من طرف 47 شارع قصر النيل محمد راضى مسعود
ت01222840973 المحامى بالنقض
صحيفة طعن بالنقض فى دعوى اخلاء لتكرار التأخر فى سداد الايجار
محكمة النقض
الدائرة المدنية والايجارات
صحيفة طعن بالنقض
أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض في يوم الخميس الموافق 9/ 5 /2013 وقيدت برقم لسنة ق
من الأستاذ / محمد راضى مسعود المحامي بالنقض 47 شارع قصر النيل القاهرة - بصفته وكيلا عن السيد / ......... المقيم4 شارع مسجد التوحيد قسم ثان سوهاج بالتوكيل الرسمى رقم 3908 أ لسنة 2013 مكتب توثيق مطروح
ضـــــــــــــــــــــــــــد
1 ـ السيد / ....... 2 ـ السيدة/ .............
المقيمان بالدور السادس من العقار 14 شارع بنك القرية المتفرع من شارع التحرير قسم ثان سوهاج
عن الحكم الصادر بجلسة 10 /3 / 2013من الدائرة الثانية المدنية بمحكمة استئناف اسيوط في الاستئناف رقم 1012 لسنة 87 ق مدني مأموريه سوهاج والذي قضي منطوقه بالآتى "حكمت المحكمة :
أولا :- بقبول الاستئناف شكلا ,
ثانيا :- وفي الموضوع : برفضه وتأييد الحكم المستأنف مع الزام المستأنف بالمصاريف عن درجتي التقاضي , ومبلغ مائة جنيه أتعاب محاماة "
وكان الاستئناف مقام من الطاعن عن الحكم الصادر من الدائرة الثالثة إيجارات بمحكمة سوهاج الابتدائية بجلسة 26 / 7 / 2012 في الدعوى رقم 48 لسنة 2012 إيجارات كلي سوهاج والذي قضي منطوقه " حكمت المحكمة :
"بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 / 4/ 1999والزمت المدعى عليه بتسليم العين الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى للمدعيين وعقد الايجار المؤرخ 1 / 4 / 1999 والزمت المدعى عليه بالمصاريف و75 جنيه اتعاب المحاماه ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.
الوقائــــع و الموضــــــوع
تخلص وقائع النزاع فى ان المطعون ضدهما قد أقام الدعوى المبتدأة ضد الطاعن على سند من أن الطاعن قد استأجر منهما شقة النزاع – وقال المطعون ضدهما في صحيفة دعواهما أمام محكمة أول درجه أن الطاعن سبق أن تأخر في سداد الأجرة وأنه سبق وأن أقام الدعوى رقم 589 لسنة 2003 إيجارات كلى سوهاج واستئنافها رقم 710 لسنة 79 ق مدني سوهاج وان حكم اول درجة فى هذه الدعوى قضى له بطلباته بفسخ عقد الايجار وقد توقى المستأجر الاخلاء فى الاستئناف والتى انتهت الى رفض الدعوى .
اورد المطعون ضدهما فى صحيفة افتتاح الدعوى أن الطاعن عاد و تأخر في سداد القيمة الإيجارية المستحقة من شهر ابريل سنة 2012 ومن ثم فقد توافر فى حقه تكرار التأخيرفى الوفاء بالاجرة وعليه فقد اقام دعواهما بطلباتهما سالفة البيان .
تداولت الدعوى بالجلسات فى غيبة الطاعن لعدم اتصال علمه بالخصومة ثم أصدرت المحكمة حكمها بفسخ عقد الايجار .
لم يرتض الطاعن هذا الحكم فطعن عليه بالاستئناف لإسباب حاصلها بطلان انعقاد الخصومة لبطلان اجراءات اعلان صحيفتها ، التعسف من جانب المستأنف ضدهما ومحاولة الاضرار بالمستأنف وطرده ، سداد القيمة الايجارية قبل ان تنعقد الخصومة وتداول الاستئناف بالجلسات , حيث مثل الطاعن بوكيل عنه وقدم مستندات و مذكرة بدفاعه وتمسك بقيام مانع لديه وعذرا تسبب فى التأخر فى سداد الاجرة والتى درج على سدادها مقدما لمدة ثلاثة اشهر وهى سفره الى محافظة مطروح وتعطل المواصلات وطلب احالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذا الحق الا ان الحكم المطعون فيه لم ينظر لهذا الامر وقضى بما قضى به خلافاً لإحكام القانون و معيبا بالقصور في أسبابه مخلا بحق الدفاع ومخالفا للثابت بالاوراق ومن ثم فإن الطاعن يطعن عليه بالنقض و للأسباب الأتيه :-
أولا : القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع .
من القواعد القانونية المقررة - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص الفقرة الثالثة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه يشترط لإخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة ألا تكون هناك مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة ، فلا يحكم بالإخلاء وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، فإن الأمر يتطلب في تلك الحالة أن تبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وأن يكون سائغاً وإلا جاء حكمها مجهل الأساس معيباً بالقصور في التسبيب .
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها . جلسة 20/ 1/ 2010 الطعن رقم 2154 لسنة 68 ق
وأن عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 136/1981 – أثره – إعمال المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدني – مؤداه – وقوع حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقاً وليس مستحيلاً – اعتباره مبرراً للتأخير في الوفاء بها – علة ذلك الطعن رقم 9839/64 ق جلسة 25/6/2000{
} الطعن رقم 73/69 ق جلسة 31/1/2000 {
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه. جلسة الأحد 13 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
فإذا كان ذلك وكان الثابت ان الطاعن قد تمسك بمذكرة دفاعة التى قدمها ابان حجز الدعوى للحكم خلال الاجل المضروب له من المحكمة بأن ابن المستأجر الذى يعمل مسعف بمحافظة مطروح قد المت به ظروف وقد سافر اليه والده الطاعن وتعذر عليه العودة نظراً لتعطل المواصلات وهو ما تسبب فى تأخره عن سداد الاجرة لمدة عشرين يوما وقد تمسك وصمم على احالة الدعوى للتحقيق لاثبات ذلك الا ان الحكم المطعون عليه لم يلتفت لهذا الدفاع الجوهرى ذا الاثر المباشر والفعال فى تغيير وجه الرأى فى الدعوى ولم يقسطه حقه فى الرد سواء سلبا أو إيجابا وصولاً لغاية الامر فيه الامر يصمه ويعيبه بالقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ومخالفه القانون بما يوجب نقضه .
ثانيا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق :ـ
بالرجوع لصحيفة الاستئناف يبين منها ان الطاعن بأن المطعون ضدهما قد تعسفا فى رفضهما استلام الاجرة منذ تاريخ الدعوى الاولى رقم 589 لسنة 2003 بغية الاضرار بالطاعن وطرده من العين موضوع التداعى الامر الذى اضطر معه الطاعن القيام بعرض القيمة الايجارية دائما وعلى التوالى مقدما كل ثلاثة اشهر مع تحمله تبعات ونفقات ذلك مما يقطع بأن المالك يبيت النية من اجل الاضرار بالطاعن وسلبه لمآوه واسرته بتطويع القانون وركوب متنه بطريق التربص وصولا الى غرضه بطرد المستأجر وبالمخالفة لنص المادة 5 /أ ،ب من القانون المدنى والتى تجرى بالآتى :ـ
يكون استعمال الحق غير المشروع في الاحوال الاتية : ا - اذا لم يقصد به الا الاضرار بالغير . ب - اذا كانت المصالح التي يرمي الى تحقيقها قليلة الاهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها .
وقد قضت محكمة النقض :ـ
يدل نص المادة الخامسة من القانون المدنى على أن مناط التعسف فى إستعمال الحق الذى يجعله محظورا بإعتباره إستعمالا غير مشروع له هو تحقق إحدى الصور المحددة على سبيل الحصر فى المادة الخامسة سالفة الذكر ، والتي تدور كلها حول قصد الحق فى إستعماله لحقه أو مدي أهمية أو مشروعية المصالح التي يهدف الي تحقيقها وذلك دون نظر الي مسلك خصمه إزاء هذا الحق وإذ كان دفاع الطاعن لدي محكمة الاستئناف قد قام علي تعسف المطعون ضدها في طلبها طرده من الأرض محل النزاع وهي شريط ضيق يخترق أرضه وإزالة ما عليها من بناء علي سند من أنها لم تبغ من دعواها سوي الاضرار به ، وأن مصلحتها في إسترداد هذه الأرض إن توافرات قليلة الأهمية بالنسبة للأضرار التي تلحق به من جراء إزالة ما أقامه عليها من بناء ، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن هذا الدفاع لمجرد القول بأن الطاعن إستولي بغير حق علي أرض المطعون ضدها وأقام بناء عليها يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .) الطعن رقم 1244 لسنة 54 ق جلسة 1985/4/4 س 36 ص545 )
كما قضت :ـ
الأصل حسبما تقضى به المادة 4 من القانون المدنى من أن - من استعمل حقه استعمالا مشروعا لا يكون مسئولا عما ينشأ عن ذلك من ضرر باعتبار أن مناط المسئولية عن تعويض الضرر هو وقوع خطأ ، وأنه لا خطأ فى استعمال . صاحب الحق لحقه فى جلب المنفعة المشروعة التى يتيحها له هذا الحق وكان خروج هذا الاستعمال عن دائرة المشروعية إنما هو استثناء من ذلك الأصل ، وأوردت المادة 5 من ذلك القانون حالاته بقولها - يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية : ـ . أ ـ إذا لم يقصد به سوى الاضرار بالغير ب ـ إذا كانت المصالح التي يرمي الي تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها ج ـ إذا كانت المصالح التي يرمي الي تحقيقها غير مشروعة - ، وذلك درءا لاتخاذ ظاهر القواعد القانونية ستارا غير أخلاقي لالحاق الضرر بالغيروكان يبين من استقراء تلك الصور أنه يجمع بينهما ضابط مشترك هو نية الاضرار سواء علي نحو ايجابي بتعمد السعي إلي مضارة الغير دون نفع يجنيه صاحب الحق من ذلك أو علي نحو سلبي بالاستهانة المقصودة بما يصيب الغير من ضرر فادح من استعمال صاحب الحق لحقه استعمالا هو الي الترف أقرب مما سواه ، مما يكاد يبلغ قصد الاضرار العمدي وكان من المقرر أن معيار الموازنة بين المصلحة المبتغاة في هذه الصورة الأخيرة وبين الضرر الواقع هو معيار مادي قوامه الموازنة المجردة بين النفع والضرر دون نظر إلي الظروف الشخصية للمنتفع أو المضرور يسرا أو عسرا ، إذ لا تنبع فكرة اساءة استعمال الحق من دواعي الشفقة ، وإنما من اعتبارات العدالة القائمة علي إقرار التوازن بين الحق والواجب الطعن رقم 108 لسنة 45 ق جلسة 1980/1/26 س 31 ص297
كما قضت : تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )
واستكمالا من المطعون ضدهما لنيتهما فى الاضرار بالطاعن وسلب مآوه منه فإنهما خالفا القواعد القانونية المقرره فى شأن استلام الاجرة من الطاعن بالسعى اليه لاستلامها وذلك وصولا الى اى فرصة تلم فيها بالطاعن ملمة فيجهزان عليه بالقانون وفى ذلك قالت محكمة النقض :ـ
عدم سعي المؤجر للمطالبة بالأجرة في موطن المستأجر يبرر التأخير ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك
النقض المدني - الطعن رقم 17085 - لسنة 79 قضائية - تاريخ الجلسة 4-1-2012
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ذلك أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بعدم تقاعسها عن سداد الأجرة وأن تأخرها يرجع إلى تعنت المطعون ضدهما برفض استلام الأجرة وعدم سعيهما إليها لطلبها إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يمحصه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن مؤدى نص المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثبت أنه أخل بالتزامه بالوفاء في الموطن المحدد لذلك، وكان النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "........ إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال" يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت لغير مبررات مقبولة، مما مؤداه أنه متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعي إلا أن الحكم المطعون فيه رغم انتفاء ما يفيد سعي المطعون ضدهما لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيهما من هذا السعي التفت عن هذا الدفاع وقضى بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن•
* كما قضت :ـ
( أن مؤدي نص المادتين 347 و 586 /2 من القانون المدني أنه يجب علي المؤجر متي حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعي إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر – وتمسك المستأجر بأن الوفاء في موطنه ولم يحمل دينه إلي المؤجر فلا يعتبر المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مدنيا بها وكانت قوانين إيجار الأماكن قد خلت نص يفيد الخروج عن هذا الأصل ذلك أن نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 لا تتضمن ما يشير إلي رغبة
المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة , وإنما أراد به – علي ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – علي ما جري به قضاء هذه المحكمة أن ييسر علي المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487 , 488 من قانون المرافعات متي شاء المستأجر ان يسعى إلي الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء ليظل وفقا للقواعد العامة وهو موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك , وكان النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 علي انه ( إذا تكرر إمتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقه دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال يدل علي أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الاجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبوله . لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع ومذكرته المودعه بتاريخ 14/4/2005 بأن المطعون ضده قد تقاعس عن السعي إلي موطنه لقبض الأجرة , مما دفعه إلي عرض الأجرة عليه بموجب إنذار عرض وجهه إليه وقد إستلم المطعون ضده الأجرة مما ينفي شبهة التقصير من جانبه وتعمد المخالفة , وقدم تأييدا لدفاعه إنذار عرض موجه منه للمطعون ضده مخاطبا وكيله بعرض أجرة العين محل التداعي عن المدة المطالب بها وقد إستلم المطعون ضده المبلغ المعروض , وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا للدفاع الجوهري وأقام قضاءه الإخلاء تأسيسا علي تكرار التأخير في سداد الأجرة رغم خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضده لموطن الطاعن لطلبها أو وجود إتفاق يعفيه من ذلك فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون فضلا عن القصور في التسبيب مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن ( الطعن رقم 15363 لسنة 75 جلسة / / 2005 )
( الطعن رقم 1517 لسنة 73 ق جلسة 26/1/2005 )
***لما كان ذلك وكان الثابت أن الطاعن قد تمسك في صحيفة استئنافه ودفاعه المسطور باوجه حوافظ المستندات المقدمه منه بأن المطعون ضدهما لم يسعى لموطن الطاعن للمطالبة بالأجرة وذلك رغم عدم وجود أتفاق كتابي يعفيهما من ذلك وأن المطعون ضدهما قد تقاعسا عن السعي للمطالبة بالأجرة – قبل إقامة دعوي الإخلاء للتكرار – ومن ثم فإذا ما تمسك الطاعن بأن الوفاء بالأجرة يكون في موطنه ولم يحمل دينه ألي المؤجر وبالتالي لا يعتبر الطاعن مخلا بإلتزامه بالوفاء بالأجرة– فضلا عن ثبوت قيام الطاعن بسداد الأجرة المطالب بهاوفوقها كالعادة شهرين مقدم قبل اتصال علمه بالدعوى من الاساس والتى لم يعلن بها على الوجه الصحيح وقد قبل المطعون ضدهما الاجرة المعروضه وفقا لما هو ثابت بمستندات الطاعن والمثبته على خلاف ما تقدم أن الطالب هو الذي كان يسعى إلي المطعون ضدهما للوفاء بالأجرة بموجب إنذارات عرض سابقةوعلى ذلك فإن تأخر الطالب باعتباره المستأجر الوحيد للعين موضوع
الدعوى فى الوفاء بالأجرة لم يكن مرجعه
خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبه لا سيما وأن مبلغ الأجرة المتأخرة فى ذمته حتى
تاريخ إقامة الدعوى لا يتجاوز مبلغ خمسه وسبعين جنيها وهو مبلغ لا يمكن القول بأنه
يماطل فى سداده ، وإنما مرجع هذا التأخير الى العذر القهرى بتعطل المواصلات بين مدينة مطروح وباقى انحاء الجمهورية
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن) تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات اطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على انه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض و الإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما 0 خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان " الطعن 2940 لسنة72 ق ، جلسة 10/11/2003م
ويجدر الاشارة الى أن المشرع المصري لم يفرق بين أي مرحلة تستحق عنها الأجرة في مسألة سعي المؤجر لموطن للمستأجر لطلب الأجرة و بالرغم من خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضدهما ألي موطن الطاعن لطلب الأجرة أو وجود إتفاق يعفيه من ذلك فان الحكم المطعون فيه انتهى الى مانتهى اليه فى قضائه فإنه يكون معيبا بمخالفه القانون فضلا عن القصور في التسبيب مما يوجب نقضه .
ثالثا : انتفاء حالة التكرار التى نص عليها ونظمها قانون ايجارالاماكن
ذلك ان الثابت من اوراق الدعوى وكما تمسك الطاعن فى السبب الرابع من اسباب استئنافه ان محكمة الاستئناف قد انتهت فى الدعوى السابقة رقم 710 لسنة 79 ق سوهاج والمتخذة اساسا لواقعة التكرار موضوع النزاع الحالى الى الغاء الحكم المطعون فيه بالاستئناف فى حينه على سند من ان القانون الواجب التطبيق هو القانون المدنى وطبق على الواقعة نص المادة 157 منه وليس بخاف على العدالة ان القانون المدنى لايعرف او ينظم واقعة التكرار فى التأخر عن سداد القيمة الايجارية ولما كان هذا الحكم قد اضحى نهائياً فانه يحوز حجية فى هذا الشأن وتكون واقعة النزاع الماثل منبتة الصلة بالدعوى السابقة وقد قيل وبحق إن تطبيق النص القانوني لا شأن للخصوم به فهذا هو دور القاضي.
و القاضي ملزم بمعرفته للقانون إذ أن هذا هو صميم مهامه و واجبه المفروض عليه باعتباره أحد أفراد السلطة القضائية التي من بين أهم المهام الملقاة عليها تطبيق القانون، و هناك عبارة لاتينية تتمثل في : " أعطيني الواقع أعطيك القانون " و أيضا شاعت العبارة التي كان يستخدمها القضاة الفرنسيون لتنبيه المحامين إلى ضرورة اقتصارهم على الوقائع "...انتقل يا سيدي إلى الوقائع فالمحكمة تعرف القانون ".
و عليه فإن القاضي هو المكلف بالبحث من تلقاء نفسه عن القاعدة القانونية الواجبة التطبيق على ما ثبت لديه من وقائع و هو يخضع في تطبيقها لرقابة المحكمة العليا.
رابعاً :عن طلب وقف التنفيذ
توافر شرطي قبول طلب وقف التنفيذ
إعمالا لما ورد بنص المادة 251 من قانون المرافعات التى تجرى بأنه :
"لا يترتب على الطعن بطريق النقض وقف تنفيذ الحكم .
ومع ذلك يجوز لمحكمة النقض أن تأمر بوقف تنفيذ الحكم مؤقتاً إذ طلب ذلك في صحيفة الطعن وكان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه
و مفاد النص سالف الذكر أن المشرع خول محكمة النقض سلطة الأمر بوقف تنفيذ الأحكام التي يطعن فيها أمامها طالما توافر شرطين :
أولهما : أن يرد هذا الطلب في صحيفة الطعن
ثانيهما :أن يقدم قبل تمام التنفيذ
كما يلزم للقضاء بوقف التنفيذ شرطين هما:-
* . خشية وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه فيما لو تم تنفيذ الحكم *
*رجحان قبول الطعن و نقض الحكم المطعون فيه .
و الثابت يقينا في الطلب المقدم من الطاعنين توافر كافة الشروط اللازمة لقبول طلب وقف التنفيذ و القضاء به .
لما كان هذا وكان يترتب علي تنفيذ الحكم المطعون عليه أشد الضرر بالطاعن وأسرته حيث يلقي بهم جمعيا بالطرقات بحرمانهم من مآوهم الوحيد والمكان الذى يلتحفون به وسط غياهب الدنيا فى هذه الاوقات . الأمر الذي يعرضهم للخطر الداهم والضرر الجسيم وتشريدهم نتيجة لتنفيذ ذلك الحكم وهذه الأضرار لا يمكن تدارك نتائجها مع رجحان الغاء الحكم مما يعطي للطاعن الحق في طلب وقف تنفيذ الحكم المطعون عليه ..
لـــــــذلك
يلتمس الطاعن الحكم :-
أولا : بقبول هذا الطعن شكلا
ثانيا : وبصفة مستجلة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه لحين الفصل في موضوع الطعن .
ثالثا : وفي موضوع الطعن , بنقض الحكم والإحالة لمحكمة استئناف اسيوط مأمورية سوهاج لنظره مجددا أمام دائرة أخري بهيئة مغايرة للتى اصدرته مع إلزام المطعون ضدهما المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن جميع الدرجات .
وكيل الطاعن
محمد راضى مسعود
المحامى
ت01222840973 المحامى بالنقض
صحيفة طعن بالنقض فى دعوى اخلاء لتكرار التأخر فى سداد الايجار
محكمة النقض
الدائرة المدنية والايجارات
صحيفة طعن بالنقض
أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض في يوم الخميس الموافق 9/ 5 /2013 وقيدت برقم لسنة ق
من الأستاذ / محمد راضى مسعود المحامي بالنقض 47 شارع قصر النيل القاهرة - بصفته وكيلا عن السيد / ......... المقيم4 شارع مسجد التوحيد قسم ثان سوهاج بالتوكيل الرسمى رقم 3908 أ لسنة 2013 مكتب توثيق مطروح
ضـــــــــــــــــــــــــــد
1 ـ السيد / ....... 2 ـ السيدة/ .............
المقيمان بالدور السادس من العقار 14 شارع بنك القرية المتفرع من شارع التحرير قسم ثان سوهاج
عن الحكم الصادر بجلسة 10 /3 / 2013من الدائرة الثانية المدنية بمحكمة استئناف اسيوط في الاستئناف رقم 1012 لسنة 87 ق مدني مأموريه سوهاج والذي قضي منطوقه بالآتى "حكمت المحكمة :
أولا :- بقبول الاستئناف شكلا ,
ثانيا :- وفي الموضوع : برفضه وتأييد الحكم المستأنف مع الزام المستأنف بالمصاريف عن درجتي التقاضي , ومبلغ مائة جنيه أتعاب محاماة "
وكان الاستئناف مقام من الطاعن عن الحكم الصادر من الدائرة الثالثة إيجارات بمحكمة سوهاج الابتدائية بجلسة 26 / 7 / 2012 في الدعوى رقم 48 لسنة 2012 إيجارات كلي سوهاج والذي قضي منطوقه " حكمت المحكمة :
"بفسخ عقد الايجار المؤرخ 1 / 4/ 1999والزمت المدعى عليه بتسليم العين الموضحة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى للمدعيين وعقد الايجار المؤرخ 1 / 4 / 1999 والزمت المدعى عليه بالمصاريف و75 جنيه اتعاب المحاماه ورفضت ما عدا ذلك من طلبات.
الوقائــــع و الموضــــــوع
تخلص وقائع النزاع فى ان المطعون ضدهما قد أقام الدعوى المبتدأة ضد الطاعن على سند من أن الطاعن قد استأجر منهما شقة النزاع – وقال المطعون ضدهما في صحيفة دعواهما أمام محكمة أول درجه أن الطاعن سبق أن تأخر في سداد الأجرة وأنه سبق وأن أقام الدعوى رقم 589 لسنة 2003 إيجارات كلى سوهاج واستئنافها رقم 710 لسنة 79 ق مدني سوهاج وان حكم اول درجة فى هذه الدعوى قضى له بطلباته بفسخ عقد الايجار وقد توقى المستأجر الاخلاء فى الاستئناف والتى انتهت الى رفض الدعوى .
اورد المطعون ضدهما فى صحيفة افتتاح الدعوى أن الطاعن عاد و تأخر في سداد القيمة الإيجارية المستحقة من شهر ابريل سنة 2012 ومن ثم فقد توافر فى حقه تكرار التأخيرفى الوفاء بالاجرة وعليه فقد اقام دعواهما بطلباتهما سالفة البيان .
تداولت الدعوى بالجلسات فى غيبة الطاعن لعدم اتصال علمه بالخصومة ثم أصدرت المحكمة حكمها بفسخ عقد الايجار .
لم يرتض الطاعن هذا الحكم فطعن عليه بالاستئناف لإسباب حاصلها بطلان انعقاد الخصومة لبطلان اجراءات اعلان صحيفتها ، التعسف من جانب المستأنف ضدهما ومحاولة الاضرار بالمستأنف وطرده ، سداد القيمة الايجارية قبل ان تنعقد الخصومة وتداول الاستئناف بالجلسات , حيث مثل الطاعن بوكيل عنه وقدم مستندات و مذكرة بدفاعه وتمسك بقيام مانع لديه وعذرا تسبب فى التأخر فى سداد الاجرة والتى درج على سدادها مقدما لمدة ثلاثة اشهر وهى سفره الى محافظة مطروح وتعطل المواصلات وطلب احالة الدعوى للتحقيق لإثبات هذا الحق الا ان الحكم المطعون فيه لم ينظر لهذا الامر وقضى بما قضى به خلافاً لإحكام القانون و معيبا بالقصور في أسبابه مخلا بحق الدفاع ومخالفا للثابت بالاوراق ومن ثم فإن الطاعن يطعن عليه بالنقض و للأسباب الأتيه :-
أولا : القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع .
من القواعد القانونية المقررة - في قضاء محكمة النقض - أن مفاد نص الفقرة الثالثة من المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 أنه يشترط لإخلاء المستأجر من العين المؤجرة للتكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة ألا تكون هناك مبررات مقبولة لتأخره في سداد الأجرة في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت دعوى الإخلاء للتكرار.
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن الأعذار التي يبديها المستأجر هي من أوجه الدفاع الجوهرية التي يتوقف عليها الفصل في الدعوى باعتبارها المدار الذي ينبغي أن تقبل أو تطرح المبررات في خصوصها ، فإذا قبلت المحكمة عذر المستأجر اعتبر مبرراً للتأخير في سداد الأجرة ، فلا يحكم بالإخلاء وإذا رفضت المحكمة العذر انتفى المبرر في التأخير ووجب الحكم بالإخلاء للتكرار رغم سداد المستأجر للأجرة ، فإن الأمر يتطلب في تلك الحالة أن تبين محكمة الموضوع الدليل الذي اقتنعت به للحكم برفض قبول المبرر وأن يكون سائغاً وإلا جاء حكمها مجهل الأساس معيباً بالقصور في التسبيب .
المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط ، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها ، أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها . جلسة 20/ 1/ 2010 الطعن رقم 2154 لسنة 68 ق
وأن عدم إيراد المشرع بياناً لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها في المادة 18 من القانون 136/1981 – أثره – إعمال المحاكم للنص المذكور وفقاً لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدني – مؤداه – وقوع حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقاً وليس مستحيلاً – اعتباره مبرراً للتأخير في الوفاء بها – علة ذلك الطعن رقم 9839/64 ق جلسة 25/6/2000{
} الطعن رقم 73/69 ق جلسة 31/1/2000 {
وحيث ان هذا النعى فى محله. ذلك ان النص فى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على انه فاذا تكرر امتناع المستأجر او تأخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على ان تكرار المستأجر الامتناع او التأخر فى سداد أجرة العين المؤجرة وملحقاتها من شأنه ثبوت مرده على عدم الوفاء بها فى مواعيدها المرة تلو الأخرى، فأوجب الحكم عليه باخلاء العين - حتى ولو قام بالوفاء بهذه الاجرة قبل قفل باب المرافعة فى الدعوى، ولا يشفع له فى ذلك، الا ان يقدم مبررات تقبلها المحكمة سببا للامتناع او التأخير فى سدادها فى الدعوى اللاحقة. فاذا أبدى هذه المبررات وقدم دليله عليها او طلب تحقيقها بالطريق المناسب، كان على محكمة الموضوع ان تبحثها وتقول كلمتها فيها قبل ان تقضى بالاخلاء او الطرد، باعتبارها من الدفوع الجوهرية التى يتوقف عليها الفصل فى الدعوى وانه وان كان تقدير المبرر فى الامتناع او التأخير عن الوفاء بالاجرة من اطلاقات محكمة الموضوع الا انه يتعين عليها اذا رفضته ان تبين الدليل الذى استندت اليه. جلسة الأحد 13 ديسمبر سنة 1998
الطعنين رقمى 2797، 2803 لسنة 67 ق
فإذا كان ذلك وكان الثابت ان الطاعن قد تمسك بمذكرة دفاعة التى قدمها ابان حجز الدعوى للحكم خلال الاجل المضروب له من المحكمة بأن ابن المستأجر الذى يعمل مسعف بمحافظة مطروح قد المت به ظروف وقد سافر اليه والده الطاعن وتعذر عليه العودة نظراً لتعطل المواصلات وهو ما تسبب فى تأخره عن سداد الاجرة لمدة عشرين يوما وقد تمسك وصمم على احالة الدعوى للتحقيق لاثبات ذلك الا ان الحكم المطعون عليه لم يلتفت لهذا الدفاع الجوهرى ذا الاثر المباشر والفعال فى تغيير وجه الرأى فى الدعوى ولم يقسطه حقه فى الرد سواء سلبا أو إيجابا وصولاً لغاية الامر فيه الامر يصمه ويعيبه بالقصور في التسبيب والاخلال بحق الدفاع ومخالفه القانون بما يوجب نقضه .
ثانيا :ـ الخطأ فى تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالاوراق :ـ
بالرجوع لصحيفة الاستئناف يبين منها ان الطاعن بأن المطعون ضدهما قد تعسفا فى رفضهما استلام الاجرة منذ تاريخ الدعوى الاولى رقم 589 لسنة 2003 بغية الاضرار بالطاعن وطرده من العين موضوع التداعى الامر الذى اضطر معه الطاعن القيام بعرض القيمة الايجارية دائما وعلى التوالى مقدما كل ثلاثة اشهر مع تحمله تبعات ونفقات ذلك مما يقطع بأن المالك يبيت النية من اجل الاضرار بالطاعن وسلبه لمآوه واسرته بتطويع القانون وركوب متنه بطريق التربص وصولا الى غرضه بطرد المستأجر وبالمخالفة لنص المادة 5 /أ ،ب من القانون المدنى والتى تجرى بالآتى :ـ
يكون استعمال الحق غير المشروع في الاحوال الاتية : ا - اذا لم يقصد به الا الاضرار بالغير . ب - اذا كانت المصالح التي يرمي الى تحقيقها قليلة الاهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها .
وقد قضت محكمة النقض :ـ
يدل نص المادة الخامسة من القانون المدنى على أن مناط التعسف فى إستعمال الحق الذى يجعله محظورا بإعتباره إستعمالا غير مشروع له هو تحقق إحدى الصور المحددة على سبيل الحصر فى المادة الخامسة سالفة الذكر ، والتي تدور كلها حول قصد الحق فى إستعماله لحقه أو مدي أهمية أو مشروعية المصالح التي يهدف الي تحقيقها وذلك دون نظر الي مسلك خصمه إزاء هذا الحق وإذ كان دفاع الطاعن لدي محكمة الاستئناف قد قام علي تعسف المطعون ضدها في طلبها طرده من الأرض محل النزاع وهي شريط ضيق يخترق أرضه وإزالة ما عليها من بناء علي سند من أنها لم تبغ من دعواها سوي الاضرار به ، وأن مصلحتها في إسترداد هذه الأرض إن توافرات قليلة الأهمية بالنسبة للأضرار التي تلحق به من جراء إزالة ما أقامه عليها من بناء ، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عن هذا الدفاع لمجرد القول بأن الطاعن إستولي بغير حق علي أرض المطعون ضدها وأقام بناء عليها يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .) الطعن رقم 1244 لسنة 54 ق جلسة 1985/4/4 س 36 ص545 )
كما قضت :ـ
الأصل حسبما تقضى به المادة 4 من القانون المدنى من أن - من استعمل حقه استعمالا مشروعا لا يكون مسئولا عما ينشأ عن ذلك من ضرر باعتبار أن مناط المسئولية عن تعويض الضرر هو وقوع خطأ ، وأنه لا خطأ فى استعمال . صاحب الحق لحقه فى جلب المنفعة المشروعة التى يتيحها له هذا الحق وكان خروج هذا الاستعمال عن دائرة المشروعية إنما هو استثناء من ذلك الأصل ، وأوردت المادة 5 من ذلك القانون حالاته بقولها - يكون استعمال الحق غير مشروع في الأحوال الآتية : ـ . أ ـ إذا لم يقصد به سوى الاضرار بالغير ب ـ إذا كانت المصالح التي يرمي الي تحقيقها قليلة الأهمية بحيث لا تتناسب البتة مع ما يصيب الغير من ضرر بسببها ج ـ إذا كانت المصالح التي يرمي الي تحقيقها غير مشروعة - ، وذلك درءا لاتخاذ ظاهر القواعد القانونية ستارا غير أخلاقي لالحاق الضرر بالغيروكان يبين من استقراء تلك الصور أنه يجمع بينهما ضابط مشترك هو نية الاضرار سواء علي نحو ايجابي بتعمد السعي إلي مضارة الغير دون نفع يجنيه صاحب الحق من ذلك أو علي نحو سلبي بالاستهانة المقصودة بما يصيب الغير من ضرر فادح من استعمال صاحب الحق لحقه استعمالا هو الي الترف أقرب مما سواه ، مما يكاد يبلغ قصد الاضرار العمدي وكان من المقرر أن معيار الموازنة بين المصلحة المبتغاة في هذه الصورة الأخيرة وبين الضرر الواقع هو معيار مادي قوامه الموازنة المجردة بين النفع والضرر دون نظر إلي الظروف الشخصية للمنتفع أو المضرور يسرا أو عسرا ، إذ لا تنبع فكرة اساءة استعمال الحق من دواعي الشفقة ، وإنما من اعتبارات العدالة القائمة علي إقرار التوازن بين الحق والواجب الطعن رقم 108 لسنة 45 ق جلسة 1980/1/26 س 31 ص297
كما قضت : تمسك الطاعن بتعسف المطعون ضده في طلب إعمال الشرط الفاسخ الصريخ لتأخره في الوفاء بالأجرة لمدة ثلاثة اشهر وان الأضرار التي تصيبه من فسخ العقد لا تتناسب البته مع ما قد يحققه المطعون ضده من مصلحة وتدليله على ذلك بالمستندات والقرائن . اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاءه بالإخلاء استناداً إلى أن الدفاع سالف البيان لا سند له من الواقع أو القانون وان الشرط الفاسخ الصريح يسلب القضاء سلطته . خطأ وقصور .
( الطعن رقم 2803 لسنة 71 ق - جلسة 10 / 3 / 2003 )
واستكمالا من المطعون ضدهما لنيتهما فى الاضرار بالطاعن وسلب مآوه منه فإنهما خالفا القواعد القانونية المقرره فى شأن استلام الاجرة من الطاعن بالسعى اليه لاستلامها وذلك وصولا الى اى فرصة تلم فيها بالطاعن ملمة فيجهزان عليه بالقانون وفى ذلك قالت محكمة النقض :ـ
عدم سعي المؤجر للمطالبة بالأجرة في موطن المستأجر يبرر التأخير ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك
النقض المدني - الطعن رقم 17085 - لسنة 79 قضائية - تاريخ الجلسة 4-1-2012
وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه القصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع ذلك أنها تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بعدم تقاعسها عن سداد الأجرة وأن تأخرها يرجع إلى تعنت المطعون ضدهما برفض استلام الأجرة وعدم سعيهما إليها لطلبها إلا أن الحكم المطعون فيه التفت عن هذا الدفاع ولم يمحصه مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن مؤدى نص المادتين 347/ 2، 586/ 2 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – على أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء في موطنه فلم يحمل دينه إلى المؤجر كان المستأجر غير مخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مدينا بها – وليس في قوانين إيجار الأماكن نص يتضمن الخروج على هذا الأصل ولم يسمح المشرع بإخلاء المستأجر إلا إذا ثبت أنه أخل بالتزامه بالوفاء في الموطن المحدد لذلك، وكان النص في المادة 18/ ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "........ إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال" يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت لغير مبررات مقبولة، مما مؤداه أنه متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها، لما كان ذلك وكانت الطاعنة قد تمسكت في دفاعها أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعي إلا أن الحكم المطعون فيه رغم انتفاء ما يفيد سعي المطعون ضدهما لطلب الأجرة أو وجود اتفاق يعفيهما من هذا السعي التفت عن هذا الدفاع وقضى بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة مما يعيبه ويوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن•
* كما قضت :ـ
( أن مؤدي نص المادتين 347 و 586 /2 من القانون المدني أنه يجب علي المؤجر متي حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعي إلي موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك فإن لم يتحقق السعي من جانب المؤجر – وتمسك المستأجر بأن الوفاء في موطنه ولم يحمل دينه إلي المؤجر فلا يعتبر المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة رغم بقائه مدنيا بها وكانت قوانين إيجار الأماكن قد خلت نص يفيد الخروج عن هذا الأصل ذلك أن نص المادة 27 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 لا تتضمن ما يشير إلي رغبة
المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة , وإنما أراد به – علي ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – علي ما جري به قضاء هذه المحكمة أن ييسر علي المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين 487 , 488 من قانون المرافعات متي شاء المستأجر ان يسعى إلي الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء ليظل وفقا للقواعد العامة وهو موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك , وكان النص في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 علي انه ( إذا تكرر إمتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقه دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال يدل علي أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الاجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبوله . لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع ومذكرته المودعه بتاريخ 14/4/2005 بأن المطعون ضده قد تقاعس عن السعي إلي موطنه لقبض الأجرة , مما دفعه إلي عرض الأجرة عليه بموجب إنذار عرض وجهه إليه وقد إستلم المطعون ضده الأجرة مما ينفي شبهة التقصير من جانبه وتعمد المخالفة , وقدم تأييدا لدفاعه إنذار عرض موجه منه للمطعون ضده مخاطبا وكيله بعرض أجرة العين محل التداعي عن المدة المطالب بها وقد إستلم المطعون ضده المبلغ المعروض , وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا للدفاع الجوهري وأقام قضاءه الإخلاء تأسيسا علي تكرار التأخير في سداد الأجرة رغم خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضده لموطن الطاعن لطلبها أو وجود إتفاق يعفيه من ذلك فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون فضلا عن القصور في التسبيب مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن ( الطعن رقم 15363 لسنة 75 جلسة / / 2005 )
( الطعن رقم 1517 لسنة 73 ق جلسة 26/1/2005 )
***لما كان ذلك وكان الثابت أن الطاعن قد تمسك في صحيفة استئنافه ودفاعه المسطور باوجه حوافظ المستندات المقدمه منه بأن المطعون ضدهما لم يسعى لموطن الطاعن للمطالبة بالأجرة وذلك رغم عدم وجود أتفاق كتابي يعفيهما من ذلك وأن المطعون ضدهما قد تقاعسا عن السعي للمطالبة بالأجرة – قبل إقامة دعوي الإخلاء للتكرار – ومن ثم فإذا ما تمسك الطاعن بأن الوفاء بالأجرة يكون في موطنه ولم يحمل دينه ألي المؤجر وبالتالي لا يعتبر الطاعن مخلا بإلتزامه بالوفاء بالأجرة– فضلا عن ثبوت قيام الطاعن بسداد الأجرة المطالب بهاوفوقها كالعادة شهرين مقدم قبل اتصال علمه بالدعوى من الاساس والتى لم يعلن بها على الوجه الصحيح وقد قبل المطعون ضدهما الاجرة المعروضه وفقا لما هو ثابت بمستندات الطاعن والمثبته على خلاف ما تقدم أن الطالب هو الذي كان يسعى إلي المطعون ضدهما للوفاء بالأجرة بموجب إنذارات عرض سابقةوعلى ذلك فإن تأخر الطالب باعتباره المستأجر الوحيد للعين موضوع
الدعوى فى الوفاء بالأجرة لم يكن مرجعه
خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبه لا سيما وأن مبلغ الأجرة المتأخرة فى ذمته حتى
تاريخ إقامة الدعوى لا يتجاوز مبلغ خمسه وسبعين جنيها وهو مبلغ لا يمكن القول بأنه
يماطل فى سداده ، وإنما مرجع هذا التأخير الى العذر القهرى بتعطل المواصلات بين مدينة مطروح وباقى انحاء الجمهورية
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن) تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات اطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على انه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض و الإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما 0 خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان " الطعن 2940 لسنة72 ق ، جلسة 10/11/2003م
ويجدر الاشارة الى أن المشرع المصري لم يفرق بين أي مرحلة تستحق عنها الأجرة في مسألة سعي المؤجر لموطن للمستأجر لطلب الأجرة و بالرغم من خلو الأوراق مما يفيد سعي المطعون ضدهما ألي موطن الطاعن لطلب الأجرة أو وجود إتفاق يعفيه من ذلك فان الحكم المطعون فيه انتهى الى مانتهى اليه فى قضائه فإنه يكون معيبا بمخالفه القانون فضلا عن القصور في التسبيب مما يوجب نقضه .
ثالثا : انتفاء حالة التكرار التى نص عليها ونظمها قانون ايجارالاماكن
ذلك ان الثابت من اوراق الدعوى وكما تمسك الطاعن فى السبب الرابع من اسباب استئنافه ان محكمة الاستئناف قد انتهت فى الدعوى السابقة رقم 710 لسنة 79 ق سوهاج والمتخذة اساسا لواقعة التكرار موضوع النزاع الحالى الى الغاء الحكم المطعون فيه بالاستئناف فى حينه على سند من ان القانون الواجب التطبيق هو القانون المدنى وطبق على الواقعة نص المادة 157 منه وليس بخاف على العدالة ان القانون المدنى لايعرف او ينظم واقعة التكرار فى التأخر عن سداد القيمة الايجارية ولما كان هذا الحكم قد اضحى نهائياً فانه يحوز حجية فى هذا الشأن وتكون واقعة النزاع الماثل منبتة الصلة بالدعوى السابقة وقد قيل وبحق إن تطبيق النص القانوني لا شأن للخصوم به فهذا هو دور القاضي.
و القاضي ملزم بمعرفته للقانون إذ أن هذا هو صميم مهامه و واجبه المفروض عليه باعتباره أحد أفراد السلطة القضائية التي من بين أهم المهام الملقاة عليها تطبيق القانون، و هناك عبارة لاتينية تتمثل في : " أعطيني الواقع أعطيك القانون " و أيضا شاعت العبارة التي كان يستخدمها القضاة الفرنسيون لتنبيه المحامين إلى ضرورة اقتصارهم على الوقائع "...انتقل يا سيدي إلى الوقائع فالمحكمة تعرف القانون ".
و عليه فإن القاضي هو المكلف بالبحث من تلقاء نفسه عن القاعدة القانونية الواجبة التطبيق على ما ثبت لديه من وقائع و هو يخضع في تطبيقها لرقابة المحكمة العليا.
رابعاً :عن طلب وقف التنفيذ
توافر شرطي قبول طلب وقف التنفيذ
إعمالا لما ورد بنص المادة 251 من قانون المرافعات التى تجرى بأنه :
"لا يترتب على الطعن بطريق النقض وقف تنفيذ الحكم .
ومع ذلك يجوز لمحكمة النقض أن تأمر بوقف تنفيذ الحكم مؤقتاً إذ طلب ذلك في صحيفة الطعن وكان يخشى من التنفيذ وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه
و مفاد النص سالف الذكر أن المشرع خول محكمة النقض سلطة الأمر بوقف تنفيذ الأحكام التي يطعن فيها أمامها طالما توافر شرطين :
أولهما : أن يرد هذا الطلب في صحيفة الطعن
ثانيهما :أن يقدم قبل تمام التنفيذ
كما يلزم للقضاء بوقف التنفيذ شرطين هما:-
* . خشية وقوع ضرر جسيم يتعذر تداركه فيما لو تم تنفيذ الحكم *
*رجحان قبول الطعن و نقض الحكم المطعون فيه .
و الثابت يقينا في الطلب المقدم من الطاعنين توافر كافة الشروط اللازمة لقبول طلب وقف التنفيذ و القضاء به .
لما كان هذا وكان يترتب علي تنفيذ الحكم المطعون عليه أشد الضرر بالطاعن وأسرته حيث يلقي بهم جمعيا بالطرقات بحرمانهم من مآوهم الوحيد والمكان الذى يلتحفون به وسط غياهب الدنيا فى هذه الاوقات . الأمر الذي يعرضهم للخطر الداهم والضرر الجسيم وتشريدهم نتيجة لتنفيذ ذلك الحكم وهذه الأضرار لا يمكن تدارك نتائجها مع رجحان الغاء الحكم مما يعطي للطاعن الحق في طلب وقف تنفيذ الحكم المطعون عليه ..
لـــــــذلك
يلتمس الطاعن الحكم :-
أولا : بقبول هذا الطعن شكلا
ثانيا : وبصفة مستجلة بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه لحين الفصل في موضوع الطعن .
ثالثا : وفي موضوع الطعن , بنقض الحكم والإحالة لمحكمة استئناف اسيوط مأمورية سوهاج لنظره مجددا أمام دائرة أخري بهيئة مغايرة للتى اصدرته مع إلزام المطعون ضدهما المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن جميع الدرجات .
وكيل الطاعن
محمد راضى مسعود
المحامى