من طرف تتعلق المسألة الراهنة بحالة واقعية كثيرة الحدوث خاصة بالموقف القانوني بشأن إعلان الحوالة لورثة مستأجر العين غير السكنية و تحرير المالك الجديد عقداُ لأحدهم دون باقي الورثة ، و هذا ما أبينه على النحو التالي :
أولاُ : فيما يتعلق بمن الذي يقوم بإعلان الحوالة ، من المقرر أن إعلان المدين بالحوالة يصدر إما من المحيل أو المحال له , ولما كان المحال له هو الذي يعنيه قبل غيره أن تكون الحوالة نافذة في حق المدين وفي حق الغير وهو الذي يخشى إن أبطأ في ذلك أن يعمد المحيل إلى التصرف في حقه مرة أخرى أو الى إستيفائه من المدين لذلك كان الغالب أن يكون هو لا المحيل الذي يتولى إعلان الحوالة للمدين , وقد يعنى المحيل بإعلان الحوالة حتى لا يوقع أحد دائنيه حجزاً ويرجع المحال له عليه بالضمان ومن ثم يكون المحيل نفسه هو الذي يبادر بإعلان الحوالة درءاً لهذا الخطر.( يراجع مشكوراُ : السنهوري – الوسيط – الجزء الثالث – المجلد الأول : أوصاف الإلتزام و الحوالة – الطبعة الثانية – 1983 –ص540 )
و ترتيباُ على ذلك فإنه يصح إعلان الحوالة للمستأجر ( المحال عليه ) سواء من المالك السابق ( المحيل ) أو من المالك الجديد ( المحال إليه ).
و هذا ما أكدته محكمة النقض حيث قضت بأن :
" إن لمشتري العقار المؤجر و لو لم يكن عقده مسجلاُ أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار، و منها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه و قبل المستأجر منه الحوالة أوأعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاُ لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني ، و يحق للمشتري المحال إليه تبعاُ لذلك أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر ، لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده و منها دعوى الفسخ و الإخلاء ، يستوي في ذلك أن يحصل إعلان الحوالة من المشتري أو البائع طالما حصل بأي ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين و تشمل على ذكر وقوع الحوالة و شروطها الأساسية ".
الطعن رقم 12673 لسنة 75 ق – جلسة 11/6/2006 ، الطعن رقم 2006 لسنة 74 ق – جلسة 20/10/2005 – واردان بمجلة المحاماة الصادرة عن النقابة العامة للمحامين – العدد الخامس و السادس سنة 2007 –ص 364 .
ثانياُ : بالنسبة لحالة تعدد الورثة و إعلاتهم بالحوالة، فمن المقرر أنه إذا تعدد المدينون المحال عليهم في الحوالة الواحدة فسواء كانوا متضامنين أو غير متضامنين لابد من إعلان كل منهم , فإن كانوا غير متضامنين أعلن كل منهم بالنسبة الى نصيبه في الدين, وإن كانوا متضامنين أعلن كل منهم في كل الدين وإلا كانت الحوالة نافذة في حق من أعلن فقط دون الآخرين.( المرجع السابق – ص 543 هامش 4 ) ، و بالتالي يلزم إعلان الحوالة لجميع الورثة حتى تسري في حقهم .
ثالثاُ : فيما يتعلق بقيام أحد الورثة ممن لا يمتهنون نفس مهنة المورث بتحريرعقد إيجار جديد مع المالك الجديد باسمه الشخصي ، فيجب التأكيد بداية على أنه بوفاة مستأجرالعين غير السكنية يمتد عقد الإيجار بقوة القانون لجميع أصحاب حق الإمتداد الذين حددهم القانون ، و هذا أمر يتعلق بالنظام العام بمعنى أنه لا يجوز الإتفاق على ما يخالف ذلك ، مع العلم بأن القانون لم يشترط أن يكون المستفيدون من هذا الإمتداد قد شاركوا مورثهم قبل وفاته في استعمال العين و لا أن يكونوا ممن يمارس أو يمتهن ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم ، و إنما المناط في توافر حق الإمتداد استمرارهم في استعمال العين بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم – سواء منهم أو من غيرهم – في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم طبقاُ للعقد حال حياته وقت وقوع الإمتداد .
و بناء على ما تقدم و بافتراض أن الورثة ممن توافرت فيهم شرائط الإمتداد ، فإن كلاُ منهم يكون و بقوة القانون صاحب حق في الإمتداد و الإنتفاع بالعين المؤجرة ، دون أن يؤثرحق أحدهم على حقوق الآخرين سلباُ ، فضلاُ عن التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم جميعاُ ، دون أن يملك أية مكنة في خلع صفة المستفيد على واحد منهم أو تحرير عقد إيجار لواحد منهم فقط ، فإذا توفي أحدهم مثلاُ استمرت الإجارة للباقين ، و في الحال المعروضة فإن قيام أحد الورثة منفردا بالتعاقد باسمه الشخصي مع المالك الجديد عن العين المؤجرة لا يؤثر على حق باقي الورثة في بقاء الإجارة و إمتدادها إليهمُ ، ذلك أن ورثة المستأجر و إن كانوا متضامنين فيما بينهم فيما يتعلق بالإلتزامات الناشئة عن عقد الإيجار ، إلا أن ذلك التضامن يقتصر على ما ينفع دون ما يضر، فمثال ما ينفع سداد أحدهم أجرة العين ، إذ بذلك تبرأ ذمة جميع الورثة منها، أما ما يضر كتنازل أحدهم عن الإجارة أو الإمتداد للمؤجر دون علم و رضاء باقي الورثة ، فهذا لا يسري في حقهم و لا يعتد به في مواجهتهم ، و مما يضر أيضاُ تحريرعقد إيجار باسم أحدهم فقط كالحالة المعروضة ، فهذا العقد فضلاٌ عن عدم حجيته قبل باقي الورثة ، يعد عقداُ باطلاُ بطلاناُ مطلقاُ لكونه إيجاراُ ثانياُ لا يجوز وفقاُ لصريح أحكام القانون .
و لذلك فعلى باقي الورثة الإستمرار في ممارسة ذات المشاط الذي كان يمارسه مورثهم و عدم ترك العين المؤجرة ، و طالما لم يعلنوا بحوالة الحق إعلاناُ متضمناُ شراء المالك الجديد للعقار الكائن به العين المؤجرة و حلوله محل المالك السابق في علاقته بالمستأجرين و ذكره وقوع الحوالة بذلك بينه و بين المالك السابق فلا يكون له الحق قانوناُ في مطالبتهم بشئ يتعلق بالعلاقة الإيجارية .
وهاك بعض الأحكام الصادرة من محكمة النقض تأييداُ لما سبق ذكره :
1- " تنص الفقرتان الثانية و الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه(........) وكان هذا النص صريحاُ و قاطعاَُ في الدلالة على أن المشرع قد وضع قاعدة آمرة لمواجهة حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي قرر فيها عدم انتهاء الإيجار و امتداده لصالح جميع ورثته و شركائه دون أن يشترط أن يكون من هؤلاء الورثة من يزاول نشاط المستأجر الأصلي حال حياته أو بعد وفاته و التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم الحق في امتداد العقد، كما شرع التضامن فيما بين هؤلاء في الإلتزامات الناشئة عن العقد لمصلحة المؤجر ، وكانت هذه القاعدة الآمرة متعلقة بالنظام العام فيجب الإلتزام بها و عدم الخروج عليها أو الإتفاق على ما يخالفها ، و ترتيباُ على ذلك فإنه لا يجوز لأحد ورثة المستأجر طلب إلزام المؤجر بتحريرعقد إيجار له عن العين المؤجرة دون بقية الورثة المستفيدين من حكم الإمتداد القانوني لعقد الإيجار تطبيقاُ لنص الفقرتين الثانية و الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بغير رضاهم ....".
الطعن رقم 20 لسنة 56 ق – جلسة 11/4/1993
2- " إن الحق المقرر للزوجة و الأبناء و الوالدين في الإنتفاع بمزية الإمتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستاجر الأصلي أو تركه العين طبقاُ للمادة 29 من قانون إأيجار الأماكن رقم 49 لسنة1977 مقتضاه أن تنتقل الإجارة و بقوة القانون لصالح جميع المستفيدين ممن حددهم المشرع بحيث يشتركون معاُ في الإنتفاع بالعين المؤجرة و يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم و يحرم عليه أن يخلع على أحدهم دون الباقين صفة المستأجر للمكان وأن يخصه بعقد إيجار مستقل يخوله الإستئثار به و إلا عد ذلك إيجاراُ ثانياُ يبطل بطلاناُ مطلقاُ و لا يرتب ثمة أثربالنسبة لمن عدا من اختص بالعقد ممن امتدت إليهم الإجارة ، فلا يسلب هؤلاء حقهم في الإستفادة من هذه المزية الذي يستمدونه من القانون مباشرة ".
الطعن رقم 2605 لسنة 69 ق – جلسة 7/6/2006 ، الطعن رقم 6158 لسنة 75 ق – جلسة 21/12 2005 .
و حكم النقض المذكور و إن كان يتعلق بالإمتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن السكنية ، إلا أن القاعدة التي قررها تسري سواء أكانت العلاقة الإيجارية محلها عين سكنية أم غير سكنية ، لأن قاعدة الإمتداد كقاعدة عينية مجردة ، معناها موضوعي لا يختلف باختلاف نوع الغرض من الإيجار ، اللهم إلا في تحديد طوائف المستفيدين من الإمتداد و شروطه .
3- " إذ كان حق الإجارة في عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ينتقل لورثة المستأجر بقوة القانون و يحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر، و في مقابل ذلك فإنهم ملتزمون بطريق التضامن فيما بينهم بجميع الأحكام الناشئة عن العقد، إلا أن التزامهم التضامني سالف الذكر يقتصر على ما ينفع دون ما يضر ، و ليس في تشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية ما يغاير ذلك ..... ".
الطعن رقم 10881 لسنة 66 ق – جلسة 14/12/2003
4- " إختصام أحد ورثة المستأجر الأصلي في دعوى الإخلاء المقامة قبله و صدور حكم ضده فيها . عدم الإعتداد به في مواجهة باقي الورثة الغير مختصمين فيه . أحقيتهم في المطالبة بامتداد العقد إليهم . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضاؤه برفض الدعوى بامتداد العقد استناداُ إلى سبق صدور حكم نهائي بالإخلاء ضد أحد الورثة بما يعد قضاءاُ ينهي العقد و يعدمه . خطأ ". ذات الطعن السابق
مع تمنياتي للجميع بالتوفيق
أشرف سعد الدين المحامي بالإسكندرية
أولاُ : فيما يتعلق بمن الذي يقوم بإعلان الحوالة ، من المقرر أن إعلان المدين بالحوالة يصدر إما من المحيل أو المحال له , ولما كان المحال له هو الذي يعنيه قبل غيره أن تكون الحوالة نافذة في حق المدين وفي حق الغير وهو الذي يخشى إن أبطأ في ذلك أن يعمد المحيل إلى التصرف في حقه مرة أخرى أو الى إستيفائه من المدين لذلك كان الغالب أن يكون هو لا المحيل الذي يتولى إعلان الحوالة للمدين , وقد يعنى المحيل بإعلان الحوالة حتى لا يوقع أحد دائنيه حجزاً ويرجع المحال له عليه بالضمان ومن ثم يكون المحيل نفسه هو الذي يبادر بإعلان الحوالة درءاً لهذا الخطر.( يراجع مشكوراُ : السنهوري – الوسيط – الجزء الثالث – المجلد الأول : أوصاف الإلتزام و الحوالة – الطبعة الثانية – 1983 –ص540 )
و ترتيباُ على ذلك فإنه يصح إعلان الحوالة للمستأجر ( المحال عليه ) سواء من المالك السابق ( المحيل ) أو من المالك الجديد ( المحال إليه ).
و هذا ما أكدته محكمة النقض حيث قضت بأن :
" إن لمشتري العقار المؤجر و لو لم يكن عقده مسجلاُ أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار، و منها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه و قبل المستأجر منه الحوالة أوأعلن بها، لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاُ لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني ، و يحق للمشتري المحال إليه تبعاُ لذلك أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر ، لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده و منها دعوى الفسخ و الإخلاء ، يستوي في ذلك أن يحصل إعلان الحوالة من المشتري أو البائع طالما حصل بأي ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين و تشمل على ذكر وقوع الحوالة و شروطها الأساسية ".
الطعن رقم 12673 لسنة 75 ق – جلسة 11/6/2006 ، الطعن رقم 2006 لسنة 74 ق – جلسة 20/10/2005 – واردان بمجلة المحاماة الصادرة عن النقابة العامة للمحامين – العدد الخامس و السادس سنة 2007 –ص 364 .
ثانياُ : بالنسبة لحالة تعدد الورثة و إعلاتهم بالحوالة، فمن المقرر أنه إذا تعدد المدينون المحال عليهم في الحوالة الواحدة فسواء كانوا متضامنين أو غير متضامنين لابد من إعلان كل منهم , فإن كانوا غير متضامنين أعلن كل منهم بالنسبة الى نصيبه في الدين, وإن كانوا متضامنين أعلن كل منهم في كل الدين وإلا كانت الحوالة نافذة في حق من أعلن فقط دون الآخرين.( المرجع السابق – ص 543 هامش 4 ) ، و بالتالي يلزم إعلان الحوالة لجميع الورثة حتى تسري في حقهم .
ثالثاُ : فيما يتعلق بقيام أحد الورثة ممن لا يمتهنون نفس مهنة المورث بتحريرعقد إيجار جديد مع المالك الجديد باسمه الشخصي ، فيجب التأكيد بداية على أنه بوفاة مستأجرالعين غير السكنية يمتد عقد الإيجار بقوة القانون لجميع أصحاب حق الإمتداد الذين حددهم القانون ، و هذا أمر يتعلق بالنظام العام بمعنى أنه لا يجوز الإتفاق على ما يخالف ذلك ، مع العلم بأن القانون لم يشترط أن يكون المستفيدون من هذا الإمتداد قد شاركوا مورثهم قبل وفاته في استعمال العين و لا أن يكونوا ممن يمارس أو يمتهن ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم ، و إنما المناط في توافر حق الإمتداد استمرارهم في استعمال العين بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم – سواء منهم أو من غيرهم – في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم طبقاُ للعقد حال حياته وقت وقوع الإمتداد .
و بناء على ما تقدم و بافتراض أن الورثة ممن توافرت فيهم شرائط الإمتداد ، فإن كلاُ منهم يكون و بقوة القانون صاحب حق في الإمتداد و الإنتفاع بالعين المؤجرة ، دون أن يؤثرحق أحدهم على حقوق الآخرين سلباُ ، فضلاُ عن التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم جميعاُ ، دون أن يملك أية مكنة في خلع صفة المستفيد على واحد منهم أو تحرير عقد إيجار لواحد منهم فقط ، فإذا توفي أحدهم مثلاُ استمرت الإجارة للباقين ، و في الحال المعروضة فإن قيام أحد الورثة منفردا بالتعاقد باسمه الشخصي مع المالك الجديد عن العين المؤجرة لا يؤثر على حق باقي الورثة في بقاء الإجارة و إمتدادها إليهمُ ، ذلك أن ورثة المستأجر و إن كانوا متضامنين فيما بينهم فيما يتعلق بالإلتزامات الناشئة عن عقد الإيجار ، إلا أن ذلك التضامن يقتصر على ما ينفع دون ما يضر، فمثال ما ينفع سداد أحدهم أجرة العين ، إذ بذلك تبرأ ذمة جميع الورثة منها، أما ما يضر كتنازل أحدهم عن الإجارة أو الإمتداد للمؤجر دون علم و رضاء باقي الورثة ، فهذا لا يسري في حقهم و لا يعتد به في مواجهتهم ، و مما يضر أيضاُ تحريرعقد إيجار باسم أحدهم فقط كالحالة المعروضة ، فهذا العقد فضلاٌ عن عدم حجيته قبل باقي الورثة ، يعد عقداُ باطلاُ بطلاناُ مطلقاُ لكونه إيجاراُ ثانياُ لا يجوز وفقاُ لصريح أحكام القانون .
و لذلك فعلى باقي الورثة الإستمرار في ممارسة ذات المشاط الذي كان يمارسه مورثهم و عدم ترك العين المؤجرة ، و طالما لم يعلنوا بحوالة الحق إعلاناُ متضمناُ شراء المالك الجديد للعقار الكائن به العين المؤجرة و حلوله محل المالك السابق في علاقته بالمستأجرين و ذكره وقوع الحوالة بذلك بينه و بين المالك السابق فلا يكون له الحق قانوناُ في مطالبتهم بشئ يتعلق بالعلاقة الإيجارية .
وهاك بعض الأحكام الصادرة من محكمة النقض تأييداُ لما سبق ذكره :
1- " تنص الفقرتان الثانية و الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على أنه(........) وكان هذا النص صريحاُ و قاطعاَُ في الدلالة على أن المشرع قد وضع قاعدة آمرة لمواجهة حالة وفاة المستأجر أو تركه العين المؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي قرر فيها عدم انتهاء الإيجار و امتداده لصالح جميع ورثته و شركائه دون أن يشترط أن يكون من هؤلاء الورثة من يزاول نشاط المستأجر الأصلي حال حياته أو بعد وفاته و التزام المؤجر بتحرير عقد إيجار لمن لهم الحق في امتداد العقد، كما شرع التضامن فيما بين هؤلاء في الإلتزامات الناشئة عن العقد لمصلحة المؤجر ، وكانت هذه القاعدة الآمرة متعلقة بالنظام العام فيجب الإلتزام بها و عدم الخروج عليها أو الإتفاق على ما يخالفها ، و ترتيباُ على ذلك فإنه لا يجوز لأحد ورثة المستأجر طلب إلزام المؤجر بتحريرعقد إيجار له عن العين المؤجرة دون بقية الورثة المستفيدين من حكم الإمتداد القانوني لعقد الإيجار تطبيقاُ لنص الفقرتين الثانية و الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بغير رضاهم ....".
الطعن رقم 20 لسنة 56 ق – جلسة 11/4/1993
2- " إن الحق المقرر للزوجة و الأبناء و الوالدين في الإنتفاع بمزية الإمتداد القانوني لعقد الإيجار بعد وفاة المستاجر الأصلي أو تركه العين طبقاُ للمادة 29 من قانون إأيجار الأماكن رقم 49 لسنة1977 مقتضاه أن تنتقل الإجارة و بقوة القانون لصالح جميع المستفيدين ممن حددهم المشرع بحيث يشتركون معاُ في الإنتفاع بالعين المؤجرة و يلتزم المؤجر بتحرير عقد إيجار لهم و يحرم عليه أن يخلع على أحدهم دون الباقين صفة المستأجر للمكان وأن يخصه بعقد إيجار مستقل يخوله الإستئثار به و إلا عد ذلك إيجاراُ ثانياُ يبطل بطلاناُ مطلقاُ و لا يرتب ثمة أثربالنسبة لمن عدا من اختص بالعقد ممن امتدت إليهم الإجارة ، فلا يسلب هؤلاء حقهم في الإستفادة من هذه المزية الذي يستمدونه من القانون مباشرة ".
الطعن رقم 2605 لسنة 69 ق – جلسة 7/6/2006 ، الطعن رقم 6158 لسنة 75 ق – جلسة 21/12 2005 .
و حكم النقض المذكور و إن كان يتعلق بالإمتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن السكنية ، إلا أن القاعدة التي قررها تسري سواء أكانت العلاقة الإيجارية محلها عين سكنية أم غير سكنية ، لأن قاعدة الإمتداد كقاعدة عينية مجردة ، معناها موضوعي لا يختلف باختلاف نوع الغرض من الإيجار ، اللهم إلا في تحديد طوائف المستفيدين من الإمتداد و شروطه .
3- " إذ كان حق الإجارة في عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ينتقل لورثة المستأجر بقوة القانون و يحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر، و في مقابل ذلك فإنهم ملتزمون بطريق التضامن فيما بينهم بجميع الأحكام الناشئة عن العقد، إلا أن التزامهم التضامني سالف الذكر يقتصر على ما ينفع دون ما يضر ، و ليس في تشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية ما يغاير ذلك ..... ".
الطعن رقم 10881 لسنة 66 ق – جلسة 14/12/2003
4- " إختصام أحد ورثة المستأجر الأصلي في دعوى الإخلاء المقامة قبله و صدور حكم ضده فيها . عدم الإعتداد به في مواجهة باقي الورثة الغير مختصمين فيه . أحقيتهم في المطالبة بامتداد العقد إليهم . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر و قضاؤه برفض الدعوى بامتداد العقد استناداُ إلى سبق صدور حكم نهائي بالإخلاء ضد أحد الورثة بما يعد قضاءاُ ينهي العقد و يعدمه . خطأ ". ذات الطعن السابق
مع تمنياتي للجميع بالتوفيق
أشرف سعد الدين المحامي بالإسكندرية