من طرف عقد الإيجار و خصائصه.
يعرف المشرع المصري عقد الإيجار في المادة 558 من التقنين المدني التي تنص على أن الإيجار «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم». ومعنى ذلك أن الإيجار هو عبارة عن عقد يتعهد فيه المؤجر بأن يقوم بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معنية في نظير قيام المستأجر بدفه أجرة محددة.
وعقد الإيجار، على نحو ما تقدم، يتميز بعدة خصائص يمكن إبراز أهمها على النحو التالي:
1- الإيجار عقد رضائي:
أي أنه يكفي لانعقاده التعبير عن أرادتين متطابقتين في معنى الإيجار والاستئجار، أي أن التراضي يكفي لقيام العقد، ولا يلزم إفراغ هذا التراضي في أي شكل من الأشكال.على أن رضائية الإيجار ليست من النظام العام، فيجوز الخروج عليها باتفاق صريح بين المؤجر والمستأجر، فليس ثمة ما يمنع من أن يتفق طرفا عقد الإيجار على أن العقد بينهما لا ينعقد إلا إذا أفرغ التراضي في شكل يحددانه، كتدوين العقد في ورقة رسمية أو عرفية، وعندئذ يكون استيفاء هذا الشكل ضرورياً لقيام العقد.
2- الإيجار عقد ملزم للجانبين:
فهو يولد التزامات معينة على عاتق المؤجر تقابلها التزامات أخرى تنشأ عنه على عاتق المستأجر. هذه الالتزامات ترتبط بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً بحيث يعتبر كل التزام سبباً للالتزام المقابل له.
3- الإيجار عقد معاوضة:
لأن كل طرف من طرفي العقد يحصل على مقابل لما يلتزم به. فالمؤجر يحصل على الأجرة مقابل التزامه بتمكين المستأجر من الحصول على المنفعة، والمستأجر يحصل على المنفعة نظير التزامه بأداء الأجرة.
4- عقد الإيجار عقد زمني مستمر:
وذلك لأن الزمن عنصر جوهري في العقد حيث يتحدد به قدر التزام كل طرف من طرفيه، فقدر المنفعة يتحدد بالزمن الذي يستمر فيه الإيجار، وكذلك الأمر بالنسبة لقدر الأجرة التي يؤديها المستأجر. وبهذا يختلف الإيجار عن العقود الفورية التنفيذية كالبيع التي لا يعد الزمن عنصراً أساسياً في تحديد قدر الالتزامات الناشئة عنها.
5- عقد الإيجار يرد على المنفعة:
فالإيجار لا يخول المستأجر ملكية العين المؤجرة، كما يخول البيع للمشتري ملكية العين المبيعة، وإنما يخوله منفعتها فقط خلال مدة زمنية معينة. وعلى ذلك إذا انقضت هذه المدة تعود العين ومنفعتها للمؤجر الذي لم يفقد ملكيتها في أي وقت.
6- عقد الإيجار يرد على الأشياء غير القابلة للاستهلاك:
فالإيجار يخول المستأجر منفعة الشيء مدة معينة علي أن يرده بعينه في نهاية هذه المدة، ولا يتأتى ذلك إلا إذا كان محل الإيجار شيئًا من الأشياء التي لا تهلك بمجرد الاستعمال.
7- عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية:
لا يخول عقد الإيجار للمستأجر حقاً عينياً، كما هو الحال في الانتفاع، إذ أن المستأجر ليست له سلطة مباشرة على الشيء، وبالتالي فالإيجار حق شخصي يقتصر على إنشاء التزامات شخصية.
8- عقد الإيجار قد يكون مدنياً أو تجارياً:
يعتبر عقد الإيجار عقداً مدنياً بحسب الأصل، إذ يخضع لأحكام التقنين المدني، ولكن من الملاحظ أن عقد الإيجار قد يكون عقداً تجارياً في أحوال معينة، وذلك إذا أبرم العقد تاجر أو تعلق الإيجار بعمل من الأعمال التجارية، فإن أحكام القانون التجاري هي التي تسري على ما يتصل بالإثبات وما يتعلق بسعر الفائدة.
يعرف المشرع المصري عقد الإيجار في المادة 558 من التقنين المدني التي تنص على أن الإيجار «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم». ومعنى ذلك أن الإيجار هو عبارة عن عقد يتعهد فيه المؤجر بأن يقوم بتمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معنية في نظير قيام المستأجر بدفه أجرة محددة.
وعقد الإيجار، على نحو ما تقدم، يتميز بعدة خصائص يمكن إبراز أهمها على النحو التالي:
1- الإيجار عقد رضائي:
أي أنه يكفي لانعقاده التعبير عن أرادتين متطابقتين في معنى الإيجار والاستئجار، أي أن التراضي يكفي لقيام العقد، ولا يلزم إفراغ هذا التراضي في أي شكل من الأشكال.على أن رضائية الإيجار ليست من النظام العام، فيجوز الخروج عليها باتفاق صريح بين المؤجر والمستأجر، فليس ثمة ما يمنع من أن يتفق طرفا عقد الإيجار على أن العقد بينهما لا ينعقد إلا إذا أفرغ التراضي في شكل يحددانه، كتدوين العقد في ورقة رسمية أو عرفية، وعندئذ يكون استيفاء هذا الشكل ضرورياً لقيام العقد.
2- الإيجار عقد ملزم للجانبين:
فهو يولد التزامات معينة على عاتق المؤجر تقابلها التزامات أخرى تنشأ عنه على عاتق المستأجر. هذه الالتزامات ترتبط بعضها ببعض ارتباطاً وثيقاً بحيث يعتبر كل التزام سبباً للالتزام المقابل له.
3- الإيجار عقد معاوضة:
لأن كل طرف من طرفي العقد يحصل على مقابل لما يلتزم به. فالمؤجر يحصل على الأجرة مقابل التزامه بتمكين المستأجر من الحصول على المنفعة، والمستأجر يحصل على المنفعة نظير التزامه بأداء الأجرة.
4- عقد الإيجار عقد زمني مستمر:
وذلك لأن الزمن عنصر جوهري في العقد حيث يتحدد به قدر التزام كل طرف من طرفيه، فقدر المنفعة يتحدد بالزمن الذي يستمر فيه الإيجار، وكذلك الأمر بالنسبة لقدر الأجرة التي يؤديها المستأجر. وبهذا يختلف الإيجار عن العقود الفورية التنفيذية كالبيع التي لا يعد الزمن عنصراً أساسياً في تحديد قدر الالتزامات الناشئة عنها.
5- عقد الإيجار يرد على المنفعة:
فالإيجار لا يخول المستأجر ملكية العين المؤجرة، كما يخول البيع للمشتري ملكية العين المبيعة، وإنما يخوله منفعتها فقط خلال مدة زمنية معينة. وعلى ذلك إذا انقضت هذه المدة تعود العين ومنفعتها للمؤجر الذي لم يفقد ملكيتها في أي وقت.
6- عقد الإيجار يرد على الأشياء غير القابلة للاستهلاك:
فالإيجار يخول المستأجر منفعة الشيء مدة معينة علي أن يرده بعينه في نهاية هذه المدة، ولا يتأتى ذلك إلا إذا كان محل الإيجار شيئًا من الأشياء التي لا تهلك بمجرد الاستعمال.
7- عقد الإيجار يقتصر على إنشاء التزامات شخصية:
لا يخول عقد الإيجار للمستأجر حقاً عينياً، كما هو الحال في الانتفاع، إذ أن المستأجر ليست له سلطة مباشرة على الشيء، وبالتالي فالإيجار حق شخصي يقتصر على إنشاء التزامات شخصية.
8- عقد الإيجار قد يكون مدنياً أو تجارياً:
يعتبر عقد الإيجار عقداً مدنياً بحسب الأصل، إذ يخضع لأحكام التقنين المدني، ولكن من الملاحظ أن عقد الإيجار قد يكون عقداً تجارياً في أحوال معينة، وذلك إذا أبرم العقد تاجر أو تعلق الإيجار بعمل من الأعمال التجارية، فإن أحكام القانون التجاري هي التي تسري على ما يتصل بالإثبات وما يتعلق بسعر الفائدة.