من طرف التزام البائع بضمان الاستحقاق
أولاً : التعويض في حالة الاستحقاق الكلي :الاستحقاق الكلي هو نزع المبيع كله من تحت يد المشتري لثبوت حق الغير عليه مما يضمنه البائع , كما لو قضى بملكية المبيع للغير , أو باع البائع المبيع ثان استطاع أن يكتسب ملكيته لسبق تسجيله أو بسبب حيازته المنقول المبيع بحسن نية .والجدير بالذكر أن التعويض على أساس ضمان الاستحقاق في حالة الاستحقاق الكلي يشمل العناصر الآتية : 1- قيمة الحق المبيع والفوائد القانونية : أول ما يلتزم البائع بدفعه للمشتري هو قيمة المبيع وقت رفع دعوى الاستحقاق . وقد حرص المشرع على أن يكون رجوع المشتري بقيمة المبيع لا بالثمن تمشياً مع فكرة التعويض لأننا بصدد دعوى ضمان الاستحقاق لا بصدد فسخ أو ابطال حتى يقال بإلزام البائع برد الثمن . وترتيباً على ذلك فإن المشتري يستفيد اذا كانت قيمة المبيع وقت الاستحقاق أكبر من الثمن الذي دفعه . أما اذا كانت أقل فمن مصلحته أن يطلب فسخ البيع أو ابطاله حتى يسترد الثمن .وبالإضافة الى قيمة المبيع وقت الاستحقاق, يحق للمشترى الحصول على الفوائد القانونية عن هذه القيمة (4% في المعاملات المدنية و5% في المعاملات التجارية ). وتحسب هذه الفوائد من وقت الاستحقاق أيضاً لا من وقت المطالبة القضائية كما تقضي بذلك القواعد العامة (م 226 مدني). والحكمة في الخروج على قاعدة استحقاق الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية هى تحقيق مصلحة المشتري لأن هذه الفوائد تعتبر مقابلاً لحرمان المشتري من ملكية المبيع أو استعماله أو ثماره من وقت الاستحقاق. 2- قيمة الثمار التي ردها المشتري للمستحق : اذا كان المبيع ينتج ثماراً , فإن المشتري يلتزم بأن يرد للمستحق ما حصل عليه منها منذ أن علم بأن المبيع مملوك لشخص آخر غير البائع,أي ما جناه منها وهو سئ النية (م 997مدني ). 3- بعض المصروفات النافعة والمصروفات الكمالية :قد ينفق المشتري على المبيع بعض المصروفات قبل أن يحكم للغير باستحقاقه . وتنقسم هذه المصروفات الى مصروفات ضرورية وهي اللازمة لحفظ الشئ وصيانته , ومصروفات نافعة وهي التي لا تقوم ضرورة تستدعي انفاقها وانما يترتب عليها زيادة في قيمة المبيع أو الانتفاع به , ومصروفات كمالية وهي التي تنفق بقصد الزينة والزخرفة .فالمصروفات الضرورية كنفقات ترميم البناء , لا يرجع بها المشتري على البائع لأن المستحق يتحمل بها كاملة أما بالنسبة للمصروفات النافعة مثل اقامة منشآت في الأرض المبيعة , فتسري في شأنها الالتصاق وهذه القواعد تفرق بين الحائز حسن النية والحائز سئ النية . فإذا كان الحائز (المشتري) حسن النية أي لا يعلم وقت إقامة هذه الإنشاءات بسبب الاستحقاق , فإن المستحق يخير بين أن يدفع له نفقات البناء أو سيدفع الأقل من هاتين القيمتين .فإذا كان ما اختار دفعه هو قيمة الزيادة في ثمن الأرض استطاع المشتري أن يرجع على البائع بالفرق بين هذه القيمة والمصاريف التي أنفقها بالفعل .أما اذا كان الحائز (المشتري) سئ النية بأن كان يعلم وقت انفاقها بسبب الاستحقاق, كان للمستحق أن يطلب منه ازالتها مع التعويض إن كان له مقتض, أو أن يطلب استباقها مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت هذه المنشآت وحاصل القول أن المشتري يحق له أن يطالب البائع بدفع المصروفات النافعة التي لم يستطيع أن يلزم المستحق بها قانوناً بشرط أن يكون حسن النية .أما المصروفات الكمالية التي تنفق بقصد الزينة والزخرفة فلا يلتزم المستحق بشئ منها , ويكون للمشتري أن ينزع ما استحدثه منها بشرط أن يعيد المبيع الى حالته الأولى . 4- مصروفات دعوى الاستحقاق ودعوى الضمان: اذا لم يخرج المشتري من دعوى الاستحقاق التي رفعها عليه المستحق فإنه يتحمل مصروفات دعوى الاستحقاق في مواجهة المستحق . ولا شك أن هذه المصروفات تمثل ضررا لحق به , ومن ثم فإن من حقه أن يرجعها على البائع . ويكون الأمر كذلك أو أدخل المشتري البائع في دعوى الاستحقاق بصفته ضامنا ,أو قام برفع دعوى ضمان أصلية عليه ففي جميع هذه الحالات يتحمل المشتري مصروفات يرجع بها البائع أيضاً. غير أن البائع لا يلتزم بالمصاريف التي كان يستطيع المشتري أن يتقيها لو أنه أخطره بالدعوى.
5- ما لحق المشتري من خسارة وما فاته من كسب : لم يكتف المشرع بذكر عناصر التعويض السابقة في البنود الأربعة الأولى في م 443بل أضاف في البند الخامس منها عبارة " وبوجه عام " , تعويض المشتتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع " . والغرض من هذه العبارة هو تقرير حق المشتري في طلبا التعويض عن كل خسارة لحقت به أو كسب فاته مما لا تشمله عناصر التعويض السابق ذكرها.
ثانياً: التعويض في حالة الاستحقاق الجزئي : يكون هناك استحقاق جزئي من المبيع للغير سواء أكان هذا الجزء شائعاً فيه أو مفرزاً, أو اذا اتضح وجود تكليف على المبيع من شأنه أن ينتقص من قيمته ( كحق انتفاع أو حق حكر ) ,أو اذا نزع جزء من المبيع اقتضاء لحق دائن مرتهن , أو اذا وجد عقد ايجار نافذ في مواجهة المشتري , أو تبين للمشتري عدم وجود حق ارتفاق لصالح المبيع أكد البائع وجوده .ونجد في هذا الصدد المشرع يفرق في حالة الاستحقاق الجزئي بين ما اذا كان الاستحقاق جسيماً أو غير جسيم .ويكون الاستحقاق جسيماً اذا كانت الخسارة التي لحقت المشتري بسببه قد بلغت قدرا لو علمه لما أتم العقد , كما لو اشترى شخص قطعة أرض لإقامة مدرسة عليها ثم استحق جزء من هذه الأرض بحيث أصبح الجزء الباقي منها غير كاف للغرض الذي كان . الخيار بين الاحتفاظ بالجزء المتبقي من المبيع مع التعويض عن الاستحقاق الجزئي وبين رد المبيع وما أفاده منه الى البائع ومطالبته بالتعويض كما كان المبيع قد استحق بأكمله , وفي هذه الحالة الأخيرة تطبق قواعد الاستحقاق الكلي لا الفسخ.أما إذا كان الاستحقاق الجزئي غير جسيم أو يسير , فلا يكون للمشتري الا المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب هذا الاستحقاق الجزئي . ويتم تقدير التعويض في هذه الحالة طبقاً للقواعد العامة
أولاً : التعويض في حالة الاستحقاق الكلي :الاستحقاق الكلي هو نزع المبيع كله من تحت يد المشتري لثبوت حق الغير عليه مما يضمنه البائع , كما لو قضى بملكية المبيع للغير , أو باع البائع المبيع ثان استطاع أن يكتسب ملكيته لسبق تسجيله أو بسبب حيازته المنقول المبيع بحسن نية .والجدير بالذكر أن التعويض على أساس ضمان الاستحقاق في حالة الاستحقاق الكلي يشمل العناصر الآتية : 1- قيمة الحق المبيع والفوائد القانونية : أول ما يلتزم البائع بدفعه للمشتري هو قيمة المبيع وقت رفع دعوى الاستحقاق . وقد حرص المشرع على أن يكون رجوع المشتري بقيمة المبيع لا بالثمن تمشياً مع فكرة التعويض لأننا بصدد دعوى ضمان الاستحقاق لا بصدد فسخ أو ابطال حتى يقال بإلزام البائع برد الثمن . وترتيباً على ذلك فإن المشتري يستفيد اذا كانت قيمة المبيع وقت الاستحقاق أكبر من الثمن الذي دفعه . أما اذا كانت أقل فمن مصلحته أن يطلب فسخ البيع أو ابطاله حتى يسترد الثمن .وبالإضافة الى قيمة المبيع وقت الاستحقاق, يحق للمشترى الحصول على الفوائد القانونية عن هذه القيمة (4% في المعاملات المدنية و5% في المعاملات التجارية ). وتحسب هذه الفوائد من وقت الاستحقاق أيضاً لا من وقت المطالبة القضائية كما تقضي بذلك القواعد العامة (م 226 مدني). والحكمة في الخروج على قاعدة استحقاق الفوائد من تاريخ المطالبة القضائية هى تحقيق مصلحة المشتري لأن هذه الفوائد تعتبر مقابلاً لحرمان المشتري من ملكية المبيع أو استعماله أو ثماره من وقت الاستحقاق. 2- قيمة الثمار التي ردها المشتري للمستحق : اذا كان المبيع ينتج ثماراً , فإن المشتري يلتزم بأن يرد للمستحق ما حصل عليه منها منذ أن علم بأن المبيع مملوك لشخص آخر غير البائع,أي ما جناه منها وهو سئ النية (م 997مدني ). 3- بعض المصروفات النافعة والمصروفات الكمالية :قد ينفق المشتري على المبيع بعض المصروفات قبل أن يحكم للغير باستحقاقه . وتنقسم هذه المصروفات الى مصروفات ضرورية وهي اللازمة لحفظ الشئ وصيانته , ومصروفات نافعة وهي التي لا تقوم ضرورة تستدعي انفاقها وانما يترتب عليها زيادة في قيمة المبيع أو الانتفاع به , ومصروفات كمالية وهي التي تنفق بقصد الزينة والزخرفة .فالمصروفات الضرورية كنفقات ترميم البناء , لا يرجع بها المشتري على البائع لأن المستحق يتحمل بها كاملة أما بالنسبة للمصروفات النافعة مثل اقامة منشآت في الأرض المبيعة , فتسري في شأنها الالتصاق وهذه القواعد تفرق بين الحائز حسن النية والحائز سئ النية . فإذا كان الحائز (المشتري) حسن النية أي لا يعلم وقت إقامة هذه الإنشاءات بسبب الاستحقاق , فإن المستحق يخير بين أن يدفع له نفقات البناء أو سيدفع الأقل من هاتين القيمتين .فإذا كان ما اختار دفعه هو قيمة الزيادة في ثمن الأرض استطاع المشتري أن يرجع على البائع بالفرق بين هذه القيمة والمصاريف التي أنفقها بالفعل .أما اذا كان الحائز (المشتري) سئ النية بأن كان يعلم وقت انفاقها بسبب الاستحقاق, كان للمستحق أن يطلب منه ازالتها مع التعويض إن كان له مقتض, أو أن يطلب استباقها مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت هذه المنشآت وحاصل القول أن المشتري يحق له أن يطالب البائع بدفع المصروفات النافعة التي لم يستطيع أن يلزم المستحق بها قانوناً بشرط أن يكون حسن النية .أما المصروفات الكمالية التي تنفق بقصد الزينة والزخرفة فلا يلتزم المستحق بشئ منها , ويكون للمشتري أن ينزع ما استحدثه منها بشرط أن يعيد المبيع الى حالته الأولى . 4- مصروفات دعوى الاستحقاق ودعوى الضمان: اذا لم يخرج المشتري من دعوى الاستحقاق التي رفعها عليه المستحق فإنه يتحمل مصروفات دعوى الاستحقاق في مواجهة المستحق . ولا شك أن هذه المصروفات تمثل ضررا لحق به , ومن ثم فإن من حقه أن يرجعها على البائع . ويكون الأمر كذلك أو أدخل المشتري البائع في دعوى الاستحقاق بصفته ضامنا ,أو قام برفع دعوى ضمان أصلية عليه ففي جميع هذه الحالات يتحمل المشتري مصروفات يرجع بها البائع أيضاً. غير أن البائع لا يلتزم بالمصاريف التي كان يستطيع المشتري أن يتقيها لو أنه أخطره بالدعوى.
5- ما لحق المشتري من خسارة وما فاته من كسب : لم يكتف المشرع بذكر عناصر التعويض السابقة في البنود الأربعة الأولى في م 443بل أضاف في البند الخامس منها عبارة " وبوجه عام " , تعويض المشتتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع " . والغرض من هذه العبارة هو تقرير حق المشتري في طلبا التعويض عن كل خسارة لحقت به أو كسب فاته مما لا تشمله عناصر التعويض السابق ذكرها.
ثانياً: التعويض في حالة الاستحقاق الجزئي : يكون هناك استحقاق جزئي من المبيع للغير سواء أكان هذا الجزء شائعاً فيه أو مفرزاً, أو اذا اتضح وجود تكليف على المبيع من شأنه أن ينتقص من قيمته ( كحق انتفاع أو حق حكر ) ,أو اذا نزع جزء من المبيع اقتضاء لحق دائن مرتهن , أو اذا وجد عقد ايجار نافذ في مواجهة المشتري , أو تبين للمشتري عدم وجود حق ارتفاق لصالح المبيع أكد البائع وجوده .ونجد في هذا الصدد المشرع يفرق في حالة الاستحقاق الجزئي بين ما اذا كان الاستحقاق جسيماً أو غير جسيم .ويكون الاستحقاق جسيماً اذا كانت الخسارة التي لحقت المشتري بسببه قد بلغت قدرا لو علمه لما أتم العقد , كما لو اشترى شخص قطعة أرض لإقامة مدرسة عليها ثم استحق جزء من هذه الأرض بحيث أصبح الجزء الباقي منها غير كاف للغرض الذي كان . الخيار بين الاحتفاظ بالجزء المتبقي من المبيع مع التعويض عن الاستحقاق الجزئي وبين رد المبيع وما أفاده منه الى البائع ومطالبته بالتعويض كما كان المبيع قد استحق بأكمله , وفي هذه الحالة الأخيرة تطبق قواعد الاستحقاق الكلي لا الفسخ.أما إذا كان الاستحقاق الجزئي غير جسيم أو يسير , فلا يكون للمشتري الا المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب هذا الاستحقاق الجزئي . ويتم تقدير التعويض في هذه الحالة طبقاً للقواعد العامة