من طرف محمد راضى مسعود الجمعة أبريل 09, 2010 2:24 am
عقد الاستثمار :
هو عقد يقوم بمقتضاه شخص باستثمار عقار مملوك لشخص أو مجموعة أشخاص
فعلى سبيل المثال لا الحصر إذا كان شخص ما يملك محلا تجاريا أو معملا للألبان الخ وقام بتنظيم عقد مع شخص أخر لاستثمار ذلك المكان بكل ما فيه من أدوات وأجهزة واسم تجاري وشهرة صناعية وذلك مع العقار الذي يملكه ، فهل يعتبر عقد إيجارأم عقد استثمار وكيف يمكن التمييز بين هذين العقدين ؟
لقد تولى الاجتهاد القضائي مهمة التصدي لتنظيم هذه الناحية ، فقد أصدرت محكمة النقض عدداً من الأحكام استقرت فيها على مبدأ معين وهو أن ( إذا كان الغرض الرئيس من الإيجار هو المنقولات الموجودة في المأجور بما اشتملت عليه من قيم قد تجعل المبنى ثانوي في نظر المستأجر فإن العقد لايخضع لأحكام قانون الإيجار ( كما في إيجار المصنع أو المتجر ) أما إذا كان الغرض الرئيس من الإيجار هو المكان المبني بحيث تكون الأشياء الموجودة فيه ثانوية فإن العقد يخضع لأحكام قانون الإيجار
اما عقد الايجار فهو ( عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معنية لقاء أجر معلوم ) والشيء محل الايجار قد يكون مالاً منقولاً - كسيارة - أو مالاً غير منقولاً ويكون محله العقارات بجميع أنواعها كالأراضي والشقق السكنية والمكاتب والمحلات ..الخ ، وأن العقد المبرم بين الطرفين هو الذي ينظم العلاقة بينهما .
التفريق بين عقد الايجار وعقد الاستثمار
أولا :
إن المقابل المادي لاستثمار منفعة العقار مرتفع جدا بالنسبة لمقابل إيجاره ، والتعليل أنه لا بد من أن يكون هناك عنصر معنوي مضاف لمنفعة العقار في عقد الاستثمار ولولا هذا العنصر لم يتم استثمار هذا العقار مثال : (شهرة المحل , زبائنه، عنوانه، الاسم التجاري , موقع العقار , العلامة التجارية الفارقة أو أي عنصر آخر) مثال اخرعملي : ( استثمار محل حلويات يحمل عنواناً معروفاً لسنوات طويلة في موقع اعتاد الزبائن التردد إليه فهنا مقابل الاستثمار يكون اكبر بكثير من إيجاره فيما لو جردنا هذا المحل من عنوانه وبدلنا مهنته وبالتالي خسر زبائنه )
أي بلغة القانون إن محل عقد الاستثمار يختلف عن محل عقد الإيجار الذي ينصرف إلى منفعة العقار فقط ، بينما في عقد الاستثمار لا بد أن يكون هناك عنصر معنوي مضاف إلى منفعة العقار كما أسلفنا ولولا هذا العنصر لم يتم استثمار هذا العقار .
ثانيا :
إن بدل الإيجار دائما محدد سلفا وهو مبلغ معلوم وواضح ، بينما يمكن أن يتفق المتعاقدان في عقد الاستثمار على تحمل الربح والخسارة معا ، ويمكن أيضا الاتفاق على تقاضي مبلغ مقطوع مقابل استثمار العقار لفترة محددة .
ثالثا :
يهدف عقد الاستثمار إلى تثمير المال وإنمائه وجني الأرباح لذلك هو اقرب لان يكون عملية تجارية .
بينما قد لا يهدف دائما الإيجار إلى تحقيق أرباح وإنما انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة لمدة محددة مقابل اجر معلوم .
.
3- وفقا لقاعدة العقد شريعة المتعاقدين هذا الامر غير جائز
4ـ أ - المجمعات التجارية :
هي الأسواق الكبيرة المغلقة التي عادة تكون عبارة عن مبنى كبير مكون من اكثر من دور و تحتوي على عدد كبير ومختلف النشاطات من المحلات التجارية وأماكن الترفيه ومطاعم الوجبات الخفيفة والتي عادة ما يطلق عليها اسم المـول( MALL).
ب - المراكز التجارية :
عبارة عن أسواق تجارية مفتوحة تشتمل على عدد من المحلات التجارية مجمعة في موقع واحد وقد تكون ذات نشاط واحد أو متعددة الأنشطة .
