من طرف متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر فى المنازعات الخاضعة
لقوانين ايجار الأماكن ؟؟
لما كان المقرر بنص المادة 24 ق 49/ 1977
(( اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة . ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة ، أن يثبت فى عقد الايجار تاريخ ورقم وجهة اصدار ترخيص البناء ومقدار الأجـرة المقـدرة للوحــدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون . ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التأجيـر وجميـع شروط العقد بكافة طرق الإثبات . ويحظـر علـى المؤجـر ابـرام أكثـر مـن عقـد ايجار واحـد للمبنى أو وحدة منه . وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقـة للعقد الاول .))
وتلك المادة هى ذاتها المقابلة لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الملغى والذى كان معمول به اعتبارا من 18 اغسطس 1969 .
ومن ثم يجب أن يكون عقد الايجار مكتوب وفقا لنص المادة 24 من القانون رقم 29/1977 وبالتالى لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعواه دون أن يكون لديه أصل عقد الايجار ويقوم بارفاقة
لكن متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر؟؟
ý بداءة ننوه أنه يتلاحظ أن النطاق الزمنى لهذا الأمر قاصر فقط على الفترة من 18 اغسطس 1969 تاريخ العمل بالقانون رقم 52/1969 – الملغى – وما بعدها فجميع العقود المبرمة خلال تلك الفترة هى التى يسرى عليها هذا الشرط أما عقود الإيجار السابقة على 18/8/1969 فلا يسرى عليها هذا الشرط
ý وهو ما قضت به محكمة النقض فى الطعن رقم 168 لسنة 58 ق – جلسة 21/11/ 1993 حيث قضت".. مفاد المادة التاسعة من القانون المدنى أن الأدلة التى تعد مقوما لإثبات التصرفات القانونية تخضع فى إثباتها للقانون السارى وقت إعداد الدليل أو فى الوقت الذى ينبغى أعداده , ولما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل الدعوى قد نشأت فى ظل القانون رقم 121 لسنة 1974 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين فإنها تخضع فى إثباتها لحكم المادة الخامسة منه التى تنص على انه (( إذا لم توجد عقود كتابيه أو تعذر الحصول عليها جاز إثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها والتكاليف الإضافية المشار إليها فيما تقدم بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع (( ومفادها انه يجوز لكل من المؤجر والمستأجر إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات القانونية ولا تخضع هذه العلاقة للحكم المستحدث بالمادة 16 من القانون 57 لسنة 1969 أو المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقابلة لها و فيما تفرضه على المؤجر من التزام بإثبات عقود الإيجار التى يبرمها بالكتابة لأن هذا الحكم ينصرف إلى العقود المبرمة بعد العمل بهذا القانون أو ذاك كل يحسب نطاقه ولا يسرى بأثر رجعى على العلاقات الإيجاريه السابقة على نفاذها فتبقى محكومه فى أثباتها بالقانون الذى صادف نشأتها "
ومن جانب آخر - فى ظل العمل سواء بقوانين ايجار الاماكن أوالقانون المدنى ووفقا للمادة 63 قانون الإثبات التى تنص على ( يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابى :
أ-إذا وجد مانع مادى أو أدبى يحول دون الحصول على دليل كتابى .
ب- إذا فقد سنده الكتابى بسبب أجنبى لا يد له فيه .))
يحق للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية استنادا للمادة 63 من قانون الاثبات متى توافرت حالة من حالاتها.
وهو الأمر الذى يجوز معه للمؤجر فى حالة وجود مانع أدبى كعلاقة قرابة أسرية تربطه بالمستأجر كأن يكون هناك علاقة بنوة أو علاقة زوجية كأن يكون المستأجر زوج المؤجرة 000 أو كان هناك مانع مادى أو فقد عقد الإيجار لسبب لا يد للمؤجر فيه ففى هذه الحالة يجوز للمؤجر إثبات عقد الإيجار بشهادة الشهود , وعلى ذلك فالقاعدة أن المؤجر يلزم لإقامة دعواه على المستأجر -لأى سبب كان وأيا كان موضوع الدعوى- أن يقدم أصل عقد إيجار مكتوب وإلا كانت دعواه غير مقبولة شكلا ومرفوضة بحالتها - ما لم تكن العلاقة الإيجارية سابقة على العمل بالقانون رقم 52/1969 -وهو من الأمور المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز للمؤجر أن يحتال لستر التعاقد أو شروطه .
إلا انه وفقا لقواعد الإثبات إذا أقام المؤجر الدليل على فقدان عقد الإيجار لسبب لا يد فيه لهلاك العقد فى حريق أو سرقته أو غير ذلك من الأسباب فإنه يجوز له إثبات بنود العقد بشهادة الشهود متى أقام الدليل المادى على فقدان العقد كذلك الحال أيضاً لو كان هناك مانع مادى أو أدبى يحول بين المؤجر والمستأجر لتدوين العقد فى صورة مكتوبة .
فى حين أن الأمر يختلف كلية بالنسبة للمستأجر الذى أجاز له المشرع إثبات عقد الإيجار وبنوده بكافة طرق الإثبات ويجوز للمؤجر إقامة دعواه ضد المؤجر لأى سبب دون تقديم العقد بل يجوز له إقامة دعوى يلزم فيها المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن العين المؤجرة وذلك من خلال شهادة الشهود .
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
المحامى النقض
لقوانين ايجار الأماكن ؟؟
لما كان المقرر بنص المادة 24 ق 49/ 1977
(( اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب اثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقارى الكائنة بدائرتها العين المؤجرة . ويلزم المؤجر عند تأجير أى مبنى أو وحدة ، أن يثبت فى عقد الايجار تاريخ ورقم وجهة اصدار ترخيص البناء ومقدار الأجـرة المقـدرة للوحــدة المؤجرة وفقا للمادة (11) من هذا القانون . ويجوز للمستأجر اثبات واقعة التأجيـر وجميـع شروط العقد بكافة طرق الإثبات . ويحظـر علـى المؤجـر ابـرام أكثـر مـن عقـد ايجار واحـد للمبنى أو وحدة منه . وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقـة للعقد الاول .))
وتلك المادة هى ذاتها المقابلة لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 الملغى والذى كان معمول به اعتبارا من 18 اغسطس 1969 .
ومن ثم يجب أن يكون عقد الايجار مكتوب وفقا لنص المادة 24 من القانون رقم 29/1977 وبالتالى لا يجوز للمؤجر أن يقيم دعواه دون أن يكون لديه أصل عقد الايجار ويقوم بارفاقة
لكن متى يعفى المؤجر من تقديم أصل عقد الايجار عند مقاضاة المستأجر؟؟
ý بداءة ننوه أنه يتلاحظ أن النطاق الزمنى لهذا الأمر قاصر فقط على الفترة من 18 اغسطس 1969 تاريخ العمل بالقانون رقم 52/1969 – الملغى – وما بعدها فجميع العقود المبرمة خلال تلك الفترة هى التى يسرى عليها هذا الشرط أما عقود الإيجار السابقة على 18/8/1969 فلا يسرى عليها هذا الشرط
ý وهو ما قضت به محكمة النقض فى الطعن رقم 168 لسنة 58 ق – جلسة 21/11/ 1993 حيث قضت".. مفاد المادة التاسعة من القانون المدنى أن الأدلة التى تعد مقوما لإثبات التصرفات القانونية تخضع فى إثباتها للقانون السارى وقت إعداد الدليل أو فى الوقت الذى ينبغى أعداده , ولما كان الثابت أن العلاقة الإيجارية محل الدعوى قد نشأت فى ظل القانون رقم 121 لسنة 1974 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين فإنها تخضع فى إثباتها لحكم المادة الخامسة منه التى تنص على انه (( إذا لم توجد عقود كتابيه أو تعذر الحصول عليها جاز إثبات شروط التعاقد والأجرة المتفق عليها والتكاليف الإضافية المشار إليها فيما تقدم بجميع طرق الإثبات مهما كانت قيمة النزاع (( ومفادها انه يجوز لكل من المؤجر والمستأجر إثبات عقد الإيجار بكافة طرق الإثبات القانونية ولا تخضع هذه العلاقة للحكم المستحدث بالمادة 16 من القانون 57 لسنة 1969 أو المادة 23 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقابلة لها و فيما تفرضه على المؤجر من التزام بإثبات عقود الإيجار التى يبرمها بالكتابة لأن هذا الحكم ينصرف إلى العقود المبرمة بعد العمل بهذا القانون أو ذاك كل يحسب نطاقه ولا يسرى بأثر رجعى على العلاقات الإيجاريه السابقة على نفاذها فتبقى محكومه فى أثباتها بالقانون الذى صادف نشأتها "
ومن جانب آخر - فى ظل العمل سواء بقوانين ايجار الاماكن أوالقانون المدنى ووفقا للمادة 63 قانون الإثبات التى تنص على ( يجوز كذلك الإثبات بشهادة الشهود فيما كان يجب إثباته بدليل كتابى :
أ-إذا وجد مانع مادى أو أدبى يحول دون الحصول على دليل كتابى .
ب- إذا فقد سنده الكتابى بسبب أجنبى لا يد له فيه .))
يحق للمؤجر إثبات العلاقة الإيجارية استنادا للمادة 63 من قانون الاثبات متى توافرت حالة من حالاتها.
وهو الأمر الذى يجوز معه للمؤجر فى حالة وجود مانع أدبى كعلاقة قرابة أسرية تربطه بالمستأجر كأن يكون هناك علاقة بنوة أو علاقة زوجية كأن يكون المستأجر زوج المؤجرة 000 أو كان هناك مانع مادى أو فقد عقد الإيجار لسبب لا يد للمؤجر فيه ففى هذه الحالة يجوز للمؤجر إثبات عقد الإيجار بشهادة الشهود , وعلى ذلك فالقاعدة أن المؤجر يلزم لإقامة دعواه على المستأجر -لأى سبب كان وأيا كان موضوع الدعوى- أن يقدم أصل عقد إيجار مكتوب وإلا كانت دعواه غير مقبولة شكلا ومرفوضة بحالتها - ما لم تكن العلاقة الإيجارية سابقة على العمل بالقانون رقم 52/1969 -وهو من الأمور المتعلقة بالنظام العام فلا يجوز للمؤجر أن يحتال لستر التعاقد أو شروطه .
إلا انه وفقا لقواعد الإثبات إذا أقام المؤجر الدليل على فقدان عقد الإيجار لسبب لا يد فيه لهلاك العقد فى حريق أو سرقته أو غير ذلك من الأسباب فإنه يجوز له إثبات بنود العقد بشهادة الشهود متى أقام الدليل المادى على فقدان العقد كذلك الحال أيضاً لو كان هناك مانع مادى أو أدبى يحول بين المؤجر والمستأجر لتدوين العقد فى صورة مكتوبة .
فى حين أن الأمر يختلف كلية بالنسبة للمستأجر الذى أجاز له المشرع إثبات عقد الإيجار وبنوده بكافة طرق الإثبات ويجوز للمؤجر إقامة دعواه ضد المؤجر لأى سبب دون تقديم العقد بل يجوز له إقامة دعوى يلزم فيها المؤجر بتحرير عقد إيجار له عن العين المؤجرة وذلك من خلال شهادة الشهود .
ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا
مجدى أحمد عزام
المحامى النقض