من طرف تجرى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 الخاص بايجار الاماكن بالآتى :ـ
لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :
(ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
(ب)اذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر مـن العـين بسبب التاخير فى سـداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر الاجرة والمصاريف و الاتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط ان يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستاجر .
فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال .
(جـ) اذا ثبت ان المستاجر قـد تنازل عن المكان المؤجر , او اجـره من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك للمستاجر الاصلى , او تركـه للغير بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التـى يجـيز فـيها القانـون للمستاجر تاجـير المكان مفروشـا او التنازل عـنه او تاجـيره مـن الباطن او تركـه لـذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977 .
(د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة او ضـاره بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية للاداب العامة .
ومـع عـدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
وبالنظر لاحكام الماده سالفة البيان يبين ان اسباب الاخلاء قد اوردها المشرع على سبيل الحصر وهى قواعد امره متعلقه النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمه ويلاحظ ان المشرع بما اورده من قيود على اسباب الاخلاء فان المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط فلايستطيع تعديها او القياس عليهالانها وارده على سبيل الحصر لا البيان وهو ما املته اعتبارات النظام العام التى استوجبت اصدار التشريع الخاص .
احكام النقض المتعلقه بهذه الاسباب
الموجز:
عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التاخير فى الاخير فى الوفاء بالاجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . اثره . اعما المحاكمللنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه . وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته بالاجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها . علة ذلك .
القاعدة:
اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء بالاجرة ، بل عمم الحكم ليفسخ المجال امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى- بشان فسخ العقود عامة- من انه -(2 ) ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز ه ان يرفض الفسخ اذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته - وهو مالازمه ان كل حادث استثنائى لم يكن فى سع المستاجر دفعه او توقعه قد يترتب على حدوثه ان يصبح وفاء المستاجر بالاجرة فى معاد استحقاقه مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيلا فان هذا الحادث يصلح مبررا للتاخير باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة 147 / 2 من القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شانه ان ينقض الالتزامات الى الحد المعقول دون اشتراط ان يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا .
( المادتان 147 ، 157 مدنى ،18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج2 ص 1502 )
الموجز:
تمسك الطاعن - المستاجر - ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالاجرة الاتفاقية وسداد اجرة عين النزاع على اساس قرار بتخفيضها قبل رفع الدعوى وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء على سند من الغائه القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتباره ان الأجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية وان الطاعن انقلب متخلفا عن الوفاء بالأجرة . خطأ .
القاعدة:
اذ كان الثابت من الاوراق ان المستاجر- الطاعن - كان قد تمسك دعوى المطعون ضده ببطلان تكليف الوفاء لتضمنه بالاجرة الاتفاقية ومقدارها مائة جنيه بعد صدور قرار اللجنة الى 550 ,73 ، كما تمسك بانه سداد اجرة عين النزاع على اساس قرار اللجنة قبل رفع الدعوى ودلل على ذلك بمحضرى عرض وايداع للاجرة واقام وحده الدعوى …. مساكن المنصورة الابتدائية طعا فى قرار اللجنة بطلب تخفيض القيمة الايجا رية تىقدرتها لجنة تحديد الايجارات لشقة النزاع فان هذه الدعوى التى اقامها المستاجر ولئن كانت تتسع لبحث دفاع المطعون ضده بان الطاعن لجا الى اللجنة بعد الميعاد الا انه لايجوز للمحكمة رغم انها انتهت الى صحة هذا الدفاع باعتبار ان الميعاد المذكور يبدا من تاريخ التعاقد اللاحق على اتمام البناء ان تقضى بالغاء قرار اللجنة فى طعن مرفوع من المستاجر وحده ولايسعها فى هذه الحالة سوى ان تقف عند حد القضاء برفض الطعن دون ان تتعدى ذلك الى اهدار قرار اللجنة حتى لاتسوى مركز الطاعن بالطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولايغير من ذلك ماورد بتقرير الخبير المنتدب الذى عول عليه الحكم من انه لم يثبت اخطار المطعون ضده - لمؤجر بقرار اللجنة لان عدم الاخطار يقتصر اثره على بقاء ميعاد الطعن مفتوحا ، واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى اسبابه بالغاء القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتبر ا الاجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية واسس قضاءه بالاجرة لانه لم يسدد الاجرة الاتفاقية قبل رفع الدعوى رغم انه سدد الاجرة التى قدرتها اللجنة وهو المقدار الواجب فى تاريخ استحقاقها فانه يكون قدخالف القانون واخطا فى تطبيقه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات)
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )
الموجز:
دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . وجوب ان تبين المحكمة مقدار ماهو مستحق على المستاجر من الاجرة عن فترة المطالبة وماسدده منها وما بقى فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت عليه قضاءها .
القاعدة:
المقرر - فى قضا ء محكمة النقض - انه يجب على المحكمة عند نظر دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة ان تبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر من هذه الاجره عن فترة المطالبة ، وماسدده للمؤجر منها فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت قضاءها عليه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )
الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالآجرة . منازعة المستأجر جديآ فى مقدار الآجرة أو استحقاقيها لخلاف فى تفسير نص قانونى . وزجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء . ثبوت أن المنازعة غير جدية . لمحكمة الموضوع اعتبار الآجرة مستحقة والقضاء بالإخلاء .
القاعدة:
المقرر انه إذا كانت الآجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين زكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها فإن كانت المنازعة حول الآجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حق لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الآجرة التى ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضى بالإخلاء.
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . تعلق ذلك بالنظام العام.
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له في توجيهه أو وجه إلى غير ذي صفة في توجيه إليه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 9700 لسنة 65 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 99 )
الموجز:
عرض الأجرة صحيحاً . شرطه . أن يكون خالياً من أى شرط أو قيد لا يحل للمدين فرضه .
القاعدة:
المقررـ فى قضاء محكمة النقض ـ أنه يشترط لصحة العرض والإيداع الذى يعقبه سواء حصل العرض وقت المرافعة أمام المحكمة أو على يد محضر أن يكون خالياً من أى قيد أو شرط لا يحل للمدين فرضه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعنان 324 ، 446 لسنة 58 ق جلسة 7 / 7 / 1996 س 47 ج 2 ص 1090 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لاستعماله المكان المؤجر أو سماحه باستعماله بطريقة مقلقة للراحة . م 18 / د ق 136 لسنة 1981 . وجوب اتصال الفعل المقلق للراحة بالعين ذاتها أو ملحقاتها أو طريقة استعمالها وثبوته بحكم نهائى . عدم جواز القياس على الفعل المتطلب للإستعمال الضار بسلامة المبنى . علة ذلك . مؤداه . صدور حكم نهائى فى تهمة استعمال مذياع بطريقة مقلقة للراحة . غير موجب للإخلاء .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية . د ـ إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة ... - مفاده أنه يتعين للحكم بالإخلاء لهذا السبب ـ باعتباره من صور الاستعمال المخالفة لشروط الإيجار المعقولة التى كان منصوصاً عليها فى كل من القانونين رقمى 49 لسنة 1977 ، 52 لسنة 1969 ـ أن يثبت من خلال حكم نهائى استعمال المستأجر أو سماحه باستعمال العين ذاتها أو ما يتصل بها بطريقة مقلقة للراحة ، أما إذا كان الفعل المقلق ليس استعمالاً بهذا المفهوم وإنما أمر عارض منبت الصلة بهذا الاستعمال فإنه و إن كان من شأنه أن يرتب مسئولية مرتكبه أو المسئول عنه مدنياً أو جنائياً إلا أنه ليس هة الاستعمال المقصود بالنص والذى يتعين تفسيره فى حدوده لما يترتب على ذلك من آثار ولا يقاس بالفعل المتطلب للإخلاء للإستعمال الضار بسلامة المبنى ذلك أن هذا الفعل الأخير وقد استطال ضرره إلى هذا الحد فليس بلازم أن يكون اتصاله بذات العين أو بطريقة استعمالها لصيقاً بذات الدرجة . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتد بالفعل الذى جعله سبباً للإخلاء بقوله - .... لما كان ذلك وكان الثابت من إطلاع المحكمة على تحقيقات الجنحة رقم 292 لسنة 1984 باب الشعرية أن عامل لدى المستأجر استعمل المذياع بطريقة مقلقة للراحة من داخل العين المؤجرة وصدر على العامل حكم جنائى نهائى ، ولما كان المستأجر مسئولاً عن أعمال تابعه وأن المخالفة حدثت بالعين المؤجرة ومن ثم تكون شروط الفقرة د من المادة 18 سالفة الذكر قد توافرت ويتعين على المحكمة إخلاء المكان المؤجر ... - وكان الثابت من الشهادة المقدمة عن الحكم الصادر فى الجنحة المشار إليها أنه قضى بإدانة العامل المذكور بتهمة استعمال مذياع بطربقة مقلقة للراحة ولم يثبت منها أو من باقى الأوراق أنه قد صدر حكم نهائى باستعمال ذات المكان المؤجر أو ما يتصل به استعمالاً مقلقاً للراحة ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 18 / د ق 136 لسنة 1981 و المادة 178 مرافعات المعدل بق 13 لسنة 73 )
( الطعن رقم 1660 لسنة 60 ق . جلسة 5 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 911 )
الموجز:
ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة . عدم استلزام صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة . مؤداه . قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار . شرطه . تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقى المستأجر الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر . علة ذلك . ورود قرار الشطب مجرداً وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك . عدم اعتباره للتكرار .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها ولكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية التى تكبدها المؤجر ، أو توقى تنفيذ الحكم المستعجل بالطرد بسداد مستحقات المؤجر قبله وقت التنفيذ وبالتالى فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بالنص المتقدم لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائى فى موضوع الدعوى السابقة بل يكفى لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكى يتوقى الحكم بالإخلاء وعلى ذلك فإن قرار شطب الدعوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات ، قراراً من القرارات التى تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكى يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو أو عرضها عليه عرضاً مبرئاً لذمته فإن قرار شطب الدعوى على هذا النحو يصلح لأن يكون سابقة فى دعوى الإخلاء للتأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة فإذا جاء مجرداً وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد تأخر المستأجر فى سداد أجرة مستحقة لم ينازع فيها و توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب للإخلاء .
( المادتان 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 82 مرافعات )
( الطعن رقم 5814 لسنة 65 ق جلسة 1996/5/26 ج 1 ص 867 س 47 )
الموجز:
ورود نص فى عقد الإيجار يحظر على المستأجر التنازل عن الإيجار إلى الغير . النعى على الحكم المطعون فيه عدم إعمال أثر التنازل الصادر من المستأجر الأصلى للطاعن . غير منتج .
القاعدة:
الطاعن لا يجديه التحدى بأن المطعون ضده الثانى المستأجر الأصلى للعين المؤجرة قد تنازل له عن الإيجار بموجب إقراره المؤرخ 1989/4/27 وأن الحكم المطعون فيه لم يعمل أثره وأخطأ فى تفسير عباراته ذلك أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 59/10/1 وعلى ما أثبته الحكم الابتدائى والحكم رقم 7463 لسنة 1967 مدنى كلى جنوب القاهرة حظر على المستأجر التنازل عن عقد الإيجار إلى الغير كما نص العقد على أنه إذا خالف المستأجر هذا الشرط اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة بلا حاجة إلى تنبيه أو تكليف كما حظرت المادة 18/ج من القانون 136 لسنة 1981 على المستأجر التنازل عن المكان المؤجر بغير إذن كتابى صريح من المالك - وهو ما خلت منه أوراق الدعوى سيما وأن الهيئة المطعون ضدها الأولى طلبت الحكم بفسخ عقد الإيجار لتنازل المستأجر الأصلى عن الإيجار وقد أجابها الحكم الابتدائى إلى طلبها ، ومن ثم يكون النعى غير منتج وبالتالى غير مقبول .
( المواد 253 مرافعات ، 147 ، 158 مدنى ، 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعنان رقما 3177 ، 3922 لسنة 61 ق جلسة 1996/3/21 س47 ج 1ص 524 )
الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء العين المؤجرة . استناداً إلى ثبوت استعمال الطاعن لسطح العقار بطريقة ضارة بسلامة المبنى بحكم نهائى . صحيح .
القاعدة:
إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك السطح بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً فى ثبوت ذلك بالحكم النهائى الصادر فى الدعوى ... فإنه يكون قد صادف صحيح القانون .
( المواد 101 إثبات ، 178 مرافعات ،432 ، 564 ، 566 ، 580 مدنى ، 18 القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2644 لسنة 62 ق جلسة 1996/3/13 س 47 ج 1 ص 476 )
الموجز:
ثبوت مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن . ان يكون عقد الايجار من الباطن قد انعقد صحيحا بين طرفيه .
القاعدة:
متى كان ثبوت وقوع مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن المبررة لفسخ عقد الايجار الاصلى ان يكون عقد الايجار من الباطن قد انعقد صحيحا بين طرفيه جديا لاضروريا لاصوريا لترتيب هذا الجزاء اذ العقد الصورى لا وجود له قانونا ولاينتج اثر فهو والعدم سواء وبالتالى لاتثبت المخالفة المبررة للفسخ بمقتضاه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 10 / 3 / 1996 س 47 ج1 ص 443 )
الموجز:
ثبوت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازله عنها او تركها للغير وجوب القضاء بالفسخ والاخلاء. ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ .علة ذلك .
القاعدة:
متى ثبت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازل عنها او تركها للغير-دون اذن كتابى صريح من المالك- تعين على المحكمة ان تقضى بقسخ الايجار واخلاء دون ان يكون لها سلطة تقديدية فى ذلك. فالحكم هذا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه ،وذلك سواء نص عليه فى عقد الايجار اولم يتص وسواء طلب المؤجر اعمالنص القانون اوالعقد اذا يستند الاخلاء فى هذه الحالة الى ارادة المشرع وليس الى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2411 لسنة 57 جلسة 17 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 119 )
الموجز:
دعوى اخلاء المستاجر لعدم الوفاء بالاجرة .جواز توقيه الحكم عليه بالاخلاء بسداداها وملحقاتها الى ماقبل اقفال باب المرافعة امام محكمة الاستنئاف .م 18 / بق 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض ان مؤدى نص المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 -فى شان تاجير وبيع الاماكن- ان المشرع وان رتب للمؤجر فى اخلاء المستاجر بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما على تكليفه بالوفاء بالاجرة المستحقة دون الوفاء بها الاانه رغبة فى التيسير على المستاجرين افسح لهممجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى امام محكمة الاستنئاف بحيث اصبح قيام بسداد الاجرة وملحقاته حتى التاريخ المذكور مسقطا لحقالمؤجر فى الاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6597 لسنة 64 ق جلسة 3 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 82 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لإستعماله العين المؤجرة أو سماحة باستعمالها فى أغراض منافية للآداب العامة . م 18 /د ق 136 لسنة 1981 . شرطه.ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى .لقاضى الموضوع استخلاص ذلك الاستعمال من عدمة من الحكم المشار إلية متى أقام قضاءه على أسباب تكفى لحملة (مثال فى إيجار شأن استخلاص الاستعمال المنتفى والمخالف للأداب العامة من حكم نهائى وما تم يه من تحقيقات عن تهمة التعامل فى النقد الأجنبى.
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع رغبة منه فى تحقيق التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر ولحسن الانتفاع بالأماكن المؤجرة قد أجاز للأو طلب إخلاء المكان المؤجر إذا استعمله المستأجر أو سمح باستعمالة فى أمور وأغراض تجافى حسن الأداب وتنافى القيم الدينية و أخلاقيات المجتمع واشتراط لذلك أن يثبت ذلك الفعل بحكم قضائى نهائى فلا يجوز الإلتجاء الى أى طريق آخر لإثبات هذه الواقعه وإذا ما ثبت المخالفة بهذا الحكم تعين الحكم بالإخلاء ولا ريب أن أعتبار أحد الأفعال التى تستخلص من أوراق الدعوى الصادر فيها هذا الحكم من التصرفات التى تحدث عنها النص المشار إليه من عدمه وإن كان من مسائل الواقع التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله . لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد أسس دعواه بطلب إخلاء الطاعن من العين المؤجرة محل النزاع على أن سمح لأحد عماله بإستعمالها فى أغراض منافية للأداب العامة مستدلا على ذلك بالحكم الصادر فى الجنحه رقم 283 لسنة 87 جنح مالية العطارين المؤيد استئنافاً بإدانه أحد العاملين لديه عن تهمه شروعه فى التعامل بالنقد الإجنبى على خلاف لطرق المصرح بها قانوناً المؤثمة بالمادة 14 من القانون رقم 97 لسنة 76 بشأن تنظيم التعامل بالنقد الأجنبى وكان المشرع استن هذا القانون وعاقب بهذه المادة على الأفعال التى تقع مخالفة لأحكامه أو الشروع فى مخالفتها بما فى ذلك الأحكام المنظمة للتعامل فى النقد الأجنبى عن طريق المصارف والجهات الأخرى المرخص لها بالتعامل فيه وفقلُ للقواعد والإجراءات التى حددها مستهدفاً بذلك تحقيق مصلحة عامة تغياً فيها توفير الأمن والسلامة للإقتصاد القومى فى مرحله الأنفتاح الجديده على العالم الخارجى وقد افصح عن ذلك فى تقرير اللجنة الإقتصادية به عن مشروع هذا القانون فقد ورد به أنه إنطلاقاً من المفهوم الجديد للسياحة الإقتصادية للبلاد وانفتاحها على العالم الخارجى أجمع فإن الأمر يقتضى نظرة جديده إلى النظام النقدى بما يحقق المرونه الكافية ويوفر الأمن والسلامة للإقتصاد القومى بما يهيىء من جهه أخرى السبل للوصول بالجنية المصرى إلى مركز ملائم بين العملات الأخرى - وكذلك فى المذكرة الإيضاحية للقانون فقد جاء بها أن المادة الأولى أجازت الأحتفاظ بالنقد الأجنبى فى نطاق المقرر والناتجه عن غير عمليات التصدير السلعى والتى تستحق للإفراد والقطاع الخاص بصفه عامة وفى كافة الصور التى يكون عليها الأحتفاظ على أساس ان هذه المتحصلات غير غير واجبه الإسترداد إلى جمهورية مصر العربية ويكون التعامل فى النقد الأجنبى المحتفظ به داخل البلاد للأستعماله بمعرفة آخرين عن ط ريق المصارف المعتمدة والجهات المرخص لها بالتعامل فى النقد الأجنبى .
( المادتان 18 /د ق 136 لسنة 1981 , 178 مرافعات)
( الطعن 2427 لسنة 62 ق جلسة 17/12/1995 س 46ج2 ص 1401) .
الموجز:
القضاء نهائياً بإلزام المستأجر بالتعويض لما لحق العقار محل العين المؤجرة من أضرار الدعوى اللاحقه بإخلاء العين للإضرار بسلامة المبنى . وجوب التقيد بحجية الحكم السابق.
القاعدة:
إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنين أقاموا الدعوى 2153 لسنة 1988 مدنى كلى المحلة بطلب الحكم بإثبات إخلال المطعون ضده بالتزاماته المقررة قانوناً بعقد الإيجار مما أضر بالعين المؤجرة ، وبإلزامة بأن يدفع إليهم مبلغ 603 جنيه و 500 مليم تأسيساً على أنه أزال جداراً وأجرى تعديلات بتوصيلات المياه والصرف . وأنشأ دورة مياه جديدة دون مراعاة الأصول الفنية مما أدى الى تسرب المياه وإتلاف أرضية عين النزاع وسقف الشقه أسفلها ، وصدر قرار الجهه المختصة بالترميم فتقاعس عن تنفيذة فقاموا بتنفيذه ثم أقاموا الدعوى فندبت المحكمة خبيراً ، أثبت أن العقار يتكون من أربع طوابق . مقام على حوائط حاملة وأن عين النزاع فى الطابق الثالث وأن سوء سوء استعمالها وسوء تركيب الأدوات الصحيه أدى إلى وجود رطوبة أسفل الحوائط والتركيبات فإنتهى الحكم إلى ثبوت إساءة أستعمال المطعون ضده لعين النزاع وإلى تعويض الطاعنين عن قيمة التللفيات أخذا بتقرير الخبير الذى أثبت وقوع اضرار بالمبنى إستلزمت استصدار قرار من الجهه المختصه بالترميم فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على أن الحكم سالف الذكر لم يقضى بأن المطعون ضده قد استعمل العين المؤجرة بطريقة ضارة بسلامة المبنى فإنه يكون قد خالف الثابت فى الأوراق وأخطأ فى تطبيق القانون .
( المواد 178 مرافعات , 101 إثبات ,18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 4232 لسنة 61 جلسة 20 / 11/ 1995 س 46 ج2 ص 1202)
الموجز:
توقيع الجزاء بالاخلاء وفسخ عقد الإيجار فى مجال أسباب الاخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية . مناطة . ثبوث وقوع المخالفة المبررة للأخلاء على وجه وجه اليقين . مؤداه . أن يكون العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن صريح من المؤجر. لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه بالفقرة ج م 18 ق 136 لسنة 1981.
القاعدة:
البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 47 ، 52 لسنة 81 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين التى ورت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته أعتبارات النظام العام وأوجب المشرع فى بعض الأسباب وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بإستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحه العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة فإذا ما ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فلازم ذلك أن يكون العقد قد انعقد صحيحاً جدياً لا صورياً لترتيب هذا البجزاء ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابى من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 - وما يقابلها من نصوص القوانين السابقة إذ العقد الصورى لا وجود له قانوناً ولا ينتج أثراً فهو والعدم سواء وبالتالى لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه ولا وجه للتحدى بأحقية المؤجر - باعتبارة من دائنى المستأجرة - متى كان حسن النية فى التمسك بالعقد الصورى طبقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدنى إذ لا محل لإعمال هذا النص العام فى مجال أسباب الإخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية على سبيل الحصر والتى تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أن الحكمالخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذا بالعقد الصورى فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون .
( المادتان 244 من القانون المدنى , 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6308 سنة 64 ق جلسة 19 / 11/ 1995 س 46 ج2 ص 1189)
الموجز:
حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات . إثبات ذلك . أثره . لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بتلك الصورية .
القاعدة:
للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولوكان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا نجح فى ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به فى هذه الحالة .
( المادتان 244 مدنى , 62 إثبات )
( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 19 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1189) .
الموجز:
حق المؤجر فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن . جواز التنازل عنه صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته .
القاعدة:
المقرر - أن للمؤجر أن ينزل عن حقه فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار - أو التأجير من الباطن - و لا يلزم أن يكون هذا التنازل صريحاً بل يجوز أن يكون ضمنياً وذلك باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة 90 من القانون المدنى .
( المواد18 ق 136 لسنة 1981 ,593 ,594 ,595 ,596 مدنى )
( الطعن رقم 3113 لسنة 61 ق جلسة 16 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1165)
الموجز:
حق المؤجر فى طلب فسخ عقد الايجار وإخلاء المكان لاساءة الاستعمال . قصره على صور محدده . م 18 / د ق 136 لسنة 1981 . شرطه . قيام المستأجر بالاستعمال المخالف أو سماحه به وثبوته بحكم نهائى . مؤداه . وجوب بحث مايثيره المستأجر من سماحه لالاستعمال المخالف من عدمه .
القاعدة:
نصت المادة 18 / د من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر فى طلب الاخلاء إذا - ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح بأستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة - مما مفاده أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب فسخ العقد وإخلاء المكان الخاضع لأحكام هذا التشريع فجعله مقصورآ على صور محددة من أساءة الاستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستاجر هو الذى استعمل العين المؤجرة هذا الاستعمال المخالف ، أو أن يكون قدسمح بذلك ، كما حدد وسيلة الاثبات أن تكون حكما نهائيا باعتباره الوسيلة القانو نية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب للاخلاء وهوما لازمه أن الدعوى التى رفعتها المؤجرة لاثبات أن المستأجر قد استعمل المكان امؤجر أو سمح باستعماله على نحو ما يوجب إخلاءه تتسع لبحث ما يثيره المستأجرمن منازعات حول ما إذا كان قد سمح بهذا الاستعمال أو لم يسمح ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك إذ من شأن عدم سماخ المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخلائه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3822 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2ص 1066 )
الموجز:
التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار وترك العين المؤجرة . ماهية كل منهم . التمييز بينهم وروده فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء . اعتبار كل منها سببا مغايرا للسبب الآخر . مؤداه . إقامة الدعوى بطلب الاخلاء استنادا لاحداها . غير مانع من إقامة دعوى بذات الطلب لسبب آخر .
القاعدة:
إذ كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على التمييز بين التأجير من الباطن ، والتنازل عن الايجار ، وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التأجير من الباطن عقد يؤجر به المستأجر الأصلى حقه فى الانتفاع بالعين إلى الغير ويحتفظ بحقه المقرر فى عقد الايجار الأصلى ......... فى حين أن التنازل عن الايجار عقد يحيل به المستأجر الأصلى إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الزاردة فى العقد الأصلى أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق أو تعاقد ، إلا أن هذه التفرقة قد جاءت فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء بإبراز كل حالة من هذه الحالات باعتبار كل منها سببا للاخلاء مفايرا للسبب الآخر ذلك أن المشرع بعدان سلب المؤجر حقه فى تحديد مقدار الاجرة ومدة الايجار رعاية لحاجة المستأجر الماسة للسكن أرادأن يجعل الأصل أن ينفرد المستأجر ـ ومن يتبعه بحكم القانون ـ بالانتفاع بالعين المؤجرة فتعقب الصور التى تنبئ عن تخلى المستأجر عن الانفراد بالانتفاع بالعين المؤجرة وأورد المصطلح المناسب لكل حالة منها وجعل الاخلاء جزاء لكل منها ، باعتبار أن هذا التخلى بجميع صوره يعتبر خروجا على أحكام قانون إيجار الأماكن ، واتساقا مع هذه الغاية ميزت المحكمة بين أسباب الاخلاء الثلاثة فى هذا الخصوص معتبرة أن رفع الدعوى بطاب الاخلاء لأحد هذه الأسباب غير مانع للخصوم من رفع الدعوى بالطلب ذاته استنادا لسبب آخر وهو ما استلزم هذه التفرقة بين الايجار من الباطن ، والتنازل ،والترك باعتبارها ثلاثة أسباب مستقلة للاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 و المادة 29 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 4239 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2 ص 1070 )
الموجز:
التأجير من الباطن إختلافه عن التنازل عن الايجار . ماهية كلا منهما .
القاعدة:
المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الايجار من الباطن يختلف عن التازل عن الايجار ففي الايجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الاصلي خاضعة لاحكام عقد الايجار الاصلي وتسري علي العلاقة بين المستأجر الاصلي والمستأجر من الباطن والمؤجر الاصلي في حين أن التنازل عن الايجار ينشيء مثل هذه العلاقة بينهما مع ما يترتب علي ذلك من أثار قانونية .
( المادتان 593 مدني و 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )
الموجز:
حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا بإذن كتابي . م 18 / ج ق 136 لسنة 1981 . مؤداه قصر الاذن علي أحدهما . أثره . وجوب الالتزام بحدوده دون توسع فيه أو القياس عليه .. لا محل لاعمال المادة 594 مدني . علة ذلك .
القاعدة:
أجاز القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الاحكام الخاضعة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر في المادة 18 / ج منه للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان (( إذا ثبت أن المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستاجر الاصلي في قانون إيجار الاماكن هو منع المستاجر من التاجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الاذن علي التاجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الاذن دون توسع فيه أو قياس علي الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون ساريا بالنسبة لغير ما أذن به ولا يجوز للمستاجر الاصلي عندئذ أن يتنازل عن الايجار للغير ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 من القانون المدني من أن منع المستاجر من أن يوجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الايجار وكذلك العكس ذلك أنه فضلا عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من التاجير من الباطن أو التنازل عن الايجار دون حالة الاذن بأيهما فانه قد ورد ضمن القواعد العامة للايجار في القانون المدني حيث الاصل وفقا لنص 593 منه - وعلي خلاف قانون ايجار الاماكن - أن للمستاجر حق النزول عن الايجار أو الايجار من الباطن وذلك عن كل ما استاجره أو بعضه ما لم يقضي الاتفاق بغير ذلك فلا محل للتحدي به هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الاماكن .
( المواد 18 ق 136 لسنة 1981 و 593 و 594 مدني )
( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )
الموجز:
ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره عن الوفاء بالاجرة المستحقة عدم استلزم صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق التكرار شرطه تسجيل المحكمة قبل اصدار قرارها بالشطب ، توقى المستاجر بالاخلاء بسداده الاجرة المستحقة عليه والمصاريف والاتعاب وقبولها من المؤجر علة ذلك ورود قرار الشطب مجردا وخلو الاوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك عدم اعتباره سابقة للتكرار .
القاعدة:
المقرر - ان ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة لايستلزم بالضرورة ان يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائىاذ لم يستلزم المشرع هذ الشرط سواء فى القانون رقم 49 لسنة 1977 او فى القانون الحالى رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يكفى لتوافر التكرار ان تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الاخلاء للتكرار من ان المستاجر سبق ان تاخر او امتنع عن سداد اجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والاتعاب لكى يتوقى الحكم بالاخلاء ، لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لايعدو ان يكون وعلى مانصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرارا من القرارات التى تامر بها المحكمة ولايعتبر من قبيل الاحكام الاانه اذا سجلت المحكمة قبل اصدار قرارها بشطب الدعوى الدعوى ما يفيد ان هناك اجرة مستحقة على المستاجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسداد الاجرة والمصاريف والاتعاب وقبلها منه المؤجر فى دعواه الرفض اعمالا لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فان قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار اذا ما امتنع المستاجر تاخر فى سداد اجرة مستحقة ولم ينازع وتوقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسدادها مع المصاريف والاتعاب فعند ئذ لاتعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة اول درجة ان المحكمة تبين لها من الدعويين رقمى 107 لسنة 1983 ، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق سبق اقامة المؤجر على الطاعن دعوى طرد للتاجير فى سداد الاجرة عن المدة من 1/ 7/ 1982 حتىنهاية ابريل 1983 وقد انذره بالوفاء ثم عاود التاخير فى سداد الاجرة عن المدة من1/ 1 / 1983 حتى نهاية اكتوبر 1984 وقام الطاعن الطاعن بسداد الاجرة اثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت المحكمة المستعجلة بشطبها ومن ثم فان الاثر المترتب على ذلك ان قرار الشطب المتقدم يصلح لان يتخذ اساسا للقول بتوافر التكرار واذ التزم الحكم الابتدائى هذا النظر وايده الحكم المطعون فيه - فى توافر التكرار فى التكرار فى سداد الطاعن قفل باب المرافعة فى الدعوى الماثلة ذلك لان حالة التكرار للامتناع او التاخر فى سداد الاجرة موجب للحكم بالاخلاء ولو قام المستاجر بسداد الاجرة قبل اقفال باب المرافعة الا اذا قدم لمحكمة الموضوع مبرارات مقبولة لهذا التاخير او الامتناع واذ لم يقدم الطاعن مبررات تاخيره فى سداد الاجرة فى دعوى النزاع فان سبب النعى يكون على غير اساس متعينا رفضه .
(المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 - م 82 مرافعات المعدلة بق 23 لسنة لسنة لسنة 92 -م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3464 لسنة 60 ق جلسة 24/ 11 / 1994 س 45 ص 1476 ج 2 )
الموجز:
سداد المستأجر الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف . مسقط لحق المؤجر في الاخلاء . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نص في المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأخير وبيع الاماكن - يدل علي أن المشرع رغبة في التيسير علي المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتي تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسداد الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر في الاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 232 لسنة 60 ق جلسة 30-5-1994 س 45 ج ا ص 935 )
الموجز:
توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فى مجال أسباب الإخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية . مناطه . ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين . مؤداه . العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتننازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المؤجر .لا يقوم به سبب الإجراء المنصوص عليه بالفقرة ج من م 18 ق 136 لسنة 1981 ما لم ينفذ هذا التصرف بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن. عله ذلك .
القاعدة:
البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 سنة 1947 ، 52 سنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينه بتلك القوانين والتى وردت فيها عل سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأجب المشرع فى بعض أسباب الإخلاء وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بأستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب الإخلاء إذا ثبت وقوع المخلفة المبررة للإخلاء ولا أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التى ارتكبها فى توقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من البطن بعير إذن كتابى صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مادام أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد الصورى لا وجود له قانوناُ وبالتالى لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 244 مدنى )
( الطعن رقم 2615 لسنة 63 ق جلسة 1994/3/24 س 45 ص 550 )
الموجز:
قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء . تعلقها بالنظام العام سريانها بأثر فورى.
القاعدة:
إذ كان من المقرر أن قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء متعلقة بالنظام العام وتسرى بأثر فورى.
( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 و 1 ق 136 لسنة 1981 و 2 مدنى و 187 دستور 1971 )
( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج 3 ص 40 )
الموجز:
التكليف بالوفاء بالأجرة . غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بها. إخلاء المستأجر للتكرار فى الامتناع أو التأخير فى سداد الأجرة . مناطه . الوفاء بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء . أثره .إنتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار .
القاعدة:
لئن كان التكليف بالوفاء بالأجرة المستحقة على المستأجر لم يستلزمه المشرع كشرط لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة ، إلا أن النص فى المادة 2/18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن يدل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - على أن مناط الحكم بالإخلاء فى حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادى حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة ، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتقى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 808 لسنة 59 ق - جلسة 1993/9/22 - السنة 44 ج2 ص 926 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لإساءة استعمال المكان المؤجر . م 18/ د ق 136 لسنة 1981. شرطه . صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال . الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك . علة ذلك .
القاعدة:
- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه إذ كان القانون رقم 136 لسنة1981 قد نص فى مادته الثامنة عشرة على أنه - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية .... ( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة - فإنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها فى تلك الفقرة أن يصدر حكم قضائى قاطع فى ثبوت هذه الإساءة فى الاستعمال فتكون له حجية الأمر المقضى فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ، ولا يعد من هذا القبيل الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ، وهى دعوى إجراءات وقتيه تحفظية يقوم بها صاحبها للمحافظة على حقه قبل الغير لتكون له سندا يتقدم به أمام محكمة الموضوع عند الفصل فى أصل الحق وعلى ذلك فإن الحكم الذى يصدر فيها هو حكم وقتى لا يحسم النزاع ولا تأثير له على الموضوع عند نظر الدعوى بأصل الحق ولا يحوز أمامها قوة الشئ المقضى فيه ، كما وأن محكمة الموضوع لا تملك سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته ونفيه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2973 لسنة 62 ق - جلسة 1993/7/7 - السنة 44 ج2 ص 824 )
لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية :
(ا) الهدم الكلى او الجزئى للمنشات الايلة للسقوط والاخلاء المؤقـت لمقتضيات الترميم والصيانة وفقا للاحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية .
(ب)اذا لم يقم المستاجر بالوفاء بالاجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما مـن تاريـخ تكليفه بـذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او باعلان علـى يـد محضر ولا يحكم بالاخلاء اذا قام المستاجر قبل اقفال بـاب المرافعة فى الدعوى باداء الاجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية .
ولا ينفذ حكم القضاء المستعجل بطرد المستاجر مـن العـين بسبب التاخير فى سـداد الاجرة اعمالا للشرط الفاسخ الصريح اذا ما سدد المستاجر الاجرة والمصاريف و الاتعاب عـند تنفيذ الحكم وبشـرط ان يتـم التنفيذ فـى مواجهة المستاجر .
فاذا تكرر امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالاخلاء او الطرد بحسب الاحوال .
(جـ) اذا ثبت ان المستاجر قـد تنازل عن المكان المؤجر , او اجـره من الباطن بغير اذن كتابى صريح مـن المالك للمستاجر الاصلى , او تركـه للغير بقـصد الاستغناء عـنه نهائيا وذلك دون اخلال بالحالات التـى يجـيز فـيها القانـون للمستاجر تاجـير المكان مفروشـا او التنازل عـنه او تاجـيره مـن الباطن او تركـه لـذوى القربى وفقا لاحكام المادة 29 من القانون 49 لسنه 1977 .
(د) اذا ثبت بحكـم قضائى نهائى ان المستاجر استعمل المكان المؤجر او سمـح باستعماله بطريقة مقلقة للراحـة او ضـاره بسلامة المبنى او بالصحـة العامة او فـى اغراض منافية للاداب العامة .
ومـع عـدم الاخلال بالاسباب المشار اليها لا تمتد بقوة القانون عقود ايجار الاماكن المفروشة .
وتلغى المادة (31) من القانون رقم 49 لسنه 1977 وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون .
وبالنظر لاحكام الماده سالفة البيان يبين ان اسباب الاخلاء قد اوردها المشرع على سبيل الحصر وهى قواعد امره متعلقه النظام العام وتسرى بأثر فورى على جميع المراكز والوقائع القائمه ويلاحظ ان المشرع بما اورده من قيود على اسباب الاخلاء فان المؤجر يكون مقيدا بتلك القيود والضوابط فلايستطيع تعديها او القياس عليهالانها وارده على سبيل الحصر لا البيان وهو ما املته اعتبارات النظام العام التى استوجبت اصدار التشريع الخاص .
احكام النقض المتعلقه بهذه الاسباب
الموجز:
عدم ايراد المشرع بيانا لمبررات التاخير فى الاخير فى الوفاء بالاجرة المنصوص عليها فى المادة 18 ق 136 لسنة 1981 . اثره . اعما المحاكمللنص المذكور وفقا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157 مدنى . مؤداه . وقوع حادث استثنائى لم يكن فى وسغ المستاجر دفعه او توقعه جعل وفاته بالاجرة مرهقا وليس مستحيلا . اعتبارا مبررا للتاخير فى الوفاء بها . علة ذلك .
القاعدة:
اذ كان المشرع لم يورد بيانا لمبررات التاخير فى الوفاء بالاجرة ، بل عمم الحكم ليفسخ المجال امام المحاكم لتعمل حكم هذا النص مع ما يقتضيه العقد وما جرى عليه نص الفقرة الثانية للمادة 157 من القانون المدنى- بشان فسخ العقود عامة- من انه -(2 ) ويجوز للقاضى ان يمنح للمدين اجلا اذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز ه ان يرفض الفسخ اذا كان مالم يوف به المدين قليل الاهمية بالنسبة الى الالتزام فى جملته - وهو مالازمه ان كل حادث استثنائى لم يكن فى سع المستاجر دفعه او توقعه قد يترتب على حدوثه ان يصبح وفاء المستاجر بالاجرة فى معاد استحقاقه مرهقا حتى حتى لو لم يصبح الوفاء يصبح الميعاد مستحيلا فان هذا الحادث يصلح مبررا للتاخير باعتبار وذلك بعض تطبيقات نظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها فى المادة 147 / 2 من القانون المدنى حاصلها ان الطارىء غير المتوقع من شانه ان ينقض الالتزامات الى الحد المعقول دون اشتراط ان يصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا .
( المادتان 147 ، 157 مدنى ،18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن 6698 لسنة 63 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج2 ص 1502 )
الموجز:
تمسك الطاعن - المستاجر - ببطلان التكليف بالوفاء لتضمنه المطالبة بالاجرة الاتفاقية وسداد اجرة عين النزاع على اساس قرار بتخفيضها قبل رفع الدعوى وتدليله على ذلك بالمستندات . قضاء الحكم المطعون فيه بالاخلاء على سند من الغائه القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتباره ان الأجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية وان الطاعن انقلب متخلفا عن الوفاء بالأجرة . خطأ .
القاعدة:
اذ كان الثابت من الاوراق ان المستاجر- الطاعن - كان قد تمسك دعوى المطعون ضده ببطلان تكليف الوفاء لتضمنه بالاجرة الاتفاقية ومقدارها مائة جنيه بعد صدور قرار اللجنة الى 550 ,73 ، كما تمسك بانه سداد اجرة عين النزاع على اساس قرار اللجنة قبل رفع الدعوى ودلل على ذلك بمحضرى عرض وايداع للاجرة واقام وحده الدعوى …. مساكن المنصورة الابتدائية طعا فى قرار اللجنة بطلب تخفيض القيمة الايجا رية تىقدرتها لجنة تحديد الايجارات لشقة النزاع فان هذه الدعوى التى اقامها المستاجر ولئن كانت تتسع لبحث دفاع المطعون ضده بان الطاعن لجا الى اللجنة بعد الميعاد الا انه لايجوز للمحكمة رغم انها انتهت الى صحة هذا الدفاع باعتبار ان الميعاد المذكور يبدا من تاريخ التعاقد اللاحق على اتمام البناء ان تقضى بالغاء قرار اللجنة فى طعن مرفوع من المستاجر وحده ولايسعها فى هذه الحالة سوى ان تقف عند حد القضاء برفض الطعن دون ان تتعدى ذلك الى اهدار قرار اللجنة حتى لاتسوى مركز الطاعن بالطاعن بالطعن الذى قام هو برفعه ولايغير من ذلك ماورد بتقرير الخبير المنتدب الذى عول عليه الحكم من انه لم يثبت اخطار المطعون ضده - لمؤجر بقرار اللجنة لان عدم الاخطار يقتصر اثره على بقاء ميعاد الطعن مفتوحا ، واذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى فى اسبابه بالغاء القرار الصادر من اللجنة بتقدير اجرة عين النزاع واعتبر ا الاجرة الاتفاقية هى الاجرة القانونية واسس قضاءه بالاجرة لانه لم يسدد الاجرة الاتفاقية قبل رفع الدعوى رغم انه سدد الاجرة التى قدرتها اللجنة وهو المقدار الواجب فى تاريخ استحقاقها فانه يكون قدخالف القانون واخطا فى تطبيقه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات)
( الطعن رقم 11606 لسنة 65 ق جلسة 22/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1507 )
الموجز:
دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة . وجوب ان تبين المحكمة مقدار ماهو مستحق على المستاجر من الاجرة عن فترة المطالبة وماسدده منها وما بقى فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت عليه قضاءها .
القاعدة:
المقرر - فى قضا ء محكمة النقض - انه يجب على المحكمة عند نظر دعوى الاخلاء لعدم الوفاء بالاجرة ان تبين مقدار ماهو مستحق على المستاجر من هذه الاجره عن فترة المطالبة ، وماسدده للمؤجر منها فى ذمته وان تبين الدليل الذى اقامت قضاءها عليه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 6697 لسنة 63 ق جلسة 8/ 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1404 )
الموجز:
دعوى الإخلاء لتخلف المستأجر عن الوفاء بالآجرة . منازعة المستأجر جديآ فى مقدار الآجرة أو استحقاقيها لخلاف فى تفسير نص قانونى . وزجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الإخلاء . ثبوت أن المنازعة غير جدية . لمحكمة الموضوع اعتبار الآجرة مستحقة والقضاء بالإخلاء .
القاعدة:
المقرر انه إذا كانت الآجرة متنازعاً عليها من جانب المستأجر منازعة جدية سواء فى مقدارها أو استحقاقها استناداً إلى خلاف فى تفسير نص من نصوص تلك القوانين زكان تفسيره على نحو أو آخر تحتمله عبارات النص فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل فى طلب الإخلاء أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه باعتباره مسألة أولية لازمة للفصل فى طلب الاخلاء المعروض عليها فإن كانت المنازعة حول الآجرة من جانب المستأجر ليست بالمنازعة الجدية حق لها ألا تعبأ بها وأن تعتبر الآجرة التى ينازع فيها المستأجر مستحقة وأن تقضى بالإخلاء.
( المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 بشأن تأجير وبيع الاماكن ـ مادة 178 مرافعات )
( الطعن رقم 7425 لسنة 63 ق جلسة 1997/11/13 س 48 ج 2 ص 1225 )
الموجز:
تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة . شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء . خلو الدعوى منه أو وقوعه باطلاً . أثره . عدم قبول الدعوى . تعلق ذلك بالنظام العام.
القاعدة:
المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء للتأخير في سدادها فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً أو صدر ممن لا حق له في توجيهه أو وجه إلى غير ذي صفة في توجيه إليه يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى إذ يعتبر عدم التكليف بالوفاء أو بطلانه متعلقاً بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 9700 لسنة 65 ق جلسة 1997/1/5 س 48 ج 1 ص 99 )
الموجز:
عرض الأجرة صحيحاً . شرطه . أن يكون خالياً من أى شرط أو قيد لا يحل للمدين فرضه .
القاعدة:
المقررـ فى قضاء محكمة النقض ـ أنه يشترط لصحة العرض والإيداع الذى يعقبه سواء حصل العرض وقت المرافعة أمام المحكمة أو على يد محضر أن يكون خالياً من أى قيد أو شرط لا يحل للمدين فرضه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعنان 324 ، 446 لسنة 58 ق جلسة 7 / 7 / 1996 س 47 ج 2 ص 1090 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لاستعماله المكان المؤجر أو سماحه باستعماله بطريقة مقلقة للراحة . م 18 / د ق 136 لسنة 1981 . وجوب اتصال الفعل المقلق للراحة بالعين ذاتها أو ملحقاتها أو طريقة استعمالها وثبوته بحكم نهائى . عدم جواز القياس على الفعل المتطلب للإستعمال الضار بسلامة المبنى . علة ذلك . مؤداه . صدور حكم نهائى فى تهمة استعمال مذياع بطريقة مقلقة للراحة . غير موجب للإخلاء .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن تأجير وبيع الأماكن على أنه - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية . د ـ إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة ... - مفاده أنه يتعين للحكم بالإخلاء لهذا السبب ـ باعتباره من صور الاستعمال المخالفة لشروط الإيجار المعقولة التى كان منصوصاً عليها فى كل من القانونين رقمى 49 لسنة 1977 ، 52 لسنة 1969 ـ أن يثبت من خلال حكم نهائى استعمال المستأجر أو سماحه باستعمال العين ذاتها أو ما يتصل بها بطريقة مقلقة للراحة ، أما إذا كان الفعل المقلق ليس استعمالاً بهذا المفهوم وإنما أمر عارض منبت الصلة بهذا الاستعمال فإنه و إن كان من شأنه أن يرتب مسئولية مرتكبه أو المسئول عنه مدنياً أو جنائياً إلا أنه ليس هة الاستعمال المقصود بالنص والذى يتعين تفسيره فى حدوده لما يترتب على ذلك من آثار ولا يقاس بالفعل المتطلب للإخلاء للإستعمال الضار بسلامة المبنى ذلك أن هذا الفعل الأخير وقد استطال ضرره إلى هذا الحد فليس بلازم أن يكون اتصاله بذات العين أو بطريقة استعمالها لصيقاً بذات الدرجة . لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتد بالفعل الذى جعله سبباً للإخلاء بقوله - .... لما كان ذلك وكان الثابت من إطلاع المحكمة على تحقيقات الجنحة رقم 292 لسنة 1984 باب الشعرية أن عامل لدى المستأجر استعمل المذياع بطريقة مقلقة للراحة من داخل العين المؤجرة وصدر على العامل حكم جنائى نهائى ، ولما كان المستأجر مسئولاً عن أعمال تابعه وأن المخالفة حدثت بالعين المؤجرة ومن ثم تكون شروط الفقرة د من المادة 18 سالفة الذكر قد توافرت ويتعين على المحكمة إخلاء المكان المؤجر ... - وكان الثابت من الشهادة المقدمة عن الحكم الصادر فى الجنحة المشار إليها أنه قضى بإدانة العامل المذكور بتهمة استعمال مذياع بطربقة مقلقة للراحة ولم يثبت منها أو من باقى الأوراق أنه قد صدر حكم نهائى باستعمال ذات المكان المؤجر أو ما يتصل به استعمالاً مقلقاً للراحة ، فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 18 / د ق 136 لسنة 1981 و المادة 178 مرافعات المعدل بق 13 لسنة 73 )
( الطعن رقم 1660 لسنة 60 ق . جلسة 5 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 911 )
الموجز:
ثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة . عدم استلزام صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة . مؤداه . قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار . شرطه . تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقى المستأجر الحكم بالإخلاء بسداده الأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر . علة ذلك . ورود قرار الشطب مجرداً وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك . عدم اعتباره للتكرار .
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها ولكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء بسداد الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية التى تكبدها المؤجر ، أو توقى تنفيذ الحكم المستعجل بالطرد بسداد مستحقات المؤجر قبله وقت التنفيذ وبالتالى فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بالنص المتقدم لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائى فى موضوع الدعوى السابقة بل يكفى لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكى يتوقى الحكم بالإخلاء وعلى ذلك فإن قرار شطب الدعوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلى ما نصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات ، قراراً من القرارات التى تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكى يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل إصدار قرارها بشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة على المستأجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو أو عرضها عليه عرضاً مبرئاً لذمته فإن قرار شطب الدعوى على هذا النحو يصلح لأن يكون سابقة فى دعوى الإخلاء للتأخر أو الامتناع عن سداد الأجرة فإذا جاء مجرداً وخلت الأوراق أو محاضر الجلسات مما يفيد تأخر المستأجر فى سداد أجرة مستحقة لم ينازع فيها و توقى الحكم بالإخلاء أو الطرد بسدادها مع المصاريف والأتعاب فعندئذ لا تعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب للإخلاء .
( المادتان 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 82 مرافعات )
( الطعن رقم 5814 لسنة 65 ق جلسة 1996/5/26 ج 1 ص 867 س 47 )
الموجز:
ورود نص فى عقد الإيجار يحظر على المستأجر التنازل عن الإيجار إلى الغير . النعى على الحكم المطعون فيه عدم إعمال أثر التنازل الصادر من المستأجر الأصلى للطاعن . غير منتج .
القاعدة:
الطاعن لا يجديه التحدى بأن المطعون ضده الثانى المستأجر الأصلى للعين المؤجرة قد تنازل له عن الإيجار بموجب إقراره المؤرخ 1989/4/27 وأن الحكم المطعون فيه لم يعمل أثره وأخطأ فى تفسير عباراته ذلك أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 59/10/1 وعلى ما أثبته الحكم الابتدائى والحكم رقم 7463 لسنة 1967 مدنى كلى جنوب القاهرة حظر على المستأجر التنازل عن عقد الإيجار إلى الغير كما نص العقد على أنه إذا خالف المستأجر هذا الشرط اعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة بلا حاجة إلى تنبيه أو تكليف كما حظرت المادة 18/ج من القانون 136 لسنة 1981 على المستأجر التنازل عن المكان المؤجر بغير إذن كتابى صريح من المالك - وهو ما خلت منه أوراق الدعوى سيما وأن الهيئة المطعون ضدها الأولى طلبت الحكم بفسخ عقد الإيجار لتنازل المستأجر الأصلى عن الإيجار وقد أجابها الحكم الابتدائى إلى طلبها ، ومن ثم يكون النعى غير منتج وبالتالى غير مقبول .
( المواد 253 مرافعات ، 147 ، 158 مدنى ، 18 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعنان رقما 3177 ، 3922 لسنة 61 ق جلسة 1996/3/21 س47 ج 1ص 524 )
الموجز:
قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء العين المؤجرة . استناداً إلى ثبوت استعمال الطاعن لسطح العقار بطريقة ضارة بسلامة المبنى بحكم نهائى . صحيح .
القاعدة:
إذ أقام الحكم المطعون فيه قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما ثبت من استعمال الطاعن لذلك السطح بطريقة ضارة بسلامة المبنى معتداً فى ثبوت ذلك بالحكم النهائى الصادر فى الدعوى ... فإنه يكون قد صادف صحيح القانون .
( المواد 101 إثبات ، 178 مرافعات ،432 ، 564 ، 566 ، 580 مدنى ، 18 القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2644 لسنة 62 ق جلسة 1996/3/13 س 47 ج 1 ص 476 )
الموجز:
ثبوت مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن . ان يكون عقد الايجار من الباطن قد انعقد صحيحا بين طرفيه .
القاعدة:
متى كان ثبوت وقوع مخالفة الشرط المانع من التاجير من الباطن المبررة لفسخ عقد الايجار الاصلى ان يكون عقد الايجار من الباطن قد انعقد صحيحا بين طرفيه جديا لاضروريا لاصوريا لترتيب هذا الجزاء اذ العقد الصورى لا وجود له قانونا ولاينتج اثر فهو والعدم سواء وبالتالى لاتثبت المخالفة المبررة للفسخ بمقتضاه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 10 / 3 / 1996 س 47 ج1 ص 443 )
الموجز:
ثبوت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازله عنها او تركها للغير وجوب القضاء بالفسخ والاخلاء. ليس للمحكمة سلطة تقديرية فى الفسخ .علة ذلك .
القاعدة:
متى ثبت قيام المستاجر بتاجير العين المؤجرة له من الباطن اوتنازل عنها او تركها للغير-دون اذن كتابى صريح من المالك- تعين على المحكمة ان تقضى بقسخ الايجار واخلاء دون ان يكون لها سلطة تقديدية فى ذلك. فالحكم هذا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه ،وذلك سواء نص عليه فى عقد الايجار اولم يتص وسواء طلب المؤجر اعمالنص القانون اوالعقد اذا يستند الاخلاء فى هذه الحالة الى ارادة المشرع وليس الى اتفاق الطرفين وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2411 لسنة 57 جلسة 17 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 119 )
الموجز:
دعوى اخلاء المستاجر لعدم الوفاء بالاجرة .جواز توقيه الحكم عليه بالاخلاء بسداداها وملحقاتها الى ماقبل اقفال باب المرافعة امام محكمة الاستنئاف .م 18 / بق 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
المقرر فى قضاء محكمة النقض ان مؤدى نص المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 -فى شان تاجير وبيع الاماكن- ان المشرع وان رتب للمؤجر فى اخلاء المستاجر بمجرد انقضاء خمسة عشر يوما على تكليفه بالوفاء بالاجرة المستحقة دون الوفاء بها الاانه رغبة فى التيسير على المستاجرين افسح لهممجال الوفاء حتى تاريخ اقفال باب المرافعة فى الدعوى امام محكمة الاستنئاف بحيث اصبح قيام بسداد الاجرة وملحقاته حتى التاريخ المذكور مسقطا لحقالمؤجر فى الاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6597 لسنة 64 ق جلسة 3 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 82 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لإستعماله العين المؤجرة أو سماحة باستعمالها فى أغراض منافية للآداب العامة . م 18 /د ق 136 لسنة 1981 . شرطه.ثبوت ذلك بحكم قضائى نهائى .لقاضى الموضوع استخلاص ذلك الاستعمال من عدمة من الحكم المشار إلية متى أقام قضاءه على أسباب تكفى لحملة (مثال فى إيجار شأن استخلاص الاستعمال المنتفى والمخالف للأداب العامة من حكم نهائى وما تم يه من تحقيقات عن تهمة التعامل فى النقد الأجنبى.
القاعدة:
النص فى المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع رغبة منه فى تحقيق التوازن بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر ولحسن الانتفاع بالأماكن المؤجرة قد أجاز للأو طلب إخلاء المكان المؤجر إذا استعمله المستأجر أو سمح باستعمالة فى أمور وأغراض تجافى حسن الأداب وتنافى القيم الدينية و أخلاقيات المجتمع واشتراط لذلك أن يثبت ذلك الفعل بحكم قضائى نهائى فلا يجوز الإلتجاء الى أى طريق آخر لإثبات هذه الواقعه وإذا ما ثبت المخالفة بهذا الحكم تعين الحكم بالإخلاء ولا ريب أن أعتبار أحد الأفعال التى تستخلص من أوراق الدعوى الصادر فيها هذا الحكم من التصرفات التى تحدث عنها النص المشار إليه من عدمه وإن كان من مسائل الواقع التى تخضع لتقدير قاضى الموضوع إلا أن ذلك مشروط بأن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله . لما كان ذلك وكان المطعون ضده قد أسس دعواه بطلب إخلاء الطاعن من العين المؤجرة محل النزاع على أن سمح لأحد عماله بإستعمالها فى أغراض منافية للأداب العامة مستدلا على ذلك بالحكم الصادر فى الجنحه رقم 283 لسنة 87 جنح مالية العطارين المؤيد استئنافاً بإدانه أحد العاملين لديه عن تهمه شروعه فى التعامل بالنقد الإجنبى على خلاف لطرق المصرح بها قانوناً المؤثمة بالمادة 14 من القانون رقم 97 لسنة 76 بشأن تنظيم التعامل بالنقد الأجنبى وكان المشرع استن هذا القانون وعاقب بهذه المادة على الأفعال التى تقع مخالفة لأحكامه أو الشروع فى مخالفتها بما فى ذلك الأحكام المنظمة للتعامل فى النقد الأجنبى عن طريق المصارف والجهات الأخرى المرخص لها بالتعامل فيه وفقلُ للقواعد والإجراءات التى حددها مستهدفاً بذلك تحقيق مصلحة عامة تغياً فيها توفير الأمن والسلامة للإقتصاد القومى فى مرحله الأنفتاح الجديده على العالم الخارجى وقد افصح عن ذلك فى تقرير اللجنة الإقتصادية به عن مشروع هذا القانون فقد ورد به أنه إنطلاقاً من المفهوم الجديد للسياحة الإقتصادية للبلاد وانفتاحها على العالم الخارجى أجمع فإن الأمر يقتضى نظرة جديده إلى النظام النقدى بما يحقق المرونه الكافية ويوفر الأمن والسلامة للإقتصاد القومى بما يهيىء من جهه أخرى السبل للوصول بالجنية المصرى إلى مركز ملائم بين العملات الأخرى - وكذلك فى المذكرة الإيضاحية للقانون فقد جاء بها أن المادة الأولى أجازت الأحتفاظ بالنقد الأجنبى فى نطاق المقرر والناتجه عن غير عمليات التصدير السلعى والتى تستحق للإفراد والقطاع الخاص بصفه عامة وفى كافة الصور التى يكون عليها الأحتفاظ على أساس ان هذه المتحصلات غير غير واجبه الإسترداد إلى جمهورية مصر العربية ويكون التعامل فى النقد الأجنبى المحتفظ به داخل البلاد للأستعماله بمعرفة آخرين عن ط ريق المصارف المعتمدة والجهات المرخص لها بالتعامل فى النقد الأجنبى .
( المادتان 18 /د ق 136 لسنة 1981 , 178 مرافعات)
( الطعن 2427 لسنة 62 ق جلسة 17/12/1995 س 46ج2 ص 1401) .
الموجز:
القضاء نهائياً بإلزام المستأجر بالتعويض لما لحق العقار محل العين المؤجرة من أضرار الدعوى اللاحقه بإخلاء العين للإضرار بسلامة المبنى . وجوب التقيد بحجية الحكم السابق.
القاعدة:
إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنين أقاموا الدعوى 2153 لسنة 1988 مدنى كلى المحلة بطلب الحكم بإثبات إخلال المطعون ضده بالتزاماته المقررة قانوناً بعقد الإيجار مما أضر بالعين المؤجرة ، وبإلزامة بأن يدفع إليهم مبلغ 603 جنيه و 500 مليم تأسيساً على أنه أزال جداراً وأجرى تعديلات بتوصيلات المياه والصرف . وأنشأ دورة مياه جديدة دون مراعاة الأصول الفنية مما أدى الى تسرب المياه وإتلاف أرضية عين النزاع وسقف الشقه أسفلها ، وصدر قرار الجهه المختصة بالترميم فتقاعس عن تنفيذة فقاموا بتنفيذه ثم أقاموا الدعوى فندبت المحكمة خبيراً ، أثبت أن العقار يتكون من أربع طوابق . مقام على حوائط حاملة وأن عين النزاع فى الطابق الثالث وأن سوء سوء استعمالها وسوء تركيب الأدوات الصحيه أدى إلى وجود رطوبة أسفل الحوائط والتركيبات فإنتهى الحكم إلى ثبوت إساءة أستعمال المطعون ضده لعين النزاع وإلى تعويض الطاعنين عن قيمة التللفيات أخذا بتقرير الخبير الذى أثبت وقوع اضرار بالمبنى إستلزمت استصدار قرار من الجهه المختصه بالترميم فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر وأقام قضاءه على أن الحكم سالف الذكر لم يقضى بأن المطعون ضده قد استعمل العين المؤجرة بطريقة ضارة بسلامة المبنى فإنه يكون قد خالف الثابت فى الأوراق وأخطأ فى تطبيق القانون .
( المواد 178 مرافعات , 101 إثبات ,18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 4232 لسنة 61 جلسة 20 / 11/ 1995 س 46 ج2 ص 1202)
الموجز:
توقيع الجزاء بالاخلاء وفسخ عقد الإيجار فى مجال أسباب الاخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية . مناطة . ثبوث وقوع المخالفة المبررة للأخلاء على وجه وجه اليقين . مؤداه . أن يكون العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن صريح من المؤجر. لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه بالفقرة ج م 18 ق 136 لسنة 1981.
القاعدة:
البين من استقراء المراحل التشريعية لقوانين إيجار الأماكن المتعاقبة أرقام 121 لسنة 47 ، 52 لسنة 81 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينة بتلك القوانين التى ورت فيها على سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته أعتبارات النظام العام وأوجب المشرع فى بعض الأسباب وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بإستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحه العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من ثبوت وقوع المخالفة فإذا ما ثبت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فلازم ذلك أن يكون العقد قد انعقد صحيحاً جدياً لا صورياً لترتيب هذا البجزاء ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من الباطن بغير إذن كتابى من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 - وما يقابلها من نصوص القوانين السابقة إذ العقد الصورى لا وجود له قانوناً ولا ينتج أثراً فهو والعدم سواء وبالتالى لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه ولا وجه للتحدى بأحقية المؤجر - باعتبارة من دائنى المستأجرة - متى كان حسن النية فى التمسك بالعقد الصورى طبقاً لنص الفقرة الأولى من المادة 244 من القانون المدنى إذ لا محل لإعمال هذا النص العام فى مجال أسباب الإخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية على سبيل الحصر والتى تتعلق بالنظام العام لما هو مقرر من أن الحكمالخاص يقيد العام هذا إلى أن القول بتوقيع الجزاء بالإخلاء أخذا بالعقد الصورى فيه استحداث لسبب جديد للإخلاء لم ينص عليه القانون .
( المادتان 244 من القانون المدنى , 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 6308 سنة 64 ق جلسة 19 / 11/ 1995 س 46 ج2 ص 1189)
الموجز:
حق المستأجر فى إثبات صورية التصرف الصادر منه ولو كان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات . إثبات ذلك . أثره . لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بتلك الصورية .
القاعدة:
للمستأجر أن يثبت صورية التصرف الصادر منه للغير ولوكان طرفاً فيه بكافة طرق الإثبات فإذا نجح فى ذلك كان لا محل للقضاء بالإخلاء ولو كان المؤجر حسن النية لا يعلم بصورية هذا التصرف ودون اعتبار لتمسكه به فى هذه الحالة .
( المادتان 244 مدنى , 62 إثبات )
( الطعن رقم 6308 لسنة 64 ق جلسة 19 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1189) .
الموجز:
حق المؤجر فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن . جواز التنازل عنه صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا فى دلالته .
القاعدة:
المقرر - أن للمؤجر أن ينزل عن حقه فى طلب إخلاء المستأجر للتنازل عن الإيجار - أو التأجير من الباطن - و لا يلزم أن يكون هذا التنازل صريحاً بل يجوز أن يكون ضمنياً وذلك باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على قصد التنازل حسبما تقضى به المادة 90 من القانون المدنى .
( المواد18 ق 136 لسنة 1981 ,593 ,594 ,595 ,596 مدنى )
( الطعن رقم 3113 لسنة 61 ق جلسة 16 / 11 / 1995 س 46 ج2 ص 1165)
الموجز:
حق المؤجر فى طلب فسخ عقد الايجار وإخلاء المكان لاساءة الاستعمال . قصره على صور محدده . م 18 / د ق 136 لسنة 1981 . شرطه . قيام المستأجر بالاستعمال المخالف أو سماحه به وثبوته بحكم نهائى . مؤداه . وجوب بحث مايثيره المستأجر من سماحه لالاستعمال المخالف من عدمه .
القاعدة:
نصت المادة 18 / د من القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على حق المؤجر فى طلب الاخلاء إذا - ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح بأستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة - مما مفاده أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب فسخ العقد وإخلاء المكان الخاضع لأحكام هذا التشريع فجعله مقصورآ على صور محددة من أساءة الاستعمال دون سواها كما اشترط أن يكون المستاجر هو الذى استعمل العين المؤجرة هذا الاستعمال المخالف ، أو أن يكون قدسمح بذلك ، كما حدد وسيلة الاثبات أن تكون حكما نهائيا باعتباره الوسيلة القانو نية الوحيدة للتثبت من وقوع الفعل الموجب للاخلاء وهوما لازمه أن الدعوى التى رفعتها المؤجرة لاثبات أن المستأجر قد استعمل المكان امؤجر أو سمح باستعماله على نحو ما يوجب إخلاءه تتسع لبحث ما يثيره المستأجرمن منازعات حول ما إذا كان قد سمح بهذا الاستعمال أو لم يسمح ويتعين على المحكمة أن تقول كلمتها فى ذلك إذ من شأن عدم سماخ المستأجر بالفعل المرفوعة به الدعوى أن يمنع من الحكم بإخلائه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3822 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2ص 1066 )
الموجز:
التأجير من الباطن والتنازل عن الايجار وترك العين المؤجرة . ماهية كل منهم . التمييز بينهم وروده فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء . اعتبار كل منها سببا مغايرا للسبب الآخر . مؤداه . إقامة الدعوى بطلب الاخلاء استنادا لاحداها . غير مانع من إقامة دعوى بذات الطلب لسبب آخر .
القاعدة:
إذ كان قضاء هذه المحكمة قد جرى على التمييز بين التأجير من الباطن ، والتنازل عن الايجار ، وترك العين المؤجرة للغير باعتبار أن التأجير من الباطن عقد يؤجر به المستأجر الأصلى حقه فى الانتفاع بالعين إلى الغير ويحتفظ بحقه المقرر فى عقد الايجار الأصلى ......... فى حين أن التنازل عن الايجار عقد يحيل به المستأجر الأصلى إلى الغير كافة حقوقه والتزاماته الزاردة فى العقد الأصلى أما الترك فهو تخل عن العين دون اتفاق أو تعاقد ، إلا أن هذه التفرقة قد جاءت فى خصوص تحديد أسباب الاخلاء بإبراز كل حالة من هذه الحالات باعتبار كل منها سببا للاخلاء مفايرا للسبب الآخر ذلك أن المشرع بعدان سلب المؤجر حقه فى تحديد مقدار الاجرة ومدة الايجار رعاية لحاجة المستأجر الماسة للسكن أرادأن يجعل الأصل أن ينفرد المستأجر ـ ومن يتبعه بحكم القانون ـ بالانتفاع بالعين المؤجرة فتعقب الصور التى تنبئ عن تخلى المستأجر عن الانفراد بالانتفاع بالعين المؤجرة وأورد المصطلح المناسب لكل حالة منها وجعل الاخلاء جزاء لكل منها ، باعتبار أن هذا التخلى بجميع صوره يعتبر خروجا على أحكام قانون إيجار الأماكن ، واتساقا مع هذه الغاية ميزت المحكمة بين أسباب الاخلاء الثلاثة فى هذا الخصوص معتبرة أن رفع الدعوى بطاب الاخلاء لأحد هذه الأسباب غير مانع للخصوم من رفع الدعوى بالطلب ذاته استنادا لسبب آخر وهو ما استلزم هذه التفرقة بين الايجار من الباطن ، والتنازل ،والترك باعتبارها ثلاثة أسباب مستقلة للاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 و المادة 29 ق 49 لسنة 1977 )
( الطعن رقم 4239 لسنة 61 ق جلسة 1995/10/30 س 46 ج 2 ص 1070 )
الموجز:
التأجير من الباطن إختلافه عن التنازل عن الايجار . ماهية كلا منهما .
القاعدة:
المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الايجار من الباطن يختلف عن التازل عن الايجار ففي الايجار من الباطن تبقي العلاقة بين المؤجر والمستأجر الاصلي خاضعة لاحكام عقد الايجار الاصلي وتسري علي العلاقة بين المستأجر الاصلي والمستأجر من الباطن والمؤجر الاصلي في حين أن التنازل عن الايجار ينشيء مثل هذه العلاقة بينهما مع ما يترتب علي ذلك من أثار قانونية .
( المادتان 593 مدني و 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )
الموجز:
حظر التأجير من الباطن أو التنازل عن الايجار إلا بإذن كتابي . م 18 / ج ق 136 لسنة 1981 . مؤداه قصر الاذن علي أحدهما . أثره . وجوب الالتزام بحدوده دون توسع فيه أو القياس عليه .. لا محل لاعمال المادة 594 مدني . علة ذلك .
القاعدة:
أجاز القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الاحكام الخاضعة بتأجير وبيع الاماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر في المادة 18 / ج منه للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان (( إذا ثبت أن المستاجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستاجر الاصلي في قانون إيجار الاماكن هو منع المستاجر من التاجير من الباطن أو التنازل عن المكان المؤجر إلا بإذن كتابي من المالك فإذا ما قصر المالك الاذن علي التاجير من الباطن تعين الالتزام بحدود هذا الاذن دون توسع فيه أو قياس علي الحالة المأذون بها فيظل المنع الوارد بنص القانون ساريا بالنسبة لغير ما أذن به ولا يجوز للمستاجر الاصلي عندئذ أن يتنازل عن الايجار للغير ولا يغير من ذلك ما تقضي به المادة 594 من القانون المدني من أن منع المستاجر من أن يوجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الايجار وكذلك العكس ذلك أنه فضلا عن أن هذا النص قد عرض لحالة المنع من التاجير من الباطن أو التنازل عن الايجار دون حالة الاذن بأيهما فانه قد ورد ضمن القواعد العامة للايجار في القانون المدني حيث الاصل وفقا لنص 593 منه - وعلي خلاف قانون ايجار الاماكن - أن للمستاجر حق النزول عن الايجار أو الايجار من الباطن وذلك عن كل ما استاجره أو بعضه ما لم يقضي الاتفاق بغير ذلك فلا محل للتحدي به هذه الحالة بالنسبة للعين التي تخضع لقانون إيجار الاماكن .
( المواد 18 ق 136 لسنة 1981 و 593 و 594 مدني )
( الطعن رقم 253 لسنة 56 ق جلسة 21-12-1994 س 45 ج 2ص 1627 )
الموجز:
ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره عن الوفاء بالاجرة المستحقة عدم استلزم صدور حكم نهائى بالضرورة فى الدعوى السابقة مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق التكرار شرطه تسجيل المحكمة قبل اصدار قرارها بالشطب ، توقى المستاجر بالاخلاء بسداده الاجرة المستحقة عليه والمصاريف والاتعاب وقبولها من المؤجر علة ذلك ورود قرار الشطب مجردا وخلو الاوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك عدم اعتباره سابقة للتكرار .
القاعدة:
المقرر - ان ثبوت تكرار امتناع المستاجر او تاخره فى الوفاء بالاجرة المستحقة لايستلزم بالضرورة ان يصدر فى الدعوى السابقة حكم نهائىاذ لم يستلزم المشرع هذ الشرط سواء فى القانون رقم 49 لسنة 1977 او فى القانون الحالى رقم 136 لسنة 1981 ومن ثم يكفى لتوافر التكرار ان تتحقق المحكمة وهى تنظر دعوى الاخلاء للتكرار من ان المستاجر سبق ان تاخر او امتنع عن سداد اجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فى مقدارها وانه قام بسدادها مع المصاريف والاتعاب لكى يتوقى الحكم بالاخلاء ، لما كان ذلك وكان شطب الدعوى لايعدو ان يكون وعلى مانصت عليه المادة 82 من قانون المرافعات قرارا من القرارات التى تامر بها المحكمة ولايعتبر من قبيل الاحكام الاانه اذا سجلت المحكمة قبل اصدار قرارها بشطب الدعوى الدعوى ما يفيد ان هناك اجرة مستحقة على المستاجر ولم ينازع فيها وانه توقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسداد الاجرة والمصاريف والاتعاب وقبلها منه المؤجر فى دعواه الرفض اعمالا لحكم القانون سالف البيان ومن ثم فان قرار شطب الدعوى على هذا النحو يتحقق به التكرار اذا ما امتنع المستاجر تاخر فى سداد اجرة مستحقة ولم ينازع وتوقى الحكم بالاخلاء او الطرد بسدادها مع المصاريف والاتعاب فعند ئذ لاتعتبر تلك الدعوى سابقة يتحقق بها التكرار المطلوب لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه والمؤيد لحكم محكمة اول درجة ان المحكمة تبين لها من الدعويين رقمى 107 لسنة 1983 ، 371 لسنة 84 مستعجل الزقازيق سبق اقامة المؤجر على الطاعن دعوى طرد للتاجير فى سداد الاجرة عن المدة من 1/ 7/ 1982 حتىنهاية ابريل 1983 وقد انذره بالوفاء ثم عاود التاخير فى سداد الاجرة عن المدة من1/ 1 / 1983 حتى نهاية اكتوبر 1984 وقام الطاعن الطاعن بسداد الاجرة اثناء نظر الدعوى فتركها المؤجر للشطب فقررت المحكمة المستعجلة بشطبها ومن ثم فان الاثر المترتب على ذلك ان قرار الشطب المتقدم يصلح لان يتخذ اساسا للقول بتوافر التكرار واذ التزم الحكم الابتدائى هذا النظر وايده الحكم المطعون فيه - فى توافر التكرار فى التكرار فى سداد الطاعن قفل باب المرافعة فى الدعوى الماثلة ذلك لان حالة التكرار للامتناع او التاخر فى سداد الاجرة موجب للحكم بالاخلاء ولو قام المستاجر بسداد الاجرة قبل اقفال باب المرافعة الا اذا قدم لمحكمة الموضوع مبرارات مقبولة لهذا التاخير او الامتناع واذ لم يقدم الطاعن مبررات تاخيره فى سداد الاجرة فى دعوى النزاع فان سبب النعى يكون على غير اساس متعينا رفضه .
(المادة 18 / ب ق 136 لسنة 1981 - م 82 مرافعات المعدلة بق 23 لسنة لسنة لسنة 92 -م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3464 لسنة 60 ق جلسة 24/ 11 / 1994 س 45 ص 1476 ج 2 )
الموجز:
سداد المستأجر الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف . مسقط لحق المؤجر في الاخلاء . م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 .
القاعدة:
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن نص في المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن تأخير وبيع الاماكن - يدل علي أن المشرع رغبة في التيسير علي المستأجرين أفسح لهم مجال الوفاء حتي تاريخ قفل باب المرافعة في الدعوي ولو أمام محكمة الاستئناف بحيث أصبح قيام المستأجر بسداد الاجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتي التاريخ المذكور مسقطا لحق المؤجر في الاخلاء .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 232 لسنة 60 ق جلسة 30-5-1994 س 45 ج ا ص 935 )
الموجز:
توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار فى مجال أسباب الإخلاء الواردة فى قوانين إيجار الأماكن الأستثنائية . مناطه . ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين . مؤداه . العقد الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتننازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها من الباطن بغير إذن كتابى صريح من المؤجر .لا يقوم به سبب الإجراء المنصوص عليه بالفقرة ج من م 18 ق 136 لسنة 1981 ما لم ينفذ هذا التصرف بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن. عله ذلك .
القاعدة:
البين من استقراء المراحل التشريعية التى مرت بها قوانين إيجار الأماكن أرقام 121 سنة 1947 ، 52 سنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 أن المشرع قد قيد حق المؤجر فى طلب إنهاء أو فسخ عقد الإيجار إلا لأحد الأسباب المبينه بتلك القوانين والتى وردت فيها عل سبيل الحصر لا على سبيل البيان وهو حصر أملته اعتبارات النظام العام وأجب المشرع فى بعض أسباب الإخلاء وهى استعمال المكان المؤجر أو السماح بأستعماله بطريقة مقلقه للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة أن تكون ثابتة بحكم قضائى نهائى للتيقن من وقوع المخالفة وقد أجمع الفقه والقضاء على وجوب الإخلاء إذا ثبت وقوع المخلفة المبررة للإخلاء ولا أثر لعدول المستأجر عن المخالفة التى ارتكبها فى توقيع هذا الجزاء مما يدل على أن ثبوت وقوع المخالفة المبررة للإخلاء على وجه اليقين هو المناط فى توقيع الجزاء بالإخلاء وفسخ عقد الإيجار ومن ثم فإن التصرف الصورى الذى يصدر من المستأجر بالتنازل للغير عن العين المؤجرة أو تأجيرها له من البطن بعير إذن كتابى صريح من المؤجر لا يقوم به سبب الإخلاء المنصوص عليه فى الفقرة ج من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 مادام أن هذا التصرف لم يتنفذ بتسليم العين المؤجرة فعلاُ للمتنازل إليه أو المستأجر من الباطن إذ العقد الصورى لا وجود له قانوناُ وبالتالى لا تثبت المخالفة المبررة للإخلاء بمقتضاه .
( المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 ، 244 مدنى )
( الطعن رقم 2615 لسنة 63 ق جلسة 1994/3/24 س 45 ص 550 )
الموجز:
قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء . تعلقها بالنظام العام سريانها بأثر فورى.
القاعدة:
إذ كان من المقرر أن قواعد تحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء متعلقة بالنظام العام وتسرى بأثر فورى.
( المواد 1 ق 49 لسنة 1977 و 1 ق 136 لسنة 1981 و 2 مدنى و 187 دستور 1971 )
( الطعن رقم 4651 لسنة 62 ق - جلسة 1993/10/24 - السنة 44 ج 3 ص 40 )
الموجز:
التكليف بالوفاء بالأجرة . غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بها. إخلاء المستأجر للتكرار فى الامتناع أو التأخير فى سداد الأجرة . مناطه . الوفاء بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء . أثره .إنتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار .
القاعدة:
لئن كان التكليف بالوفاء بالأجرة المستحقة على المستأجر لم يستلزمه المشرع كشرط لقبول دعوى الإخلاء لتكرار إمتناع المستأجر أو تأخره فى الوفاء بالأجرة ، إلا أن النص فى المادة 2/18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن إيجار الأماكن يدل - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - على أن مناط الحكم بالإخلاء فى حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار فى جانب المستأجر بامتناعه أو تأخره فى الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير فى الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادى حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة ، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتقى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعى به.
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 808 لسنة 59 ق - جلسة 1993/9/22 - السنة 44 ج2 ص 926 )
الموجز:
إخلاء المستأجر لإساءة استعمال المكان المؤجر . م 18/ د ق 136 لسنة 1981. شرطه . صدور حكم نهائى قاطع فى ثبوت إساءة الاستعمال . الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة لا يعد كذلك . علة ذلك .
القاعدة:
- المقرر - فى قضاء محكمة النقض - أنه إذ كان القانون رقم 136 لسنة1981 قد نص فى مادته الثامنة عشرة على أنه - لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها فى العقد إلا لأحد الأسباب الآتية .... ( د ) إذا ثبت بحكم قضائى نهائى أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو فى أغراض منافية للآداب العامة - فإنه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها فى تلك الفقرة أن يصدر حكم قضائى قاطع فى ثبوت هذه الإساءة فى الاستعمال فتكون له حجية الأمر المقضى فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء ، ولا يعد من هذا القبيل الحكم الصادر فى دعوى إثبات الحالة ، وهى دعوى إجراءات وقتيه تحفظية يقوم بها صاحبها للمحافظة على حقه قبل الغير لتكون له سندا يتقدم به أمام محكمة الموضوع عند الفصل فى أصل الحق وعلى ذلك فإن الحكم الذى يصدر فيها هو حكم وقتى لا يحسم النزاع ولا تأثير له على الموضوع عند نظر الدعوى بأصل الحق ولا يحوز أمامها قوة الشئ المقضى فيه ، كما وأن محكمة الموضوع لا تملك سلطة تقدير الضرر وليس للخصوم إثباته ونفيه .
( المادة 18 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2973 لسنة 62 ق - جلسة 1993/7/7 - السنة 44 ج2 ص 824 )