجزء الثالث من الأرض المباعة البالغة 27 فدان ( سبعة وعشرون فدان ) وتسجيله لسيادته بالهيئة العامة لمشروعات التعمير على أن تكون مصاريف ورسوم التنازل بالهيئة على جانب المعلن اليهم طبقاً لما هو وارد بالبند الثالث بعقدى البيع المؤرخان 12/4/2006 ، 6/ 9 / 2006 .
تم تسليم الأرض موضوع البيع بأجزائها الثلاث ( 57 فدان ) بما عليها من منشآت وخلافه من المعلن اليهم إلى الطالب بموجب التوقيع على عقد اليع النهائى المؤرخ 6/9/2006 ( طبقاً للبند الثامن ) وكذا محضر الاستلام المؤرخ 6 / 9 / 2006 أيضاً .
تم الإتفاق بين الطالب والبائعين وفقا لما ورد بالبند 13 من عقد البيع المؤرخ 6/9/2006 على أن يكون الشرط الجزائى مليون جنيه تدفع فى حالة الاخلال بالالتزامات الواردة بالعقد المذكور دون الرجوع للقضاء .
فى 10/ 5 /2007 فوجىء الطالب بالبائعين يوجهون اليه انذارا بفسخ العقدين موضوع التداعى إذا لم يقم بسداد قيمة القسط البالغ مليون جنيه والمستحق فى شهر مارس 2007 فما كان من الطالب الا ان سارع وسدد اليهم المبلغ واخطرهم رسميا بتقديم المستندات الخاصة بمساحة ال 27 فدان التى لم تسجل وتمكينه من تسجيلها ونقل ملكيتها وامهلهم لمدة 3 أشهر دون جدوى .
حينئذ وضح للطالب ان تلك المساحة مملوكة للهيئة المعلن اليها الرابعة بعد ان عاد اليها فتبين انها لم تصدر للبائعين المعلن اليهم الثلاثة الاول ثمة عقود بيع وانهم مجرد واضعى يد عليها وان تصرفهم فيها بالبيع للطالب بعد إدخال الغش والتدليس عليه امر باطل .
وعليــــــــــــــــه
فقد أقام الطالب دعواه الصادر فيها الحكم المستأنف بعد أن استحال التنفيذ العينى عن تلك المساحة التى استحقت بطلب التعويض عما لحقه من أضرار مادية وادبية وما فاته من كسب وحقه فى رد قيمة الثمن وقدره مليون وتسعمائة واثنان واربعين الف جنيه قيمة المساحة التى استحقت للاملاك وقدرها 27 فدانا وذلك بحساب ان قيمة ثمن الارض باجزائها الثلاق هو 6 مليون جنيه وبقسمة الثمن على عدد الافدانه يكون سعر الفدان الواحد 105,263,16 جنيها وحيث ان البائعين قد قبضوا من الثمن خمسة ملايين ومائة الف جنيه سددت منه وفقا لما يأتى وذلك ثابت بالمستندات المقدمة بالدعوى والتى استعرضتها المحكمة عند قضائها فى حكمها المستأنف 1 ـ مليون جنيه بالشيك المصرفى المقبول الدفع رقم 107492 بتاريخ 12/4/ 2006 2 ـ ثلاثة ملايين ومائة الف جنيه بالشيك المصرفى رقم 107744 بتاريخ 6/9/ 2006 , 3 ـ مليون جنيه بالشيك المصرفى رقم 00120409 / أ بتاريخ 15/5/ 2007 . فضلا عن حقه فى التعويض الاتفاقى وقدره مليون جنيه الوارد فى البند 13 من العقد المؤرخ 6 / 9/ 2006 وتمسك الطالب بعدم علمه بأن هذه القطعة غير مملوكة للبائعين فيحق له التعويض ولم يدعى البائعون او يدفعوا طلبات الطالب بهذا العلم بل إنهم منذ بدء الخصومة وحتى إنتهاء المرافعة فيها وهم يصرون على انهم ملاك لها وان الوزير قد وافق لهم على البيع وان الارض فى حيازة وملكية المشترى الطالب ولا ينازعه احد فى ملكيتها لكن الحكم المستأنف جاء من عندياته وتكفل بافتراض ركن العلم لديه ولا ندرى من اين اتى الحكم بهذا الافتراض .
تداولت الدعوى بالجلسات الى ان احالتها المحكمة الى مكتب خبراء وزارة العدل الذى اودع تقريره وفقا للمأمورية المسندة اليه وقد أكد ان قطعة الارض ذات المساحة 27 فدان هى ملك للدوله ولكنه عاد وقرر انه لا اخلال من جانب البائعين لأنهم يملكون موافقة بالبيع مما حدا بالطالب الى ادخال الهيئة المالكة التى سارعت وطلبت طلبات هجومية بطلب ابطال بيع تلك المساحة لعدم صحة الزعم بموافقتها على البيع وقد أجابتها المحكمة الى طلباتها فى هذا الشأن كما قدر الخبير قيمة الارض بواقع 97894,736 جنيها للفدان بعد خصم قيمة المبانى ولكنه ذكر ان الطالب سدد مبلغ خمسة ملايين جنيه واغفل المستندات المؤكده انه سدد خمسة ملايين ومائة الف جنيه وقد سايره الحكم فى هذا الخطأ رغم ثبوت ووضوح ماتم سداده من الطالب وبدون جهد وكذا بدون ثمة معارضة من البائعين قابضى المبلغ.
ثم انتهت المحكمة الى قضائها سالف البيان ولما كان الحكم فيما قضى به برفض طلب التعويض فى الدعوى الاصلية قد جاء مخالفا للقانون وعلى خلاف الثابت بالاوراق فضلا عما أعتوره من فساد فى الإستدلال فإن الطالب يستأنفه وللأسباب الآتيه :ـ
أولا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون حال اعتناق الحكم لفكرة عدم أحقية الطالب فى التعويض .
تجرى المادة 468 من القانون المدني :
إذا حكم للمشتري بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع ، فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية .
كما تجرى المادة 444 من القانون المدنى :
(1) إذا استحق بعض المبيع أو وجد مثقلا بتكليف وكانت خسارة
المشتري من ذلك قد بلغت قدر لو علمه لما أتم العقد ، كان له أن يطالب البائع بالمبالغ المبينة في المادة السابقة على أن يرد له المبيع وما أفاده منه.
(2) فإذا اختار المشتري استبقاء المبيع ، أو كانت الخسارة التي لحقته لم تبلغ القدر المبين ف الفقرة السابقة ، لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الاستحقاق .
فإذا كان ذلك وكان الثابت ان المعلن اليهم الثلاثة الاول البائعين منذ بدء الخصومة وحتى انتهاء المرافعة فيها امام محكمة اول درجة وهم يصرون على انهم ملاك وبالتالى فهم لم يشيروا لامن قريب أو بعيد لمسألة علم الطالب عدم ملكيتهم لقطعة الارض التى استحقت إذ جاء بمذكرة دفاعهم المؤرخة 19/ 1/ 2011 بداية ص 2 وبالحرف الواحد أن المدعى عليهم قد أثبتوا فى كافة مراحل الدعوى المختلفة سواء أمام هيئة المحكمة أو فى جلسات السيد الخبير ملكيتهم لقطع الارض الثلاثه محل التداعى وان القطعة الثالثة لم تستحق للغير بل هى فى حيازة المدعى ولم ينازعه أحد فى ملكيتها أو فى حيازتها........... ثم أوردوا أن هذه الارض لم تستحق للغير بل مازالت فى ملك وحيازة المدعى ويضع يده عليها ويمارس عليها كافة حقوق الملكية ـ إستعمال واستغلال وتصرف ـ ولم يتعرض له أحد فى ملكيتها أو يدعى أى حق إستحقاق عليها و إلا فأين أدلة إثبات ذلك؟؟!!
ومفاد هذا الدفاع من جانب البائعين ان الطالب حسن النية ولم يكن يعلم شيئا عن استحقاق القطعة المبيعة وأن علمه لم يتضح إلا بعد الرجوع للهيئة لتسجيل العقد فتبين انه وقع ضحية للغش والتدليس من جانب البائعين ويحق له التعويض إعمالا لصريح نص المادة ( 468 ) من القانون المدني في أن التعويض يستحق للمشتري حتى لو كان البائع حسن النية، بمعنى حتى لو لم يقع في جانبه أي خطأ. لهذا فإنه إن صح جعل المسؤولية التقصيرية مصدرا للتعويض المستحق للمشتري في حالة سوء نية البائع فإنه لا يصح جعل المسؤولية التقصيرية مصدرا للتعويض في حالة حسن نية البائع، وهذا السبب هو الذي جعل المشرع المصري يستند إلى نظرية الخطأ في تكوين العقد لتكون هي المخرج الوحيد له.
ولقد قيل وبحق أن المشرع المصري قد وضع أحكاما خاصة بذلك، فقرر بطلان البيع لمصلحة المشتري، وأن هذا البيع ينقلب صحيحاً إذا أجازه أو أقره المالك الحقيقي، أو آلت الملكية إلي البائع بعد تكوين الرابطة العقدية، وإذا حكم بالإبطال، فالمشتري يكون له الحق في طلب:
استرداد الثمن الذي دفعه إعمالاً لفكرة الأثر الرجعي للبطلان، والتي تقضي وجوب إعادة المتعاقدين إلي الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد.
والتعويض عن الأضرار التي يعاني منها من جراء واقعة الاستحقاق حتي ولو كان البائع حسن النية بشرط أن يكون غير عالم – وقت تشييد العقد – بعدم ملكية هذا الأخير للشئ المبيع وقت تشييد العقد.
كما قيل إلزام البائع بالتعويض حتي ولو كان حسن النية ويبدو مظهر الخروج عن حكم القواعد العامة، في أن المسئولية التقصيرية لا تتحرك إلا إذا توافرت أركانها، وهي الخطأ والضرر ورابطة السببية بينهما، ومما لاشك فيه أن حسن النية البائع يحول دون إمكانية نسبة الخطأ إليه، ويبدو ذلك واضحاً متي كان الشخص قد تصرف في شئ معين اعتقاداً منه، وبحسن نية أن الملكية آلت إليه بطريق الميراث، ثم تبين بعد تشييد العقد عكس ذلك.
ومع ذلك يكون مسئولاً عن الأضرار التي تلحق بالمشتري من جراء واقعة استحقاق الغير للشئ المبيع، ومن ثم يكون قد ألقي علي عاتق البائع التزاماُ بتحقيق نتيجة.
وبناءً عليه إذا رفض المالك الحقيقي، إقرار البيع أو لم يتملك البائع الشئ المبيع، فمعني ذلك أن هذا الأخير يكون قد أخل بالالتزام الذي يثقل كاهله، مما يستوجب انعقاد مسئوليته دون حاجة إلي إثبات خطأه. (ملخص لكتاب البيوع القضائية أعداد الباحث / أحمد السادات
الأصل في التزام الضمان كما في غيره من الالتزامات العقدية أن تخضع لإرادة المتعاقدين، فمثلا يجوز للمشترى الاتفاق على أن يعوضه البائع في حالة حصول تعرض له في انتفاعه بالمبيع، كما يحق للمتعاقدين أن يحددا مقدما قيمة التعويض بالنص عليه في العقد،و لقد نصت المادة 445 على ذلك
( يجوز للمتعاقدين بمقتضى اتفاق خاص أن يزيدا في الضمان أو ينقصا منه أو يسقطاه ).
أما الاتفاق على إسقاط الضمان أي الاتفاق على عدم الضمان فإنه يعفى البائع من التزامه بالتعويضات التي يستحقها المشترى من جراء التعرض القانوني الصادر من الغير، ولكن لا يعفيه من دفع قيمة المبيع وقت الاستحقاق
أ ـ إذا كان المشترى يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق، إذ العلم بسبب الاستحقاق و قبول شرط عدم الضمان يستفاد منه أن المشترى قد قبل إعفاء البائع مع كل مسؤولية و أنه أقدم على البيع على أساس المخاطرة، ويقع على البائع عبئ إثبات أن المشترى كان يعلم وقت البيع بسبب الاستحقاق
مما تقدم يتضح أن المشتري في بيع ملك الغير يكون أمام خيارات ثلاثة، خيار الإبطال قبل الإجازة، وخيار الفسخ بعد الإجازة، وخيار الاستحقاق بعد مطالبة المالك له باسترداد المبيع
التعرض الحاصل من الغير الذي يسأل عنه البائع هو التعرض القانوني، فلا يضمن التعرض المادي ولو ترتب عليه خروج المبيع من يد المشتري، فبالنسبة إلى التعرض المادي الحاصل من أشخاص لا يدعون أي حق على المبيع يكون للمشتري أن يدافع عن نفسه، وفي القوانين الحماية الكافية له.
والقضاء مستقر أن مجرد التعكير المادي الحاصل من الغير للمشتري في العين المبيعة لا يدخل بأي حال في ضمان البائع حتى لو كان منصوصا عليه في العقد، لأن ما يضمنه البائع بصفته هذه هو التعرض أو الاستحقاق المستند إلى سبب أو نزاع قانوني، فلإلزام البائع بالضمان يجب أن يدعي الغير الذي صدر منه التعرض بأن له حق على الشيء المبيع سابقا على البيع (حق ملكية، حق ارتفاق، رهن)، ومحل الالتزام في ضمان تعرض الغير هو دفع التعرض عن المشتري فهو التزام بعمل، والتزام البائع بضمان تعرض الغير هو التزام بتحقيق غاية لا بوسيلة، إذ لا يكفي أن يبذل جهده في دفع التعرض من الغير بل عليه أن يمنع هذا التعرض، فإذا نجح في دفع تعرض الغير كان هذا تنفيذا عينيا لالتزامه، أما إذا لم يفلح في ذلك و استحق المبيع كليا أو جزئيا من يد المشتري، كان على البائع أن يعوض المشتري عما أصابه من ضرر حسب هذا الاستحقاق وهذا ما يسمى بضمان الاستحقاق.
إذن التعرض الصادر من الغير و الذي يضمنه البائع هو التعرض القانوني أي بإدعاء هذا الغير بحق على المبيع سواء كان الحق موجودا وقت البيع أو بعد البيع وبفعل البائع نفسه، وسواء كان هذا الحق عينيا أو شخصيا.
كما يلتزم البائع أيضا بضمان التعرض القانوني الواقع من الغير سواء كان العقد الصادر منه مسجلا أو غير مسجل لأنه لا يترتب على عدم تسجيل العقد إخلاء مسؤوليته من الالتزام، وعليه أن يمكن المشتري من حيازة المبيع و الانتفاع به انتفاعا هادئا، وقد بنت محكمة النقض المصرية على هذا المبدأ، أن للمشتري الرجوع على البائع بالضمان، إذا نزعت ملكية العين المبيعة بناء على طلب دائن البائع الشخصي
الامر الذى يبين منه مدى الخطأ الذى وقع فيه الحكم المستأنف عندما افترض العلم فى جانب الطالب وصولا لرفض طله بالحق فى التعويض بالرغم من عدم تمسك البائعين بهذا الامر أو إثارته بما يبطله ويعيبه ويستوجب الغاءه فى هذا الشق والقضاء للطالب بالحق فى التعويض .
ثانيا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق والفساد فى الاستدلال .
ذلك ان الثابت بعقد البيع موضوع التداعى ان طرفيه قد اتفقا على تعويض اتفاقى قدره مليون جنيه فى حالة اخلال اى طرف بشروط العقد وقد ثبت بيقين بيع البائعين للطالب قطعة ارض مساحتها 27 فدان وهى مملوكة للدولة مع تمسكهم طوال فترة الخصومة امام محكمة اول درجة الملكية وبصحة تصرفهم ولم يدعوا علم الطالب بعدم ملكيتهم لانهم وحتى اغلاق باب المرافعة مصرون على انهم ملاك ولكن الحكم المستأنف استدل من ادخال الطالب للهيئة المالكة على علمه بأن القطعة المستحقة غير مملوكة للبائعين وفاته أن مجرد علم الطالب بالهيئة المالكة قد وقع بعد ارام الغد حوالى سنه ومراوغة الائعين له وممطالتهم وتسويفهم فى نقل الملكية اليه وتنازلهم له امام الهيئة مع تحملهم مصروفات التنازل هو ما دفعه للتحرى عن هذا الامر لدى الهيئة فاستبان له الغش والتدليس الذى أوقعوه فيه فضلا عن ان البائعين ذاتهم وهم الملزمون قانونا بإثبات علم المشترى بعدم ملكيتهم للارض المبيعة لم يثيروا هذا الامر ولم يعتنقوه كدفاع البته مما يقطع بعوار الحكم المستأنف وخطأه فى فهم واقع الدعوى والقانون إذ أن المادة 224 من القانون المدني تجرى :
1-لا يكون التعويض الاتفاقي مستحقا إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر.
2- ويجوز للقاضي أن يخفض هذا التعويض إذا أثبت المدين أن التقدير كان مبالغا فيه إلى درجة كبيرة ، أو أن الالتزام الأصلي قد نفذ في جزء منه.
3- ويقع باطلا كل اتفاق يخالف أحكام الفقرتين السابقتين.
كما تنص المادة 221 من القانون المدني
1- إذا لم يكن التعويض مقدرا في العقد أو بنص في القانون ، فالقاضي هو الذي يقدره ،
ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب ، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به ، ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية إذا لم يكن في استطاعه الدائن أن يتوقا ببذل جهد معقول.
2- ومع ذلك إذا كان الالتزام مصدره العقد ، فلا يلتزم المدين الذي لم يرتكب غشا أو خطأ جسيما إلا بتعويض الضرر الذي كان يمكن توقعه عادة وقت التعاقد.
وقد قضت محكمة النقض : المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد سند دعوي المدعي متي اشتمل علي شرط جزائي - تعويض اتفاقي - وتحقق الإخلال بالعقد أو بأحد بنوده - في واقع الحال فمن شأن ذلك جعل الضرر حاصلاً وواقعاً في تقدير المتعاقدين فلا يقع علي الدائن عبء إثباته ، وإنما للمدين المتحمل بعبء الإثبات أن يثبت انتفاء حصول الضرر وبالأدنى أن التعويض المنصوص عليه - والمطالب به في الدعوى - مبالغ فيه.
( طعن 889 سنة 72 ق جلسة 8/3/2003 - مشار إليه بموسوعة الدعاوى د / محمد المنجي )
كما قضت : تحقق الشرط الجزائى الوارد فى العقد يجعل الضرر واقعا فى تقدير المتعاقدين. مؤداه. لا يكلف الدائم باثباته. على المدين اثبات ان الضرر لم يقع ولا يستحق التعويض. للقاضى سلطة تخفيضه إذا كان مبالغا فيه. جلسة الثلاثاء 18 يناير سنة 2000الطعن رقم 5192 لسنة 62 ق
و إعمالا لهذا ووفقا للثابت بالاوراق ولعدم إثبات البائعين أو اثارتهم لمسألة علم الطالب بعدم ملكيتهم للارض المستحقة للدولة فإن حق الطالب فى التعويض الاتفاقى يكون ملتقيا وصحيح الواقع والقانون جدير بالاجابة .
وفى مثل ذلك قضت محكمة النقض :ـ لما كان اشتراط الدائن في العقد جزاء مقدما عند قيام المدين بعدم تنفيذ التزامه جائزا و لا مخالفة فيه للنظام العام ، و كان المدين لم يدع في كافة مراحل التقاضي أن ضررا لم يعد على الدائن من تقصيره في تنفيذ تعهده فإن الحكم إذ قضى بالتعويض المتفق عليه في العقد لا يكون قد خالف القانون . نقض مدني في الطعن رقم 361 لسنة 21 – جلسة 14/4/1955 مجموعة المكتب الفني – السنة 6 – صـ 946 – فقرة 3.
كما قضت : ـ الشرط الجزائي متى تعلق بالتزام معين وجب التقيد به و إعماله في حالة الإخلال بهذا الالتزام أياً كان الوصف الصحيح للعقد الذي تضمنه بيعاً كان أو تعهداً من جانب الملتزم بالسعي لدى الغير لإقرار البيع . و إذن فإذا كان الحكم مع إثباته إخلال الملتزم بما تعهد به بموجب العقد من السعي لدى من ادعى الوكالة عنهم لإتمام بيع منزل في حين أنه التزم بصفته ضامناً متضامناً معهم بتنفيذ جميع شروط العقد لم يعمل الشرط الجزائي المنصوص عليه في ذلك العقد قولاً بأن العقد في حقيقته لا يعدو أن يكون تعهداً شخصياً بعمل معين من جانب المتعهد فإنه يكون قد أخطأ . نقض مدني في الطعن رقم 87 لسنة 18 قضائية – جلسة 12/1/1950 مجموعة المكتب الفني – السنة 1 – صـ 180 – فقرة 1.
فضلا عن استحقاق الطالب لما يزيد عن هذا التعويض الاتفاقى حال ثبوت جسامة الضرر الذى وقع للطالب وضياع فرصة استثمار الثمن الذى سدده فضلا عن ثبوت غش وتدليس البائعين له وسوء نيتهم وايهامهم إياه بنقل الملكية وعجزهم عن ذلك ويستند الطالب فى هذا الحق لقواعد القانون إذ تجرى المادة 225 من القانون المدنى بالآتى :ـ " إذا جاوز الضرر قيمة التعويض الاتفاقي فلا يجوز للدائن أن يطالب بأكثر من هذه
القيمة إلا إذا أثبت أن المدين قد ارتكب غشا أو خطأ جسيماً .
ومفاد هذين النصين أنه متى وجد الشرط الجزائي، وأصبح مُستحقاً، لم يبق إلا القضاء به على المدين، لكونه تعويض مقدر ارتضاه مُقدماً، فالحكم عليه به حكم بما ارتضاه على نفسه. كما اكدت محكمة النقض ذلك : وجود الشرط الجزائي يفترض معه أن تقدير التعويض فيه متناسب مع الضرر الذي لحق الدائن و على القاضي أن يعمل هذا الشرط إلا إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر فعندئذ لا يكون الاتفاق مستحقا أصلا ، أو إذا أثبت المدين أن التقدير كان مبالغاً فيه إلى درجة كبيرة و في هذه الحالة يجوز للقاضي أن يخفض التعويض المتفق عليه . نقض مدني في الطعن رقم 563 لسنة 34 قضائية – جلسة 5/12/1968 مجموعة المكتب الفني – السنة 19 – صـ 1490 – فقرة 4.
متى كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن الطاعن أخل بالتزامه بتوريد باقي كمية . . المتعاقد عليها ، فيكون مسئولاً عن التعويض ، و كان الطرفان قد اتفقا بالعقد على تقدير هذا التعويض ، فإن هذا الشرط الجزائي يقتضي أن يكون على الطاعن عبء إثبات أن مورث المطعون عليهم لم يصبه ضرر نتيجة عدم التوريد . نقض مدني في الطعن رقم 500 لسنة 39 قضائية – جلسة 12/12/1974 مجموعة المكتب الفني – السنة 25 – صـ 1427 – فقرة 2.
ولكن الشرط الجزائي لا يُستحق كله إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر، كما أن الشرط الجزائي قابل للتخفيض وقابل للزيادة
فلا يُستحق الشرط الجزائي إذا لم يكن هناك أي ضرر أصاب الدائن. ذلك أن الضرر من أهم أركان استحقاق التعويض، فإذا لم يوجد ضرر لم يكن التعويض مُستحقاً، ولا محل لإعمال الشرط الجزائي في هذه الحالة، لأن الشرط الجزائي ما هو إلا اتفاق الطرفين مقدماً على مقدار التعويض.
فلا يكفي لاستحقاق التعويض الاتفاق مُجرد توافر ركن الخطأ في جانب المدين بالالتزام، وإنما يُشترط أيضاً توافر ركن الضرر في جانب الدائن، فإذا أثبت المدين انتفاء الضرر، سقط الجزاء المشروط.()
ورغم بداهة هذا الحكم، إلا أن الأمر غير مسلم به في ظل القانون الفرنسي، كما كان محل تردد في ظل القانون المدني المصري القديم.
ففي القانون الفرنسي، تنص المادة 1152 مدني فرنسي على أنه: "إذا ذكر في الاتفاق أن الطرف الذي يقصر في تنفيذه يدفع مبلغاً معيناً من النقود على سبيل التعويض، فلا يجوز أن يعطى لتعويض الطرف الآخر مبلغ أكثر أو أقل".
ولهذا ذهب القضاء الفرنسي إلى أن الشرط الجزائي يُستحق حتى ولو لم يثبت الدائن أن هناك ضرراً أصابه، لكون اتفاق الطرفين على شرط جزائي، وتقديرهما مقدماً للتعويض المستحق، معناه أنهما مسلمان بأن إخلال المدين بالتزامه يحدث ضرراً اتفقا على المقدار اللازم لتعويضه، وفي هذه الحالة يكون الغرض من الشرط الجزائي هو منع أي جدل يدور أو منازعة تثور بشأن وقوع الضرر ومقدار تعويضه.()
أما في مصر، في ظل القانون المدني القديم، فقد كانت تنص المادة 123/181 منه على أنه: "إذا كان مقدار التضمين في حالة عدم الوفاء مصرحاً به في العقد أو في القانون، فلا يجوز الحكم بأقل منه ولا بأكثر".
وجاء القانون المدني الحالي فنص صراحة على اشتراط حدوث ضرر لاستحقاق الشرط الجزائي، فتمشى بذلك مع القواعد العامة في المسئولية، حيث نصت الفقرة الأولى من المادة 224 مدني على أنه "لا يكون التعويض الاتفاقي مُستحقاً، إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر".
ورغم أن هذا النص جاء تطبيقاً للقواعد العامة في المسئولية، إلا أنه لا يخلو من فائدة، فوجود هذا الشرط يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، ولذلك فإنه يُفترض وقوع الضرر، ولا يُكلف الدائن بإثباته، بل على المدين إذا أدعى أن الدائن لم يلحقه أي ضرر، أن يقوم بإثبات ذلك، فعبء إثبات الضرر هنا – على عكس القواعد العامة في الإثبات – ينتقل من الدائن إلى المدين بفضل وجود الشرط الجزائي.
فقد استقر قضاء محكمة النقض في مصر على أن: "تنص الفقرة الأولى في المادة 224 من القانون المدني على أن "لا يكون التعويض الاتفاقي مستحقاً إذا أثبت المدين أن الدائن لم يلحقه أي ضرر" ووجود الشرط الجزائي في العقد يفترض معه وقوع الضرر إلا إذا أثبت المدين عدم وقوعه لأن هذا الشرط ينقل عبء الإثبات من عاتق الدائن إلى عاتق المدين".()
وكذلك قضت محكمة النقض المصرية بأنه: "ولئن كانت المادة من قانون الإثبات رقم 25 لسنة 1968 قد وضعت القاعدة العامة من قواعد الإثبات – وهي غير مُتعلقة بالنظام العام – بما نصت عليه من أن على الدائن إثبات الالتزام، وأن على المدين إثبات التخلص منه، إلا أن هذه القاعدة قد وردت عليها بعض الاستثناءات، ومن بينها الحالات التي أورد فيها المشرع قرائن قانونية، كالحالة المنصوص عليها بالمادة 224 من القانون المدني، والتي أعتبر فيها المشرع اتفاق الطرفين على الشرط الجزائي، قرينة قانونية – غير قاطعة – على وقوع الضرر. فمن المُقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه متى وجد شرط جزائي في العقد، فإن تحقق مثل هذا الشرط يجعل الضرر واقعاً في تقدير المتعاقدين، فلا يكلف الدائن بإثباته لأن وجوده يقوم قرينة قانونية – غير قاطعة – على وقوع الضرر، ويكون على المدين في هذه الحالة إثباتعدم تحقق الشرط أو إثبات عدم وقوع الضرر".(
ومعنى ذلك، أنه إذا زاد الضرر على التعويض المقدر، ولكن الدائن أثبت أن المدين قد ارتكب غشاً أو خطأ جسيماً، فإن الشرط الجزائي الذي جاز أن يخفف من مسئولية المدين في حالة الخطأ العادي لا يستطيع أن يخفف من مسئوليته في حالتي الغش والخطأ الجسيم. وينبني على ذلك أن القاضي يزيد في مقدار التعويض حتى يصبح معادلاً لضرر الذي وقع، ولا يمنعه من ذلك أن التعويض مقدر في الشرط الجزائي، فإن الدائن في اتفاقه مع المدين على تقدير التعويض لم يدخل في حسابه غش المدين أو خطأه الجسيم، ولا ينبغي له أن يحسب حساب ذلك. وقد قضي بأنه: "متى ثبت أن الإخلال بالتعهد كان عن سوء قصد، وجب تعويض الضرر دون التقيد بالشرط الجزائي، لأن الملحوظ بين المتعاقدين عند تقديرهما التعويض بنفسيهما تبادل حسن القصد بينهما، فإذا انتفى ذلك وتبدلت النية، وجب الرجوع إلى القاعدة العامة، وهي التعويض عن الضرر مهما بلغت قيمته". محكمة استئناف مصر جلسة 30/1/1929 - المحاماة 10 - صـ 65.
ثالثا : مخالفة الثابت بالاوراق بشأن الثمن الذى سدده الطالب .
ثابت من اوراق الدعوى ومستنداتها ان الطالب سدد من كامل الثمن مبلغ وقدره خمسة ملايين ومائة الف جنيه ولكن خبير الدعوى اغفل مائة الف جنيه وسايره الحكم المستأنف فى ذلك فجاء قضاؤه برد الثمن ناقصا لهذا المبلغ رغم ثبوته ووضوحه وجلاء امره وعدم حاجته لحساب دقيق فقد سدد ما سدد من الثمن على ثلاثة مراحل مليون ثم ثلاثة ملايين ومائة الف ثم مليون حافظتنا المؤرخة 16/ 7/ 2008 و حافظتنا المؤرخة 15/ 10 /2008 مستند 3.
رابعا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون بشأن حساب الثمن وقت انعقاد البيع فى حين ان القانون قد استوجب حسابه وقت الاستحقاق .
تجرى المادة 446/ 2 مدنى بالآتى :ـ أما إذا كان استحقاق المبيع قد نشأ من فعل الغير ، فان البائع يكون مسئولا عن رد قيمة المبيع وقت الاستحقاق ، إلا إذا أثبت أن المشتري كان يعلم وقت البيع سبب الاستحقاق ، أو أنه اشتري ساقط الخيار.
وطبقا لنص المادة 443 من القانون المدني، انه إذا كان للمشتري أن يرجع على البائع عند استحقاق المبيع فلا شك أن للأساس الذي يرجع بمقتضاه أثره من حيث مقدار المبلغ الذي يمكن الرجوع به، فإذا اعتبر أن ضمان الاستحقاق تعويض للمشتري لعدم إمكان التنفيذ العيني، فإنه يستحق (قيمة المبيع وقت الاستحقاق ) وهذه القيمة لا تتمثل في ثمن المبيع، بل في قيمته الحقيقية وقد تزيد، كما قد تنقص عن مقدار الثمن. ذلك أن قيمة المبيع هي القدر الذي ضاع فعلا على المشتري بسبب الاستحقاق حيث تطبق القواعد العامة. أما في القانون الفرنسي فانه يكون للمشتري أن يسترد الثمن فقط.
عبد الرزاق السنهوري , مرجع سابق ص877.
وقد قضت محكمة النقض :ـ النص فى المادة 443 من القانون المدنى على أن - إذا أستحق كل المبيع كان للمشترى أن يطلب من البائع . (1) قيمة المبيع وقت الأستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت. (2) قيمة الثمار التى ألزم المشترى بردها لمن استحق المبيع . (3) المصروفات النافعة التى لا يستطيع المشترى أن يلزم بها المستحق وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سىء النية . (4) جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المشترى يستطيع أن يتقيه منها لو أخطر البائع بالدعوى طبقاً للمادة 440 (5) وبوجه عام تعويض المشترى عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع . كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبيناً على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله. وفى المادة 444 من القانون ذاته على أن (1) إذ إستحق بعض المبيع أو وجد مثقلاً بتكليف وكانت خسارة المشترى من ذلك قد بلغت قدراً لو علمة لما أتم العقد ، كان له أن يطلب البابع بالمبالغ المبينه فى المادة السابقة على أن يرد له المبيع وما أفادة منه . (2) فإذا إختار المشترى استبقاء المبيع أو كانت الخسارة التى لحقته لم تبلغ القدر المبين فى الفقرة السابقة ، لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الأستحقاق - يدل على أنه إذا استحق كل المبيع يكون للمشترى أن يرجع على البائع بطلب المبالغ المبينه بالمادة الأولى ومنها قيمة المبيع وقت الأستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت ، وكذلك إذا أستحق بعض المبيع وقام المشترى برد المبيع إلى البائع .
( المادتان 157 , 443 من القانون المدنى )
( الطعن 3014 لسنة 64 ق جلسة 21 /11/ 1995 س 46 ج2 ص 1209)
كما قضت : ـ الموجز:
استبقاء المشتري للمبيع في حالة الاستحقاق أو العيب له مطالبة البائع بالفرق بين قيمة المبيع سليما وقيمته معيبا ومصروفات دعوى الضمان وبوجه عام ما لحقه من خسارة وما فاته من كسب بسبب العيب . ( م 444 و 449 من القانون المدني )
القاعدة:
اذا اختار المشتري ـ وفقا لحكم المادة 444 من القانون المدني ـ استبقاء المبيع فإنه لا يكون له الا أن يطالب البائع بالفرق بين قيمة المبيع سليما وقيمته معيبا ومصروفات دعوى الضمان التي اضطره البائع اليها وبوجه عام ما لحقه من خسارة وما فاته من كسب بسبب العيب .
( م 444-449ق المدني 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 51 لسنة 33 ق جلسة 1967/1/26 س 18 ص 264 )
الموجز:
إختيار المشترى استبقاء المبيع عند استحقاق بعضه أثرة . عدم أحقيته إلا فى المطالبة بالتعويض عما أصابة من ضرر بسبب الاستحقاق الجزئى . شمول التعويض قيمة ما استحق من المبيع وقت الأستحقاق . عدم استحقاق المشترى للفوائد القانونية فى هذه الحالة . م 444 مدنى .
القاعدة:
إذ اختار المشترى استبقاء المبيع لم يكن له إلا أن يطالب بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب الاستحقاق الجزئى ، ويدخل فى حساب التعويض قيمة ما استحق من المبيع ويرجع تقدير قيمته إلى وقت الاستحقاق والذى يتحدد بوقت رفع دعوى الاستحقاق ، ولا يستحق المشترى الفوائد القانونية إلا يرد إلى البائع المبيع وما أفاده منه ويطالب بالتعويض عن الأستحقاق الكلى وفق ما نصت عليه المادة 443 من القانون المدنى . لما كان الحكم المطعون فيه قد قدر - أخذاً بتقرير الخبير المقدم فى الدعوى - قيمة الجزء الذى استحق من المبيع وقت رفع دعوى الضمان 7500 بواقع 500للقيراط الواحد وقضى به للمطعون ضدهما الأولين باعتبارة تعويضا لهما عن هذا الجزء ، وأضاف إليه الفوائد القانونية اعتباراً من تاريخ البيع وحتى تاريخ رفع دعوى الضمان رغم أن المطعون ضدهما الأولين اختار استبقاء المبيع فلا يستحقان الفوائد القانونية ، فإن الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المواد 157 , 226 , 443 , 444 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 3104 لسنة 64 ق جلسة 21 /11/ 1995 س 46 ج2 ص 1029)
وهديا على ماتقدم يبين بيقين أحقية الطالب فى طلباته وإستحقاقه التعويض المطالب به فضلا عن حقه فى إسترداد الثمن وقت الإستحقاق .
لهذه الأسباب والأسباب الأخرى التى سوف يبديها الطالب فى مذكراته ومرافعاته يستأنف الحكم الصادر فيما قضى به فى الدعوى الاصلية.
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد سلمت كلا من المعلن اليهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمة إستئناف القاهرة مأمورية الجيزة الكائنة مجمع محاكم شارع السودان بامبابه أمام الدائرة ( ) المدنية فى يوم الموافق
/ / 2011 من الساعة التاسعة افرنكى صباحا لسماعهم الحكم بقبول الإستئناف شكلا وفى الموضوع بتعديل الحكم المستأنف فى شقه القاضى فى الدعوى الأصلية والقضاء مجددا بإلزام المستأنف ضدهم الثلاثة الإول ضامنين متضامنين بأن يؤدوا للطالب مبلغ وقدره أربعة مليون وتسعمائة و إثنين وأربعين الف ومائة وخمسة جنيها المسددة منه ثمنا لقطعة الأرض التى استحقت ومساحتها 27 فدان والشرط الجزائى و التعويض عما فاته من كسب ومالحق به من خسارة من جراء إستحقاق هذه القطعة مع إلزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه عن الدرجتين بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبغير كفاله .
ولأجل