من طرف تعريف نطاق الملكية
لمالك الشئ وحده فى حدود القانون حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه " . مناط ذلك أن حق الملكية يخول صاحبه من السلطات , ما يمكنه من الحصول على جميع منافع الشئ ، وذلك (1) باستعماله (2) واستغلاله (3) وثماره (4) والتصرف فيه. وعليه ينصب حق الملكية على الشئ ذاته وملحقاته ، وثماره ، ومنتجاته . غير أن هذا الحق مقيد بالعديد من القيود بعضها يفرضها القانون ، والبعض الآخر يفرضه الجوار بوجه عام.
حيث تنص المادة 802 من القانون المدنى على نطاق حق الملكية :
" لمالك الشىء وحده ، فى حدود القانون ، حق إستعماله وإستغلاله والتصرف فيه".
يقصد بالاستعمال : اسـتخدام الشئ بحسب طبيعته ، مع الإبقاء على جـوهـره (مثل: سكن المنزل).
ويقصد بالاستغلال : القيام بالاعمال اللازمة للحصول على ثمار الشئ .
ويقصـد بالثمـار: ما يغله الشئ فى مواعيد دورية ، دون أن يترتب على اخذه الانتقاص من أصل الشئ (مثل: أجرة المنزل) .
ويقصد بالتصرف : استخدام الشئ استخداما تنفذ به مقوماته بصفه كلية أو جزئية ، ويترتب عليه ، من ثم ، زوال كل أو بعض السلطات عليه ، أو على الأقل تغييره.
كما حددت المادة 996 من القانون المدنى نطاق حق الاستعمال وحق السكنى حيث نصت على أن :
" نطاق حق الإستعمال وحق السكنى يتحدد بمقدار ما يحتاج إليه صاحب الحق هو وأسرته لخاصة أنفسهم ، وذلك دون إخلال بما يقرره السند المنشىء للحق من أحكام ."
أنواع الملكية
بإستقراء نص المادة 856 من القانون المدنى يتضح أن مسألة ملكية الشقق أو الطوابق تنقسم الى شقين : الملكية المفرزة والملكية الشائعة.
· الملكية المفرزة:
يقصد بالملكية المفرزة كل جزء يملكه أحد الملاك مستقلا. وذلك يشمل كل ما تحتويه الشقة أو الطابق فى الدار أو البناء ، أى كل ما هو معد للاستعمال الخاص بالمالك .
وعليه يكون للمالك آنف البيان حق الاستغلال والتصرف والاستعمال .
· الملكية الشائعة
أما الملكية الشائعة هى ملكية مشتركة بين الملاك جميعا ، كل بقدر قيمة حصته التى يملكها ملكية مفرزة ، وهذا الشيوع اجبارى . ويدخل ضمن الأجزاء الشائعة كل ما هو معد للاستعمال المشترك وبطبيعة الحال لا يجوز إجراء تغييرات بالبناء فى ( الأجزاء المشتركة ) بغير موافقة كل الملاك وعليه يلتزم الجميع بدفع تكاليف حفظ وصيانة وإدارة وتجديد الأجزاء المشتركة . بيد أنه يجوز للملاك أن يتفقوا على تكوين اتحادا فيما بينهم ليتولى إدارة الأجزاء المشتركة
وتاتى الفقرة الاولى من المادة 857 من القانون المدنى لتوضح كيفية استخدام الأجزاء المشتركة ومدى حرية كل مالك فى استخدامها .
ولكن استثناء لمبدأ موافقة جميع الملاك التى تؤكد عليه المادة السابقة ، تنص الفقرة الثانية من المادة 857 من القانون المدنى: " ....2- ولا يجوز إحداث أى تعديل فى الأجزاء المشتركة بغير موافقة جميع الملاك حتى عند تجديد البناء ،الا اذا كان التعديل الذى يقوم به أحد الملاك على نفقته الخاصة ومن شأنه أن يسهل استعمال تلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الاخرين " .
وفى تطبيق هذا الحكم يعتبر ملاك الطبقة أو الشقة الواحدة مالكا واحدا ولو تعددوا نص الفقرة الاولى من المادة 856 من القانون المدنى
وباستقراء المادة 858 من القانون المدنى تنص على " 1- على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها ، ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك .
2- ولا يحق للمالك ان يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر ".
ومن ثم فقد جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 157 لتؤكد نفس المعنى ونصها كالتالى :
تكون نسبة التصويت والمساهمة فى الالتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية بناء على مسطح نصيب الوحدة من الأرض منسوبا إلى إجمالى مسطح الأرض ، على أن يحتسب المتر المسطح للإشغال التجارى والإدارى بضعف المتر المسطح للإشغال السكنى.
معنى إتحاد الشاغلين:
سمى إتحاد شاغلين لانه لا يشترط أن يكون الشاغلين ملاك فسواء ملاك أو مستاجرين فقد اوجب القانون إنشاء إتحاد .
وقد صدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة 72 شروط إنشاء اتحاد الشاغلين كالأتى" تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى لا يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ، أو المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ، مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة لأشخاص طبيعية أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ، كما يجوز إنشاء اتحاد يضم أكثر من عقار ، ويجوز تكوين اتحاد يضم مجموعة عقارات متجاورة ، وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذا التجمع بإنشاء شركة أو أكثر للإدارة والصيانة ، لها الاختصاصات المقررة لاتحاد الشاغلين ، وذلك كله طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن .
وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ، إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ، أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، ومتابعة القيام بإنشاء الاتحادات أو توفيق الأوضاع وذلك وفقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون " .
وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى لا يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك والايجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة 75 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 الحفاظ على سلامة البناء ككل وعلى الاخص الأجزاء المشتركة فيه وضمان الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك الاجزاء هى مصدر للخلافات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها .
ومن ثم جاءت اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 155 لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى :
" يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .
تتولى الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتى تستوجب تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .
وعلى الإدارة المختصة خلال مدة لاتجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء الاتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخة من الإخطار فى مكان ظاهر من العقار . ويباشر رئيس الاتحاد إجراءات قيد الاتحاد لدى الإدارة المختصة وذلك خلال خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب الاتحاد الشخصية الاعتبارية اعتبارا من تاريخ قيده ".
مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سلامة الاجزاء المشتركة ونصه كالتالى " مع عدم الإخلال بحقوق المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى الاتحاد الحفاظ على سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ، وضمان صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار."
عضوية اتحاد الشاغلين
نصت المادة 77 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على أنه: " يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشترياً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا . كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين . فإذا تعدد ملاك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه الاتحاد ، وإذا تعدد الشاغلون للوحدة مثلهم من يختارونه فى العضوية .
وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم 4 لسنة 1996 يكون مالك الوحدة هو عضو الاتحاد ويلتزم بأداء اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة الالتزامات الأخرى المقررة وفقا لهذا القانون ".
إدارة اتحاد الشاغلين
تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة 78 من قانون البناء حيث نصت على انه :
" تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة الاتحاد من رئيس الاتحاد وأمين للصندوق وعضو ، وفى حالة زيادة عدد الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون "
وقد ألزمت المادة 70 منه كل اتحادات ملاك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع أحكامه وذلك خلال اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين .
أختصاصات اتحاد الشاغلين
يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصاً ما يتعلق بالاجزاء المشتركة منه.
فوفقاً لقانون البناء رقم 119 لسنة 2008 نجد المواد من 80 إلى 89 قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل الحصر تفصيلا ونصهم كالاتى: المادة 80 تنص على انه :
" مع عدم الإخلال بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية للاتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الاتحاد ، واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الاتحاد وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التى تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون .
رئيس إتحاد الشاغلين :
وبطبيعة الحال لابد من وجود رئيس لإدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس لاتحاد الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره
حيث نصت المادة 79 من القانون رقم 119 لسنة 2008 على : " يكون مالك وحدات العقار رئيس الاتحاد ، فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم .
فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد انتخبت الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين رئيسا للاتحاد من بين أعضاء الاتحاد من غير الملاك ، فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ، وللجمعية العمومية للاتحاد أن تعين – فى أى وقت تراه – رئيسا للاتحاد بدلا من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة " .
كما أن اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 162 تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى :
"يكون مالك العقار رئيسا للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضوا بالجمعية العمومية للاتحاد .
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره" .
اما المادة (
من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :" يكون مالك العقار رئيساً للاتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم اختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فاذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الاتحاد كتابةً تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للاتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للاتحاد وفى أعضاء مجلس إدارة الاتحاد ما يلى :
أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للاتحاد.
أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعى .
ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره " .
وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة 701 بفقرتيها من القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة 709 من القانون المدنى الذى نصه كالاتى : " 1- الوكالة تبرعية ، ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل .
2- فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا الأجر خاضعا لتقدير القاضى ، إلا إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة " .
وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات بدون أجر . ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو فى قرار لاحق ، مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى الأجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعاً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقاً لتقدير القاضى إذا اختلفا .
وكذلك بكلا الامرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة 79 من القانون 119 لسنة 2008
يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من الأسباب عن القيام بالتزاماته آنفة البيان ، كما يجوز عزله بقرار من الأغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة الابتدائية الكائن فى دائرتها العقار.
المراقبة و الاشراف على إتحاد الشاغلين
تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقاً لنص المادة 76 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والاشراف على أعمالها من حيث : قيد الاتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة الاتحاد الى الإجتماع لمباشرة أعماله ، وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى الملاك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين .
ذلك طبقاً لنص المادة 73 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذى ينص على أنه " فى حالة عدم توفيق أوضاع اتحاد ملاك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ، تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة للإدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس إدارة لاتحاد شاغلى العقار ".
وهذا القانون يتمشى مع نص المادة 866 من القانون المدنى والذى نصه كالأتى:
1"- يكون للإتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ، ويعين بالأغلبية المشار إليها فى المادة 864 ، فإن لم تتحقق الأغلبية عين بأمر يصدر من رئيس المحكمة الإبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعلان الملاك الآخرين لسماع أقوالهم .
وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع الأجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ، وله أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه الإلتزامات .
كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام الإتحاد يخالفه .
2- ويمثل المأمور الاتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة الملاك إذا إقتضى الأمر ."
جزاءات عدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين
حيث أن سلامة المبنى كله يتوقف على سلامة كل وحدة على حدة .
الأمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة اللازمة للوحدة الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ الالتزامات المالية للشاغلين.
1- لا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود
حيث تنص المادة (81) من منه على انه :
" ......... وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية الحاضرين .
ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود فى المداولات وتحدد اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية .
وتكون قرارات الجمعية العمومية لاتحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء الاتحاد ".
2- يترتب على عدم سداد الالتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد الأجرة
فقد جاء ذلك فى المادة (87) التى تنص على انه :
" يكون للاتحاد فى سبيل تحصيل الالتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق الامتياز على الوحدة وملحقاتها ومالها من حصة شائعة فى الأرض والأجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقولات شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها ، وتحسب مرتبة هذا الامتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق الامتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو الضرائب أو المصروفات .
ولرئيس الاتحاد أو نائبه بحسب الأحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى الأمور الوقتية المختص أمرا بالأداء وتكون العقارات والمنقولات المشمولة بحق الامتياز ضامنة لتنفيذ الأمر أو الحكم وفى جميع الأحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض الاشتراكات أو الالتزامات والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد الأجرة من آثار قانونية ".
3- إستصدار أمر من قاضى الأمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل
حيث تنص المادة (88) من قانون البناء على أنه
" يلتزم الشاغل بإجراء الإصلاحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر الأجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان من شأن عدم إجرائها الإضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ، وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ الإصلاحات المذكورة جاز لرئيس الاتحاد – بعد تكليف الشاغل بالإصلاح بكتاب مسجل بعلم الوصول خلال سبعة أيام على الأقل – أن يستصدر من القاضى المختص بالأمور المستعجلة فى المحكمة الكائن بدائرتها العقار إذناً بدخول الوحدة لتنفيذ الإصلاحات على نفقة الشاغل ".
4- غرامة شهرية
والأكثر من ذلك تأتى المادة 109 من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها كالتالى : " يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو الالتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية لا تقل عن عشرة جنيهات ولا تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضلا عن ذلك بإلزامه بأدائه الالتزامات المالية المقررة ".
كذلك نص المواد 21،22 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009نجدهم يوضحون الأجزاء المسؤل عن صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ الالتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء السابقة الذكر .
إنقضاء إتحاد الشاغلين
يجوز إنقضاء اتحاد الملاك لأسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض الأسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت إتحاد الشاغلين .
1- هلاك البناء
فبأستقراء المادة 868 من القانون المدنى نجدها تنص على أنه : " 1- إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك ...............".
يفهم من النص أنه فى حالة هلاك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء الإتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها الاتحاد وهذا هو الانقضاء الاتفاقى . هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل عام .
2- نقصان الشاغلين
ومن ثم نص فى المادة 72 من القانون 119 لسنة 2008 التى تتطلب أكثر من خمس طوابق لإقامة اتحاد ملاك .
يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانوناً حل إتحاد الملاك وهذا هو الانقضاء القانونى ما لم يرد الملاك الاستمرار فى الاتحاد ويذكر هذا الامر بشكل صريح كتابتاً .
3- فقد شرط العضوية
وكذلك الحال فى المادة 6 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
" تزول عضوية الاتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقاً لهذا النظام ".
وايضاً الحال فى المادة 9 من قرار وزير الأسكان رقم 200 لسنة 2009 الخاص بالنظام النموذجى لاتحاد الشاغلين التى تنص على أنه :
" تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد " .
من المواد يتضح أن الاتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية الاتحاد وهذا أمر بديهى .
يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن الاتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار ، نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ، ينقضى الاتحاد الانقضاء القانونى . غير أنه فى حالة ما إذا قل عدد الملاك عن النصاب القانونى ، واتفق الملاك كتابة على استمرار الاتحاد ، يستمر اتحاد الملاك.
ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى الاتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل الثمن .
كذلك اللائحة التنفيذية لقانون البناء المادة 163 تنص على أنه :
" تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد ".
