من طرف النظام النموذجى
لأتحاد ملاك العقارات
الباب الأول
البيانات المتعلقة بالأتحاد
مادة 1- اسم الأتحاد :
اتحاد ملاك العقار رقم .............. بشارع .............. بحى (أو مدينة أو قرية أو بمحافظة ................).
مادة 2- أغراض الاتحاد :
أغراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن أدارة وصيانة الاجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه فى المادة السابقة .
مادة 3- مقر الاتحاد ( ) :
مادة 4- مدة الاتحاد :
مدة الاتحاد غير محدود , وتبدا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة وفقا لأحكام القانون رقم 9 لسنة 197 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجر والمستأجر .
الباب الثانى
ملكية العقار وعضوية الاتحاد
مادة 5- ملكية الاجزاء المفرزة :
يتكون العقار من ................ طبقة تحتوى على ............... شقة ( ) صيان ملكيتها كالاتى
1- الطبقة (أو الشقة) رقم (1) مملوكة ل
2- الطبقة (أو الشقة) رقم (2) مملوكة ل
3- الطبقة (أو الشقة) رقم (3) مملوكة ل
4- الطبقة (أو الشقة) رقم (4) مملوكة ل
5- الطبقة (أو الشقة) رقم (5) مملوكة ل
6- الطبقة (أو الشقة) رقم (6) مملوكة ك
مادة 6- أوضاع الملكية :
(1) يمتلك لبعضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة بهب وهى تشمل ما عدا لاتستعمله وحده وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات وادوات صحية وانبيب المياة والكهرباء الداخلية وما يكسو الارضية والجدران والاسقف وكذالك النوافذ والابواب والشرفات .
(ب) يمتلك العضو ملكية مشتركة الاجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك كالحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط واسقف وغيرها .
(ج) يمتلك العضو على الشيوع كل نسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له الأجزاء المشتركة مع باقى ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع وبوجه خاص الارض .
والأساسات والاعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الارضيات والمدخل والسلالم والأفنيه والممرات والدهاليز والاسطح والمصاعد والمرافق وكل انواع الانابيب الا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات وطلمبات المياة ..الخ.
مادة 7- اعضاء أتحاد :
أعضاء هذا الاتحاد هم :
1- مالك (أوممثل ملاك) الطبقة (او الشقة) رقم .............(أو رقم الشقة أو الطبقات ارقام .............) ويعادل نصيبه ............... من ملكية العقار
2- الأمثلة المذكورة فى البنود ( أ , ب , ج ) ليس على سبيل الحصر ويجوز الأضافة إليها أو الحزف منها حثب الاحوال .
3- الحد الادنى لعدد الأعضاء ستة غيبر بائع العقار بالتقسيط ويعتبر ملاك الشقة أو الطبقة مالك واحد وأن تعددوا, كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضو بالاتحاد .
4- يحدد نصيب العضو فى ملكية العقار وفقا لقيمة ما يملكه منسوبا إلى قيمة العقار .
2- ................ مالك (أو ممثل ملاك) الطبقة أو الشقة رقم ........... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام .........) ويعادل نصيبه ............. من ملكية العقار.
3- .....................
4- .....................
5- .......................
6- ........................
7- ..................... بائع ( أو ممثل بائعى ) العقار بالتقسيط
مادة 8- أكتساب العضوية :
يصبح عضوا فى الاتحاد كل من يملك وحدة من وحداتة (شقة أو طبقة) فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد وتبدو العضوية من تاريخ التملك .
مادة 9- زوال العضوية :
تزول العضوية الاتحاد فى حالتين الاتيتين :
1- انتقال ملكية العضوية لنصيبة فى العقار إلى الغير بحيث لا يصبح مالك لشقة أو طبقة فيه .
2- تمام سداد الاقساط الثمان بالنسبة الى بائع العقار بالتقسيط .
مادة 10 – تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :
لملاك الشقة أو الطبقة ت فى حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم فى العضوية الأتحاد . فإن تعذر اتفاقهم يع من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الأبتدائية الكائن دائراتها العقار طبقا لاحكام المادة |(11)
مادة 11 – تمثيل ملاك الشقة أو طبقة الواحدة :
لبائعى العقار بالتقصيط – فى حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد , فإن تعذر أتفاقهم يعين من يمثلهم بإمر يصدر من رئيس المحكمة الأبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناءعلى طلب أحد الشركاء بعد أعلان الملاك الأخرين لسماع أقوالهم .
مادة 12- الأخطار بالتعديل فى عضرية :
تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل فى عضوية الأتحاد أو ملكية الأعضاء أو فى ممثلى الطبقة أو الشقة أو ممثلى البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه .
الباب الثالث
إدارة الأتحاد
مادة 12- يتولى أدارة الاتحاد :
1- الجمعية العمومية للاتحاد .
2- مامورية اللاتحاد .
(1) الجمعية العمومية الاتحاد
مادة 14- تشكل الجمعية العمومية :
تتكون الجمعية العمومية اللاتحاد من جميع أعضائه .
ويحضر مأمور الأتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير أعضاء الاتحاد , وفى هذه الحالة يكون له حق المناقشة والاقتراحات دون التصويت .
مادة 15 – دعو الجمعية العمومية للانعقاد :
تدعى الجمعية العمومية للاتحاد بناء على طلب مامور الاتحاد أو بناء على طلب عدد من الاعضاء يملكون 20 % على الاقل من وحدات أو بناء على طلب الوحدة المحلية المختصة .
يجب أن تسلم الدعوى لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانونا باليد مع توقيعهم بما يفيد التسلم وذلك قبل موعد الانعقاد باسبوع على الاقل ويعلن عنها بمدخل العقار ويحدد فى الدعوى جدول الأعمال, ومكان الانعقاد وموعده
مادة 16- الأنابة فى حضور :
لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه أو ينوب عنه عضو أخر يتوكل عرفى مكتوب ولا ينوب عن أكثر من عضو وأحد. على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعى العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه فى الشقة أو الوحدة العقار .
مادة 17 – نصاب الاجتماع :
فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعيه العمومية صحيحا لا بحضور مالكى 60 % على الاقل الأنصبة فى العقار , فإذا لم يتوفر هذا النصاب فى الأجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوما التالية ، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحا أيا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيا كانت ملكياتهم ؟
مادة 18 – الأغلبية اللازمة لأتخاذ القرارات :
من مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .
مادة 19- محاضر الجلسات :
يعد مأمور الأتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية بدون فيها زمان ومكان الأنعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة .
مادة 20 – أختصاصات الجمعية العمومية :
تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتي :
1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله كلما دعت الحاجة إلى ذلك .
2- تعيين مأمور الأتحاد وعزله .
3- تقرير أجر لمأمور الأتحاد هذا الأجر فى حالة تقريره .
4- الموافقة على أجزاء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار .
5- الموافقة على أجراء أية أعمال تركيبات مما يترتب عليه زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه .
6- تحديد الشروط والتعويضات والألتزامات التى تفرض على الاعضاء
7- تحديد الاتجراءات الازم اتخازها لمواجهة حالة هلاك البناء بحريق أو سبب آخر وتحديد ما يفرض على الاعضاء من التزمات لتجديد
8- تحديد الاشتركات التى يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
9- النظر فى الشكاوى والتظلمات التى ذوى الشأن .
10- تعين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافآتهم , ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الاختصاص .
11- منع قروض للاعضاء لتمكينهم من القيام بالتزماتهم .
12- تنظيم استخدام الاجزاء المشتركة فى العقار .
13- أقرار الموازنة التقدريرية الخاتمى الاتحاد .
14- التصديق على حساب الخاتمى الاتحاد .
15- فض المنازعات التى تنشا بين الاعضاء وبعضهم يتعلق بماكيتهم المشتركة فى العقار .
16- تصفية الاتحاد عند انقصائه .
(2) مأمور الاتحاد
مادة 21 – أختصاص تعيين المأمور :
تعيين المأمور من الجمعية العمومية ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له .
مادة 22 – أختصاص المأمور :
يتولى مامور الاتحاد :
1- قيد الاتحاد مالم يكن قد سبق قيده
2- تنفيذ قرار الجمعية العمومية
3- الاشراف على اعمال الاتحاد فى نواحى الإدارية والمالية .
4- الاشراف على الاعمالى البوابين والحرس وغيرهم من العاملين بالعقار .
5- أعداد مزانية تقدير للاتحاد تشمل تحديد أوجه الأتفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادرالتمويل المقتعرحة .
6- أقترحات الاشتركات الشهرية أو السنوية تاتى يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة مصروفاته .
7- أعداد حساب خاتمى فى نهاية كل سنة ماليه يبين فيه ما تم أنفاقة من مصروفات التحاد واوجه الاتفاق .
8- تمثيل لبلتحاد فى الاحوال العاجلة التى يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ الاجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الامرعلى الجمعية العمومية فى أول أجتماع تال لاقرار ما تم .
الباب الرابع
مادة 24 – السنة المالية :
تبدا السنة المالية للاتحاد فى أول يناير وتنتهى فى 31 ديسمبر من كل سنة , على أن يبدا السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهى فى 13 / 12 من السنة التالية.
مادة 25 –موارد الاتحاد :
تتكون الموارد المالية للاتحاد من :
1- الاشتركات التى يؤديها الاعضاء
2- العائد الناتج عن الراستغلال المشروع للاجزاء المشتركة
3- التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الاعضاء أو غيرهم .
4- ما تحدده الجمعية العمومية من موارد أخرى .
مادة 26 – الدفاتر :
يمتلك مامور الاتحاد دفتر يسجل فية أيرادات ومصروفات الاتحاد ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد والوحدة المحلية المختصة .
الباب الخامس
حقوق الاعضاء والتزاماتهم
مادة 27 – استعمال الاجزاء المشتركة :
لكل عضو فى سبيل الانتفاع بالجز الذى يملكه فى العقار أن يستعمل الاجزاء ابمشتركة فيما أعدت له على الا يحول ذلك أستعمال باقى الأعضاء لحقوقهم , أو يلحق الضرر بهم .
ولا يجوز احداث أى تعديل ففى الاجزاء المشتركة فى العقار بغير موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء ألا إذا كان التعديل يقوم به أحد الأعضاء على نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل أستعمال تلك الاجزاء دون أن يغير من تخصيصها أن يلجق الضرربالاعضاء الاخرين .
(أ)يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة واصلاح الاجزاء المملوك له ملكية مفرزة .
(ب)نفقات صيانة واصلاح الاجزاء المشتركة بين عضو وأخر توزيع بينهما ويتحملان بها دون سواهما .
(ج) يتحمل الاعضاء جميعا نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وأدارة وتجديد الاجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو فى هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذى يملكة فى العقار
مادة 29 – قروض الاعضاء :
يجوز للجمعية العمومية لاتحاد أن تمنح قرض لمن يعجز من الاعضاء عندفع حصتة فى نفقات تجديد العقار أو القيام بالتزاماته الناشئة عن ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكية الخاصة بملكية غيره من الأعضاء وذلك لتمكينه من أداء هذه الاتزامات .
ويكون فى القرض مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصتة الشائعة فى الأجزاء المشتركة فى العقار وتنسب مرتبة الامتيازمن يوم قيده وذلك طبقا لحكم المادة 869 من القانون المدنى .
مادة 30 – الامتناع عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقا للقانون أو لهذا النظام كان لمامور الأتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمر بالأداء طبقا لاحكام قانون لمرافعات المدنية والتجارية .
الباب السادس
أحكام عامة
مادة 33- المأمور المؤقت :
يتولى المأمور سلطات مـأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه , وله على الاخص :
1- أتخاذ الاجراءات قيد الاتحاد فى الوحده المحلية المختصة .
2- اعداد النظام القانونى للاتحاد .
3- دعوة أول جمعية عممومية للاتحاد للنظر فى :
(أ) التصديق على النظام الاتحاد .
(ب) تعيين مأمور الأتحاد .
مادة 34 –أجرات قيد الاتحاد :
على المأمور المؤقت أن يطلب من الوحده المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه . ويتضمن طلب القيد أو صرف الغقار وأسماء الملاك وأنصبائهم والبائع بالتقسيط أن وجد .
مادة 35 – اجراءات استصدار نظام الاتحاد .
على المأمور المؤقت أنة يدعو الجمعية العمومية للأنعقاد خلال شهرين على الاكثر من تاريخ قيد الاتحاد وذلك للتصديق على نظام الاتحاد .
مادة36-سخ النظام :
تودع بالوحدة المختصة نسخة من نظام الاتحاد مرفقا بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليها .
مادة 37- الملاحظات :
تعتبر الملاحظات الواردة فى الهوامش جزء لا يتجزأ من نظام .
الباب الثامن
أحكام أضافية
الأوراق والمستندات
اللازمة لقيد أتحاد الملاك
1- كشف المؤسيس وبياناتهم .
2- عقد تاسيس أتحاد الملاك ثابت تاريخ .
3- العقد الابتدئى لشراء الارض .
4- العقد المسجل سند ملكية الارض البائع للأرض .
5- محضر أجتماع الجمعية العمومية موقعا عليه من أعضائها.
6- الحصول على شهادة بما يفيد الاتحاد بالجهة المحلية التابع لها مقر الاتحاد أو الارض
7- تقديم ملف رخصة المباني .
نموذج محضر اجتماع الجمعية العمومية
أتحاد الملاك
محضر اجتماع الجمعية العمومية
يوم / / 19
1- جدول الأعمال :
(أ) النظر فى تاسيس أتحاد ملك ...
(ب) أختيار مكان لإقامة العمارة السكنية.
(ج) تحديد مكان المبالغ المطلوب دفعها على دفعات لشراء أرض والمبانى .
2- الحاضرون :
1- .......................
2-.......................
3-..........................
4- .........................
5-...........................
6- .........................
3- القرار :
(أ) أختيار أرض فى حدود مدينة ............. وضواحيها لإقامة عمارة سكنية عليها
(ب) دفع رسم اشتراك وقدره........... أو دفع مقدم قدره .......
(ج) مبلغ وقدره ............ دفعة ثانية ............ الخ
فعلى من يرغب الانضمام للاتحاد التقدم لمقره الكائن فى ................. لسداد القسط الأول اعتبار من / / 19 .
لأتحاد ملاك العقارات
الباب الأول
البيانات المتعلقة بالأتحاد
مادة 1- اسم الأتحاد :
اتحاد ملاك العقار رقم .............. بشارع .............. بحى (أو مدينة أو قرية أو بمحافظة ................).
مادة 2- أغراض الاتحاد :
أغراض الاتحاد هى ضمان حسن الانتفاع وحسن أدارة وصيانة الاجزاء المشتركة فى العقار المشار إليه فى المادة السابقة .
مادة 3- مقر الاتحاد ( ) :
مادة 4- مدة الاتحاد :
مدة الاتحاد غير محدود , وتبدا من تاريخ قيده بالوحدة المحلية المختصة وفقا لأحكام القانون رقم 9 لسنة 197 فى شان تاجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجر والمستأجر .
الباب الثانى
ملكية العقار وعضوية الاتحاد
مادة 5- ملكية الاجزاء المفرزة :
يتكون العقار من ................ طبقة تحتوى على ............... شقة ( ) صيان ملكيتها كالاتى
1- الطبقة (أو الشقة) رقم (1) مملوكة ل
2- الطبقة (أو الشقة) رقم (2) مملوكة ل
3- الطبقة (أو الشقة) رقم (3) مملوكة ل
4- الطبقة (أو الشقة) رقم (4) مملوكة ل
5- الطبقة (أو الشقة) رقم (5) مملوكة ل
6- الطبقة (أو الشقة) رقم (6) مملوكة ك
مادة 6- أوضاع الملكية :
(1) يمتلك لبعضو ملكية مفرزة الشقة أو الطبقة الخاصة بهب وهى تشمل ما عدا لاتستعمله وحده وبصفة خاصة ما يوجد داخل الشقة أو الطبقة من حواجز فاصلة بين الحجرات وادوات صحية وانبيب المياة والكهرباء الداخلية وما يكسو الارضية والجدران والاسقف وكذالك النوافذ والابواب والشرفات .
(ب) يمتلك العضو ملكية مشتركة الاجزاء المشتركة بينه وبين غيره من الملاك كالحواجز الفاصلة بين وحدتين من حوائط واسقف وغيرها .
(ج) يمتلك العضو على الشيوع كل نسبة نصيب الوحدة أو الطبقة المملوكة له الأجزاء المشتركة مع باقى ملاك المبنى من البناء وملحقاته المعدة للانتفاع المشترك بين الجميع وبوجه خاص الارض .
والأساسات والاعمدة والجدران الرئيسية وقواعد الارضيات والمدخل والسلالم والأفنيه والممرات والدهاليز والاسطح والمصاعد والمرافق وكل انواع الانابيب الا ما كان منها داخل الشقة أو الطبقة وخزانات وطلمبات المياة ..الخ.
مادة 7- اعضاء أتحاد :
أعضاء هذا الاتحاد هم :
1- مالك (أوممثل ملاك) الطبقة (او الشقة) رقم .............(أو رقم الشقة أو الطبقات ارقام .............) ويعادل نصيبه ............... من ملكية العقار
2- الأمثلة المذكورة فى البنود ( أ , ب , ج ) ليس على سبيل الحصر ويجوز الأضافة إليها أو الحزف منها حثب الاحوال .
3- الحد الادنى لعدد الأعضاء ستة غيبر بائع العقار بالتقسيط ويعتبر ملاك الشقة أو الطبقة مالك واحد وأن تعددوا, كما يكون المشترى بعقد غير مسجل عضو بالاتحاد .
4- يحدد نصيب العضو فى ملكية العقار وفقا لقيمة ما يملكه منسوبا إلى قيمة العقار .
2- ................ مالك (أو ممثل ملاك) الطبقة أو الشقة رقم ........... ( أو مالك الشقق أو الطبقات أرقام .........) ويعادل نصيبه ............. من ملكية العقار.
3- .....................
4- .....................
5- .......................
6- ........................
7- ..................... بائع ( أو ممثل بائعى ) العقار بالتقسيط
مادة 8- أكتساب العضوية :
يصبح عضوا فى الاتحاد كل من يملك وحدة من وحداتة (شقة أو طبقة) فى تاريخ لاحق على قيد الاتحاد وتبدو العضوية من تاريخ التملك .
مادة 9- زوال العضوية :
تزول العضوية الاتحاد فى حالتين الاتيتين :
1- انتقال ملكية العضوية لنصيبة فى العقار إلى الغير بحيث لا يصبح مالك لشقة أو طبقة فيه .
2- تمام سداد الاقساط الثمان بالنسبة الى بائع العقار بالتقسيط .
مادة 10 – تمثيل ملاك الشقة أو الطبقة الواحدة :
لملاك الشقة أو الطبقة ت فى حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم فى العضوية الأتحاد . فإن تعذر اتفاقهم يع من يمثلهم بأمر يصدر من رئيس المحكمة الأبتدائية الكائن دائراتها العقار طبقا لاحكام المادة |(11)
مادة 11 – تمثيل ملاك الشقة أو طبقة الواحدة :
لبائعى العقار بالتقصيط – فى حالة تعددهم – أن يختاروا من يمثلهم فى عضوية الاتحاد , فإن تعذر أتفاقهم يعين من يمثلهم بإمر يصدر من رئيس المحكمة الأبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناءعلى طلب أحد الشركاء بعد أعلان الملاك الأخرين لسماع أقوالهم .
مادة 12- الأخطار بالتعديل فى عضرية :
تخطر الوحدة المحلية المختصة بكل تعديل فى عضوية الأتحاد أو ملكية الأعضاء أو فى ممثلى الطبقة أو الشقة أو ممثلى البائعين بالتقسيط خلال أسبوع من تاريخ وقوعه .
الباب الثالث
إدارة الأتحاد
مادة 12- يتولى أدارة الاتحاد :
1- الجمعية العمومية للاتحاد .
2- مامورية اللاتحاد .
(1) الجمعية العمومية الاتحاد
مادة 14- تشكل الجمعية العمومية :
تتكون الجمعية العمومية اللاتحاد من جميع أعضائه .
ويحضر مأمور الأتحاد جلسات الجمعية العمومية ولو كان من غير أعضاء الاتحاد , وفى هذه الحالة يكون له حق المناقشة والاقتراحات دون التصويت .
مادة 15 – دعو الجمعية العمومية للانعقاد :
تدعى الجمعية العمومية للاتحاد بناء على طلب مامور الاتحاد أو بناء على طلب عدد من الاعضاء يملكون 20 % على الاقل من وحدات أو بناء على طلب الوحدة المحلية المختصة .
يجب أن تسلم الدعوى لأعضاء الاتحاد أو من يمثلونهم قانونا باليد مع توقيعهم بما يفيد التسلم وذلك قبل موعد الانعقاد باسبوع على الاقل ويعلن عنها بمدخل العقار ويحدد فى الدعوى جدول الأعمال, ومكان الانعقاد وموعده
مادة 16- الأنابة فى حضور :
لعضو الاتحاد أن يحضر الجمعية العمومية بنفسه أو ينوب عنه عضو أخر يتوكل عرفى مكتوب ولا ينوب عن أكثر من عضو وأحد. على أنه يجوز لممثل ملاك الطبقة أو الشقة أو لممثل بائعى العقار بالتقسيط أن ينيب عنه أحد شركائه فى الشقة أو الوحدة العقار .
مادة 17 – نصاب الاجتماع :
فيما عدا الحالات التى ورد فيها نص خاص فى القانون أو هذا النظام لا يكون انعقاد الجمعيه العمومية صحيحا لا بحضور مالكى 60 % على الاقل الأنصبة فى العقار , فإذا لم يتوفر هذا النصاب فى الأجتماع انعقدت الجمعية العمومية بناء على دعوى ثانية خلال الخمسة عشر يوما التالية ، ويعتبر اجتماعها الثاني صحيحا أيا كان عدد الأعضاء الحاضرين وأيا كانت ملكياتهم ؟
مادة 18 – الأغلبية اللازمة لأتخاذ القرارات :
من مراعاة ما ورد بشأنه نص خاص فى القانون أو فى هذا النظام تصدر قرارات الجمعية العمومية من أغلبية أصوات الحاضرين محسوبة على أساس قيمة الأنصباء .
مادة 19- محاضر الجلسات :
يعد مأمور الأتحاد محاضر جلسات الجمعية العمومية بدون فيها زمان ومكان الأنعقاد وعدد الأعضاء الحاضرين وأسمائهم والقرارات الصادرة وعدد الأصوات التى حازها كل قرار ويبلغ صورة هذه المحاضر إلى الوحدة المحلية المختصة .
مادة 20 – أختصاصات الجمعية العمومية :
تختص الجمعية العمومية بكل ما يتعلق بإدارة واستغلال الأجزاء المشتركة من العقار ولها على الأخص ما يأتي :
1- التصديق على نظام الاتحاد وتعديله كلما دعت الحاجة إلى ذلك .
2- تعيين مأمور الأتحاد وعزله .
3- تقرير أجر لمأمور الأتحاد هذا الأجر فى حالة تقريره .
4- الموافقة على أجزاء تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار .
5- الموافقة على أجراء أية أعمال تركيبات مما يترتب عليه زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه .
6- تحديد الشروط والتعويضات والألتزامات التى تفرض على الاعضاء
7- تحديد الاتجراءات الازم اتخازها لمواجهة حالة هلاك البناء بحريق أو سبب آخر وتحديد ما يفرض على الاعضاء من التزمات لتجديد
8- تحديد الاشتركات التى يؤديها الأعضاء لمواجهة مصاريف الاتحاد .
9- النظر فى الشكاوى والتظلمات التى ذوى الشأن .
10- تعين حراس العقار والبوابين وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم ومكافآتهم , ويجوز أن يفوض مأمور الاتحاد فى هذا الاختصاص .
11- منع قروض للاعضاء لتمكينهم من القيام بالتزماتهم .
12- تنظيم استخدام الاجزاء المشتركة فى العقار .
13- أقرار الموازنة التقدريرية الخاتمى الاتحاد .
14- التصديق على حساب الخاتمى الاتحاد .
15- فض المنازعات التى تنشا بين الاعضاء وبعضهم يتعلق بماكيتهم المشتركة فى العقار .
16- تصفية الاتحاد عند انقصائه .
(2) مأمور الاتحاد
مادة 21 – أختصاص تعيين المأمور :
تعيين المأمور من الجمعية العمومية ويجوز أن يتضمن قرار التعيين تحديد أجر له .
مادة 22 – أختصاص المأمور :
يتولى مامور الاتحاد :
1- قيد الاتحاد مالم يكن قد سبق قيده
2- تنفيذ قرار الجمعية العمومية
3- الاشراف على اعمال الاتحاد فى نواحى الإدارية والمالية .
4- الاشراف على الاعمالى البوابين والحرس وغيرهم من العاملين بالعقار .
5- أعداد مزانية تقدير للاتحاد تشمل تحديد أوجه الأتفاق المطلوبة خلال السنة المالية ومصادرالتمويل المقتعرحة .
6- أقترحات الاشتركات الشهرية أو السنوية تاتى يؤديها أعضاء الاتحاد لمواجهة مصروفاته .
7- أعداد حساب خاتمى فى نهاية كل سنة ماليه يبين فيه ما تم أنفاقة من مصروفات التحاد واوجه الاتفاق .
8- تمثيل لبلتحاد فى الاحوال العاجلة التى يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ الاجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ويعرض الامرعلى الجمعية العمومية فى أول أجتماع تال لاقرار ما تم .
الباب الرابع
مادة 24 – السنة المالية :
تبدا السنة المالية للاتحاد فى أول يناير وتنتهى فى 31 ديسمبر من كل سنة , على أن يبدا السنة الأولى من تاريخ قيد الاتحاد وتنتهى فى 13 / 12 من السنة التالية.
مادة 25 –موارد الاتحاد :
تتكون الموارد المالية للاتحاد من :
1- الاشتركات التى يؤديها الاعضاء
2- العائد الناتج عن الراستغلال المشروع للاجزاء المشتركة
3- التبرعات التى يتلقاها الاتحاد من الاعضاء أو غيرهم .
4- ما تحدده الجمعية العمومية من موارد أخرى .
مادة 26 – الدفاتر :
يمتلك مامور الاتحاد دفتر يسجل فية أيرادات ومصروفات الاتحاد ويخضع هذا الدفتر لرقابة الجمعية العمومية للاتحاد والوحدة المحلية المختصة .
الباب الخامس
حقوق الاعضاء والتزاماتهم
مادة 27 – استعمال الاجزاء المشتركة :
لكل عضو فى سبيل الانتفاع بالجز الذى يملكه فى العقار أن يستعمل الاجزاء ابمشتركة فيما أعدت له على الا يحول ذلك أستعمال باقى الأعضاء لحقوقهم , أو يلحق الضرر بهم .
ولا يجوز احداث أى تعديل ففى الاجزاء المشتركة فى العقار بغير موافقة الجمعية العمومية للاتحاد ولو عند تجديد البناء ألا إذا كان التعديل يقوم به أحد الأعضاء على نفقته الخاصة ويكون من شأنه أن يسهل أستعمال تلك الاجزاء دون أن يغير من تخصيصها أن يلجق الضرربالاعضاء الاخرين .
(أ)يتحمل العضو دون سواه نفقات صيانة واصلاح الاجزاء المملوك له ملكية مفرزة .
(ب)نفقات صيانة واصلاح الاجزاء المشتركة بين عضو وأخر توزيع بينهما ويتحملان بها دون سواهما .
(ج) يتحمل الاعضاء جميعا نفقات الانتفاع المشترك وحفظ وصيانة وأدارة وتجديد الاجزاء المشتركة ويتحدد نصيب العضو فى هذه النفقات بنسبة قيمة الجزء الذى يملكة فى العقار
مادة 29 – قروض الاعضاء :
يجوز للجمعية العمومية لاتحاد أن تمنح قرض لمن يعجز من الاعضاء عندفع حصتة فى نفقات تجديد العقار أو القيام بالتزاماته الناشئة عن ملكية الأجزاء المشتركة أو تلك الناشئة عن تلاصق ملكية الخاصة بملكية غيره من الأعضاء وذلك لتمكينه من أداء هذه الاتزامات .
ويكون فى القرض مضمونا بامتياز على الجزء المفرز الذى يملكه وعلى حصتة الشائعة فى الأجزاء المشتركة فى العقار وتنسب مرتبة الامتيازمن يوم قيده وذلك طبقا لحكم المادة 869 من القانون المدنى .
مادة 30 – الامتناع عن أداء الاشتراكات أو التأمينات أو غيرها من الالتزامات الواجبة عليه وفقا للقانون أو لهذا النظام كان لمامور الأتحاد أن يكلفه بالأداء ثم يستصدر أمر بالأداء طبقا لاحكام قانون لمرافعات المدنية والتجارية .
الباب السادس
أحكام عامة
مادة 33- المأمور المؤقت :
يتولى المأمور سلطات مـأمور الاتحاد إلى أن يتم تعيينه , وله على الاخص :
1- أتخاذ الاجراءات قيد الاتحاد فى الوحده المحلية المختصة .
2- اعداد النظام القانونى للاتحاد .
3- دعوة أول جمعية عممومية للاتحاد للنظر فى :
(أ) التصديق على النظام الاتحاد .
(ب) تعيين مأمور الأتحاد .
مادة 34 –أجرات قيد الاتحاد :
على المأمور المؤقت أن يطلب من الوحده المحلية المختصة قيد الاتحاد وذلك خلال أسبوعين من تاريخ تعيينه . ويتضمن طلب القيد أو صرف الغقار وأسماء الملاك وأنصبائهم والبائع بالتقسيط أن وجد .
مادة 35 – اجراءات استصدار نظام الاتحاد .
على المأمور المؤقت أنة يدعو الجمعية العمومية للأنعقاد خلال شهرين على الاكثر من تاريخ قيد الاتحاد وذلك للتصديق على نظام الاتحاد .
مادة36-سخ النظام :
تودع بالوحدة المختصة نسخة من نظام الاتحاد مرفقا بها محضر الجمعية العمومية بالتصديق عليها .
مادة 37- الملاحظات :
تعتبر الملاحظات الواردة فى الهوامش جزء لا يتجزأ من نظام .
الباب الثامن
أحكام أضافية
الأوراق والمستندات
اللازمة لقيد أتحاد الملاك
1- كشف المؤسيس وبياناتهم .
2- عقد تاسيس أتحاد الملاك ثابت تاريخ .
3- العقد الابتدئى لشراء الارض .
4- العقد المسجل سند ملكية الارض البائع للأرض .
5- محضر أجتماع الجمعية العمومية موقعا عليه من أعضائها.
6- الحصول على شهادة بما يفيد الاتحاد بالجهة المحلية التابع لها مقر الاتحاد أو الارض
7- تقديم ملف رخصة المباني .
نموذج محضر اجتماع الجمعية العمومية
أتحاد الملاك
محضر اجتماع الجمعية العمومية
يوم / / 19
1- جدول الأعمال :
(أ) النظر فى تاسيس أتحاد ملك ...
(ب) أختيار مكان لإقامة العمارة السكنية.
(ج) تحديد مكان المبالغ المطلوب دفعها على دفعات لشراء أرض والمبانى .
2- الحاضرون :
1- .......................
2-.......................
3-..........................
4- .........................
5-...........................
6- .........................
3- القرار :
(أ) أختيار أرض فى حدود مدينة ............. وضواحيها لإقامة عمارة سكنية عليها
(ب) دفع رسم اشتراك وقدره........... أو دفع مقدم قدره .......
(ج) مبلغ وقدره ............ دفعة ثانية ............ الخ
فعلى من يرغب الانضمام للاتحاد التقدم لمقره الكائن فى ................. لسداد القسط الأول اعتبار من / / 19 .