من طرف أحكام النقض فى عقد الايجار وفق القانون المدنى
الإيجار بوجه عام :
أركان الإيجار :
558ِ- الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم .
عقد الإيجار وفقا لنص المادة 558 من القانون المدنى هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ، ويجوز وفقا لنص المادة 561 من القانون المذكور أن تكون الأجرة نقودا كما يجوز أن تكون أى تقدمه اخرى ، أو أى إلتزام آخر يلتزم به المستأجر .
( نقض رقم 2097 لسنة 60 ق جلسة 3/7/1994 )
ما كانت المادة 558 من القانون المدنى قد عرفت عقد الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم فانه قد يلتبس بعقد بيع الانتفاع باعتبار أن كلا من المنتفع والمستأجر ينتفع بشىء لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المالك الا أن حق الانتفاع حق عينى يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة فى حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائنا للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة 0
( الطعن رقم 2233 لسنة 64 ق جلسة 15/1/1995 )
مؤدى نص المادة 558 من القانون المدنى وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشىء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم ، ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكا بما يعنى أن إيجار ملك الغير صحيح فى حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر وانه ليس لهذا الأخير التنصل من أثاره طالما مكن من الانتفاع بالشيء المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه . ويحق لأى من طرفيه التقاضي بشأن المنازعات الناشئة عنه .
( الطعن رقم 4791 لسنة 63 جلسة 27/3/1997 )
تضمين العقد شروطاً تنظم العلاقة بين طرفيه كالإذن بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو استعمال العين فى غرض معين - أثره - اعتبارها أوصافاً تلحق بالعقد وجوداً وعدماً وليست ركناً من أركانه - مؤداه - عدم لزوم تحديد مدتها أو إعمال حكم المادة 563 مدنى عليها متى كان العقد خاضعاً لأحكام الامتداد القانونى فى قوانين إيجار الأماكن .
إذ كان مفاد نص المادة 558 من القانون المدنى أن تعيين مدة الإجارة أى مدة الانتفاع بالشئ هى وحدها من أركان عقد الإيجار ، أما تحديد مدة سائر الشروط فى عقد الإيجار فليست ركناً ، فالشروط والأركان من مكونات الالتزامات ، ولكن الركن جزء من حقيقة العقد كما عرفه المشرع ، أما الشرط فهو وصف يلحق الالتزامات ، قد يتعلق بسببه فيتوقف عليه وجوده أو انقضاؤه مثل الشرط الواقف أو الفاسخ ، وقد يعدل من نطاق الالتزام أو محله مثل سائر الشروط المتعارف عليها فى العقود التى تنظم العلاقة بين طرفى التعاقد ... فتعجل الأجرة أو تؤخرها ، أو تسمح للمستأجر بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، أو استعمال العين فى غرض معين ، فكل ذلك لا تعدو أن تكون أوصافاً تلحق عقد الإيجار وتتبعه وجوداً وعدماً فتقضى بانقضائه ، ومن ثم فلا محل لإلزام الطرفين بتعيين مدتها ، مما مفاده أن تعيين مدة الإجارة هى جزء من حقيقة عقد الإيجار ذاته، ولكن لا وجه لتحديد مدة الإذن بالتأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، ولا مجال لإعمال نص المادة 563 مدنى - المنظمة لمدة العقد ذاته - على الشروط الواردة فيه والتى ترك المشرع لأطراف العقد حرية تنظيمها ، كما أنه لا محل لإعمالها على مدة العقد متى كان خاضعاً لأحكام الامتداد القانونى فى قوانين إيجار الأماكن .
( الطعن رقم 739 لسنة 72 ق جلسة 24/3/2003 )
559- لايجوز لمن لايملك الا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات الا بترخيص من السلطة المختصة ، فاذا عقد الايجار لمدة أطول من ذلك ، أنقصت المدة الى ثلاث سنولت ، كل هذا مالم يوجد نص يقضى بغيره 0
560- الايجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضى بانقضاء هذا الحق اذا لم يجزها ماللك الرقبة ، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالاخلاء والمواعيد اللازمة لنقل محصول السنة 0
561- يجوز أن تكون الأجرة نقودا ، كما يجوز ان تكون أى تقدمة أخرى 0
562- اذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها ، أو اذا تعذر اثبات مقدار الأجرة ، وجب اعتبار أجرة المثل 0
اذا كان إثبات العلاقة الإيجارية بين طرفى عقد الإيجار - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - يقتضى بيان محل إلتزام كل من الطرفين ، وكانت الأجرة هى محل إلتزام المستأجر فى هذا العقد بما لازمه بيان الأجرة الواجب على المستأجر اداؤها عند إثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المؤجر ، ويشترط فيها - كما يشترط فى أى محل للإلتزام أن تكون موجودة ومشروعة ومعينة أو قابلة للتعيين ، فإن استحال أعمال المعيار المتفق عليه لتحديدها - سواء كانت هذه الاستحالة مادية او قانونية - فانها تقدر بأجرة المثل وفق ما تقضى به المادة 562 من القانون المدنى . النص فى الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - والمعمول به إعتبارا من 31 / 7 / 1981 - يدل على انه وان كان المشرع قد ناط باللجان المشكلة طبقا لأحكامه تقدير أجرة الأماكن الخاضعة له الا انه قصر اختصاصها على الأماكن المقامة لغرض السكنى دون الأماكن المقامة أصلا لغير ذلك من الأغراض كالمحلات فقد ترك تحديد أجرتها لاتفاق الطرفين . لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه انه استند فى التدليل على توافر أركان العقد على ما ذهب إليه من أن اتفاق الطاعن والمطعون عليه على اسناد تحديد أجرة العين محل النزاع إلى لجنة تحديد الإيجارات يعد معيارا يتوافر به ركن الأجرة فى العقد دون أن يستظهر تاريخ إنشاء تلك العين والغرض الذى أعدت من اجله وما إذا كانت قد أنشئت أصلا لتكون سكنا أم لغير ذلك من الأغراض ومدى اختصاص اللجنة بتحديد أجرتها ، فانه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب 0
( الطعن رقم 2236 لسنة 53 ق جلسة 22/10/1990 )
الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية وبيان مقدار الأجرة الاتفاقية أو أجرة المثل الواجب على المستأجر أداؤها - غير مانع للجان تقدير الأجرة المنصوص عليها بقوانين إيجار الأماكن رقم 46 لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 من القيام بواجبها بتقدير الأجرة القانونية للعين المؤجرة أو الطعن على قراراتها أمام المحكمة المختصة وتعديل الأجرة الاتفاقية زيادة أو نقصاً وصولاً للأجرة القانونية .
عهد المشرع بتقدير أجرة العين القانونية إلى لجان إدارية كالشأن فى قوانين إيجار الأماكن رقم 46 لسنة 1962 ، 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، ذلك أن بيان مقدار الأجرة الوارد فى شأن دعوى إثبات العلاقة الإيجارية ينصرف إلى الأجرة الاتفاقية التى لا يقوم العقد إلا بها وليس مقدار الأجرة القانونية للعين ، لأن الاتفاق على مقدار معين لها جائز طالما لم تتحدد الأجرة القانونية بعد، وبالتالى فإن الحكم بثبوت العلاقة الإيجارية نظير مقدار معين من الأجرة تم الاتفاق عليه أو قدرته المحكمة إعمالاً لنص المادة 562 من القانون المدنى ليس من شأنه أن يمنع لجان الأجرة من القيام بواجبها أو الطعن على قراراتها أمام المحكمة المختصة وتعديل الأجرة الاتفاقية وصولاً للأجرة القانونية زيادة أو نقصاً عن المحكوم به فى دعوى ثبوت العلاقة الإيجارية .
( الطعن رقم 695 لسنة 64 ق جلسة 26/5/2003 )
563- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة ، أعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ،وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالاخلاء فى المواعيد الأتى بيانها :
(أ) فى الأراضى الزراعية والأراضى البوراذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر ، فاذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف0
(ب) فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين ، فاذا كانت الفترة أقل منذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير 0
( ج) فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أى شىء غير ماتقدم اذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فاذا كانت أقل منذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير 0
لما كان النص فى عقد الإيجار على إنعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد أخر مماثله ما دام المستأجر يقوم بتنفيذ إلتزاماته وأحقية الأخير وحدة دون المؤجر فى إبداء الرغبة فى إنهائه يؤدى إلى إعتبار العقد بعد إنتهاء المدة المتفق عليها متجددا تلقائيا لمدد أخرى مماثلة لا يعرف على وجه التحديد تاريخ انتهائها إذ ان نهايتها منوطه بمحض مشيئة المستأجر وحده أو خلفة العام ولا يعرف متى يبدى أيهما الرغبة فى إنهاء العقد خاصة وان الصل فى عقد الإيجار انه لا ينتهى إعمالا لنص المادة 601 من القانون المدنى - بوفاة المستأجر وتنصرف آثاره إلى خلفة العام عملا بنص المادة 145 من ذات القانون ما لم يتبين من العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون أن هذا الأثر لا ينصرف إليهم . ومن ثم فإن عقد الإيجار يعتبر فى هذه الحالة منعقدا لمده غير معينة ويتعين إعمال نص المادة 563 مدنى وإعتباره بعد انتهاء مدته الولى المتفق عليها - متجددا للفقرة المحددة لدفع الأجره وينتهى بانقضائها بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بنص هذه المادة فإن لم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الأجرة ثم لمدة مماثلة وهكذا إلى أن يحصل التنبية ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 من القانون المدنى .
( الطعن رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994 )
لما كان عقد الإيجار سند الدعوى وفقا لشروطه التى تجيز للمستأجر " الطاعن " دون المؤجر " المطعون ضده الأول " الحق فى إنهاء العلاقة الإيجارية هو عقد غير محدد المدة ، ووفقا لحكم المادة 563 من القانون المدنى يعتبر منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق فى إنهائه بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص المشار إليه ، ولما كان النص فى عقد الإيجار سند الدعوى على أن الأجر تدفع شهريا ومن ثم يحق للمطعون ضده الأول - المؤجر التنبيه على المستأجر بالإنتهاء استعمالا لهذا الحق الذى يستمده من القانون إذا قام به قبل النصف الأخير من الشهر عملا بالمادة 563 سالفة البيان ، ولما كان العقد المؤرخ1972/8/1 قد انعقد لمدة ستة أشهر تتجدد تلقائيا ما دام المستأجر " الطاعن " يقوم بتنفيذ التزامه بسداد الجرة فإن هذا العقد قد تجدد - قبل إستعمال المؤجر " المطعون ضده الأول " حقه فى الإنهاء - لمدد متوالية تنتهى على التوالى كل ستة شهور فى آخر يناير ، آخر يوليو من كل سنة وآخر هذه المدد تنتهى فى 1980/8/31 فى الوقت الذى حصل فيه التنبيه فى 1980/7/30 ، ووفقا لحكم الماد ة 563 من القانون المدنى والنظر القضائى المتقدم يعتبر العقد متجددا لمدة شهر أغسطس " وهى المدة المعينة لدفع الأجرة " وينتهى فى 1980/8/31 ويكون التنبية صحيحا إذا تم قبل النصف الأخير من هذا الشهر وفقا للقواعد القانونية الواردة فى المساق المتقدم ، وإذ تم هذا التنبيه فى 1980/7/30 فإنه يكون قد تم فى الميعاد المنصوص عليه فى القانون ويترتب عليه - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - إنحلال العلاقة العقدية وفقا للنص المشار إليه واستعمالا لحق المؤجر الذى يستمده من القانون ، وإذا انتهى الحكم المطعون فيه إلى هذه النتيجة الصحيحة فى القانون فلا يعيبه ما تضمنه من أسباب قانونية خاطئة فى هذا الشأن إذ أن لهذه المحكمة أن تصححها دون أن تنقض الحكم .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994 )
لما كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع المؤرخ 1972/8/1 قد انعقد لمدة سته أشهر تتجدد ما دام المستأجر يقوم بسداد الأجرة وله وحدة الحق فى طلب إنهائه، فإنه مع وجود هذا الشرط يعتبر العقد بعد إنتهاء مدته الأولى منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة - أى مشاهرة حسبما جاء بالعقد - ويكون لأى من المتعاقدين " المؤجر والمستأجر " - على حد سواء - الحق فى إنهاء العقد إذا نبه على الآخر فى المواعيد المبينة فى المادة 563 من القانون المدنى وكان المطعون ضده الأول " المؤجر " قد نبه الطاعن بإنهاء العقد لحقه المستمد من القانون لا العقد فإن العلاقة الإيجارية تكون قد انفصمت بهذا التنبيه وإذ انتهى الحكم الإبتدائى المؤبد بالحكم المطعون فيه إلى النتيجة الصحيحة فى القانون .
(الطعن رقم 1503 لسنة 60 ق جلسة 14/7/1994 )
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى - من إنتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعنية لدفع الأجرة بإنقضاء هذه المفترة بناء على طلب أحدم المتعاقدين إذا هونبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص - إن التنبيه بالإخلاء هوتصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه إستناداً إلى إرادته فى إنهاء العقد فيجب أن يشتمل على ما يفيد - بغير غموض - الإفصاح عن هذه الرغبة ولا يلزم إحتواء التنبيه الموجه من أحد طرفى العقد إلى الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لإنتهاء مدته على ألفاظ معينة أوتحديد السبب الذى حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء مما مؤداه أنه يكفى لتحقق الأثر المترتب على التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهوإبداء الرغبة فى إعتبار العقد منهياً فى تاريخ معين إعمالاً للحق المستمد من العقد أونص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة وينقضى العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديدين ، وإذا أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت عن إرادته فى الإخلاء لزم الوقوف فى إعمال الأثر المترتب على التنبيه عن هذا السبب دون سواه والنظر فى الدعوى على هذا الأساس . ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر إلا إذا غير موجة التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته فى طلب الإخلاء ليستوى فى ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أوالقضاء الموضوعى أويعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية وإذا إلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وإعتد فى خصوص الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن قبل رفع الدعوى المستعجلة والذى أفصح فيه المطعون عليهم عن رغبتهم فى إعتبار العقد منتهياً بإنقضاء مدته فإنه لا يكون قد خالف القانون .
( الطعن رقم 1776 لسنة 55 ق جلسة 24/1/1990 )
مفاد ما نصت عليه المادة 563 من القانون المدنى - من انتهاء الإيجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالإخلاء فى المواعيد المبينة بالنص - أن التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانونى صادر من جانب واحد يتضمن رغبة صاحبة استناد ا إلى إرادته فى إنهاء العقد فيجب أن يشتمل على ما يفيد - بغير غموض - الافصاح عن هذه الرغبة ولا يلزم احتواء التنبيه الموجه من أحد طرفى العقد إلى الطرف الآخر لإخلاء المكان المؤجر لانتهاء مدته على الفاظ معينة أو تحديد السبب الذى حمل موجه التنبيه إلى طلب الإخلاء مما مؤداه انه يكفى لتحقق الأثر المترتب على التنبيه دلالة عبارته فى عمومها على القصد منه وهو إبداء الرغبة فى إعتبار العقد منتهيا فى تاريخ معين أعمالا للحق المستمد من العقد أو نص القانون فتنحل بذلك الرابطة العقدية التى كانت ائمة وينقضى العقد فلا يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول جديدين . وإذا أفصح موجه التنبيه عن السبب الذى صدرت منه إرادته فى الإخلاء لزم الوقوف فى أعمال الأثر المترتب على التنبيه عن هذا السبب دون سواء والنظر فى الدعوى على هذا الأساس . ومن ثم فلا ينمحى ذلك الأثر الا إذا غير موجه التنبيه السبب الذى صدرت عنه إرادته فى طلب الإخلاء يستوى فى ذلك أن يقيم الدعوى بالإخلاء أمام القضاء المستعجل أو القضاء الموضوعى أو يعقب الدعوى المستعجلة بالدعوى الموضوعية وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر وأعتد فى خصوص هذه الدعوى بالتنبيه الذى وجه إلى الطاعن قبل رفع الدعوى المستعجلة والذى أفصح فيه المطعون عليهم عن رغبتهم فى إعتبار العقد منتهيا بانقضاء مدته فانه لا يكون قد خالف القانون .
( الطعن رقم 1776 لسنة 55 ق جلسة 24/1/1990 )
النص فى البند الرابع من عقد الإيجار المؤرخ ..../..../.... سند الدعوى على أن " مدة الإيجار مشاهرة تبدأ من 1 / 2 / 1971 وتنتهى فى 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بعد أخرى ما لم يطلبه المستأجرين إنهاء هذا العقد من جانبهم" يدل على أن الإيجار ولئن بدأ سريانه لمدة معينة إلا أنه قد لحقه الإمتداد مدة بعد أخرى وفقاً لشروطه ولا يتوقف إنتهاء الإيجار على مجرد إنقضاء المدة التى إمتد إليها العقد بل لابد من أن ينبه المستأجر على المؤجرين بإنتهاء الإيجار وعدم رغبتهم فى إستمراره ، وما لم يحصل هذا التنبيه إمتد العقد مدة بعد أخرى وأصبح الإيجار غير محدد المدة إذ يتعذر معرفة التاريخ الذى ينتهى إليه العقد على وجه التحديد لأن شروطه جعلت نهاية مدته غير محددة بحد معين ولما كانت العلاقة الإيجارية يحكمها العقد والنصوص القانونية التى وضعها المشرع مكملة لأحكامه أومنظمة لشروطه فإن المادة 563 من القانون المدنى أصبحت هى الواجبة التطبيق وهى تحدد مدة الإيجار وحق الطرفين - المؤجر أوالمستأجر - فى إنهاءه ، وإذ جاء النص صريحاً يتعين تطبيقه ولا محل للقول بأن العقد ينعقد لمدة يحددها القاضى تبعاً لظروف وملابسات التعاقد أوأن الإيجار ينتهى بوفاة المستأجر أوبإنقضاءه ستين عاماً على إبرام عقد الإيجار قياساً على أحكام الحكر إذ لا محل للإجتهاد أوالقياس وهناك نص قانونى يحكم الواقعة ، لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد عول فى قضاءه بإنهاء العقد على التنبيه الحاصل من المؤجرين فإنه يكون قد إنتهى إلى النتيجة الصحيحة إذ يستمد المؤجر هذا الحق من القانون مباشرة ، ولا يعيب الحكم قصوره فى أسبابه القانونية إذ تستكملها هذه المحكمة على النحوساف البيان .
( الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5/4/1990 )
النص فى المادة 563 من القانون المدنى - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن التنبيه الصادر من المؤجر هو عمل قانونى من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن إرادته فى انتهاء العقد إلى المتعاقد الاخر متى كانت شروط العقد تبيح ذلك ولا مخالفة فيه لما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدا فى حدودها ودون مجاوزة لنطاقها . فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التى كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة . فإذا ما تحقق هذا الأمر النقض العقد فلا يقوم من بعد الا بإيجاب وقبول جديدين . لما كان ذلك وكانت الطاعنتان قد نبهتا على المطعون ضده بالخطاب المسجل بعلم الوصول فى 14 / 5 / 1983 والإنذار المعلن له فى 30 / 5 / 1983 بانهاء عقد الإيجار سند الدعوى عن المنزل الكائن بقرية كفر داود والتى لا تخضع لقانون إيجار الأماكن إعتبارا من أول يوليو سنة 1983 فانه يترتب على هذا التنبيه انتهاء العقد فى نهاية المدة المحدودة به فى تاريخ سابق على العمل بقرار وزير الإسكان رقم 171 لسنة 1985 بسريان قانون إيجار الأماكن على القرية الكائن بها منزل النزاع والذى يعمل به إعتبارا من 9 / 5 / 1985 وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 738 لسنة 56 ق جلسة 3/5/1990 )
ثبوت أن عقد الإيجار قد نص على أن إنهاء التصريح بالتأجير المفروش رهين بمشيئة المستأجر وحده - قضاء الحكم المطعون فيه بإخلاء الطاعنة من العين محل النزاع لمخالفتها حظر التأجير من الباطن لانقضاء أثر شرط الإذن به بانتهاء مدته إعمالاً للمادة 563 مدنى - خطأ - علة ذلك .
إذ كان الثابت أن الحكم المطعون فيه قد أوجب على المتعاقدين تعيين مدة سريان شرط الإذن بالتأجير من الباطن وأخضع هذا الشرط لأحكام المادة 563 من القانون المدنى التى تنظم مدة الإجارة فى العقود الخاضعة للقانون المدنى دون الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن ، وانتهى إلى انقضاء أثر هذا الشرط ورتب على ذلك الحكم بإخلاء الطاعنة لمخالفتها حظر التأجير من الباطن بالمخالفة لإرادة المتعاقدين فى تعليق تحديد مدة هذا الشرط على إرادة المستأجر ، مما يعيب الحكم بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه .
( الطعن رقم 739 لسنة 72 ق جلسة 24/3/2003 )
آثار الإيجار
564- يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها فى حالة تصلح معها لأن تفى بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين 0
565- 1- اذا سلمت العين المؤجرة فى حالة لاتكون فيها صالحة للانتفاع الذى أجرت من أجله أو اذا نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو انقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع مع التعويض فى الحالتين اذا كان لذلك مقتضى 0
2- فاذا كانت العين المؤجرة فى حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله خطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ، ولو كان قدسبق له أن نزل عن هذا الحق 0
566 – يسرى على الالتزام بتسليم العين المؤجرة مايسرى على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ، وعلى الأخص مايتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها 0
567- ( 1) على المؤجر أن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة لتبقى على الحالة التى سلمت بها ، وأن يقوم فى أثناء الايجارة بجميع الترميمات الضرورية دون الترميمات التأجيرية 0 ( 2 ) وعليه أن يجرى الأعمال اللازمة للأسطح من تجصيص أو بياض ، وأن يقوم بترح الآبار والمراحيض ومصارف المياه 0
( 3 ) ويتحمل المؤجر التكاليف والضرائب المستحقة على العين المؤجرة ويلزم بثمن المياه اذا قدر جزافا ، فاذا كان تقديره ( بالعداد ) كان على المستأجر ، أما ثمن الكهرباء والغز وغير ذلك مما هو خاص بالاستعمال الشخصى فيتحمله المستأجر 0
( 4 ) كل هذا مالم يقض الاتفاق بغيره 0
568- ( 1) اذا تأخر المؤجر بعد اعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة فى المادة السابقة ، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء فىاجراء ذلك بنفسه وفى اسيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة ، وهذا دون اخلال بحقه فى طلب الفسخ أو انقاص الأجرة 0
( 2 ) يجوز للمستأجر دون حاجة الى ترخيص من القضاء أن يقوم باجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلتزم به المؤجر ، سواء كان العيب موجودا وقت بدء الانتفاع أو طرأ بعد ذلك اذا لم يقم المؤجر بعد اعذار بتنفيذ هذا الالتزام فى الميعاد المناسب ، على أن يستوفى المستأجر ما أنفقه خصما من الأجرة 0
569- ( 1 ) اذا هلكت العين المؤجرة أثناء الايجار هلاكا كليا ، انفسخ العقد من تلقاء نفسه 0
( 2 ) أما اذا كان هلاك العين جزئيا ، أو اذا أصبحت العين فى حالة لاتصلح معها للانتفاع الذى أجرت من أجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصا كبيرا ولم يكن للمستأجر يد فى شىء من ذلك ، فيجوز له ، اذا لم يقم المؤجر فى ميعاد مناسب باعادة العين الى الحالة التى كانت عليها أن يطلب تبعا للظروف اما انقاص الأجرة أو فسخ الايجار ذاته دون اخلال بما له من حق فى أن يقوم بنفسه بتنفيذ التزام المؤجر وفقا لأحكام المادة السابقة 0
( 3 ) لايجوز للمستأجر فى الحالتين السابقتين أن يطلب تعويضا اذا كان الهلاك أو التلف يرجع الى سبب لايد للمؤجر فيه 0
نص الفقرة الأولى من المادة 569 من القانون المدنى قد جرى على انه " إذا هلكت العين المؤجرة اثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه " ، وهذا النص تطبيق للقواعد العامة التى تقضى بأنفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل ، بما مؤداه انه متى ملكت العين المؤجرة ملاكا كليا اصبح تنفيذ عقد الإيجار مستحيلا فينفسخ من تلقاء نفسه ، وبحكم القانون ، وذلك سواء أكان الهلاك وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى بخطأ المؤجر او بخطأ المستأجر أو بقوة قاهرة . مسئولية المؤجر فى حالة ما إذا كان الهلاك الكلى راجعا إلى خطئه مقصورة على تعويض يطالب به المستأجر عما يصيب به من ضرر بسبب أنفساخ الإيجار قبل انتهاء مدته . لما كان ما اعطاه الشارع فى المادة 39 / 3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، والمادة الأولى من قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 418 لسنة 1970 ، لمستأجر ى البناء الذى هدم طبقا لأحكام الباب الثانى من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، من الحق فى شغل وحدة بالعقار المنشط قد اسقطه القانون رقم 49 لسنة 1977 ، المنطبق على واقعة الدعوى ، إذ قصر القانون 10 لاخير حق المستأجر فى شغل وحدة بالعقار المنشط على حاله ما إذا كان هدم المبانى السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من مطالعة قرار الإزالة رقم 82 لسنة 9781 الصادر فى 5 / 41 / 978 ، المودع ملف الطعن أن الجهة الإدارية قررت هدم العقار الكائن به محل النزاع حتى سطح الأرض والثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن هذا العقار قد ازيل نهائيا حتى سطح الأرض واقيم بدلا منه بناء اخر جديد ، ومن ثم وتطبيقا للقواعد العامة والمادة 569 من القانون المدنى ينفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 29 / 10 / 1961 ، وعقد الاتفاق المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، عن ذات العين إذ اصبح تنفيذها مستحيلا ، ولا يجدى المطعون ضده تمسكه بعقد الاتفاق المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، لأن هذا العقد كان قبل صدور قرار الإزالة وبعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 الذى لا يعطيه هذا الحق وهو لا يعد تعاقد جديد عن محل جديد ، ولكنه استكمال للتعاقد السابق بتجديد وإصلاح العين المؤجرة وجعلها صالحة للاستغلال فى الغرض الذى أجرت من اجله مع تعديل الأجرة ، وقد هلكت هذه العين بازالتها فاصبح هذا التعاقد واردا على غير محل .
( الطعن رقم 1056 لسنة 61 ق جلسة 15/3/1992 )
نص الفقرة الأولى من المادة 569 من القانون المدنى قد جرى على انه " إذا هلكت العين المؤجرة اثناء الإيجار هلاكا كليا انفسخ العقد من تلقاء نفسه " ، وهذا النص تطبيق للقواعد العامة التى تقضى بأنفساخ العقد لاستحالة التنفيذ الراجع إلى انعدام المحل ، بما مؤداه انه متى ملكت العين المؤجرة ملاكا كليا اصبح تنفيذ عقد الإيجار مستحيلا فينفسخ من تلقاء نفسه ، وبحكم القانون ، وذلك سواء أكان الهلاك وعلى ما ورد بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى بخط المؤجر او بخط المستأجر أو بقوة قاهرة . مسئولية المؤجر فى حالة ما إذا كان الهلاك الكلى راجعا إلى خطئه مقصورة على تعويض يطالب به المستأجر عما يصيب به من ضرر بسبب أنفساخ الإيجار قبل انتهاء مدته . لما كان ما اعطاه الشارع فى المادة 39 / 3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، والمادة الأولى من قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 418 لسنة 1970 ، لمستأجر ى البناء الذى هدم طبقا لأحكام الباب الثانى من القانون رقم 52 لسنة 1969 ، من الحق فى شغل وحدة بالعقار المنشط قد اسقطه القانون رقم 49 لسنة 1977 ، المنطبق على واقعة الدعوى ، إذ قصر القانون 10 لاخير حق المستأجر فى شغل وحدة بالعقار المنشط على حاله ما إذا كان هدم المبانى السكنية لإعادة بنائها بشكل أوسع ، لما كان ذلك ، وكان الثابت من مطالعة قرار الإزالة رقم 82 لسنة 9781 الصادر فى 5 / 41 / 978 ، المودع ملف الطعن أن الجهة الإدارية قررت هدم العقار الكائن به محل النزاع حتى سطح الأرض والثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن هذا العقار قد ازيل نهائيا حتى سطح الأرض واقيم بدلا منه بناء اخر جديد ، ومن ثم وتطبيقا للقواعد العامة والمادة 569 من القانون المدنى ينفسخ عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 29 / 10 / 1961 ، وعقد الاتفاق المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، عن ذات العين إذ اصبح تنفيذها مستحيلا ، ولا يجدى المطعون ضده تمسكه بعقد الاتفاق المؤرخ فى 17 / 9 / 1977 ، لأن هذا العقد كان قبل صدور قرار الإزالة وبعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 الذى لا يعطيه هذا الحق وهو لا يعد تعاقد جديد عن محل جديد ، ولكنه استكمال للتعاقد السابق بتجديد وإصلاح العين المؤجرة وجعلها صالحة للاستغلال فى الغرض الذى أجرت من اجله مع تعديل الأجرة ، وقد هلكت هذه العين بازالتها فاصبح هذا التعاقد واردا على غير محل .
( الطعن رقم 3559 لسنة 63ق جلسة 23/3/1994 )
570- ( 1 ) لايجوز للمستأجر أن يمنع المؤجر من اجراء الترميمات المستعجلة التى تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ، على أنه اذا ترتب على هذه الترميمات اخلال كلى أو جزئى بالانتفاع بالعين ، جاز للمستأجر أن يطلب تبعا للظروف اما فسخ الايجار أو انقاص الأجرة 0
(2 ) ومع ذلك اذا بقى المستأجر فى العين المؤجرة الى أن تتم الترميمات ، سقط حقه فى طلب الفسخ 0
571- ( 1) على المؤجر أن يمتنع عن كل مامن شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة ، ولايجوز له أن يحدث بالعين أو بلحقاتها أى تغيير يخل بهذا الانتفاع 0
( 2 ) ولايقتصر ضمان المؤجر على الأعمال التى تصدر منه أو من أتباعه ، بل يمتد هذا الضمان الى كل تعرض أو اضرار مبنى على سبب قانونى يصدر من أى مستأجر آخر أو من أى شخص تلقى الحق عن المؤجر 0
.اذ كانت الفقرة الأولى من المادة 147 من القانون المدنى تنص على أن " العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه او تعديله الا باتفاق الطرفين او للأسباب التى يقررها القانون " ، وتنص المادة 148 منه على انه " يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ، ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام " ، وكانت الطاعنة قد تمسكت فى صحيفة إستئنافها بأن عقد إيجار المطعون ضده ، قد اقتصر على الشقة المؤجرة إليه ولم يذكر به وجود ملحقات لها لأن الحديقة محل التداعى مخصصة لمنفعة العقار بجميع ادواره على نحو ما جاء بتقرير الخبير فى الدعوى المنضمة ، وهو دفاع جوهرى له سنده من أوراق الدعوى قد يتغير به وجه الرأى فيها لو عرضت له المحكمة ومحصته ، فإن الحكم المطعون فيه إذ التفت عنه وقضى بتأييد الحكم المستأنف الذى حمل قضاءه عر أن العرف جرى بإعتبار حديقة المنزل متعدد الطبقات ملحقة بالطبقة الأولى أخذا بما يشير به بعض الفقهاء ، ومن ثم اعتبر البناء فى الحديقة محل التداعى تعرضا للمطعون ضده تحظره المادة 571 من القانون المدنى على الطاعنة المؤجرة دون أن يبين مدى اتصال هذه الحديقة بالشقة المؤجرة رغم خلو عقد الإيجار من الإشارة إليها وأثرها على الانتفاع بهذه الشقة دون غيرها من باقى وحدات العقار وما جرى عليه تنفيذ ذلك العقد من بدء الاجارة فانه يكون قد عابه القصور فى التسبيب الذى جره إلى الخطأ فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 2596 لسنة 60 ق جلسة 17/2/1991 )
572- ( 1 ) اذا ادعى أجنبى حقا يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بمقتضى عقد الايجار ، وجب على المستأجر أن يبادر الى اخطار المؤجر بذلك ، وكان له أن يخرج من الدعوى ، وفى هذه الحالة لاتوجه الاجراءات الا الى المؤجر 0
( 2 ) فاذا ترتب على هذا الادعاء أن حرم المستأجر فعلا من الانتفاع الذى له بموجب عقد الايجار ، جاز له تبعا للظروف أن يطلب الفسخ أو انقاص الأجرة مع التعويض ان كان له مقتض 0
573- ( 1 ) اذا تعدد المستأجرون لعين واحدة فضل من سبق منهم الى وضع يده عليها دون غش ، فاذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر أو قبل أن يتجدد عقد ايجاره ، فانه هو الذى يفضل 0
( 2 ) فاذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت فيه حقوقهم الا طلب التعويض 0
النص فى المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن ايجار الأماكن - يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع واجه تعدد المستأجرين لمكان واحد بقوينة قانونية قاطعة لا تقبل اثبات العكس مؤد أما الأعتداد بالتاريخ الثابت للعقد دون تاريخه العرفى ، ولازم ذلك أن العقد الاسبق فى التاريخ الثابت صحيح دون غيره مما ليس له تاريخ ثابت اوله ، ولكن لاحق للتاريخ الأول وبذلك فلا محل لتطبيق نص المادة 573 من القانون المدنى التى تقتضى المفاضلة بين عقود ايجار صحيحة ونافذة .
( الطعن رقم 1967 لسنة 58 ق جلسة 18/4/1994 )
إذ كان عقدا الإيجار محل المفاضلة فى الدعوى انعقدا في ظل العمل بأحكام القانون 121 لسنه 1947 ونشأت واكتملت آثارهما بالنسبة لصحتهما ونفاذهما قبل العمل بأحكام القانونين رقمي 52 لسنه 1969، 49 لسنه 1977 اللذين لم يتضمن أى منهما نصا بسريان أحكامه على ما تم من وقائع سابقة عليه فإنه بمقتضى القاعدة سالفة البيان تكون أحكام القانون رقم 121 لسنه 1947 هى الواجبة التطبيق على هذين العقدين واللذين نشأ فى ظله عند بحث صحتهما ونفاذهما ولما كانت أحكام القانون الأخير قد خلت من تنظيم لقواعد الأفضلية بين عقود الإيجار فيرجع فى هذا الشأن للقاعدة الواردة فى المادة 573 من القانون المدنى وإذ خالف الحكمة المطعون فيه ذلك فإنه يكون معيبا.
( الطعن رقم 2709 لسنة 60 ق جلسة 29/3/1995 )
نص المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن ايجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين يدل على أن القانون لم يشترط فى عقود الايجار الا أن تكون مكتوبة ولم يشترط اثبات تاريخها وان يكون هذا الاثبات لدى مأمورية معينة من مأموريات الشهر العقارى ومن ثم فليس هناك ما يمنع المطعون ضده الأول فى ظل هذا القانون - من اثبات تاريخ عقده فى أى مأمورية من هذه المأموريات وفقا لأحكام المادة 15 من القانون رقم 25 لسنة 1968 بشأن الاثبات والتى لم تشترط مأمورية معينة لذلك - ومن ثم يضحى عقده صحيحا ومنتجا لاثاره القانونية ، وتقع عقود الايجار التالية له باطلة ، ولو كانت ثابتة التاريخ فى المأمورية التى تتبعها العين المؤجرة ويكون عقد ايجار الطاعنة الذى حرر فى تاريخ لاحق فى وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - باطلا بطلانا مطلقة متعلقة بالنظام العام ولا محل لأعمال حكم المادة 573 من القانون المدنى باجراء المفاضلة بين العقدين . ولا يغير من هذا النظر ما نصت عليه المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر . ذلك أن هذا النص لم يعمل به الا اعتبارا من 9 / 9 / 1977 اليوم التالى لنشر القانون رقم 49 لسنة 1977 سالف الذكر ومن ثم فانه وايا كان وجه الرأى فى المخاطب به - لا ينطبق على عقد ايجار المطعون ضده الأول الذى اثبت تاريخه فى 25 / 1 / 1976 وتسبرى عليه أحكام القانون رقم 52 / 1969 .
( الطعن رقم 552 لسنة 54 جلسة 8/1/1990 )
مناط المفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة ، ومن المقرر بنص المادة 135 من القانون المدنى انه " اذا كان محل الإلتزام مخالفا للنظام أو الآداب كان العقد باطلا " ، هذا ولا يجوز أن يتعارض محل الإلتزام مع نص ناه فى القانون لأن مخالفا النهى المقرر بنص فى القانون تندرج تحت مخالفة النظام العام أو الآداب بحسب الأحوال ، ولما كانت الفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون 53 لسنة 1969 تنص ع انه " يحظر على المالك القيام بابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه " ولئن كانت لم تنص صراحة على البطلان بلفظه جزاء مخالفتها الا أن مقتضى الحظر الصريح الوارد فيها وتحريم مخالفته بحكم المادة 44 من هذا القانون يرتب هذا الجزاء ، وان لم يصرح به ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد انتهى الى أعمال نص المادة 573 من القانون المدنى فى شأن المفاضلة أن المستأجرين عند تعددهم دون مراعاة حكم الفقرة الأخيرة من المادة 12 من القانون 52 لسنة 1969 ومؤداها بطلان هذين العقدين بطلانا مطلقة لتعارض محل الإلتزام مع نص قانونى متعلق بالنظام العام بما يترتب عليه من امتناع أجراء المفاضلة بينهما وبين العقد المؤرخ 1 / 8 / 1941 السابق صدوره للمستأجرين الاصليين والذى انتقل صحيحا ونافذا للطاعن فى تاريخ سابق برسو مزاد المقهى عليه فى 25 / 12 / 1971 بمقوماتها المادية والمعنوية ، لما كان ذلك فان الحكم المطعون فيه اذ لم يلتزم هذا النظر يكون قد خالف القانون واخطأ فى تطبيقه0
( الطعن رقم 785 لسنة 54 ق جلسة 18/4/1990 )
574- إذا ترتب على عمل من جهة حكومية فى حدود القانون نقص كبير فى الانتفاع بالعين المؤجرة ، جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، وله أن يطالب المؤجر بتعويضه إذا كان عمل الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولا عنه ، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره .
575- 1- لا يضمن المؤجر للمستأجر التعرض المادى إذا صدر من أجنبى ما دام المتعرض لا يدعى حقاً ، ولكن هذا لا يخل بما للمستأجر من الحق فى أن يرفع باسمه على المتعرض دعوى المطالبة بالتعويض وجميع دعاوى وضع اليد .
2- على أنه إذا وقع التعرض المادى لسبب لا يد للمستأجر فيه ، وكان هذا التعرض من الجسامة بحيث يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة جاز له تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة .
576-1- يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد فى العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصا كبيراً ولكنه لا يضمن العيوب التى جرى العرف بالتسامح فيها ، وهو مسئول عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها ، كل هـذا ما لم يقض الاتفاق بغيره .
2- ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد .
577-1- إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان ، جاز للمستأجر تبعا للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر .
2- فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب التزم المؤجـر بتعويضه ، ما لم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب .
578- يقع باطلا كل اتفاق يتضمن الاعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب اذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان 0
579- يلتزم المستأجر بأن يستعما العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فان لم يكن هناك اتفاق ، التزم أن يستعمل العين بحسب ما أعدت له 0
580- - لا يجوز للمستأجر أن يحدث بالعين المؤجرة تغييرا بدون إذن المؤجر إلا إذا كان هذا التغيير لا ينشأ عنه أى ضرر للمؤجر .
2- فإذا أحدث المستأجر تغييرا فى العين المؤجرة مجاوزا فى ذلك حدود الالتزام الوارد فى الفقرة السابقة ، جاز إلزامه بإعادة العين إلى الحالة التى كانت عليها وبالتعويض إن كان له مقتض .
التقنين المدنى يعتبر الشريعة العامة فان أحكامه تسود سائر معاملات الناس على سبيل الدوام والاستقرار ، بحيث تعتبر النصوص المنظمة لعقد الايجار هى الواجبة التطبيق أصلا ما لم تطرأ ظروف معينة يرى المشرع فيها ضرورة تعطيل بعض أحكامه أو احلال تشريعات خاصة بديلا عنها ، وكانت التشريعات الخاصة بايجار الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين أملتها اعتبارات تتعلق بالنظام العام ومن ثم تعتبر مقيدة لنصوص القانون المدنى التى تتعارض معها فلا يرجع الى ا أحكام القانون العام الا فيما فات القانون الخاص من الأحكام ، ولا يجوز اهد أو القانون العام لما فى ذلك مجافاة صريحة للغرض الذى من اجله وضع القانون الخاص ، وكانت هذه التشريعات قد نصت على منع المؤجر من طلب إخلاء المكان المؤجر للسكنى او لغير ذلك من الأغراض الا لأحد الأسباب المبينة بها وبالشروط التى حددتها . لما كان ذلك فان استناد الطاعن فى طلب الإخلاء الى المادة 580 من القانون المدنى يكون دفاعا غير قائم - على أساس قانونى صحيح .
( الطعن رقم 832 لسنة 53 ق جلسة 4/2/1990 )
581-- يجوز للمستأجر أن يضع بالعين المؤجرة أجهزة لتوصيل المياه والنور والكهرباء والغاز والتليفون والراديو وما إلى ذلك ما دامت الطريقة التى توضع بها هذه الأجهزة لا تخالف الأصول المرعية ، وذلك ما لم يثبت المؤجر أن وضع هذه الأجهزة يهدد سلامة العقار .
2- فإذا كان تدخل المؤجر لازما لإتمام شئ من ذلك ، جاز للمستأجر أن يقتضى منه هذا التدخل ، على أن يتكفل بما ينفقه المؤجر0
582- يلتزم المستأجر باجراء الترميمات ( التأجيرية ) التى يقضى بها العرف ، مالم يكن هناك اتفاق على غير ذلك 0
583- 1- يجب على المستأجر أن يبذل من العناية فى استعمال العين المؤجرة وفى المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد .
2- وهو مسئول عما يصيب العين أثناء انتفاعه بها من تلف أو هلاك غير ناشئ عن استعمالها استعمالا مألوفاً .
584-1- المستأجر مسئول عن حريق العين المؤجرة إلا إذا أثبت أن الحريق نشأ عن سبب لا يد له فيه .
2- فإذا تعدد المستأجرون لعقار واحد ، كان كل منهم مسئولا عن الحريق بنسبة الجزء الذى يشغله ، ويتناول ذلك المؤجر إن كان مقيماً فى العقار ، هذا ما لم يثبت أن النار ابتدأ شبوبها فى الجزء الذى يشغله أحد المستأجرين فيكون وحده مسئولاً عن الحريق .
585- يجب على المستأجر أن يبادر الى اخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخله ، كأن تحتاج العين الى ترميمات مستعجلة ، أو ينكشف عيب بها ، أو يقع اغتصاب عليها ، أو يعتدى أجنبى بالتعرض لها ، أو باحداث ضرر بها
586-1- يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة فى المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة فى المواعيد التى يعينها عرف الجهة .
2- ويكون الوفاء فى موطن المستأجر ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضى بغير ذلك .
587- الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط حتى يقوم الدليل على عكس ذلك 0
588- يجب على كل من استأجر منزلا أو مخزنا أو حانوتا أو مكانا مماثلا لذلك أو أرضا زراعية أن يضع فى العين المؤجرة أثاثا أو بضائع أو محصولات أو مواشى أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين ، أو عن كل مدة الإيجار اذا قلت عن سنتين هذا مالم تكن الأجرة قد عجلت ، ويعفى المستأجر من هذا الالتزام اذا تم الاتفاق على هذا الاعفاء أو اذا قدم المستأجر تأمينا آخر 0
589- 1- يكون للمؤجر ، ضمانا لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار ، أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة فى العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر وللمؤجر الحق فى أن يمانع فى نقلها ، فإذا نقلت رغم معارضته أو دون علمه كان له الحق فى استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية ، مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق .
2- وليس للمؤجر أن يستعمل حقه فى الحبس أو فى الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء أمرا اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف من شئون الحياة ، أو كانت المنقولات التى تركت فى العين المؤجرة أو التى تم استردادها تفى بضمان الأجرة وفاء تاما .
590- يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء الايجار ، فاذا أبقاها تحت يده دون حق كان ملزما أن يدفع للمؤجر تعويضا يراعى فى تقديره القيمة الايجارية للعين وما أصاب المؤجر من ضرر 0
لنص فى الفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 المنطبقة على واقعة الدعوى ، والمقابلة لذات الفقرة من المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 - على أن يحظر على المالك القيام بابرام أكثر من عقد ايجار واحد للمبنى أو الوحدة منه يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع وان لم ينص صراحة على البطلان جزاء مخالفة حكمه ، الا أن مقتضى الحظر الصريح الوارد به ، وتجريم مخالفته بحكم المادة 44 من ذات القانون يوجب انزال هذا الجزاء ، وهو بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول ما دام هذا العقد كان قائما ونافذا بين طرفيه ، لما كان ذلك ، وكان قيام المطعون ضده الأول بتأجير العين محل النزاع لاخر من باطنه - وفقا للتصريح الصادر له بذلك من المالك بمقتضى عقد استئجاره ، المؤرخ 1 / 1 / 1962 انما يلزم الاخير برد هذه العين لمؤجرها عند انتهاء الاجارة ، وذلك أعمالا لنص المادة 590 من القانون المدنى ، فان هو قام بالتنازل عنها لغيره ، فان هذا التنازل لا يسرى فى مواجهة المستأجر الأصلى المطعون ضده الأول لوروده على غير حق له ، ولا يسوغ للمالك قانونا ابرام عقد ايجار آخر مع المتنازل له حال ريان العقد الأول المبرم بينه وبين المستأجر الأصلى عن ذات العين ، الأمر الذى يضحى معه العقد الصادر للطاعن بتاريخ 31 / 12 / 1969 من مالك العقار باطلا وفقا لنص المادة 16 من القانون رقم 52 لص 1969 المشار اليه 0
( الطعن رقم 215 لسنة 55 ق جلسة 16/9/1990 )
591- 1- على المستأجر أن يرد العين المؤجرة بالحالة التى تسلمها عليها ، إلا ما يكون قد أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له فيه .
2- فإذا كان تسليم العين للمستأجر قد تم دون كتابة محضر أو دون بيان بأوصاف هذه العين ، افترض حتى يقوم الدليل على العكس ، إن المستأجر قد تسلم العين فى حالة حسنة .
592- 1- إذا أوجد المستأجر فى العين المؤجرة بناء أو غراسا أو غ
منقول