من طرف ا
بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تحتم أن يكون لعقد الإيجار تاريخين.
التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية.
التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية.
مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من -¬ / - / -- وتنتهي في - / - /-
وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة فان انتهاء مدة عقد الإيجار يوجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، باعتبار أن علاقة المستأجر بالعين المؤجرة تنتهي بنهاية مدة الإيجار وهو ما أكده صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000 ))
[ المادة 598 من القانون المدني ]
مشكلة دعوي الطرد بسبب الخطأ في تحديد المدة في عقد الإيجار.
تطبيق أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار يعني الرجوع بعقد الإيجار إلى طبيعته الأصلية من حيث كونه عقد مؤقت بطبيعته ، فمتي انتهت المدة المحددة له التزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر والمشكلة أن الناس - تحديداً المستأجرين – قد آلفت الخضوع لقوانين الإيجارات الاستثنائية والتعاقد في ظل أحكامها ، وتحديداً رغبة المستأجر في التعاقد لأطول فترة زمنية ممكنة ، ورغم صراحة نصوص القانون المدني والتي تقرر أن عقد الإيجار عقد مؤقت وأنه ينعقد لمدة معينه ومحددة يترضاها المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) فإن رغبة بعض المستأجرين في التعاقد لفترات طويلة دعتهم إلي عدم تحديد مدة لعقد الإيجار وبصورة أكثر عملية دعتهم إلى تدوين عبارات تدل علي عدم تحديد مدة عقد الإيجار ، والأمر في تصورهم أن تلك الألفاظ أو العبارات تفيد التعاقد لأطول مدة ممكنة ومن ثم البقاء في العين المؤجرة قدر المستطاع ، وأكثر الكلمات استخداما للتعبير عن تلك الإرادة هي كلمة مشاهرة والتي طال استعمالها في ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية وكانت هذه الكلمة تعنى دوام بقاء المستأجر بالعين دون أن يقيد ذلك بحد زمني معين ومن هذه الكلمات أيضا (( العقد مفتوح – المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000))*
والتساؤل المثار000 هل يعنى وجود أحد الكلمات السابقة بعقد الإيجار وهي ( العقد مفتوح – المدة مفتوحة مشاهرة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000) دوام بقاء المستأجر في العين المؤجرة إلى مالا نهاية 00؟
ذلك المعنى هو ما يؤكده دوماً المستأجر ، صحيح أنه تعاقد في ظل قواعد القانون المدنى والتي لا تعرف تأبيد عقد الإيجار ، إلا أن المستأجر قصد البقاء في العين المؤجرة لأمضى وقت ممكن ، ولو أراد خلاف ذلك لحدد المدة التي يرغب في استئجارها بصورة قاطعة لا مجال فيها للاحتمالات والشكوك فتكتب مدة عقد الإيجار [ بالتفصيل الدقيق ] ، وكذا ما تحامله المستأجر علي نفسه ودفع للمؤجر تلك المبالغ الطائلة والتي لا تدفع إلا لتحقيق هذا القصد دون غيرة .
لذا رأينا أن تنقسم دراستنا إلي أربعة فصول كالتالي 000
الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .
الفصل الثاني :- امتداد عقد الإيجار مؤقت المدة بقوة القانون .
الفصل الثالث :- عقد الإيجار بلا أخطاء.
الفصل الرابع :- أهم واحدث صيغ الإنذارات والدعاوى القانونية المتعلقة بقوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية والقانون المدني
الفصل الأول
عقد الإيجار الجديد
في ظل
أحكام وقواعد القانون المدني
والقانون رقم 4 لسنة 1996م
المستأجر حقوقه والتزاماته
المؤجر حقوقه والتزاماته
تعريف القانون المدني لعقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدني ]
الواضح من تعريف المشرع لعقد الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب عليها من آثار.
(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها )).
[ من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان مفهوم الملكية* ]
مبدأ حرية التعاقد
مبدأ سلطان الإرادة
اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996) لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .
ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى 000
أولا 000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .
مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]
تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.
ثانياً 000 حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]
ثالثاً 000 حق المؤجـــر والمستـأجر فى الاتفاق على القيمة
الايجارية [ تحديد الأجرة ]
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
الإيجار هو المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر والمستأجر فى الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا شك أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *
صورة القيمة الإيجارية 000 النقود كأجرة
عقد الإيجار أحد عقود المعاوضات بمعنى أن كل من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا الانتفاع ( القيمة الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000
( يجوز أن تكون الأجرة نقوداً كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )
[ المادة 561 من القانون المدني ]
مدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني
الطعن في تحديد القيمـة الإيجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانوناً وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ التعاقد الحر فى قواعد القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن فى تقدير القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى ، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .
مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة - مشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة
( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )
[ المادة 562 من القانون المدنى ]
وفقاً لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الإيجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .
***************
رابعاً 000 حرية المؤجـــر فى تقـــاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار [ جريمة خلو الرجل ]
بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ من 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000
إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م .
صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين السابقة ، وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .
التأكيد القضائي
اعتبار واقعة خلو الرجل سلوكا أو فعلا مباحا غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .
أولا
من قضاء النقض فى اعتبار واقعة خلو الرجل غير مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانون أصلح للمتهم .
حكم محكمة النقض
بشأن جريمة خلو الرجل وإلغاء القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها
باسم الشعب
محكمة النقض
الهيئة العامة للمواد الجنائية
المؤلفة برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / عوض محمد إبراهيم جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل محمد كال شكر ، نواب رئيس المحكمة ، عاصم عبد الجبار .
وحضور المحامى العام لدى المحكمة النقض السيد / ممدوح يوسف
وأمين السر السيد / فايز سلام الصسورى
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة
فى يوم الأحد 6 ممن ذى الحجة سنة 1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997
أصدرت الحكم الآتى :-
فى الطعن المقيد فى جدول النيابة برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60 القضائية .
المرفوع عن :
موسى فهمي حافظ " محكوم عليه "
ضـــــــد
النيابة العامة ------------
الوقــائع
اتهمت النيابة العامة الطاعن فى قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من إبريل سنة 1986 بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ المبين بالمحضر خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981 والمادة 236 من قانون العقوبات .
ومحكمة أمن الدولة بالجيزة قضت حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون الإجراءات الجنائية ببراءة المتهم مما نسب إليه .
واستأنفت النيابة العامة وقيد استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .
ومحكمة الجيزة الابتدائية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها وأداء مثله لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه .
- فطعن الأستاذ / صادق محمد رمضان المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض فى 26 من فبراير سنة 1990 وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من الأستاذة / بشرى عصفور المحامية .
- وبجلستي 17 من يناير سنة 1993 ، 28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة المشورة ) وقررت التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة للمواد الجنائية للفصل فيه .
- وبجلسة 9 إبريل سنة 1997 نظرن الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .
بصدور القانون رقم4 لسنة 1996م بشأن سريان أحكام القانون المدني علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها تحتم أن يكون لعقد الإيجار تاريخين.
التاريخ الأول 000 تاريخ بدء العلاقة الايجارية.
التاريخ الثاني000 تاريخ انتهاء العلاقة الايجارية.
مدة عقد الإيجار هي 000 تبدأ من -¬ / - / -- وتنتهي في - / - /-
وكما يعني تاريخ بدء العلاقة الايجارية بدء استعمال المستأجر للعين المؤجرة فان انتهاء مدة عقد الإيجار يوجب علي المستأجر أن يرد العين المؤجرة إلي المؤجر ، باعتبار أن علاقة المستأجر بالعين المؤجرة تنتهي بنهاية مدة الإيجار وهو ما أكده صريح نص المادة 598 من القانون المدني .
(( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد 000 ))
[ المادة 598 من القانون المدني ]
مشكلة دعوي الطرد بسبب الخطأ في تحديد المدة في عقد الإيجار.
تطبيق أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار يعني الرجوع بعقد الإيجار إلى طبيعته الأصلية من حيث كونه عقد مؤقت بطبيعته ، فمتي انتهت المدة المحددة له التزم المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر والمشكلة أن الناس - تحديداً المستأجرين – قد آلفت الخضوع لقوانين الإيجارات الاستثنائية والتعاقد في ظل أحكامها ، وتحديداً رغبة المستأجر في التعاقد لأطول فترة زمنية ممكنة ، ورغم صراحة نصوص القانون المدني والتي تقرر أن عقد الإيجار عقد مؤقت وأنه ينعقد لمدة معينه ومحددة يترضاها المتعاقدان ( المؤجر والمستأجر) فإن رغبة بعض المستأجرين في التعاقد لفترات طويلة دعتهم إلي عدم تحديد مدة لعقد الإيجار وبصورة أكثر عملية دعتهم إلى تدوين عبارات تدل علي عدم تحديد مدة عقد الإيجار ، والأمر في تصورهم أن تلك الألفاظ أو العبارات تفيد التعاقد لأطول مدة ممكنة ومن ثم البقاء في العين المؤجرة قدر المستطاع ، وأكثر الكلمات استخداما للتعبير عن تلك الإرادة هي كلمة مشاهرة والتي طال استعمالها في ظل قوانين الإيجارات الاستثنائية وكانت هذه الكلمة تعنى دوام بقاء المستأجر بالعين دون أن يقيد ذلك بحد زمني معين ومن هذه الكلمات أيضا (( العقد مفتوح – المدة مفتوحة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000))*
والتساؤل المثار000 هل يعنى وجود أحد الكلمات السابقة بعقد الإيجار وهي ( العقد مفتوح – المدة مفتوحة مشاهرة - إلى تاريخ زوال العقار – إلى ما شاء الله – إلى تاريخ وفاة المؤجر – إلى تاريخ وفاة المستأجر 000000) دوام بقاء المستأجر في العين المؤجرة إلى مالا نهاية 00؟
ذلك المعنى هو ما يؤكده دوماً المستأجر ، صحيح أنه تعاقد في ظل قواعد القانون المدنى والتي لا تعرف تأبيد عقد الإيجار ، إلا أن المستأجر قصد البقاء في العين المؤجرة لأمضى وقت ممكن ، ولو أراد خلاف ذلك لحدد المدة التي يرغب في استئجارها بصورة قاطعة لا مجال فيها للاحتمالات والشكوك فتكتب مدة عقد الإيجار [ بالتفصيل الدقيق ] ، وكذا ما تحامله المستأجر علي نفسه ودفع للمؤجر تلك المبالغ الطائلة والتي لا تدفع إلا لتحقيق هذا القصد دون غيرة .
لذا رأينا أن تنقسم دراستنا إلي أربعة فصول كالتالي 000
الفصل الأول :- عقد الإيجار في ظل أحكام وقواعد القانون المدنى .
الفصل الثاني :- امتداد عقد الإيجار مؤقت المدة بقوة القانون .
الفصل الثالث :- عقد الإيجار بلا أخطاء.
الفصل الرابع :- أهم واحدث صيغ الإنذارات والدعاوى القانونية المتعلقة بقوانين
إيجار الأماكن الاستثنائية والقانون المدني
الفصل الأول
عقد الإيجار الجديد
في ظل
أحكام وقواعد القانون المدني
والقانون رقم 4 لسنة 1996م
المستأجر حقوقه والتزاماته
المؤجر حقوقه والتزاماته
تعريف القانون المدني لعقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدني ]
الواضح من تعريف المشرع لعقد الإيجار أنة أحد العقود الرضائية الملزمة لجانبين هما المؤجر والمستأجر ، ولهذا التعريف أثرا هاماً هو إحداث التفرقة بين مفهوم الإيجار ومفهوم الملكية ، فمحل عقد الإيجار انتفاع بشيء هو العين المؤجرة ولمدة محددة هي مدة عقد الإيجار ، في حين أن محل عقد الملكية تملك كامل وسلطات كاملة علي الشيء المبيع دونما التقيد بقيد زمني معين ، وقد رددت المحكمة الدستورية العليا في العديد من أحكامها أهمية هذه التفرقة واعتمادها كأساس للقضاء بعدم دستورية أي نص قانوني لا يحترم هذه التفرقة وما يترتب عليها من آثار.
(( وحيث أن قضاء هذه المحكمة مطرد على أن صون الدستور للملكية الخاصة مؤداه أن المشرع لا يجوز أن يجردها من لوازمها ولا أن يفصل عنها أجزائها ولا أن ينتقص من أصلها أو يعدل من طبيعتها أو يزيلها ولا أن يقيد من مباشرة الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية وكان ضمان وظيفتها هذه يفترض إلا ترهق القيود التي يفرضها المشرع عليها جوهر بنيانها ولا أن يكون من شانهما حرمان أصحابها من تقرير صور الانتفاع بها وكان صون الملكية وأعاقتها لا يجتمعان فإن هدمها من خلال قيود ترهقها ينحل عصفا بها منافيا للحق فيها .
وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى كذلك على ان الملكية لا تعتبر حقا مطلقا وليس لها من الحماية ما يجاوز الانتفاع المشروع بعناصرها ومن ثم جاز تحملها ببعض القيود التي يقتضيها صون وظيفتها الاجتماعية التي لا يجوز ان يتذرع المشرع بها ليجرد الملكية من ثمارها أو منتجاتها أو ملحقاتها )).
[ من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان مفهوم الملكية* ]
مبدأ حرية التعاقد
مبدأ سلطان الإرادة
اخضع المشرع بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م كافة عقود الإيجار المحررة في ظله ( العقود المحررة بدءا من 1/2/1996) لقواعد وأحكام القانون المدنى ، باعتباره وكما سلف الشريعة العامة أو القانون العام في مجال العقود ، ومقتضى إخضاع هذه العقود لقواعد وأحكام القانون المدنى سريان مبدأ حرية التعاقد ، فالمتعاقدان يتمتعان بحرية مطلقة في التعاقد على النحو الذي يترأى لهما ، ولا يحد من هذه الحرية سوى قيد عدم مخالفة النظام العام ، وهو قيد طبيعي فى كل تعاقد أو تصرف قانوني .
ومن أثار ونتائج خضوع عقود الإيجار لقواعد وأحكام القانون المدنى حق المؤجر والمستأجر كمتعاقدان في ممارسة بعض أنواع الحريات والتي كانت من قبيل المحظورات في ظل قوانين إيجار الأماكن وتلك الحريات هى 000
أولا 000 حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينه لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار أحد أهم الحقوق التي يخولها القانون المدني لطرفي عقد الإيجار وبالآدق للمؤجر والواضح من نص المادة 558 من القانون المدني أن عقد الإيجار عقد مؤقت بطبيعته ، أي يعقد لمدة أو لزمن معين ومحدد ، وهو ما عبر عنه المشرع صراحة بعبارة 000 مدة معينه 000 فلا تأبيد في عقود الإيجار ، ومقتضى تأقيت عقد الإيجار وكما سلف أن يعقد لمدة محددة ومعلومة أما تحديد هذه المدة ( مدة عقد الإيجار ) فتلك إرادة المتعاقدين ، ولذا فللمؤجر والمستأجر حرية الاتفاق علي تحديد مدة الإيجار دون التقيد بحد زمني أدنى أو أقصى ولذا صار قانونيا ( بدءا من 1/2/1996م ) تحرير عقد إيجار مدته يوم أو شهر أو سنه أو عشر سنوات أو خمسين سنه 000 ، فما تراضى عليه المتعاقدان هو القانون الساري وشريعتهم الغالبة .
القيود الواردة علي حق المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار
حرية المتعاقدان المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار إعمالا لمبدأ سلطان الإرادة في العقود ، لا يحد منها سوى ما أوردة القانون المدنى من قيود في مجال مدة عقد الإيجار وهى 000
مدة عقد الإيجار الصادر ممن له حق الإرادة لا تزيد علي ثلاثة سنوات إلا بترخيص .
( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات ، كل هذه ما يوجد نص يقضى بغيره )
[ المادة 559 من القانون المدنى ]
اختلاف مفهوم الإيجار عن مفهوم الملكية يعني إمكان إصدار غير المالك ملكية كاملة لعقد إيجار وطبقا لنص المادة 559 من القانون المدنى فأنه لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدراة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاثة سنوات ، فإذا عقد إيجاراً لمدة انقضت هذه المدة إلى ثلاث سنوات ، ويلاحظ في مجال تحديد مدة عقد الإيجار الصادر عمن لا يملك سوى حق الإدارة أن الترخيص الصادر له بالإيجار لمدة معينه يلزم أن يكون سابقا علي إصدار عقد الإيجار لا لاحقاً له ولذا فإن علي المستأجر يتثبت من صفة المؤجر لأن المؤجر كما يصح أن يكون هو المالك المنفرد للعين محل الإيجار يصح أن يكون مالكاً علي الشيوع وله [ وفق نصيبه الشرعي ] حق الإدراة وبالتالي حق إصدار عقود إيجار ولكن بالشروط التي أوردتها المادة 559 من القانون المدنى كما أوضحنا 000 لا تزيد عن ثلاثة سنوات .
مدة عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة تنقضي بانقضاء حق المنفعة .
( الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجرها مالك الرقبة ، علي أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإجلاء 000 )
[ المادة 560 من القانون المدنى ]
تعريف حق المنفعة
حق الانتفاع أحد الحقوق المتفرعة عن حق الملكية ، وقد أفرد لها المشرع نصوص المواد 985 إلى 995 من القانون المدنى ، وحق الانتفاع بطبيعته حق مؤقت لذا فقد قرر المشرع بموجب نص المادة 560 من القانون المدنى انقضاء عقد الإيجار الصادر ممن له حق المنفعة بانقضاء حق المنفعة ذاته أيا كان سبب انقضاء حق المنفعة ، ووفقاً لنص المادة 560 من القانون المدنى فأنه يجوز لمالك الرقبة أن يجيز عقد الإيجار المحرر لمدة أطول من مدة حق المنفعة بحيث لا ينقضى عقد الإيجار بانقضاء حق المنفعة ، وهى سلطة لمالك الرقبة ، ولذا فأنه لا يجوز للمستأجر أن يطالب باستمرار عقد الإيجار الصادر عن صاحب حق المنفعة رغم انقضاء حق المنفعة ، بل الصحيح أن لمالك الرقبة - وحدة - أن يجيز المدة الباقية من عقد الإيجار أو لا يجيزها ولذا نؤكد على ضرورة ما أبيدناه في الصفحات السابقة من التزام المستأجر بالتأكد من صفة المؤجر ، إذ قد يترتب على إغفال ذلك أثار ونتائج خطرة يصعب تداركها كان يصدر عقد الإيجار عن غير مالك.
ثانياً 000 حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية ]
ثالثاً 000 حق المؤجـــر والمستـأجر فى الاتفاق على القيمة
الايجارية [ تحديد الأجرة ]
( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة لقاء أجر معلوم )
[ المادة 558 من القانون المدنى ]
الإيجار هو المقابل الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء انتفاع الأول بالعين المؤجرة ولا شك أن حرية المؤجر والمستأجر فى الاتفاق على قيمة إيجاريه يرتضياها دون تدخل من جانب المشرع ، هى بلا شك أحد أهم نتائج وأثار إخضاع عقود الإيجار لقواعد القانون المدنى حيث سلطان الإرادة هو الأصل والقانون ، فمتى أتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على قيمة إيجاريه محددة صارت واجبة الدفع في مواعيدها المحددة قانونا *
صورة القيمة الإيجارية 000 النقود كأجرة
عقد الإيجار أحد عقود المعاوضات بمعنى أن كل من طرفية يتحمل التزامات متبادلة ، فالمؤجر يلتزم بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، فى حين يلتزم المستأجر بأداء مقابل هذا الانتفاع ( القيمة الإيجارية ) والقيمة الإيجارية ووفقا لصريح نص المادة 561 من القانون المدني يجوز أن تكون نقودا - وهو الشائع - كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى كمنفعة مقابلة أو شيء عيني 000
( يجوز أن تكون الأجرة نقوداً كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى )
[ المادة 561 من القانون المدني ]
مدي جواز المطالبة بتخفيض الأجرة لعقد حرر في ظل أحكام القانون المدني
الطعن في تحديد القيمـة الإيجارية يرتبط أساسا بتطبيق قوانين الإيجار الاستثنائية حيث يحدد المشرع أسس وعناصر هذا التقدير ، ومن ثم يكون للمستأجر وللمؤجر حق الطعن هذا التقدير في المواعيد المحددة قانوناً وبالوسائل التي حددها القانون أيضا ، أما فى ظل مبدأ التعاقد الحر فى قواعد القانون المدنى حيث يتفق المتعاقدان ويتراضيا على كل الشروط ، فلا محل للطعن على هذه القيمة الإيجارية ، إلا أن الأمر ليس على إطلاقه ، فما زال حق الطعن فى تقدير القيمة الإيجارية قائما ولكن وفقا لقواعد وأحكام القانون المدنى ، وبمعنى أكثر دقه إذا شابت إرادة أحد المتعاقدين وخاصة إرادة المستأجر أحد العيوب التي أثرت فيها وأدت إلى الالتزام غير المتوازن .
مشكلة عدم الاتفاق على مقدار الأجرة - مشكلة تعذر إثبات مقدار الأجرة
( إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل )
[ المادة 562 من القانون المدنى ]
وفقاً لصريح نص المادة 562 من القانون المدنى فأنه إذا لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها فيما بعد ، أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة فيتم تقدير القيمة الإيجارية فى كل الحالات السابقة على أساس أجرة المثل ، والمقصود بأجرة المثل أجرة عين أو عقار بذات الجهة وله ذات الموصفات أو بالأدنى مواصفات مشابهة لها .
***************
رابعاً 000 حرية المؤجـــر فى تقـــاضى أي مبالغ مالية خارج عقد الإيجار [ جريمة خلو الرجل ]
بصدور القانون رقم 4 لسنة 1996م والنافذ من 1/2/1996 لم يعد تقاضى المؤجر لأي مبالغ خارج مبالغ خارج عقد الإيجار جريمة كما كان فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية ، ولذا فللمؤجر ان يتقاضى من المستأجر أي مبالغ مالية خارج الإيجار ، بل تثبت هذه المبالغ بصلب عقد الإيجار ، ويوضح كذلك نظام خصمها من القيمة الإيجارية 000
إلغاء تجريم تقاضى المؤجر لخلو رجل بموجب القانون رقم 4 لسنة 1996م .
صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م ( بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أى يكون لأحد حق البقاء فيها ) ولم يؤثم فعل تقاضى المؤجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ، ولذا فالعقود المحررة منذ 1/2/1996 وهو تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ، يجوز للمؤجر أن يتقاضى أي مبالغ خارج عقد الإيجار وهو ما اصطلح على تسميته بخلو الرجل ، بل أن صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أعتبر بمثابة القانون ألاصلح للمتهم الذي تقاضي خلو رجل في ظل القوانين السابقة ، وبالتالي أصبح تقاضى المستأجر لمبالغ خارج عقد الإيجار ونعنى بها مسالة أو جريمة خلو الرجل فعل مباح وغير مجرم إعمالا لمبدأ حرية التعاقد ومبدأ سلطان الإرادة .
التأكيد القضائي
اعتبار واقعة خلو الرجل سلوكا أو فعلا مباحا غير مؤثم بدءا من 1/2/1996 .
أولا
من قضاء النقض فى اعتبار واقعة خلو الرجل غير مؤثمة جنائيا منذ 1/2/1996 واعتبار القانون رقم 4 لسنة 1996 قانون أصلح للمتهم .
حكم محكمة النقض
بشأن جريمة خلو الرجل وإلغاء القانون رقم 4 لسنة 1996 لتجريمها
باسم الشعب
محكمة النقض
الهيئة العامة للمواد الجنائية
المؤلفة برئاسة السيد المستشار / أحمد مدحت المراغى 000 رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين / عوض محمد إبراهيم جلدو ، نجاح سليمان نصار محمد نبيل رياض ، محمد حسين لبيب ، محمد أحمد حسن ، ناجى أسحق نقديموس ، محمد يحيى رشدان ، د . عادل قورة مقبل محمد كال شكر ، نواب رئيس المحكمة ، عاصم عبد الجبار .
وحضور المحامى العام لدى المحكمة النقض السيد / ممدوح يوسف
وأمين السر السيد / فايز سلام الصسورى
فى الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة
فى يوم الأحد 6 ممن ذى الحجة سنة 1417 هـ الموافق 3 من إبريل سنة 1997
أصدرت الحكم الآتى :-
فى الطعن المقيد فى جدول النيابة برقم 11539 سنة 1990 ويجدول المحكمة رقم 11838 سنة 60 القضائية .
المرفوع عن :
موسى فهمي حافظ " محكوم عليه "
ضـــــــد
النيابة العامة ------------
الوقــائع
اتهمت النيابة العامة الطاعن فى قضية الجنحة رقم 876 لسنة 988م بولاق الدكرور بأنه فى يوم 11 من إبريل سنة 1986 بدائرة قسم بولاق الدكرور محافظة الجيزة تقاض من المستأجر المبلغ المبين بالمحضر خارج نطاق عقد الإيجار كمقدم إيجار ، وطلبت عقابه بالمادتين 26 ، 77 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالمادة 23 من القانون رقم 136 لسن ة1981 والمادة 236 من قانون العقوبات .
ومحكمة أمن الدولة بالجيزة قضت حضوريا فى 17 من مايو 1989 عملا بالمادة 204/1 من قانون الإجراءات الجنائية ببراءة المتهم مما نسب إليه .
واستأنفت النيابة العامة وقيد استئنافها برقم 10328 لسنة 1989 .
ومحكمة الجيزة الابتدائية - بهيئة استئنافية - قضت حضورياً فى 20 من يناير 1990 بقبول الاستئناف شكلا وفى الموضوع بإجماع الآراء بإلغاء حكم المستأنف وتغريم المتهم 9360 جنيها وأداء مثله لصندوق الإسكان بمحافظة الجيزة وألزمته برد مبلغ 4680 جنيها للمجني عليه .
- فطعن الأستاذ / صادق محمد رمضان المحامى نيابة عن المحكوم عليه فى هذا الحكم بطريق النقض فى 26 من فبراير سنة 1990 وقدمت أسباب الطعن فى ذات التاريخ موقعا عليها من الأستاذة / بشرى عصفور المحامية .
- وبجلستي 17 من يناير سنة 1993 ، 28 من مايو سنة 1995 نظرت المحكمة الطعن ( منعقدة فى هيئة غرفة المشورة ) وقررت التأجيل لجلسة 16 من فبراير سنة 1997 وفيها أحالته للهيئة العامة للمواد الجنائية للفصل فيه .
- وبجلسة 9 إبريل سنة 1997 نظرن الهيئة العامة للمواد الجنائية الطعن وسمعت المرافعة على ما هو مبين بمحضر الجلسة وقررت النطق بالحكم لجلسة اليوم .