من طرف مجلة المحاماة
أبحاث قانونية وشؤون قضائية
التعليقات على الأحكام
حكم محكمة المحلة الكبرى الجزئية الصادر بتاريخ 8 فبراير سنة 1923
بحثان من أبحاث المرافعات في التنفيذ العقاري
( أ ) اختصاص القاضي الجزئي بنظر دعاوى بطلان زيادة العُشر وإجراءاتها ؟
(ب) فيمن له الحق بتقرير الزيادة المذكورة في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة عينًا. الموضوع: عقار مشترك، رفع أحد الشركاء فيه دعوى بطلب القسمة القضائية Action en partage en justice لأن بينهم قاصرًا (م 452) مدني أهلي [(1)] ومحكمة المحلة الجزئية عينت خبيرًا لتقدير وتقويم الحصص فوجد أن العقار غير قابل للقسمة وقدر قيمته بمبلغ 3579 جنيهًا، فاستمر بعد ذلك طالب القسمة في طلب وإجراءات البيع طبقًا لنص المادة (458) مدني حيث جاء (إذا لم تمكن القسمة عينًا تباع الأموال على حسب الأوجه المبينة بقانون المرافعات) وفي مادة (626) مرافعات (يكون البيع بناءً على طلب مريد القسمة) وبعد تحديد يوم البيع رسا المزاد في الجلسة على الطالب بمبلغ 900 جنيه.
قرر أحد الشركاء الآخرين في الميعاد المحدد بالمادة (587) مرافعات (عشرة أيام من يوم البيع) بزيادة العُشر على الثمن الراسي به المزاد ودفع من ذلك الخُمس وأعفته المحكمة من الكفالة (م 575)L’adjudicataire reconnu solvable peut être sa propre caution.
وبعد أن قام مقرر الزيادة بجميع الإجراءات اللازمة للبيع الثاني من نشر وإعلان وتعليق إلخ حضر وكيل الراسي عليه المزاد الأول بجلسة البيع الثانية وطعن بعدم جواز نظر الزيادة المذكورة لأن المزايد شريك والزيادة هنا لا تجوز إلا من أحد أرباب الديون المسجلة أو الدائن الذي بيده سند واجب التنفيذ لأن هذا البيع بيع اختياري.
ومحكمة المحلة للأسف تمشت مع هذا الرأي وأصدرت بالجلسة الحكم الآتي:
حيث إن مقرر الزيادة هو أحد الشركاء في المنزل الراسي فيه المزاد.
وحيث إن بيع العقار لعدم إمكان قسمته تتبع فيه القواعد المقررة لبيع العقار اختيارًا (م 626).
وحيث إن المادة (627) مرافعات تنص على أنه في هذه الحالة لا يجوز قبول زيادة العُشر إلا من أرباب الديون المسجلة أو الدائن بسند واجب التنفيذ.
وحيث إن الشريك ليس أحد هؤلاء.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة بعدم قبول الزيادة الحاصلة من (….) وألزمته بالمصاريف ومائتين قرش أتعاب محاماة.
نحن في تعليقنا على هذا الحكم نجد أنه أخطأ في نقطتين:
أولاً: دعوى بطلان زيادة العُشر الحاصلة هنا ليست من اختصاص القاضي الجزئي.
لقد نصت المادة (603) مرافعات على أن (تقدم دعاوى بطلان المزايدة الثانية وإجراءاتها إلى المحكمة الابتدائية أو الجزئية حسب الأحوال لغاية النشر عن البيع الثاني).
والذي يستنتج من هذه المادة أمرين:
1 - دعاوى بطلان فيما يختص بالمزايدة الثانية وإجراءاتها قبل النشر عن البيع، وهذه أما أن تكون قيمتها أقل من 150 جنيهًا أو أكثر فإن كان الأول فالنظر في الدعوى يكون للمحكمة الجزئية، وإن كان الثاني يكون للمحكمة الابتدائية.
2 - دعاوى بطلان خاصة بالإجراءات ابتداءً من النشر كما لو كان عمل في صحيفتين أم لا والإعلان واللصق إلخ، فهذه الدعاوى كلها من اختصاص قاضي البيوع الذي هو القاضي الجزئي بالمحكمة الجزئية، وهو إنما أعطى حق النظر فيها منفردًا لأنها كلها مسائل تتعلق بأمور إدارية محضة ولا تتعرض للقانون أو الموضوع أي (Question de forme) مسائل شكلية.
وإذن يتعين أن ننظر هل كان موضوع دعوى البطلان هنا أحد هذه المسائل الشكلية ؟ اللهم كلا ! إن موضوع الدعوى هو هل يجوز للشريك في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة عينًا أن يقرر بالزيادة عُشر الثمن أم لا ؟ هذه نقطة قانونية محضة وقيمة النزاع تزيد على 150 جنيهًا فيكون حتمًا الاختصاص بالنظر من متعلقات المحكمة الابتدائية.
وبناءً عليه تكون محكمة المحلة لم تراعِ القانون في هذه النقطة وحكمت فيما هو خارج عن اختصاصها، ويكون حكمها في غير محله.
ثانيًا: فيمن له الحق بزيادة العُشر في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة ؟
La surenchére du dixiéme en matiére de vente d’immeuble qui ne peut être partagé.
لقد طبقت محكمة المحلة القانون على ظاهره أيضًا في هذه النقطة دون أن تنظر لترتيب المواد أو تفسير الشراح أو أحكام المحاكم، وإننا بمناقشة الحكم الذي أتينا على حيثياته آنفًا نجد أنه اعتمد على المادة (626) في أنها صريحة بأنه (إذا لم تمكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة كبيع العقار اختيارًا) ثم أردفها مباشرةً بالمادة (627) وقال إن هذه تمنع زيادة العُشر في البيع الاختياري إلا من أرباب الديون المسجلة أو الدائن بسند واجب التنفيذ، وعليه تكون هذه الزيادة في البيع لعدم إمكان القسمة باطلة. ونحن نلاحظ على ذلك ما يأتي:
1 - ترتيب المواد لا يسمح بالإحالة من المادة (626) إلى المادة (627) التي منعت زيادة العُشر في حالة البيع الاختياري. وذلك لأن المواد الخاصة بإجراءات البيع الاختياري جاءت في مادة (620) مرافعات، فمادة (626) تحيل عليها وهذه المادة (620) قررت أن البيع الاختياري يحصل بالأوجه المعتادة أي على التعميم وتلك الأوجه هي التي سبق ذكرها في البيع الجبري وتشمل الحق بزيادة العُشر لكل إنسان (م 578) وأما مادة (667) فقد جاءت بعد ذلك على سبيل الاستثناء من القاعدة العامة، ولو كان الشارع أراد أن يستثني البيع لعدم إمكان القسمة لكان نص عليه أيضًا كما نص على الأول وحينئذٍ تكون القاعدة هي إباحة الزيادة لكل إنسان والاستثناء هو القصر على فئة مخصوصة والقاعدة الشرعية (كما قال حكم محكمة كفر الزيات رئاسة مصطفى بك النحاس 21 فبراير سنة 1916 مج سنة 16 صـ 151) هو أن (الاستثناء يقيد بنصه ولا يتوسع فيه).
2 - من وجهة التفسير - إن الادعاء بأن البيع لعدم إمكان القسمة بيع اختياري فيه شيء من مخالفة الحقيقة لأن ما جاء بمادة (626) مرافعات من أنه (تتبع في هذا البيع القواعد المقررة لبيع العقار اختيارًا) لا يستفاد منه أن هذا البيع اختياري إنما المقصود هو اتباع الإجراءات التي ذكرت في طريقة البيع الاختياري كإيداع قائمة شروط وروابط البيع مقدمًا بقلم كُتاب المحكمة وجواز تعيين الثمن الأساسي للمزايدة وإعلان قائمة الشروط لأرباب الديون المسجلة وعمل النشر والإعلان إلخ. ولذا جاء بالنص الفرنسي لهذه المادة procédé á la vente فحقيقة هذا البيع هو أنه بيع جبري لأنه متى طلبه أحد الشركاء لا يمكن الرجوع فيه وعلى ذلك تكون زيادة العُشر فيه جائزة لأن هذا حق من الحقوق ولم يوجد ما يلغيه.
رأى البعض أن هذا ليس هو البيع الجبري المعروف بنزع الملكية ونحن نرد على ذلك بأنه أيضًا ليس البيع الاختياري الذي يمكن الرجوع فيه وأنه أيضًا محتم أن يباع العقار إذا لم تمكن قسمته لأنه لا يجبر أحد على الشيوع كما سبق أن أسلفنا فهو بيع جبري على الشركاء.
أقوال الشراح والقضاء ومنشور لجنة المراقبة القضائية
وممن يؤيد هذا الرأي من الشراح ومن أخذنا عنهم الدكتور أبو هيف بك في مؤلفه التنفيذ والتحفظ صـ 648 بند (1101) تحت قوله الرأي الغالب (ورأي أغلب المحاكم أن هذا البيع تجوز فيه زيادة العُشر من كل إنسان يستطيعها لأنه بيع جبري لا يمكن الشركاء منعه إذا طلبه أحدهم وأن القانون إنما أوجب فيه اتباع إجراءات البيوع الاختيارية لا قواعدها فلا تنطبق أحكام المادة (627) مرافعات التي تقصر زيادة العُشر على طائفة من الدائنين).
وأيضًا الأستاذين قمحة بك وعبد الفتاح السيد بك في كتابهما الأخير عن إجراءات التنفيذ.
وكذلك الأستاذ كامل مرسي بك في كتابه العقود الصغيرة في باب الشركات.
منشور لجنة المراقبة القضائية بتاريخ 21 ديسمبر سنة 1910 مج 12 صـ 294 ومجموعة المنشورات باللغة الفرنسية وملخصه.
La régle speciale de l’article 627 C.C.P. d’après laquelle la surenchère n’est ouverte qu’au profit des creanciers inscrits ou de créanciers porteurs d’un titre exécutoire, ne doit s’appliquer qu’à la vente volontaire dont traite l’art 620 et non à la vente par licitation visée à l’art 626 C.C.P.
وقد أيدت لجنة المراقبة رأيها هذا بحكمين صادرين من محكمة الاستئناف المختلطة وهما.
23 Nov. 1893 B. L. j. VI. P 36
29 Octob. 1910 B. l. J. XII. No. 12
وهناك أحكام أخرى من الاستئناف الأهلي والمختلط هي:
- استئناف مختلط Table Décennale.
- مجموعة العشر سنوات الأولى نمرة (4756).
- مجموعة العشر سنوات الثانية نمرة (4506).
- ومن الاستئناف الأهلي 3 يناير سنة 1901 مج 2 صـ 339 وهذا بخصوص الشريك في العقار فله (إذا بيع العقار لعدم إمكان قسمته عينًا جاز لكل من الشركاء أن يطلب إعادة البيع بزيادة العُشر فيه) - وأيضًا 27 سبتمبر سنة 1909 مج 12 صـ 23.
وهذا الرأي على ما نعتقد موافق لمصلحة الشركاء بل فيه منفعة كبرى لهم لما في اتباعه من زيادة وارتفاع قيمة العقار فتزداد بذلك أنصباؤهم، ويجب على القضاء العمل به خصوصًا في حالة وجود القصر وعديمي الأهلية بين الشركاء فإنه يتعين على المحاكم أن تجيز الزيادة من كل إنسان كان في مثل هذه البيوع حتى تتحقق العدالة لمن لم يبلغ الرشد ولا يغتاله شريك آخر بأن يشتري العقار عند رسو أول مزاد بثمن بخس وهذا لا أشك أنه موافق لروح التشريع وللنظام العام.
أبحاث قانونية وشؤون قضائية
التعليقات على الأحكام
حكم محكمة المحلة الكبرى الجزئية الصادر بتاريخ 8 فبراير سنة 1923
بحثان من أبحاث المرافعات في التنفيذ العقاري
( أ ) اختصاص القاضي الجزئي بنظر دعاوى بطلان زيادة العُشر وإجراءاتها ؟
(ب) فيمن له الحق بتقرير الزيادة المذكورة في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة عينًا. الموضوع: عقار مشترك، رفع أحد الشركاء فيه دعوى بطلب القسمة القضائية Action en partage en justice لأن بينهم قاصرًا (م 452) مدني أهلي [(1)] ومحكمة المحلة الجزئية عينت خبيرًا لتقدير وتقويم الحصص فوجد أن العقار غير قابل للقسمة وقدر قيمته بمبلغ 3579 جنيهًا، فاستمر بعد ذلك طالب القسمة في طلب وإجراءات البيع طبقًا لنص المادة (458) مدني حيث جاء (إذا لم تمكن القسمة عينًا تباع الأموال على حسب الأوجه المبينة بقانون المرافعات) وفي مادة (626) مرافعات (يكون البيع بناءً على طلب مريد القسمة) وبعد تحديد يوم البيع رسا المزاد في الجلسة على الطالب بمبلغ 900 جنيه.
قرر أحد الشركاء الآخرين في الميعاد المحدد بالمادة (587) مرافعات (عشرة أيام من يوم البيع) بزيادة العُشر على الثمن الراسي به المزاد ودفع من ذلك الخُمس وأعفته المحكمة من الكفالة (م 575)L’adjudicataire reconnu solvable peut être sa propre caution.
وبعد أن قام مقرر الزيادة بجميع الإجراءات اللازمة للبيع الثاني من نشر وإعلان وتعليق إلخ حضر وكيل الراسي عليه المزاد الأول بجلسة البيع الثانية وطعن بعدم جواز نظر الزيادة المذكورة لأن المزايد شريك والزيادة هنا لا تجوز إلا من أحد أرباب الديون المسجلة أو الدائن الذي بيده سند واجب التنفيذ لأن هذا البيع بيع اختياري.
ومحكمة المحلة للأسف تمشت مع هذا الرأي وأصدرت بالجلسة الحكم الآتي:
حيث إن مقرر الزيادة هو أحد الشركاء في المنزل الراسي فيه المزاد.
وحيث إن بيع العقار لعدم إمكان قسمته تتبع فيه القواعد المقررة لبيع العقار اختيارًا (م 626).
وحيث إن المادة (627) مرافعات تنص على أنه في هذه الحالة لا يجوز قبول زيادة العُشر إلا من أرباب الديون المسجلة أو الدائن بسند واجب التنفيذ.
وحيث إن الشريك ليس أحد هؤلاء.
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة بعدم قبول الزيادة الحاصلة من (….) وألزمته بالمصاريف ومائتين قرش أتعاب محاماة.
نحن في تعليقنا على هذا الحكم نجد أنه أخطأ في نقطتين:
أولاً: دعوى بطلان زيادة العُشر الحاصلة هنا ليست من اختصاص القاضي الجزئي.
لقد نصت المادة (603) مرافعات على أن (تقدم دعاوى بطلان المزايدة الثانية وإجراءاتها إلى المحكمة الابتدائية أو الجزئية حسب الأحوال لغاية النشر عن البيع الثاني).
والذي يستنتج من هذه المادة أمرين:
1 - دعاوى بطلان فيما يختص بالمزايدة الثانية وإجراءاتها قبل النشر عن البيع، وهذه أما أن تكون قيمتها أقل من 150 جنيهًا أو أكثر فإن كان الأول فالنظر في الدعوى يكون للمحكمة الجزئية، وإن كان الثاني يكون للمحكمة الابتدائية.
2 - دعاوى بطلان خاصة بالإجراءات ابتداءً من النشر كما لو كان عمل في صحيفتين أم لا والإعلان واللصق إلخ، فهذه الدعاوى كلها من اختصاص قاضي البيوع الذي هو القاضي الجزئي بالمحكمة الجزئية، وهو إنما أعطى حق النظر فيها منفردًا لأنها كلها مسائل تتعلق بأمور إدارية محضة ولا تتعرض للقانون أو الموضوع أي (Question de forme) مسائل شكلية.
وإذن يتعين أن ننظر هل كان موضوع دعوى البطلان هنا أحد هذه المسائل الشكلية ؟ اللهم كلا ! إن موضوع الدعوى هو هل يجوز للشريك في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة عينًا أن يقرر بالزيادة عُشر الثمن أم لا ؟ هذه نقطة قانونية محضة وقيمة النزاع تزيد على 150 جنيهًا فيكون حتمًا الاختصاص بالنظر من متعلقات المحكمة الابتدائية.
وبناءً عليه تكون محكمة المحلة لم تراعِ القانون في هذه النقطة وحكمت فيما هو خارج عن اختصاصها، ويكون حكمها في غير محله.
ثانيًا: فيمن له الحق بزيادة العُشر في حالة بيع العقار لعدم إمكان القسمة ؟
La surenchére du dixiéme en matiére de vente d’immeuble qui ne peut être partagé.
لقد طبقت محكمة المحلة القانون على ظاهره أيضًا في هذه النقطة دون أن تنظر لترتيب المواد أو تفسير الشراح أو أحكام المحاكم، وإننا بمناقشة الحكم الذي أتينا على حيثياته آنفًا نجد أنه اعتمد على المادة (626) في أنها صريحة بأنه (إذا لم تمكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة كبيع العقار اختيارًا) ثم أردفها مباشرةً بالمادة (627) وقال إن هذه تمنع زيادة العُشر في البيع الاختياري إلا من أرباب الديون المسجلة أو الدائن بسند واجب التنفيذ، وعليه تكون هذه الزيادة في البيع لعدم إمكان القسمة باطلة. ونحن نلاحظ على ذلك ما يأتي:
1 - ترتيب المواد لا يسمح بالإحالة من المادة (626) إلى المادة (627) التي منعت زيادة العُشر في حالة البيع الاختياري. وذلك لأن المواد الخاصة بإجراءات البيع الاختياري جاءت في مادة (620) مرافعات، فمادة (626) تحيل عليها وهذه المادة (620) قررت أن البيع الاختياري يحصل بالأوجه المعتادة أي على التعميم وتلك الأوجه هي التي سبق ذكرها في البيع الجبري وتشمل الحق بزيادة العُشر لكل إنسان (م 578) وأما مادة (667) فقد جاءت بعد ذلك على سبيل الاستثناء من القاعدة العامة، ولو كان الشارع أراد أن يستثني البيع لعدم إمكان القسمة لكان نص عليه أيضًا كما نص على الأول وحينئذٍ تكون القاعدة هي إباحة الزيادة لكل إنسان والاستثناء هو القصر على فئة مخصوصة والقاعدة الشرعية (كما قال حكم محكمة كفر الزيات رئاسة مصطفى بك النحاس 21 فبراير سنة 1916 مج سنة 16 صـ 151) هو أن (الاستثناء يقيد بنصه ولا يتوسع فيه).
2 - من وجهة التفسير - إن الادعاء بأن البيع لعدم إمكان القسمة بيع اختياري فيه شيء من مخالفة الحقيقة لأن ما جاء بمادة (626) مرافعات من أنه (تتبع في هذا البيع القواعد المقررة لبيع العقار اختيارًا) لا يستفاد منه أن هذا البيع اختياري إنما المقصود هو اتباع الإجراءات التي ذكرت في طريقة البيع الاختياري كإيداع قائمة شروط وروابط البيع مقدمًا بقلم كُتاب المحكمة وجواز تعيين الثمن الأساسي للمزايدة وإعلان قائمة الشروط لأرباب الديون المسجلة وعمل النشر والإعلان إلخ. ولذا جاء بالنص الفرنسي لهذه المادة procédé á la vente فحقيقة هذا البيع هو أنه بيع جبري لأنه متى طلبه أحد الشركاء لا يمكن الرجوع فيه وعلى ذلك تكون زيادة العُشر فيه جائزة لأن هذا حق من الحقوق ولم يوجد ما يلغيه.
رأى البعض أن هذا ليس هو البيع الجبري المعروف بنزع الملكية ونحن نرد على ذلك بأنه أيضًا ليس البيع الاختياري الذي يمكن الرجوع فيه وأنه أيضًا محتم أن يباع العقار إذا لم تمكن قسمته لأنه لا يجبر أحد على الشيوع كما سبق أن أسلفنا فهو بيع جبري على الشركاء.
أقوال الشراح والقضاء ومنشور لجنة المراقبة القضائية
وممن يؤيد هذا الرأي من الشراح ومن أخذنا عنهم الدكتور أبو هيف بك في مؤلفه التنفيذ والتحفظ صـ 648 بند (1101) تحت قوله الرأي الغالب (ورأي أغلب المحاكم أن هذا البيع تجوز فيه زيادة العُشر من كل إنسان يستطيعها لأنه بيع جبري لا يمكن الشركاء منعه إذا طلبه أحدهم وأن القانون إنما أوجب فيه اتباع إجراءات البيوع الاختيارية لا قواعدها فلا تنطبق أحكام المادة (627) مرافعات التي تقصر زيادة العُشر على طائفة من الدائنين).
وأيضًا الأستاذين قمحة بك وعبد الفتاح السيد بك في كتابهما الأخير عن إجراءات التنفيذ.
وكذلك الأستاذ كامل مرسي بك في كتابه العقود الصغيرة في باب الشركات.
منشور لجنة المراقبة القضائية بتاريخ 21 ديسمبر سنة 1910 مج 12 صـ 294 ومجموعة المنشورات باللغة الفرنسية وملخصه.
La régle speciale de l’article 627 C.C.P. d’après laquelle la surenchère n’est ouverte qu’au profit des creanciers inscrits ou de créanciers porteurs d’un titre exécutoire, ne doit s’appliquer qu’à la vente volontaire dont traite l’art 620 et non à la vente par licitation visée à l’art 626 C.C.P.
وقد أيدت لجنة المراقبة رأيها هذا بحكمين صادرين من محكمة الاستئناف المختلطة وهما.
23 Nov. 1893 B. L. j. VI. P 36
29 Octob. 1910 B. l. J. XII. No. 12
وهناك أحكام أخرى من الاستئناف الأهلي والمختلط هي:
- استئناف مختلط Table Décennale.
- مجموعة العشر سنوات الأولى نمرة (4756).
- مجموعة العشر سنوات الثانية نمرة (4506).
- ومن الاستئناف الأهلي 3 يناير سنة 1901 مج 2 صـ 339 وهذا بخصوص الشريك في العقار فله (إذا بيع العقار لعدم إمكان قسمته عينًا جاز لكل من الشركاء أن يطلب إعادة البيع بزيادة العُشر فيه) - وأيضًا 27 سبتمبر سنة 1909 مج 12 صـ 23.
وهذا الرأي على ما نعتقد موافق لمصلحة الشركاء بل فيه منفعة كبرى لهم لما في اتباعه من زيادة وارتفاع قيمة العقار فتزداد بذلك أنصباؤهم، ويجب على القضاء العمل به خصوصًا في حالة وجود القصر وعديمي الأهلية بين الشركاء فإنه يتعين على المحاكم أن تجيز الزيادة من كل إنسان كان في مثل هذه البيوع حتى تتحقق العدالة لمن لم يبلغ الرشد ولا يغتاله شريك آخر بأن يشتري العقار عند رسو أول مزاد بثمن بخس وهذا لا أشك أنه موافق لروح التشريع وللنظام العام.
مختار الشريف المحامي |