من طرف حكم هام لمحكمة النقض : عدم سعي المؤجر للمطالبة بالأجرة في موطن المستأجر يبرر التأخير ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك
النقض المدني - الطعن رقم 17085 - لسنة 79 قضائية - تاريخ الجلسة 4-1-2012
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ذلك أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بعدم تقاعسها عن سداد الأجرة وأن تأخرها يرجع إلى تعنت المطعون ضدهما برفض استلام الأجرة وعدم سعيهما إليها لطلبها إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يمحصه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن مؤدى نص المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثبت أنه أخل بالتزامه بالوفاء في الموطن المحدد لذلك، وكان النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "........ إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال" يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت لغير مبررات مقبولة، مما مؤداه أنه متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعي إلا أن الحكم المطعون فيه رغم انتفاء ما يفيد سعي المطعون ضدهما لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيهما من هذا السعي التفت عن هذا الدفاع وقضى بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
محمد راضى وأن عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 136/1981 – أثره – إعمال المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدني – مؤداه – وقوع حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقاً وليس مستحيلاً – اعتباره مبرراً للتأخير في الوفاء بها – علة ذلك 0
} الطعن رقم 9839/64 ق جلسة 25/6/2000{
} الطعن رقم 73/69 ق جلسة 31/1/2000 {
} الطعن رقم 1161/68 ق جلسة 8/11/1999 {
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص الفقرة الثالثة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه يشترط لإخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة ألا تكون هناك مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة ، فلا يحكم بالإخلاء وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، فإن الأمر يتطلب في تلك الحالة أن تبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وأن يكون سائغاً وإلا جاء حكمها مجهل الأساس معيباً بالقصور في التسبيب .
لمقرر - في قضاء محكمة النقض - أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها .
جلسة 20/ 1/ 2010 الطعن رقم 2154 لسنة 68 ق
مبدأ نقض حديث هام جداً فى قضايا الاخلاء للتكرار
هذا المبدأ مفاده أن عدم حسم المنازعة فى قيمة الأجرة المستحقة فى الدعوى السابقة التى هى أساس وسند دعوى الاخلاء للتكرار أو فى صحة التكليف بالوفاء فيها يقيد المحكمة التى تنظر الدعوى الأخيرة بالاخلاء للتكرار ويلزمها بنظرها والفصل من جديد فى صحة ذلك فإن رأت أن المستأجر محق فى منازعته فى الأجرة المستحقة عليه أو بطلان التكليف بالوفاء فى الدعوى الأولى ( السابقة ) تنتفى حالة التكرار وتقضى برفض الدعوى
وإليكم أحكام النقض الحديثة فى ذلك
إنه إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن قد أجاب على الدعوى – أمام محكمة أول درجة – بإقامته طلباً عارضاً ضد المطعون ضده ابتغاء تخفيض الأجرة بما يتوافق والأجرة القانونية ، كما تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قانونية الأجرة الاتفاقية التى يطالبه بها المطعون ضده ومقدارها مائة جنيه لاختلافها عن الأجرة القانونية لعين النزاع ، وقدم للتدليل على هذا الدفاع كشفاً رسمياً صادراً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن القيمة الايجارية الشهرية لعين النزاع تبلغ 48 جنيه ، وإذ أطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة أن توقى الطاعن الإخلاء فى الدعوى السابقة بسداد الأجرة التى كانت محلاً للمطالبة فيها دون منازعته فى مقدارها يحول بينه وبين المنازعة فى قيمة الأجرة فى الدعوى الماثلة ، وقضى بالاخلاء تأسيساً على ثبوت تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بهذه الأجرة رغم أن المحكمة لم تنظر فى الدعوى السابقة مسألة المنازعة حول الأجرة ، وقد حجبه هذا التقرير الخاطئ عن حسم هذا الخلاف حول الأجرة القانونية للمحل موضوع النزاع رغم أنها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الايجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الاخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب
الطعن رقم 4551 لسنة 5 ق جلسة 15/3/2006
إن النص فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالاخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه فى توقى الحكم بالاخلاء بالسداد ذلك أن المشرع – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية للقانون – قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الاخلاء للتكرار هو وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خولها المشرع له المرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حكمياً بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الاخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الاخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار من نظرها أو يمنعها من ذلك
الطعن رقم 7188 لسنة 75 ق جلسة 20/4/2006
أنه إذا كان الواقع فى الدعوى أن المطعون ضدهم أقاموا دعواهم بطلب إخلاء العين المؤجرة لتكرار تخلف الطاعن عن سداد الأجرة وكان الأخير قد نازع أمام محكمة الاستئناف فى حقيقة مقدار الأجرة القانونية المستحقة وتمسك ببطلان التكليف بالوفاء فى دعوى الاخلاء السابقة لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية وبأن قيامه بالوفاء بالأجرة المطالب بها فى الدعوى السابقة كان بقصد توقى طرده من عن النزاع ولم يكن تسليماً منه بصحة التكليف بالوفاء وأنه أقام الدعوى .......... لتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع ولم يتم الفصل فيها كما قدم لمحكمة الموضوع كشفاً رسمياً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن أجرة عين النزاع ........ شهرياً وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بالاخلاء دون أن يتصدى لحسم النزاع فى حقيقة مقدار الأجرة المستحقة وصولاً إلى مقدار الأجرة القانونية التى تأخر الطاعن فى الوفاء بها فى الدعوى السابقة ومدى صحة التكليف بالوفاء فيها وصلاحيتها من ثم كسابقة للتأخير فى الوفاء بالأجرة وما إذا كان النزاع حول حقيقة الأجرة القانونية والذى بلغ مبلغ الخصومة القضائية فى الدعوى رقم ....... السالف الاشارة إليها مبرراً مقبولاً للتأخر فى الوفاء بالأجرة فى دعوى الاخلاء للتكرار الماثلة فإنه يكون معيباً
الطعن رقم 7188 لسنة 5 ق جلسة 20/4/2006
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 2214 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
وظيفة محكمة الاستئناف. مواجهة عناصر النزاع الواقعية والقانونية على السواء. الإخلاء لتكرار عدم سداد المستأجر الاجرة. مناط الحكم به.
ثبوت وفاء المستأجر الاجرة قبل رفع الدعوى. مقتضى ذلك. انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار.
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن وظيفة محكمة الاستئناف ليست مقصورة على مراقبة الحكم المستأنف من حيث سلامة التطبيق القانونى فحسب وإنما يترتب على رفع الاستئناف نقل موضوع النزاع فى حدود طلبات المستأنف إلى محكمة الدرجة الثانية وإعادة طرحها عليها بكل ما اشتمل عليه من أدلة ودفوع وأوجه دفاع لتقول كلمتها فيها بقضاء مسبب يواجه عناصر النزاع الواقعية والقانونية على السواء، وأن مناط الحكم بالإخلاء فى حالة ادعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الامتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء استعمال حقه بتفادى حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد انتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
جلسة الأربعاء 16 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 766، 1225 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لا يكفى لتحقق التكرار إقامة المؤجر دعوى موضوعية بالإخلاء أو مستعجلة بالطرد لعدم سداد الأجرة فى مواعيدها بل يتعين أن يكون عدم إجابة المؤجر إلى طلب الاخلاء فى تلك الدعوى مرده قيام المستأجر بآداء الأجرة إبان نظرها، فتثبت بذلك سابقة تأخره أو امتناعه عن سدادها. عدم قبول أو رفض الدعوى لسبب آخر لا تقوم معه حالة التكرار.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى سديد ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالتكرار فى الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة الموجب للاخلاء فيما يعنيه عجز المادة 18- ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها، ولا يكفى لتحقق ذلك التكرار اقامة المؤجر دعوى موضوعية بالاخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد ضد المستأجر لتأخيره أو امتناعه عن سداد الاجرة فى مواعيدها ويستمر تأخره أو امتناعه ابان نظر تلك الدعوى عن الوفاء بالأجرة التى استحقت فى ذمته وحتى قفل باب المرافعة فيها، بل يتعين أن يكون عدم اجابة المؤجر الى طلب الاخلاء فى تلك الدعوى مرده قيام المستأجر باداء الأجرة ابان نظرها، اذ بذلك تثبت سابقة تأخره أو امتناعه عن سدادها، أما اذا قضى فيها بعدم القبول أو بالرفض لسبب آخر غير ذلك فلا يصلح هذا القضاء سندا لتوافر حالة التكرار، لما كان ذلك وكان الثابت فى الأوراق أن محكمة استئناف الاسماعيلية قضت فى الاستئناف رقم 559 لسنة 20ق الاسماعيلية بالغاء الحكم الصادر فى الدعوى رقم 200 لسنة 1995 ايجارات الاسماعيلية باخلاء الطاعن من العين محل النزاع وبرفض الدعوى تأسيسا على أن الأخير يداين المطعون ضده بمبلغ 607 جنيه بموجب حكم نهائى وأن من حقه اجراء المقاصة بين هذا المبلغ وبين الأجرة التى قيل بأنه تأخر فى الوفاء بها - الأمر الذى لا تصلح معه تلك الدعوى أن تتخذ أساسا لتوافر حالة التكرار - واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعنين.
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لمحكمة الموضوع أن تقضى باخلاء العين المؤجرة للتكرار فى عدم سداد أو التأخير فى سداد الأجرة حتى وإن سدد المستأجر قبل قفل باب المرافعة، إلا أنه إذا قدم مبرر لتأخيره أو امتناعه توجب على المحكمة تمحيص تبريره ثم القضاء بما ترى مادام قائما على أسباب سائغة - عدم الرد مطلقا على مبررات المستأجر يعيب الحكم بالقصور والإخلال بحق الدفاع.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه. جلسة الأحد 13 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لمحكمة الموضوع أن تقضى باخلاء العين المؤجرة للتكرار فى عدم سداد أو التأخير فى سداد الأجرة حتى وإن سدد المستأجر قبل قفل باب المرافعة، إلا أنه إذا قدم مبرر لتأخيره أو امتناعه توجب على المحكمة تمحيص تبريره ثم القضاء بما ترى مادام قائما على أسباب سائغة - عدم الرد مطلقا على مبررات المستأجر يعيب الحكم بالقصور والإخلال بحق الدفاع.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه.
النقض المدني - الطعن رقم 17085 - لسنة 79 قضائية - تاريخ الجلسة 4-1-2012
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ذلك أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بعدم تقاعسها عن سداد الأجرة وأن تأخرها يرجع إلى تعنت المطعون ضدهما برفض استلام الأجرة وعدم سعيهما إليها لطلبها إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يمحصه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن مؤدى نص المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثبت أنه أخل بالتزامه بالوفاء في الموطن المحدد لذلك، وكان النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "........ إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال" يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت لغير مبررات مقبولة، مما مؤداه أنه متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعي إلا أن الحكم المطعون فيه رغم انتفاء ما يفيد سعي المطعون ضدهما لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيهما من هذا السعي التفت عن هذا الدفاع وقضى بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.
محمد راضى وأن عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 136/1981 – أثره – إعمال المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدني – مؤداه – وقوع حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقاً وليس مستحيلاً – اعتباره مبرراً للتأخير في الوفاء بها – علة ذلك 0
} الطعن رقم 9839/64 ق جلسة 25/6/2000{
} الطعن رقم 73/69 ق جلسة 31/1/2000 {
} الطعن رقم 1161/68 ق جلسة 8/11/1999 {
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص الفقرة الثالثة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه يشترط لإخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة ألا تكون هناك مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة ، فلا يحكم بالإخلاء وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، فإن الأمر يتطلب في تلك الحالة أن تبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وأن يكون سائغاً وإلا جاء حكمها مجهل الأساس معيباً بالقصور في التسبيب .
لمقرر - في قضاء محكمة النقض - أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها .
جلسة 20/ 1/ 2010 الطعن رقم 2154 لسنة 68 ق
مبدأ نقض حديث هام جداً فى قضايا الاخلاء للتكرار
هذا المبدأ مفاده أن عدم حسم المنازعة فى قيمة الأجرة المستحقة فى الدعوى السابقة التى هى أساس وسند دعوى الاخلاء للتكرار أو فى صحة التكليف بالوفاء فيها يقيد المحكمة التى تنظر الدعوى الأخيرة بالاخلاء للتكرار ويلزمها بنظرها والفصل من جديد فى صحة ذلك فإن رأت أن المستأجر محق فى منازعته فى الأجرة المستحقة عليه أو بطلان التكليف بالوفاء فى الدعوى الأولى ( السابقة ) تنتفى حالة التكرار وتقضى برفض الدعوى
وإليكم أحكام النقض الحديثة فى ذلك
إنه إذا كان البين من الأوراق أن الطاعن قد أجاب على الدعوى – أمام محكمة أول درجة – بإقامته طلباً عارضاً ضد المطعون ضده ابتغاء تخفيض الأجرة بما يتوافق والأجرة القانونية ، كما تمسك أمام محكمة الاستئناف بعدم قانونية الأجرة الاتفاقية التى يطالبه بها المطعون ضده ومقدارها مائة جنيه لاختلافها عن الأجرة القانونية لعين النزاع ، وقدم للتدليل على هذا الدفاع كشفاً رسمياً صادراً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن القيمة الايجارية الشهرية لعين النزاع تبلغ 48 جنيه ، وإذ أطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة أن توقى الطاعن الإخلاء فى الدعوى السابقة بسداد الأجرة التى كانت محلاً للمطالبة فيها دون منازعته فى مقدارها يحول بينه وبين المنازعة فى قيمة الأجرة فى الدعوى الماثلة ، وقضى بالاخلاء تأسيساً على ثبوت تكرار تأخر الطاعن فى الوفاء بهذه الأجرة رغم أن المحكمة لم تنظر فى الدعوى السابقة مسألة المنازعة حول الأجرة ، وقد حجبه هذا التقرير الخاطئ عن حسم هذا الخلاف حول الأجرة القانونية للمحل موضوع النزاع رغم أنها مسألة أولية تدخل فى صميم المنازعة الايجارية المطروحة على المحكمة ويتوقف عليها الفصل فى طلب الاخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب
الطعن رقم 4551 لسنة 5 ق جلسة 15/3/2006
إن النص فى المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الموجب للحكم بالاخلاء لا يتحقق إلا إذا كان المستأجر سبق له استعمال حقه فى توقى الحكم بالاخلاء بالسداد ذلك أن المشرع – وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية للقانون – قصد بالنص سالف البيان منع المستأجر من التسويف فى سداد الأجرة المرة تلو الأخرى فتكرار استعمال هذه الرخصة بغير مبرر هو ما يحمل معنى المماطلة والتسويف فى مفهوم المادة سالفة الذكر مما مقتضاه أن المحكمة المرفوع إليها طلب الاخلاء للتكرار هو وحدها دون غيرها المنوط بها التحقق من إساءة المستأجر لاستعمال الرخصة التى خولها المشرع له المرة تلو الأخرى بالسداد بعد رفع الدعوى الموضوعية السابقة أو قبل تنفيذ حكم الطرد المستعجل متفادياً بهذا السداد وحده إخلاء حكمياً بما يقتضيه ذلك من بحث توافر شروط الاخلاء فى الدعوى السابقة سواء من حيث صحة التكليف بالوفاء أو وجود أجرة مستحقة غير متنازع فى مقدارها لأن هذه العناصر ما لم تكن قد أثيرت بين الطرفين فى دعوى الاخلاء الموضوعية السابقة وفصلت فيها المحكمة بصفة صريحة ثم كانت لازمة لقضائها فإنها لا تكون محلاً لقضاء سابق حائز لقوة الأمر المقضى من شأنه أن يغنى المحكمة المطروح عليها دعوى التكرار من نظرها أو يمنعها من ذلك
الطعن رقم 7188 لسنة 75 ق جلسة 20/4/2006
أنه إذا كان الواقع فى الدعوى أن المطعون ضدهم أقاموا دعواهم بطلب إخلاء العين المؤجرة لتكرار تخلف الطاعن عن سداد الأجرة وكان الأخير قد نازع أمام محكمة الاستئناف فى حقيقة مقدار الأجرة القانونية المستحقة وتمسك ببطلان التكليف بالوفاء فى دعوى الاخلاء السابقة لتضمنه المطالبة بأجرة تزيد عن الأجرة القانونية وبأن قيامه بالوفاء بالأجرة المطالب بها فى الدعوى السابقة كان بقصد توقى طرده من عن النزاع ولم يكن تسليماً منه بصحة التكليف بالوفاء وأنه أقام الدعوى .......... لتحديد الأجرة القانونية لعين النزاع ولم يتم الفصل فيها كما قدم لمحكمة الموضوع كشفاً رسمياً من مصلحة الضرائب العقارية يفيد أن أجرة عين النزاع ........ شهرياً وإذ قضى الحكم المطعون فيه بتأييد الحكم الابتدائى بالاخلاء دون أن يتصدى لحسم النزاع فى حقيقة مقدار الأجرة المستحقة وصولاً إلى مقدار الأجرة القانونية التى تأخر الطاعن فى الوفاء بها فى الدعوى السابقة ومدى صحة التكليف بالوفاء فيها وصلاحيتها من ثم كسابقة للتأخير فى الوفاء بالأجرة وما إذا كان النزاع حول حقيقة الأجرة القانونية والذى بلغ مبلغ الخصومة القضائية فى الدعوى رقم ....... السالف الاشارة إليها مبرراً مقبولاً للتأخر فى الوفاء بالأجرة فى دعوى الاخلاء للتكرار الماثلة فإنه يكون معيباً
الطعن رقم 7188 لسنة 5 ق جلسة 20/4/2006
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 2214 لسنة 68 ق
ملخص القاعدة
وظيفة محكمة الاستئناف. مواجهة عناصر النزاع الواقعية والقانونية على السواء. الإخلاء لتكرار عدم سداد المستأجر الاجرة. مناط الحكم به.
ثبوت وفاء المستأجر الاجرة قبل رفع الدعوى. مقتضى ذلك. انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار.
المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن وظيفة محكمة الاستئناف ليست مقصورة على مراقبة الحكم المستأنف من حيث سلامة التطبيق القانونى فحسب وإنما يترتب على رفع الاستئناف نقل موضوع النزاع فى حدود طلبات المستأنف إلى محكمة الدرجة الثانية وإعادة طرحها عليها بكل ما اشتمل عليه من أدلة ودفوع وأوجه دفاع لتقول كلمتها فيها بقضاء مسبب يواجه عناصر النزاع الواقعية والقانونية على السواء، وأن مناط الحكم بالإخلاء فى حالة ادعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الامتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء استعمال حقه بتفادى حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد انتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
جلسة الأربعاء 16 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 766، 1225 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لا يكفى لتحقق التكرار إقامة المؤجر دعوى موضوعية بالإخلاء أو مستعجلة بالطرد لعدم سداد الأجرة فى مواعيدها بل يتعين أن يكون عدم إجابة المؤجر إلى طلب الاخلاء فى تلك الدعوى مرده قيام المستأجر بآداء الأجرة إبان نظرها، فتثبت بذلك سابقة تأخره أو امتناعه عن سدادها. عدم قبول أو رفض الدعوى لسبب آخر لا تقوم معه حالة التكرار.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى سديد ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المقصود بالتكرار فى الامتناع أو التأخير عن الوفاء بالأجرة الموجب للاخلاء فيما يعنيه عجز المادة 18- ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يكون المستأجر قد مرد على عدم الوفاء بالأجرة فى مواقيتها، ولا يكفى لتحقق ذلك التكرار اقامة المؤجر دعوى موضوعية بالاخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد ضد المستأجر لتأخيره أو امتناعه عن سداد الاجرة فى مواعيدها ويستمر تأخره أو امتناعه ابان نظر تلك الدعوى عن الوفاء بالأجرة التى استحقت فى ذمته وحتى قفل باب المرافعة فيها، بل يتعين أن يكون عدم اجابة المؤجر الى طلب الاخلاء فى تلك الدعوى مرده قيام المستأجر باداء الأجرة ابان نظرها، اذ بذلك تثبت سابقة تأخره أو امتناعه عن سدادها، أما اذا قضى فيها بعدم القبول أو بالرفض لسبب آخر غير ذلك فلا يصلح هذا القضاء سندا لتوافر حالة التكرار، لما كان ذلك وكان الثابت فى الأوراق أن محكمة استئناف الاسماعيلية قضت فى الاستئناف رقم 559 لسنة 20ق الاسماعيلية بالغاء الحكم الصادر فى الدعوى رقم 200 لسنة 1995 ايجارات الاسماعيلية باخلاء الطاعن من العين محل النزاع وبرفض الدعوى تأسيسا على أن الأخير يداين المطعون ضده بمبلغ 607 جنيه بموجب حكم نهائى وأن من حقه اجراء المقاصة بين هذا المبلغ وبين الأجرة التى قيل بأنه تأخر فى الوفاء بها - الأمر الذى لا تصلح معه تلك الدعوى أن تتخذ أساسا لتوافر حالة التكرار - واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعنين.
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لمحكمة الموضوع أن تقضى باخلاء العين المؤجرة للتكرار فى عدم سداد أو التأخير فى سداد الأجرة حتى وإن سدد المستأجر قبل قفل باب المرافعة، إلا أنه إذا قدم مبرر لتأخيره أو امتناعه توجب على المحكمة تمحيص تبريره ثم القضاء بما ترى مادام قائما على أسباب سائغة - عدم الرد مطلقا على مبررات المستأجر يعيب الحكم بالقصور والإخلال بحق الدفاع.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه. جلسة الأحد 13 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
ملخص القاعدة
لمحكمة الموضوع أن تقضى باخلاء العين المؤجرة للتكرار فى عدم سداد أو التأخير فى سداد الأجرة حتى وإن سدد المستأجر قبل قفل باب المرافعة، إلا أنه إذا قدم مبرر لتأخيره أو امتناعه توجب على المحكمة تمحيص تبريره ثم القضاء بما ترى مادام قائما على أسباب سائغة - عدم الرد مطلقا على مبررات المستأجر يعيب الحكم بالقصور والإخلال بحق الدفاع.
القاعدة
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه.