من طرف انه فى يوم ........ الموافق ........ الساعة ........
بناء على طلب السيد/ ........ ومهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ و محله المختار مكتب الاستاذ ........ المحامى الكائن ........
أنا ........ محضر محكمة ........قد انتقلت الى محل اقامة :
1- السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
2-السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
3-السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
و أعلنتهم بالآتى
بموجب عقد بيع مسجل برقم ........ بتاريخ ..-..-.... شهر عقارى ........ باع المعلن اليه الاول للمعلن اليه الثانى كامل أرض و بناء العقار رقم ........ الكائن بشارع ........ قسم ........ محافظة ........ و البالغ مساحته ........ مترا مربعا فقط والذى يحده من الناحية البحرية ........ العقار رقم ........ شارع ........ بطول ........ مترا . و من الناحية القبلية شارع ........ بطول ........ مترا ومن الناحية الشرقية العقار رقم ........ شارع ........ بطول ........ مترا , ومن الناحية الغربية شارع ........ بطول ........ مترا , وهو عبارة عن ........ وذلك حسب معاينة المكتب الهندسى و تأشيرته على العقد المسجل سالف البيان .
و لما كان الطالب يمتلك حصة شائعة فى العقار رقم ........ شارع ........ قسم ........ و من ثم فهو جار ملاصق للعقار المبيع من الناحية ........ و يحق له أخذه بالشفعة مما أدى به الى اعلان رغبته الى أطراف هذا البيع بموجب انذار رسمى بتاريخ ..-..-.... متضمنا رغبته فى أخذ العقار المبيع بالشفعة, و تحايلا علىالقانون لاسقاط حق الطالب, بادر المعلن اليه الثانى بانذار الطالب بتاريخ ..-..-.... بأنه باع ذات العقار الى المعلن اليه الثالث بموجب عقد ابتدائى مؤرخ ..-..-.... .
و لما كان البيع الاخير بيعا صوريا صورية مطلقة, فقد أقام الطالب الدعوى رقم ........لسنه ........ مدنى كلى ........ ضد أطراف البيع الاول و اختصم فيها المعلن اليه الثالث ليقضى فى مواجهته بصورية البيع المبرم فيما بينه وبين المعلن اليه الثانى, و بجلسة ..-..-.... قضت محكمةالدرجة الاولى, أولا : برفض الدفع المبدى من المدعى بصورية عقد البيع المؤرخ ..-..-.... .
ثانيا : بسقوط حق المدعى فى أخذ العقار المشفوع فيه و الزامه المصاريف ومبلغ ........ مقابل أتعاب المحاماه .
و أقامت المحكمة قضاءها على سند من جدية العقد المطعون عليه بالصورية والمؤرخ ..-..-.... والثابت منه أن البيع تم لقاء ثمن قدره ........ فى حين أن الطالب لم يودع الا مبلغ ........ وهو ما يؤدى الى سقوط حقه فى الشفعة , واستخلصت ذلك من أقوال شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث .
و اذ كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بالقصور و الاخلال بحق الدفاع ومخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه, فان الطالب يطعن عليه بالاستئناف للاسباب الآتية :
أسباب الاستئناف
السبب الاول : القصور و الاخلال بحق الدفاع :
المقرر قانونا أن بحث صورية العقد الذى يقدم فى الدعوى هو مما تختص به محكمة الموضوع, فلها بموجب هذه السلطة أن تعرض له و تستنتج جديته أو صوريته من قرائن الدعوى دون مراقبة عليها فى ذلك من محكمة النقض و للمحكمة أن تقيم قضاءها بصورية العقد على القرائن وحدها و يجوز لها أن تقيم قضاءها على قرينة واحدة مؤدية الى النتيجة التى استخلصتها .
و المقرر كذلك فى قضاء النقض أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع و يطلب اليها بطريق الجزم أن تفصل فيه و يكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم, يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة و الا أعتبر حكمها خاليا من الاسباب متعينا نقضه و كانت وجوه النزاع الناشئة عن عقد اذا تعددت فى دعوى و كان لكل منها حكم خاص فى ذلك العقد و أقامت المحكمة حكمها برفض الدعوى استنادا الى رفض أحد هذه الاوجه دون أن تقول كلمتها فيما عداه, فان حكمها يكون مشوبا بالقصور المبطل, لما كان ذلك وكان الذى أورده الحكم المستأنف وأقام عليه قضاءه وان كان قد تضمن جدية عقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث و رفض الدفع بصوريته صورية مطلقة, الا أن الحكم لم يعرض لما تمسك به الطالب من قرائن عدة ساقها تدليلا على صحة هذا الدفاع, واذ كان تمحيص هذه القرائن هو مما يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم ومن ثم يجب على المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة وهى اذ لم تفعل فان قضاءها يكون مشوبا بالقصور والاخلال بحق الدفاع .
ورغبة من المشرع فى الوصول الى وجه الحق فى النزاع واحباط سبل التحيل التى يقصد بها اسقاط الحقوق المقررة بمقتضى القانون اضرارا بأصحابها فقد أجاز لقاضى الموضوع أن يستنبط من تلقاء نفسه من وقائع الدعوى و من مسلك الخصوم فيها القرائن التى يعتمد عليها فى تكونى عقيدته .
لما كان ما تقدم, وكان الطالب قد ساق القرائن التى دلل بها على الصورية المطلقة لعقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث والمؤرخ ..-..-.... حسبما تضمنته مذكرته المقدمة بجلسة ..-..-.... والتى تعد مطروحة بحكم القانون على محكمة الدرجة الثانية, و نشير الى هذه القرائن فيما يلى :
1- أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ عقار النزاع بالشفعة بتاريخ ..-..-.... وسرعان ما بدأت سبل التحيل لاسقاط حقها فى ذلك, فتم سداد رسوم دعوى صحة التعاقد عن العقد المطعون بصوريته وذلك بتاريخ ..-..-.... فى الدعوى رقم ........ لسنه ........ والتى رفعت كدفاع لمواجهة ما عسى أن يتم بحيث اذا أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ المبيع بالشفعة بادر أطراف البيع الصورى بسداد رسوم الدعوى حتى لا تستبعد من الرول, فان لم يتم هذا الاعلان خلال أربعة أشهر من تسجيل هذا العقد سقط بحكم القانون فى الشفعة وتركت دعوى صحة التعاقد, ولو كان البيع جديا ما لجأ الطرفان الى دعوى صحة التعاقد التى يلجأ المشترى عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية, و براجعة أوراق الدعوى نجد حرص المعلن اليه الثانى - البائع فى البيع الصورى - فى اظهار جدية هذا البيع وان كان هذا حقا فان المجرى العادى للامور يوجب اتخاذ اجراء أبسط بكثير من اللجوء لدعوى صحة التعاقد وهو تقديم طلب لشهر العقد للمأمورية المختصة وفى هذه الحالة يمكن اتمام التسجيل فى أيام معدودات نظرا لسبق تسجيل عقد المعلن اليه الثانى, و كذلك الحال بالنسبة لدعوى صحة التعاقد اذ لم تسجل صحيفتها حتى اذا ما صدر حكم فيها ارتد أثره الى تاريخ تسجيل الصحيفة, وكان المجرى العادى للامور يحتم ذلك اذا كان البيع جديا وتم لقاء الثمن المسمى به حتى تحفظ المشترية حقها , واذ ثبت من حكم صحة التعاقد ان المعلن اليهما الثانى والثالث تقدما بعقد صلح لاثباته بمحضر الجلسة فذلك أيضا يؤيد الدفع بالصورية اذ كان يجدى عن ذلك تقديم طلب لشهر العقد يعطى أسبقية لدى المأمورية المختصة طالما ان البائعة ليست ممانعة فى تنفيذ التزامها بنقل الملكية, و قصد من الصلح خفض نفقات التحيل باسقاط جزء من مصاريف الدعوى .
وفضلا عن ذلك فان الثابت من الشهادة المقدمة بحافظة مستندات الطالب والصادرة من قلم كتاب محكمة ........ بتاريخ ..-..-.... أن الصورة التنفيذية لحكم صحة التعاقد لم يتقدم أحد لاستلامها رغم صيرورة الحكم نهائيا مما يقطع بصورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور هذا الحكم اذ لو كانت هذه الاجراءات جدية لبادر من صدر الحكم لصالحه باستلام هذه الصورة حتى يتمكن بموجب تسجيلها من اكتساب حق الملكية واذ لم يحدث ذلك فهو دليل على هذه الصورية واتجاه ارادة المتعاقدين الى ابقاء الملكية على ما هى عليه فتظل للبائع الصورى , وقضت محكمة النقض بأنه متى انتهت محكمة الموضوع بأسباب سائغة الى أن عقد البيع صورى صورية مطلقة ثم اتخذت من صورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور الحكم القاضى بصحة ونفاذ هذا العقد قرينة أخرى اضافتها الى القرائن التى دللت بها على صورية العقد فانها لا تكون قد أهدرت حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد التى لم يكن مدعى الصورية طرفا فيها اذ أن حجية الاحكام مقصورة على أطرافها .
ولو أن محكمة الدرجة الاولى فطنت الى دلالة هذه الوقائع وقامت بتمحيصها لخلصت الى الصورية المطلقة لقعد البيع المؤرخ ..-..-.... الا أنها لم تفعل فجاء حكمها قاصرا .
2- الثابت من الرجوع الى أحكام القضاء وخاصة أحكام محكمة النقض, أن البيع التالى للبيع المشفوع فيه, ان كان جديا يكون موقف البائع فيه سلبيا لعدم التزامه بالضمان فى حالة الحكم للشفيع بالشفعة , بينما يكون هذا الموقف ايجابيا عندما يكون البيع صوريا سعيا من المالك لابقاء العقار على ملكه واسقاطا لحق الشفيع بطريق التحيل وبالرجوع الى وقائع النزاع الماثل نجد أن المعلن اليهما الثانى و الثالث قاما بتنسيق دفاعهما على نحو يدل دلالة قاطعة على تسخير الاول للثانى ليظهر بمظهر المشترى اعناتا للطالب الذى يتمسك بحق أقره القانون له, ويبين من مذكرات المعلن اليه الثانى أنه دافع بقوة عن البيع المطعون فيه و جاء بالعديد من الدفوع فى محاولة لاسقاط حق الطالب فى الشفعة الا أن محكمة الدرجة الاولى رفضتها جميعا , ومن ثم فهو لم يقف من هذا البيع موقفا سلبيا مما يعد قرينة - وفقا للسوابق القضائية - على صوريته .
3- الثابت من المستندات المقدمة فى الدعوى أن المعلن اليه الثانى اشترى
بناء على طلب السيد/ ........ ومهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ و محله المختار مكتب الاستاذ ........ المحامى الكائن ........
أنا ........ محضر محكمة ........قد انتقلت الى محل اقامة :
1- السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
2-السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
3-السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ مخاطبا ........
و أعلنتهم بالآتى
بموجب عقد بيع مسجل برقم ........ بتاريخ ..-..-.... شهر عقارى ........ باع المعلن اليه الاول للمعلن اليه الثانى كامل أرض و بناء العقار رقم ........ الكائن بشارع ........ قسم ........ محافظة ........ و البالغ مساحته ........ مترا مربعا فقط والذى يحده من الناحية البحرية ........ العقار رقم ........ شارع ........ بطول ........ مترا . و من الناحية القبلية شارع ........ بطول ........ مترا ومن الناحية الشرقية العقار رقم ........ شارع ........ بطول ........ مترا , ومن الناحية الغربية شارع ........ بطول ........ مترا , وهو عبارة عن ........ وذلك حسب معاينة المكتب الهندسى و تأشيرته على العقد المسجل سالف البيان .
و لما كان الطالب يمتلك حصة شائعة فى العقار رقم ........ شارع ........ قسم ........ و من ثم فهو جار ملاصق للعقار المبيع من الناحية ........ و يحق له أخذه بالشفعة مما أدى به الى اعلان رغبته الى أطراف هذا البيع بموجب انذار رسمى بتاريخ ..-..-.... متضمنا رغبته فى أخذ العقار المبيع بالشفعة, و تحايلا علىالقانون لاسقاط حق الطالب, بادر المعلن اليه الثانى بانذار الطالب بتاريخ ..-..-.... بأنه باع ذات العقار الى المعلن اليه الثالث بموجب عقد ابتدائى مؤرخ ..-..-.... .
و لما كان البيع الاخير بيعا صوريا صورية مطلقة, فقد أقام الطالب الدعوى رقم ........لسنه ........ مدنى كلى ........ ضد أطراف البيع الاول و اختصم فيها المعلن اليه الثالث ليقضى فى مواجهته بصورية البيع المبرم فيما بينه وبين المعلن اليه الثانى, و بجلسة ..-..-.... قضت محكمةالدرجة الاولى, أولا : برفض الدفع المبدى من المدعى بصورية عقد البيع المؤرخ ..-..-.... .
ثانيا : بسقوط حق المدعى فى أخذ العقار المشفوع فيه و الزامه المصاريف ومبلغ ........ مقابل أتعاب المحاماه .
و أقامت المحكمة قضاءها على سند من جدية العقد المطعون عليه بالصورية والمؤرخ ..-..-.... والثابت منه أن البيع تم لقاء ثمن قدره ........ فى حين أن الطالب لم يودع الا مبلغ ........ وهو ما يؤدى الى سقوط حقه فى الشفعة , واستخلصت ذلك من أقوال شاهدى المعلن اليهما الثانى والثالث .
و اذ كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بالقصور و الاخلال بحق الدفاع ومخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه, فان الطالب يطعن عليه بالاستئناف للاسباب الآتية :
أسباب الاستئناف
السبب الاول : القصور و الاخلال بحق الدفاع :
المقرر قانونا أن بحث صورية العقد الذى يقدم فى الدعوى هو مما تختص به محكمة الموضوع, فلها بموجب هذه السلطة أن تعرض له و تستنتج جديته أو صوريته من قرائن الدعوى دون مراقبة عليها فى ذلك من محكمة النقض و للمحكمة أن تقيم قضاءها بصورية العقد على القرائن وحدها و يجوز لها أن تقيم قضاءها على قرينة واحدة مؤدية الى النتيجة التى استخلصتها .
و المقرر كذلك فى قضاء النقض أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع و يطلب اليها بطريق الجزم أن تفصل فيه و يكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم, يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه بأسباب خاصة و الا أعتبر حكمها خاليا من الاسباب متعينا نقضه و كانت وجوه النزاع الناشئة عن عقد اذا تعددت فى دعوى و كان لكل منها حكم خاص فى ذلك العقد و أقامت المحكمة حكمها برفض الدعوى استنادا الى رفض أحد هذه الاوجه دون أن تقول كلمتها فيما عداه, فان حكمها يكون مشوبا بالقصور المبطل, لما كان ذلك وكان الذى أورده الحكم المستأنف وأقام عليه قضاءه وان كان قد تضمن جدية عقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث و رفض الدفع بصوريته صورية مطلقة, الا أن الحكم لم يعرض لما تمسك به الطالب من قرائن عدة ساقها تدليلا على صحة هذا الدفاع, واذ كان تمحيص هذه القرائن هو مما يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الحكم ومن ثم يجب على المحكمة أن تفصل فيه بأسباب خاصة وهى اذ لم تفعل فان قضاءها يكون مشوبا بالقصور والاخلال بحق الدفاع .
ورغبة من المشرع فى الوصول الى وجه الحق فى النزاع واحباط سبل التحيل التى يقصد بها اسقاط الحقوق المقررة بمقتضى القانون اضرارا بأصحابها فقد أجاز لقاضى الموضوع أن يستنبط من تلقاء نفسه من وقائع الدعوى و من مسلك الخصوم فيها القرائن التى يعتمد عليها فى تكونى عقيدته .
لما كان ما تقدم, وكان الطالب قد ساق القرائن التى دلل بها على الصورية المطلقة لعقد البيع المبرم فيما بين المعلن اليهما الثانى والثالث والمؤرخ ..-..-.... حسبما تضمنته مذكرته المقدمة بجلسة ..-..-.... والتى تعد مطروحة بحكم القانون على محكمة الدرجة الثانية, و نشير الى هذه القرائن فيما يلى :
1- أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ عقار النزاع بالشفعة بتاريخ ..-..-.... وسرعان ما بدأت سبل التحيل لاسقاط حقها فى ذلك, فتم سداد رسوم دعوى صحة التعاقد عن العقد المطعون بصوريته وذلك بتاريخ ..-..-.... فى الدعوى رقم ........ لسنه ........ والتى رفعت كدفاع لمواجهة ما عسى أن يتم بحيث اذا أعلنت الطالبة رغبتها فى أخذ المبيع بالشفعة بادر أطراف البيع الصورى بسداد رسوم الدعوى حتى لا تستبعد من الرول, فان لم يتم هذا الاعلان خلال أربعة أشهر من تسجيل هذا العقد سقط بحكم القانون فى الشفعة وتركت دعوى صحة التعاقد, ولو كان البيع جديا ما لجأ الطرفان الى دعوى صحة التعاقد التى يلجأ المشترى عندما يمتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية, و براجعة أوراق الدعوى نجد حرص المعلن اليه الثانى - البائع فى البيع الصورى - فى اظهار جدية هذا البيع وان كان هذا حقا فان المجرى العادى للامور يوجب اتخاذ اجراء أبسط بكثير من اللجوء لدعوى صحة التعاقد وهو تقديم طلب لشهر العقد للمأمورية المختصة وفى هذه الحالة يمكن اتمام التسجيل فى أيام معدودات نظرا لسبق تسجيل عقد المعلن اليه الثانى, و كذلك الحال بالنسبة لدعوى صحة التعاقد اذ لم تسجل صحيفتها حتى اذا ما صدر حكم فيها ارتد أثره الى تاريخ تسجيل الصحيفة, وكان المجرى العادى للامور يحتم ذلك اذا كان البيع جديا وتم لقاء الثمن المسمى به حتى تحفظ المشترية حقها , واذ ثبت من حكم صحة التعاقد ان المعلن اليهما الثانى والثالث تقدما بعقد صلح لاثباته بمحضر الجلسة فذلك أيضا يؤيد الدفع بالصورية اذ كان يجدى عن ذلك تقديم طلب لشهر العقد يعطى أسبقية لدى المأمورية المختصة طالما ان البائعة ليست ممانعة فى تنفيذ التزامها بنقل الملكية, و قصد من الصلح خفض نفقات التحيل باسقاط جزء من مصاريف الدعوى .
وفضلا عن ذلك فان الثابت من الشهادة المقدمة بحافظة مستندات الطالب والصادرة من قلم كتاب محكمة ........ بتاريخ ..-..-.... أن الصورة التنفيذية لحكم صحة التعاقد لم يتقدم أحد لاستلامها رغم صيرورة الحكم نهائيا مما يقطع بصورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور هذا الحكم اذ لو كانت هذه الاجراءات جدية لبادر من صدر الحكم لصالحه باستلام هذه الصورة حتى يتمكن بموجب تسجيلها من اكتساب حق الملكية واذ لم يحدث ذلك فهو دليل على هذه الصورية واتجاه ارادة المتعاقدين الى ابقاء الملكية على ما هى عليه فتظل للبائع الصورى , وقضت محكمة النقض بأنه متى انتهت محكمة الموضوع بأسباب سائغة الى أن عقد البيع صورى صورية مطلقة ثم اتخذت من صورية اجراءات التقاضى التى انتهت بصدور الحكم القاضى بصحة ونفاذ هذا العقد قرينة أخرى اضافتها الى القرائن التى دللت بها على صورية العقد فانها لا تكون قد أهدرت حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد التى لم يكن مدعى الصورية طرفا فيها اذ أن حجية الاحكام مقصورة على أطرافها .
ولو أن محكمة الدرجة الاولى فطنت الى دلالة هذه الوقائع وقامت بتمحيصها لخلصت الى الصورية المطلقة لقعد البيع المؤرخ ..-..-.... الا أنها لم تفعل فجاء حكمها قاصرا .
2- الثابت من الرجوع الى أحكام القضاء وخاصة أحكام محكمة النقض, أن البيع التالى للبيع المشفوع فيه, ان كان جديا يكون موقف البائع فيه سلبيا لعدم التزامه بالضمان فى حالة الحكم للشفيع بالشفعة , بينما يكون هذا الموقف ايجابيا عندما يكون البيع صوريا سعيا من المالك لابقاء العقار على ملكه واسقاطا لحق الشفيع بطريق التحيل وبالرجوع الى وقائع النزاع الماثل نجد أن المعلن اليهما الثانى و الثالث قاما بتنسيق دفاعهما على نحو يدل دلالة قاطعة على تسخير الاول للثانى ليظهر بمظهر المشترى اعناتا للطالب الذى يتمسك بحق أقره القانون له, ويبين من مذكرات المعلن اليه الثانى أنه دافع بقوة عن البيع المطعون فيه و جاء بالعديد من الدفوع فى محاولة لاسقاط حق الطالب فى الشفعة الا أن محكمة الدرجة الاولى رفضتها جميعا , ومن ثم فهو لم يقف من هذا البيع موقفا سلبيا مما يعد قرينة - وفقا للسوابق القضائية - على صوريته .
3- الثابت من المستندات المقدمة فى الدعوى أن المعلن اليه الثانى اشترى