حكم إيجار أماكن

بسم الله الرحمن الرحيم

باسم الشعب

مجلس الدولة

المحكمة الإدارية العليا

بالجلسة المنعقدة علناً برئاسة السيد الأستاذ المستشار محمد هلال قاسم
رئيس مجلس الدولة وعضوية السادة الاساتذه عبد المنعم فتح الله وحسن حسنين
علي ومحمود مجدي أبو النعاس وفاروق عبد الرحيم غنيم المستشارين0

* إجراءات الطعن

في بوم الأحد الموافق 22 من يونيو سنة 1980 أودع الأستاذ عبد الفتاح
سليمان داود المحامي والوكيل عن الشيخ ناصر الحمود الصباح ، قلم كتاب
المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 1262 لسنة 26 ق في
الحكم الصادر من محكمة القضاء الإداري بجلسة 24 من أبريل سنة 1980في الدعوى
رقم 453 لسنة 24 قضائية والقاضي برفض الدفع بعدم اختصاص المحكمة ولائيا
بنظر الدعوى وباختصاصها بنظرها وفي الموضوع برفضها والزام المدعي المصروفات
.

وطلب الطاعن – للأسباب الواردة في التقرير – الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع :-

بإلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضي به من رفض الدعوى موضوعا

بإلغاء قار اللجنة الأولى بمجلس المراجعة بمحافظة القاهرة الصادر في
التظلم رقم 477 لسنة 1969 مع إلزام المطعون ضدهما بالمصروفات ومقابل أتعاب
المحاماة عن الدرجتين .

وقدمت هيئة مفوض الدولة تقريرا ارتاب فيه الحكم بقبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا والزام الطاعن بالمصاريف .

وبعد أن تداول نظر الطعن أمام دائرة فحص الطعون علي النحو المبين
بالمحاضر قررت إحالته إلى المحكمة الإدارية العليا ( الدائرة الأولى )
لنظره بجلسة 27/4/1985 وإذ تداول نظر الطعن أمام المحكمة قررت إصدار الحكم
بجلسة اليوم وفيها صدر وأودعت مسودته المشتملة علي أسبابه عند النطق به .

* المحكمة

بعد الاطلاع علي الأوراق وسماع الإيضاحات وبعد المداولة .

من حيث أن الطعن قدم في الموعد القانوني مستوفيا أوضاعه الشكلية فمن ثم فهو مقبول شكلا.

ومن حيث أن عناصر هذه المنازعة تخلص في أن ناصر الحمود الصباح أقام
الدعوى رقم 453 لسنة 24 قضائية أمام محكمة القضاء الإداري ضد محافظ القاهرة
ورئيس مجلس المراجعة بالمحافظة طالبا الحكم بإلغاء قرار اللجنة الأولى
بمجلس المراجعة الصادر في التظلم رقم 477 لسنة 1969 مع إلزام المدعي
المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

وقال شرحا لدعواه انه يمتلك عقارا يشمل البناءين رقمي 5 ، 7 شارع عدلي
وان ثمة ممرات بينهما أقام عليها مجموعة من الفترينات التي تشغل أصلا في
عرض البضائع وتعاقد علي تأجيرها لقاء أجرة حددها الاتفاق في عقود الإيجار
التي اشترطت استخدام تلك ” الفترينات ” بحالتها بحيث يتحمل المستأجر كل ما
يترتب علي أي تغيير أو تحوير سواء في ذات تركيب ” الفترينة ” أو استعمالها .

واستطرد المدعي انه علي الرغم من أن مثل تلك ” الفترينات ” لا تخضع في
تحديد أجرتها الا للاتفاق بين المؤجر والمستأجر فقد تلقي إخطارا من مأمورية
إيرادات غرب القاهرة يحمل بيانا بتخفيض الأجرة بناء علي قرار أصدرته
اللجنة الثانية من اللجان المختصة بتقدير القيمة الايجارية نفاذا لاحكام
القانون رقم 46 لسنة 1962 المعدل بالقانون رقم 132 لسنة 1963فتظلم من هذا
القرار الي مجلس المراجعة بمحافظة القاهرة حيث قيد تظلمه برقم 477 لسنة
1969. وقد علم أخيرا أن اللجنة الأولى بمجلس المراجعة أصدرت في 7/8/1969
قرارا بقبول التظلم شكلا وتأييد القرار المتظلم منه .

ونعي المدعي علي قرار مجلي المراجعة المطعون فيه مخالفة القانون لان
قانون المباني رقم 46 لسن 1969 لا يسري علي ” الفترينات ” لأنها من المباني
التي لا قيمة لها والتي تقام بغير أساسات أو مرافق ولا يجوز بالتالي نسبة
أجرتها إلى تكاليف إنشائها ، فهي ليست بناء أو وحدة من وحدات العقار .
هذا إلى أن القانون المذكور بحكم أجرة الأماكن التي تنشا اعتبارا من
5/11/1961 في حين أن ” الفترينات ” موضوع النزاع أنشئت قبل ذلك التاريخ
بدليل ربط الضريبة عليها عام 1960 .

وأمام محكمة القضاء الإداري ردت الجهة الإدارية علي الدعوى مقررة أن ”
الفترينات ” المشار إليها عبارة عن دكاكين صغيرة تأخذ جزءا من مبني العقار
ومخصصة لبيع السلع وبعضها عبارة عن مطاعم .

بجلسة 28/12/1971 حكمت المحكمة بقبول الدعوى شكلا وتمهيديا – وقبل الفصل
في الموضوع – يندب مكتب خبراء وزارة العدل لمعاينة الأماكن موضوع النزاع
وبيان ما إذا كان يتحقق فيها وصف المباني المقصود بالقانون رقم 46 لسنة
1962 بتحديد إيجار الأماكن أم أنها لا تعدو مجرد فترينات وكذلك بيان تاريخ
إنشائها وما استجد عليها من تعديلات .

ونفاذا لهاذ الحكم أودع مكتب الخبراء تقريرا مؤرخا 28/6/1975 انتهي فيه
إلى أن المباني السابق ذكرها والتي تمت معاينتها عبارة عن دكاكين مخصصة
لاعمال مختلفة وليست ” فترينات ” وانه يتحقق فيها وصف المباني المقصود
بالقانون رقم 46 لسنة 1/1/1966 وأن ما استجد عليها من تعديلات هو تحويل ”
الفترينات ” إلى دكاكين مخصصة لاعمال مختلفة .

وبجلسة 27/1/1977 أصدرت محكمة القضاء الإداري حكما تمهيديا آخر أوضحت فه
أن القانون رقم 46 لسنة 1962 يسري علي الأماكن التي أنشئت أو تنشأ اعتبارا
من 5/11/1961 وعلي ذلك فانه يتعين التثبت من تاريخ إقامة موضوع النزاع
واعدادها للاستعمال كمحلات وليس ” فترينات ” . وانه جاء في تقرير مكتب
الخبراء المؤرخ 28/6/1975أن الدكاكين أقيمت قبل 1/1/1966 دون بيان ما إذا
كان تاريخ الإنشاء سابقا علي 5/11/1961 أم لا .

ومن ثم قضت المحكمة في هذا الحكم التمهيدي الثاني بندب مكتب خبراء وزارة
العدل بالقاهرة لمعاينة الأماكن موضوع النزاع لتحديد تاريخ إنشائها وما
إذا كان هذا الإنشاء قد تم قبل أو بعد يوم 5/11/1961 وبيان ما استجد عليها
من تعديلات وما إذا كانت هذه التعديلات قد تمت بمعرفة المالك أو بمعرفة
المستأجرين مع بحث وتدقيق ذلك في ضوء عقود الإيجار التي يحملها المستأجرون .

وفي 28/1/1980 قدم مكتب الخبراء تقريرا اثبت فيه بعد المعاينة أن
المباني موضوع النزاع ليست بالشكل المتعارف عليه ” للفترينات ” بل عبارة عن
دكاكين صغيرة لها أبواب من الصاج وتستغل لأغراض البيع وبعض الصناعات
الخفيفة كإصلاح الأحذية أو المكوي أو البراويز والشنط الجلدية .

وانتهي التقرير إلى أن المحلات موضوع النزاع مؤجرة أساسا علي أنها ”
فترينات ” للعرض فقط ولكن مستأجريها اقر معظمهم انه قام بعد ذلك بتحويلها
إلى دكاكين صغيرة بمعرفتهم وتحت مسئوليتهم وعلي حسابهم الخاص دون تدخل من
المالك الذي ظل يصدر إيصالات الإيجار علي أساس أنها فترينات وليست محلات ،
وانه من واقع ما أمكن الاطلاع عليه من عقود وإيصالات وطبقا لما قرره
المستأجرون فان تحويل ” الفترينات ” الي محلات بدا منذ عام 1965 وفي فترات
متعاقبة بعد ذلك حتى 1973 وأنه لم يتيسر الاطلاع علي كافة العقود حيث قرر
اغلب المستأجرين أنها ليست في حوزتهم ولم يقدم المالك تلك العقود رغم طلبها
عدة مرات .

وبجلسة 24/4/1980 أصدرت المحكمة حكمها المطعون فيه فقضت برفض الدفع
المبدي من الحكومة بعدم اختصاص المحكمة ولائيا بنظر الدعوى وباختصاصها
بنظرها وفي الموضوع برفضها والزام المدعي المصروفات .

وأقامت المحكمة قضاءها فيما يتعلق برفض الدعوى علي أن القانون رقم 46
لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن نص في المادة الأولى منه علي أن تحدد
إيجارات الأماكن المعدة للسكني أو لغير ذلك من الأغراض والتي تنشأ بعد
العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 وفقا لما يلي0000وتسري أحكام هذا القانون
علي المباني التي لم تؤجر أو تشغل لاول مرة حتى تاريخ العمل بالقانون رقم
168 لسنة 1961 . ويقصد بلفظ المباني المنصوص عليها في الفقرة السابقة كل
وحدة سكنية أو غير سكنية لم تؤجر أو تستغل لاول مرة في تاريخ العمل
بالقانون رقم 168 لسنة 1961 م .

واستطردت المحكمة انه وفقا لقضاء المحكمة الإدارية العليا فان القانون
رقم 46 لسنة 1962 إنما يتضمن تعديلا لقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار
الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين والقوانين المعدلة له في
خصوصية كيفية تحديد أجرة الأماكن وعلي مقتضى ذلك يتعين تطبيق القانون رقم
46 لسنة 1962 المشار إليه علي ذات النطاق الذي حددته المادة الأولى من
القانون رقم 121 لسنة 1947 سالف الذكر الذي جاء مطلقا علي جميع الأماكن
وأجزاء الأماكن التي تعد للسكني أو لغيرها من أغراض الاستعمال وأنه لا وجه
لتخصيص هذا الإطلاق الذي قام عله النص بأي قيد سواء من حيث نوع مواد
الإنشاء أو من حيث مساحة المكان أو الشخص الذي أقام المكان مالكا كان أو
مستأجرا . ذلك أن كل ما يتطلبه القانون لانطباق أحكامه أن يكون المنشأ
مكانا وهو ما تتحدد معالمه وأبعاده تبعا لطريقة إنشائه ويمكن للمنتفع به أن
يقيم فيه إن كان معدا للسكني أو أن يشغله بنفسه أو بعماله إن كان لأغراض
التجارة أو الصناعة أو مزاولة المهنة أو غيرها من أغراض الاستعمال .

وبعد أن أورد الحكم ما انتهي إليه تقرير مكتب الخبراء أضاف أنه يتضح مما
تقدم أن محل المنازعة ليس ارض فضاء وأنها ” فترينات ” حولت إلى محال
لاستعمالها في الأغراض التجارية بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961
وينطبق عليها وصف الأماكن بالمفهوم الذي عناه القانون رقم 46 لسنة 1962
ويسري عليها ومن ثم يخضع تحديد أجرتها لاحكامه ولا يمنع ربط 1960 من ذلك ،
وإذ كان ذلك وكان قرار مجلس المراجعة المطعون عليه قد بني علي أن ”
الفترينات ” المؤجرة مقامة حديثا أمام ” الفترينات ” المقامة علي الحائط
الفاصل بين العقارات ، وهي أماكن تخضع في تقدير أجرتها لاحكام القانون رقم
46 لسنة 1962 ويدخل في اختصاص لجنة التقدير ومن بعدها مجلس المراجعة تقدير
الأجرة وتحديدها وفقا للقانون المذكور ، فان هذا القرار يكون سليما ومتفقا
وحكم القانون .

ومن حيث أن مبني الطعن في الحكم هو الخطأ في تطبيق القانون وتأويله من أوجه ثلاثة :-

الأول :- أخطأ الحكم حين اعتبر ” الفترينة ” مكانا يخضع تحديد أجرته
لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 ذلك أن الفترينة بطبيعتها شيء معلق لا
يشغل إلا حيزا من الفراغ ولا ترتكز علي الأرض إذ ليس لها اساسات أو رافق
وبالتالي لا تعتبر جزءا من البناء أو وحدة من وحداته ، والعبرة بوصف ”
الفترينة ” وتحديد طبيعتها يكون بوقت تحرير عقد الإيجار وليس بوقت المعاينة
، وقد اقر بذلك المستأجرون أنفسهم فاعترفوا بأنهم هم الذين قاموا بتحويل ”
الفترينات ” إلى دكاكين .

الثاني :- أخطأ الحكم المطعون فيه حين أخضع القيمة الايجارية لهذه ”
الفترينات ” للقانون رقم 46 لسنة 1962 بمقولة أن المستأجرين قاموا بتحويلها
إلى دكاكين صغيرة ومن ثم تعتبر أماكن وذلك بالرغم مما ورد بتقرير الخبير
المؤرخ 28/1/1980 من أن هذا التحويل تم بمعرفة المستأجرين وتحت مسئوليتهم
وعلي حسابهم الخاص . فالحكم بهذه المثابة خالف مبدأ أساسيا من مقتضاه أنه
لا يجوز للشخص بإرادته المنفردة أن يخلق لنفسه مركزا قانونيا يخالف ما
اتفق عليه يستفيد منــه ويضار به الطرف الأخر .

الثالث :- انطوي الحكم علي قصور في التسبيب وفساد في الاستدلال وخالف
الثابت بالأوراق لان من المتفق عليه أن القانون رقم 46 لسنة 1962 يحكم
إيجار الأماكن التي تنشأ بعد العمل بالقانون رقم 168 لسنة 1961 ، أي بعد
5/11/1961 ، والثابت أن ” الفترينات ” موضوع النزاع أقيمت قبل التاريخ
المذكور بدليل ربط العوائد عليها منذ سنة 1960 .

ومن حيث أن الحكم المطعون فيه لم يقم قضاءه فيما انتهي إليه من رفض
الدعوى علي أساس خضوع ” الفترينات ” لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962
وبالتالي خضوعها – بوصفها هذا – لنظام تحديد الأجرة الذي قرره هذا القانون ،
وانما أقام الحكم قضاءه علي أساس الأخذ بما خلص إليه تقرير مكتب الخبراء
من أن المباني موضوع النزاع عبارة عن دكاكين وبالتالي ينحصر عنها وصف ”
الفترينات ” وتخضع بهذه المثابة – أي باعتبارها محلات أو دكاكين لنظام
تحديد الأجرة فمن ثم يكون الحكم قد أصاب الحق في قضائه للأسباب التي بني
عليها والتي تأخذ بها هذه المحكمة كأسباب لقضائها وتضيف إليها ردا علي ما
ورد بالوجهين الأول والثاني من أوجه الطعن – أن العبرة في خضوع المبني
لاحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 – هي بتاريخ إنشائه وليست بتاريخ تحرير
عقد إيجاره أو بتاريخ معاينته ، وقد أثبت تقرير مكتب الخبراء – الذي أخذت
به المحكمة أن الدكاكين مثار النزاع أقيمت منذ عام 1965 ، أي في تاريخ لاحق
علي 5/11/1961 ومن ثم يخضع تحديد أجرتها للنظام الذي أتي به القانون
المذكور0 وليس من المقبول في شيء أن تكون العبرة بتاريخ تحرير عقد الإيجار
إذ قد يتغير وصف المكان المؤجر كتحويل ” الفترينات ” إلى محلات كما هو
الشأن في الحالة المعروضة – ومن هنا فلا يستساغ أن يظل وصف ” الفترينات ”
عالقا بها رغم هذا التحويل . كما أنه لا حجة فيما ذهب إليه تقرير الطعن من
أن مستأجري الفترينات هم الذين أقاموا الدكاكين علي حسابهم وتحت مسئوليتهم
ومن هنا فليس لهم أن يفيدوا من إجراء تم بإرادتهم المنفردة . ولا حجة في
ذلك لان أحكام القانون رقم 46 لسنة 1962 واجبة التطبيق علي الأماكن التي
تنشا اعتبارا من 5/11/1961 أيا كان شخص من أقام الأماكن حتى يغلق الباب
أمام أية محاولة للتهرب من أحكامه ، ولانه أن صح أنه لا يجوز للشخص بإرادته
المنفردة أن يخلق لنفسه مركزا قانونيا يخالف ما تفق عليه ويضر بالطرف
الأخر ، إلا أن شرط أعمال هذا المبدأ أن يكون الأمر خارجا عن إرادة هذا
الطرف الأخر بحيث لا يستطيع دفعة ودرء الضرر عن نفسه ، وليس من شك في أن
الطاعن كان بإمكانه في الحالة الماثلة – إن كان رافضا إقامة تلك الدكاكين –
أن يطالب بفسخ عقود إيجار ” الفترينات ” وإزالة المباني التي أنشأها
المستأجرون .

ومن حيث انه بالنسبة إلى الوجه الثالث والذي ينعي علي الحكم المطعون فيه
القصور في التسبيب والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق تأسيسا
علي ربط العوائد علي الفترينات منذ عام 1960 الأمر الذي يقطع في إقامتها في
تاريخ سابق علي 5/11/1960مما يخرجها من نطاق سريان أحكام القانون رقم 46
لسنة 1962 بشان تحديد أجرة الأماكن بالنسبة إلى هذا الوجه فانه مردود بأن
ما أخضع لربط العوائد عام 1960 هو ” الفترينات ” وفارق بينها وبين المحلات
أو الدكاكين مثار النزاع ، فهذه المحلات أو الدكاكين هي التي أقيمت محل ”
الفترينات ” وكانت إقامتها بعـد 5/11/1961 وهي التي تناولها قرار تحديد
الأجرة وانصب عليها قرار مجلس المراجعة المطعون فيه . ومن هنا فان ربط
العوائد علي ” الفترينات ” أيا كان الرأي في مدي مشروعيته – لا دلالة له في
تحديد تاريخ إنشاء المحلات أو الدكاكين غاية الأمر أن هذا الربط يفقد
أساسه بالنسبة الي ” الفترينات ” ويوجه الي الدكاكين اعتبارا من تاريخ
انشائها . ويتضح من الاطلاع علي ملف مجلس المراجعة أن جهة الادارة كانت
علي بينه من هذا الأمر اذ قدم تقرير الي المجلس جاء به أن ” الفتارين أزيلت
واستجد مكانها دكاكين وبناء عليه يستبعد ربط سنة 1966 ” .

ومن حيث أنه يخلص من جماع ما تقدم أن الحكم المطعون فيه أصاب وجه الحق
في قضائه وأن الطعن عليه علي غير أساس سليم من القانون مما يتعين معه رفضه
والزام الطاعن المصروفات عملا بأحكام المادة 184 من قانون المرافعات .

* فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بقبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا ألزمت الطاعن المصروفات .