من طرف التنبيه بالاخلاء لانتهاء عقد الايجار الخاضع للقانون المدنى
غير متعلق بالنظام العام
الأصل وفقا لنص المادة 598 من القانون المدني (( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء. ))
ومفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدني أنه إذا إتفق المتعاقدان على مدة ما انقضى العقد بفواتها دون حاجة إلى تنبيه ... هذا ما لم يشترط المتعاقدين صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل نهاية المدة بوقت معين ..( الطعن رقم 1051 لسنة 58 ق - جلسة 16/12/1992 - س 43 ع 2 ص 1330 )
ومن ثم إذا كان عقد الإيجار محدد المدة ومعلوم مدته تفصيلا فإن العقد ينتهي حتما بنهاية مدته دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء من أي من طرفي العقد للآخر بالإخلاء،، إلا أنه إذا تضمن العقد اتفاقا على وجوبية توجيه التنبيه بالإخلاء من أحد طرفي العقد إلى الآخر في آجل معين وجب إعمال الشرط وإتباع أحكامه
وكذلك إذا كان عقد الإيجار تم دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء في المواعيد التى بينتها المادة 563 من القانون المدنى وهى:-(أ) في الاراضى الزراعية والاراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر . يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة اقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
والخلاصة:- أن عقد الإيجار المحدد مدته في العقد ينتهي بمجرد انتهاء مدته دون إلزام على اى من طرفي العقد بتنبيه الأخر بالإخلاء إلا أنه إذا ظل المستأجر مقيما بالعين اعتبر العقد مجدد للمدة المحددة لدفع الأجرة ومن ثم يتعين إجراء التنبيه المنصوص عليه في المادة563
(ب)في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
(ج) في المساكن والغرف المؤثثة وفى اى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت اقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير
******* ومواعيد التنبيه بالإخلاء التى أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام ومن ثم يجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار.
وهو المستقر عليه لدى محكمة النقض:-...(( التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبه صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة . وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار ، وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنيبة حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد فان عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد .
( الطعن رقم 735 لسنة 54 ق جلسة 29/1/1989 ص 329 س 40 ع 1 ).
مؤدى نص المادة 600 من القانون المدنى أن تجديد عقد الإيجار لا يفترض إذا نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدته واستمر هذا الأخير مع ذلك منتفعاً بالعين ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد قام بالتنبيه على المطعون عليه بإنهاء عقد الايجار فى 1985/3/4 خلال الميعاد المقرر قانونا ولم يثبت من الأوراق أنهما إتفقا على تجديد هذا العقد - فإنه يترتب عليه انتهاء العقد فى نهاية المدة المحددة به والسابقة على العمل بقرار وزير الاسكان رقم 495 لسنة 1985 الصادر فى 1985/10/15 ومن ثم فلا تسرى عليه أحكامه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 1051 لجلسة 58 ق - جلسة 16/12//1992 - س 43 ع 2 ص 1330 )
مفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدنى أنه إذا اتفق العاقدان على ما انقض الايجار - غير الخاضع للقوانين الاستثنائية - بفواتها مالم يشترط لانتهائه صدور التنبيه بالاخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقا لاتفاقهما ومتى اتفقا على جعل حق انهاء الإيجار بالتنبيه مقصورا على إحداهما دون الآخر فإن هذا الاتفاق لا مخالفة فيه للقانون ويكون ملزما لهما .
( الطعن رقم 537 لسنة 48 ق جلسة 30/5/1983 ص1341 لسنة 34 )
....ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا....
مجدي أحمد عزام
المحامى
غير متعلق بالنظام العام
الأصل وفقا لنص المادة 598 من القانون المدني (( ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء. ))
ومفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدني أنه إذا إتفق المتعاقدان على مدة ما انقضى العقد بفواتها دون حاجة إلى تنبيه ... هذا ما لم يشترط المتعاقدين صدور التنبيه بالإخلاء من أحدهما للآخر قبل نهاية المدة بوقت معين ..( الطعن رقم 1051 لسنة 58 ق - جلسة 16/12/1992 - س 43 ع 2 ص 1330 )
ومن ثم إذا كان عقد الإيجار محدد المدة ومعلوم مدته تفصيلا فإن العقد ينتهي حتما بنهاية مدته دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء من أي من طرفي العقد للآخر بالإخلاء،، إلا أنه إذا تضمن العقد اتفاقا على وجوبية توجيه التنبيه بالإخلاء من أحد طرفي العقد إلى الآخر في آجل معين وجب إعمال الشرط وإتباع أحكامه
وكذلك إذا كان عقد الإيجار تم دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الأخر بالإخلاء في المواعيد التى بينتها المادة 563 من القانون المدنى وهى:-(أ) في الاراضى الزراعية والاراضى البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر أو أكثر . يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر، فإذا كانت المدة اقل من ذلك، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.
والخلاصة:- أن عقد الإيجار المحدد مدته في العقد ينتهي بمجرد انتهاء مدته دون إلزام على اى من طرفي العقد بتنبيه الأخر بالإخلاء إلا أنه إذا ظل المستأجر مقيما بالعين اعتبر العقد مجدد للمدة المحددة لدفع الأجرة ومن ثم يتعين إجراء التنبيه المنصوص عليه في المادة563
(ب)في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين، فإذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.
(ج) في المساكن والغرف المؤثثة وفى اى شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر فإذا كانت اقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير
******* ومواعيد التنبيه بالإخلاء التى أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام ومن ثم يجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار.
وهو المستقر عليه لدى محكمة النقض:-...(( التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبه صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة . وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار ، وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنيبة حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد فان عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد .
( الطعن رقم 735 لسنة 54 ق جلسة 29/1/1989 ص 329 س 40 ع 1 ).
مؤدى نص المادة 600 من القانون المدنى أن تجديد عقد الإيجار لا يفترض إذا نبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء عند إنتهاء مدته واستمر هذا الأخير مع ذلك منتفعاً بالعين ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن الطاعن قد قام بالتنبيه على المطعون عليه بإنهاء عقد الايجار فى 1985/3/4 خلال الميعاد المقرر قانونا ولم يثبت من الأوراق أنهما إتفقا على تجديد هذا العقد - فإنه يترتب عليه انتهاء العقد فى نهاية المدة المحددة به والسابقة على العمل بقرار وزير الاسكان رقم 495 لسنة 1985 الصادر فى 1985/10/15 ومن ثم فلا تسرى عليه أحكامه ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون .
( الطعن رقم 1051 لجلسة 58 ق - جلسة 16/12//1992 - س 43 ع 2 ص 1330 )
مفاد المواد 563 ، 598 ، 599 من القانون المدنى أنه إذا اتفق العاقدان على ما انقض الايجار - غير الخاضع للقوانين الاستثنائية - بفواتها مالم يشترط لانتهائه صدور التنبيه بالاخلاء من أحدهما للآخر قبل فوات المدة بوقت معين وإلا فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقا لاتفاقهما ومتى اتفقا على جعل حق انهاء الإيجار بالتنبيه مقصورا على إحداهما دون الآخر فإن هذا الاتفاق لا مخالفة فيه للقانون ويكون ملزما لهما .
( الطعن رقم 537 لسنة 48 ق جلسة 30/5/1983 ص1341 لسنة 34 )
....ربنا آتنا من لدنك رحمة وهيئ لنا من أمرنا رشدا....
مجدي أحمد عزام
المحامى