من طرف الفصل الأول : الإيجار العادي للأرض الزراعية
المبحث الأول : انعقاد الإيجار
المطلب الأول : التراضي في عقد إيجار الأرض الزراعية
الفرع الأول : في وجود التراضي
يجب لانعقاد عقد إيجار الأرض الزراعية أن تتجه نية طرفيه إلى إبرام هذا العقد دون غيره من العقود الأخرى فإذا لم تتطابق الإرادتان لا ينعقد العقد ويجب ن يكون كل منهما الأهلية ألازمه لإبرام عقد الإيجار وأن تخلو إرادتهما من العيوب
شكل التراضي وكيفية إثبات العلاقة الايجارية :
عقد الإيجار بوجه عام هو عقد رضائي يكفي لقيام توافق إرادتي طرفيه على العناصر الأساسية فيه وهو عقد يخضع في إثباته للمبادئ العامة في الإثبات ويلاحظ أن
أولا : أن تحرير عقد إيجار الأرض الزراعية من ثلاث نسخ تودع إحداها الجمعية التعاونية الزراعية المختصة لم يعد لازما من الناحية القانونية فيمكن لطرفي العقد أن يحررا نسخه واحدة منه يحتفظ بها أحدهما ولم يعد المؤجر ملزما بإيداع نسخه من عقد الإيجار في الجمعية التعاونية الزراعية المختصة
ثانيا : أنه إذا امتنع المؤجل عن إيداع عقد الإيجار بالجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو امتنع أحد الطرفين عن توقيع العقد لم يعد ممكن اللجوء إلى المحكمة الجزئية المختصة بالتحقيق من قيام العلاقة الايجارية ولم يعد لهذه المحكمة أن تكلف رئيس الجمعية الزراعية المختصة بتحرير العقد وتوقيعه نيابة عن الطرف الممتنع
ثالثا : أن الطرف الممتنع عن توقيع عقد الإيجار أو عن إيداعه لم يعد ملتزما بأن يؤدي إلي الجمعية التعاونية الزراعية المختصة مصاريف إدارية تعادل 1 % من الأجرة السنوية للعين المؤجرة نظير قيام رئيس الجمعية بتحرير العقد وتوقيعه نيابة عن الطرف الممتنع
رابعا : أنه في حالة امتناع المؤجر عن التوقيع على عقد الإيجار أو عن إيداعه بغير سبب مشروع أو امتناع المستأجر عن التوقيع على العقد لم يعد أيهما مرتكبا لجريمة الجنحة التي كان يعاقب عليها بالحبس
خامسا : أن التوقيع على عقد الإيجار وإيداعه لم يعد شرطا لقبول المنازعات والدعاوى الناشئة عن هذا العقد أمام الجهات الإدارية والقضائية
الفرع الثاني : القيود الواردة على التراضي
1. تأجير الأرض لمن يزرعها بنفسه :
يكون تأجير الأراضي الزراعية لمن يتولى زراعته بنفسه ولا يجوز للمستأجر تأجيرها من الباطن أو التنازل عنها ويقع باطلا كل تعاقد يتم بمخالفة ذلك وقد صار هذا القيد تاريخيا بعد صدور القانون رقم 96 لسنة 1992 الذي قضى بخضوع عقود إيجار الأرض الزراعية لأحكام القانون المدني .
عدم تجاوز الحد الأقصى لحيازة الأرض الزراعية :
لا يجوز لشخص هو وأسرته التي تشمل زوجته وأولاده القصر أن يحوزوا بطريقة الإيجار أو وضع اليد أو بأي طريقة أخرى مساحة تزيد على خمسين فدان من الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي البور والصحراوية ويدخل في حساب تلك المساحة ما يكون الشخص أو أي من أفراد أسرته موكلا في إدارته أو استغلاله أو تأجير من الأراضي المشار عليها ويقع باطلا كل عقد يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام وذلك بهدف القضاء على الإقطاع الذي يقوم على أساس الحيازة وليس الملكية ويحصل الحد الأقصى للحيازة على أساس ما يسيطر إليه الشخص من الأرض أصالة أو نيابة على ذلك يدخل في حساب الحد الأقصى للحيازة ما يملكه الشخص أو يضع يده عليه بنية التملك وما يستغله الشخص بطريق المزارعة
حكم تجاوز الحد الأقصى للحيازة
1. إذا كانت الزيادة ترجع إلى سبب مكسب للملكية كعقد فيجب على ذوى الشأن أن ينزلوا للهيئه العامة للإصلاح الزراعي خلال ثلاث أشهر من تاريخ قيلولة الزيادة إليه أو خلال المدة اللازمة لنضج المحصول القائم في الأرض وقت القيلولة
2. إذا كانت الزيادة في الحيازة قد حدثت بسبب اكتساب الحائز لصفة الولي أو السنديك فهؤلاء يستمرون في إدارة الأرض خلال المدة الباقية من السنة الزراعية التي يكتسبون خلالها صفاتهم المذكورة على أن يقوموا بعد ذلك بتأجير الأرض
جزاء مخالفة أحكام الحد الأقصى للحيازة :
1. الجزاء المدني : يتمثل في بطلان أي عقد إيجار يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام ويتعين على الحائز أن يتخلى عن القدر الزائد في حيازته على أن يعينه بنفسه
2. الجزاء الجنائي : هو الحبس والغرامة التي لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز ألف جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين
استثناء الأراضي الصحراوية :
يجوز للفرد الذي يملك خمسين فدانا من الأراضي الزراعية ويمتلك مائتي فدان من الأراضي الصحراوية أن يحوز 250 فدانا لأن من يملك شيئا حسب نصوص القانون تجوز له حيازته ولكن لا يجوز للشخص الذي يملك مائتي فدان من الأراضي الصحراوية أن يستأجر أي أرض زراعية فوق ذلك لأنه يصطدم عندئذ بالحظر
المطلب الثاني : الحد الأقصى للأجرة في عقد إيجار الأراضي الزراعية
1. الحد الأقصى للأجرة :
هو سبعة أمثال الضريبة العقارية المربوطة على الأرض السارية في تاريخ إبرام عقد الإيجار ولكن المشرع لم يضع حد أدنى للأجرة فيجوز أن تقل عن الحد الأقصى المقرر ولو لم تتناسب مع القيمة الحقيقية لإيجار الأرض فإذا كانت الضريبة المربوطة على الفدان عشرين جنيها سنويا فإن الإيجار السنوي لهذا الفدان يكون 20 * 7 = 140 جنيها مصريا وإذا تقررت زيادة في قيمة الضريبة فلا تسرى إلا ابتداء من شهر نوفمبر من نفس العام وهو الوقت المحدد لبدأ السنة الزراعية بالنسبة لغالبية الزراعات
2. مساحات الفدان التي يتم تحديد الأجرة على أساسها :
خشية أن يثور النزاع بين المالك والمستأجر بشأن مساحة الأرض المؤجرة نص المشرع على أن مساحة الفدان 300 قصبة مربعة عل الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع أجرة المساحة الفعلية المؤجرة له
3. المدة الزمنية المعتبرة في تقدير الحد الأقصى للأجرة :
المدة هي سنه زراعية كاملة وعلى ذلك فإن المؤجر يلتزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة لمدة عام زراعي كامل مقابل التزام الأخير بدفع أجره تساوى سبعة أمثال الضريبة أما إذا كانت مدة الإيجار لزرعه واحدة فينبغي التمييز بين فرضين
* إذا كانت الزراعة تستغرق جزء من السنة الزراعية كأن تكون الأرض مؤجره لزراعة محصول شتوي واحد كالقطن فإن الأجرة تقدر بثلثي القيمة الايجارية العادية وإذا كانت الأرض مؤجرة لزراعة محصول نيلي واحد كالذرة فإن الأجرة المطلوبة تكون ثلث القيمة الايجارية السنوية للفدان
* إذا كانت الزراعة تستغرق اكثر من سنه زراعية واحدة كالقصب فان المستأجر يلتزم بدفع الأجرة القانونية عن كل المدة التي يستغرقها بقاء هذا المحصول على الأرض المؤجرة
4. الأراضي الزراعية المستثناة من الحد الأقصى للأجرة
لا يسرى الحد الأقصى لأجرة الأراضي الزراعية على الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موز أو نباتات مستديمة أو بالنباتات التي تبقى مزروعة في الأراضي لأكثر من سنة عدا القصب كالبرسيم الحجازي و إنما يترك تقدير إيجارها لاتفاق طرفي العقد وذلك نظرا أما لأنها تدر عائدا كبيرا على المستأجرين يزيد على العائد الذي تدره على الزراعات العادية كما أن هذه الزراعات تضعف الأرض بسبب بقائها فيها مدة طويلة كما أن المشرع فرض على هذه الأراضي ضريبة عقارية إضافية تقدر ب40% من قيمة الفرق بين الأجرة المقررة قانونا والأجرة المقدرة عن طريق الاتفاق
5. تعلق الحد الأقصى للأجرة بالنظام العام والجزاء المترتب على مخالفته
الحد الأقصى للأجرة يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا يجوز النزول عنه أو الاتفاق على مخالفته ويقع باطلا كل اتفاق على أجرة تزيد على الحد الأقصى الذي فرضه القانون ويجب إنزال الأجرة إلى الحد الأقصى المقرر قانونيا وإذا كان المستأجر قد قام بأداء أجرة إلى المالك تزيد على الحد الأقصى فانه يجوز له أن يطالبه باسترداد المبلغ الزائد عن هذا الحد الأقصى ويجوز له أن يثبت دفعه لهذه الزيادة بأي طريقه لان الإثبات عنا ينصب على مخالفة قانونية وهناك أيضا جزاءا جنائيا أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة اشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يتقاضى عمدا من المستأجر أجرة تزيد على الحد الأقصى
6. تقييم تحديد أجرة الأرض الزراعية بسبعة أمثال الضريبة
لقد كان تحديد أجرة الأراضي الزراعية على أساس سبعة أمثال الضريبة متفقا مع قيمة ما تنتجه الأرض ولكن الأجرة القانونية بدأت تميل سنة بعد أخرى لصالح المستأجر وتتجه إلى الأضرار بمصالح المالك المؤجر فالواقع انه قد ارتفعت أجرة الأرض الزراعية التي لا تخضع لقانون الإصلاح الزراعي ارتفاعا شديدا تعدى مبلغ ال1000 جنيه للفدان الواحد بينما بقى إيجار الأرض الزراعية المؤجرة دون زيادة ويضاف إلى ذلك سوء تصرف بعض المستأجرين مستغلين غيبة مالكي الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن باجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن بأجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع مالكي الأراضي إلى التخلص منها ببيعها بثمن يقل عن القيمة الحقيقية لها مما صدا بالمشرع لرفع الحد الأقصى للأجرة وذلك بإصداره القانون رقم 96 لسنة 1992 ونص على أن تحدد قيمة الأجرة السنوية للأراضي الزراعية باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية وإذا لم تكن الأرض مفروضا عليها ضريبة عقارية في تاريخ تأجيرها أو كان مفروض عليها ضريبة لا تجاوز جنيهين للفدان في السنة تقدر قيمنها الايجارية بناءا على طلب المؤجر بمعرفة لجنة التقدير المختصة ويكون لكل من المؤجر والمستأجر الحق في استئناف التقدير وتعتبر مساحة الفدان من الأراضي المؤجرة ثلاثمائة قصبة على الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة ولا يسرى الحد المقرر قانونا لأجرة الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موزا وفى هذه الحالات تفرض ضريبة عقارية إضافية تقدر بأربعين في المائة (40%) من قيمة الزيادة في أجرتها عن الحد المقرر قانونيا وتسرى الزيادة على عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون
المطلب الثالث:المدة في عقد إيجار الأراضي الزراعية
1. المدة في ظل القانون المدني:
قبل صدور قانون الإصلاح الزراعي كانت تطبق على عقد إيجار الأراضي الزراعية القواعد العامة في القانون المدني والتي مؤداها انه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة و ينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد فإذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة اشهر أو اكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة اشهر وإذا كانت المدة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير والمستفاد إذا
§ أن المشرع لم يضع حدا أدنى لمدة إيجار الأراضي الزراعية بل ترك تحديد المدة التي يستغرقها العقد لاتفاق الطرفين المتعاقدين
§ أنه إذا أغفل المتعاقدان تحديد مدة معينة لعقد إيجار الأرض الزراعية فلا يترتب على ذلك بطلان العقد بل يقوم العقد بينهما صحيحا منتجا لآثاره
§ أن المدة في عقد إيجار الأراضي الزراعية تحسب بالسنة الزراعية وليس بالسنة المدنية أول نوفمبر لأخر أكتوبر من العام التالي
2. المدة في ظل قوانين الإصلاح الزراعي :
لا يجوز أن تقل مدة إيجار الأرض الزراعية عن ثلاث سنوات وذلك حتى يضمن المشرع للمستأجر نوعا من الثبات والاستقرار في زراعة الأرض واستغلالها ولكن لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضى به القانون أو العقد وعلى ذلك أصبحت عقود الإيجار تمتد بحكم القانون دون حاجة لإعلان المستأجر رغبته في البقاء في الأرض المؤجرة غليه ولا يكون للمؤجر الحق في إخراج المستأجر من الأرض إن هو أراد ذلك والامتداد القانوني لإيجار الأرض الزراعية متعلق بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على مخالفته ولكن هناك استثناء أن يباح بمقتضاهما الاتفاق على أن يكون عقد الإيجار لمدة محدودة ينتهي بانتهائها وذلك في حالتين :
§ الأراضي المرخص في زراعتها ذرة أو أرزا لغذاء المرخص له
§ الأراضي المرخص في زراعتها زرعه واحدة في السنة
3. المدة بعد صدور القانون رقم 96 لسنة 1992
1. العدول عن مبدأ الامتداد القانوني لعقد إيجار الأرض الزراعية :
عبر المشرع عن إرادة العدول عن مبدأ الامتداد القانوني التلقائي لعقد إيجار الأرض الزراعية الذي كان مقررا في قانون الإصلاح الزراعي بنصه على أن تنتهي عقود إيجار الأراضي الزراعية السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون بانتهاء السنة الزراعية 1997/96 ما لم يتفق على غير ذلك . فالمشرع قد عدل عن مبدأ الامتداد القانوني التلقائي لعقود إيجار الأراضي الزراعية وقد فرق المشرع في النص السابق بين نوعين من العقود فيما يتعلق بمدة الإيجار
أولا : عقود إيجار الأرض الزراعية السارية وقت العمل بأحكام القانون رقم 96 لسنة 1992
أي العقود التي كانت سارية يوم 29/6/1992 هذه العقود تنتهي مدتها بانتهاء السنة الزراعية 1997/96 وذلك بحكم القانون ويعنى ذلك أن هذه العقود تمتد بين طرفيها بحكم القانون امتدادا تلقائيا لمدة خمس سنوات زراعية ويكون للمؤجر بعد مضي هذه المدة الحق في مطالبة المستأجر بإخلاء الأرض ليقوم إما بزراعتها بنفسه أو بتأجيرها للغير وقد قصد المشرع من إبقاء هذه العقود نافذة بين طرفيها لمدة خمس سنوات زراعية إتاحة الفرصة أمام المستأجرين للبحث عن مصادر أخرى للرزق وحيث المؤجرين كي يهيئوا أنفسهم لاستلام أرضهم ليقوموا بزراعتها بأنفسهم أو بتأجيرها إلى الغير وإذا مات المستأجر خلال مدة السنوات الخمس التي قرر المشرع بقاء عقود الإيجار سارية المفعول خلالها فإن الحق في الإيجار ينتقل إلى الورثة إلى أن تنتهي المدة السابقة ولم يشترط المشرع في هذا القانون لانتقال حق الإيجار إلى ورثة المستأجر أن يكون من بينهم من تكون مهنته الأساسية الزراعة
ثانيا : عقود إيجار الأرض الزراعية التي تبرم بعد العمل بالقانون رقم 96 لسنة 1952:
هذه العقود يتم تحديد مدة سريانها وفقا لما يتم الاتفاق عيه بين الطرفين المتعاقدين وهما المؤجر والمستأجر فهي لا تخضع لامتداد القانوني التلقائي الذي كان مقررا قبل صدور القانون رقم 96 لسنة 1992 ولا يسرى على هذه العقود الامتداد الخمسي لأن هذا الامتداد قاصر على العقود التي كانت سارية وقت العمل بأحكام هذا القانون وعلى ذلك يجوز لطرفي العقد الاتفاق على أن تكون الأرض الزراعية مؤجرة لزراعة محصول واحد شتوي أو صيفي أو لسنة زراعية واحدة أو لعدة سنوات دون أن يمتد العقد المبرم بينهما إلى بعد المدة المتفق عليها بينهما
2. تصرف المالك في أرضه خلال مدة الامتداد الخمس خيارات المستأجر :
إذا رغب المؤجر في بيع الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل سنة زراعية أو أن يستمر مستأجرا للأرض إلى حين انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة الأولى
أخطار المؤجر للمستأجر برغبته في بيعه أرضه :
يجب على المؤجر أن يخطر المستأجر برغبته في بيع أرضه ويتم الإخطار بشكل رسمي على يد محضر كما يجب عليه الانتظار طوال مهلة الإخطار وهى ثلاثون يوما من تاريخ تسلم الإخطار حتى يمكنه التصرف في الأرض المؤجر إلى الغير
خيارات المستأجر :
1. شراء الأرض بالسعر الذي يتفق عليه :
وهذا السعر غالبا هو الثمن السائد في السوق لمثل الأرض المعروضة للبيع ويتم تحديده بالاتفاق الحر فإن توصلا إلى اتفاق وانعقد بينهما عقد بيع فيصبح المستأجر حائزا للأرض باعتباره مالكا وتنتهي العلاقة الايجارية بينهما لاجتماع صفتي المالك والمستأجر في شخص واحد ولكن ملكية الأرض لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع
2. إخلاء الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل:
قد يرفض المستأجر شراء الأرض المؤجرة له في هذه الحالة أجاز القانون للمستأجر أن يخلي الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل سنة زراعية
3. استمرار المستأجر في الأرض إلي حين انتهاء مدة السنوات الخمس :
إذا رفض المستأجر شراء الأرض بالسعر المعروض عليه ورفض أن يخلى الأرض نظير مقابل التنازل فله أن يستمر مستأجرا للأرض حتى انقضاء السنوات الخمس التي قررها لانقضاء عقود الإيجار الخاضعة لهذا الامتداد الخمسي
المبحث الثاني : آثار عقد إيجار الأراضي الزراعية
المطلب الأول : التزامات المؤجر
الفرع الأول : التزام المؤجر بتسليم الأرض الزراعية
يسرى على الالتزام القواعد العامة في الإيجار فالمؤجر عليه أن يسلم المستأجر الأرض الزراعية المتفق عليها وملحقاتها في حالة تصلح معها لاستغلال الزراعي المقصود منها بحسب الاتفاق المبرم بينهما فإن لم يوجد اتفاق فبحسب ما أعدت له الأرض والصعوبة تثور بالنسبة لملحقات الأرض الزراعية لأنها تختلف من أرض إلي أرض ومن جهة إلى أخرى غير أنه يعتبر من ملحقات الأرض الزراعية السواقي والمصارف والمخازن أما بالنسبة للمواشي والأدوات الزراعية فلا تعتبر من ملحقات الأرض الزراعية ومن ثم لا يشملها التزام المؤجر بالتسليم إلا إذا اتفق على ذلك صراحة أو ضمنا في عقد الإيجار ويرجع السبب في استبعاد المواشي والأدوات الزراعية أن المشرع افترض أن الفلاح الذي يقوم باستئجار الأرض الزراعية غاليا ما تتوافر لديه هذه الأشياء
الفرع الثاني : التزام المؤجر بصيانة الأرض المؤجرة
يلتزم المؤجر بالصيانة لتبقى الأرض على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم في أثناء الإيجار بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيريه للعين طوال مدة سريان عقد الإيجار ومن الترميمات الضرورية الإصلاحات اللازمة للآبار والترع ومجارى المياه ولكن يجوز الاتفاق على أن يقوم المستأجر بكافة الترميمات فإذا أخل المؤجر بالتزامه فيجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة
المطلب الثاني : التزامات المستأجر
الفرع الأول : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة وبالمحافظة عليها صالحة للاستعمال
أولا : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة
يجب على المستأجر أن يتسلم الأرض لكي يمارس عليها السلطات المقررة له بمقتضى العقد ويخضع هذا الالتزام للقواعد وعلى ذلك يلتزم المستأجر بتسلم الأرض بعد إخلائها مما يشغلها ويعطل لانتفاع المألوف بها وعاينتها ويتسلم المستأجر مع الأرض المحلقات التابعة لها على أن يتم إثبات نوعها وعددها وأوصافها في محضر خاص ويجب أن يتم التسلم في الوقت الذي يحدده عرف الجهة وإلا ففي الوقت الذي يسمح للمستأجر بالانتفاع المألوف بالأرض
ثانيا: التزام المستأجر بالمحافظة على الأرض صالحة للاستعمال المألوف :
يجب على المستأجر المحافظة على الأرض الزراعية وملحقاتها المسلمة له وأن يبذل في هذه المحافظة عناية الشخص المعتاد ويكون مسئولا عما يصيب الأرض أثناء انتفاعه بها من تلف والالتزام يقتضي من المستأجر أن يقوم بما يأتي :
1. أن يكون استغلاله للأرض موافقا لما اتفق عليه في عقد الإيجار أو لمقتضيات الاستغلال المألوف وإذا اتفق في عقد الإيجار على زراعة الأرض بزراعات معينة وجب على المستأجر ألا يقوم بزراعة الأرض بأنواع أخرى من الزراعات
2. أن يكون استغلاله للأرض الزراعية موافقا للطرق المتبعة في استغلالها عادة
3. ألا يحدث في الأرض المؤجرة أي تغيير ضار تغيير ضار بها بغير أذن المؤجر وإلا جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها بالتعويض فإذا أهمل المستأجر فأنه يتعرض لجزاءات جنائية أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كما يجيز للمؤجر أن يطلب بعد إنذار المستأجر فسخ العقد وإخلاء الأرض المؤجرة
الفرع الثاني : التزام المستأجر بالمحافظة على المواشي والأدوات الزراعية
إذا اتفق المؤجر والمستأجر على شمول عقد الإيجار للمواشي والأدوات الزراعية المخصصة لخدمة الأرض المؤجرة وتسلمها المستأجر تعين عليه أن يتعهدها بالرعاية والصيانة بحسب المألوف في استعمالها وذلك بالا يجعلها تعمل أكثر من طاقتها وأن يقدم لها الغذاء الكافي وأن يوفر لها المأوى وأن يقوم بتوقيع الكشف البيطري عليها في أوقات دورية أما الأدوات الزراعية فيجب على المستأجر أن يتعهدها بالصيانة لتبقي على الحالة التي تسلمها بها
الفرع الثالث : التزام المستأجر بالإصلاحات التأجيريه
المشرع ألقي على عاتق المستأجر القيام بالإصلاحات التأجيريه وهي الإصلاحات التي يقتضيها الاستعمال المألوف للأرض المؤجرة كتطهير وصيانة الترع والمساقي ويجوز للمستأجر أن يتفق مع المؤجر على اقتسام مصاريف هذه الإصلاحات
الفرع الرابع : التزام المستأجر بدفع الأجرة
1. الأجرة واجبة الوفاء :
الأجرة التي يتعين علي المستأجر الوفاء بها للمؤجر هي الأجرة التي اتفق عليها بين الطرفين بتقاضي من المستأجر نقودا أو أن تكون أي تقدمه أخرى ( قدرا مينا من المحصول ) وإذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على أجرة معينة وجب اعتبار الأجرة المثل
2. كيفية الوفاء بالالتزام بدفع الأجرة
* .زمان الوفاء بالأجرة :
ينظر لمعرفة الوفاء بالأجرة على اتفاق الأطراف المتعلق بتحديد وقت الوفاء بالأجرة فإن وجد مثل هذا الاتفاق تعين الوفاء في الوقت الذي حدد وإلا وجب العودة إلى عر فالجهة
* مكان الوفاء بالأجرة :
لأن الدين مطلوب لا محمول فيكون الوفاء بأجرة الأرض الزراعية في محل إقامة المستأجر
ثانيا : كيفية إثبات الوفاء بالأجرة
يقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر باعتباره صاحب المصلحة وعلى المؤجر بأن يسلم إلى المستأجر مخالصة مكتوبة عن كل مبلغ يؤديه إليه من الأجرة فإذا دفعت الأجرة مرة واحدة سلمه مخالصة مكتوبة تثبت قبضه لمبلغ الأجرة كاملة وطبقا للقواعد العامة إذا كانت الأجرة أقل من 500 جنيها أمكن للمستأجر إثبات الوفاء بها بكافة طرق الإثبات أما إذا كانت الأجرة تزيد عن 500 جنيها فلا بد أن يثبت الوفاء بالأجرة بورقة مكتوبة وإثبات الوفاء بالأجرة في سنة ما قرينة بسيطة على الوفاء بها في السنوات السابقة
3. حالات إسقاط الأجرة أو إنقاصها:
حالات إسقاط الأجرة
إسقاط الأجرة يعني انقضاء الالتزام بها دون الوفاء بها للمؤجر وتسقط الأجرة في حالتين
الحالة الأولى : منع المستأجر من تهيئة الأرض أو من بذرها أو هلاك البذر كله قبل ظهوره من باطن الأرض ويشترط لتحقق هذه الحالة ما يأتى :
§ منع المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة أو من وضع البذور فيها بعد تهيئتها وهلاك البذر كله قبل ظهوره على سطح الأرض
§ أن يكون المنع من التهيئة أو البذر أو هلاك كل ابذر بسبب قوة قاهرة أي بسبب أجنبي لا يد للمستأجر فيه كأن يكون حادثا مفاجئا يستحيل دفعه إذا توافر هذان الشرطان برئت ذمة المستأجر من الأجرة دون وفاء بها للمؤجر
الحالة الثانية : هلاك الزرع كله قبل حصاده
ويشترط لتوافر هذه الحالة الشروط الآتية :
1. أن يكون هلاك الزرع هلاكا كليا ولا يكفى الهلاك الجزئي للزرع بل لابد وأن يكون الهلاك كليا
2. أن يكون هلاك الزرع كله قد حدث قبل حصاده أما إذا كان الهلاك قد حدث بعد حصاد الزرع فلا يجوز للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة
3. أن يكون الهلاك للزرع بسبب قوة قاهرة وليس بسبب يرجع إلى المستأجر
4. ألا يكون المستأجر قد عوض عما أصابه من ضرر بسبب هذا الهلاك فالعلة في إسقاط الأجرة عن المستأجر هي التخفيف عما لحقه من ضرر بسبب هلاك محصوله
حالات إنقاص الأجرة :
للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة في حالتين :
الحالة الأولى :
الاستحالة النسبية للبذر أو هلاك أكثره قبل ظهوره وذلك بأن يستحيل على المستأجر تهيئة جزء من الأرض للزراعة طيلة فترة الزراعة أو لجزء منها أو أن يهلك أكثر البذر قبل ظهوره فمتى توافرت هذه الاستحالة النسبية فالمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة
الحالة الثانية : هلاك بعض الزرع قبل حصاده
إذا لم يهلك إلا بض الزرع ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير في ريع الأرض كان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة
4. ضمانات الوفاء بالأجرة الزراعية
§ ألزم المشرع المستأجر بأن يضع في الأرض المؤجرة من محصولات أو مواشي أو أدوات بما يفي بأجرة سنتين ولا يعفي من هذا الالتزام إلا إذا كان قد عجل الأجرة أو أن يكون قد قدم تأمينا آخر
§ أعطى المشرع للمؤجر حق امتياز على ما يوجد بالأرض المستأجرة من محصولات أو مواشي
§ أعطى المشرع المؤجر حتى حبس هذه الأشياء القابلة للحجز وأن يمنع المستأجر من نقلها من الأرض المستأجرة
§ أعطى المشرع للمؤجر حق استرداد هذه الأشياء المؤجرة إذا كان المستأجر قد نقلها رغم معارضة المؤجر أو دون علمه
المبحث الثالث : انقضاء عقود إيجار الأراضي الزراعية
أسباب انتهاء عقود الإيجار
المطلب الأول : انتهاء الإيجار بانتهاء مدته
1. انقضاء الإيجار بمجرد انتهاء مدته :
ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلي تنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقى المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أن التنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أنن التنبيه بالإخلاء من جانب المؤجر رغم عدم وجوبه قانونا لانتهاء العقد محدد المدة يكون له أهمية في حالتين :
الأولي : أن هذا التنبيه يظهر بجلاء نية المؤجر في عدم الرغبة في أن يتجدد العقد ضمنيا عند بقاء المستأجر في الأرض بعد انتهاء المدة
الثانية : أن هذا التنبيه يفيد المؤجر في حالة رغبته في إضافة شروط جديدة إلى العقد المبرم بينهما كزيادة الأجرة
2. انقضاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بشرط التنبيه مقدما :
اشتراط التنبيه بالإخلاء
قد يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة ينتهي العقد بانتهائها بشرط أن ينبه أحدهما الأخر بالإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بفترة معينة وغلا امتد الإيجار لمدة أخرى في هذه الحالة لا ينتهي الإيجار بنهاية مدته بل يلزم أن يتم التنبيه بالإخلاء في المدة المحددة وإلا امتد العقد وإذا كانت مدة الإيجار ستة أشهر فأكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر وإذا كانت مدة الإيجار أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير
المقصود بالتنبيه بالإخلاء :
التنبيه بالإخلاء هو عمل قانوني يعبر عن نية من قام في إنهاء الإيجار ويترتب على حصوله في الميعاد ووصوله إلى علم من وجه إليه انتهاء الإيجار دون حاجة إلى قبول هذا الأخير ويمكن أن يتم شفاهه أو بخطاب أو بإنذار رسمي
التجديد الضمني للإيجار :
هناك شروط يجب توافرها للقول بوجود تجديد ضمني وهي :
1. أن يكون عقد الإيجار المبرم قد انتهى
2. ألا يكون أحد المتعاقدين قد أظهر نيته في عدم تجيد الإيجار
3. أن يبقي المستأجر منتفعا بالعين بعد انتهاء مدة الإيجار
4. أن يكون بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه . وهذا يقتضي أولا أن يكون وجود المستأجر في العين ظاهرا بلا خفاء حتى يعلم به المؤجر وثانيا ألا يعترض المؤجر على وجود المستأجر رغم علمه بذلك ويترتب على القول بوجود تجديد لعقد الإيجار عدة نتائج
§ يجب أن تتوافر في المتعاقدين عند التجديد الأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار
§ إذا تعدد المستأجرون الأصليين وبقي بعضهم في العين بعد انتهاء مدة العقد وتركها البعض الآخر تجدد عقد الإيجار بالنسبة لمن بقى منهم فقط وبنفس شروط العقد القديم ولكن لمدة غير معينة
المطلب الثاني : انتهاء عقد الإيجار قبل نهاية مدته
1. موت المستأجر :
عقد الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر بل تنتقل حقوق الإيجار والتزاماته إلى ورثته على أن يكون من بينهم من تشكل الزراعة حرفته الأساسية ما دام هؤلاء الورثة لم يطلبوا إنهاء العقد ما لم يكن الإيجار قد عقد بسبب حرفة المستأجر أو لظروف ولاعتبارات تتعلق بشخصيه كما أن عقود إيجار الأراضي الزراعية لا تنتهي بموت المؤجر وانتقال ملكية الأرض المؤجرة منه إلي الورثة وغنما تنتقل الملكية إلى هؤلاء وهي محملة بهذه الصفة أي بكونها مؤجرة ويتحمل حق كل وارث بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار كما يجوز له المطالبة بالحقوق المترتبة على هذا العقد حسب نصيبه في الميراث وإذا كان الإيجار لا يتأثر بموت المؤجر أو فإن هناك حالات ثلاث يجوز فيها إنهاء الإيجار بسبب موت المستأجر
الحالة الأولى : إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد أصبحت لا تتحملها مواردهم المالية
الحالة الثانية : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر
الحالة الثالثة : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر
2. إعسار المستأجر :
يجوز لكل من المؤجر والمستأجر طلب إنهاء عقد الإيجار بسبب إعسار المستأجر وذلك إذا لم يقدم له المستأجر أو شخص آخر تأمينات عينيه أو شخصية تكفل الوفاء بالأجرة والمستأجر يجوز له أيضا طلب فسخ الإيجار إذا لم يكن مصرحا له من قبل المؤجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن فإذا اختار المستأجر طلب فسخ الإيجار بسبب إعساره وجب عليه أن يعوض المؤجر تعويضا عادلا وهو ما يقدره قاضي الموضوع
3. حاجة المؤجر للأرض المؤجرة :
قدر المشرع أن المؤجر قد يحتاج إلى أرضه التي أجرها للغير ليزرعها بنفسه فوزان بين مصلحة المؤجر الذي يريد إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ومصلحة المستأجر الذي يرغب في الاحتفاظ بالأرض وزراعتها حتى انتهاء مدة الإيجار ورجح مصلحة المؤجر وأجاز له إنهاء العقد بشروط معينه
§ أن يكون هناك اتفاق مسبق بين المؤجر والمستأجر على جواز طلب المؤجر إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا طرأت له ظروف تجعله في حاجة لاسترداد أرضه وزراعتها بنفسه
§ أن يثبت المؤجر حاجته الشخصية الماسة لاسترداد الأرض المؤجرة قبل انتهاء مدة الإيجار
§ أن يراعي المؤجر مواعيد التنبيه بالإخلاء
§ أن يقوم المؤجر بعد استرداد الأرض بزراعتها بنفسه
4. العذر الطارئ :
إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا وجدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه وذلك بشروط :
أولا : أن يكون الإيجار معين المدة فإن كان غير معين المدة فلا ينطبق الحكم
ثانيا : أن تطرأ بعد العقد وخلال فترة سريانه ظروف خطيرة غير متوقعة
ثالثا : أن يكون من شأن الظرف الطارئ أن يجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في إثناء سريانه مرهقا والالتزام المرهق في تنفيذه هو التزام يمكن تنفيذه بمشقة وعسر على المدين به على أن المشرع قد أوجب على المؤجر إذا كان هو طالب الإنهاء المبتسر للعقد أن يعوض المستأجر تعويضا عادلا عن الإنهاء أو يقدم له تأمينا كافيا حتى يخلى الأرض أما إذا كان المستأجر هو طالب الإنهاء فلا يجبر على البقاء في الأرض حتى يدفع التعويض العادل
الفصل الثاني : المزارعة
تعريف المزارعة :
المزارعة صورة من صور إيجار الأرض الزراعية وهي تتميز عن الإيجار العادي أو الإيجار النقدي في أن الأجرة فيها تقدر بنسبة معينة من المحصول الذي تغله الأرض كالنصف أو الثلث
المبحث الأول : انعقاد المزارعة
تنعقد المزارعة إذا توافر الرضا والمحل والسبب والأهلية وأن تخلو الإرادة من العيوب وأن يكون سبب التعاقد مشروعا أما محل العقد فهو الأرض أرضا زراعية
مدة الزراعة :
يجوز للمالك أن يتفق مع المزارع على مدة سريان العقد بينهما فإذا لم يعينا مدة للعقد كان العقد ساريا لمدة سنة زراعية واحدة
الأجرة في المزارعة :
الأجرة في عقود المزارعة تحدد بنسبة معينة من المحصول فإذا لم يوجد اتفاق يرجع إلى العرف فإذا لم يوجد اتفاق أو عرف في هذا الشأن قسمت الغلة الناتجة عن الأرض بالتساوي بينهما وفي حالة هلاك الغلة التي تنتجها الأرض فنميز بين فروض ثلاثة :
الفرض الأول : هلاك الغلة كلها أو بعضها بسبب قوة قاهرة
هنا يتحمل الطرفان معا تبعة هذا الهلاك بحيث لا يجوز لأحد منهما أن يرجع على الأخر
الفرض الثاني : هلاك الغلة كلها أو بعضها بخطأ المزارع
في هذه الحالة يتحمل تبعة الهلاك المزارع الذي يجب عليه أن يعوض المالك
الفرض الثالث: هلاك الغلة كلها أو بعضها بخطأ المالك
في هذه الحالة الذي يتحمل التبعة هو المالك باعتباره مخطئا ويجب عليه أن يعوض المزارع
المبحث الثاني : آثار المزارعة
المطلب الأول : التزامات المالك
أولا : الالتزام بتسليم ارض المزارعة وملحقاتها
والمؤجر في عقد المزارعة يلتزم بتسليم الأرض للمستأجر ويلتزم بأن يسلم المواشي والأدوات الزراعة الموجودة في الأرض وقت التعاقد إذا كانت مملوكة له وتدخل المواشي والأدوات ضمن العقد دون حاجة إلى اتفاق خاص لأنها تعتبر بمثابة ملحقات للأرض مادامت مملوكة له وقت تسليمها وإذا هلكت الماشية أو تلفت الأدوات الزراعية بسبب لا يد للمزارع فيه فأنه يتعين على المؤجر أن يعوضه عما هلك من ماشية وذلك بإبدالها بغيرها
ثانيا : الالتزام بصيانة أرض المزارعة
يلتزم المؤجر بجميع الترميمات الضرورية اللازمة للزراعة والمباني والآلات ويشمل ذلك صيانة وتطهير المساقي والمصارف والمراوي الرئيسية وإذا أخل المؤجر بالتزامه بالقيام بهذه الإصلاحات جاز للمزارع اللجوء إلى القضاء ليحصل منه على ترخيص بإجراء ذلك بنفسه واسترداد ما أنفقه من المؤجر
ثالثا: الالتزام بدفع الضرائب المقررة على أرض المزارعة
المؤجر يلتزم بجميع الضرائب الأصلية والإضافية والرسوم المفروضة على الأرض محل المزارعة عدا ضريبة الدفاع
المطلب الثاني: التزامات المزارع
1. الالتزام باستعمال الأرض فيما أعدت له :
يجب على المزارع أن يستعمل الأرض محل المزارعة على النحو المتفق عليه بين المتعاقدين
2. الالتزام بالعناية بالزرع والمحافظة على الأرض وملحقاتها :
يلتزم المزارع في المزارعة بأن يعتني بالزراعة وأن يبذل في العناية بها والمحافظة على الزرع ما يبذله في شئون نفسه ويعتبر و المزارع مسئولا عما يصيب الأرض وملحقاتها من التلف أثناء فترة الانتفاع بها
3. الالتزام بالقيام بجميع العمليات اللازمة للزراعة :
وتشمل هذه العمليات أعمال الحرث وبذر التقاوي و يستوي في ذلك أن يقوم المزارع بذلك بنفسه أو عن طريق الغير
4. الالتزام بالقيام بتسميد الأرض :
والالتزام هنا قاصر على تسميد الأرض بالسماد البلدي وليس السماد الكيماوي
5. الالتزام بالقيام بالإصلاحات التأجيريه :
هذا الالتزام يشمل تطهير وصيانة المساقى وإصلاح آلات الري العادية
6. الالتزام بالوفاء بحصة المالك من المحصول :
يلتزم المزارع بالوفاء بحصة المالك من المحصول الذي تغله الأرض وتسري على الوفاء بهذه الحصة أحكام الوفاء بالأجرة في الإيجار العادي وإذا امتنع المالك عمن محاسبة المزارع وتسلم نصيبه في المحصول للمستأجر أن يخطر الجمعية التعاونية الزراعية بذلك كتابة وعليها تبليغ الشكوى إلى المؤجر بكتاب مسجل خلال أسبوع فإذا لم يقم المؤجر بمحاسبة قامت الجمعية ببيع المحصول ومحاسبة المستأجر وأودعت نصيب المؤجر خزانة المحكمة الجزئية ويعتبر الإيداع مبرئا لذمة المستأجر
المطلب الثالث : الالتزامات المشتركة
1. مصاريف مقاومة الآفات والحشرات
2. أجرة الري بالآلات الميكانيكية في حدود الأجور
3. مصاريف جمع وتجهيز المحصول
4. ثمن ما يلزم الزراعة من التقاوي والأسمدة الكيماوية
المبحث الثالث: انتهاء المزارعة
ينتهي عقد المزارعة بأحد الأسباب الآتية
1. إخلال المزارع بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد
2. حاجة المؤجر لأرضه لزراعتها بنفسه
3. صدور قرار بتقسيم الأرض المؤجرة أو صدور ترخيص بالبناء عليها
4. انتهاء مدة السنوات الخمس المقررة في القانون رقم 96 لسنة 1992
أثر موت المؤجر أو المزارع على عقد المزارعة :
لا تنقضي المزارعة بموت المؤجر ولكنها تنقضي بموت المستأجر
موت المالك ( المؤجر ) :
موت المالك لا يكون له أثر على عقد المزارعة فلا ينتهي العقد بل يظل قائما وملزما لورثة المالك
موت المزارع :
ينقضي عقد المزارعة بموت المزارع ولا ينتقل لورثته ولو كان بينهم أحد يحترف الزراعة ول كانت الزراعة مهنة جميع الورثة ولكن هذا الحكم ليس متعلقا بالنظام العام فيجوز للمتعاقدين الاتفاق على خلافه
آثار انتهاء المزارعة :
إذا انتهت المزارعة يجب على المزارع إخلاء الأرض وتسليمها لمالك طواعية وإذا انتهت المزارعة قبل انتهاء مدتها صفيت العلاقة بين المالك والمزارع على أساس تقسيم ريع الأرض بينهما حسب حصة كل منهما أما إذا انتهت المزارعة قبل نضج المحصول فإن الزرع الذي لم ينضج يكون من حق المالك وإذا كان سبب انقضاء المزارعة موت المستأجر فإن لورثة هذا المستأجر أن يطالبوا المالك لا باسترداد النفقات التي أنفقت وإنما بأن يحلوا محل مورثهم حتى ينضج المحصول
المبحث الأول : انعقاد الإيجار
المطلب الأول : التراضي في عقد إيجار الأرض الزراعية
الفرع الأول : في وجود التراضي
يجب لانعقاد عقد إيجار الأرض الزراعية أن تتجه نية طرفيه إلى إبرام هذا العقد دون غيره من العقود الأخرى فإذا لم تتطابق الإرادتان لا ينعقد العقد ويجب ن يكون كل منهما الأهلية ألازمه لإبرام عقد الإيجار وأن تخلو إرادتهما من العيوب
شكل التراضي وكيفية إثبات العلاقة الايجارية :
عقد الإيجار بوجه عام هو عقد رضائي يكفي لقيام توافق إرادتي طرفيه على العناصر الأساسية فيه وهو عقد يخضع في إثباته للمبادئ العامة في الإثبات ويلاحظ أن
أولا : أن تحرير عقد إيجار الأرض الزراعية من ثلاث نسخ تودع إحداها الجمعية التعاونية الزراعية المختصة لم يعد لازما من الناحية القانونية فيمكن لطرفي العقد أن يحررا نسخه واحدة منه يحتفظ بها أحدهما ولم يعد المؤجر ملزما بإيداع نسخه من عقد الإيجار في الجمعية التعاونية الزراعية المختصة
ثانيا : أنه إذا امتنع المؤجل عن إيداع عقد الإيجار بالجمعية التعاونية الزراعية المختصة أو امتنع أحد الطرفين عن توقيع العقد لم يعد ممكن اللجوء إلى المحكمة الجزئية المختصة بالتحقيق من قيام العلاقة الايجارية ولم يعد لهذه المحكمة أن تكلف رئيس الجمعية الزراعية المختصة بتحرير العقد وتوقيعه نيابة عن الطرف الممتنع
ثالثا : أن الطرف الممتنع عن توقيع عقد الإيجار أو عن إيداعه لم يعد ملتزما بأن يؤدي إلي الجمعية التعاونية الزراعية المختصة مصاريف إدارية تعادل 1 % من الأجرة السنوية للعين المؤجرة نظير قيام رئيس الجمعية بتحرير العقد وتوقيعه نيابة عن الطرف الممتنع
رابعا : أنه في حالة امتناع المؤجر عن التوقيع على عقد الإيجار أو عن إيداعه بغير سبب مشروع أو امتناع المستأجر عن التوقيع على العقد لم يعد أيهما مرتكبا لجريمة الجنحة التي كان يعاقب عليها بالحبس
خامسا : أن التوقيع على عقد الإيجار وإيداعه لم يعد شرطا لقبول المنازعات والدعاوى الناشئة عن هذا العقد أمام الجهات الإدارية والقضائية
الفرع الثاني : القيود الواردة على التراضي
1. تأجير الأرض لمن يزرعها بنفسه :
يكون تأجير الأراضي الزراعية لمن يتولى زراعته بنفسه ولا يجوز للمستأجر تأجيرها من الباطن أو التنازل عنها ويقع باطلا كل تعاقد يتم بمخالفة ذلك وقد صار هذا القيد تاريخيا بعد صدور القانون رقم 96 لسنة 1992 الذي قضى بخضوع عقود إيجار الأرض الزراعية لأحكام القانون المدني .
عدم تجاوز الحد الأقصى لحيازة الأرض الزراعية :
لا يجوز لشخص هو وأسرته التي تشمل زوجته وأولاده القصر أن يحوزوا بطريقة الإيجار أو وضع اليد أو بأي طريقة أخرى مساحة تزيد على خمسين فدان من الأراضي الزراعية وما في حكمها من الأراضي البور والصحراوية ويدخل في حساب تلك المساحة ما يكون الشخص أو أي من أفراد أسرته موكلا في إدارته أو استغلاله أو تأجير من الأراضي المشار عليها ويقع باطلا كل عقد يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام وذلك بهدف القضاء على الإقطاع الذي يقوم على أساس الحيازة وليس الملكية ويحصل الحد الأقصى للحيازة على أساس ما يسيطر إليه الشخص من الأرض أصالة أو نيابة على ذلك يدخل في حساب الحد الأقصى للحيازة ما يملكه الشخص أو يضع يده عليه بنية التملك وما يستغله الشخص بطريق المزارعة
حكم تجاوز الحد الأقصى للحيازة
1. إذا كانت الزيادة ترجع إلى سبب مكسب للملكية كعقد فيجب على ذوى الشأن أن ينزلوا للهيئه العامة للإصلاح الزراعي خلال ثلاث أشهر من تاريخ قيلولة الزيادة إليه أو خلال المدة اللازمة لنضج المحصول القائم في الأرض وقت القيلولة
2. إذا كانت الزيادة في الحيازة قد حدثت بسبب اكتساب الحائز لصفة الولي أو السنديك فهؤلاء يستمرون في إدارة الأرض خلال المدة الباقية من السنة الزراعية التي يكتسبون خلالها صفاتهم المذكورة على أن يقوموا بعد ذلك بتأجير الأرض
جزاء مخالفة أحكام الحد الأقصى للحيازة :
1. الجزاء المدني : يتمثل في بطلان أي عقد إيجار يترتب عليه مخالفة هذه الأحكام ويتعين على الحائز أن يتخلى عن القدر الزائد في حيازته على أن يعينه بنفسه
2. الجزاء الجنائي : هو الحبس والغرامة التي لا تقل عن مائة جنية ولا تجاوز ألف جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين
استثناء الأراضي الصحراوية :
يجوز للفرد الذي يملك خمسين فدانا من الأراضي الزراعية ويمتلك مائتي فدان من الأراضي الصحراوية أن يحوز 250 فدانا لأن من يملك شيئا حسب نصوص القانون تجوز له حيازته ولكن لا يجوز للشخص الذي يملك مائتي فدان من الأراضي الصحراوية أن يستأجر أي أرض زراعية فوق ذلك لأنه يصطدم عندئذ بالحظر
المطلب الثاني : الحد الأقصى للأجرة في عقد إيجار الأراضي الزراعية
1. الحد الأقصى للأجرة :
هو سبعة أمثال الضريبة العقارية المربوطة على الأرض السارية في تاريخ إبرام عقد الإيجار ولكن المشرع لم يضع حد أدنى للأجرة فيجوز أن تقل عن الحد الأقصى المقرر ولو لم تتناسب مع القيمة الحقيقية لإيجار الأرض فإذا كانت الضريبة المربوطة على الفدان عشرين جنيها سنويا فإن الإيجار السنوي لهذا الفدان يكون 20 * 7 = 140 جنيها مصريا وإذا تقررت زيادة في قيمة الضريبة فلا تسرى إلا ابتداء من شهر نوفمبر من نفس العام وهو الوقت المحدد لبدأ السنة الزراعية بالنسبة لغالبية الزراعات
2. مساحات الفدان التي يتم تحديد الأجرة على أساسها :
خشية أن يثور النزاع بين المالك والمستأجر بشأن مساحة الأرض المؤجرة نص المشرع على أن مساحة الفدان 300 قصبة مربعة عل الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة والمستأجر يلتزم بدفع أجرة المساحة الفعلية المؤجرة له
3. المدة الزمنية المعتبرة في تقدير الحد الأقصى للأجرة :
المدة هي سنه زراعية كاملة وعلى ذلك فإن المؤجر يلتزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالأرض الزراعية المؤجرة لمدة عام زراعي كامل مقابل التزام الأخير بدفع أجره تساوى سبعة أمثال الضريبة أما إذا كانت مدة الإيجار لزرعه واحدة فينبغي التمييز بين فرضين
* إذا كانت الزراعة تستغرق جزء من السنة الزراعية كأن تكون الأرض مؤجره لزراعة محصول شتوي واحد كالقطن فإن الأجرة تقدر بثلثي القيمة الايجارية العادية وإذا كانت الأرض مؤجرة لزراعة محصول نيلي واحد كالذرة فإن الأجرة المطلوبة تكون ثلث القيمة الايجارية السنوية للفدان
* إذا كانت الزراعة تستغرق اكثر من سنه زراعية واحدة كالقصب فان المستأجر يلتزم بدفع الأجرة القانونية عن كل المدة التي يستغرقها بقاء هذا المحصول على الأرض المؤجرة
4. الأراضي الزراعية المستثناة من الحد الأقصى للأجرة
لا يسرى الحد الأقصى لأجرة الأراضي الزراعية على الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موز أو نباتات مستديمة أو بالنباتات التي تبقى مزروعة في الأراضي لأكثر من سنة عدا القصب كالبرسيم الحجازي و إنما يترك تقدير إيجارها لاتفاق طرفي العقد وذلك نظرا أما لأنها تدر عائدا كبيرا على المستأجرين يزيد على العائد الذي تدره على الزراعات العادية كما أن هذه الزراعات تضعف الأرض بسبب بقائها فيها مدة طويلة كما أن المشرع فرض على هذه الأراضي ضريبة عقارية إضافية تقدر ب40% من قيمة الفرق بين الأجرة المقررة قانونا والأجرة المقدرة عن طريق الاتفاق
5. تعلق الحد الأقصى للأجرة بالنظام العام والجزاء المترتب على مخالفته
الحد الأقصى للأجرة يتعلق بالنظام العام ومن ثم فلا يجوز النزول عنه أو الاتفاق على مخالفته ويقع باطلا كل اتفاق على أجرة تزيد على الحد الأقصى الذي فرضه القانون ويجب إنزال الأجرة إلى الحد الأقصى المقرر قانونيا وإذا كان المستأجر قد قام بأداء أجرة إلى المالك تزيد على الحد الأقصى فانه يجوز له أن يطالبه باسترداد المبلغ الزائد عن هذا الحد الأقصى ويجوز له أن يثبت دفعه لهذه الزيادة بأي طريقه لان الإثبات عنا ينصب على مخالفة قانونية وهناك أيضا جزاءا جنائيا أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد على ثلاثة اشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنيه أو بإحدى هاتين العقوبتين كل مؤجر يتقاضى عمدا من المستأجر أجرة تزيد على الحد الأقصى
6. تقييم تحديد أجرة الأرض الزراعية بسبعة أمثال الضريبة
لقد كان تحديد أجرة الأراضي الزراعية على أساس سبعة أمثال الضريبة متفقا مع قيمة ما تنتجه الأرض ولكن الأجرة القانونية بدأت تميل سنة بعد أخرى لصالح المستأجر وتتجه إلى الأضرار بمصالح المالك المؤجر فالواقع انه قد ارتفعت أجرة الأرض الزراعية التي لا تخضع لقانون الإصلاح الزراعي ارتفاعا شديدا تعدى مبلغ ال1000 جنيه للفدان الواحد بينما بقى إيجار الأرض الزراعية المؤجرة دون زيادة ويضاف إلى ذلك سوء تصرف بعض المستأجرين مستغلين غيبة مالكي الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن باجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع الأرض بإعادة تأجير الأرض من الباطن بأجرة تزيد أضعافا مضاعفة عن تلك التي حددها المشرع مما دفع مالكي الأراضي إلى التخلص منها ببيعها بثمن يقل عن القيمة الحقيقية لها مما صدا بالمشرع لرفع الحد الأقصى للأجرة وذلك بإصداره القانون رقم 96 لسنة 1992 ونص على أن تحدد قيمة الأجرة السنوية للأراضي الزراعية باثنين وعشرين مثلا للضريبة العقارية السارية وإذا لم تكن الأرض مفروضا عليها ضريبة عقارية في تاريخ تأجيرها أو كان مفروض عليها ضريبة لا تجاوز جنيهين للفدان في السنة تقدر قيمنها الايجارية بناءا على طلب المؤجر بمعرفة لجنة التقدير المختصة ويكون لكل من المؤجر والمستأجر الحق في استئناف التقدير وتعتبر مساحة الفدان من الأراضي المؤجرة ثلاثمائة قصبة على الأقل بما فيها المصارف والقنوات الحقلية الداخلة في المساحة المؤجرة ولا يسرى الحد المقرر قانونا لأجرة الأراضي الزراعية التي تؤجر لزراعتها حدائق أو موزا وفى هذه الحالات تفرض ضريبة عقارية إضافية تقدر بأربعين في المائة (40%) من قيمة الزيادة في أجرتها عن الحد المقرر قانونيا وتسرى الزيادة على عقود الإيجار القائمة في تاريخ العمل بهذا القانون
المطلب الثالث:المدة في عقد إيجار الأراضي الزراعية
1. المدة في ظل القانون المدني:
قبل صدور قانون الإصلاح الزراعي كانت تطبق على عقد إيجار الأراضي الزراعية القواعد العامة في القانون المدني والتي مؤداها انه إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة و ينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد فإذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة اشهر أو اكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة اشهر وإذا كانت المدة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير والمستفاد إذا
§ أن المشرع لم يضع حدا أدنى لمدة إيجار الأراضي الزراعية بل ترك تحديد المدة التي يستغرقها العقد لاتفاق الطرفين المتعاقدين
§ أنه إذا أغفل المتعاقدان تحديد مدة معينة لعقد إيجار الأرض الزراعية فلا يترتب على ذلك بطلان العقد بل يقوم العقد بينهما صحيحا منتجا لآثاره
§ أن المدة في عقد إيجار الأراضي الزراعية تحسب بالسنة الزراعية وليس بالسنة المدنية أول نوفمبر لأخر أكتوبر من العام التالي
2. المدة في ظل قوانين الإصلاح الزراعي :
لا يجوز أن تقل مدة إيجار الأرض الزراعية عن ثلاث سنوات وذلك حتى يضمن المشرع للمستأجر نوعا من الثبات والاستقرار في زراعة الأرض واستغلالها ولكن لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأطيان المؤجرة ولو عند انتهاء المدة المتفق عليها في العقد إلا إذا أخل المستأجر بالتزام جوهري يقضى به القانون أو العقد وعلى ذلك أصبحت عقود الإيجار تمتد بحكم القانون دون حاجة لإعلان المستأجر رغبته في البقاء في الأرض المؤجرة غليه ولا يكون للمؤجر الحق في إخراج المستأجر من الأرض إن هو أراد ذلك والامتداد القانوني لإيجار الأرض الزراعية متعلق بالنظام العام فلا يجوز الاتفاق على مخالفته ولكن هناك استثناء أن يباح بمقتضاهما الاتفاق على أن يكون عقد الإيجار لمدة محدودة ينتهي بانتهائها وذلك في حالتين :
§ الأراضي المرخص في زراعتها ذرة أو أرزا لغذاء المرخص له
§ الأراضي المرخص في زراعتها زرعه واحدة في السنة
3. المدة بعد صدور القانون رقم 96 لسنة 1992
1. العدول عن مبدأ الامتداد القانوني لعقد إيجار الأرض الزراعية :
عبر المشرع عن إرادة العدول عن مبدأ الامتداد القانوني التلقائي لعقد إيجار الأرض الزراعية الذي كان مقررا في قانون الإصلاح الزراعي بنصه على أن تنتهي عقود إيجار الأراضي الزراعية السارية وقت العمل بأحكام هذا القانون بانتهاء السنة الزراعية 1997/96 ما لم يتفق على غير ذلك . فالمشرع قد عدل عن مبدأ الامتداد القانوني التلقائي لعقود إيجار الأراضي الزراعية وقد فرق المشرع في النص السابق بين نوعين من العقود فيما يتعلق بمدة الإيجار
أولا : عقود إيجار الأرض الزراعية السارية وقت العمل بأحكام القانون رقم 96 لسنة 1992
أي العقود التي كانت سارية يوم 29/6/1992 هذه العقود تنتهي مدتها بانتهاء السنة الزراعية 1997/96 وذلك بحكم القانون ويعنى ذلك أن هذه العقود تمتد بين طرفيها بحكم القانون امتدادا تلقائيا لمدة خمس سنوات زراعية ويكون للمؤجر بعد مضي هذه المدة الحق في مطالبة المستأجر بإخلاء الأرض ليقوم إما بزراعتها بنفسه أو بتأجيرها للغير وقد قصد المشرع من إبقاء هذه العقود نافذة بين طرفيها لمدة خمس سنوات زراعية إتاحة الفرصة أمام المستأجرين للبحث عن مصادر أخرى للرزق وحيث المؤجرين كي يهيئوا أنفسهم لاستلام أرضهم ليقوموا بزراعتها بأنفسهم أو بتأجيرها إلى الغير وإذا مات المستأجر خلال مدة السنوات الخمس التي قرر المشرع بقاء عقود الإيجار سارية المفعول خلالها فإن الحق في الإيجار ينتقل إلى الورثة إلى أن تنتهي المدة السابقة ولم يشترط المشرع في هذا القانون لانتقال حق الإيجار إلى ورثة المستأجر أن يكون من بينهم من تكون مهنته الأساسية الزراعة
ثانيا : عقود إيجار الأرض الزراعية التي تبرم بعد العمل بالقانون رقم 96 لسنة 1952:
هذه العقود يتم تحديد مدة سريانها وفقا لما يتم الاتفاق عيه بين الطرفين المتعاقدين وهما المؤجر والمستأجر فهي لا تخضع لامتداد القانوني التلقائي الذي كان مقررا قبل صدور القانون رقم 96 لسنة 1992 ولا يسرى على هذه العقود الامتداد الخمسي لأن هذا الامتداد قاصر على العقود التي كانت سارية وقت العمل بأحكام هذا القانون وعلى ذلك يجوز لطرفي العقد الاتفاق على أن تكون الأرض الزراعية مؤجرة لزراعة محصول واحد شتوي أو صيفي أو لسنة زراعية واحدة أو لعدة سنوات دون أن يمتد العقد المبرم بينهما إلى بعد المدة المتفق عليها بينهما
2. تصرف المالك في أرضه خلال مدة الامتداد الخمس خيارات المستأجر :
إذا رغب المؤجر في بيع الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل سنة زراعية أو أن يستمر مستأجرا للأرض إلى حين انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة الأولى
أخطار المؤجر للمستأجر برغبته في بيعه أرضه :
يجب على المؤجر أن يخطر المستأجر برغبته في بيع أرضه ويتم الإخطار بشكل رسمي على يد محضر كما يجب عليه الانتظار طوال مهلة الإخطار وهى ثلاثون يوما من تاريخ تسلم الإخطار حتى يمكنه التصرف في الأرض المؤجر إلى الغير
خيارات المستأجر :
1. شراء الأرض بالسعر الذي يتفق عليه :
وهذا السعر غالبا هو الثمن السائد في السوق لمثل الأرض المعروضة للبيع ويتم تحديده بالاتفاق الحر فإن توصلا إلى اتفاق وانعقد بينهما عقد بيع فيصبح المستأجر حائزا للأرض باعتباره مالكا وتنتهي العلاقة الايجارية بينهما لاجتماع صفتي المالك والمستأجر في شخص واحد ولكن ملكية الأرض لا تنتقل إلا بتسجيل عقد البيع
2. إخلاء الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل:
قد يرفض المستأجر شراء الأرض المؤجرة له في هذه الحالة أجاز القانون للمستأجر أن يخلي الأرض بعد تقاضيه من المؤجر مقابل التنازل عن المدة المتبقية من العقد ويحسب هذا المقابل بأربعين مثل الضريبة العقارية المقررة عن كل سنة زراعية
3. استمرار المستأجر في الأرض إلي حين انتهاء مدة السنوات الخمس :
إذا رفض المستأجر شراء الأرض بالسعر المعروض عليه ورفض أن يخلى الأرض نظير مقابل التنازل فله أن يستمر مستأجرا للأرض حتى انقضاء السنوات الخمس التي قررها لانقضاء عقود الإيجار الخاضعة لهذا الامتداد الخمسي
المبحث الثاني : آثار عقد إيجار الأراضي الزراعية
المطلب الأول : التزامات المؤجر
الفرع الأول : التزام المؤجر بتسليم الأرض الزراعية
يسرى على الالتزام القواعد العامة في الإيجار فالمؤجر عليه أن يسلم المستأجر الأرض الزراعية المتفق عليها وملحقاتها في حالة تصلح معها لاستغلال الزراعي المقصود منها بحسب الاتفاق المبرم بينهما فإن لم يوجد اتفاق فبحسب ما أعدت له الأرض والصعوبة تثور بالنسبة لملحقات الأرض الزراعية لأنها تختلف من أرض إلي أرض ومن جهة إلى أخرى غير أنه يعتبر من ملحقات الأرض الزراعية السواقي والمصارف والمخازن أما بالنسبة للمواشي والأدوات الزراعية فلا تعتبر من ملحقات الأرض الزراعية ومن ثم لا يشملها التزام المؤجر بالتسليم إلا إذا اتفق على ذلك صراحة أو ضمنا في عقد الإيجار ويرجع السبب في استبعاد المواشي والأدوات الزراعية أن المشرع افترض أن الفلاح الذي يقوم باستئجار الأرض الزراعية غاليا ما تتوافر لديه هذه الأشياء
الفرع الثاني : التزام المؤجر بصيانة الأرض المؤجرة
يلتزم المؤجر بالصيانة لتبقى الأرض على الحالة التي سلمت بها وأن يقوم في أثناء الإيجار بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيريه للعين طوال مدة سريان عقد الإيجار ومن الترميمات الضرورية الإصلاحات اللازمة للآبار والترع ومجارى المياه ولكن يجوز الاتفاق على أن يقوم المستأجر بكافة الترميمات فإذا أخل المؤجر بالتزامه فيجوز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة
المطلب الثاني : التزامات المستأجر
الفرع الأول : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة وبالمحافظة عليها صالحة للاستعمال
أولا : التزام المستأجر بتسلم الأرض المؤجرة
يجب على المستأجر أن يتسلم الأرض لكي يمارس عليها السلطات المقررة له بمقتضى العقد ويخضع هذا الالتزام للقواعد وعلى ذلك يلتزم المستأجر بتسلم الأرض بعد إخلائها مما يشغلها ويعطل لانتفاع المألوف بها وعاينتها ويتسلم المستأجر مع الأرض المحلقات التابعة لها على أن يتم إثبات نوعها وعددها وأوصافها في محضر خاص ويجب أن يتم التسلم في الوقت الذي يحدده عرف الجهة وإلا ففي الوقت الذي يسمح للمستأجر بالانتفاع المألوف بالأرض
ثانيا: التزام المستأجر بالمحافظة على الأرض صالحة للاستعمال المألوف :
يجب على المستأجر المحافظة على الأرض الزراعية وملحقاتها المسلمة له وأن يبذل في هذه المحافظة عناية الشخص المعتاد ويكون مسئولا عما يصيب الأرض أثناء انتفاعه بها من تلف والالتزام يقتضي من المستأجر أن يقوم بما يأتي :
1. أن يكون استغلاله للأرض موافقا لما اتفق عليه في عقد الإيجار أو لمقتضيات الاستغلال المألوف وإذا اتفق في عقد الإيجار على زراعة الأرض بزراعات معينة وجب على المستأجر ألا يقوم بزراعة الأرض بأنواع أخرى من الزراعات
2. أن يكون استغلاله للأرض الزراعية موافقا للطرق المتبعة في استغلالها عادة
3. ألا يحدث في الأرض المؤجرة أي تغيير ضار تغيير ضار بها بغير أذن المؤجر وإلا جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها بالتعويض فإذا أهمل المستأجر فأنه يتعرض لجزاءات جنائية أو يعاقب بالحبس مدة لا تزيد عن ثلاثة أشهر وبغرامة لا تجاوز مائتي جنية أو بإحدى هاتين العقوبتين كما يجيز للمؤجر أن يطلب بعد إنذار المستأجر فسخ العقد وإخلاء الأرض المؤجرة
الفرع الثاني : التزام المستأجر بالمحافظة على المواشي والأدوات الزراعية
إذا اتفق المؤجر والمستأجر على شمول عقد الإيجار للمواشي والأدوات الزراعية المخصصة لخدمة الأرض المؤجرة وتسلمها المستأجر تعين عليه أن يتعهدها بالرعاية والصيانة بحسب المألوف في استعمالها وذلك بالا يجعلها تعمل أكثر من طاقتها وأن يقدم لها الغذاء الكافي وأن يوفر لها المأوى وأن يقوم بتوقيع الكشف البيطري عليها في أوقات دورية أما الأدوات الزراعية فيجب على المستأجر أن يتعهدها بالصيانة لتبقي على الحالة التي تسلمها بها
الفرع الثالث : التزام المستأجر بالإصلاحات التأجيريه
المشرع ألقي على عاتق المستأجر القيام بالإصلاحات التأجيريه وهي الإصلاحات التي يقتضيها الاستعمال المألوف للأرض المؤجرة كتطهير وصيانة الترع والمساقي ويجوز للمستأجر أن يتفق مع المؤجر على اقتسام مصاريف هذه الإصلاحات
الفرع الرابع : التزام المستأجر بدفع الأجرة
1. الأجرة واجبة الوفاء :
الأجرة التي يتعين علي المستأجر الوفاء بها للمؤجر هي الأجرة التي اتفق عليها بين الطرفين بتقاضي من المستأجر نقودا أو أن تكون أي تقدمه أخرى ( قدرا مينا من المحصول ) وإذا أغفل المتعاقدان الاتفاق على أجرة معينة وجب اعتبار الأجرة المثل
2. كيفية الوفاء بالالتزام بدفع الأجرة
* .زمان الوفاء بالأجرة :
ينظر لمعرفة الوفاء بالأجرة على اتفاق الأطراف المتعلق بتحديد وقت الوفاء بالأجرة فإن وجد مثل هذا الاتفاق تعين الوفاء في الوقت الذي حدد وإلا وجب العودة إلى عر فالجهة
* مكان الوفاء بالأجرة :
لأن الدين مطلوب لا محمول فيكون الوفاء بأجرة الأرض الزراعية في محل إقامة المستأجر
ثانيا : كيفية إثبات الوفاء بالأجرة
يقع عبء إثبات الوفاء بالأجرة على المستأجر باعتباره صاحب المصلحة وعلى المؤجر بأن يسلم إلى المستأجر مخالصة مكتوبة عن كل مبلغ يؤديه إليه من الأجرة فإذا دفعت الأجرة مرة واحدة سلمه مخالصة مكتوبة تثبت قبضه لمبلغ الأجرة كاملة وطبقا للقواعد العامة إذا كانت الأجرة أقل من 500 جنيها أمكن للمستأجر إثبات الوفاء بها بكافة طرق الإثبات أما إذا كانت الأجرة تزيد عن 500 جنيها فلا بد أن يثبت الوفاء بالأجرة بورقة مكتوبة وإثبات الوفاء بالأجرة في سنة ما قرينة بسيطة على الوفاء بها في السنوات السابقة
3. حالات إسقاط الأجرة أو إنقاصها:
حالات إسقاط الأجرة
إسقاط الأجرة يعني انقضاء الالتزام بها دون الوفاء بها للمؤجر وتسقط الأجرة في حالتين
الحالة الأولى : منع المستأجر من تهيئة الأرض أو من بذرها أو هلاك البذر كله قبل ظهوره من باطن الأرض ويشترط لتحقق هذه الحالة ما يأتى :
§ منع المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة أو من وضع البذور فيها بعد تهيئتها وهلاك البذر كله قبل ظهوره على سطح الأرض
§ أن يكون المنع من التهيئة أو البذر أو هلاك كل ابذر بسبب قوة قاهرة أي بسبب أجنبي لا يد للمستأجر فيه كأن يكون حادثا مفاجئا يستحيل دفعه إذا توافر هذان الشرطان برئت ذمة المستأجر من الأجرة دون وفاء بها للمؤجر
الحالة الثانية : هلاك الزرع كله قبل حصاده
ويشترط لتوافر هذه الحالة الشروط الآتية :
1. أن يكون هلاك الزرع هلاكا كليا ولا يكفى الهلاك الجزئي للزرع بل لابد وأن يكون الهلاك كليا
2. أن يكون هلاك الزرع كله قد حدث قبل حصاده أما إذا كان الهلاك قد حدث بعد حصاد الزرع فلا يجوز للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة
3. أن يكون الهلاك للزرع بسبب قوة قاهرة وليس بسبب يرجع إلى المستأجر
4. ألا يكون المستأجر قد عوض عما أصابه من ضرر بسبب هذا الهلاك فالعلة في إسقاط الأجرة عن المستأجر هي التخفيف عما لحقه من ضرر بسبب هلاك محصوله
حالات إنقاص الأجرة :
للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة في حالتين :
الحالة الأولى :
الاستحالة النسبية للبذر أو هلاك أكثره قبل ظهوره وذلك بأن يستحيل على المستأجر تهيئة جزء من الأرض للزراعة طيلة فترة الزراعة أو لجزء منها أو أن يهلك أكثر البذر قبل ظهوره فمتى توافرت هذه الاستحالة النسبية فالمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة
الحالة الثانية : هلاك بعض الزرع قبل حصاده
إذا لم يهلك إلا بض الزرع ولكن ترتب على الهلاك نقص كبير في ريع الأرض كان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة
4. ضمانات الوفاء بالأجرة الزراعية
§ ألزم المشرع المستأجر بأن يضع في الأرض المؤجرة من محصولات أو مواشي أو أدوات بما يفي بأجرة سنتين ولا يعفي من هذا الالتزام إلا إذا كان قد عجل الأجرة أو أن يكون قد قدم تأمينا آخر
§ أعطى المشرع للمؤجر حق امتياز على ما يوجد بالأرض المستأجرة من محصولات أو مواشي
§ أعطى المشرع المؤجر حتى حبس هذه الأشياء القابلة للحجز وأن يمنع المستأجر من نقلها من الأرض المستأجرة
§ أعطى المشرع للمؤجر حق استرداد هذه الأشياء المؤجرة إذا كان المستأجر قد نقلها رغم معارضة المؤجر أو دون علمه
المبحث الثالث : انقضاء عقود إيجار الأراضي الزراعية
أسباب انتهاء عقود الإيجار
المطلب الأول : انتهاء الإيجار بانتهاء مدته
1. انقضاء الإيجار بمجرد انتهاء مدته :
ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلي تنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقى المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أن التنبيه بالإخلاء ويجب على المستأجر إخلاء الأرض وتسليمها للمؤجر ما لم يكن الزرع لم ينضج بعد بسبب لا يد للمستأجر فيه فيتم الإخلاء بمجرد جمع المحصول فإذا انتهت مدة الإيجار وبقي المستأجر في الأرض فإنه يتحول من مستأجر إلى غاصب ويكون للمؤجر المطالبة بالتعويض على أنن التنبيه بالإخلاء من جانب المؤجر رغم عدم وجوبه قانونا لانتهاء العقد محدد المدة يكون له أهمية في حالتين :
الأولي : أن هذا التنبيه يظهر بجلاء نية المؤجر في عدم الرغبة في أن يتجدد العقد ضمنيا عند بقاء المستأجر في الأرض بعد انتهاء المدة
الثانية : أن هذا التنبيه يفيد المؤجر في حالة رغبته في إضافة شروط جديدة إلى العقد المبرم بينهما كزيادة الأجرة
2. انقضاء عقد الإيجار بانتهاء مدته بشرط التنبيه مقدما :
اشتراط التنبيه بالإخلاء
قد يتفق المتعاقدان على تحديد مدة معينة ينتهي العقد بانتهائها بشرط أن ينبه أحدهما الأخر بالإخلاء قبل انتهاء مدة العقد بفترة معينة وغلا امتد الإيجار لمدة أخرى في هذه الحالة لا ينتهي الإيجار بنهاية مدته بل يلزم أن يتم التنبيه بالإخلاء في المدة المحددة وإلا امتد العقد وإذا كانت مدة الإيجار ستة أشهر فأكثر يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر وإذا كانت مدة الإيجار أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير
المقصود بالتنبيه بالإخلاء :
التنبيه بالإخلاء هو عمل قانوني يعبر عن نية من قام في إنهاء الإيجار ويترتب على حصوله في الميعاد ووصوله إلى علم من وجه إليه انتهاء الإيجار دون حاجة إلى قبول هذا الأخير ويمكن أن يتم شفاهه أو بخطاب أو بإنذار رسمي
التجديد الضمني للإيجار :
هناك شروط يجب توافرها للقول بوجود تجديد ضمني وهي :
1. أن يكون عقد الإيجار المبرم قد انتهى
2. ألا يكون أحد المتعاقدين قد أظهر نيته في عدم تجيد الإيجار
3. أن يبقي المستأجر منتفعا بالعين بعد انتهاء مدة الإيجار
4. أن يكون بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه . وهذا يقتضي أولا أن يكون وجود المستأجر في العين ظاهرا بلا خفاء حتى يعلم به المؤجر وثانيا ألا يعترض المؤجر على وجود المستأجر رغم علمه بذلك ويترتب على القول بوجود تجديد لعقد الإيجار عدة نتائج
§ يجب أن تتوافر في المتعاقدين عند التجديد الأهلية اللازمة لإبرام عقد الإيجار
§ إذا تعدد المستأجرون الأصليين وبقي بعضهم في العين بعد انتهاء مدة العقد وتركها البعض الآخر تجدد عقد الإيجار بالنسبة لمن بقى منهم فقط وبنفس شروط العقد القديم ولكن لمدة غير معينة
المطلب الثاني : انتهاء عقد الإيجار قبل نهاية مدته
1. موت المستأجر :
عقد الإيجار لا ينتهي بموت المستأجر بل تنتقل حقوق الإيجار والتزاماته إلى ورثته على أن يكون من بينهم من تشكل الزراعة حرفته الأساسية ما دام هؤلاء الورثة لم يطلبوا إنهاء العقد ما لم يكن الإيجار قد عقد بسبب حرفة المستأجر أو لظروف ولاعتبارات تتعلق بشخصيه كما أن عقود إيجار الأراضي الزراعية لا تنتهي بموت المؤجر وانتقال ملكية الأرض المؤجرة منه إلي الورثة وغنما تنتقل الملكية إلى هؤلاء وهي محملة بهذه الصفة أي بكونها مؤجرة ويتحمل حق كل وارث بالالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار كما يجوز له المطالبة بالحقوق المترتبة على هذا العقد حسب نصيبه في الميراث وإذا كان الإيجار لا يتأثر بموت المؤجر أو فإن هناك حالات ثلاث يجوز فيها إنهاء الإيجار بسبب موت المستأجر
الحالة الأولى : إذا أثبت ورثة المستأجر أن أعباء العقد أصبحت لا تتحملها مواردهم المالية
الحالة الثانية : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر
الحالة الثالثة : إذا كان الإيجار لم يعقد إلا لاعتبارات تتعلق بشخص المستأجر
2. إعسار المستأجر :
يجوز لكل من المؤجر والمستأجر طلب إنهاء عقد الإيجار بسبب إعسار المستأجر وذلك إذا لم يقدم له المستأجر أو شخص آخر تأمينات عينيه أو شخصية تكفل الوفاء بالأجرة والمستأجر يجوز له أيضا طلب فسخ الإيجار إذا لم يكن مصرحا له من قبل المؤجر بالتنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن فإذا اختار المستأجر طلب فسخ الإيجار بسبب إعساره وجب عليه أن يعوض المؤجر تعويضا عادلا وهو ما يقدره قاضي الموضوع
3. حاجة المؤجر للأرض المؤجرة :
قدر المشرع أن المؤجر قد يحتاج إلى أرضه التي أجرها للغير ليزرعها بنفسه فوزان بين مصلحة المؤجر الذي يريد إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء مدته ومصلحة المستأجر الذي يرغب في الاحتفاظ بالأرض وزراعتها حتى انتهاء مدة الإيجار ورجح مصلحة المؤجر وأجاز له إنهاء العقد بشروط معينه
§ أن يكون هناك اتفاق مسبق بين المؤجر والمستأجر على جواز طلب المؤجر إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا طرأت له ظروف تجعله في حاجة لاسترداد أرضه وزراعتها بنفسه
§ أن يثبت المؤجر حاجته الشخصية الماسة لاسترداد الأرض المؤجرة قبل انتهاء مدة الإيجار
§ أن يراعي المؤجر مواعيد التنبيه بالإخلاء
§ أن يقوم المؤجر بعد استرداد الأرض بزراعتها بنفسه
4. العذر الطارئ :
إذا كان الإيجار معين المدة جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب إنهاء العقد قبل انقضاء مدته إذا وجدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه وذلك بشروط :
أولا : أن يكون الإيجار معين المدة فإن كان غير معين المدة فلا ينطبق الحكم
ثانيا : أن تطرأ بعد العقد وخلال فترة سريانه ظروف خطيرة غير متوقعة
ثالثا : أن يكون من شأن الظرف الطارئ أن يجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في إثناء سريانه مرهقا والالتزام المرهق في تنفيذه هو التزام يمكن تنفيذه بمشقة وعسر على المدين به على أن المشرع قد أوجب على المؤجر إذا كان هو طالب الإنهاء المبتسر للعقد أن يعوض المستأجر تعويضا عادلا عن الإنهاء أو يقدم له تأمينا كافيا حتى يخلى الأرض أما إذا كان المستأجر هو طالب الإنهاء فلا يجبر على البقاء في الأرض حتى يدفع التعويض العادل
الفصل الثاني : المزارعة
تعريف المزارعة :
المزارعة صورة من صور إيجار الأرض الزراعية وهي تتميز عن الإيجار العادي أو الإيجار النقدي في أن الأجرة فيها تقدر بنسبة معينة من المحصول الذي تغله الأرض كالنصف أو الثلث
المبحث الأول : انعقاد المزارعة
تنعقد المزارعة إذا توافر الرضا والمحل والسبب والأهلية وأن تخلو الإرادة من العيوب وأن يكون سبب التعاقد مشروعا أما محل العقد فهو الأرض أرضا زراعية
مدة الزراعة :
يجوز للمالك أن يتفق مع المزارع على مدة سريان العقد بينهما فإذا لم يعينا مدة للعقد كان العقد ساريا لمدة سنة زراعية واحدة
الأجرة في المزارعة :
الأجرة في عقود المزارعة تحدد بنسبة معينة من المحصول فإذا لم يوجد اتفاق يرجع إلى العرف فإذا لم يوجد اتفاق أو عرف في هذا الشأن قسمت الغلة الناتجة عن الأرض بالتساوي بينهما وفي حالة هلاك الغلة التي تنتجها الأرض فنميز بين فروض ثلاثة :
الفرض الأول : هلاك الغلة كلها أو بعضها بسبب قوة قاهرة
هنا يتحمل الطرفان معا تبعة هذا الهلاك بحيث لا يجوز لأحد منهما أن يرجع على الأخر
الفرض الثاني : هلاك الغلة كلها أو بعضها بخطأ المزارع
في هذه الحالة يتحمل تبعة الهلاك المزارع الذي يجب عليه أن يعوض المالك
الفرض الثالث: هلاك الغلة كلها أو بعضها بخطأ المالك
في هذه الحالة الذي يتحمل التبعة هو المالك باعتباره مخطئا ويجب عليه أن يعوض المزارع
المبحث الثاني : آثار المزارعة
المطلب الأول : التزامات المالك
أولا : الالتزام بتسليم ارض المزارعة وملحقاتها
والمؤجر في عقد المزارعة يلتزم بتسليم الأرض للمستأجر ويلتزم بأن يسلم المواشي والأدوات الزراعة الموجودة في الأرض وقت التعاقد إذا كانت مملوكة له وتدخل المواشي والأدوات ضمن العقد دون حاجة إلى اتفاق خاص لأنها تعتبر بمثابة ملحقات للأرض مادامت مملوكة له وقت تسليمها وإذا هلكت الماشية أو تلفت الأدوات الزراعية بسبب لا يد للمزارع فيه فأنه يتعين على المؤجر أن يعوضه عما هلك من ماشية وذلك بإبدالها بغيرها
ثانيا : الالتزام بصيانة أرض المزارعة
يلتزم المؤجر بجميع الترميمات الضرورية اللازمة للزراعة والمباني والآلات ويشمل ذلك صيانة وتطهير المساقي والمصارف والمراوي الرئيسية وإذا أخل المؤجر بالتزامه بالقيام بهذه الإصلاحات جاز للمزارع اللجوء إلى القضاء ليحصل منه على ترخيص بإجراء ذلك بنفسه واسترداد ما أنفقه من المؤجر
ثالثا: الالتزام بدفع الضرائب المقررة على أرض المزارعة
المؤجر يلتزم بجميع الضرائب الأصلية والإضافية والرسوم المفروضة على الأرض محل المزارعة عدا ضريبة الدفاع
المطلب الثاني: التزامات المزارع
1. الالتزام باستعمال الأرض فيما أعدت له :
يجب على المزارع أن يستعمل الأرض محل المزارعة على النحو المتفق عليه بين المتعاقدين
2. الالتزام بالعناية بالزرع والمحافظة على الأرض وملحقاتها :
يلتزم المزارع في المزارعة بأن يعتني بالزراعة وأن يبذل في العناية بها والمحافظة على الزرع ما يبذله في شئون نفسه ويعتبر و المزارع مسئولا عما يصيب الأرض وملحقاتها من التلف أثناء فترة الانتفاع بها
3. الالتزام بالقيام بجميع العمليات اللازمة للزراعة :
وتشمل هذه العمليات أعمال الحرث وبذر التقاوي و يستوي في ذلك أن يقوم المزارع بذلك بنفسه أو عن طريق الغير
4. الالتزام بالقيام بتسميد الأرض :
والالتزام هنا قاصر على تسميد الأرض بالسماد البلدي وليس السماد الكيماوي
5. الالتزام بالقيام بالإصلاحات التأجيريه :
هذا الالتزام يشمل تطهير وصيانة المساقى وإصلاح آلات الري العادية
6. الالتزام بالوفاء بحصة المالك من المحصول :
يلتزم المزارع بالوفاء بحصة المالك من المحصول الذي تغله الأرض وتسري على الوفاء بهذه الحصة أحكام الوفاء بالأجرة في الإيجار العادي وإذا امتنع المالك عمن محاسبة المزارع وتسلم نصيبه في المحصول للمستأجر أن يخطر الجمعية التعاونية الزراعية بذلك كتابة وعليها تبليغ الشكوى إلى المؤجر بكتاب مسجل خلال أسبوع فإذا لم يقم المؤجر بمحاسبة قامت الجمعية ببيع المحصول ومحاسبة المستأجر وأودعت نصيب المؤجر خزانة المحكمة الجزئية ويعتبر الإيداع مبرئا لذمة المستأجر
المطلب الثالث : الالتزامات المشتركة
1. مصاريف مقاومة الآفات والحشرات
2. أجرة الري بالآلات الميكانيكية في حدود الأجور
3. مصاريف جمع وتجهيز المحصول
4. ثمن ما يلزم الزراعة من التقاوي والأسمدة الكيماوية
المبحث الثالث: انتهاء المزارعة
ينتهي عقد المزارعة بأحد الأسباب الآتية
1. إخلال المزارع بالتزام جوهري يقضي به القانون أو العقد
2. حاجة المؤجر لأرضه لزراعتها بنفسه
3. صدور قرار بتقسيم الأرض المؤجرة أو صدور ترخيص بالبناء عليها
4. انتهاء مدة السنوات الخمس المقررة في القانون رقم 96 لسنة 1992
أثر موت المؤجر أو المزارع على عقد المزارعة :
لا تنقضي المزارعة بموت المؤجر ولكنها تنقضي بموت المستأجر
موت المالك ( المؤجر ) :
موت المالك لا يكون له أثر على عقد المزارعة فلا ينتهي العقد بل يظل قائما وملزما لورثة المالك
موت المزارع :
ينقضي عقد المزارعة بموت المزارع ولا ينتقل لورثته ولو كان بينهم أحد يحترف الزراعة ول كانت الزراعة مهنة جميع الورثة ولكن هذا الحكم ليس متعلقا بالنظام العام فيجوز للمتعاقدين الاتفاق على خلافه
آثار انتهاء المزارعة :
إذا انتهت المزارعة يجب على المزارع إخلاء الأرض وتسليمها لمالك طواعية وإذا انتهت المزارعة قبل انتهاء مدتها صفيت العلاقة بين المالك والمزارع على أساس تقسيم ريع الأرض بينهما حسب حصة كل منهما أما إذا انتهت المزارعة قبل نضج المحصول فإن الزرع الذي لم ينضج يكون من حق المالك وإذا كان سبب انقضاء المزارعة موت المستأجر فإن لورثة هذا المستأجر أن يطالبوا المالك لا باسترداد النفقات التي أنفقت وإنما بأن يحلوا محل مورثهم حتى ينضج المحصول