من طرف محمد راضى مسعود
المحامى
بالنقض والادارية العليا
127 شارع رمسيس - القاهرة
صحيفة استئناف تتعلق بحقيقة وجوهر دفاع وطلبات المدعين فيما لم تفطن اليه محكمة الموضوع وأنه لا بد ابتداء التحقق من قيام عقد الايجار وعدم زواله حتى يمكن من بعد ذلك بحث مسألة امتداده من عدمه
أنه في يوم الموافق / / 2018
بناء علي طلب : السادة ورثة /
ومحلهم المختار مكتــب الأســاتذة / محـــمد راضي مسعود – محمود مسعود طاهر – هناء محمد سيد ، - المحامين127 شارع رمسيس
أنا محضر محكمة انتقلت وأعلنت
السادة ورثة / ............. وهم:-
وأعلنتهم باستئناف الحكم الصادر في الدعوى رقم 120 لسنة 2013 إيجارات كلى حلوان الصادر بجلسة 24/2/2018 والقاضي منطوقه – حكمت المحكمة – أولا : برفض الدعوى الاصلية و ألزمت المدعين بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة
ثانيا :- في الدعوى الفرعية بقبولها شكلاً وفى موضوعها بالزام المدعى عليهم بتحرير عقد إيجار للمدعى فرعيا امتداداً لعقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 عن العين محل التداعي... "
الموضوع
ويخلص في ان الطالبين كانوا قد عقدوا لواء الخصومة ابتداء ضد المعلن اليهم وهم ورثة المرحوم / فتحي احمد مبروك – المستأجر الأصلي لشقة النزاع محل عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 على سند من القول وفاة المستأجر الأصلي بتاريخ 4/1/2003 دون أن يكون مقيماً معه عند وفاته أياً من المستفيدين بحق الامتداد ، فضلا عن انفساخ العقد بقوة القانون منذ قيام مورث المستأنف ضدهم بإسقاط حقه في الخيار نفاذا لنص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 حيث أقام بناء مكون من اكثر من ثلاث وحدات صالحة للسكنى الأمر الذى يحول دون تحقق الامتداد - وإن تحقق سببه – لكون العقد قد انفسخ اصلاً منذ تحلل المستأجر الأصلي من حكم المادة سالفة الذكر تطبيقاً للقاعدة القانونية " بأن الساقط لا يعود " وعليه فلا يحق للمستأنف ضدهم أن يكون لهم يد على عين النزاع بأي وجه من الوجوه ، سيما انهم واقعا قد عولوا في حياتهم ومعيشتهم على موطن آخر غير شقة التداعي وانقطعت بل وانتهت إقامتهم مع مورثهم حال حياته وحتى وفاته إذ تزوجوا في حياته متنقلين جميعاً للإقامة بأماكن أخرى .
ولا يقدح في هذه الحقيقة ما زعمه المستأنف ضده الاول في دعواه الفرعية بأن له إقامة يعتد بها مع والده المستأجر الأصلي وهو ادعاء يتضاد مع الواقع الذى قطع بأن والده قد توفى بعين النزاع بما يدحض قالته بترك العين له من والده .
ولا ينهض ما قدم من جانبهم من أوراق مصطنعة دليلا على توافر الحق لهم في الامتداد القانوني لعقد الإيجار ذلك لأن العبرة بالإقامة الحقيقة دون سواها و الكاشفة عن نية الاستقرار وعدم التعويل على مسكن بديل.
وتداولت الدعوى بالجلسات دون ان يقدم آيا من المستأنف ضدهم سيما - الأول – مقيم الادعاء الفرعي دليلاً يرقى لإثبات الإقامة الفعلية بعين النزاع حال وفاة المستأجر الأصلي ، ولا يستقيم اعتبار شهادات ميلادهم أو شهادات ميلاد أولادهم دليلاً معتبراً على هذه الإقامة و كذا ما أجراه المستأنف الاول من تعديلات على بطاقة السيدة زوجته ، لتعارض ذلك ابتداء مع الواقع والمنطق الذى يقضى باستحالة إقامة كل هذا الجمع بالعين ، وقد تباينت شهادة شهوده وتناقضت فبينما زعم هو وشاهديه ابتداءً أن العين تركها له والده - أي المستأجر الأصلي – وانتقل للإقامة بمسكن آخر إذ شهدا بذلك أمام الخبير ، في حين شهدا أمام هيئة المحكمة بخلاف ذلك اذ قررا استمرا اقامة المستأجر الأصلي بالعين حتى وفاته في 2003 مع الزعم بأن المستأنف ضده الاول كان يقيم معه .
وبالرغم ذلك انتهى قضاء حكم اول درجة إلى ما انتهى اليه ملزماً المستأنفين بتحرير عقد إيجار لصالح المستأنف ضده الاول وهو الامر الذى أضحى منعدماً ولا وجود له بعد صدور حكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 70 لسنة 17 ق ، وهو ما يفصح عن مدى العوار الذى لحق الحكم المستأنف منه ومخالفته للقانون فضلا عما فيه من إجحاف بين لحقوق الطالبين ، ولا يسعهم إلا الطعن عليه بالاستئناف الماثل وللأسباب التالية :-
أولا :- الخطأ في تطبيق القانون
• اسس الطالبون بصحيفة افتتاح الدعوى المبتدأة طلب الإخلاء على واقعة تحقق انفساخ العقد في مواجهة المستأجر الأصلي بقوة القانون منذ قيامه ببناء مبنى سكنى مكون من اكثر من ثلاث وحدات صالحة للسكنى
ولم يفطن الحكم المستأنف منه إلى حقيقة دفاع الطالبين في هذا الشأن وجوهر القصد في هذه المسألة ، فلم يعنى الطالبين بدفاعهم محاكمة المستأنف ضدهم بمقتضى نص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 باعتبارهم القائمين بمخالفتها ، ولا تخيرهم فيما بين توفير شقة بالمبنى المقام وبين الإخلاء إنما حقيقة القصد هو تمسك منهم بانفساخ العقد وانحلاله قانوناً في مواجهة مورث المستأنف ضدهم بما يعنى أنه لم يعد لهذا العقد وجود منذ حصول المخالفة من مورث المستأنف ضدهم .
وقد قضت محكمة النقض بما يؤكد هذا النظر بأنه :- " إذا أسقط المستأجر الذى أقام عيناً تزيد وحداتها السكنية الصالحة للاستخدام عن ثلاث وحدات حقه في التخيير بمبادرته إلى تأجير هذا المبنى أو بيعه للغير أو باي تصرف من التصرفات يكشف عن قصده في التحلل من حكم المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإن عقد ايجاره ينفسخ بقوة القانون ويقع عليه التزام وحيد وهو إخلاء العين "
(الطعن رقم 2999 لسنة 60 ق جلسة 15/1/1996)
ذلك يؤكد زوال عقد الإيجار إذا ما أسقط المستأجر حقه في الالتزام التخييري المستحدث بنص المادة 22/2 من القانون سالف الذكر نتيجة لانفساخ العقد بقوة القانون ، ومثل هذا العقد الزائل لا ينتج أثراً ولا يقوم بشأنه أي سبب من أسباب الامتداد سواء الوفاة أو الترك ، وهو الذى كان يستوجب على محكمة أول درجة بحث هذه المسألة الجوهرية للتحقق عما إذا كان عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 قائم أصلا من عدمه ، حتى يتسنى لها فيما بعد الفصل في تحقق الامتداد .
وذلك هو ما اعتصم به المستأنفون مستمسكين بانفساخ العقد وزواله منذ حصول المخالفة من المستأجر الأصلي ويضحى ذلك العقد غير قائم أصلا حتى يصح امتداده لصالح مدعى الامتداد ، ولا يكون لوفاة المستأجر الأصلي أثراً يذكر – والحال كذلك – في نشأة الحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار .
فمن المستقر عليه فقها وقضاء أن اسقاط المستأجر حقه في التخيير المقرر بالنص بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير يوجب إخلائه للعين المؤجرة له ، فإذا كان ذلك هو الالتزام الذى رتبه القانون في حق مورث المستأنف ضدهم وهو مستأجر عين التداعي ، فكيف يصح لأيا من المستأنف ضدهم المطالبة بامتداد مثل هذا العقد المنفسخ له .
وقد قضت محكمة النقض بأنه : النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين إلا أنه إذا أسقط هذا الحق ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة ..... "
(الطعن رقم 379 لسنة 55 ق – جلسة 25/1/1990 )
• واتجهت محكمة النقض إلى أنه إذا انحل التزام المستأجر التخييري بأن أسقط حقه فيه فإن لازم ذلك انفساخ عقد ايجاره بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة ، ويتعين والحال كذلك اعتبار العقد غير قائم ولا وجود له ( في هذا المعنى الطعن رقم 542 لسنة 59 ق جلسة 5/12/1993)
• فإذا كان ذلك كذلك وقد اقترف مورث الطاعنين ما يلزمه بإخلاء العين المؤجرة له فكان يتعين والحال هذا أن يقضى بحكم كاشف بالإخلاء لزوال عقد الإيجار ، فإذا ما نحى الحكم الطعين عكس هذا المنحى ولم يستبين حقيقة طلب المستأنفين وأعرض عنه بتأويل خاطئ بما يستوجب الغاؤه .
خلاصة القول :- أن إقامة أياً من المستأنف ضدهم بعين التداعي تعتبر شغلا لها دون سند، وبالتالي غصباً ويجوز لمالكها – المستأنفين – طردهم منها باعتبارهم غاصبين وذلك استناداً إلى الملكية دون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار وهو جوهر ما عناه الطالبون من دعواهم وغاب عن الحكم الطعين تحصيله .
ثانياً :- القصور في التسبيب وابتناء الحكم على غير أساس واقعى أو قانونى
تبين مما سبق بيانه أن عقد الايجار للشقة موضوع النزاع قد أضحى منفسخاً قانوناً منذ أن ترتب على عاتق مورث المستأنف ضدهم التزام بإخلاء العين وحيث أعرض الحكم الطعين عن البت في هذه المسألة الأولية في حين أن الامتداد القانوني لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائماً وقت نشأة الحق فيه وهو الأمر الذى يعكس قصوراً جوهرياً يعيب الحكم المستأنف منه ويستوجب الإلغاء ، كما يكشف عن اختلال في الصورة الواقعية للدعوى لديه .
يضاف إلى ذلك أن أوراق الدعوى في حقيقتها لم يقدم فيها دليل قاطع بأحقية أياً من المستأنف ضدهم في الامتداد القانوني لعقد الايجار – على الافتراض الجدلي أن العقد ما زال قائم – فمن القواعد المقررة والمستقرة لدى قضاء محكمة النقض أنه يشترط للامتداد أن يكون طالبه جاعلاً من العين المؤجرة مراحه ومغداه وألا يعول على مأوى دائم وثابت سواها .
ومن ذلك قضاؤها بأنه :- " إن امتداد عقد الايجار مشروط بثبوت الإقامة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة إقامة مستقرة وممتدة إلى وقت وفاته أو تركه المسكن ، والمقصود بالإقامة في هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه .... "
(نقض 125 لسنة 75 ق جلسة 19/10/2005)
وقضت محكمة النقض بأنه " لا يكفى مجرد التواجد متى لم يصاحبه نية اتخاذ المكان مستقراً ومقاماً... "
(الطعن 102 لسنة 70 ق جلسة 28/5/2001)
ولما كان يتعين على المحكمة ان تقيم قضاؤها على اسباب تحمله ، وأن تستخلص نية الإقامة من ظروف الدعوى وملابساتها وان تستظهر وجود توافر شرائط الإقامة المعتد بها لتحقق الامتداد من عدمه معتكزة على أسباب سائغة لها اصلها في الاوراق ، فإنه ولما كان الثابت أن المستأنف ضده الاول وكذا أشقاؤه لم يثبت بطريق القطع إقامة أيا منهم مع المستأجر الأصلي - والدهم – الذى توفى 4/1/2003 .
وقد أكد شهود المستأنفين هذا الواقع وهم من سكان العقار الكائن به عين النزاع ، فقد كان المستأجر الأصلي متواجداً بالعين هو وزوجته دون سواهما وتوفت الاخيرة في 16/1/2007 ومن بعد وفاتها أقام السيد / هابى فتحي (المستأنف ضده الثاني ) بالعين فلما أثبت المستأنفون بالمستندات أن له محل إقامة آخر خلاف عين التداعي وإن إقامته بالعين لاحقة على وفاة المستأجر الأصلي ، تغيرت خطة المستأنف ضدهم والهدف هو الابقاء على الشقة تحت أيديهم ولو بغير وجه حق ، وكان ادعاء إقامة المستأنف ضده الاول السيد / هاني فتحي بعين النزاع هو سبيلهم نحو حرمان المستأنفين من الانتفاع بملكهم ، بخلق صورة ذهنية غير واقعية توحى بأن له هذا الحق في الامتداد عن طريق اصطناع الدليل ، ويلاحظ أن شاهديه جاءت شهادتهما مبتسرة متهاترة لتناقضها ابتداء مع أقوال المستأنف ضده الأول في دعواه الفرعية ، ثم تناقضها فيما بينها اذ ان شهادة الشاهد الاول تناقض شهادة الشاهد الثاني فضلا عن تضادها مع الواقع الفعلي القاطع بانتفاء الإقامة في حق المستأنف ضد الاول .
بل إن الخبير المنتدب في الدعوى قد قطع بأنه لم يتبين له إن إقامة المدعى عليه الأول هادئة ومستقرة قبل وفاة مورثة .
وعليه يكون الحكم المستأنف فيه استظهر الإقامة وأسس قضاؤه فيها على أسباب غير سائغة بما يستوجب الغاؤه .
ثالثاً :- مخالفة القانون وتطبيق نص قضى بعدم دستوريته
انتهى الحكم الطعين إلى القضاء بالزام المستأنفين بتحرير عقد إيجار للمدعى فرعيا (المستأنف ضده الاول) امتداداً لعقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 وقضاؤه هذا يكشف عن خطأ من جانبها في الخلط بين من يستحق اعتباره مستأجر أصلى وبين من هو مجرد مستفيد من الامتداد ، ولا يكون الالزام بتحرير عقد ايجار إلا لمن يصح اعتباره مستأجر أصلى وهو فقط المحرر باسمه العقد أو من تحقق سبب الامتداد له قبل سريان حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 14/11/2002 سيما وقد قضى بعدم دستورية المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنتها من النص على أنه " في جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ..... " وذلك في الدعوى رقم 70 لسنة 18 ق دستورية ، على أساس أن الانتقال بالعقد الذى حرر لمصلحة أي من أقارب المستأجر الأصلي المحددين على النحو الوارد بالمادة 29 من هذا القانون على النحو سالف الذكر من أن يكون سندا لشغله العين ، لأن يصبح عقدا منشئا لعلاقة إيجاريه جديدة ، المستأجر الأصلي فيها هو القريب الذى حرر العقد لمصلحته مؤداه أن يسرى حكم الفقرة الأولى من المادة (29)على أقارب هذا القريب المقيمين معه – حسبما حددهم هذا النص – عند وفاته أو تركه العين ، بما يترتب عليه نهوض حكم هذه الفقرة ليلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم أو لأيهم ثم يستمر الأمر متتابعا في حكمه ، متعاقباً من جيل إلى جيل لتحل به نتيجة محققه هي فقدان المؤجر للعين المؤجرة وبما يعد مصادرة على حق الملكية ، وفيه تجاوز لأى ضرورة اجتماعية تبيح تحميل حق الملكية هذا القيد ، ومن ثم فإن القيد الذى يمكن أن يتحمله حق الملكية لا يصح أن يتجاوز الاكتفاء بحق المستأجر الأصلي في ان يستفيد المقيم معه من الامتداد ولا يتقرر لغيره من بعده هذا الحق ، ومن ثم قضت المحكمة الدستورية بسقوط هذه الفقرة وانعدامها بحيث لا إلزام على المؤجر بتحرير عقد ايجار لغير المستأجر الأصلي .
وإذ لم يفطن الحكم الطعين إلى هذه المسلمات القانونية ، وفاته إعمال ما انتهى إليه قضاء المحكمة الدستورية العليا وهو حجة على الكافة ، وقضى بالزام المستأجرين بتحرير عقد ايجار لمن لا يصدق عليه وصف المستأجر الأصلي فلا مناص من التقرير بأنه تنكب وجه الصواب في قضائه منزلاً على واقعة الدعوى كما انتهى اليها قاعدة قانونية لا وجود لها .
وعليه يكون قضاء الحكم الطعين قد خالف ما انتهت اليه المحكمة الدستورية العليا في هذا الشأن ويضحى قضاؤه والحال كذلك باطلاً لتطبيقه نصاً قانونياً ملغياً .
كما يفصح عن مدى ما اعتور الحكم المستأنف منه من زلل وخطأ يستوجب الغاؤه والقضاء مجددا بطلبات المستأنفين الواردة بدعواهم المبتدأة عدم تعينه لمحل العقد إذا ما صح امتداده هل يقتصر على العين بحالتها وقت تحرير العقد أم يشمل أيضاً ما تم اغتصابه من مساحة ضمت لعين التداعي دون وجه حق وإذ ما كان الأمر كذلك وقد انتهى الحكم الى الزام المستأنفين بتحرير عقد ايجار للمستأنف ضده الأول رغم ثبوت اغتصاب مساحة مملوكة لهم من قبل مورث المستأنف ضدهم وضمها لشقة التداعي بغير حق الأمر الذى يعنى أن الحكم كافئهم على اعتدائهم على ملكية الغير وجعل عقد الايجار مشمولاً بما يزيد عن محله الأصلي المحرر عنه العقد ابتداء وفى ذلك إجحاف بين بحقوق المستأنفين ، سيما وقد رفض الحكم الطعين القضاء للمستأنفين بمقابل الانتفاع عن الفترة من تاريخ تحقق سبب الإخلاء وحتى تسليم العين مع التعويض على زعم لا يستقيم قانوناً وهو كون المستأنفين لا صفة لهم في هذا الطلب وهو قول مردود يدحضه أسباب الحكم الطعين نفسها كما بم يفطن فيه أيضاً لحقيقة الطلب وما ابتغاه المستأنفين من حق سعوا لاقتضائه من خلاله وسنبين ذلك فيما سيقدم من مذكرات.
فلهذه الأسباب ولغيرها مما سيبدى بالجلسات والمذكرات يشيد الطالبون استئنافهم هذا طعنا على حكم محكمة اول درجة توسداً لإلغائه
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة , وكلفتهم بالحضور أمام محكمة استئناف القاهرة الكائن مقرها بجلستها العلنية المنعقدة صباح يوم الموافق / /2018 أمام الدائرة ( ) س.ع إيجارات للمرافعة وليسمع الحكم بــ/ أولا:- قبول الاستئناف شكلا
ثانياً :- في الموضوع / إلغاء الحكم المستأنف فيه والقضاء مجدداً
1- اخلاء عين التداعي وتسلميها للطالبين خالية من الأشخاص والشواغل لانفساخ عقد الايجار المؤرخ 1/10/1973 المحرر فيما بين والد الطالبين ومورث المدعى عليهم بقوة القانون منذ اسقاط مورث المستأنف ضدهم لحقه في الاختيار بين محلين وفقاً لنص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 واعتبار يد المستأنف ضدهم على العين يد غاصب .
2- :- الزام المستأنف ضدهم بان يؤدوا للطالبين مقابل الانتفاع بالعين موضوع التداعي منذ تاريخ تحقق سبب الاخلاء (انفساخ عقد الايجار وزواله) وتحول إقامتهم بعين التداعي لمجرد شغل للعين بطريق الغصب بمبلغ ألف جنيه شهرياً مع التعويض .
3- إنهاء العلاقة الايجارية لعدم وجود من يصح له الامتداد القانوني لعقد الايجار مع الزام المستأنف ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي .
4- وفى موضوع الدعوى الفرعية رفضها والزام رافعها المصروفات
ولأجل العلم /
المحامى
بالنقض والادارية العليا
127 شارع رمسيس - القاهرة
صحيفة استئناف تتعلق بحقيقة وجوهر دفاع وطلبات المدعين فيما لم تفطن اليه محكمة الموضوع وأنه لا بد ابتداء التحقق من قيام عقد الايجار وعدم زواله حتى يمكن من بعد ذلك بحث مسألة امتداده من عدمه
أنه في يوم الموافق / / 2018
بناء علي طلب : السادة ورثة /
ومحلهم المختار مكتــب الأســاتذة / محـــمد راضي مسعود – محمود مسعود طاهر – هناء محمد سيد ، - المحامين127 شارع رمسيس
أنا محضر محكمة انتقلت وأعلنت
السادة ورثة / ............. وهم:-
وأعلنتهم باستئناف الحكم الصادر في الدعوى رقم 120 لسنة 2013 إيجارات كلى حلوان الصادر بجلسة 24/2/2018 والقاضي منطوقه – حكمت المحكمة – أولا : برفض الدعوى الاصلية و ألزمت المدعين بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة
ثانيا :- في الدعوى الفرعية بقبولها شكلاً وفى موضوعها بالزام المدعى عليهم بتحرير عقد إيجار للمدعى فرعيا امتداداً لعقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 عن العين محل التداعي... "
الموضوع
ويخلص في ان الطالبين كانوا قد عقدوا لواء الخصومة ابتداء ضد المعلن اليهم وهم ورثة المرحوم / فتحي احمد مبروك – المستأجر الأصلي لشقة النزاع محل عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 على سند من القول وفاة المستأجر الأصلي بتاريخ 4/1/2003 دون أن يكون مقيماً معه عند وفاته أياً من المستفيدين بحق الامتداد ، فضلا عن انفساخ العقد بقوة القانون منذ قيام مورث المستأنف ضدهم بإسقاط حقه في الخيار نفاذا لنص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 حيث أقام بناء مكون من اكثر من ثلاث وحدات صالحة للسكنى الأمر الذى يحول دون تحقق الامتداد - وإن تحقق سببه – لكون العقد قد انفسخ اصلاً منذ تحلل المستأجر الأصلي من حكم المادة سالفة الذكر تطبيقاً للقاعدة القانونية " بأن الساقط لا يعود " وعليه فلا يحق للمستأنف ضدهم أن يكون لهم يد على عين النزاع بأي وجه من الوجوه ، سيما انهم واقعا قد عولوا في حياتهم ومعيشتهم على موطن آخر غير شقة التداعي وانقطعت بل وانتهت إقامتهم مع مورثهم حال حياته وحتى وفاته إذ تزوجوا في حياته متنقلين جميعاً للإقامة بأماكن أخرى .
ولا يقدح في هذه الحقيقة ما زعمه المستأنف ضده الاول في دعواه الفرعية بأن له إقامة يعتد بها مع والده المستأجر الأصلي وهو ادعاء يتضاد مع الواقع الذى قطع بأن والده قد توفى بعين النزاع بما يدحض قالته بترك العين له من والده .
ولا ينهض ما قدم من جانبهم من أوراق مصطنعة دليلا على توافر الحق لهم في الامتداد القانوني لعقد الإيجار ذلك لأن العبرة بالإقامة الحقيقة دون سواها و الكاشفة عن نية الاستقرار وعدم التعويل على مسكن بديل.
وتداولت الدعوى بالجلسات دون ان يقدم آيا من المستأنف ضدهم سيما - الأول – مقيم الادعاء الفرعي دليلاً يرقى لإثبات الإقامة الفعلية بعين النزاع حال وفاة المستأجر الأصلي ، ولا يستقيم اعتبار شهادات ميلادهم أو شهادات ميلاد أولادهم دليلاً معتبراً على هذه الإقامة و كذا ما أجراه المستأنف الاول من تعديلات على بطاقة السيدة زوجته ، لتعارض ذلك ابتداء مع الواقع والمنطق الذى يقضى باستحالة إقامة كل هذا الجمع بالعين ، وقد تباينت شهادة شهوده وتناقضت فبينما زعم هو وشاهديه ابتداءً أن العين تركها له والده - أي المستأجر الأصلي – وانتقل للإقامة بمسكن آخر إذ شهدا بذلك أمام الخبير ، في حين شهدا أمام هيئة المحكمة بخلاف ذلك اذ قررا استمرا اقامة المستأجر الأصلي بالعين حتى وفاته في 2003 مع الزعم بأن المستأنف ضده الاول كان يقيم معه .
وبالرغم ذلك انتهى قضاء حكم اول درجة إلى ما انتهى اليه ملزماً المستأنفين بتحرير عقد إيجار لصالح المستأنف ضده الاول وهو الامر الذى أضحى منعدماً ولا وجود له بعد صدور حكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 70 لسنة 17 ق ، وهو ما يفصح عن مدى العوار الذى لحق الحكم المستأنف منه ومخالفته للقانون فضلا عما فيه من إجحاف بين لحقوق الطالبين ، ولا يسعهم إلا الطعن عليه بالاستئناف الماثل وللأسباب التالية :-
أولا :- الخطأ في تطبيق القانون
• اسس الطالبون بصحيفة افتتاح الدعوى المبتدأة طلب الإخلاء على واقعة تحقق انفساخ العقد في مواجهة المستأجر الأصلي بقوة القانون منذ قيامه ببناء مبنى سكنى مكون من اكثر من ثلاث وحدات صالحة للسكنى
ولم يفطن الحكم المستأنف منه إلى حقيقة دفاع الطالبين في هذا الشأن وجوهر القصد في هذه المسألة ، فلم يعنى الطالبين بدفاعهم محاكمة المستأنف ضدهم بمقتضى نص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 باعتبارهم القائمين بمخالفتها ، ولا تخيرهم فيما بين توفير شقة بالمبنى المقام وبين الإخلاء إنما حقيقة القصد هو تمسك منهم بانفساخ العقد وانحلاله قانوناً في مواجهة مورث المستأنف ضدهم بما يعنى أنه لم يعد لهذا العقد وجود منذ حصول المخالفة من مورث المستأنف ضدهم .
وقد قضت محكمة النقض بما يؤكد هذا النظر بأنه :- " إذا أسقط المستأجر الذى أقام عيناً تزيد وحداتها السكنية الصالحة للاستخدام عن ثلاث وحدات حقه في التخيير بمبادرته إلى تأجير هذا المبنى أو بيعه للغير أو باي تصرف من التصرفات يكشف عن قصده في التحلل من حكم المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فإن عقد ايجاره ينفسخ بقوة القانون ويقع عليه التزام وحيد وهو إخلاء العين "
(الطعن رقم 2999 لسنة 60 ق جلسة 15/1/1996)
ذلك يؤكد زوال عقد الإيجار إذا ما أسقط المستأجر حقه في الالتزام التخييري المستحدث بنص المادة 22/2 من القانون سالف الذكر نتيجة لانفساخ العقد بقوة القانون ، ومثل هذا العقد الزائل لا ينتج أثراً ولا يقوم بشأنه أي سبب من أسباب الامتداد سواء الوفاة أو الترك ، وهو الذى كان يستوجب على محكمة أول درجة بحث هذه المسألة الجوهرية للتحقق عما إذا كان عقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 قائم أصلا من عدمه ، حتى يتسنى لها فيما بعد الفصل في تحقق الامتداد .
وذلك هو ما اعتصم به المستأنفون مستمسكين بانفساخ العقد وزواله منذ حصول المخالفة من المستأجر الأصلي ويضحى ذلك العقد غير قائم أصلا حتى يصح امتداده لصالح مدعى الامتداد ، ولا يكون لوفاة المستأجر الأصلي أثراً يذكر – والحال كذلك – في نشأة الحق في الامتداد القانوني لعقد الإيجار .
فمن المستقر عليه فقها وقضاء أن اسقاط المستأجر حقه في التخيير المقرر بالنص بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير يوجب إخلائه للعين المؤجرة له ، فإذا كان ذلك هو الالتزام الذى رتبه القانون في حق مورث المستأنف ضدهم وهو مستأجر عين التداعي ، فكيف يصح لأيا من المستأنف ضدهم المطالبة بامتداد مثل هذا العقد المنفسخ له .
وقد قضت محكمة النقض بأنه : النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة له والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق في اختيار أحد هذين المحلين إلا أنه إذا أسقط هذا الحق ينقلب هذا الالتزام التخييري إلى التزام بسيط له محل واحد هو إخلاء العين المؤجرة ..... "
(الطعن رقم 379 لسنة 55 ق – جلسة 25/1/1990 )
• واتجهت محكمة النقض إلى أنه إذا انحل التزام المستأجر التخييري بأن أسقط حقه فيه فإن لازم ذلك انفساخ عقد ايجاره بقوة القانون منذ الوقت الذى وقعت فيه المخالفة ، ويتعين والحال كذلك اعتبار العقد غير قائم ولا وجود له ( في هذا المعنى الطعن رقم 542 لسنة 59 ق جلسة 5/12/1993)
• فإذا كان ذلك كذلك وقد اقترف مورث الطاعنين ما يلزمه بإخلاء العين المؤجرة له فكان يتعين والحال هذا أن يقضى بحكم كاشف بالإخلاء لزوال عقد الإيجار ، فإذا ما نحى الحكم الطعين عكس هذا المنحى ولم يستبين حقيقة طلب المستأنفين وأعرض عنه بتأويل خاطئ بما يستوجب الغاؤه .
خلاصة القول :- أن إقامة أياً من المستأنف ضدهم بعين التداعي تعتبر شغلا لها دون سند، وبالتالي غصباً ويجوز لمالكها – المستأنفين – طردهم منها باعتبارهم غاصبين وذلك استناداً إلى الملكية دون حاجة إلى الاستناد إلى عقد الإيجار وهو جوهر ما عناه الطالبون من دعواهم وغاب عن الحكم الطعين تحصيله .
ثانياً :- القصور في التسبيب وابتناء الحكم على غير أساس واقعى أو قانونى
تبين مما سبق بيانه أن عقد الايجار للشقة موضوع النزاع قد أضحى منفسخاً قانوناً منذ أن ترتب على عاتق مورث المستأنف ضدهم التزام بإخلاء العين وحيث أعرض الحكم الطعين عن البت في هذه المسألة الأولية في حين أن الامتداد القانوني لصالح المستفيد مناطه أن يكون عقد الإيجار مازال قائماً وقت نشأة الحق فيه وهو الأمر الذى يعكس قصوراً جوهرياً يعيب الحكم المستأنف منه ويستوجب الإلغاء ، كما يكشف عن اختلال في الصورة الواقعية للدعوى لديه .
يضاف إلى ذلك أن أوراق الدعوى في حقيقتها لم يقدم فيها دليل قاطع بأحقية أياً من المستأنف ضدهم في الامتداد القانوني لعقد الايجار – على الافتراض الجدلي أن العقد ما زال قائم – فمن القواعد المقررة والمستقرة لدى قضاء محكمة النقض أنه يشترط للامتداد أن يكون طالبه جاعلاً من العين المؤجرة مراحه ومغداه وألا يعول على مأوى دائم وثابت سواها .
ومن ذلك قضاؤها بأنه :- " إن امتداد عقد الايجار مشروط بثبوت الإقامة مع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة إقامة مستقرة وممتدة إلى وقت وفاته أو تركه المسكن ، والمقصود بالإقامة في هذا المعنى الإقامة المستقرة المعتادة وانصراف نية المقيم إلى أن يجعل من هذا المسكن مراحه ومغداه .... "
(نقض 125 لسنة 75 ق جلسة 19/10/2005)
وقضت محكمة النقض بأنه " لا يكفى مجرد التواجد متى لم يصاحبه نية اتخاذ المكان مستقراً ومقاماً... "
(الطعن 102 لسنة 70 ق جلسة 28/5/2001)
ولما كان يتعين على المحكمة ان تقيم قضاؤها على اسباب تحمله ، وأن تستخلص نية الإقامة من ظروف الدعوى وملابساتها وان تستظهر وجود توافر شرائط الإقامة المعتد بها لتحقق الامتداد من عدمه معتكزة على أسباب سائغة لها اصلها في الاوراق ، فإنه ولما كان الثابت أن المستأنف ضده الاول وكذا أشقاؤه لم يثبت بطريق القطع إقامة أيا منهم مع المستأجر الأصلي - والدهم – الذى توفى 4/1/2003 .
وقد أكد شهود المستأنفين هذا الواقع وهم من سكان العقار الكائن به عين النزاع ، فقد كان المستأجر الأصلي متواجداً بالعين هو وزوجته دون سواهما وتوفت الاخيرة في 16/1/2007 ومن بعد وفاتها أقام السيد / هابى فتحي (المستأنف ضده الثاني ) بالعين فلما أثبت المستأنفون بالمستندات أن له محل إقامة آخر خلاف عين التداعي وإن إقامته بالعين لاحقة على وفاة المستأجر الأصلي ، تغيرت خطة المستأنف ضدهم والهدف هو الابقاء على الشقة تحت أيديهم ولو بغير وجه حق ، وكان ادعاء إقامة المستأنف ضده الاول السيد / هاني فتحي بعين النزاع هو سبيلهم نحو حرمان المستأنفين من الانتفاع بملكهم ، بخلق صورة ذهنية غير واقعية توحى بأن له هذا الحق في الامتداد عن طريق اصطناع الدليل ، ويلاحظ أن شاهديه جاءت شهادتهما مبتسرة متهاترة لتناقضها ابتداء مع أقوال المستأنف ضده الأول في دعواه الفرعية ، ثم تناقضها فيما بينها اذ ان شهادة الشاهد الاول تناقض شهادة الشاهد الثاني فضلا عن تضادها مع الواقع الفعلي القاطع بانتفاء الإقامة في حق المستأنف ضد الاول .
بل إن الخبير المنتدب في الدعوى قد قطع بأنه لم يتبين له إن إقامة المدعى عليه الأول هادئة ومستقرة قبل وفاة مورثة .
وعليه يكون الحكم المستأنف فيه استظهر الإقامة وأسس قضاؤه فيها على أسباب غير سائغة بما يستوجب الغاؤه .
ثالثاً :- مخالفة القانون وتطبيق نص قضى بعدم دستوريته
انتهى الحكم الطعين إلى القضاء بالزام المستأنفين بتحرير عقد إيجار للمدعى فرعيا (المستأنف ضده الاول) امتداداً لعقد الإيجار المؤرخ 1/10/1973 وقضاؤه هذا يكشف عن خطأ من جانبها في الخلط بين من يستحق اعتباره مستأجر أصلى وبين من هو مجرد مستفيد من الامتداد ، ولا يكون الالزام بتحرير عقد ايجار إلا لمن يصح اعتباره مستأجر أصلى وهو فقط المحرر باسمه العقد أو من تحقق سبب الامتداد له قبل سريان حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في 14/11/2002 سيما وقد قضى بعدم دستورية المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما تضمنتها من النص على أنه " في جميع الأحوال يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم حق في الاستمرار في شغل العين ..... " وذلك في الدعوى رقم 70 لسنة 18 ق دستورية ، على أساس أن الانتقال بالعقد الذى حرر لمصلحة أي من أقارب المستأجر الأصلي المحددين على النحو الوارد بالمادة 29 من هذا القانون على النحو سالف الذكر من أن يكون سندا لشغله العين ، لأن يصبح عقدا منشئا لعلاقة إيجاريه جديدة ، المستأجر الأصلي فيها هو القريب الذى حرر العقد لمصلحته مؤداه أن يسرى حكم الفقرة الأولى من المادة (29)على أقارب هذا القريب المقيمين معه – حسبما حددهم هذا النص – عند وفاته أو تركه العين ، بما يترتب عليه نهوض حكم هذه الفقرة ليلزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم أو لأيهم ثم يستمر الأمر متتابعا في حكمه ، متعاقباً من جيل إلى جيل لتحل به نتيجة محققه هي فقدان المؤجر للعين المؤجرة وبما يعد مصادرة على حق الملكية ، وفيه تجاوز لأى ضرورة اجتماعية تبيح تحميل حق الملكية هذا القيد ، ومن ثم فإن القيد الذى يمكن أن يتحمله حق الملكية لا يصح أن يتجاوز الاكتفاء بحق المستأجر الأصلي في ان يستفيد المقيم معه من الامتداد ولا يتقرر لغيره من بعده هذا الحق ، ومن ثم قضت المحكمة الدستورية بسقوط هذه الفقرة وانعدامها بحيث لا إلزام على المؤجر بتحرير عقد ايجار لغير المستأجر الأصلي .
وإذ لم يفطن الحكم الطعين إلى هذه المسلمات القانونية ، وفاته إعمال ما انتهى إليه قضاء المحكمة الدستورية العليا وهو حجة على الكافة ، وقضى بالزام المستأجرين بتحرير عقد ايجار لمن لا يصدق عليه وصف المستأجر الأصلي فلا مناص من التقرير بأنه تنكب وجه الصواب في قضائه منزلاً على واقعة الدعوى كما انتهى اليها قاعدة قانونية لا وجود لها .
وعليه يكون قضاء الحكم الطعين قد خالف ما انتهت اليه المحكمة الدستورية العليا في هذا الشأن ويضحى قضاؤه والحال كذلك باطلاً لتطبيقه نصاً قانونياً ملغياً .
كما يفصح عن مدى ما اعتور الحكم المستأنف منه من زلل وخطأ يستوجب الغاؤه والقضاء مجددا بطلبات المستأنفين الواردة بدعواهم المبتدأة عدم تعينه لمحل العقد إذا ما صح امتداده هل يقتصر على العين بحالتها وقت تحرير العقد أم يشمل أيضاً ما تم اغتصابه من مساحة ضمت لعين التداعي دون وجه حق وإذ ما كان الأمر كذلك وقد انتهى الحكم الى الزام المستأنفين بتحرير عقد ايجار للمستأنف ضده الأول رغم ثبوت اغتصاب مساحة مملوكة لهم من قبل مورث المستأنف ضدهم وضمها لشقة التداعي بغير حق الأمر الذى يعنى أن الحكم كافئهم على اعتدائهم على ملكية الغير وجعل عقد الايجار مشمولاً بما يزيد عن محله الأصلي المحرر عنه العقد ابتداء وفى ذلك إجحاف بين بحقوق المستأنفين ، سيما وقد رفض الحكم الطعين القضاء للمستأنفين بمقابل الانتفاع عن الفترة من تاريخ تحقق سبب الإخلاء وحتى تسليم العين مع التعويض على زعم لا يستقيم قانوناً وهو كون المستأنفين لا صفة لهم في هذا الطلب وهو قول مردود يدحضه أسباب الحكم الطعين نفسها كما بم يفطن فيه أيضاً لحقيقة الطلب وما ابتغاه المستأنفين من حق سعوا لاقتضائه من خلاله وسنبين ذلك فيما سيقدم من مذكرات.
فلهذه الأسباب ولغيرها مما سيبدى بالجلسات والمذكرات يشيد الطالبون استئنافهم هذا طعنا على حكم محكمة اول درجة توسداً لإلغائه
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه بصورة من هذه الصحيفة , وكلفتهم بالحضور أمام محكمة استئناف القاهرة الكائن مقرها بجلستها العلنية المنعقدة صباح يوم الموافق / /2018 أمام الدائرة ( ) س.ع إيجارات للمرافعة وليسمع الحكم بــ/ أولا:- قبول الاستئناف شكلا
ثانياً :- في الموضوع / إلغاء الحكم المستأنف فيه والقضاء مجدداً
1- اخلاء عين التداعي وتسلميها للطالبين خالية من الأشخاص والشواغل لانفساخ عقد الايجار المؤرخ 1/10/1973 المحرر فيما بين والد الطالبين ومورث المدعى عليهم بقوة القانون منذ اسقاط مورث المستأنف ضدهم لحقه في الاختيار بين محلين وفقاً لنص المادة 22/2 من القانون 136 لسنة 1981 واعتبار يد المستأنف ضدهم على العين يد غاصب .
2- :- الزام المستأنف ضدهم بان يؤدوا للطالبين مقابل الانتفاع بالعين موضوع التداعي منذ تاريخ تحقق سبب الاخلاء (انفساخ عقد الايجار وزواله) وتحول إقامتهم بعين التداعي لمجرد شغل للعين بطريق الغصب بمبلغ ألف جنيه شهرياً مع التعويض .
3- إنهاء العلاقة الايجارية لعدم وجود من يصح له الامتداد القانوني لعقد الايجار مع الزام المستأنف ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي .
4- وفى موضوع الدعوى الفرعية رفضها والزام رافعها المصروفات
ولأجل العلم /