من طرف دراسات قانونية توضيحية عن المشكلات القانونية فى الحياة العامة اليومية . وكيفية تجنب مخاطرها
- الجزء الاول-
عقد ايجار الأماكن
يوجد فى مصر لللآسف قانونين لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر .وان كان فى رأينا أن هذا قمة الفوضى القانونية وتتعارض مع أحكام الدستور الا أن هذا هو الحال الى أن تنتظم تلك العلاقة بقانون موحد. فيوجد الان فى مصر قانون ينظم العلاقة الأيجارية فى ظل القوانين الأستثنائية الصادرة بعد الثورة وهو ما يسمى قانون الأيجار القديم والذى يحكمة عدة قوانين متتابعة وأخرها هو قانون رقم 136 لسنة 1981 وهو فى رأينا غير دستورى بكل المقايس .ثم صدر سنة1996 قانون الأيجار الجديد وهو الذى فى حقتة ليس بجديد وأنما اعادة العلاقة الأيجارية بين المالك والمستأجر الى القانون المدنى والذى كان ينظم تلك العلاقة قبل صدور القانون الأستثنائى بعد الثورة
وسنتعرف فى هذة المقالة على القانونين القديم والجديد والذى سبق وأن وضحناة
أولآ: قانون الأيجار الاستثنائى – وهو قانون الأيجار القديم:
-----------------------------------------------------
ومن أهم ما جاء فى هذا القانون ويثار من ناحية المشكلات العملية فى الحياة اليومية دائما ومثال الكثير من المشكلات عدة جوانب من حيث سريان مدته
1-أنه غير محدد المدة:
--------------------
بمعنى أن عقد الايجار الذى يبرم قبل عام 1996 هو عقد غير محدد المدة . وانما يخضع لأحكام قوانين الأيجار الاستثنائية من حيث وجودة وأنتهائة .
أولآ:أنتهاء عقد الايجار فى ظل القوانين الاستثنائية رقم49 لسنة 1977 والمعدل بالقانون 136لسنة 1981
أ-ينشأ عقد الايجار فى ظل القانون القديم بمجرد التعاقد مع المالك والمستأجر على أنشاء العلاقة الايجارية بأجرة تحددها الجهة الادارية
ب-:ينتهى عقدالأيجار فى قانون الأيجار القديم بموت المستأجر وعدم وجود أى من المستحق لأمتدادة
فجدير بالذكر هنا أن نذكر ونأكد أن عقدالأيجار فى ظل القانون القديم لايورث وأنما يمتد لأشخاص حددهم القانون وهم على سبيل الحصر:
أب وأم المستأجر –الزوج والزوجة-الأولاد ويشترط أن يكون هؤلاء مقيمين مع المستأجر الأصلى قبل الوفاة بحيث تصبح أقامتهم فى العين المأجرة أقامة لاريب فيها وتصبح مغداة ومرساة على حد تعبير محكمة النقض وغير هؤلاء ليس لهم حق الأقامة فى العين بعد موت المستأجر الأصلى وينتهى عقد الأيجار .
ثانيا : أسباب الأخلاء والطرد فى القانون القديم:
------------------------------------------
1-عدم سداد القيمة الأيجارية وملحقتها (أجرة البواب –المياة –نور السلم)وفى هذة الحالة
يحق للمستأجر أن يسدد القيمة الأيجارية للعين أمام المحكمة وقبل قفل باب المرافعة فى الدعوى ويكون أو المستأجر توطيدا لحكم الأخلاء بسداد جميع المستحقات وما تكلفة المؤجر من مصروفات وأتعاب محاماة
2-تكرار المستأجر فى عدم قضاء القيمة الأيجارية بدون سبب قانونى أو عذر.فأذا ما قام المؤجر دعواة أمام المحكمة للاخلاء لعدم سداد القيمة الأيجارية وملحقاتها وسدد المستأجر هذة الأخيرة للوقاية من الأخلاء ثم عاد ولم يسدد المستحقات مرة أخرى فهنا يكون مستحق الأخلاء فورا
3-التأجير من الباطن ويعد من حالات التأجير من الباطن الأيجار المفروش بدون أذن من المالك
وهذة وبأيجاز شديد تعريف ومضمون قانون الأيجار القديم والحقوق التى قد يثار بشأنها المشكلات
ثانيا:عقد الأيجار الخاضع لاحكام القانون المدنى وهو ما يسمى بقانون الأيجار الجديد
شروطة:
1-أن يكون ثابت بالكتابة
2-يجب أن يكون محدد المدة لفترة زمنية لاتزيد عن 59 سنة
3-ويحدد القيمة الأيجارية الشهرية أو السنوية واذا كان هناك مقدم أيجار يجب ان يثبت فى العقد
4-ويحدد فية شروطة كاملة المتفق عليها
-المرافق – الصيانة- الحراسة وخلافة-
وقد يستغل البعض عدم الثقافة القانونية فيعرضون الشقق بعد تاريخ العمل بأحكام القانون 1996 للايجار بموجب القانون القديم (أى غير محددة المدة الزمنية )ويكتب عبارة مشاهرة فى العقد وهنا تقع المشكلة بعد وقت من الزمن.يطالب المؤجر المستأجر بأخلائة من العين ويثبت بكافة الطرق أن عقد الايجار خاضع للقانون الجديد وأن مضى كلمة مشاهرة أى شهر بشهرة.
حتى لو صدر عقد الأيجار بتاريخ قديم سابق على عام 1996.
وتلك هى أهم المشكلات التى تواجة عقد الأيجار فى ظل القانون الجديد وهو أن يقتضى المؤجر المالك مبلغ مقدم كبير من المال مقابل تحرير عقد أيجار فى ظل القانون الجديد وبعد ذلك يبدأ فى المراوغة وأبتزاز المستأجر
والمشكلة الثانية التى قد تواجة المستأجر أيضا أن يكون العقار مملوك لأكثر من شخص ويبرم عقد الأيجار أحد من هؤلاء الملاك .وفى هذة الحالة يكون عقد الأيجار لايمتد لاكثر من ثلاث سنوات بأعتبار أن هذا المالك ثابتا ووكيلا عن باقى الملاك ولايسرى هذا العقد فى مواجهتها أكثر من ثلاث سنوات الا اذا جازوة .
أذا لكى أن تتلاشى هذة الأخطار يجب أن :
1-أن يحرر عقد الأيجار من جميع الملاك وعلى المستأجر التاكد من شخصية هؤلاء الملاك
2-أن يحدد الفترة الزمنية فى العقد بوضوح لالبس فيها ولاغموض
3-أن يثبت قيمة مقدم الأيجار أذا وجدت فى عقد الأيجار وكيفية أنتقاصة من القيمة الأيجارية الشهرية أو السنوية
أما حقوق المالك :
التى تتمثل فى قيمة الأيجار وكيفية سدادها وبأنتظام من المستأجر
منذ عام صدور قانون سنة2006 يتيح للمالك تسجيل عقد الأيجار فى الشهر العقارى وأضافة االصيغة التنفيذية علية .
فأذا ما تأخر المستأجر عن سداد القيمة الأيجارية يحق لة طردة من العين دون الحاجة الى حكم قضائى
أما فى حالة عدم تسجيل عقد الأيجار :
فيحق للمالك كتابة شرط فاسخ فى العقد والذى ينص على اذا تأخر المستأجر عن سداد القيمة الايجارية الشهرية يكون هذا العقد مفسوخ من تلقاء نفسة دون الحاجة الى أنذار ويحق للمالك اللجوء الى القضاء المستعجل بطلب طردة
-فهذة هى الطريقة المثلى التى يطمئن فيها المالك ألتزام المستأجر بسداد قيمة الأيجار
-وهذة هى أبرز المشكلات التى قد تواجة أطراف العلاقة الأيجارية سواء كانت فى ظل القانون الجديد أو القديم. .
اميل مسعد المحامى
- الجزء الاول-
عقد ايجار الأماكن
يوجد فى مصر لللآسف قانونين لتنظيم العلاقة التعاقدية بين المالك والمستأجر .وان كان فى رأينا أن هذا قمة الفوضى القانونية وتتعارض مع أحكام الدستور الا أن هذا هو الحال الى أن تنتظم تلك العلاقة بقانون موحد. فيوجد الان فى مصر قانون ينظم العلاقة الأيجارية فى ظل القوانين الأستثنائية الصادرة بعد الثورة وهو ما يسمى قانون الأيجار القديم والذى يحكمة عدة قوانين متتابعة وأخرها هو قانون رقم 136 لسنة 1981 وهو فى رأينا غير دستورى بكل المقايس .ثم صدر سنة1996 قانون الأيجار الجديد وهو الذى فى حقتة ليس بجديد وأنما اعادة العلاقة الأيجارية بين المالك والمستأجر الى القانون المدنى والذى كان ينظم تلك العلاقة قبل صدور القانون الأستثنائى بعد الثورة
وسنتعرف فى هذة المقالة على القانونين القديم والجديد والذى سبق وأن وضحناة
أولآ: قانون الأيجار الاستثنائى – وهو قانون الأيجار القديم:
-----------------------------------------------------
ومن أهم ما جاء فى هذا القانون ويثار من ناحية المشكلات العملية فى الحياة اليومية دائما ومثال الكثير من المشكلات عدة جوانب من حيث سريان مدته
1-أنه غير محدد المدة:
--------------------
بمعنى أن عقد الايجار الذى يبرم قبل عام 1996 هو عقد غير محدد المدة . وانما يخضع لأحكام قوانين الأيجار الاستثنائية من حيث وجودة وأنتهائة .
أولآ:أنتهاء عقد الايجار فى ظل القوانين الاستثنائية رقم49 لسنة 1977 والمعدل بالقانون 136لسنة 1981
أ-ينشأ عقد الايجار فى ظل القانون القديم بمجرد التعاقد مع المالك والمستأجر على أنشاء العلاقة الايجارية بأجرة تحددها الجهة الادارية
ب-:ينتهى عقدالأيجار فى قانون الأيجار القديم بموت المستأجر وعدم وجود أى من المستحق لأمتدادة
فجدير بالذكر هنا أن نذكر ونأكد أن عقدالأيجار فى ظل القانون القديم لايورث وأنما يمتد لأشخاص حددهم القانون وهم على سبيل الحصر:
أب وأم المستأجر –الزوج والزوجة-الأولاد ويشترط أن يكون هؤلاء مقيمين مع المستأجر الأصلى قبل الوفاة بحيث تصبح أقامتهم فى العين المأجرة أقامة لاريب فيها وتصبح مغداة ومرساة على حد تعبير محكمة النقض وغير هؤلاء ليس لهم حق الأقامة فى العين بعد موت المستأجر الأصلى وينتهى عقد الأيجار .
ثانيا : أسباب الأخلاء والطرد فى القانون القديم:
------------------------------------------
1-عدم سداد القيمة الأيجارية وملحقتها (أجرة البواب –المياة –نور السلم)وفى هذة الحالة
يحق للمستأجر أن يسدد القيمة الأيجارية للعين أمام المحكمة وقبل قفل باب المرافعة فى الدعوى ويكون أو المستأجر توطيدا لحكم الأخلاء بسداد جميع المستحقات وما تكلفة المؤجر من مصروفات وأتعاب محاماة
2-تكرار المستأجر فى عدم قضاء القيمة الأيجارية بدون سبب قانونى أو عذر.فأذا ما قام المؤجر دعواة أمام المحكمة للاخلاء لعدم سداد القيمة الأيجارية وملحقاتها وسدد المستأجر هذة الأخيرة للوقاية من الأخلاء ثم عاد ولم يسدد المستحقات مرة أخرى فهنا يكون مستحق الأخلاء فورا
3-التأجير من الباطن ويعد من حالات التأجير من الباطن الأيجار المفروش بدون أذن من المالك
وهذة وبأيجاز شديد تعريف ومضمون قانون الأيجار القديم والحقوق التى قد يثار بشأنها المشكلات
ثانيا:عقد الأيجار الخاضع لاحكام القانون المدنى وهو ما يسمى بقانون الأيجار الجديد
شروطة:
1-أن يكون ثابت بالكتابة
2-يجب أن يكون محدد المدة لفترة زمنية لاتزيد عن 59 سنة
3-ويحدد القيمة الأيجارية الشهرية أو السنوية واذا كان هناك مقدم أيجار يجب ان يثبت فى العقد
4-ويحدد فية شروطة كاملة المتفق عليها
-المرافق – الصيانة- الحراسة وخلافة-
وقد يستغل البعض عدم الثقافة القانونية فيعرضون الشقق بعد تاريخ العمل بأحكام القانون 1996 للايجار بموجب القانون القديم (أى غير محددة المدة الزمنية )ويكتب عبارة مشاهرة فى العقد وهنا تقع المشكلة بعد وقت من الزمن.يطالب المؤجر المستأجر بأخلائة من العين ويثبت بكافة الطرق أن عقد الايجار خاضع للقانون الجديد وأن مضى كلمة مشاهرة أى شهر بشهرة.
حتى لو صدر عقد الأيجار بتاريخ قديم سابق على عام 1996.
وتلك هى أهم المشكلات التى تواجة عقد الأيجار فى ظل القانون الجديد وهو أن يقتضى المؤجر المالك مبلغ مقدم كبير من المال مقابل تحرير عقد أيجار فى ظل القانون الجديد وبعد ذلك يبدأ فى المراوغة وأبتزاز المستأجر
والمشكلة الثانية التى قد تواجة المستأجر أيضا أن يكون العقار مملوك لأكثر من شخص ويبرم عقد الأيجار أحد من هؤلاء الملاك .وفى هذة الحالة يكون عقد الأيجار لايمتد لاكثر من ثلاث سنوات بأعتبار أن هذا المالك ثابتا ووكيلا عن باقى الملاك ولايسرى هذا العقد فى مواجهتها أكثر من ثلاث سنوات الا اذا جازوة .
أذا لكى أن تتلاشى هذة الأخطار يجب أن :
1-أن يحرر عقد الأيجار من جميع الملاك وعلى المستأجر التاكد من شخصية هؤلاء الملاك
2-أن يحدد الفترة الزمنية فى العقد بوضوح لالبس فيها ولاغموض
3-أن يثبت قيمة مقدم الأيجار أذا وجدت فى عقد الأيجار وكيفية أنتقاصة من القيمة الأيجارية الشهرية أو السنوية
أما حقوق المالك :
التى تتمثل فى قيمة الأيجار وكيفية سدادها وبأنتظام من المستأجر
منذ عام صدور قانون سنة2006 يتيح للمالك تسجيل عقد الأيجار فى الشهر العقارى وأضافة االصيغة التنفيذية علية .
فأذا ما تأخر المستأجر عن سداد القيمة الأيجارية يحق لة طردة من العين دون الحاجة الى حكم قضائى
أما فى حالة عدم تسجيل عقد الأيجار :
فيحق للمالك كتابة شرط فاسخ فى العقد والذى ينص على اذا تأخر المستأجر عن سداد القيمة الايجارية الشهرية يكون هذا العقد مفسوخ من تلقاء نفسة دون الحاجة الى أنذار ويحق للمالك اللجوء الى القضاء المستعجل بطلب طردة
-فهذة هى الطريقة المثلى التى يطمئن فيها المالك ألتزام المستأجر بسداد قيمة الأيجار
-وهذة هى أبرز المشكلات التى قد تواجة أطراف العلاقة الأيجارية سواء كانت فى ظل القانون الجديد أو القديم. .
اميل مسعد المحامى