من طرف أودعت
هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض فى يوم ........ الموافق ........ من
شهر ........ سنة ........ و قيد الطعن برقم ........ لسنة ........ ق , من
الاستاذ ........ المحامى المقبول أمام محكمة النقض و الكائن مكتبه برقم
........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بصفته وكيلا عن
السيد/ ........ و مهنته ........ شارع ........ قسم ........ محافظة
........ بموجب ........ التوكيل رقم ........ لسنة ........ توثيق
........ و المودع بحافظة المستندات.
ضد
السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........
و ذلك طعنا بالنقض فى حكم محكمة استئناف ........ الصادر بتاريخ
..-..-.... فى الاستئناف رقم ........ لسنة ........ ق و الذى قضى بقبول
الاستئناف شكلا و فى الموضوع ........ , و كذلك فى حكم محكمة ........
الابتدائية الدائرة ........ الصادر بتاريخ ..-..-.... فى الدعوى رقم
........ لسنة ........ مدنى كلى ........ و الذى قضى بـ.. ........
الوقائع
تتحصل
الوقائع - على ماهو ثابت من الاوراق - فى أن الطاعن أقام الدعوى رقم
........ لسنة ........ مدنى كلى مساكن ........ ضد المطعون ضده ابتغاء
الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ ..-..-.... و اخلاء عين النزاع و تسليمها له
خالية مما يشغلها , و قال بيانا لدعواه أن المطعون ضده استأجر منه تلك
العين بموجب العقد سالف البيان غير أنه أجرى بها تعديلات جسيمة بتاريخ
..-..-.... و بالغة الخطورة على المبنى بأن أزال الحائط الفاصل بين
........ و هو من الحوائط الحاملة و قام بفتح باب مما أحدث خللا بكيان
المبنى و قلل من عمره الافتراضى فقام بانذاره بتاريخ ..-..-.... باعادة
الحالة الى ما كانت عليه و لما لم يفعل أقام دعواه .
و بتاريخ
..-..-.... ندبت محكمة أول درجة مكتب خبراء وزارة العدل لمعيانة العين محل
النزاع لبيان ما اذا كان المطعون ضده قد أحدث بها تعديلات جسيمة بالغة
الخطورة على المبنى و ما اذا كانت هذه التعديلات تشكل ضررا عليه , و بعد أن
قدم الخبير تقريره حكمت بتاريخ ..-..-.... برفض الدعوى , فاستأنف الطاعن
هذا الحكم لدى محكمة استئناف ........ بالاستئناف رقم ........ رقم
........ لسنة ........ ق , فأصدرت بجلسة ..-..-.... حكمها المنوه عنه فيما
تقدم . و لما كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بمخالفة القانون و الخطأ فى
تطبيقة و القصور فى التسبيب و الاخلال بحق الدفاع فضلا عن مخالفة الثابت فى
الاوراق , فان الطاعن يطعن فيه بالنقض للاسباب الآتية :
السبب الاول
مخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقة
أقام
الحكم المطعون فيه قضاءه المؤيد لحكم محكمة الدرجة الاولى القاضى برفض
الدعوى , على سند من القول , بأن الثابت من الاوراق و من تقرير الخبير
المنتدب أن التعديلات التى قام المطعون ضده بها تمت بتاريخ ..-..-.... و فى
ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 و أثناء نظر الدعوى أمام محكمة الدرجة الاولى
صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 و عمل به اعتبارا من 31 يوليو 1981 و نصت
المادة 18 منه على أنه لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت
المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية ........(د) اذا ثبت
بحكم قضائى ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة
........أو ضارة بسلامة المبنى ........ , بينما كانت المادة 31 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 تشترط أن يكون من شأن التعديلات التى تبرر طلب
الاخلاء أن تكون ضارة بمصلحة المؤجر و لم تتطلب أن تكون ثابته بحكم قضائى
نهائى , و خلصت المحكمة من ذلك الى أن القانون رقم 136 لسنة 1981 هو الواجب
التطبيق اذ تتعلق أحكامه بالنظام العام فيسرى بأثر فورى على كافة الوقائع
التى لم يكن قد تم الفصل فيها , و لما كانت الدعوى لم يصدر فيها مثل هذا
الحكم , فانه لا يقضى بالاخلاء الا اذا كانت المخالفة ثابته بحكم قضائى
نهائى .
و هذا الذى خلص اليه الحكم مشوب بمخالفة القانون و الخطأ فى
تطبيقة , ذلك أن المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع
الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - و المعمول به اعتبارا من
1977/9/9 و الذى يحكم واقعة الدعوى قد نصت على أنه فى غير الاماكن المؤجرة
مفروشة لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها
فى العقد الا لحد الاسباب الاتية ........ (ج) اذا استعمل المستأجر
المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الايجار المعقولة
والمتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر ........وذلك بعد اعذاره باعادة الحالة
الى ما كانت علية , يدل على أن مخالفة المستأجر لشروط الايجار المعقولة
المبررة للاخلاء مشروطة بأن تكون ضارة بالمؤجر , و اذ صدر القانون رقم 136
لسنة 1981 فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر و المعمول به اعتبارا من 1981/7/31 و نص فى المادة
18 منه على أنه لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة
المتقف عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية ........(د) اذا ثبت بحكم
قضائى نهائى ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة
........او ضارة بسلامة المبنى , مفاد ذلك أن المشرع قصر سبب الاخلاء الذى
كان منصوصا عليه فى الفقرة ( ج ) من المادة 31 سالفة الذكر على الاستعمال
الضار بسلامة المبنى و اشترط أن يكون ذلك ثابتا بحكم قضائى نهائى , و كان
من الاصول الدستورية المقررة , أن أحكام القوانين لا تسرى الا على ما يقع
من تاريخ العمل بها و أنه لا يترتب عليها أثر فيما و قع قبلها , مما مفاده
عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من
تصرفات أو تحقق من أوضاع اذ يحكم هذه و تلك القانون الذى كان معمولا به وقت
وقوعها اعمالا لمبدأ عدم رجعية القوانين .
غير أن ذلك لا ينقص من سريان
أحكام القانون الجديد على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو يتحقق من
أوضاع و لو كانت مستندة الى علاقات سابقة عليه اعمالا لمبدأ الاثر المباشر
للقانون و ذلك ما دامت تلك القواعد و الاحكام الجديدة غير متعلقة بالنظام
العام , أما اذا استحدث القانون الجديد أحكاما متعلقة بالنظام لعام فانها
تسرى بأثر فورى على المراكز و الوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو
كانت ناشئة قبله .
لما كان ما تقدم , و كان من المقرر فى قوانين ايجار
الاماكن أن الاحكام الخاصة بتحديد الاجرة و الامتداد القانونى وتعيين أسباب
الاخلاء هى قواعد آمرة و متعلقة بالنظام العام , و من ثم فانها تسرى بأثر
فورى على جميع المراكز و الوقائع القائمة و التى لم تستقر نهائيا وقت
نفاذها و لو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها , و مؤدى ذلك أنه اذا صدر
قانون لاحق تضمن تعديلا فى تشريعات ايجار الاماكن كان من شأنه استحداث حكم
جديد متعلق بذاتيه تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالالغاء أو بالغيير
اضافة أو حذفا , فان هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه
بأثر فورى على المراكز و الوقائع القائمة وقت نفاذه , أما اذا كان التعديل
منصبا على بعض شروط اعمال القاعدة الآمرة - دون مساس بذاتيتها أو حكمها -
كما لو استوجب لتطبيقها توافر شروط خاصة أو اتخاذ اجراءات معينة , سواء من
اجراءات التقاضى أو الاثبات لم تكن مطلوبة و لا مقررة من قبل , فان التعديل
لا يسرى فى هذه الحالة الا من تاريخ نفاذه و على الوقائع و المراكز التى
تنشأ فىظله دون أن يكون له أثر على الوقائع التى نشأت فى ظل القانون السابق
, باعتبار أن القانون الذى رفعت الدعوى فى ظله هو الذى يحكم شروط قبلولها
واجراءاتها و قواعد اثباتها . وقد نصت المادة الثانية من قانون المرافعات
على أن كل اجراء من اجراءات المرافعات تم صحيحا فى ظل قانون معمول به يبقى
صحيحا ما لم ينص على غير ذلك كما نصت المادة التاسعة من القانون المدنى على
ان تسرى فى شان الادلة التى تعد مقدما النصوص المعمول بها فى الوقت الذى
اعد فيه الدليل او فى الوقت الذى كان ينبغى فيه اعداده .
لما كان ذلك ,
و كان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 آنفة الذكر أمرين
أولهما أنه عدل من سبب الاخلاء الذى كان مقررا بنص المادة 31/ج من القانون
رقم 49 لسنة 1977 بأن جمله قاصرا على حالة الاضرار بسلامة المبنى بعد أن
كان الاضرار بالمؤجر - و هو أعم و أشمل - هو مناط الاخلاء فىمجال تطبيق تلك
الحالة , و الامر الثانى أنه حدد و سيلة الاثبات القانونية لواقعة
الاستعمال الضار بسلامة المبنى - أمام محكمة الاخلاء - بصدور حكم نهائى
بذلك . مما مفاده أن ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 فى الامر الاول
من تعديل فى سبب الاخلاء يتصل بقاعدة موضوعية آمرة و متعلقة بالنظام العام و
من ثم فانها تسرى بأثر فورى مباشر على المراكز القانونية القائمة و التى
لم تستقر بحكم نهائى وقت العمل به و لو كانت قد نشأت فى ظل القانون السابق ,
أما ما استحدثه فى الامر الثانى و المتعلق باشتراط الحصول على حكم نهائى
لاثبات واقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى فانه لا يمس ذاتية القاعدة
الآمرة و لا يغير من حكمها بل يضع شرطا لاعمالها اذ استلزم للحكم بالاخلاء
ثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى بحكم قضائى نهائى و هو ما لم يكن مقررا
فى القانون السابق و من ثم فانه لا يسرى الا من من تاريخ نفاذ القانون
الاخير و العمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت
بها الدعوى أو لم ترفع قبل صد
هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض فى يوم ........ الموافق ........ من
شهر ........ سنة ........ و قيد الطعن برقم ........ لسنة ........ ق , من
الاستاذ ........ المحامى المقبول أمام محكمة النقض و الكائن مكتبه برقم
........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........ بصفته وكيلا عن
السيد/ ........ و مهنته ........ شارع ........ قسم ........ محافظة
........ بموجب ........ التوكيل رقم ........ لسنة ........ توثيق
........ و المودع بحافظة المستندات.
ضد
السيد/ ........ و مهنته ........ المقيم برقم ........ شارع ........ قسم ........ محافظة ........
و ذلك طعنا بالنقض فى حكم محكمة استئناف ........ الصادر بتاريخ
..-..-.... فى الاستئناف رقم ........ لسنة ........ ق و الذى قضى بقبول
الاستئناف شكلا و فى الموضوع ........ , و كذلك فى حكم محكمة ........
الابتدائية الدائرة ........ الصادر بتاريخ ..-..-.... فى الدعوى رقم
........ لسنة ........ مدنى كلى ........ و الذى قضى بـ.. ........
الوقائع
تتحصل
الوقائع - على ماهو ثابت من الاوراق - فى أن الطاعن أقام الدعوى رقم
........ لسنة ........ مدنى كلى مساكن ........ ضد المطعون ضده ابتغاء
الحكم بفسخ عقد الايجار المؤرخ ..-..-.... و اخلاء عين النزاع و تسليمها له
خالية مما يشغلها , و قال بيانا لدعواه أن المطعون ضده استأجر منه تلك
العين بموجب العقد سالف البيان غير أنه أجرى بها تعديلات جسيمة بتاريخ
..-..-.... و بالغة الخطورة على المبنى بأن أزال الحائط الفاصل بين
........ و هو من الحوائط الحاملة و قام بفتح باب مما أحدث خللا بكيان
المبنى و قلل من عمره الافتراضى فقام بانذاره بتاريخ ..-..-.... باعادة
الحالة الى ما كانت عليه و لما لم يفعل أقام دعواه .
و بتاريخ
..-..-.... ندبت محكمة أول درجة مكتب خبراء وزارة العدل لمعيانة العين محل
النزاع لبيان ما اذا كان المطعون ضده قد أحدث بها تعديلات جسيمة بالغة
الخطورة على المبنى و ما اذا كانت هذه التعديلات تشكل ضررا عليه , و بعد أن
قدم الخبير تقريره حكمت بتاريخ ..-..-.... برفض الدعوى , فاستأنف الطاعن
هذا الحكم لدى محكمة استئناف ........ بالاستئناف رقم ........ رقم
........ لسنة ........ ق , فأصدرت بجلسة ..-..-.... حكمها المنوه عنه فيما
تقدم . و لما كان هذا الحكم قد صدر مشوبا بمخالفة القانون و الخطأ فى
تطبيقة و القصور فى التسبيب و الاخلال بحق الدفاع فضلا عن مخالفة الثابت فى
الاوراق , فان الطاعن يطعن فيه بالنقض للاسباب الآتية :
السبب الاول
مخالفة القانون و الخطأ فى تطبيقة
أقام
الحكم المطعون فيه قضاءه المؤيد لحكم محكمة الدرجة الاولى القاضى برفض
الدعوى , على سند من القول , بأن الثابت من الاوراق و من تقرير الخبير
المنتدب أن التعديلات التى قام المطعون ضده بها تمت بتاريخ ..-..-.... و فى
ظل القانون رقم 49 لسنة 1977 و أثناء نظر الدعوى أمام محكمة الدرجة الاولى
صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 و عمل به اعتبارا من 31 يوليو 1981 و نصت
المادة 18 منه على أنه لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت
المدة المتفق عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية ........(د) اذا ثبت
بحكم قضائى ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة
........أو ضارة بسلامة المبنى ........ , بينما كانت المادة 31 من
القانون رقم 49 لسنة 1977 تشترط أن يكون من شأن التعديلات التى تبرر طلب
الاخلاء أن تكون ضارة بمصلحة المؤجر و لم تتطلب أن تكون ثابته بحكم قضائى
نهائى , و خلصت المحكمة من ذلك الى أن القانون رقم 136 لسنة 1981 هو الواجب
التطبيق اذ تتعلق أحكامه بالنظام العام فيسرى بأثر فورى على كافة الوقائع
التى لم يكن قد تم الفصل فيها , و لما كانت الدعوى لم يصدر فيها مثل هذا
الحكم , فانه لا يقضى بالاخلاء الا اذا كانت المخالفة ثابته بحكم قضائى
نهائى .
و هذا الذى خلص اليه الحكم مشوب بمخالفة القانون و الخطأ فى
تطبيقة , ذلك أن المادة 31 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير و بيع
الاماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر - و المعمول به اعتبارا من
1977/9/9 و الذى يحكم واقعة الدعوى قد نصت على أنه فى غير الاماكن المؤجرة
مفروشة لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها
فى العقد الا لحد الاسباب الاتية ........ (ج) اذا استعمل المستأجر
المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الايجار المعقولة
والمتعارف عليها وتضر بمصلحة المؤجر ........وذلك بعد اعذاره باعادة الحالة
الى ما كانت علية , يدل على أن مخالفة المستأجر لشروط الايجار المعقولة
المبررة للاخلاء مشروطة بأن تكون ضارة بالمؤجر , و اذ صدر القانون رقم 136
لسنة 1981 فى شأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير و بيع الاماكن و تنظيم العلاقة
بين المؤجر والمستأجر و المعمول به اعتبارا من 1981/7/31 و نص فى المادة
18 منه على أنه لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاء المكان ولو انتهت المدة
المتقف عليها فى العقد الا لاحد الاسباب الاتية ........(د) اذا ثبت بحكم
قضائى نهائى ان المستأجر استعمل المكان المؤجر او سمح باستعماله بطريقة
........او ضارة بسلامة المبنى , مفاد ذلك أن المشرع قصر سبب الاخلاء الذى
كان منصوصا عليه فى الفقرة ( ج ) من المادة 31 سالفة الذكر على الاستعمال
الضار بسلامة المبنى و اشترط أن يكون ذلك ثابتا بحكم قضائى نهائى , و كان
من الاصول الدستورية المقررة , أن أحكام القوانين لا تسرى الا على ما يقع
من تاريخ العمل بها و أنه لا يترتب عليها أثر فيما و قع قبلها , مما مفاده
عدم جواز انسحاب أثر القانون الجديد على ما يكون قد وقع قبل العمل به من
تصرفات أو تحقق من أوضاع اذ يحكم هذه و تلك القانون الذى كان معمولا به وقت
وقوعها اعمالا لمبدأ عدم رجعية القوانين .
غير أن ذلك لا ينقص من سريان
أحكام القانون الجديد على ما يقع منذ العمل به من تصرفات أو يتحقق من
أوضاع و لو كانت مستندة الى علاقات سابقة عليه اعمالا لمبدأ الاثر المباشر
للقانون و ذلك ما دامت تلك القواعد و الاحكام الجديدة غير متعلقة بالنظام
العام , أما اذا استحدث القانون الجديد أحكاما متعلقة بالنظام لعام فانها
تسرى بأثر فورى على المراكز و الوقائع القانونية القائمة وقت نفاذه ولو
كانت ناشئة قبله .
لما كان ما تقدم , و كان من المقرر فى قوانين ايجار
الاماكن أن الاحكام الخاصة بتحديد الاجرة و الامتداد القانونى وتعيين أسباب
الاخلاء هى قواعد آمرة و متعلقة بالنظام العام , و من ثم فانها تسرى بأثر
فورى على جميع المراكز و الوقائع القائمة و التى لم تستقر نهائيا وقت
نفاذها و لو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها , و مؤدى ذلك أنه اذا صدر
قانون لاحق تضمن تعديلا فى تشريعات ايجار الاماكن كان من شأنه استحداث حكم
جديد متعلق بذاتيه تلك القواعد الموضوعية الآمرة سواء بالالغاء أو بالغيير
اضافة أو حذفا , فان هذا التعديل يأخذ حكم القاعدة الآمرة من حيث سريانه
بأثر فورى على المراكز و الوقائع القائمة وقت نفاذه , أما اذا كان التعديل
منصبا على بعض شروط اعمال القاعدة الآمرة - دون مساس بذاتيتها أو حكمها -
كما لو استوجب لتطبيقها توافر شروط خاصة أو اتخاذ اجراءات معينة , سواء من
اجراءات التقاضى أو الاثبات لم تكن مطلوبة و لا مقررة من قبل , فان التعديل
لا يسرى فى هذه الحالة الا من تاريخ نفاذه و على الوقائع و المراكز التى
تنشأ فىظله دون أن يكون له أثر على الوقائع التى نشأت فى ظل القانون السابق
, باعتبار أن القانون الذى رفعت الدعوى فى ظله هو الذى يحكم شروط قبلولها
واجراءاتها و قواعد اثباتها . وقد نصت المادة الثانية من قانون المرافعات
على أن كل اجراء من اجراءات المرافعات تم صحيحا فى ظل قانون معمول به يبقى
صحيحا ما لم ينص على غير ذلك كما نصت المادة التاسعة من القانون المدنى على
ان تسرى فى شان الادلة التى تعد مقدما النصوص المعمول بها فى الوقت الذى
اعد فيه الدليل او فى الوقت الذى كان ينبغى فيه اعداده .
لما كان ذلك ,
و كان المشرع قد استحدث بالتعديل الوارد بالمادة 18 آنفة الذكر أمرين
أولهما أنه عدل من سبب الاخلاء الذى كان مقررا بنص المادة 31/ج من القانون
رقم 49 لسنة 1977 بأن جمله قاصرا على حالة الاضرار بسلامة المبنى بعد أن
كان الاضرار بالمؤجر - و هو أعم و أشمل - هو مناط الاخلاء فىمجال تطبيق تلك
الحالة , و الامر الثانى أنه حدد و سيلة الاثبات القانونية لواقعة
الاستعمال الضار بسلامة المبنى - أمام محكمة الاخلاء - بصدور حكم نهائى
بذلك . مما مفاده أن ما استحدثه القانون رقم 136 لسنة 1981 فى الامر الاول
من تعديل فى سبب الاخلاء يتصل بقاعدة موضوعية آمرة و متعلقة بالنظام العام و
من ثم فانها تسرى بأثر فورى مباشر على المراكز القانونية القائمة و التى
لم تستقر بحكم نهائى وقت العمل به و لو كانت قد نشأت فى ظل القانون السابق ,
أما ما استحدثه فى الامر الثانى و المتعلق باشتراط الحصول على حكم نهائى
لاثبات واقعة الاستعمال الضار بسلامة المبنى فانه لا يمس ذاتية القاعدة
الآمرة و لا يغير من حكمها بل يضع شرطا لاعمالها اذ استلزم للحكم بالاخلاء
ثبوت الاستعمال الضار بسلامة المبنى بحكم قضائى نهائى و هو ما لم يكن مقررا
فى القانون السابق و من ثم فانه لا يسرى الا من من تاريخ نفاذ القانون
الاخير و العمل به دون أن يكون له أثر على الوقائع السابقة عليه سواء رفعت
بها الدعوى أو لم ترفع قبل صد