من طرف ما هو الحد الأقصى لمدة عقد الإيجار الخاضع للقانون المدني ؟ وما حكم الاتفاق على مده تتجدد تلقائيا لمدد أخرى بإرادة المستأجر دون المؤجر فى ضوء قضاء محكمة النقض؟؟
يشيع في بعض عقود الإيجار الاتفاق على انعقاد العقد لمده محدده تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثله طالما المستأجر مقيم بالعين أو قائما بتنفيذ التزاماته أو أحقية المستأجر بمفرده في إنهاء العقد هو أو خلفه العام.
كذلك تأتى صيغ أخرى في تحديد مده عقد الإيجار بشكل يسلب من المؤجر الحق في التدخل لإنهاء عقد الإيجار وتجعل إنهاء العقد رهينا بمحض مشيئة وإرادة المستأجر ، فمثل هذه العقود التي تنطوي على مثل تلك البنود تجعل عقد الإيجار في حكم المؤبد و ذهب جانب من الفقه وسايرته بعض أحكام القضاء ، أنه فى هذه الحالة يكون العقد منعقدا لمدته الأولى المتفق على قابليتها للتجديد وبعد انتهائها يكون العقد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563 من القانون المدني ويحق لكل من طرفي العقد في هذه الحالة إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر في المواعيد المقررة بنص المادة 563مدنى
ومثال ذلك إذا اتفق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار ثلاث سنوات قابله للتجديد تلقائيا دون الرجوع للمالك ففي هذه الحالة تكون مدة العقد هي ثلاث سنوات فقط ويكون العقد بعدها مجددا للمدة المحددة لدفع الأجرة وفى هذه الحالة يحق كل من طرفي التعاقد إنهاء العقد بعد إجراء التنبيه اللازم المقرر بنص المادة 563مدنى ، فإذا كانت الأجرة تدفع شهريا تجدد العقد لمدة شهر فقط.
وقد قررت محكمة النقض ذلك"إذا انعقد الإيجار لمده محدده تتجدد لمدد أخرى مماثله طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق في إبداء الرغبة في إنهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563ويحق لكل من عاقديه طلب إنهائه إذا نبه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المحددة بالنص السالف الذكر.
طعن 564لسنة61ق جلسة 12/7/1995
طعن3602لسنة59ق جلسة23/3/1994
إلا أننا نرى أن مدة العقد في هذه الحالة ونظرا لاتفاق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار قابله للتجديد بإرادة المستأجر دون المالك فإنه يجب احترام إرادة طرفي التعاقد وفقا لنص المادة 147مدنى "العقد شريعة المتعاقدين" إلا أنه في هذه الحالة وحتى لايكون العقد مؤبدا فإن العقد يظل ممتدا برغبة المستأجر إلى أن ينتهي العقد بوفاة المستأجر حيث أن حقيقة مدة العقد - المحددة لمده معينه تجدد تلقائيا برغبة المستأجر - هي مدة حياة المستأجر وهو ما يجيزه القانون أن ينعقد العقد لمدة حياة المستأجر أو المؤجر وفى ذلك قضت محكمة النقض ".. لما كان ذلك وكان المتعاقدان في الاتفاق المؤرخ ..... ... قد حددا سريانه بمدة حياة المطعون عليه وورثته من بعده وكان الحكم المطعون فيه قد إستعمل حقه في تحديد تلك المدة بمدة حياة المطعون عليه فإنه لا يكون قد خالف القانون . ( الطعن 499 لسنة 45 ق جلسة 20/6/1976 س 30 ع 2 ص 699 )مجدى عزام.
وبالفعل صدر هذا الحكم الهام عن محكمة النقض فى ديسمبر2009
(( لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حدا أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها , انعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة , فإذا قيست مده الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياسا على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999 من القانون المدني .
أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية يترتب عليه بطلانه كما أن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في الإثبات . وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع أن عقد الإيجار أبرم ليكون ساريا لمده حياته ولم يبرم لمده ثمان سنوات وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك كما طلب توجيه اليمين الحاسمة إلى المطعون ضده بشأن هذا الأمر . إلا أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي أقام قضاءه بإنهاء العلاقة الايجارية وتسليم العين المؤجرة للمطعون ضده على سند من أن عقد الإيجار قد انتهى بالإنذار المعلن للطاعن في 5/12/2004 باعتبار انه غير محدد المدة وانعقد للفترة المعينة فيه لدفع الأجرة وهى مشاهرة والتفت عن طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق على سند من انه لا يجوز إثبات ما هو ثابت بالكتابة إلا بالكتابة رغم عدم تمسك المطعون ضده بذلك وان قاعدة عدم جواز الإثبات بشهادة الشهود وبالقرائن في الأحوال التي يجب فيها الإثبات بالكتابة –وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ليست من النظام العام , كما انه التفت عن الرد على طلب توجيه اليمين الحاسمة لإثبات اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى انعقاد مدة الإيجار لمدد أخرى ورغم أن هذا الدفاع – بشقيه – دفاع جوهري من شانه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى – فانه يكون معيبا مما يوجب نقضه .
طعن 6993 لسنة 77ق جلسة 3/12/2009
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
اللهم اجعل كل عملنا خالص لوجهك الكريم وانفعنا به
فى الدنيا والآخرة
مجدى أحمد عزام
المحامى
يشيع في بعض عقود الإيجار الاتفاق على انعقاد العقد لمده محدده تتجدد تلقائيا لمدد أخرى مماثله طالما المستأجر مقيم بالعين أو قائما بتنفيذ التزاماته أو أحقية المستأجر بمفرده في إنهاء العقد هو أو خلفه العام.
كذلك تأتى صيغ أخرى في تحديد مده عقد الإيجار بشكل يسلب من المؤجر الحق في التدخل لإنهاء عقد الإيجار وتجعل إنهاء العقد رهينا بمحض مشيئة وإرادة المستأجر ، فمثل هذه العقود التي تنطوي على مثل تلك البنود تجعل عقد الإيجار في حكم المؤبد و ذهب جانب من الفقه وسايرته بعض أحكام القضاء ، أنه فى هذه الحالة يكون العقد منعقدا لمدته الأولى المتفق على قابليتها للتجديد وبعد انتهائها يكون العقد منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563 من القانون المدني ويحق لكل من طرفي العقد في هذه الحالة إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر في المواعيد المقررة بنص المادة 563مدنى
ومثال ذلك إذا اتفق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار ثلاث سنوات قابله للتجديد تلقائيا دون الرجوع للمالك ففي هذه الحالة تكون مدة العقد هي ثلاث سنوات فقط ويكون العقد بعدها مجددا للمدة المحددة لدفع الأجرة وفى هذه الحالة يحق كل من طرفي التعاقد إنهاء العقد بعد إجراء التنبيه اللازم المقرر بنص المادة 563مدنى ، فإذا كانت الأجرة تدفع شهريا تجدد العقد لمدة شهر فقط.
وقد قررت محكمة النقض ذلك"إذا انعقد الإيجار لمده محدده تتجدد لمدد أخرى مماثله طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته وللأخير وحده دون المؤجر الحق في إبداء الرغبة في إنهاء العقد يؤدى إلى اعتبار العقد بعد انتهاء مدته الأولى منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة إعمالا بنص المادة 563ويحق لكل من عاقديه طلب إنهائه إذا نبه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المحددة بالنص السالف الذكر.
طعن 564لسنة61ق جلسة 12/7/1995
طعن3602لسنة59ق جلسة23/3/1994
إلا أننا نرى أن مدة العقد في هذه الحالة ونظرا لاتفاق طرفي العلاقة الايجاريه على أن مدة الإيجار قابله للتجديد بإرادة المستأجر دون المالك فإنه يجب احترام إرادة طرفي التعاقد وفقا لنص المادة 147مدنى "العقد شريعة المتعاقدين" إلا أنه في هذه الحالة وحتى لايكون العقد مؤبدا فإن العقد يظل ممتدا برغبة المستأجر إلى أن ينتهي العقد بوفاة المستأجر حيث أن حقيقة مدة العقد - المحددة لمده معينه تجدد تلقائيا برغبة المستأجر - هي مدة حياة المستأجر وهو ما يجيزه القانون أن ينعقد العقد لمدة حياة المستأجر أو المؤجر وفى ذلك قضت محكمة النقض ".. لما كان ذلك وكان المتعاقدان في الاتفاق المؤرخ ..... ... قد حددا سريانه بمدة حياة المطعون عليه وورثته من بعده وكان الحكم المطعون فيه قد إستعمل حقه في تحديد تلك المدة بمدة حياة المطعون عليه فإنه لا يكون قد خالف القانون . ( الطعن 499 لسنة 45 ق جلسة 20/6/1976 س 30 ع 2 ص 699 )مجدى عزام.
وبالفعل صدر هذا الحكم الهام عن محكمة النقض فى ديسمبر2009
(( لئن كان عقد الإيجار عقدا زمنيا مؤقتا إلا أن المشرع لم يضع حدا أقصى لمدته فيستطيع المتعاقدان تحديد أي مده للإيجار مادامت هذه المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا أو في حكم المؤبد فإذا اتفقا على مده طويلة تجعل الإيجار في حكم المؤبد أو إذا اتفقا على مده يتعذر تحديدها , انعقد الإيجار لمده يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد ويجوز له تحديدها بحياة المستأجر لأن حياة المستأجر مؤقتة , فإذا قيست مده الإيجار بها بقى الإيجار مؤقتا ملزما للمؤجر والمستأجر ما بقى المستأجر حيا بشرط ألا تجاوز مدته ستين سنة وذلك قياسا على الحكر الذي لا تزيد مدته القصوى على تلك المدة وفقا لنص المادة 999 من القانون المدني .
أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها الحكم إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في أسباب الحكم الواقعية يترتب عليه بطلانه كما أن طلب الخصم تمكينه من إثبات أو نفى دفاع جوهري بوسيلة من وسائل الإثبات الجائزة قانونا هو حق له إذا كانت هي الوسيلة الوحيدة في الإثبات . وكان البين من الأوراق أن الطاعن تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع أن عقد الإيجار أبرم ليكون ساريا لمده حياته ولم يبرم لمده ثمان سنوات وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك كما طلب توجيه اليمين الحاسمة إلى المطعون ضده بشأن هذا الأمر . إلا أن الحكم المطعون فيه المؤيد للحكم الابتدائي أقام قضاءه بإنهاء العلاقة الايجارية وتسليم العين المؤجرة للمطعون ضده على سند من أن عقد الإيجار قد انتهى بالإنذار المعلن للطاعن في 5/12/2004 باعتبار انه غير محدد المدة وانعقد للفترة المعينة فيه لدفع الأجرة وهى مشاهرة والتفت عن طلب الطاعن بإحالة الدعوى إلى التحقيق على سند من انه لا يجوز إثبات ما هو ثابت بالكتابة إلا بالكتابة رغم عدم تمسك المطعون ضده بذلك وان قاعدة عدم جواز الإثبات بشهادة الشهود وبالقرائن في الأحوال التي يجب فيها الإثبات بالكتابة –وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – ليست من النظام العام , كما انه التفت عن الرد على طلب توجيه اليمين الحاسمة لإثبات اتجاه إرادة طرفي النزاع إلى انعقاد مدة الإيجار لمدد أخرى ورغم أن هذا الدفاع – بشقيه – دفاع جوهري من شانه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى – فانه يكون معيبا مما يوجب نقضه .
طعن 6993 لسنة 77ق جلسة 3/12/2009
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيىء لنا من أمرنا رشدا
اللهم اجعل كل عملنا خالص لوجهك الكريم وانفعنا به
فى الدنيا والآخرة
مجدى أحمد عزام
المحامى