من طرف كيفية حساب القيمة الإيجارية
[center]في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1981 من المشكلات العملية التي تواجه رجال القانون كيفية حساب القيمة الإيجارية في ظل القوانين المتعاقبة و التي صدرت بشأن العلاقة بين المالك و المستأجر و كذلك المتعلقة بتخفيض و زيادة القيمة الإيجازية و التي كثرت بحيث أصبح من الضروري أن يتم تجميعها معا حتى نصل إلى التطبيق الصحيح للواعد القانونية المختلفة لذلك رأينا أن بدأ هذا البحث بإيراد النصوص المتعلقة بالزيادة المقررة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى " القانون 136 لسنة 1981 " في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و الواردة في نصوص المادتين 7 , 8 من هذا القانون 0 م 7 – اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء و حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية 0 و يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة و يعتبر بمثابة أمانة تحت يده و يصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيها لهذا الغرض 0 و تحدد الزيادة المشار إليها وفقا لنسب الآتية : "أ" 30 % عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 "ب" 20 % عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 "ج" 10 % عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 "د" 5 % عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1977 تؤدي الزيادة المنصوص علها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية و يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار 0 و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة 0 ثم بعد ذلك نورد النصوص المتعلقة بزيادة الأجرة نتيجة تغيير استعمال العين المؤجرة و الواردة بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 م23 – في الأحوال التي يتم فيها استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون و بموافقة المالك , إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر سنة 1961 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ( منشور بالجريدة الرسمية في 8/9/1977 على أن يعمل به في 9/9/1977) 50 % للمباني التي يرخص في إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون م 19 – من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة : 1- 200 % للمباني قبل أول يناير 1944 2- 100% للمباني منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 9 سبتمبر 1977 و في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها 0 و يشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو شاغليه 0 و بتاريخ 26/3/1997 صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي : المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي : " فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره و لمرة واحدة 0 المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها 0 المادة الثالثة تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع : 1- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 2- و خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير 1944 و حتى 4 نوفمبر سنة 1961 0 3- و أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 0 4- و ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1973 0 و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 بنسبة 10 % اعتبار من ذات المواعيد 0 ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر 0 المادة الرابعة : تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه , و القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها 0 المادة الخامسة : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه 0 بتاريخ 11/7/1997 صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة 15 منه على ما يأتي : " لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح المصعد غير الدورية 0 و بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما 0 المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي : ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة " 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 " و " 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 " المادة الثانية : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها 0 و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه 0 أولا : الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي : م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي : أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما زاد عن ذلك 0 ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب \ المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة 0 ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة 0 رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى , 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل 0 و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر 0 على أنه فيما يتعلق بمدينة الإسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما 0 و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإيجارة المذكورة 0 و لا تس ري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440 و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها : 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 0 2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية 0 3- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية 0 4- الأماكن الأخرى 0 و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة 0 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 0 و المحال العامة : المقصود بها : المحال التجارية ( البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , 0000000 إلخ ) الأغراض الصناعية ( المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ ) المحال العامة ( المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 الخ ) كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن : فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0
أمثله شارحة لكيفية حساب الأجرة القانونية
الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز 5 جنيهات 0 الحالة الثانية : إذا كانت الأجرة المتفق عليهالا تتجاوز 5 جنيهات 0 ( الحالة الأولى ) كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها لا تتجاوز خمسة جنيهات نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيه ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 ×45÷100 = 1.80 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة (15) من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.5 ÷2= 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6لسنة 1997 = 4+ 1.8= 8.05 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون 6 لسنة 1997 = 8.05 × 8(أمثال ) = 64.40 جنيه يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية = 64.40+ 2.25 = 66.65 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10% حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر 2- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرو الأساس كشقة سكنية = 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيهات ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة المقرة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4× 10 ÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 23 ق 49 لسنة 1977 = ( 4 + 0.4) × 200÷100 = 8.80 جنيه القيمة الإيجارية بعد تغيير استعمال العين = 4 +0.4 +8.80 = 13.20 جنيها الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 + 2.25 = 15.45 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 15.45 × 8(أمثال ) = 123.60 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 123.60 + 2.25 = 125.85 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 3- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أي أقل من خمسة جنيهات ) فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي أجرة الأساس 4 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 جنيه × 10÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة 1981 = ( 4+0.4 ) × 200÷ 100 = 8.80 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 4+0.4 +8.80 = 13.20 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 2001 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 1997 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ( الحالة الثانية ) كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها تجاوز خمسة جنيهات : 1- كيفية احتساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها تتجاوز خمسة جنيهات : نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات ( أكثر من خمسة جنيه ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 6 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 60÷100 = 3.60 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981= 5 × 150÷ 100 = 7.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6+3.6 +3.75 = 13.35 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.35 × 8 (أمثال ) = 106.80 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 106.80 + 3.75 = 110.55 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 12÷ 100 = 0.72 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 23 ق 49 لسنة 1977 نتيجة تغيير استعمال العين = ( 6+ 0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 5 × 150 ÷ 100 = 7.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.72 + 13.44 +3.75 = 23.91 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 23.91 × 8 ( أمثال ) = 191.28 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 191.28 + 3.75 = 195.03 تزاد سنويا زيادة دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 3- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 6 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1974 = 6.00× 12 ÷ 100 = 0.72 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بموجب نص المادة 19 ق 136 لسنة 1981 == ( 6 +0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.00 +0.72 +13.44 = 20.16 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 20.16 × 8 ( أمثال ) = 161.28 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير التجارية 1- كيفية احتساب الأجرة القانونية لعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير التجارة في الأماكن المنشأة قبل أو ل يناير 1994 نفرض أن أجرة الأساس للوحدة المستأجرة = 4 جنيهات نفرض أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيهات الزيادة المقررة بمقتضى المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 × 30 ÷ 100 = 1.20 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.20 +2.25 = 7.45 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.45 × 8 ( أمثال ) = 59.6 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 59.60 +2.25 = 61.85 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 5 جنيهات و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3.00 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 5.00 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1947 – 5.00 × 10÷ 100 = 0.50 جنيه الزيادة المقررة نتيجة استعمال العين طبقا للمادة 23 ق 49 لسنة 1977 = ( 5.00 + 0.50 ) × 200 ÷ 100 = 11.00 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3.00 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 5.00 + 0.50 +11.00 +2.25 = 18.75 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 18.75 × 8 ( أمثال ) = 150 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 150 +2.25 = 152.25 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأج
مذكرة بدفاع فى عقد ايجار
مذكره بدفاع
السيدة / ................
السيد /..................ر مدعى عليهما
فى
الدعوى الرقميه..... لسنه .... مدنى كلى..... المؤجل نظرها لجلسه.......
الموضوع
نحيل بشأنه لآوراق الدعوى تفاديا للتكرار
الطلبات / رفض الدعوى
الدفاع
اننا اذا نلتمس من المحكمه الموقرة رفض الدعوى فأننا نستند فى ذلك الى ما يلى:
_ لايوجد ايجار من الباطن او تناذل عن الايجار
حيث اقام المدعى دعواه على ذعم حاصله ان المحل موضوع التداعى كان مؤجرالمرحوم /......ر وبوفاته تنازل ورثته للمدعى عليها الاولى عن الايجاروبعد ذلك تنازلت هى عن الايجار لحفيدها المدعى عليه الثانى الامر الذى اعتبره المدعى عليه تنازل عن الايجار وايجار من الباطن .
وحقيقة الامر غير ذلك تماما
المحل موضوع التداعى كان مؤجرا لجد المدعى عليه الثانى بعقد مؤرخ فى
1 / 7 /1973 وبوفاته تم تأجير المحل لوالد المدعى عليه الثانى بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 / 11 /1979 ثابت التاريخ فى 25 / 11/ 1995 ومن ثم فأن المدعى عليه الثاني ليس مستأجرا
من الباطن ولكنه احد ورثه والده المستاجر الاصلى
فالاصل فى العلاقه الايجاريه موضوع الدعوى الماثله انها كانت بين والد المدعى عليه الثانى ووالد المدعى وام عقد الايجار الذى كان مبرما بين المرحوم /....... جد المدعى عليه الثانى كان بمثابه العقد الصورى وحتى لا يكون كلا منا فى هذا الصدد مجرد دفاع مرسل فانا ندلل عليه بما يلى :.
1- انه بالاضافه لوجود عقد ايجار ثابت التاريخ بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى يوجد شهادة من لجنه تقريرالقيمه الايجاريه بالوحدة المحليه بسنورس ثابت بها ان المستأجر الاصلى هو المرحوم /...... .والد المدعى عليه الثانى والشهادة صادرة عن لجنه تقدير القيمه الايجاريه بجلستها المنعقده بتاريخ
6 / 8 /1969
2- ان كافة ايصالات سداد الاجرة عن العين محل التداعى ثابت بها ان المستأجر الاصلى هو .....
3-ان عقد الايجار المؤرخ فى 1 / 11/ 1979 والثابت التاريخ ثابت بها ان........ر هو المستأجر الاصلى
ومن المستقر عليه ان اسباب الاخلاء فى التشريع المصرى وردت على سبيل الحص ومن ثم لا يجوز الخروج عليها او الاجتهاد فيها ولا يحق بمقتضاها للمؤجرطلب اخلاء العين ما لم يثبت على وجه اليقين قيام سبب من الاسباب التى حددها القانون كشرط للاخلاء.
4-عداد الكهرباء الخاص بمحل التداعى وكذلك ايصالات سداد الكهرباءجميعها بأسم والد المدعى عليه الثانى .
5-ان المدعى عليها الاول لم تتناذل للمدعى عليه الثانى عن ايجار محل التداعى بل تنازلت لوالده بصفته مستأجرا اصليا وتم التنازل بتاريخ 17 /6 /1997 وهو تنازل ثابت التاريخ .
وعلى ذلك فانه بمطالعة اوراق الدعوى ومستنداتها يتضح ان المدعى عليها الاول لم تتنازل عن الايجار للمدعى عليه الثانى ولا يعد المدعى عليه الثانى مستأجرا من الباطن بل ان حقيقة الامر ان العقد المؤرخ فى 1 /11 /1979 والمحرر بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى قد امتد امتدادا قانونيا للمدعى عليه الثانى هو وباقى الورثه وان تعامل المدعى عليه الثانى وعرضه الاجرة المستحقه عن عين التداعى انما له سند من الواقع والقانون اذ انه احد ورثه المستأجر الاصلى المرحوم /.........ر والقانون فى هذا الصدد على انه الايجار من اعمال الادارة التى يحق لاحد الورثه ان يباشرنيابه عن باقى الورثه .
والاصل فى تشريعات ايجار الاماكن ان الايجار لا ينتهى بوفاة المستأجر وان كافة الحقوق الناشئه عن العقد والالتزامات المترتبه عليه تنتقل الى الورثه
-- نقض 31 / 1 /85 رقم 1522 / 49 ق --
وكذلك من المستقر عليه فقها وقاونا انه بوفاة المستأجر الاصلى ينتقل الايجار بكافة تبعاته واثارة الى جميع الورثه قلا يشترط انتقاله لوارث معين دون غيرة بسبب مهنته او حرفته قلا يجوز تخصيصه دون مخصص .
ومن ثم فأن تناذل احد الورثه دون الباقين لايعد ملزما بالنسبه للباقين اذ ينتهى العقد بالنسبه للمتنازل ويبقى بكافة اثارة لباقى الورثه
--نقض مدنى 15/ 6/ 86 الطعن 963 / 55 ق--
من جماع ما تقدم
ان المدعى عليه الاول لم تتناذل عن الايجارللمدعى عليه الثانى لانها من ناحيه فهى ليست مستاجرا اصليا ومن ناحيه اخرى علاقتها بالمحل موضوع الدعوى انها صاحبة رخصه عندما كان زوجها وهو والد المستأجر الاصلى تلاه فى التعاقد هو المستاجر الاصلى .
كذلك فأن المدعى عليه الثانى هو احد ورثه المستأجر الاصلى الذى امتد له عقد ايجار والده امتدادا قانونيا.
ومن ثم فأن دعوى المدعى تكون قد اقيمت على غير ذى سند من الواقع او القانون الامر الذى يتعين معه رفضها
لذلك يصمم دفاع المدعى عليهما على رفض الدعوى
وشكرا للهيئة الموقرة
وكيل المدعى عليهما
[center]في كيفية حساب القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1981 من المشكلات العملية التي تواجه رجال القانون كيفية حساب القيمة الإيجارية في ظل القوانين المتعاقبة و التي صدرت بشأن العلاقة بين المالك و المستأجر و كذلك المتعلقة بتخفيض و زيادة القيمة الإيجازية و التي كثرت بحيث أصبح من الضروري أن يتم تجميعها معا حتى نصل إلى التطبيق الصحيح للواعد القانونية المختلفة لذلك رأينا أن بدأ هذا البحث بإيراد النصوص المتعلقة بالزيادة المقررة للأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى " القانون 136 لسنة 1981 " في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير و بيع الأماكن و الواردة في نصوص المادتين 7 , 8 من هذا القانون 0 م 7 – اعتبار من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء و حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية 0 و يخصص المالك نصف هذه الزيادة لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة و يعتبر بمثابة أمانة تحت يده و يصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتنظيم التصرف فيها لهذا الغرض 0 و تحدد الزيادة المشار إليها وفقا لنسب الآتية : "أ" 30 % عن الأماكن المنشأة قبل أول يناير سنة 1944 "ب" 20 % عن الأماكن المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 "ج" 10 % عن الأماكن المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 "د" 5 % عن الأماكن المنشأة منذ 7 أكتوبر 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1977 تؤدي الزيادة المنصوص علها في المادة السابقة في ذات المواعيد المحددة لسداد الأجرة الأصلية و يترتب على عدم سداد الأجرة من أثار 0 و تقف هذه الزيادة عند انقضاء خمس سنوات كاملة على تاريخ استحقاق أول زيادة 0 ثم بعد ذلك نورد النصوص المتعلقة بزيادة الأجرة نتيجة تغيير استعمال العين المؤجرة و الواردة بالمادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 الملغاة بالمادة 19 من القانون 136 لسنة 1981 م23 – في الأحوال التي يتم فيها استعمال العين المؤجرة بعد تاريخ العمل بهذا القانون و بموافقة المالك , إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة 200% للمباني المنشأة قبل أول يناير 1944 100% للمباني المنشأة منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر سنة 1961 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر سنة 1961 حتى تاريخ العمل بهذا القانون ( منشور بالجريدة الرسمية في 8/9/1977 على أن يعمل به في 9/9/1977) 50 % للمباني التي يرخص في إقامتها اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون م 19 – من القانون رقم 136 لسنة 1981 في الأحوال التي يتم فيها تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى تزاد الأجرة القانونية بنسبة : 1- 200 % للمباني قبل أول يناير 1944 2- 100% للمباني منذ أول يناير 1944 و قبل 5 نوفمبر 1961 3- 75% للمباني المنشأة منذ 5 نوفمبر 1961 و حتى 9 سبتمبر 1977 و في حالة التغيير الجزئي للاستعمال يستحق المالك نصف النسب المشار إليها 0 و يشترط ألا يترتب على تغيير الاستعمال كليا أو جزئيا إلحاق ضرر بالمبنى أو شاغليه 0 و بتاريخ 26/3/1997 صدر القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية الذي جرى نصوص مواده على النحو التالي : المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر النص الآتي : " فإذا كانت العين مؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي فلا ينتهي العقد بموت المستأجر و يستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يماره المستأجر الأصلي طبقا للعقد أزواجا و أقارب حتى الدرجة الثانية ذكورا و إناثا من قصر و بلغ يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم " اعتبار من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا القانون المعدل لا يستمر العقد بموت أحد من أصحاب حق البقاء في العين إلا لصالح المستفيدين من ورثة المستأجر الأصلي دون غيره و لمرة واحدة 0 المادة الثانية : استثناء من أحكام الفقرة الأولى من المادة السابقة يستمر العقد لصالح من جاوزت قرابته من ورثة المستأجر المشار إليه في تلك الفقرة الدرجة الثانية , متى كانت يده على العين في تاريخ نشر هذا القانون تستند إلى حقه السابق في البقاء في العين و كان يستعملها في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد و ينتهي العقد بقوة القانون بموته أو تركه إياها 0 المادة الثالثة تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع : 1- ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 2- و خمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أو يناير 1944 و حتى 4 نوفمبر سنة 1961 0 3- و أربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 و حتى 6 أكتوبر سنة 1973 0 4- و ثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر سنة 1973 و حتى 9 سبتمبر سنة 1973 0 و يسري هذا التحديد اعتبار من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون و تزاد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 بنسبة 10 % اعتبار من ذات المواعيد 0 ثم تستحق زيادة سنوية بصفة دورية في نفس هذا الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10 % من قيمة أخر أجرة قانونية بجميع الأماكن آنفة الذكر 0 المادة الرابعة : تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى و التي يحكمها القانون 49 لسنة 1977 المشار إليه , و القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر و القوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما و لا تسري أحكامه على الأماكن المذكورة التي يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها و الأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها 0 المادة الخامسة : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره عدا الفقرة الأولى من المادة الأولى منه فيعمل بها اعتبارا من تاريخ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه 0 بتاريخ 11/7/1997 صدر قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية و الذي نصت المادة 15 منه على ما يأتي : " لا يدخل في الأجرة القانونية الحالية – التي تتضاعف أو تزاد وفقا للمواد الثلاثة السابقة الملحقات التي تخص العين المؤجرة كقيمة استهلاك المياه أو أجر الحارس و الضرائب العقارية و الرسوم , و أعباء الترميم و الصيانة نفقات إصلاح المصعد غير الدورية 0 و بتاريخ 29/3/2001 صدر القانون رقم 14 لسنة 2001 بتعديل القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية في مادتين هما 0 المادة الأولى : يستبدل بنص الفقرة الأخيرة من المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1977 بتعديل الفقرة الثنية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و بعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية , النص الآتي : ثم تستحق زيادة سنوية و بصفة دورية في نفس هذا الموعد من آخر أجرة مستحقة عن الأعوام التالية بنسبة " 2 % بالنسبة للأماكن المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 " و " 1% بالنسبة للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 و حتى 30 يناير سنة 1996 " المادة الثانية : ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية و يعمل به ابتداء من أول أبريل سنة 2001 يبصم هذا القانون بخاتم الدولة , و ينفذ كقانون من قوانينها 0 و بعد أن أوردنا النصوص القانونية المتعلقة بالزيادة في القيمة الإيجارية فإننا نعرض لبعض التطبيقات العملية التي يمكن الاسترشاد بها في كيفية تحديد القيمة الإيجارية للأماكن المعدة لغير أغراض السكنى إعمالا لأحكام القانون 6 لسنة 1997 و القانون 14 لسنة 2001 بشأن تعديل بعض أحكامه 0 أولا : الأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944 تخضع هذه الأماكن لأحكام قانون 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر 0و التي نصت المادة الرابعة منه على ما يأتي : م 4 ق 121 لسنة 47 – لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الإيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941 على أجرة شهر أبريل 1941 أو أجرة المثل لذلك اشهر إلا بمقدار ما يأتي : أولا : فيما يتعلق بالمحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 45% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 5 جنيهات شهريا , 60% فيما زاد عن ذلك 0 ثانيا : فيما تعلق بعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و من إليهم من أصحاب \ المهن غير التجارية , 30 % من الأجرة المستحقة 0 ثالثا : فيما يتعلق بالمدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و جميع الأماكن الأخرى المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية , 25% من الأجرة المستحقة 0 رابعا : فيما يتعلق بالأماكن الأخرى , 10 % إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 4جنيهات شهريا و 12% إذا كانت الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل لا تتجاوز 10 جنيهات شهريا و 14 % فيما زاد على ذلك على أنه إذا كانت هذه الأماكن مؤجرة بقصد استغلالها مفروشة أو أجرت مفروشة جازت زيادة الأجرة إلى 70% من الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل 0 و يدخل في تقدير الأجرة المتفق عليها أو أجرة المثل تقويم كل شرط أو التزام جديد لم يكن وارد في العقود المبرمة قبل أو لمايو سنة 1941 أو لم يجر العرف في هذا التاريخ بفرضه على المستأجر 0 على أنه فيما يتعلق بمدينة الإسكندرية يكون المؤجر بالخيار بين المطالبة بأجرة شهر أغسطس 1939 أو شهر أبريل سنة 1941 أو بأجرة المثل لأيهما 0 و يكون المستأجر في جميع الأحوال سالفة الذكر بالخيار بين قبول الزيادة المذكورة ابتداء من أول الشهر التالي لإخطار المستأجر بطلب الزيادة إلا فيما يتعلق بعقود الإيجار المبرمة أو التي صار امتدادها قبل أو ل مايو 1941 و التي لا تزال مدتها سارية . فإن هذه الزيادة بالنسبة إليها تبتدئ من تاريخ المطالبة بها بعد انتهاء الإيجارة المذكورة 0 و لا تس ري أحكام هذه المادة على المباني المنشأة منذ أو ل يناير 19440 و بناء على هذا النص يمكن تحديد أنشطة الأماكن غير المعدة للسكنى و الخاضعة لنص المادة الرابعة من القانون 121 لسنة 1947 بأنها : 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية و المحال العامة 0 2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و المحاسبين و أصحاب الكمهن غير التجارية 0 3- المدارس و المحاكم و الأندية و المستشفيات و الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية أو المعاهد العلمية 0 4- الأماكن الأخرى 0 و سوف نعرض كل نشاط من هذه الأنشطة 0 1- المحال المؤجرة لأغراض تجارية أو صناعية 0 و المحال العامة : المقصود بها : المحال التجارية ( البنوك , الشركات , المخازن , المطابع , الصيدليات , 0000000 إلخ ) الأغراض الصناعية ( المصانع , الورش , المطاحن , المخابز , المعاصر , 00000 إلخ ) المحال العامة ( المطاعم , المقاهي , الفنادق , البنسيونات , 000000 الخ ) كيفية حساب الأجرة القانونية لهذه الأماكن : فرقت المادة الرابعة من القانون رقم 121 لسنة1947 بين حالتين و فرضت النسبة التي لا يجوز زيادة الأجرة عنها على أسا هذه التفرقة 0
أمثله شارحة لكيفية حساب الأجرة القانونية
الحالة الأولى : إذا كانت الأجرة المتفق عليها لا تتجاوز 5 جنيهات 0 الحالة الثانية : إذا كانت الأجرة المتفق عليهالا تتجاوز 5 جنيهات 0 ( الحالة الأولى ) كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها لا تتجاوز خمسة جنيهات نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيه ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 ×45÷100 = 1.80 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة (15) من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقرة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.5 ÷2= 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6لسنة 1997 = 4+ 1.8= 8.05 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون 6 لسنة 1997 = 8.05 × 8(أمثال ) = 64.40 جنيه يضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة فتصبح القيمة الإيجارية = 64.40+ 2.25 = 66.65 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10% حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين المؤجرة و يتحملها المستأجر 2- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بأحكام القانون 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرو الأساس كشقة سكنية = 4 جنيه ( أقل من خمسة جنيهات ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3 جنيه فإن الأجرة القانونية تتحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيه الزيادة المقرة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4× 10 ÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 23 ق 49 لسنة 1977 = ( 4 + 0.4) × 200÷100 = 8.80 جنيه القيمة الإيجارية بعد تغيير استعمال العين = 4 +0.4 +8.80 = 13.20 جنيها الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3× 150÷100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50% لمواجهة تكاليف الترميم أو الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 + 2.25 = 15.45 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 15.45 × 8(أمثال ) = 123.60 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 123.60 + 2.25 = 125.85 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 3- كيفية حساب الأجرة القانونية لو كانت العين المؤجرة للسكنى و تم تغيير الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 136 لسنة 1981 نفرض أن أجرة الأساس = 4 جنيه ( أي أقل من خمسة جنيهات ) فإن الأجرة القانونية تحسب على النحو التالي أجرة الأساس 4 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 جنيه × 10÷100 = 0.4 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير استعمال العين إلى غير أغراض السكنى م 19 ق 136 لسنة 1981 = ( 4+0.4 ) × 200÷ 100 = 8.80 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 4+0.4 +8.80 = 13.20 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون 6 لسنة 1997 = 13.20 × 8 ( أمثال ) = 105.60 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 2001 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 1997 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر ( الحالة الثانية ) كيفية حساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها تجاوز خمسة جنيهات : 1- كيفية احتساب الأجرة القانونية إذا كانت القيمة الإيجارية المتفق عليها تتجاوز خمسة جنيهات : نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات ( أكثر من خمسة جنيه ) و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساس لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 6 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 60÷100 = 3.60 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981= 5 × 150÷ 100 = 7.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6+3.6 +3.75 = 13.35 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 13.35 × 8 (أمثال ) = 106.80 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 106.80 + 3.75 = 110.55 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2% زيادة سنوية زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرة الأساس = 6 جنيهات و أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 5 جنيه فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : الزيادة المقررة بموجب المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 6 × 12÷ 100 = 0.72 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 23 ق 49 لسنة 1977 نتيجة تغيير استعمال العين = ( 6+ 0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه الزيادة المقررة بموجب المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 5 × 150 ÷ 100 = 7.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح الزيادة المقررة بموجب م 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 7.50 ÷ 2 = 3.75 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.72 + 13.44 +3.75 = 23.91 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 23.91 × 8 ( أمثال ) = 191.28 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 191.28 + 3.75 = 195.03 تزاد سنويا زيادة دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 3- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 6 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1974 = 6.00× 12 ÷ 100 = 0.72 جنيه الزيادة المقررة نتيجة تغيير الاستعمال بموجب نص المادة 19 ق 136 لسنة 1981 == ( 6 +0.72 ) × 200 ÷ 100 = 13.44 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 6.00 +0.72 +13.44 = 20.16 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 20.16 × 8 ( أمثال ) = 161.28 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد نسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد لك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- عيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير التجارية 1- كيفية احتساب الأجرة القانونية لعيادات الأطباء و مكاتب المحامين و المهندسين و أصحاب المهن غير التجارة في الأماكن المنشأة قبل أو ل يناير 1994 نفرض أن أجرة الأساس للوحدة المستأجرة = 4 جنيهات نفرض أن القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة = 3 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 4 جنيهات الزيادة المقررة بمقتضى المادة 4 ق 121 لسنة 1947 = 4 × 30 ÷ 100 = 1.20 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 4.00 + 1.20 +2.25 = 7.45 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بقانون رقم 6 لسنة 1997 = 7.45 × 8 ( أمثال ) = 59.6 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 59.60 +2.25 = 61.85 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1997 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأجر 2- كيفية احتساب الأجرة القانونية في حالة تغيير استعمال العين لغير أغراض السكنى بعد العمل بالقانون 49 لسنة 1977 نفرض أن أجرة الأساس كشقة سكنية = 5 جنيهات و أن القيمة المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقار وقت الإنشاء = 3.00 جنيهات فإن الأجرة القانونية تحدد على النحو التالي : أجرة الأساس = 5.00 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى م 4 ق 121 لسنة 1947 – 5.00 × 10÷ 100 = 0.50 جنيه الزيادة المقررة نتيجة استعمال العين طبقا للمادة 23 ق 49 لسنة 1977 = ( 5.00 + 0.50 ) × 200 ÷ 100 = 11.00 جنيه الزيادة المقررة بمقتضى المادة 7 ق 136 لسنة 1981 = 3.00 × 150 ÷ 100 = 4.50 جنيه يخصم منها نسبة 50 % لمواجهة تكاليف الترميم و الصيانة لأنها لا تأخذ حكم الأجرة إعمالا لنص المادة 15 من قرار رئيس الجمهورية رقم 237 لسنة 1997 باللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997 و الحكم الصادر في الطعن بالنقض رقم 1084 لسنة 56 ق فتصبح قيمة الزيادة المقررة بالمادة 7 ق 136 لسنة 1981 و التي ترد عليها الزيادة المقررة بالمادة 3 ق 6 لسنة 1997 = 4.50 ÷ 2 = 2.25 جنيه الأجرة القانونية عند العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 5.00 + 0.50 +11.00 +2.25 = 18.75 جنيه الأجرة القانونية بعد العمل بالقانون رقم 6 لسنة 1997 = 18.75 × 8 ( أمثال ) = 150 جنيه تضاف قيمة نصف الأجرة المستبعدة من الزيادة فتصبح القيمة الإيجارية = 150 +2.25 = 152.25 جنيه تزاد سنويا زيادة دورية متغيرة 10 % حتى 31/3/2001 ( م 3 ق 6 لسنة 1977 ) اعتبارا من 1/4/2001 تزاد بنسبة 2 % زيادة سنوية دورية ( م 1 ق 14 لسنة 2001 ) تضاف بعد ذلك الملحقات التي تخص العين و يتحملها المستأج
مذكرة بدفاع فى عقد ايجار
مذكره بدفاع
السيدة / ................
السيد /..................ر مدعى عليهما
فى
الدعوى الرقميه..... لسنه .... مدنى كلى..... المؤجل نظرها لجلسه.......
الموضوع
نحيل بشأنه لآوراق الدعوى تفاديا للتكرار
الطلبات / رفض الدعوى
الدفاع
اننا اذا نلتمس من المحكمه الموقرة رفض الدعوى فأننا نستند فى ذلك الى ما يلى:
_ لايوجد ايجار من الباطن او تناذل عن الايجار
حيث اقام المدعى دعواه على ذعم حاصله ان المحل موضوع التداعى كان مؤجرالمرحوم /......ر وبوفاته تنازل ورثته للمدعى عليها الاولى عن الايجاروبعد ذلك تنازلت هى عن الايجار لحفيدها المدعى عليه الثانى الامر الذى اعتبره المدعى عليه تنازل عن الايجار وايجار من الباطن .
وحقيقة الامر غير ذلك تماما
المحل موضوع التداعى كان مؤجرا لجد المدعى عليه الثانى بعقد مؤرخ فى
1 / 7 /1973 وبوفاته تم تأجير المحل لوالد المدعى عليه الثانى بموجب عقد ايجار مؤرخ 1 / 11 /1979 ثابت التاريخ فى 25 / 11/ 1995 ومن ثم فأن المدعى عليه الثاني ليس مستأجرا
من الباطن ولكنه احد ورثه والده المستاجر الاصلى
فالاصل فى العلاقه الايجاريه موضوع الدعوى الماثله انها كانت بين والد المدعى عليه الثانى ووالد المدعى وام عقد الايجار الذى كان مبرما بين المرحوم /....... جد المدعى عليه الثانى كان بمثابه العقد الصورى وحتى لا يكون كلا منا فى هذا الصدد مجرد دفاع مرسل فانا ندلل عليه بما يلى :.
1- انه بالاضافه لوجود عقد ايجار ثابت التاريخ بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى يوجد شهادة من لجنه تقريرالقيمه الايجاريه بالوحدة المحليه بسنورس ثابت بها ان المستأجر الاصلى هو المرحوم /...... .والد المدعى عليه الثانى والشهادة صادرة عن لجنه تقدير القيمه الايجاريه بجلستها المنعقده بتاريخ
6 / 8 /1969
2- ان كافة ايصالات سداد الاجرة عن العين محل التداعى ثابت بها ان المستأجر الاصلى هو .....
3-ان عقد الايجار المؤرخ فى 1 / 11/ 1979 والثابت التاريخ ثابت بها ان........ر هو المستأجر الاصلى
ومن المستقر عليه ان اسباب الاخلاء فى التشريع المصرى وردت على سبيل الحص ومن ثم لا يجوز الخروج عليها او الاجتهاد فيها ولا يحق بمقتضاها للمؤجرطلب اخلاء العين ما لم يثبت على وجه اليقين قيام سبب من الاسباب التى حددها القانون كشرط للاخلاء.
4-عداد الكهرباء الخاص بمحل التداعى وكذلك ايصالات سداد الكهرباءجميعها بأسم والد المدعى عليه الثانى .
5-ان المدعى عليها الاول لم تتناذل للمدعى عليه الثانى عن ايجار محل التداعى بل تنازلت لوالده بصفته مستأجرا اصليا وتم التنازل بتاريخ 17 /6 /1997 وهو تنازل ثابت التاريخ .
وعلى ذلك فانه بمطالعة اوراق الدعوى ومستنداتها يتضح ان المدعى عليها الاول لم تتنازل عن الايجار للمدعى عليه الثانى ولا يعد المدعى عليه الثانى مستأجرا من الباطن بل ان حقيقة الامر ان العقد المؤرخ فى 1 /11 /1979 والمحرر بين والد المدعى ووالد المدعى عليه الثانى قد امتد امتدادا قانونيا للمدعى عليه الثانى هو وباقى الورثه وان تعامل المدعى عليه الثانى وعرضه الاجرة المستحقه عن عين التداعى انما له سند من الواقع والقانون اذ انه احد ورثه المستأجر الاصلى المرحوم /.........ر والقانون فى هذا الصدد على انه الايجار من اعمال الادارة التى يحق لاحد الورثه ان يباشرنيابه عن باقى الورثه .
والاصل فى تشريعات ايجار الاماكن ان الايجار لا ينتهى بوفاة المستأجر وان كافة الحقوق الناشئه عن العقد والالتزامات المترتبه عليه تنتقل الى الورثه
-- نقض 31 / 1 /85 رقم 1522 / 49 ق --
وكذلك من المستقر عليه فقها وقاونا انه بوفاة المستأجر الاصلى ينتقل الايجار بكافة تبعاته واثارة الى جميع الورثه قلا يشترط انتقاله لوارث معين دون غيرة بسبب مهنته او حرفته قلا يجوز تخصيصه دون مخصص .
ومن ثم فأن تناذل احد الورثه دون الباقين لايعد ملزما بالنسبه للباقين اذ ينتهى العقد بالنسبه للمتنازل ويبقى بكافة اثارة لباقى الورثه
--نقض مدنى 15/ 6/ 86 الطعن 963 / 55 ق--
من جماع ما تقدم
ان المدعى عليه الاول لم تتناذل عن الايجارللمدعى عليه الثانى لانها من ناحيه فهى ليست مستاجرا اصليا ومن ناحيه اخرى علاقتها بالمحل موضوع الدعوى انها صاحبة رخصه عندما كان زوجها وهو والد المستأجر الاصلى تلاه فى التعاقد هو المستاجر الاصلى .
كذلك فأن المدعى عليه الثانى هو احد ورثه المستأجر الاصلى الذى امتد له عقد ايجار والده امتدادا قانونيا.
ومن ثم فأن دعوى المدعى تكون قد اقيمت على غير ذى سند من الواقع او القانون الامر الذى يتعين معه رفضها
لذلك يصمم دفاع المدعى عليهما على رفض الدعوى
وشكرا للهيئة الموقرة
وكيل المدعى عليهما