من طرف إبراهيم خليل المحامي يشرح إجراءات تسجيل عقود الملكية في الرحاب
حاوره: أحمد غانم
تسجيل وتوثيق عقود الملكية الإبتدائية الموجودة بحوزة ملاك الوحدات السكنية والفيلات بمدينة الرحاب من الأمور التى تشغل بال الملاك، ويعد أحد أبرز القضايا المثارة دائمًا في حوارات الملاك مع جهاز المدينة أو المسئولين بشركة طلعت مصطفى؛ المنمي العقاري للمدينة، وفي النقاشات بين الملاك بعضهم البعض. ورغم مطالبات الملاك للجهاز تكرارًا ومرارًا بتسجيل عقود الملكية الخاصة بهم، إلا أن الجهاز لا يستجيب لطلب الملاك، مما اضطر بعضهم إلى تفويض الأستاذ إبراهيم عباس خليل المحامي لاتخاذ الإجراءات القانونية الواجبة لإتمام عملية التسجيل.
موقع "رحابي نت" التقى المحامي في حوار خاص ليلقي الضوء على كافة تفاصيل القضية:
أستاذ إبراهيم.. ماذا تم بشأن دعوى تسجيل عقود الملكية الخاصة بملاك الرحاب؟
القصة بدأت باتصال جرى منذ أكثر من 6 أشهر بيني وبين بعض الملاك في الرحاب كانوا يطلبون استشارتي في بعض المشاكل الموجودة بينهم وبين شركة طلعت مصطفى، وبالفعل قمت بزيارة المدينة والتقيت حوالى 15 مالكًا بمقر جمعية "تطوير"، واستعرض الحضور بعضًا من مشاكلهم مع جهاز المدينة؛ مثل مصاريف الصيانة وتحويل بعض الحدائق إلى محلات، وقد طرحت عددًا من الحلول القانونية عليهم مثل إقامة دعوى فرض حراسة على الشركة، ودعوى حساب، ودعوى صحة ونفاذ لتسجيل عقود الملكية في الشهر العقاري، واتفقنا على اتخاذ خطوات جادة وبشكل قانوني في عملية تسجيل العقود. وبالفعل وصلني حتى الآن حوالي 30 توكيلا وأبلغني الأستاذ شهاب بيومي بأن هناك توكيلات أخرى فى الطريق.
وماذا فعلت بالتوكيلات؟
قدمت طلبًا لكل واحد فيهم بشكل مستقل لمصلحة الشهر العقاري الخاصة بمدينة الرحاب، ومقرها الآن بالمعادي بعد أن كانت في مدينة نصر, وهذا الطلب يفيد رغبة مالك الوحدة في تسجيل وتوثيق العقد الإبتدائي الذي بحوزته, والموقع بينه وبين شركة طلعت مصطفى المنمي العقاري للمدينة, ويرفق مع الطلب صورة من العقد الإبتدائي, ومخالصة السداد الخاصة بأقساط الوحدة أو الفيلا المراد تسجيلها.
وفي حالة فقدان مخالصة السداد مثلا؟
تقدم صورة من إيصالات سداد الأقساط خاصة آخر إيصال خاص بالوحدة.
هناك بعض العقود الإبتدائية الخاصة بالوحدات السكنية أو الفيلات في المدينة محررة باسم الزوجين فهل يكفي توكيل من أحدهما لإتمام عملية التسجيل؟
لا.. في هذه الحالة لابد من قيام كل من الزوج والزوجة بعمل توكيل منفرد باسمه للمحامي كشرط رئيسي في اتمام عملية التسجيل
وبعد استكمال هذه الأوراق؟
يتقدم المحامي بطلب لمصلحة الشهر العقاري نيابة عن المالك يطلب فيه تسجيل الوحدة أو الفيلا المراد تسجيلها، وهنا يحصل المحامي على خطاب من مصلحة الشهر العقاري موجه لهيئة المساحة لإجراء طلب رسم لكل وحدة سكنية على حدة، ويقوم موظفو المساحة بمعاينة الموقع المطلوب تسجيله، ويصدر عنها ما يسمى بكشف التحديد، وهو عبارة عن وصف هندسي يصف بشكل دقيق الموقع المراد تسجيله على أن تقوم المساحة بعد ذلك بإرسال كشف التحديد إلى مصلحة الشهر العقاري ليصدر ما يسمى "مقبول الشهر" كمرحلة أولى في إجراءات إقامة دعوى التسجيل أمام المحكمة.
إذا هناك مراحل أخرى..
نعم.. بعد إتمام كل هذه الإجراءات الرسمية وتحضير الأوراق المطلوبة قانونًا نطلب من المحكمة تحديد جلسة تسجيل، فيقوم القاضي بإخطار ثلاث جهات وهي هيئة المجتمعات العمرانية التي باعت الأرض لشركة طلعت مصطفى، وشركة طلعت مصطفى التي باعت الوحدات السكنية للأفراد، والشخص صاحب الدعوى؛ يخطرهم القاضي بموعد الجلسة فإذا لم يحضر أحد عن الجهتين الأولى والثانية - وهو أمر متوقع- يخطرهم القاضي بموعد جلسة ثانية، فإذا لم يحضرا يصدر القاضي حكمًا بصحة ونفاذ عقد البيع الإبتدائي، وهو ما يأخذه المحامي إلى جهة الشهر العقاري بعد ذلك لإتمام ما يسمى بـ"المشهر" وهو عبارة عن سند ملكية للوحدة بما يعد شهادة ميلاد للوحدة المباعة.
هل هذه الإجراءات تستلزم وجود محامٍ، أم يمكن للمالك القيام بها بنفسه، وكم تبلغ تكاليف التسجيل؟
بالطبع تستلزم محاميًا لأن أغلبها إجراءات قانونية لن يستطيع الأفراد العاديون إنهاءها، أما تكاليف التسجيل فهي ما بين 2500 إلى 3000 جنيه حسب مساحة الوحدات والفيلات، وهذا المبلغ لا يختلف زيادة أو نقصانًا سواء قام شخص واحد فقط أو قام 20 ألف شخص بطلب التسجيل، لأن الإجراءات القانونية لابد أن تتم لكل وحدة سكنية على حدة، والحالة الوحيدة التي يمكن جمعها في طلب واحد يقدم للشهر العقاري هي حالة الوحدات المماثلة بمعنى أن مساحة الوحدات تكون متطابقة تمامًا.
ما الوقت الذي تستغرقه عملية التسجيل؟
شهر ونصف الشهر تقريبًا حيث يخطر خلالها المالك من قبل هيئة المساحة بضرورة التواجد في مسكنه في وقت محدد تتم فيه عملية المعاينة، وطالما تم رفع دعوى التسجيل بعدد من الأسماء لا يجوز الحاق أسماء أخرى بها ولكن يتم رفع دعوى جديدة بأسماء جديدة.
بعد إجراء التسجيل بهذا الشكل هل تنتهى علاقة مالك الشقة بشركة طلعت مصطفى كمنمٍ عقاري؟
قانونًا.. العلاقة بين الملاك وشركة طلعت مصطفى كمنمٍ عقاري تعتبر منتهية من تاريخ تسديد المالك آخر قسط يخص الوحدة، ويتحول العقد الإبتدائي إلى عقد نهائي يفترض أن تحصل عليه من الشركة بنهاية سداد الأقساط، وتقوم الشركة بتسجيله في الشهر العقاري.. لكن للأسف كل الشركات – وليست شركة طلعت مصطفى فقط- لا تفعل ذلك.
لماذا؟
لأنك حين تحصل على عقد ملكية نهائي ويتم التسجيل والتوثيق لك بالشهر العقاري وتنتهى علاقتك بالشركة، فمعنى ذلك أنك إذا أردت بيع الوحدة ستحرم الشركة من نسبة الـ 8 % من قيمة إجمالى ثمن الوحدة التي تحصلها الشركة كرسوم تنازل عن الشقة أو الفيلا للغير. ولو افترضنا جدلاً أن هناك 100 عملية بيع فقط تتم كل شهر في مدينة الرحاب بين الأفراد بعضهم البعض فهذا يعنى أن الشركة ستفقد ملايين الجنيهات لو قامت بتسجيل الوحدات للملاك في الشهر العقاري. فهل يعقل أن تترك الشركة هذه المبالغ الضخمة تضيع من بين يديها؟!
منقول
حاوره: أحمد غانم
تسجيل وتوثيق عقود الملكية الإبتدائية الموجودة بحوزة ملاك الوحدات السكنية والفيلات بمدينة الرحاب من الأمور التى تشغل بال الملاك، ويعد أحد أبرز القضايا المثارة دائمًا في حوارات الملاك مع جهاز المدينة أو المسئولين بشركة طلعت مصطفى؛ المنمي العقاري للمدينة، وفي النقاشات بين الملاك بعضهم البعض. ورغم مطالبات الملاك للجهاز تكرارًا ومرارًا بتسجيل عقود الملكية الخاصة بهم، إلا أن الجهاز لا يستجيب لطلب الملاك، مما اضطر بعضهم إلى تفويض الأستاذ إبراهيم عباس خليل المحامي لاتخاذ الإجراءات القانونية الواجبة لإتمام عملية التسجيل.
موقع "رحابي نت" التقى المحامي في حوار خاص ليلقي الضوء على كافة تفاصيل القضية:
أستاذ إبراهيم.. ماذا تم بشأن دعوى تسجيل عقود الملكية الخاصة بملاك الرحاب؟
القصة بدأت باتصال جرى منذ أكثر من 6 أشهر بيني وبين بعض الملاك في الرحاب كانوا يطلبون استشارتي في بعض المشاكل الموجودة بينهم وبين شركة طلعت مصطفى، وبالفعل قمت بزيارة المدينة والتقيت حوالى 15 مالكًا بمقر جمعية "تطوير"، واستعرض الحضور بعضًا من مشاكلهم مع جهاز المدينة؛ مثل مصاريف الصيانة وتحويل بعض الحدائق إلى محلات، وقد طرحت عددًا من الحلول القانونية عليهم مثل إقامة دعوى فرض حراسة على الشركة، ودعوى حساب، ودعوى صحة ونفاذ لتسجيل عقود الملكية في الشهر العقاري، واتفقنا على اتخاذ خطوات جادة وبشكل قانوني في عملية تسجيل العقود. وبالفعل وصلني حتى الآن حوالي 30 توكيلا وأبلغني الأستاذ شهاب بيومي بأن هناك توكيلات أخرى فى الطريق.
وماذا فعلت بالتوكيلات؟
قدمت طلبًا لكل واحد فيهم بشكل مستقل لمصلحة الشهر العقاري الخاصة بمدينة الرحاب، ومقرها الآن بالمعادي بعد أن كانت في مدينة نصر, وهذا الطلب يفيد رغبة مالك الوحدة في تسجيل وتوثيق العقد الإبتدائي الذي بحوزته, والموقع بينه وبين شركة طلعت مصطفى المنمي العقاري للمدينة, ويرفق مع الطلب صورة من العقد الإبتدائي, ومخالصة السداد الخاصة بأقساط الوحدة أو الفيلا المراد تسجيلها.
وفي حالة فقدان مخالصة السداد مثلا؟
تقدم صورة من إيصالات سداد الأقساط خاصة آخر إيصال خاص بالوحدة.
هناك بعض العقود الإبتدائية الخاصة بالوحدات السكنية أو الفيلات في المدينة محررة باسم الزوجين فهل يكفي توكيل من أحدهما لإتمام عملية التسجيل؟
لا.. في هذه الحالة لابد من قيام كل من الزوج والزوجة بعمل توكيل منفرد باسمه للمحامي كشرط رئيسي في اتمام عملية التسجيل
وبعد استكمال هذه الأوراق؟
يتقدم المحامي بطلب لمصلحة الشهر العقاري نيابة عن المالك يطلب فيه تسجيل الوحدة أو الفيلا المراد تسجيلها، وهنا يحصل المحامي على خطاب من مصلحة الشهر العقاري موجه لهيئة المساحة لإجراء طلب رسم لكل وحدة سكنية على حدة، ويقوم موظفو المساحة بمعاينة الموقع المطلوب تسجيله، ويصدر عنها ما يسمى بكشف التحديد، وهو عبارة عن وصف هندسي يصف بشكل دقيق الموقع المراد تسجيله على أن تقوم المساحة بعد ذلك بإرسال كشف التحديد إلى مصلحة الشهر العقاري ليصدر ما يسمى "مقبول الشهر" كمرحلة أولى في إجراءات إقامة دعوى التسجيل أمام المحكمة.
إذا هناك مراحل أخرى..
نعم.. بعد إتمام كل هذه الإجراءات الرسمية وتحضير الأوراق المطلوبة قانونًا نطلب من المحكمة تحديد جلسة تسجيل، فيقوم القاضي بإخطار ثلاث جهات وهي هيئة المجتمعات العمرانية التي باعت الأرض لشركة طلعت مصطفى، وشركة طلعت مصطفى التي باعت الوحدات السكنية للأفراد، والشخص صاحب الدعوى؛ يخطرهم القاضي بموعد الجلسة فإذا لم يحضر أحد عن الجهتين الأولى والثانية - وهو أمر متوقع- يخطرهم القاضي بموعد جلسة ثانية، فإذا لم يحضرا يصدر القاضي حكمًا بصحة ونفاذ عقد البيع الإبتدائي، وهو ما يأخذه المحامي إلى جهة الشهر العقاري بعد ذلك لإتمام ما يسمى بـ"المشهر" وهو عبارة عن سند ملكية للوحدة بما يعد شهادة ميلاد للوحدة المباعة.
هل هذه الإجراءات تستلزم وجود محامٍ، أم يمكن للمالك القيام بها بنفسه، وكم تبلغ تكاليف التسجيل؟
بالطبع تستلزم محاميًا لأن أغلبها إجراءات قانونية لن يستطيع الأفراد العاديون إنهاءها، أما تكاليف التسجيل فهي ما بين 2500 إلى 3000 جنيه حسب مساحة الوحدات والفيلات، وهذا المبلغ لا يختلف زيادة أو نقصانًا سواء قام شخص واحد فقط أو قام 20 ألف شخص بطلب التسجيل، لأن الإجراءات القانونية لابد أن تتم لكل وحدة سكنية على حدة، والحالة الوحيدة التي يمكن جمعها في طلب واحد يقدم للشهر العقاري هي حالة الوحدات المماثلة بمعنى أن مساحة الوحدات تكون متطابقة تمامًا.
ما الوقت الذي تستغرقه عملية التسجيل؟
شهر ونصف الشهر تقريبًا حيث يخطر خلالها المالك من قبل هيئة المساحة بضرورة التواجد في مسكنه في وقت محدد تتم فيه عملية المعاينة، وطالما تم رفع دعوى التسجيل بعدد من الأسماء لا يجوز الحاق أسماء أخرى بها ولكن يتم رفع دعوى جديدة بأسماء جديدة.
بعد إجراء التسجيل بهذا الشكل هل تنتهى علاقة مالك الشقة بشركة طلعت مصطفى كمنمٍ عقاري؟
قانونًا.. العلاقة بين الملاك وشركة طلعت مصطفى كمنمٍ عقاري تعتبر منتهية من تاريخ تسديد المالك آخر قسط يخص الوحدة، ويتحول العقد الإبتدائي إلى عقد نهائي يفترض أن تحصل عليه من الشركة بنهاية سداد الأقساط، وتقوم الشركة بتسجيله في الشهر العقاري.. لكن للأسف كل الشركات – وليست شركة طلعت مصطفى فقط- لا تفعل ذلك.
لماذا؟
لأنك حين تحصل على عقد ملكية نهائي ويتم التسجيل والتوثيق لك بالشهر العقاري وتنتهى علاقتك بالشركة، فمعنى ذلك أنك إذا أردت بيع الوحدة ستحرم الشركة من نسبة الـ 8 % من قيمة إجمالى ثمن الوحدة التي تحصلها الشركة كرسوم تنازل عن الشقة أو الفيلا للغير. ولو افترضنا جدلاً أن هناك 100 عملية بيع فقط تتم كل شهر في مدينة الرحاب بين الأفراد بعضهم البعض فهذا يعنى أن الشركة ستفقد ملايين الجنيهات لو قامت بتسجيل الوحدات للملاك في الشهر العقاري. فهل يعقل أن تترك الشركة هذه المبالغ الضخمة تضيع من بين يديها؟!
منقول