من طرف تحديد الاختصاص القيمى لدعاوى
انتهاء عقد الإيجار
وفقا لأحكام نصوص القانون رقم4لسنة 1996بشأن تقرير خضوع عقود الإيجار المبرمة اعتبارا من 31/3/1996 لأحكام القانون المدني فإن تلك العقود تخضع لأحكام عقد الإيجار الواردة بالقانون المدني المحددة من المواد558حتى 634 وبالتالى فإنها تخضع للقواعد العامة الواردة في قانون المرافعات بشأن تحديد الاختصاص القضائي بنظر الدعاوى الناشئة عن تلك العقود ,, الأمر الذي يترتب عليه أن جميع الدعاوى المرتبطة بها سواء كانت بصحة التعاقد أو إبطاله أو فسخه أو انتهاء العقد فإنها تخضع في تحديد الاختصاص القضائي بشأنها لأحكام قانون المرافعات في المواد 37,40,41, 50/2
ومن ثم فإنها تخرج عن نطاق الاختصاص النوعي المحدد لدوائر المحاكم الابتدائية بالنسبة لمنازعات عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن والمقررة بموجب المادة 5 من القانون رقم 49/1977 0
ومن ثم فان دعاوى انتهاء عقد الايجار الخاضع لأحكام القانون المدنى تخضع في تحديد الاختصاص القضائي بشأنها إلى الأحكام العامة في قوانين المرافعات سواء من حيث تحديد الاختصاص المحلى أو القيمى أو الولائى.
وبشأن الاختصاص القيمى لداعاوى انتهاء عقد الايجار قد ذهبت بعض أحكام محكمة النقض إلى أن تقدير قيمة الدعوى في حالة طلب إنهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم يكون هنا التقدير لقيمة الدعوى بمجموع الأجرة عن مدة العقد طعن940لسنة51ق جلسة8/1/1987.حيث قضت محكمة النقض "...إذ كان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن مدة عقد الإيجار موضوع الدعوي مشاهرة مقابل أجرة شهرية قدرها مائتي قرش وكانت عين التداعي باعتبارها من الأراضي الفضاء لا تخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن ، فإنه وفقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 37 / 8 تكون قيمة الدعوي في شقها الخاص بإنهاء العقد هي مما يدخل في حدود الاختصاص النهائي للمحكمة مما لا يجوز معه الطعن في الحكم الصادر فيها بطريق الاستئناف (الطعن رقم 940 لسنة 51 ق جلسة 8/1/1987 س 38 ع 1 ص 81 )
كما قررت "...إذا كان الواقع في الدعوي أن المطعون ضدها قد أقامت دعواها بطلب إخلاء الأرض الفضاء محل النزاع وتسليمها إليها خالية ، وكان التكييف الصحيح لهذه الطلبات أنها تشتمل ضمنيا علي طلب أصلي بإنهاء عقد الإيجار بسبب انتهاء مدته ، وطلب آخر بإخلاء العين وتسليمها خالية ، وهذا الطلب الأخير يعد طلبا مندمجا في الطلب الأصلي ، إذ هو مترتب عليه والقضاء فيه يعد قضاء في الطلب الآخر ، فهو بحسب الأصل لا يعتد بقيمته إلا أنه لما كان الطاعن قد أثار نزاعا بشأن هذا الطلب أمام محكمة أول درجة في مذكرته المقدمة بجلسة 6/1/1980 إذ تمسك فيها بملكيته للأرض محل النزاع بطريق الشراء ووضع اليد عليها المدة الطويلة المكسبة للملكية من سنة 1963 وطلب إحالة الدعوي إلي التحقيق لإثبات ذلك ، ودفع بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير ذي صفة لأنه هو المالك للأرض ، كما أشار الحكم الابتدائي في مدوناته إلي اطراح هذا الطلب لعدم تقديم الطاعن ما يؤيد دفاعه وأن في أوراق الدعوي ما يكفي لتكوين عقيدتها بعد أن قدمت المطعون ضدها مستنداتها ودفاعها بشأن ملكيتها دون الطاعن لعين التداعي ، ومن ثم فإن طلب الإخلاء والتسليم لا يعد ـ بعد ذلك المنازعة التي ثارت بين الطرفين ، طلبا مندمجا ويتعين تقديره تقديرا مستقلا عن الطلب الأصلي . ( م 38 مرافعات ، 558 مدني )( الطعن رقم 940 لسنة 51 ق جلسة 8/1/1987 س 38 ع 1 ص 81 )
**** في حين ذهب جانب من الفقه وسايرته بعض الأحكام إلى أن الاختصاص القضائي بنظر دعاوى انتهاء عقود الإيجار يكون للمحاكم الابتدائية باعتبار أنه طلب غير مقدر القيمة , وكنا نرى أن دعوى انتهاء عقد الإيجار تعتبر مقدرة بقيمة الأجرة عن كامل مدة العقد وذلك قياسا على الحالة المنصوص عليها بالمادة 37/8 من قانون المرافعات من أنه إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر أو بإبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها باعتبار أن بطلان العقد يؤدى إلى انتهاؤه وزواله , وعليه يكون الأمر كذلك لو كانت الدعوى بطلب انتهاء العقد فيكون الاختصاص بقيمة كامل الأجرة عن مدة العقد اللهم إلا إذا كانت مدة العقد انتهت وتجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة فتكون قيمة الدعوى بقيمة الأجرة المستحقة عن العقد المجدد..فدعاوى انتهاء عقد الايجار من الدعاوى المقدرة القيمة . على عكس ما ذهب اليه البعض أنها غير مقدرة القيمة.
ومثال ذلك اذا كانت مدة العقد عشر سنوات وكانت القيمة الايجارية 10000ج عشرة آلاف سنويا ومن ثم تكون دعوى انتهاء عقد الايجا قيمتها 10سنوات ×10000=100000ج أى الاختصاص للمحاكم الابتدائية،،،
لكن لوكان عقد الايجار عند انتهاء مدته لم يطلب المؤجر الاخلاء ومن ثم يكون العقد قد تجدد للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى سنه باعتبار الأجرة سنوية بمقدار 10000ج فاذا أقام المؤجر دعوى انتهاء العقد –المجدد- بعد اتخاذ الاجؤراءات المقررة للدعوى
تكون قيمة الدعوى هى 10000 أى الاختصاص للمحكمة الجزئية وليس الابتدائية.
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
انتهاء عقد الإيجار
وفقا لأحكام نصوص القانون رقم4لسنة 1996بشأن تقرير خضوع عقود الإيجار المبرمة اعتبارا من 31/3/1996 لأحكام القانون المدني فإن تلك العقود تخضع لأحكام عقد الإيجار الواردة بالقانون المدني المحددة من المواد558حتى 634 وبالتالى فإنها تخضع للقواعد العامة الواردة في قانون المرافعات بشأن تحديد الاختصاص القضائي بنظر الدعاوى الناشئة عن تلك العقود ,, الأمر الذي يترتب عليه أن جميع الدعاوى المرتبطة بها سواء كانت بصحة التعاقد أو إبطاله أو فسخه أو انتهاء العقد فإنها تخضع في تحديد الاختصاص القضائي بشأنها لأحكام قانون المرافعات في المواد 37,40,41, 50/2
ومن ثم فإنها تخرج عن نطاق الاختصاص النوعي المحدد لدوائر المحاكم الابتدائية بالنسبة لمنازعات عقود الإيجار الخاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن والمقررة بموجب المادة 5 من القانون رقم 49/1977 0
ومن ثم فان دعاوى انتهاء عقد الايجار الخاضع لأحكام القانون المدنى تخضع في تحديد الاختصاص القضائي بشأنها إلى الأحكام العامة في قوانين المرافعات سواء من حيث تحديد الاختصاص المحلى أو القيمى أو الولائى.
وبشأن الاختصاص القيمى لداعاوى انتهاء عقد الايجار قد ذهبت بعض أحكام محكمة النقض إلى أن تقدير قيمة الدعوى في حالة طلب إنهاء عقد الإيجار والإخلاء والتسليم يكون هنا التقدير لقيمة الدعوى بمجموع الأجرة عن مدة العقد طعن940لسنة51ق جلسة8/1/1987.حيث قضت محكمة النقض "...إذ كان الثابت بمدونات الحكم المطعون فيه أن مدة عقد الإيجار موضوع الدعوي مشاهرة مقابل أجرة شهرية قدرها مائتي قرش وكانت عين التداعي باعتبارها من الأراضي الفضاء لا تخضع لأحكام قانون إيجار الأماكن ، فإنه وفقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 37 / 8 تكون قيمة الدعوي في شقها الخاص بإنهاء العقد هي مما يدخل في حدود الاختصاص النهائي للمحكمة مما لا يجوز معه الطعن في الحكم الصادر فيها بطريق الاستئناف (الطعن رقم 940 لسنة 51 ق جلسة 8/1/1987 س 38 ع 1 ص 81 )
كما قررت "...إذا كان الواقع في الدعوي أن المطعون ضدها قد أقامت دعواها بطلب إخلاء الأرض الفضاء محل النزاع وتسليمها إليها خالية ، وكان التكييف الصحيح لهذه الطلبات أنها تشتمل ضمنيا علي طلب أصلي بإنهاء عقد الإيجار بسبب انتهاء مدته ، وطلب آخر بإخلاء العين وتسليمها خالية ، وهذا الطلب الأخير يعد طلبا مندمجا في الطلب الأصلي ، إذ هو مترتب عليه والقضاء فيه يعد قضاء في الطلب الآخر ، فهو بحسب الأصل لا يعتد بقيمته إلا أنه لما كان الطاعن قد أثار نزاعا بشأن هذا الطلب أمام محكمة أول درجة في مذكرته المقدمة بجلسة 6/1/1980 إذ تمسك فيها بملكيته للأرض محل النزاع بطريق الشراء ووضع اليد عليها المدة الطويلة المكسبة للملكية من سنة 1963 وطلب إحالة الدعوي إلي التحقيق لإثبات ذلك ، ودفع بعدم قبول الدعوي لرفعها من غير ذي صفة لأنه هو المالك للأرض ، كما أشار الحكم الابتدائي في مدوناته إلي اطراح هذا الطلب لعدم تقديم الطاعن ما يؤيد دفاعه وأن في أوراق الدعوي ما يكفي لتكوين عقيدتها بعد أن قدمت المطعون ضدها مستنداتها ودفاعها بشأن ملكيتها دون الطاعن لعين التداعي ، ومن ثم فإن طلب الإخلاء والتسليم لا يعد ـ بعد ذلك المنازعة التي ثارت بين الطرفين ، طلبا مندمجا ويتعين تقديره تقديرا مستقلا عن الطلب الأصلي . ( م 38 مرافعات ، 558 مدني )( الطعن رقم 940 لسنة 51 ق جلسة 8/1/1987 س 38 ع 1 ص 81 )
**** في حين ذهب جانب من الفقه وسايرته بعض الأحكام إلى أن الاختصاص القضائي بنظر دعاوى انتهاء عقود الإيجار يكون للمحاكم الابتدائية باعتبار أنه طلب غير مقدر القيمة , وكنا نرى أن دعوى انتهاء عقد الإيجار تعتبر مقدرة بقيمة الأجرة عن كامل مدة العقد وذلك قياسا على الحالة المنصوص عليها بالمادة 37/8 من قانون المرافعات من أنه إذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر أو بإبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها باعتبار أن بطلان العقد يؤدى إلى انتهاؤه وزواله , وعليه يكون الأمر كذلك لو كانت الدعوى بطلب انتهاء العقد فيكون الاختصاص بقيمة كامل الأجرة عن مدة العقد اللهم إلا إذا كانت مدة العقد انتهت وتجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة فتكون قيمة الدعوى بقيمة الأجرة المستحقة عن العقد المجدد..فدعاوى انتهاء عقد الايجار من الدعاوى المقدرة القيمة . على عكس ما ذهب اليه البعض أنها غير مقدرة القيمة.
ومثال ذلك اذا كانت مدة العقد عشر سنوات وكانت القيمة الايجارية 10000ج عشرة آلاف سنويا ومن ثم تكون دعوى انتهاء عقد الايجا قيمتها 10سنوات ×10000=100000ج أى الاختصاص للمحاكم الابتدائية،،،
لكن لوكان عقد الايجار عند انتهاء مدته لم يطلب المؤجر الاخلاء ومن ثم يكون العقد قد تجدد للمدة المحددة لدفع الأجرة وهى سنه باعتبار الأجرة سنوية بمقدار 10000ج فاذا أقام المؤجر دعوى انتهاء العقد –المجدد- بعد اتخاذ الاجؤراءات المقررة للدعوى
تكون قيمة الدعوى هى 10000 أى الاختصاص للمحكمة الجزئية وليس الابتدائية.
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام