من طرف 47 شارع قصر النيل محمد راضى مسعود
م 01222840973 المحامى بالنقض
بناء على طلب السيدة / ..... المقيمة بالشقة رقم 4 شارع محمد عوف قسم العجوزة ومحلها المختار مكتب الاستاذ/ محمد راضى وعلى راضى واحمد ابورحاب وحمدى تمام وسمير عيسى وعلياء عماد الدين و محمد ابو الوفا وخالد احمد ورنا صبرى المحامين 47 شارع قصر النيل ـ القاهرة .
انا محضر محكمة قد انتقلت الى :ـ
ورثة المرحوم الدكتور .......... وهم : ـ
1 ـ السيدة / ......عفت
2 ـ السيد / ...... مصطفى
3 ـ السيدة / ......مصطفى
والمقيمون جميعا 8 شارع صلاح الدين بالزمالك قسم قصر النيل ـ القاهرة .
وأعلنتهم بالآتى
الطالبة تستأنف الحكم الصادر فى الدعوى رقم 114 لسنة 2012 ايجارات كلى الجيزة الصادر من الدائرة الاولى ايجارات بتاريخ 30 / 12 / 2012 والقاضى منطوقه بالآتى :ـ
حكمت المحكمة :ـ
أولا : بقبول الطلب العارض شكلا .
ثانيا وفى موضوع الدعوى الاصلية باخلاء المدعى عليها من العين محل التداعى لإنتهاء عقد الايجار المؤرخ 1 / 10 / 1957 والزمت المدعى عليها بتسليم العين للمدعين خالية من الشواغل والزمتها بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها أتعاب المحاماه ورفضت ما عدا ذلك من طلبات .
ثالثا : وفى موضوع الطلب العارض برفضه والزمت رافعه بالمصروفات وخمسه وسبعون جنيها مقابل اتعاب المحاماه .
الموضوع
ويخلص فى ان الطالبة تقيم سكنا منذ صباها حتى بلوغها الآن سن 74 سنه هى وباقى اشقائها فى الشقة رقم 4 بالدور الاول العلوى من العقار 18 شارع محمد عوف والمؤجرة باسم المرحوم والدهابدأ اشقاؤها فى الزواج والخروج من تحت رعاية والدهم وانتقلوا للاقامة فى اماكن اخرى حتى ظلت بمفردها مع المرحوم والدها الطاعن فى السن فتزوجتفى نهاية سنة 65 من ابن عمتها صلاح الدين محمد السيد فى ذات العين مع والدها لانه الوحيدة المتكفلة برعايته ولم يمض عام وتوفى المرحوم زوجها ثم توفى والدها الى رحمة الله فى اغسطس 68 وكانت حينها تقيم معه وتحت كنفه هى ونجلها اليتيم حاتم ثم عاد شقبقها احمد للاقامة معها لرعايتها ورعاية نجلها وقد اكد الشاهذ الاول من شهودها وهو الشاهد الوحيد الذى جاءت شهادته معاصره لواقعة الاقامة عند وفاة المستأجر الاصلى لتؤكد اقامتها الهادئة الظاهرة المستقرة دون ان يعكرها صفوها ولا تواجدها ثمة شىء وظلت مقيمة بهذه العين الى ان تزوجت بها فى 10 يوليو 1975 بعلم الملاك السابقيين وبعلم مورث المدعيين المالك اللاحق للعقار وكان يشاركها الاقامة فى هذه العين شقيقها الذى اعتلت صحته المرحوم / احمد حامد درويش وما ان توفى اعتقد المدعون انهم يستطيعون غصب حق الطالبة فى الامتداد القانونى بمجرد ادعائهم انها متزوجة وفاتهم انها تزوجت فى العين وفاتهم أيضا ان الحق فى الامتداد القانونى ينظر اليه منذ تحقق السبب ونشأة الحق وهو فى تاريخ وفاة المستأجر الاصلى فإذا ما كانت هناك اقامة مع المستأجر الاصلى وكانت ممن اعطاهم القانون الحق فى الامتداد صارت بقوة النص مستأجرة اصليه واعتبرت المحكمة الدستورية ان عقدها يعتبر قد تحرر حكما القضية رقم 70 لسنة 18 ق وقد تمسكت الطالبة بهذا الحق وايدها شاهدها الاول الوحيد الذى شهد الشهادة اللازمة المطلوبة لتحقيق هذا الحق وهى معاصرة الاقامة مع المستأجر الاصلى حال حياته حتى وفاته بل وقدمت شهادة نجلها من زواجها الاول الذى تم فى العين ايضا وحال حياة والدها وثابت فيها ان محل اقامتها وزوجها هو عين النزاع كما قدمت فاتورة الغاز عن عين النزاع باسم الورثة ولكن الحكم اغفل هذا الحق واسس قضائه على شهادة شاهدى المدعيين ( المستأنف ضدهم ) بالرغم من عدم معاصرتها ولا معاصرة اصحابها لنشأة الحق وانتهى الى قضائه سالف البيان.
ولما كان هذا الحكم قد خالف قواعد الاثبات بشأن وقت الامتداد الموجب لهذا الحق ومخالفا للقانون وللقواعد القانونية المستقرة الضابطة والحاكمة لهذا الحق فإن الطالبة تستأنفه وللآسباب الاتية :ـ
أولاً :ـ مخالفة القانون ومخالفة قواعد الاثبات بشأن حق الامتداد .
لايخفى على فطنة العدالة ان نص المادة 29 من القانون 49 لسنة 77 بصورته النهائية الان قد صار يجرى ( لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك)
ومع وضوح صريح النص ارست احكامكم واحكام محكمة النقض بعض القواعد الحاكمة لتحقيق الحق فى الامتداد وهى كالآتى :ـ
1 ـ جواز تعدد اصحاب الحق فى الامتداد .
بمراجعة النص على حالته النهائية يستبين ان المستفيدين وفقا لذلك هم :ـ الزوج و الأولاد و الوالدان شريطة الاقامة مع المستأجر الاصلى حتى الوفاة او الترك ومفاد ذلك أن شرط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار هو "الإقامة"(نقض مدني في الطعن رقم 2511 لسنة 65 قضائية – جلسة 7/2/1996 مجموعة المكتب الفني – السنة 47 – صـ 313 – فقرة 1).
وأيضاً قضت محكمة النقض بأن: "النص في الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنه 1977 - يدل على أن المشرع تقديرا منه لقوة الرابطة التي تجمع بين المستأجر وبين زوجه وأولاده والتي قد تقوم عليها التزامات قانونية وواجبات أدبية بإعالتهم ورعايتهم خص هذه الطائفة من الأقارب وهم أقارب الدرجة الأولى نسبا بميزة لامتداد عقد الإيجار إليهم متى توافرت أقامتهم بالعين وقت وفاة المستأجر أو تركه لها ". (نقض مدني في الطعن رقم 1315 لسنة 61 قضائية – جلسة 22/1/1992 مجموعة المكتب الفني – السنة 43 – صـ 215 – فقرة 1).
2ـ وقت الاقامة المطلوبة لتحقق الامتداد .
وقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي ونشأة الحق بتحقق السبب فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).
* كما اكدت محكمة النقض أن الامتداد القانونى لعقد الايجار يقع بمجرد تحقق السبب
لفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66الجلسة 19 / 03 / 2003 ] النص في المادة 21/1 من القانون 52 لسنة 1969 يدل - على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم في النص محل المستأجر الأصلي في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن آي أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له .
3 ـ عدم اشتراط مدة معينه للاقامة وكذا عدم اشتراط بداية ونهاية فيها .
ويشترط في الإقامة أن تكون مستقرة مع المستأجر أيا كان مدتها وأيا كان بدايتها أو نهايتها بشرط أن تستمر حتى تاريخ الوفاة أو الترك (الطعن رقم 3025 لسنة 59 ق - 22/6/ 1995 الطعن رقم 2933 لسنة 60 ق - 28/2/1996 – الطعن رقم 3140 لسنة 60 ق )
4 ـ ألاصل اقامة الابناء مع والديهم المستأجرين الاصليين .
فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك. (الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)
5 ـ ليس هناك مايمنع من زواج الابنة فى منزل اسرتها .
لما كانت "الإقامة" هي واقعة مادية، وبالتالي يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات بما فيها البينة (شهادة الشهود) وقرائن الأحوال، ومن أهم تلك القرائن أن الأصل في الزوجة أنها مع زوجها (المستأجر)، وإن كان ليس هناك ما يمنع من حدوث العكس، حيث يقيم الزوج في منزل أسرة زوجته، لأنه ليس في ذلك ما يتنافى مع أحكام قوانين الأحوال الشخصية. (نقض مدني جلسة 31/5/1978 مجموعة أحكام النقض 29 – 1373 – 266).
6 ـ زواج الابنة وانتقالها للاقامة مع زوجها لايحول بين حقها فى الامتداد الذى تحقق قبل الزواج :ـ
امتداد عقد الايجار الى الابنه عن والدها المستأجر الاصلى اقامتها فى تاريخ لاحق مع زوجها بمسكن الزوجيه لا اثر له الطعن رقم 2671 لسنة 74 ق بجلسة 1 ديسمبر 2005.
كما قضت الابنه التى امتد اليها عقد الايجار من والدها المستأجر الاصلى مجرد زواجها لايعد تركا للمسكن وجوب اقامة المؤجر
الدليل عليه الطعن رقم 4159 لسنة 61ق جلسة 12 مارس 2006
وقد اعتبرت محكمة النقض تمسك الابنة المتزوجة باستمرار إقامتها بمنزل أسرتها قبل الزواج وبعده وبعدم تخليها عن الإقامة فيه، تمسكاً منها بالثابت أصلاً، فلا تكلف بإثباته. (نقض مدني في الطعن رقم 13 لسنة 48 قضائية – جلسة 23/12/1978
7 - بعد تحقق اسباب الامتداد فإن الإقامة اللاحقة تكون حقا وليس واجبا:
فلا يُشترط الإقامة اللاحقة لوفاة المستأجر الاصلى للمُستفيدين من حكم المادة 29/1 لأن الانتفاع بالعين المؤجرة حق لهم وليس واجباً عليهم. حيث أنه من المُقرر في قضاء النقض أن: "مفاد نص المادة 29/1 من القانون 49 لسنة 1977 يدل على أن الإقامة التي يُعتد بها لامتداد العقد لصالح المذكورين من أقارب المُستأجر هي الإقامة المُستقرة مع المُستأجر والممتدة لحين وفاته أو تركه السكن دون اشتراط إقامة لاحقة، فإذا ما توافرت الإقامة بشروطها على النحو المُتقدم أضحى من امتد إليه العقد مستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر في الفقرة الأخيرة من المادة المذكورة تحرير عقد إيجار له ولا إلزام عليه من بعد أن يُقيم بالعين المُؤجرة إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 473 لسنة 52 قضائية – جلسة 30/1/1989).
كما اضطرد قضاء النقض على أنه: "من المُقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن النص في المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه: "لا ينتهي عقد إيجار المسكن بوفاة المستأجر أو تركه العين إذا بقى فيها زوجه أو أولاده أو أي من والديه الذين كانوا يقيمون معه حتى الوفاة أو الترك"، يدل على أن عقد إيجار المسكن لا ينتهي بالنسبة لهؤلاء بوفاة المستأجر الأصلي أو تركه العين وتستمر العلاقة الايجارية قائمة مع أي من المُستفيدين المُشار إليهم متى كانت إقامتهم مستقرة حتى الوفاة أو الترك، دون اشتراط لإقامة لاحقه. فإذا توافرت الإقامة بشروطها على النحو المتقدم أضحى من أمتد إليه العقد مُستأجراً أصلياً بحكم القانون الذي أوجب على المُؤجر تحرير عقد إيجار له – ما دام أنه لم يكشف عن إرادته في التخلي عن العين بعد وفاة المستأجر الأصلي – ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة، إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجباً عليه". (نقض مدني في الطعن رقم 2902 لسنة 67 قضائية – جلسة 21/4/1999).
حيث أن من أمتد إليه العقد أضحي مستأجرا أصليا بحكم القانون ولا إلزام عليه من بعد أن يقيم بالعين المؤجرة , إذ أن انتفاعه بها حق له وليس واجبا عليه .( نقض 22/4/1992 الطعن رقم 2059 لسنة 56 ق – 26/1/1994 الطعن رقم 3809 لسنة 62 ق – 27/9/1995 الطعن رقم 4591 لسنة 64 ق – 24/1/1996 الطعن رقم 2156 لسنة 85 ق ) .
8 ـ ثبوت حق المستفيد فى الامتداد معناه ان مركزه قد تحصن ولايجوز المساس به .
من قضاء المحكمة الدستورية العليا الصادر بتاريخ 3/11/2002 في القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية " دستورية " بعدم دستورية نص الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فيما لم يتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم سواء بالوفاة أو الترك ، وإن كان مقتضاه عدم جواز امتداد عقد الإيجار إلى أقارب المستأجر المقيمين معه من زوج وأبناء ووالدين وفقاً لحكم الفقرة الأولى من ذات المادة لأكثر من مرة واحدة ، إلا أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ـ وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية .
فإذا كان ذلك كذلك وبانزال تلك القواعد على واقعة التدعى يتضح ان الحكم المستأنف قد خالف هذا النظر فلم يحقق الاقامة المعاصرة للطالبة مع المرحوم والدها المستأجر الاصلى عند وفاته واعتكز على شهادة شهود من بينهم من لم يعاصر الوفاة اصلا كالمدعو احمد عمرو مثلا وماردده الشهود تلقينا انصب ولله الحمد على الاقامة اللاحقة الغير معول عليها قانونا فى هذا الشأن فضلا عن عدم تحقق وتحقيق الحكم لتمسكها بواقعة زواجها فى العين مرتين وان زواجها الثانى تم بعد استقرار حقها فى الامتداد ووفاة والدها بأكثر من ثمانية سنوات كما ان الحكم المستأنف لم يحقق ويتحقق من واقعة كونها ارملة وغير متزوجة ومقيمة مع والدها حال زواجها وبعد ترملها حتى وفاة والدها بعلم الملاك السابقين وبعلم مورث المستأنفين وبالرغم من جوهرية كل هذا الحق واثره المباشر والفعال فى تغيير وجه الرأى فى الدعوى فإن الحكم المستأنف لم يقسطه حقه ولم يعره اهتماما بالقدر اللازم لتحقيق العداله مكتفيا بشهادة شهود غير معاصرين لتحقق واقعة الامتداد وبعيدين عن ادراكها حتى ولو كانوا من سكان العقار نظرا لحداثة سنهم وعدم تناسبه مع الوقائع الحقيقية لموضوع التداعى الامر الذى يصم الحكم المستأنف ويعيبه بما يستوجب الغاءه .
لهذا وللاسباب الاخرى التى سوف تبديها الطالبة فى مذكراتها ومرافعاتها تستأنف هذا الحكم .
بناءاً عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد سلمت المعلن أليهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور أمام محكمةاستئناف القاهرة مأمورية الجيزة الكائنة بشارع السودان قسم امبابة أمام الدائرة ( ) إيجارات في يوم الموافق / /2013 من الساعة 9 افر نكى صباحا لسماعه الحكم :ـ
اولا : بقبول الاستئناف شكلا
ثانيا وفى الموضوع بالغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدداً بثبوت العلاقة الايجارية وامتدادها للطالبه عن الشقة موضوع النزاع الموضحة بعقد الإيجار المؤرخ 1/ 10/1957وبذات شروطه وبذات القيمة الايجارية مع إلزام المستأنف ضدهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين .
ولآجل.