2 مشترك

تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 1

تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الأربعاء سبتمبر 01, 2010 5:38 pm

السلام عليكم ورحمه الله وبركاته

كل عام وحضراتكم بخير بمناسبه شهر رمضان الكريم

السؤال حول تغير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

وإذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين في وجه معين لأحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، كما إذا نص فيه على استعمالها محلاً لبيع الأقمشة - وهو نشاط تجاري - تعين على الورثة استعمال العين في هذا الوجه من النشاط ولا يجوز لهم تغيير الاستعمال إلى وجه آخر من أوجه النشاط التجاري كبيع الأجهزة الكهربائية. (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 41 - صـ 204 وما بعدها).

إذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين محلاً لبيع السجاد والكليم - وهو نشاط تجاري -
عند وفاه المستاجر الاصلى وتولى من بعده ابنه قام بعمل شركه تضامن مع الورثه وقام باستخراج سجل تجارى باسمه وشركاه(مثلا زيد وشركاة).مذكور بالسجل التجارى انه معرض.
قام ببيع الاجهزه الكهربائيه بنظام التقسيط.
بالنسبه للتامينات مؤمن عليه كمديرمسئول.
مذكور فى ملف التامينات ان نوع النشاط السجاد والكليم والبطاطين ومفارش الاسرة وان اسم المنشاة مفروشات زيد وشركاة.

اليس هذا تغيير للنشاط الموجود بالعقد حيث انه قام بالتحويل من بيع السجاد والكليم الى بيع اجهزه كهربائية بالتقسيط؟؟؟حيث انه يشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد.
هل يحق لى طلب الاخلاء على سند تغيير النشاط.

فبيع الاقمشة كبيع السجاد والكليم والبطاطين ومفارش الاسره اليس هذا صحيحا ارجو من سيادتكم التوضيح

والسلام عليكم

elmahraja

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 2

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الجمعة سبتمبر 03, 2010 3:37 pm

حسني سالم
عدد المشاركات >> 30 التاريخ >> 9/2/2010 4:47:10 PM

الأخ الفاضل

المستقر عليه فقا وقضاءا أن المستأجر الأصلي من حقه تغيير استعمال العين وأيضا تغيير النشاط بها , فإذا حدث التغيير حال حياته فإن هذا النشاط هو الذي يلتزم الورثة بالاستمرار فيه بعد وفاة المستأجر الأصلي , ولا يجوز له من ثم تغييره الي نشاط آخر وفقا لصريح نص القانون , إلا أن هذه المسألة مسألة واقع لن يتسني اثباتها إلا بشهادة الشهود أو عن طريق الخبير , وخاصة أن السجل التجاري مبين به نفس النشاط القديم , ولا ينال من ذلك أن الورثة قاموا بعمل شركة فيما بيهم , لذلك فالعبرة بالنشاط الحقيقي الذي يمارسه الورثة فعلا بالعين بغض النظر عما هو مدون بالسجل التجاري , فإذا كان مغايرا للنشاط الذي مارسه المستأجر الأصلي قبل وفاته فمن حقك أن ترفع دعوي الإخلاء .

حسني سالم المحامي

هذا راى الاستاذ حسنى سالم فما هو راى سيادتك

هل قضيتى قويه لو رفعتها ام لا؟

محمد راضى مسعود

محمد راضى مسعود: المدير العام; عدد المساهمات : 7032
نقاط : 15679
السٌّمعَة : 118
تاريخ التسجيل : 26/06/2009
العمل/الترفيه : محامى بالنقض

مساهمة رقم 3

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود الجمعة سبتمبر 03, 2010 4:21 pm

قضت محكمة النقص " إخلاء العين المؤجرة لتغيير وجه استعمالها . شرطه . ثبوت . الإضرار بالمبنى بحكم قضائى نهائى . م 18 ق 136 لسنة 1981 . مؤداه . للوارث تغيير النشاط الذى كان يمارسه مورثة بعد إمتداد العقد إليه . شرطه . ألا يكون التغيير بقصد التحايل على أحكام القانون أو يلحق ضررا بسلامة المبنى أو شاغليه " .
[ طعن رقم 1679 ، س 69 ق ، بجلسة 2/06/ 2001]
وعليه فإنه
يجوز لورثة المستأجر الأصلي تغيير النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد بالشروط الآتية:ـ

1- ألا يُستعمل المكان أو يُسمح باستعماله بطريقة مُقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض مُنافية للآداب وهي الضوابط المنصوص عليها بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981.

2- أن يكون الورثة قد استمروا قبل التغيير في مزاولة ذات النشاط الذي كان يزاوله المُستأجر الأصلي طبقاً للعقد.

3- ألا يكون التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون، ويقع على عاتق المؤجر إثبات ذلك. (المصدر: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" – للمُستشار/ محمد عزمي البكري – الجزء الثاني – الطبعة الرابعة عشر 2001 القاهرة – بند 42 مُكرر – صـ 220 و 221).

عدل سابقا من قبل محمد راضى مسعود في الجمعة نوفمبر 26, 2010 3:20 pm عدل 1 مرات

elmahraja

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 4

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الأربعاء نوفمبر 24, 2010 3:26 pm

السلام عليكم ورحمه الله وبركاته
اذا مات المستاجر الاصلى منذ فترة كبيرة فى السبعينيات و حيث اننى اشتريت المنزل بعد وفاة المستاجر الاصلى فى الثمانينيات ووجدت هذا الابن الممارس لنشاط مغاير عما هو منصوص عليه بالعقد وكذلك وفاة هذا الابن منذ سنه تقريبا .
هل يجوز رفع الدعوى ام يسقط حقى بالتقادم ؟
علما بانى وجدت حكما يقول
الموجز:

عبء إثبات مزاولة الممول لنشاط معين . وقوعه على عاتق مصلحة الضرائب .
القاعدة:

المقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة ـ أن عبء إثبات مزاولة الممول لنشاط معين يقع على عاتق مصلحة الضرائب .
( المادة 1 إثبات ـ المادتان 176 ، 178 مرافعات )
( الطعن رقم 1955 لسنة 60 ق جلسة 1997/6/26 س 48 ج 2 ص 1007 )
فيمكن ان اثبت ان الابن المتوفى قريبا قد غير النشاط وذلك من الضرائب عن طريق دعوى ولكن من اختصم فيها حيث ان هذ الابن توفى قريبا

elmahraja

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 5

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الجمعة نوفمبر 26, 2010 1:55 pm

السلام عليكم اخى الكريم
انا مقدر مشغولياتك الكثيرةولكنى اجد ثقة كاملة فى ردودك انت وعددقليل من الاخوة المحامين هذا ليس اطراء ولكنها الحقيقه والح فى طلبى وسؤالى السابق هل يسقط حقى فى رفع الدعوى بالتقادم؟
ارجو ان يتسع صدرك معى والله الموفق .

محمد راضى مسعود

محمد راضى مسعود: المدير العام; عدد المساهمات : 7032
نقاط : 15679
السٌّمعَة : 118
تاريخ التسجيل : 26/06/2009
العمل/الترفيه : محامى بالنقض

مساهمة رقم 6

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود الجمعة نوفمبر 26, 2010 2:32 pm

بالقطع يسقط حقك قبل التقادم بالرضاء الضمنى من جانب المالك السابق على التغيير فضلا عن ان القانون رقم 6 لسنة 97 يطبق على الوقائع اللاحقة لاصداره اما ما استقر من اوضاع قبل صدوره فلا يجوز المساس بها

elmahraja

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 7

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الجمعة نوفمبر 26, 2010 3:01 pm

هى فى الاصل دعوى عدم امتداد قانونى لعقد الايجار حيث ان ورثه المستاجر الاصلى لم يمارسوا نشاط مورثهم عند وقت وقوع الامتداد ولكنهم قامو بتغييرالنشاط دون مزاولة نشاط مورثهم. وهذا ماذهبت اليه احكام النقض .
المستقر عليه قانونا وقضاء أنه يجب علي الورثة الذين امتد اليهم العقد - في الأماكن المؤجرة لغير غرض السكني - أن يستمروا بعد وفاة المستأجر في استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقا للعقد حال حياته , أو النشاط الذي مارسه فعلا قبل وفاته ولو كان مخالفا للعقد ولو كان تغيير الاستعمال بدون موافقة كتابية من المالك , إذا أن المشرع قد أجاز في المادة 19 من القانون رقم 136 لسنة 1981 للمستأجر تغيير استعمال العين من السكني الي غير أغراض السكني , وأجاز في المادة 18/د من ذات القانون - بمفهوم المخالفة - تغيير النشاط أو الاستعمال بشرط ألا يلحق ذلك ضررا بسلامة المبني أو يكون مقلقا للراحة أو ضارا بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة .
ومؤدي ما سبق فإننا ننظر الي النشاط الذي مارسه المستأجر الأصلي فعلا عند وفاته , ويكون استمرار النشاط ملزما للورثة لأنه مناط الأمتداد .
وقد قضي تطبيقا لذلك أن " عقد الايجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي , استمراره لصالح المستنفيدين مناطه استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجرالأصلي طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الأمتداد م 1 , 4, 5 ق 6 لسنة 1997" .

الطعن رقم 1697 لسنة 69 جلسة 20/6/2001

كما قضي أيضا بأن " عقد الايجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستنفيدين من ورثته إعتبارا من تاريخ العمل بالقانون 49 لسنة 1977 مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر طبقا للعقد حال حياته وقت وقوع الأمتداد . المادتان 1, 4 , 5 ق 6 لسنة 1997 ولائحته التنفيذية ".
الطعن رقم 471 لسنة 69 ق جلسة 24/6/2001

كما قضي أيضا بأن " عقد الايجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي . خضوعه للقيود التي وضعها المشرع لامتداده واستمراره لصالح الورثة . تغيير المستأجر الغرض المنصوص عليه في العقد بعد استلامه العين المؤجرة بعلم المؤجر وبموافقته . أثره عدم الاعتداد بما أثبت بعقد الايجار غرضا للاستعمال . جواز اثبات هذا التغيير بكافة طرق الإثبات . إنتقال الإيجارة الي الي ورثة المستأجر الأصلي بعد وفاته . مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه حال حياته بالنظر الي وقت وقوع الإمتداد . حقهم في الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي . علة ذلك . المواد 1, 4 , 5 , 6 ق 6 لسنة 1997 " .

الطعن رقم 8740 لسنة 64 ق جلسة 2/4/2000

ومسألة تغيير النشاط لابد أن تكون ثابتة وواضحة وأن يستخلصها الحكم من الوقائع المعروضة عليه استخلاصا سائغا , وإلا قضي بامتداد العقد . وقد قضي تطبيقا لذلك أن " إنتهاء الحكم المطعون فيه الي عدم امتداد عقد إيجار محل النزاع الي المطعون ضدهما الثاني والثالثة استنادا الي ما إستخلصه من مستندات لا تفيد بمجردها أنهما لم يزاولا ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهما بالعين قبل وفاته . عدم بيانه المصدر الذي استخلص منه ما انتهي اليه . فساد وقصور ".

الطعن رقم 2813 لسنة 69 ق جلسه 18/4/2001

كما قضي أيضا بأن " إذا كان الحكم المطعون فيه بعد أن خلص الي أن المستأجر الأصلي هو الذي قام بتغيير النشاط واستصدر ترخيصا بذلك في 14/3/1993 ثم توفي بتاريخ 20/2/1995 وأقام قضاءه علي أنه يشترط لانتقال حق الإجارة الي الورثة أن يكون المؤجر قد وافق كتابة علي تغيير المستأجر الأصلي النشاط , وأن قيام المستأجر الأصلي بتغيير نشاطه دون الحصول علي علي موافقة كتابيه من المؤجر من شأنه أن يسقط حق ورثته في انتقال الإجارة اليهم رغم أن المؤجر ارتضي تغيير النشاط حتي أقام دعواه بتاريخ 30/4/1998 فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون ".

فارجو ان يتسع صدرك لى والله الموفق.

elmahraja

elmahraja: .; عدد المساهمات : 98
نقاط : 128
السٌّمعَة : 0
تاريخ التسجيل : 23/03/2010

مساهمة رقم 8

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف elmahraja الأحد نوفمبر 28, 2010 3:33 pm

السلام عليكم اخى الفاضل
حضرتك تقول ان القانون رقم 6 لسنة 97 يطبق على الوقائع اللاحقة لاصداره اما ما استقر من اوضاع قبل صدوره فلا يجوز المساس بها.تمام انا معك
ولكن هذا الحكم يبين ان موضوع النزاع الوارد به يتعلق بفترة إيجارية سابقة على صدور القانون رقم 6 لسنة 1997 بما يؤكد رجعية التعديل الذي استحدثته المادة الاولى في فقرتها الأولى من القانون المذكور .
واليك الحكم الرجاء الاجابة على تساؤلى
( مفاد النص في الفقرة الأولى من القانون رقم 6 لسنة1997 بشأن تعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 ، و في المادتين الرابعة و الخامسة منه ، أنه من تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 يشترط حتى يستفيد المشار إليهم في النص من مزية الإمتداد القانوني لعقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة مستأجره أن يمارسوا ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم ، فامتداد العقد طبقاُ لهذا النص لم يعد حقاُ مطلقاُ لجميع ورثة المستأجربعد وفاته كما كان الحال إبان العمل بحكم الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة1977 قبل تعديلها ، و إنما قصره المشرع على بعض الوررثة و وضع له ضابطاُ و هو استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاُ للعقد حال حياته ، و لازم إعمال هذا الضابط و مؤداه، أنه إذا استعمل العين بعد وفاة مستأجرها بعض ورثته ممن بينهم النص استمرت الإجارة بقوة القانون لصالحهم وحدهم دون غيرهم من الورثة الذين لم يشاركوهم استعمالها ، أما إن تخلى جميع هؤلاء الورثة عن استعمال العين فإن عقد إيجارها لا يمتد إلى أيهم و ينتهي بموت المستأجر ، و هذا المعنى الذي تفيده بوضوح و جلاء عبارة النص يتفق أيضاُ مع قصد الشارع من تقرير هذا الحكم المستحدث و هو - على ما يفهم مما أوردته المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون رقم 6 لسنة 1997 - الحفاظ على الرواج الإقتصادي و حماية مصالح ورثة المستأجرالتي قد تكون مرتبطة بالعين بوصفها مصدر رزقهم ، و لما كان عدم استمرار الورثة في استعمال العين بعد وفاة مستأجرها لا يساعد على رواج الحالة الإقتصادية ، و يفصح عن أن ضرورة شغلها بالنسبة لهم غير قائمة ، فإن علة تقرير مبدأ الإمتداد القانوني لعقد الإيجار تكون منتفية ، و إذ كانت الأحكام القانونية تدور مع عللها وجوداُ و عدماُ و لا يجوز أن تجاوز دواعيها ، فإن عقد إيجار المكان المؤجر لمزاولة أحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية ينتهي - في هذه الحالة- بوفاة المستأجر و لا يمتد إلى أي من ورثته ، لما كان ذلك ، و كان الحكم المطعون فيه قد التزم النظر المتقدم و قضى بإنتهاء عقد إيجار عين النزاع بعد أن أثبت أن ورثة مستأجرها لم يستعملوها منذ وفاته في عام 1986 و حتى رفع الدعوى في عام 1998 ، فإنه يكون قد طبق القانون تطبيقاُ صحيحاً و يضحى النعي عليه بهذين السببين على غير أساس).

الطعن رقم 2032 لسنة 18/12/2002

محمد راضى مسعود

محمد راضى مسعود: المدير العام; عدد المساهمات : 7032
نقاط : 15679
السٌّمعَة : 118
تاريخ التسجيل : 26/06/2009
العمل/الترفيه : محامى بالنقض

مساهمة رقم 9

رد: تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مُساهمة من طرف محمد راضى مسعود الأحد نوفمبر 28, 2010 4:43 pm

اخى الكريم انا اقصد ان الوارث الذى امتد اليه العقد عن المستأجر الاصلى وكان قد غير النشاط قبل القانون 6 لسنة 97 فإن هذا القانون لايلحقه

مواضيع مماثلة

» امتــداد عقــد إيجار العين المؤجرة لغير أغراض السكنى . مناطه . للورثة تغيير النشاط . شرطه . ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه .
» الهدم بقصد اعادة البناء فى الاماكن المؤجرة
» عبده مشتاق والمدينة السكنية
» عقود الشراء للوحدات السكنية
» عقود الشراء للوحدات السكنية

روح القانون

تغيير النشاط فى الاماكن غير السكنية؟

مواضيع مماثلة

مواضيع مماثلة