من طرف حق المؤجــر والمستــأجر في الاتفاق علي تجــديد مدة عقد الإيجار
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية
حرية المؤجر والمستأجر في تحديد مدة عقد الإيجار ( 000 شهر0 سنة 0 عشر سنين 0 ستون سنة 000 ) يستتبعه إمكان تجديد العقد ، وتجديد عقد الإيجار اصطلاح يعنى استمرار نفاذه لمدة أخرى مضافة إلي المدة الثابتة بصلب العقد ، تلك المدة الجديدة قد تكون مساوية للمدة الثابتة بعقد الإيجار وقد تكون غير مساوية لها ، وقد يتم الاتفاق علي أن يكون التجديد لمدد زمنية متتابعة تتلاحق زمنيا ، والمسألة إرادة متعاقدين .
والتساؤل 000 هل يجوز الاتفاق المالك والمستأجر علي تجديد العقد لمدة زمنية متلاحقة دون التقيد بحد زمني معين ، بمعنى هل يجوز الاتفاق علي تجديد عقد الإيجار لمدد متلاحقة تتجاوز الستون عاماً 000؟
الراجح أنه وفى ظل تطبيق قواعد وأحكام القانون المدنى والتي تجعل من سلطان الإرادة في التعاقد شريعة وقانون ، فإن للمتعاقدين المؤجر والمستأجر أن يتفقا علي تجديد عقد الإيجار لأي مدد زمنية ، ولو تجاوز مجموع هذه المدد ستون عاماً ، ولا يمكن التمسك بالقيد الوارد بنص المادة 999 من القانون والخاصة بحق الحكر لأن القياس علي مدة الحكر أمر غير صحيح وغير وارد إلا في العقود غير محدده المدة – ولنا عودة إلى مناقشة حق الحكر ومدته وقياس مدة عقد الإيجار عليه – والحال أن العقد – محل المناقشة – عقد محدد المدة أي مؤقت بمدة ، كل ما في الأمر أن الطرفان اتفقا على أنه بانتهاء تلك المدة تبدأ مدة جديدة ، محددة ومؤقتة ، 000 وهكذا 000 كما أن قواعد القانون المدنى فى عمومها لم ترد قيداً صريحاً على تحديد مدة لعقد الإيجار تجديد عقد الإيجار وزيادة القيمة الإيجارية
تجديد عقد الإيجار دائما ما يصحبه تعديل فى القيمة الايجارية بالزيادة ، ولعل تلك الزيادة فى القيمة الايجارية هى الدفاع لتجديد العقد فالتجديد يرد على مدة العقد ، والزيادة ترد على القيمة الايجارية .
والتساؤل 000 هل النص على تجديد عقد الإيجار لمة أو المدد زمنية أخرى يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد 000؟
النص في عقد الإيجار على تجديده لمدة أو لمدد أخرى متلاحقة لا يعنى أننا فى كل ميعاد تجديد بصدد عقد إيجار جديد ، مرد ذلك أن شرط التجديد لمدة أو لمدد أخرى هو أحد شروط عقد الإيجار الأساسي ، وبذا فإن التجديد يستمد أساسه القانوني من هذا العقد ، والتجديد هو تنفيذ لشروط هذه العقد ، وليس إنشاءاً لعقد أخر جديد .
رأي مخالف - أسانيده
في حين يري الفقه السائد أن مبدأ حرية المتعاقدين تجيز للمؤجر والمستأجر الاتفاق على أي مدة لعقد الإيجار ، طالب أم قصرت ، فإن ثمة رأي آخر يري انه لا يجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على مدة لا تزيد على ستــــون سنة ( والحال أن المؤجر والمستأجر حددا بالفعل مدة العقد تحديداً واضحاً ).
ويستند أنصار هذا الرأي إلي أن عقد الإيجار أحد العقود التي ترد على المنفعة ، وثمة فارق هائل بين مفهوم التمليك والإيجار ، فالإيجار عقد مؤقت يرد علي منفعة ومن ثم لا يجوز أن تكون مدة العقد أكثر من ستون عاما وإلا ذابت الفوارق بين حق الملكية المؤبد وحق الإيجار المؤقت بطبيعة ، ثم أن الفارق الهائل بين مفهوم الملكية والإيجار هو الذي كان سبباً أساسياً وفعالا لأحكام عدم الدستورية التي أصابت فى مقتل بعض نصوص قانون إيجارا الأماكن ، ومن جانبنا انه لا جدال أن اختلاف مفهوم حق الملكية عن مفهوم الإيجار كان الدافع أو الأساس القانوني لأحكام عدم الدستورية التي منيت بها بعض مواد قوانين الإيجار الاستثنائية ، فالإيجار مؤقت بطبيعته وإبقاء المستأجر بالعين المؤجرة على وجه مؤبد أمر يتنافى مع مفهوم الإيجار فكان لازماً الحكم بعدم دستورية النصوص التي تؤبد عقد الإيجار ، فالإيجار دائما عقد مؤقت .
أن بقاء المستأجر بالعين المؤجرة فى ظل قوانين الإيجار الاستثنائية كان إرادة مشرع وليس إرادة المؤجر ، إما في عقود الإيجار التي تحكمها نصوص القانون المدنى فبقاء المستأجر بالعين رهين ومقترن بإرادة المؤجر ، وهذا هو الفارق ، ومن ثم فالاهتمام كل الاهتمام بإرادة المتعاقدين ما تراضوا عليه هو قانونهم وشريعتهم ، وكون إرادة التجديد معاصرة لإنشاء العقد أو لاحقة له يهم ، المهم هو توافر إرادة المتعاقدين و خلاصة الأمر 000 إن تحديد مدة عقد الإيجار إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ، وتجديد عقد الإيجار لأي مدة إرادة متعاقدين مؤجر ومستأجر ولا محل لإثارة شبهة عدم الدستورية كما أثيرت في بعض نصوص قانون إيجار الأماكن وقضى بها ، لأن مناط عدم الدستورية وأساسها هو إعدام إرادة المؤجر ، الأمر الذي ينتفى في التجديد الحاصل للعقود المحررة فى ظل قواعد القانون المدنى .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا في بيان دور الإرادة في إنشاء عقد الإيجار .
( الأصل في الروابط الايجارية أن الإرادة هى التي تنشئها فإذا جردها المشرع من كل دور في مجال تكوين هذه الروابط وتحديد أثارها كان تنظيمها منافيا لطبيعتها )
[ من الحكم الصادر في القضية رقم 71 لسنة 19 قضائية دستورية