روح القانون

هل تريد التفاعل مع هذه المساهمة؟ كل ما عليك هو إنشاء حساب جديد ببضع خطوات أو تسجيل الدخول للمتابعة.
الأستشارات القانونيه نقدمها مجانا لجمهور الزائرين في قسم الاستشارات ونرد عليها في الحال من نخبه محامين المنتدي .. او الأتصال بنا مباشره موبايل : 01001553651 _ 01144457144 _  01288112251

    يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.

    محمد راضى مسعود
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام


    عدد المساهمات : 7032
    نقاط : 15679
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية. Empty يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود السبت أغسطس 07, 2010 9:45 am

    بيع
    تسجيل البيع


    جلسة الأربعاء 6 يناير سنة 1999
    الطعن رقم 2553، 2694، 2695 لسنة 67 ق


    ملخص القاعدة


    مشترى العقار بعقد غير مسجل. يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشترى آخر. له حق التمسك بالصورية.


    القاعدة


    من المقرر أن مشترى العقار بعقد غير مسجل يعتبر من الغير بالنسبة للتصرف الصادر من نفس البائع إلى مشتر آخر وله وفق صريح نص المادة 244 من القانون المدنى أن يتمسك بصورية العقد الذى أضر به وأن يثبت هذه الصورية بكافة طرق الإثبات.



    جلسة الأربعاء 24 يناير سنة 2001
    الطعن رقم 2786 لسنة 69 ق


    ملخص القاعدة


    التكليف بالوفاء شرط اساسى لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى سداد الاجرة. خلو الدعوى منه او بطلانه او صدوره ممن لا صفة له فى توجيهه. اثر ذلك. عدم قبول الدعوى. مشترى العقار بعقد غير مسجل. بشرط مطالبته المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ان يقوم البائع بتحويل عقد الايجار اليه، وقبول المستأجر للحوالة او اعلانه بها حتى تكون نافذة فى حقه. م305 من القانون المدنى.


    القاعدة


    المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - ان المشرع اعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالاجرة شرطا اساسيا لقبول دعوى الاخلاء بسبب التأخير فى الوفاء بالاجرة فإذا خلت منه الدعوى او وقع باطلا او صدر ممن لا صفة له فى توجيهه تعين الحكم بعدم قبول الدعوى. لما كان ذلك، وكان لا يجوز لمشترى العقار بعقد غير مسجل ان يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الايجار ومنها دعوى الفسخ وتسليم العين المؤجرة الا إذا قام البائع بتحويل عقد الايجار اليه وقبل المستأجر هذه الحوالة او اعلن بها لانها بالقبول او الاعلان تكون نافذة فى حقه طبقا لنص المادة 305 من القانون المدنى وان الاعلان الذى تنفذ به الحوالة بالتطبيق لحكم تلك المادة هو الاعلان الرسمى الذى يتم بواسطة المحضرين وفقا لقواعد قانون المرافعات ويشتمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الاساسية.



    جلسة الأحد 18 يناير سنة 1998
    الطعن رقم 951 لسنة 62 ق


    ملخص القاعدة


    يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.


    القاعدة


    حيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن عقد بيع العقار - ولو لم يكن مشهرا - ينقل إلى المشترى - فيما عدا حق الملكية - جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع وكافة الدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى ملكية ثمراته وتمكينه من الانتفاع به، ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى. كما جرى - قضاء هذه المحكمة - على أن لكل ذى يد على عقار أن يحمى يده بدعاوى وضع اليد، وان كل مات يوجه إلى واضع اليد على أساس ادعاء حق يتعارض مع حقه يصلح لآن يكون أساسا لرفع دعوى منع التعرض حتى ولو لم يكن هناك غصب إذ أن فعل التعرض الذى يصلح أساسا لرفع دعوى منع التعرض يتحقق بمجرد تعكير الحيازة والمنازعة فيها. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه برفض الدعوى على ما أورده من القول..... أن ملكية العين فى جزء منها لم تنتقل إلى البائعة لعدم تسجيل الحكم الصادر لها بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ 28-7-1971، وان الملكية لم تنتقل إليها سوى عن حصة قدرها 13ط من 24 ط بموجب عقد شهر الحق الإرث وحكم صحة التعاقد المشهر تحت رقم 407 بتاريخ 13-7-1977..... وذلك بحسبان أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل سواء بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل، وكان الثابت أن المستأنف ضده أقام دعواه استنادا إلى مشتراة بموجب عقدى بيع ابتدائيين مؤرخين 12-11-1980، 13-12-1980 وهما لا يرتبان أثرا فى انتقال الملكية إليه لعدم تسجيلهما ولم يقدم المستأنف ضده سببا آخر من أسباب كسب الملكية يمكن التعويل عليه..... " وكان هذا الذى ساقه الحكم المطعون فيه ركيزة لقضائه برفض دعوى الطاعن لا يواجه دفاعه وما تمسك به من حيازته لعقار التداعى وتعرض المطعون عليه بصفته له فيه على ما هو ثابت من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المندوب فيها، والذى يصلح لان يكون أساسا لطلبه الحكم بمنع هذا التعرض، وهو دفاع جوهرى من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فانه يكون معيبا بالفساد فى الاستدلال فضلا عن القصور فى التسبيب بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.



    جلسة الثلاثاء 10 فبراير سنة 1998
    الطعن رقم 5587 لسنة 61 ق


    ملخص القاعدة


    الحقوق التى يرتبها عقد بيع عقار غير مسجل تسرى فى مواجهة البائع دون غيره الا إذا تسلم المشترى العقار المبيع.


    القاعدة


    أنه لما كان من المقرر أن للمشترى بعقد ابتدائى ثمار العقار وريعه من وقت تمام العقد سجل أو لم يسجل إلا أن حق المشترى فى ذلك يقتصر على علاقته بالبائع ولا يجوز له أن يتمسك به إزاء الغير كمغتصب المبيع ما لم يكن قد تسلمه بالفعل ووضع يده عليه. لما كان ذلك وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه ومن تقريرى الخبيرين فى الدعوى أن الطاعن لم يتسلم أرض النزاع تنفيذا لعقد شرائه المؤرخ 3-11-1973 خلال فترة المطالبة بالريع فانه لا يجوز له مطالبة المطعون ضده الأول به - وهو من الغير - استنادا إلى أن الأخير اغتصب أرض النزاع، إذ لا يحق له التمسك فى مواجهته بالعقد على ما سلف البيان، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فانه يكون قد صادف صحيح القانون ويضحى النعى عليه فى هذا الخصوص على غير أساس.



    جلسة الأحد 8 مارس سنة 1998
    الطعن رقم 1581 لسنة 62 ق


    ملخص القاعدة


    إن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير عند توالى البيوع غير المسجلة ألا يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة التعاقد ممكنا إلا بتدخل أى من البائعين السابقين.


    القاعدة


    وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب، وفى بيان ذلك يقول أن الثابت من عقد البيع سند التداعى وصحيفة الدعوى الأصلية وصحيفة الاستئناف ومذكرتى المطعون عليه أن ملكية الأرض المقام عليها العين المبيعة آلت لهذا الأخير بوضع اليد المدة الطويلة المكسب للملكية عن أسلافه البائعين له الذين وضعوا اليد على أرض التداعى منذ عام 1935 وأنه أقام المبانى بماله الخاص، وهو سبب قانونى مستقل للتملك مؤداه أنه متى حكم له بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه وسجل هذا الحكم انتقلت إليه الملكية إلا أن الحكم المطعون فيه لم يفطن لذلك وقضى بعدم قبول الدعوى الفرعية على ما ذهب من ضرورة اختصام البائع للبائع له والحكم بصحة ونفاذ عقد البيع سند كل منهما وما هو ما يعيبه بما يستوجب نقضه.
    وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن مناط الحكم بعدم قبول دعوى المشترى الأخير بصحة عقده وحده عند توالى البيوع غير المسجلة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يكون تسجيل الحكم الصادر بصحة العقد غير ممكن إلا بتدخل أى من البائعين السابقين، وأن وضع اليد المدة الطويلة المستوفى شروطه القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها ويعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها. لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن عقد البيع المؤرخ 3-3-1988 تضمن فى بنده الخامس النص على أن المطعون عليه اشترى أرض التداعى من آخرين بموجب عقد بيع مؤرخ فى أكتوبر سنة 1976 وأن هؤلاء الأخيرين اشتروها بدورهم من المرحوم ".........." بعقد مؤرخ سنة 1935 ووضعوا اليد عليها بنية التملك المدة الطويلة المكسب للملكية، وكان دفاع المطعون عليه أمام محكمة الاستئناف فى مقام الرد على طلب الطاعن بتسليمه المستندات الدالة على الملكية قائما على أنه يستند فيها إلى وضع اليد المدة الطويلة القانونية المكسب للملكية، وكان هذا السبب وحده - متى توافرت له شروطه التى يتطلبها القانون - كافيا لاكتسابه الملكية ويغدو انتقالها إلى الطاعن - لمشترى منه - ممكنا إذا ما سجل الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر له من المطعون عليه، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى ذلك وأقام قضاءه بعدم قبول الدعوى الفرعية على قالة أن الطاعن لم يختصم فيها من باعوا أرض التداعى للمطعون عليه - البائع له - فانه يكون معيبا بالقصور فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.



    جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
    الطعن رقم 6819 لسنة 65 ق


    ملخص القاعدة


    إذا تعددت البيوع لنفس العقار من المالك أو ورثته ولم يسجل أحدها فإن الملكية تبقى للبائع إلا أنه إذا سلم العقار لأحد المشترين فإنه لا يجوز نزع العقار من تحت يده وتسليمه لآخر إلا بعد تسجيل الأخير لعقده وثبوت أفضليته. 1


    القاعدة


    وحيث إن الطاعنين ينعون بالسببين الثانى والثالث على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والتناقض وبيانا لذلك يقولون أن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائى فيما خلص إليه من قضاء للمطعون ضده الأول فى الدعوى رقم 2749 لسنة 1981 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية بتسليم الأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 من الطاعنين الثانى والثالث بعد الحكم بصحته ونفاذه مع أن الأخيرين قد تصرفا بالبيع فى مساحة 6س 8ط إلى الطاعنين الأول وآخر بمقتضى العقدين المؤرخين 14-6-1983، 24-3-1983 وقضى لهما بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين المقامتين منهما فى هذا الشأن واللتين أشهرت صحيفتهما وتنفيذ هذا البيع بالتسليم ونقل الحيازة إلى اسميهما بالجمعية الزراعية المختصة مع أنه قد أورد بمدوناته أن الأفضلية بين المشترين المتعددين تكون بأسبقية التسجيل وليس بأسبقية البيع بما كان لازمه إلغاءه فى هذا الشأن ورفض هذا الطلب بما يعيبه ويستوجب نقضه.
    وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أنه لما كان البيع وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار المبيع إلى مشتر أخر ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سنداتهم ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضليته له بذلك لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعنة الأولى وآخر لم يختصم فى الطعن قد اشتريا مساحة ثمانية قراريط وستة أسهم من أطيان النزاع من الطاعنين الثانى والثالث بموجب عقدى بيع مؤرخين 1-6-1983، 24-6-1983 قضى بصحتهما ونفاذهما فى الدعويين 6436 لسنة 1983، 2644 لسنة 1984 مدنى محكمة الزقازيق الابتدائية وتسلم كل منهما المساحة المبيعة إليه ووضع اليد عليها ونقلت حيازتها إلى اسمه بسجلات الجمعية الزراعية المختصة وهو ما أثبته الخبير المنتدب فى الدعوى وإذ كان سند المطعون ضده الأول فى طلب تسليم الأطيان المبيعة إليه مثار النزاع هو عقد البيع المؤرخ 7-5-1998 الصادر له من ذات البائعين والتى تدخل فيها المساحة المبيعة للطاعن الأول ومن ثم لا يكون هناك مجال للمفاضلة بين هؤلاء المشتريين منهما بسبب تعادل سنداتهم ولا يجوز نزع الأطيان المبيعة للطاعن الأول منهما بعد تسلمه لها إذ تكون المفاضلة للأسبق فى تسجيل عقده، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأيد الحكم الابتدائى فيما انتهى إليه من قضاء بالتسليم للأطيان المبيعة إليه بمقتضى العقد المؤرخ 7-5-1981 والصادر له من الطاعنين الثانى والثالث دون استبعاد مساحة الأطيان المبيعة منهما للطاعن الأول بمقتضى العقد المؤرخ 24-6-1983 والبالغ مساحتها 3 س 4 ط من البائعين المذكورين نفاذا لهذا العقد ونقل حيازتها إلى اسمه بالجمعية المختصة فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه نقضا جزئيا فى هذا الشأن.



    جلسة الأربعاء 27 مايو سنة 1998
    الطعن رقم 5262 لسنة 63 ق


    ملخص القاعدة


    لما كان مناط نقل الملكية فى العقارات هو تسجيل العقد، فإنه إذا لم يوجد عقد مسجل ووجد أكثر من عقد بيع لذات العقار فإن الأفضلية تكون لمن تسلم العقار ما لم يسجل آخر عقده فتثبت له الأفضلية.


    القاعدة


    وحيث إنه عن النعى فى شقه الثانى والذى ينعى به الطاعن على الحكم قضاءه بطرده من مساحة اثنى عشر قيراطا يحوزها بالشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، فانه نعى فى محله، ذلك أن البيع - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - لا ينقل إلى المشترى ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع، ويكون له ولورثته من بعده بيع العقار لمشتر آخر، ولا محل للمفاضلة بين المشترين من ذات البائع أو المشترين منه والمشترين من ورثته بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد تسلم العقار المبيع من البائع أو من ورثته من بعده تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العقار من تحت يده وتسليمه إلى مشتر آخر لذات العقار من ذات البائع أو من ورثته إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك، لما كان ذلك، وكان الثابت بالأوراق تمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بدفاع قوامه أنه يحوز من بين أطيان النزاع اثنى عشر قيراطا بموجب الشراء من المطعون ضده الثانى البائع للمطعون ضده الأول، وكان عقد الأخير والطاعن عرفيين، فان الحكم المطعون فيه إذ قضى بطرده منها وتسليمها للمطعون ضده الأول دون أن يعرض لهذا الدفاع الذى أيده الطاعن بدليله وقوفا على حقيقته، وبلوغا إلى غاية الأمر فيه رغم أنه جوهرى، من شأنه - إن صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، وكان ما أورده الحكم من صورية التنازل عن الحيازة لصالح الطاعن لا يصلح ردا على دفاعه، فانه يكون مشوبا بالقصور والإخلال بحق الدفاع، بما يعيبه ويوجب نقضه - جزئيا - فى هذا الشأن، على أن يكون مع النقض الإحالة.



    جلسة الخميس 13 يناير سنة 2000
    الطعن رقم 5504 لسنة 64ق


    ملخص القاعدة


    عقد بيع العقار. انتقال الملكية فيه بالتسجيل. ما لم يسجل البيع فان الملكية تبقى على ملك البائع. البيع لعدة مشترين. العبرة بالاولوية فى التسجيل.


    القاعدة


    المقرر - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع لا ينقل للمشترى ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع ويكون له أن يبيعه لمشتر آخر إلا أنه فى هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيعين وذلك بسبب تعادل مستندات المشتريين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحدهما قد تسلم العقار المباع من البائع له تنفيذا للالتزامات الشخصية التى يرتبها العقد فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشترى الآخر إلا بعد تسجيل عقد هذا المشترى وثبوت أفضلية له بذلك.



    جلسة الخميس 17 ديسمبر سنة 1998
    الطعن رقم 1850 لسنة 62 ق


    ملخص القاعدة


    البيع غير المسجل لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يعطيه كل الحقوق الأخرى ويكون له الانتفاع به بجميع وجوه الانتفاع، ومن ثم يحق له أن يدعى طالبا سد الفتحات فى العقارات المجاورة التى لم تلتزم بالمسافة القانونية.


    القاعدة


    من المقرر أن البيع غير المسجل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع مما مؤداه أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ويكون له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل القرار كما تنتقل إليه جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به وكان من المقرر أنه إذا كانت الفتحة مطلا مواجها على ملك الجار دون مراعاه المسافة القانونية المبينة فى المادة 819-1 من القانون المدنى أو مطلا منحرفا دون الالتزام بالمسافة الواردة فى المادة 820 من ذات القانون فلا شك أن لذلك الجار - ولو لم يسجل سنده - الحق فى سد هذه الفتحات. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على ما إستخلصة من تقرير الخبير من أن فتحات محل النزاع التى أجراها الطاعن بمنزله المجاور لمنزل وأرض المطعون ضدها تطل دون ترك المسافات المقررة قانونا ومن ثم فإن الطاعن يكون بإقامته لها قد اعتدى على حق مشروع للمطعون ضدها بما يكون من حقها إلزام جارها الطاعن بالقيود التى ترد على حق الملكية ثم إنتهى من كل ذلك إلى القضاء للمطعون ضدها بسد المطلات فإنه يكون قد وافق صحيح القانون ويضحى النعى عليه بما ورد فى هذا الوجه على غير أساس.



    جلسة الأربعاء 26 نوفمبر سنة 1997
    الطعن رقم 1029 لسنة 66 ق


    ملخص القاعدة


    لا تثريب على المحكمة إن هى تفحصت العقد للتثبت من استيفائه لشروط صحته ونفاذه، دون أن يعد تعرضها لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة.


    القاعدة


    وحيث إن الطاعن ينعى بالوجه الثانى من اوجه الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول انه تمسك أمام محكمة الموضوع بدرجتيها ببطلان العقد المؤرخ 2-3-1989 باعتباره عقد بيع لأن ثمنا لم يدفع فيه على سند من إقرار مورث المطعون ضدهم فى الشكوى 2452 لسنة 1989 إدارى مركز دمنهور وفى الدعوى الراهنة وبأن عقد النزاع مقايضة وليس بيعا، ورغم ذلك ذهب الحكم المطعون فيه إلى خلو الأوراق من إقرار صريح للمورث وورثته من أن ثمنا لم يدفع فى العقد المذكور بما يعيبه ويستوجب نقضه.
    وحيث إن هذا النعى فى محله. ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لما كان الالتزام بتسليم المبيع يعتبر أثرا من آثار عقد البيع العرفى ولو لم يسجل - إلا أن شرط الإلزام به أن يكون عقد البيع قد استوفى شروط صحته ونفاذه، ومن ثم فإنه يطرح على محكمة الموضوع تبعا لذلك أمر صحة العقد أو بطلانه لما يترتب على الفصل فى هذا الخصوص من قيام الالتزام بالتسليم فى ذمة البائع ولا يعد تعرض المحكمة لهذا الأمر خروجا على طلب التسليم المعروض عليها باعتبار أن الوقوف على ذلك هو أمر لازم للقضاء به وفصل فى أمر مطروح عليها بالضرورة، لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع ببطلان الاتفاق المؤرخ 2-3-1989 باعتباره بيعا لأنه لم يدفع فيه ثمن ما، وركن فى إثبات دفاعه إلى ما قرره مورث المطعون ضدهم فى الشكوى رقم 2452 سنة 1989 إدارى مركز دمنهور من أن الأرض محل النزاع كانت تكمله لنصيبه فى سمة التى جرت بينه وبين الطاعن فضلا عما ورد فى هذا الشأن فى التحقيقات التى أجريت فى الدعوى رقم 77 لسنة 1990 مدنى مركز دمنهور وما أقر به مورث المطعون ضدهم فى صحيفة الدعوى رقم 410 لسنة 1991 مدنى مستأنف دمنهور وما ذهب إليه فى دفاعه فى الدعوى المطروحة من أن المحرر السابق الإشارة إليه يتضمن عقد ما مقايضة وتمسكه بتحول العقد وكان الحكم المطعون فيه قد خلص فى قضائه إلى تأييد الحكم المستأنف الذى قضى بإجابة مورث المطعون ضدهم تسليمه أرض النزاع دون أن يواجه هذا الدفاع مع ما له من أثر يتغير به وجه الحكم فى الطلب المطروح، مكتفيا فى هذا الشأن بما أورده من أن صوره المحضر الإدارى السابق الإشارة إليه غير واضحة وأن الأوراق قد خلت من إقرار مورث المطعون ضدهم وهم من بعده من أن ثمنا لم يدفع، وهو الأمر الذى يعيبه بالقصور فى التسبيب والخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.



    جلسة 6 مايو سنة 2001
    الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)


    ملخص القاعدة


    يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد وتنتقل إليه الملكية بموجبه.


    القاعدة


    أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما
    صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.



    جلسة 6 مايو سنة 2001
    الطعن رقم 2752 لسنة 69 (قضائية)


    ملخص القاعدة


    البائع في البيع العقاري الغير مسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري - علة ذلك - إلا إنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار - علة ذلك.


    القاعدة


    أن مؤدى ما تنص عليه المواد 146، 604، 605، 606 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن أثر الإيجار ينصرف إلى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر وإلتزاماته نحوه غير أن إنصراف العقد إلى الخلف الخاص - وهو الذي يتلقى من سلفه شيئا سواء كان هذا الشيء حقا عينيا أو حقا شخصيا - وإن كان يعد تطبيقا للقاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146 من القانون المدني إلا أنه وفقا للتنظيم القانوني الذي قرره المشرع في المواد الثلاثة الأخرى سالفة الذكر وبالشروط المبينة فيها فإن المتصرف إليه لا يكون خلفا خاصا في هذا الخصوص إلا إذا إنتقلت إليه الملكية فعلا، وعلى ذلك فإنه يتعين على مشتري العقار حتى يستطيع الإحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد لتنتقل إليه الملكية بموجبه، ولئن كان البائع في البيع العقاري غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجارا نافذا في حق المشتري مع أنه يظل مالكا فذلك لأن المشتري يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذ كان البائع لم يسلمه إلى المستأجر منه، إلا أنه إذا كان البائع قد سلم العقار إلى المستأجر فإن المشتري لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار إذ أن كلا منهما دائن عادي للبائع ولا يملك المشتري في هذه الحالة سوى أن يطالب البائع بالتعويض أو بفسخ عقد البيع، كما أنه من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن مؤدى المادة 30 من القانون رقم 49 لسنة 1977 أنه إستثناء من حكم المادة 604 من القانون المدني أن عقود الإيجار التي أبرمها المالك السابق تسري على المالك الجديد ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ إنتقال الملكية، وأنه يجوز للمستأجر وفقا لنص المادة 24-3 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وأنه لئن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة في تحصيل فهم الواقع في الدعوى من الأدلة المقدمة فيها وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الآخر إلا أنها تخضع لرقابة محكمة النقض في تكييف هذا الفهم وفي تطبيق ما ينبغي من أحكام القانون بحيث لا يجوز لها أن تطرح ما يقدم لها تقديما صحيحا من الأدلة والأوراق والمستندات المؤثرة في حقوق الخصوم دون أن تدون في حكمها بأسباب خاصة ما يبرر هذا الإطراح وإلا كان حكمها قاصرا، كما أن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الإستدلال إذا إنطوت على عيب يمس سلامة الإستنباط × ذلك وإن إستندت المحكمة في إقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للإقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التي ثبتت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي إنتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها، وأنه لئن كان إستنباط القرائن من إطلاقات محكمة الموضوع إلا أنه يشترط أن يكون إستنباطها سائغا وأن يكون إستدلال الحكم له سنده من الأوراق ومؤديا إلى النتيجة التي بنى عليها قضاءه، وأنه لئن كانت محكمة الموضوع غير ملزمة بإيراد أسباب عدم إطمئنانها لأقوال الشهود إلا أنها إذا أوردت أسباب لذلك يتعين أن تكون سائغة، وأن مؤدى نص المادتين 456 من قانون الإجراءات الجنائية، 102 من قانون الإثبات أن الحكم الصادر في المواد الجنائية تكون له حجيته في الدعوى المدنية أمام المحاكم المدنية كلما كان قد فصل فصلا لازما في وقوع الفعل المكون للأساس المشترك بين الدعويين الجنائية والمدنية وفي الوصف القانوني لهذا الفعل ونسبته إلى فاعله، فإذا فصلت المحكمة الجنائية في هذه الأمور فإنه يمتنع على المحاكم المدنية أن تعيد بحثها ويتعين عليها قانونا أن تعتد بها وتلتزمها في بحث الحقوق المدنية المتصلة بها لكي لا يكون حكمها مخالفا للحكم الجنائي السابق له، إذ كان ذلك وكانت المادة 26-1 من القانون 49 لسنة 1977 تنص على أنه "لا يجوز للمؤجر مالكا كان أو مستأجرا بالذات أو بالوساطة إقتضاء أي مقابل أو أتعاب بسبب تحرير العقد أو أي مبلغ إضافي خارج نطاق عقد الإيجار زيادة على التأمين والأجرة المنصوص عليها في العقد، وتنص المادة 77 من ذات القانون على تأثيم ذلك الفعل وتقرير العقوبة الجنائية جزاء إقترافه، ومقتضى ما تقدم وبطريق اللزوم أن ثبوت أو عدم ثبوت العلاقة الإيجارية بإعتبارها الأساس المشترك بين الدعويين المدنية والجنائية هي واقعة لازمة للفصل في الدعوى الجنائية بإعتبارها عنصرا من عناصر جريمة تقاضي مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار، ذلك أنه لكي تقوم هذه الجريمة لابد من ثبوت قيام العلاقة الإيجارية بداءة ثم ثبوت تقاضي المؤجر مبالغ خارج نطاق العقد المثبت لهذه العلاقة، وبذلك يكون هناك تلازم بين إدانة المتهم بواقعة تقاضي هذه المبالغ أو براءته منها وبين ثبوت قيام العلاقة الإيجارية أو نفيها وتدور كل مع الأخرى وجودا أو عدما، وإذ كان المقرر أنه إذا كان الحكم مؤسسا على تحصيل أمر واقعي من جملة أدلة أو قرائن مجتمعة لا يعرف أيها كان أساسا جوهريا له وكانت تلك الأدلة والقرائن وحدة متماسكة تضافرت في تكوين تلك العقيدة، ثم تبين فساد بعضها بحيث لا يعرف ماذا يكون قضاءها مع إستبعاد هذا الدليل أو تلك القرينة التي ثبت فسادها فإن الحكم يكون قد عاره بطلان جوهري.



    جلسة 21 يناير سنة 2003
    طعن رقم 2825 لسنة 71ق


    ملخص القاعدة


    عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوي المرتبطة بها.


    القاعدة


    ذلك أن من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها ومنها دعوى طرد الغاصب للعقار المبيع وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له.



    جلسة 6 مايو سنة 2003
    طعن رقم 3628 لسنة 71ق


    ملخص القاعدة


    عدم إنتقال ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل. إذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقى العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بالإرث. سبق تصرف المورث في العقار للمشتري الذي تسلمه دون أن يسجل عقده ثم قيام الوارث بالتصرف لمشتري آخر. فإنه لا يجوز نزع العين من يد المشتري الأول إلا إذا سجل الثاني عقده وثبوت الأفضلية له.


    القاعدة


    من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المبيع إلا بالتسجيل، فإذ لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وإنتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر آخر، إلا أنه في هذه الحالة لا يكون ثمة محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد إستلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذا للإلتزامات الشخصية التي يرتبها العقد، فإنه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحت يده وتسليمها إلى المشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك.



    جلسة 10 نوفمبر سنة 2002
    طعن رقم 2721 لسنة 63ق


    ملخص القاعدة


    أوجب المشرع تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على كل حق عيني عقاري كما أوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي في هامش تسجيل صحيفتها ويترتب على ذلك كله أن يكون حق رافع الدعوى حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية على هذا العقار وذلك من تاريخ تسجيل الصحيفة - بيان ذلك.


    القاعدة


    النص في المادة 15-2 من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري على أن "يجب تسجيل دعاوي صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية" وفي المادة 16 منه على أن: "يؤشر بمنطوق الحكم النهائي في الدعاوي المبينة بالمادة السابقة في ذيل التأشير بالدعوى، أو في هامش بتسجيلها" وفي المادة 17-1 منه على أن "يترتب على تسجيل الدعاوي المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها، أن حق المدعي إذ تقرر بحكم مؤشر به طبقا للقانون، يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينيه إبتداء من تاريخ تسجيل الدعاوي أو التأشير بها" يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع أوجب تسجيل صحيفة الدعوى بصحة التعاقد على كل حق عيني عقاري، وأوجب التأشير بمنطوق الحكم النهائي الصادر فيها في هامش تسجيل صحيفتها، ورتب على ذلك أن يكون حق المشتري - رافع الدعوى - حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينيه على العقار المبيع إبتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة.



    جلسة 9 فبراير سنة 2005
    طعن رقم 4181 لسنة 72ق


    ملخص القاعدة


    لا تنتقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري بمقتضى عقد البيع غير المسجل إلا أنه يلزم البائع بتسليم المبيع للمشتري.


    القاعدة


    عقد البيع غير المسجل وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشتري إلا أنه يولد في ذمة البائع إلتزاما بتسليم المبيع ويترتب على الوفاء بهذا الإلتزام أن يصبح المبيع في حيازة المشتري وله أن ينتفع به بكافة أوجه الإنتفاع.
    محمد راضى مسعود
    محمد راضى مسعود
    المدير العام
    المدير العام


    عدد المساهمات : 7032
    نقاط : 15679
    السٌّمعَة : 118
    تاريخ التسجيل : 26/06/2009
    العمل/الترفيه : محامى بالنقض

    يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية. Empty رد: يعطى عقد البيع لعقار غير مسجل للمشترى كافة الحقوق المتعلقة بالمبيع وكذا كافة الدعاوى المرتبطة ماعدا حق الملكية.

    مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود السبت أغسطس 07, 2010 10:40 am

    احكام عقد البيع



    1ـ عقد البيع الابتدائى ـ ماهيته ـ وآثاره القانونية:

    من المقرر قانونًا أن المقصود بوصف العقد أنه عقد بيع ابتدائى ـ أخذًا بالعرف الذى جرى على إطلاق هذه التسمية على عقود البيع التى لم تراع فى تحريرها الأوضاع التى يتطلبها قانون التسجيل وذلك لا يحول دون اعتبار أن البيع باتًا لازمًا متى كانت ضعيفة دالة على أن كل من طرفيه قد ألزم نفسه الوفاء بما التزم به على وجه قطعى لا يقبل العدول كما لو أقر البائع أنه تسلم كامل الثمن من المشترى وأقر المشترى أنه تسلم المبيع بعد أن عاينه المعاينة التامة النافية للجهالة.


    [26/12/1246 ـ طعن رقم 3/16ق]



    2ـ عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل :



    ـ أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.

    ـ وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى).

    [طعن 443/46 ق جلسة 22/4/1980]


    [طعن 446/46 ق جلسة 25/6/1980]


    3ـ نفاذ عقد البيع ضد المستأجر ـ والمالك الجديد :





    ـ يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى ـ ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.




    ـ أما إذا كان تسلم المستأجر العقار ، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.

    [834/50 ق ، 25/4/1981]

    [860/50 ق ، 25/4/1981]


    4ـ مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى ـ بعقد غير مسجل :


    ـ أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار (إيجار أو محصول) من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.

    ـ وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.

    [طعن 573 لسنة 56 ق جلسة 6/6/1990]

    [طعن 926 لسنة 52 ق جلسة 16/3/1986]

    ـ أضف لهذا أنه لما كان من آثار عقد البيع طبقًا لنص المادة 458 مدنى ـ أن منفعة المبيع تنتقل للمشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون من حق المشترى ملكية الثمرات والثمار فى المنقول والعقار على السواء ـ طالما كان المبيع معين بالذات من وقت العقد ما لم يوجد نص فى عقد البيع اتفق فيه على غير ذلك ولا فرق فى ذلك بين أن يكون عقد بيع العقار مسجلاً أو غير مسجل لأن التزام البائع ينشأ بتسليم العقار المبيع للمشترى ولو لم يسجل العقد وبذلك يضحى للمشترى الحق بعقد غير مسجل الحق فى إلزام البائع أو واضع اليد على العقار المبيع بتسليم ثماره عن مدة .. مدة وضع اليد منذ تاريخ إبرام العقد.

    [طعن 2531 لسنة 52 ق جلسة 23/6/1987]


    [طعن 223 لسنة 57 ق جلسة 22/11/1990]



    5ـ نقل الملكية ـ كيفيتها فى عقد البيع :


    أن الملكية فى عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار ، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا ينقل حق الملكية.

    [طعن 1406 لسنة 54 ق جلسة 29/12/1987]


    6ـ كيف يطالب المالك الجديد للعقار المستأجر بالأجرة




    الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل ؟ !


    ـ أن المشترى (المالك الجديد للعقار) حتى يستطيع أن يطالب المستأجر بالأجرة ويحتج بعقد شرائه قبل المستأجر من المالك (القديم) ـ البائع ـ لابد أن يسجل العقد لتنقل إليه الملكية.

    ـ والوضع القانونى هنا قبل التسجيل فهو ليس إلا دائن عادى للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر ولا يترتب أى علاقة مباشرة بين المالك الجديد والمستأجر لأن المالك الجديد لم يسجل عقده ـ لكن إذا قام البائع (المالك القديم) بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المشترى (المالك الجديد) هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدنى وبذلك يستطيع المشترى للعقار المؤجر ولم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها القيمة الإيجارية دون الحاجة لاختصام المالك القديم (البائع) فى الدعوى لأن الحق المحال ينتقل إلى المحال إليه مع الدعاوى التى تؤكده.


    [طعن 2203 لسنة 54 ق جلسة 10/2/1988]

    ـ وماهية حوالة الحق أنها اتفاق بين المحيل والمحال إليه على تحويل حق للمدين الذى هو دائن لمدين أخر ـ إلى دائنه مع مراعاة القواعد العامة فى إثبات الحوالة.



    7ـ علاقة البائع بعقد غير مسجل ـ قبل باقى الشركاء فى المبيع :



    ـ من المقرر أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا ينتقل إلى المشترى منفعة المبيع وكافة الحقوق المتعلقة به ، ومن ثم يكون للمشترى أن يحل محل البائع فى هذه الحقوق قبل باقى الشركاء المشاعين فى العقار ومنها تمكينه من الانتفاع بما كان البائع له يضع يده عليه ويحوزه وينتفع به بما يوازى حصته فى هذا العقار.
    [طعن 1583 لسنة 57 ق جلسة 6/3/1994]


    8ـ ماهية العربون :


    ـ عرفت محكمة النقض فى أحكامها أن العربون هو ما يقدمه أحد العاقدين إلى الآخر عند إنشاء العقد ، وقد يريد العاقدان بالاتفاق عليه أن يجعلا عقدهما مبرمًا بينهما على وجه نهائى أو يريدان أن يجعلا لكل منهما الحق فى إمضاء العقد أو نقضه والذى يحدد هذا فقط هى نية العاقدان وحدهما التى تحدد الحكم القانونى لإعطاء العربون ، ومن الممكن أن تكون قيمة العربون ما هى إلا قيمة التعويض الذى اتفاق عليه عند فسخ العقد عن تقصير أحد المتعاقدين فى الوفاء بما التزام به أو قيمة العربون انعقدت نيتهما على تمام العقد.

    ـ بمعنى أن قد يكون العربون هو المبلغ الذى دفعه المشترى للبائع بموجب عقد البيع فيفقده المشترى إذا لم يتم البيع تعويضًا عن احتجاز المبيع ..... البائع أو أنه جزء من الثمن لا يحكم به للبائع كتعويض إذا كان العدول بخطأ المشترى وتسبب فى ضرر للبائع وقد يكون عدول المشترى بسبب عيب خفى فى المبيع وبذلك يختلف الرأى عما إذا كان المبلغ عربون أم جزء من الثمن.


    9 ـ متى يكون عقد البيع ـ بيع بالعربون ـ يحتوى خيار العدول :


    ـ متى كان العقد يحتوى صراحة على أن المشترى مسدد مبلغ عربون (المادة 103 مدنى) ومقداره كذا وحدد متى يحق للمشترى استرداد ذلك العربون وحالات ذلك والحالات التى تبيح للبائع الاحتفاظ به كما حدد فى العقد موعد الوفاء بباقى الثمن وشرط استحقاقه فإن ذلك يعد بيع بالعربون يحتوى خيار العدول حتى ولو جاء بالعقد أنه نافذ المفعول بين طرفيه لأن العقد هنا نافذ فعلاً لكن بشروطه التى حددها طرفيه.
    [نقض 327 لسنة 32 ق ـ جلسة 5/4/1956]


    10ـ الشرط المانع من التصرف فى حياة البائع ـ أثره :


    ـ إذا تضمن عقد البيع شرط البائع على المشترى أنه لا يحق للمشترى التصرف فى هذا العقار إلا بعد وفاة البائع ، وللبائع الاحتفاظ لنفسه بحق الانتفاع طوال حياته ضمانًا لحقه ، فإن ذلك لا يمنع من اعتبار التصرف هنا عقد بيع صحيح ناقلاً للملكية ، ولا يعنى هذا الشرط أن هذا البيع ما هو إلا وصية.

    [طعن 9 ، 144 لسنة 14 ق ـ جلسة 8/3/1945]

    11ـ قيام البائع بالبيع لأولاده ـ بعقد بيع يستر عقد هبه ـ سريانه ونفاذه:


    ـ قد يحرر البائع لأبنائه عقد بيع يستر عقد هبه ـ يعد عقد صحيح طالما كان التصرف منجزًا غير مضاف لأجل بعد الموت.

    ـ فإذا كان العقد ينفذ فى حياة البائع الذى رفع يده عن أملاكه بموجب هذا العقد ووجود العقد تحت يد المتصرف إليه الذى قام بإجراءات تسجيل أو تقديمه للمحكمة للحصول على صحة توقيع البائع الذى حضر وأقر بصدوره منه أمام المحكمة فإن ذلك العقد نافذ وصحيح.

    [طعن 12 لسنة 17 ق ـ جلسة 11/3/1948]

    12ـ التصرفات الصادرة من المورث حال حياته نافذة فى حق الورثة بعد وفاته حتى ولو كان غرضها حرمانهم من الأرث :

    ـ إن التصرفات الصادرة من المورث حال حياته سواء لأحد ورثته أو للغير هى صحيحة ونافذة حتى ولو ترتب عليها حرمان بعض الورثة من الإرث لأن الإرث هنا لا تترتب أثاره إلا على ما يخلفه المورث بعد وفاته ، أما ما قد يكون خرج من ماله حال حياته فلا يحق للورثة الاعتراض عليه لانعدام الصفة والمصلحة.

    [طعن 229 لسنة 38 ـ جلسة 18/12/1973]



    13ـ تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى عقد البيع :

    إذا تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى العقد والتزامه بعدم الرجوع من تبرعه يفصح عن أن التبرع هبة سافرة وقعت باطلة لتخلف الشكل الرسمى الذى يتطلبه نص الفقرة الأولى من المادة 488 مدنى ولا يعتبر هذا التصرف بيع لأنه لم يستوف العقد أحد أركان البيع وهو سداد المشترى للثمن ولا يصح العقد وبذلك يكون العقد ساترًا لهبة وفقًا لما تجيزه الفقرة الثانية من آنفة الذكر لأن مناط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذى يسترها مستوفى الأركان والشرائط القانونية.


    فالبيع قد يتخذ ساترًا للهبة فإذا جاء به أن البائع وهب الثمن للمشترى ، فهذا عقد هبة مكشوفة تخضع لأحكام عقد الهبة من حيث الموضوع والشكل أنما لابد أن تسجل وتشهر فى الشهر العقارى ، وإذا لم يتم ذلك يقع العقد باطلاً غير نافذ ، أما إذا ذكر البائع أنه قبض الثمن من المشترى فإن العقد يعتبر هبة مستورة تسرى عليها أحكام الهبة فى الموضوع فقط ويعتبر نافذًا دون الشكل.


    14ـ تزاحم بين المشترين للعقار :


    ـ أن الثابت بأحكام القانون أن الملكية لا تنتقل فى العقار إلا بتسجيل عقد البيع ، والتسجيل لا يرتب أثره إلا من تاريخ التسجيل العقد أو الحكم (دعوى صحة ونفاذ) الذى ينشأ فى حق الملكية أو أى حق عينى على العقار.



    ـ وقد يقوم البائع ببيع العقار لمشترى ـ لم يسجل عقده ـ ثم بعده قام ببيع العقار مرة أخرى لمشترى أخر ـ لم يسجل عقده ـ كلا من المشترين لم يسجل عقده ، وبذلك لازال العقار فى ملكية البائع ـ والأفضلية هنا لمن يسجل عقده أولاً قبل الأخر بغض النظر عن سوء النية للبائع أو حسن نية وكذلك للمشترى اللاحق سواء كان يعلم بواقعة البيع الأولى أم لا ما لم يثبت أن العقد المحرر للمشترى اللاحق هو عقد صورى فالعقد الصورى يعتبر غير موجود قانونًا ولو سجل يستطيع المشترى الأول إثبات هذه الصورية باعتبار أنه من الغير بكافة طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن ـ ولو حصل على حكم بالصورية يستطيع به محو وشطب تسجيل المشترى اللاحق على عقده فى الشهر العقارى وكذلك لو ثبت بطلان عقده أى منهما تخلص الملكية للآخر الذى سجل بعد أن سجل الأول عقده والذى ثبت بعد ذلك بطلانه بحكم محكمة.



    ـ وأساس المفاضلة هنا بسبب الأسبقية هو ورود العقود المسجلة على عقار واحد وأن تكون صادرة من متصرف واحد.



    [جلسة 25/11/1954 ـ طعن 85 سنة 21 ق]



    15ـ ماهية العقد الصورى ـ وأثره على العقد المسجل ؟

    ـ أن العقد الصورى هو عقد غير موجود قانونًا ولو سجل ـ مثلاً إذا طلب مشترى بعقد غير مسجل الحكم على البائع بصحة تعاقد (صحة ونفاذ) وإبطال البيع الآخر الذى سجل عقد واعتباره كأن لم يكن لصوريته المطلقة وقضت له المحكمة بذلك بناء على ما ثبت من صورية العقد المسجل ، ولو كان العقد العرفى غير ثابت التاريخ وكان تاريخه الحقيقى لاحقًا لتاريخ العقد المسجل.

    [طعن 28 لسنة 13 ق ـ جلسة 25/11/1943]

    16ـ أثر تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ـ صحة ونفاذ :


    ـ أن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد تحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصول هذا التسجيل ، حيث أنه متى تم الحكم له بطلباته فإن الحق الذى يقرره له الحكم ينسحب إلى يوم تسجيل صحيفة الدعوى إذا قد تأشر بهذا الحكم ولا يحق لأحد أن يسبقه فى تسجيل صحيفة دعواه .




    [طعن 237 لسنة 24 ق ـ جلسة 19/6/1958]




    17ـ التمسك بصورية عقد المشترى اللاحق ليسجل المشترى عقده :




    ـ إذا أراد المشترى الذى لم يسجل عقده أن يسجله فعليه أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر الذى سجل عقده ـ إثبات الصورية المطلقة بكافة طرق الإثبات باعتباره من الغير ـ ليتوصل بذلك إلى حكم بالصورية يمحو به تسجيل هذا العقد ويسجل هذا الحكم الصادر له فى صحة التعاقد فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه لكونه دائنًا للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أيًا كان الباعث عليها لإزالة جميع العوائق التى تصادفه لإثبات عقده وتسجيله.




    [طعن 34 لسنة 33 ق ـ جلسة 26/5/1966]




    18ـ التزاحم بين المشترى من المورث ـ و المشترى من الوارث :




    1ـ طبقًا لأحكام قانون الشهر العقارى الصادر رقم 114 لسنة 1946 فى المادتين 13 ، 14 نجد أن منع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حقه فى الإرث وبذلك نجد الآتى :




    ـ إذا كان حق الإرث لم يشهر فإن المشترى من الوارث لا يستطيع الاحتجاج بعقده فى مواجهة دائنى التركة ومنهم المشترى من المورث بعقد غير مسجل.




    ـ إذا أشهر حق الإرث فإن لدائنى التركة بما فيهم المشترى من المورث إذا لم يكن قد سجل عقد شرائه فإنهم يتقدمون إلى التأشير بحقوقهم فى هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله فإذا لم يؤشر الدائن بحقه خلال هذه الفترة فإنه يفقد الحق فى الاحتجاج بالتصرف الصادر إليه من المورث فى مواجهة المشترى من الوارث على أساس من الحماية المقررة له بموجب المادة 14 من القانون سالف الذكر.




    ـ وإذا قام المورث بشهر حق الإرث وسجل المشترى اللاحق عقده من المورث انتقلت إليه الملكية وتكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذى لم يسجل عقده ؛ وقضت فى ذلك محكمة النقض :




    "بأن البيع لا ينتقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه بقى العقار على ملك البائع وانتقل إلى ورثته من بعد بالإرث فإذا هم باعوه وسجل المشترى منهم عقد شرائه انتقلت إليه ملكيته لأنه يكون قد تلقاه من مالكيه وسجل عقده وفقًا للقانون وبذلك تكون له الأفضلية على المشترى من المورث الذى لم يسجل عقده".




    [طعن 176 لسنة 18 ق ـ جلسة 1/6/1950]




    19ـ ماهية دعوى صحة التعاقد ـ صحة ونفاذ :




    ـ هى دعوى قضائية تهدف نقل الملكية ويتم إشهار صحيفة الدعوى فى الشهر العقارى وتقيد فى دفتر الأسبقية ولأنها تهدف لنقل الملكية لذلك فهى دعوى موضوعية تمتد فيها سلطة المحكمة لبحث موضوع العقد ومداه ونفاذه وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها وذلك لابد أن يفصل القاضى فى صحة البيع واستيفائه شروطه وإركانه وصحته وبحث ذاتية الشئ المبيع لأنه محل العقد وركن من أركانه وتحدد مساحة العقار ومساحته وموقعه وحدوده وأوصافه تعيين صانع للجهالة قبل الحكم بانعقاد البيع.




    [طعن 286 لسنة 37 ق ـ جلسة 29/4/1972]




    ـ أضف لذلك أنها تحكم بإنفاذ التزامات البائع جبرًا وذلك بأن البيع صدر منه صحيح وواجب النفاذ وبالأذن فى تسجيل الحكم فى الشهر العقارى توصلاً إلى انتقال الملكية وبذلك يبحث القاضى فى أسباب امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل هى بعذر أم لا ويبحث قيام المشترى بالتزاماته أم لا حتى يكون له الحق فى مطالبة البائع بنقل الملكية على أساس قانونى ، كل هذه الأمور تستوجب من القاضى بحث الموضوع ولا يمكن القول إلى أن البائع يستطيع أن يرفع دعوى فسخ مستقلة ضد المشترى الذى لم يوف التزاماته لأن ذلك مردود عليه بأن البائع بدلاً من رفع دعوى مستقلة يستطيع أن يدفع بذلك فى الدعوى المرفوعة بأن المشترى مثلاً لم يسدد كامل الثمن.




    [نقض 41 لسنة 16 ق ـ جلسة 8/9/1947]




    20ـ الفارق بين دعوى صحة التعاقد ودعوى صحة التوقيع :




    ـ صحة التعاقد موضوعها دعوى موضوعية تنصب على حقيقة التعاقد وتتناول أركانه ومحله ومداه ونفاذه وهل سدد المشترى الثمن أم لا ـ أهلية المتعاقدين ـ محل العقد يصح التعامل عليه قانونًا أم لا.




    والحكم الصادر فيها مقررًا لكافة أركان العقد الذى تعاقد عليه المتعاقدين وهى بذلك تعتبر دعوى استحقاق مآلا وهذا بالإضافة إلى تسجيل صحيفة دعواه لتحفظ لرافعها حقه فى الأسبقية حتى إذا حكم له فيها بعد ذلك بطلباته وتأشر بهذا الحكم وفقًا لأحكام القانون فإن الحكم ينسحب أثره الى يوم تسجيل الصحيفة طبقًا للمادة 65 مرافعات ـ الفقرة الأخيرة.




    ـ دعوى صحة التوقيع : دعوى تحفظية شرعت ليطمئن من بيده محرر عرفى على آخر أن الموقع على ذلك المحرر لن يستطيع بعد صدور الحكم بصحة توقيعه أن ينازع فى صحته ، والقاضى فيها لا يتعرض لموضوع المحرر من جهة صحته أو عدم نفاذه لأن الحكم الصادر فيها لا ينصب إلا على التوقيع من جهة صحته أو عدم صحته فقط.




    21ـ رفض الحكم بصحة التعاقد ـ لا يمنع من رفع دعوى صحة التوقيع :




    ـ حيث أن دعوى صحة التوقيع تختلف فى موضوعها عن صحة التعاقد ، ومن ثم لا تطبق هنا واقعة سابقة الفصل طبقًا للمادة 101 إثبات نظرًا لاختلاف الموضوع على النحو السالف البيان فى الفرق بين الدعويين.




    ـ خاصةً وأن دعوى صحة التوقيع هى دعوى تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع على المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه ويكفى لقبول هذا الدعوى توافر شرط المصلحة فى رافعها طبقًا للمادة 3 مرافعات.




    ـ وإذا كان قد قضى فى دعوى صحة التعاقد برفض دعوى صحة التعاقد لأى سبب كان غير أن العقد سند الدعوى مزور على البائع ـ يحق للمشترى رفع دعوى صحة توقيع لحفظ حقوقه فى عقد البيع سند الدعوى ما سدده من ثمن.




    22ـ رفض دعوى صحة التعاقد لعدم وفاء المشترى بالثمن :




    ـ إذا قضى الحكم برفض دعوى صحة التعاقد لعدم قيام المشترى بالتزامه بسداد كامل الثمن وأدى ذلك لرفض الدعوى أن ذلك لا يمنعه من إقامتها مرة أخرى إذا قام بسداد باقى الثمن وذلك لاختلاف السبب وتفادى وإزالة أسباب الرفض.




    [طعن 372 لسنة 30 ق ـ جلسة 4/11/1965]




    23ـ المانع الأدبى وأثره فى عدم حصول المشترى بما أوفاه من ثمن :




    ـ قد يكون هناك مانع أدبى حال دون حصول المشترى على ورقة من البائع بما قد يكون أوفاه من ثمن مثل البيع بين رجل وزوجته أو سيد وخادمه فإن هذه العلاقات من شأنها أن تحول بينه وبين الحصول على كتابه بما أوفاه من الثمن ويجب على المحكمة أن تحيل الدعوى للتحقيق أو الاستجواب لبحث قيام المانع الأدبى.




    [طعن 372 لسنة 30 ق ـ جلسة 4/11/1965]




    24ـ قيام المشترى بإيداع الثمن خزينة المحكمة لحساب البائع :




    ـ أن قيام المشترى بعرض المبلغ باقى الثمن وإيداعه خزينة المحكمة وطلبه من المحكمة الحكم له بصحة التعاقد لابد أن تبحث المحكمة هذا الإيداع وهل صحيحًا أم لا وهذا من سلطتها وليس مجرد رفض البائع الاستعلام يعد قرينة ضد المشترى فهذا البحث يدل فى سلطتها فى بحث الموضوع وأسبابه.




    [طعن 160 لسنة 33 ق ـ جلسة 24/1/1967]




    25ـ الثمن كركن من أركان العقد ـ تخلفه ـ بطلان العقد :




    ـ حيث أن الثابت أن الثمن يعد ركن من أركان العقد والتزام من التزامات المشترى سداد الثمن وأن أى إبراء منه أو عدم ثبوت سداد يؤدى إلى تخلف ركن من أركان العقد وعدم نفاذه.




    ـ وإذا أثير أن الثمن محل نزاع فى دعوى صحة التعاقد وأن كون المشترى لم يسدد الثمن فإنه يؤدى إلى القول بصورية العقد صورية مستترة وأن حقيقته تصرف مضاف إلى ما بعد الموت مثلاً ـ فلابد أن يثبت المتنازع قيام الصورية وتخلف سداد الثمن وإذا عجز عن ذلك صارعقد البيع صحيحًا وتوافرت أركانه القانونية (رضا ومحل وثمن).




    [طعن 1228 لسنة 56 ق ـ جلسة 15/2/1990]




    26ـ لابد من إمكانية نقل الملكية وتسجيل الحكم لقبول صحة التعاقد :




    ـ أن أساس تنفيذ العقد وجود محل العقد لينفذ عليه أو لا يكون هناك استحالة تنفيذ ، فإذا ثبت هلاك المبيع يكون هناك استحالة تنفيذ وإذا ثبت أن هلاك المبيع بسبب أجنبى أو قوة قاهرة برأت ذمة البائع ، أما إذا كان هلاك المبيع بسبب يرجع للبائع أو إهماله فهنا يكون أمام المشترى طلب التعويض والفسخ.




    ـ وإذا كان الغرض دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على نقل الملكية وتنفيذ الحكم تنفيذ عينى ، فإذا كان هذا التنفيذ قد أصبح غير ممكن لوروده على شئ غير قابل للتعامل فيه فإن طلب صحة ونفاذ عقد البيع يكون متعين الرفض.




    [طعن 1293 لسنة 51 ق ـ جلسة 21/3/1985]




    27ـ اختصام البائع للبائع للحكم بصحة نفاذ العقد :




    ـ إذا كان الهدف من دعوى صحة ونفاذ استصدار حكم بنقل الملكية من البائع للمشترى ـ فإذا كان البائع لم يسجل عقده ، فإن المدعى هنا لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان تنفيذ الحكم ممكنًا وتسجيله وإذا تبين للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل للبائع لأنه لم يسجل عند شرائه وأن البائع للبائع لم يختصم فى الدعوى فكان لازمًا على المشترى أن يختصم البائع للبائع ليطلب صحة العقد ونفاذه منه للبائع الذى باع له وهو بذلك إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه.




    ـ أما إذا لم يختصم البائع للبائع فإن ذلك معناه أن الملكية لم تنتقل بعد ، فإن حكمت له بصحة عقده فإن تنفيذه وتسجيل الحكم يكون غير ممكن لاستحالة تنفيذه قبل أن يسجل البائع له عند شرائه الأول ؛ وإذا كان عقد البيع الصادر من البائع للبائع به عيب أو بطلان فلا يمكن تحريك دعوى لإنفاذه قانونًا.




    [طعن 290 لسنة 32 ق ـ جلسة 19/5/1966]




    28ـ هل يجوز للبائع رفع دعوى صحة تعاقد ضد المشترى ؟




    ـ بداية الثابت أن البائع هو الخصم الأصيل فى دعوى صحة التعاقد وأن رافعها المشترى لإجبار البائع على تنفيذ التزاماته ونقل الملكية للمشترى ، فالبائع هنا خصم أصيل.




    [طعن 1451 لسنة 48 ق ـ جلسة 31/1/1980]




    ـ أما وإذا تكاسل المشترى ولم يحركها وكان ذلك العقار المسجل باسم البائع يرتب رسوم ومطالبات ضد البائع رغم أنه باع العقار للمشترى الذى لم يسجل عقده فإننا هنا أمام توافر شرط المصلحة المطلوب لتحريك الدعوى ، وشرط المصلحة هنا يتوافر فى حق البائع الذى يطالب من الجهات الحكومية بهذه الرسوم فيحق له تحريك هذه الدعوى لنقل الملكية وإخلاء مسئوليته.




    [طعن 246 لسنة 40 ق ـ جلسة 26/2/1976]




    29ـ إذا عدل المشترى طلباته أثره وجوب تسجيل صحيفة الطلبات المعدلة:




    إذا أقام المشترى دعواه بصحة التعاقد فإن دعواه لا تقبل بدون شهر صحيفتها لأنها على حق من الحقوق العينة العقارية (65 مرافعات ـ الفقرة الأخيرة) وبالتالى فإن أى تعديل فى الطلبات أو بيانات الصحيفة كما لو كانت بيانات العقار محل التصرف المسجل يعتبر ذلك مثابة تصرف جديد إذا كان من شأن الخطأ الذى شاب البيان التجهيل بالمبيع وهنا يكون العبرة فى ترتيب أثر التسجيل الصحيح وليس القديم (الخطأ) ، أما إذا كان الخطأ لا يؤدى إلى التجهيل بالعقار فإن آثار التسجيل تسرى من تاريخ أسبقية التاريخ الأول القديم.




    [طعن 393 لسنة 50 ق ـ جلسة 15/5/1984]




    وأن الأسبقية لا تثبت إلا لرافع دعوى صحة التعاقد إذا كان المبيع المحدد فى صحيفة الدعوى هو بذاته المبيع الذى كان محلاً للبيع وفقًا للمادة 17 من القانون العقارى رقم 114 لسنة 1946.












    30ـ الاختصاص المحلى لدعوى صحة التعاقد :




    ـ حيث أن دعوى صحة التعاقد هى دعوى استحقاق مآلا ـ فهى دعوى شخصية عقارية تستند لحق شخص ويطلب فيها تقرير حق عينى على عقار أو اكتساب هذا الحق أو إلغاؤه ينعقد الاختصاص بنظرها للمحكمة التى يقع فى دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه ولما كانت دعوى صحة التعاقد هدفها إلزام البائع تنفيذ التزامه تنفيذ عينى للحصول على حكم يقوم بتسجيل مقام تسجيل العقد فى نقل لملكية أضف لذلك أن دعوى بطلان بيع العقار هى الوجه الآخر لصحته ونفاذه يكون الاختصاص بنظرها للمحكمة التى يقع فى دائرتها العقار أو موطن المدعى عليه [طبقًا 50/2 مرافعات].




    31ـ تقدير قيمة دعوى صحة التعاقد :




    1ـ تقدير قيمة العقار من بيان الضريبة الأصلية المربوطة عليه وتكلف المحكمة المدعى بتقديمه شهادة تبين مقدار الضريبة الأصلية.




    2ـ فى حالة عدم ربط الضريبة على العقار المبيع تقدر المحكمة قيمته بالثمن المذكور فى العقد.




    3ـ إذا ثارت منازعة بين الخصوم فالمحكمة تندب خبير لتقدير قيمة العقار المبيع المذكور فى العقد للفصل فى مسألة الاختصاص [م/ سيد خلف ـ عقد البيع ـ طبعة 1999 ـ ص322] ، وذلك طبقًا لنص المادة 37/1 مرافعات "يراعى تقدير الدعوى ما يأتى : الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة العقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار خمسمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة عليه إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير باعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية ، وإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قررت المحكمة قيمته".




    والفقرة الثانية من ذات المادة "الدعاوى المتعلقة بملكية العقارات والمنازعات المتعلقة بالتنفيذ على العقار تقدر قيمتها بقيمة العقار".




    32ـ لا يجوز للمشترى لحصة محددة فى العقار الشائع أن يطلب التسليم المفرز:




    ـ لا يجوز أن يطلب المشترى لحصة مفرزة فى العقار الشائع أن يطلب التسليم لحصته المفرزة من البائع علة ذلك أن الشريك على الشيوع لم يكن يملك وضع يده على حصة مفرزة قبل حصول القسمة إلا برضاء باقى الشركاء جميعًا ولا يمكن للمشترى أن تؤول له حقوق أكثر مما كان لسلفه لأن العين المبيعة تنتقل للخلف المشترى محملة كما هى بحالتها الراهنة وقت البيع وبالتالى لا يكون الإفراز لجزء من المال الشائع يعتبر الطريق الذى رسمه القانون.




    [طعن 1425 لسنة 56 ق ـ جلسة 29/11/1988]




    وقد نصت المادة 431 مدنى "يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشترى بالحالة التى كان عليها وقت البيع".




    33ـ بطلان بيع ملك الغير :




    المادة 466 مدنى :




    (1) إذا باع شخص شئ معين بالذات وهو لا يملكه جاز للمشترى أن يطلب إبطال العقد ويكون الأمر كذلك ولو وقع البيع على عقار سجل أو لم يسجل العقد.




    (2) وفى كل حال لا يسرى هذا البيع فى حق المالك للعين المبيعة ولو أجاز المشترى العقد.




    المادة 467 :




    (1) إذا أقر المالك البيع سرى العقد فى حقه وانقلب صحيحًا فى حق المشترى.


    (2) وكذلك ينقلب العقد صحيحًا فى حق المشترى إذا آلت ملكية المبيع إلى البائع بعد صدور العقد.

    المادة 468 مدنى :

    إذا حكم للمشترى بإبطال البيع وكان يجهل أن المبيع غير مملوك للبائع فله أن يطالب بتعويض ولو كان البائع حسن النية".



    34ـ بطلان بيع ملك الغير ـ محكمة النقض :


    "إن بطلان بيع ملك الغير ـ نسبى ـ أى مقدر مصلحة المشترى ومن ثم يكون له دون غيره أن يطلب إبطال العقد وما لم يثبت أن البائع غير مالك ويطلب البطلان صاحب الحق فيه فإن عقد البيع يظل قائم منتجًا لآثاره بحيث يكون للمشترى أن يطالب البائع بتنفيذ التزاماته ويعد هذا منه إجازة للعقد".

    [طعن 1972 لسنة 49 ق ـ جلسة 20/4/1983]

    35ـ البائع لا يملك طلب الإبطال لبيع ملك الغير :
    ـ لا يجوز إبطال بيع ملك الغير إلا للمشترى دون البائع له، إلا أن المالك الحقيقى يكفيه أن يتمسك بعدم نفاذ هذا التصرف فى حقه أصلاً إذا كان العقد قد سجل أما إذا كانت الملكية مازالت باقية للمالك الحقيقى لعدم تسجيل عقد البيع فإنه يكفيه أن يطلب طرد المشترى من ملكه لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته.

    ـ كما أن نص المادة 366 والفقرة الأولى من المادة 467 من القانون المدنى يدل على أن بيع ملك الغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المشترى وأجازه المشترى للعقد تزيل قابليته للإبطال وتجعله صحيحًا بين المتعاقدين ، أما بالنسبة للمالك الحقيقى فيجوز له إقرار هذا البيع صراحًة أو ضمنًا فإن لم يقره كان التصرف غير نافذ فى حقه ، مما مفاده أن بطلان التصرف أو عدم نفاذه هو أمر غير متعلق بالنظام العام بل مقرر لمصلحة صاحب الشأن فيه ولا يجوز لغيره التمسك به.
    [طعن 245 لسنة 55 ق ـ جلسة 25/7/1999]

    منقول

      الوقت/التاريخ الآن هو الجمعة نوفمبر 22, 2024 12:55 am