من طرف تجرى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 18 بالآتى :ـ
واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه .
احكام النقض المرتبطة
الموجز:
أعمال نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . منا طه . إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من اكثر ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل
القاعدة:
النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، يدل على ان مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على ان يشتمل على ان يشتمل على اكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة لللانتفاع بها بعد 31 / 7 / 1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص الى الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكنى ولا ألى ماتمكله المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم فى أقامته .
( المادة 22 من القانون 136 لسن 1981 )
( الطعن رقم 8717 لسنة 66 ق جلسة 1 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1383 )
الموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثره . تخييره .بين اخلاء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه . م 22 /2 ق 136 لسنة 1981 . امتناع المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير . للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام . م 276 / 1 مدنى .اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها للغير اثره . وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير الاماكن - يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له تزيد وحداته السكنية الصالحة للانتفاع عن ثلاث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين المحلين ولاتبرا ذمته براءة تامة الااذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى القاضى تعيين محل التزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى ، وان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات انقلب هذا الالتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها .
( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 و 276 مدنى )
( الطعن رقم 4870 لسنة 64 ق جلسة 26 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 365 )
لموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثر ه .تخييره بين اخلاء العين المؤجرة له اوتوفيره وحدة سكنية ملائمة للمالك اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه. م 22 / 2 ق 136 لسنة 1981.امتناع المستاجر عن اعمال حقه فى التخيير. للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام م 276 / 1 .مدنى. اسقاط فى حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها للغير .اثره وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 / 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبتى مملوكا له تزيد وحداته السكنية-تامة البناء والصالحة للانتفاع عن ثلاث التزاما تخييريا بين محليين احدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا له الحق فى اختيار احدهما ولاتبرا ذمة المستاجر براءة تامة الااذ ادى للدائن- المؤجر له- احد المحلين فاذا امتنع عن اعمال فى الخيار تولى القاضى محل الالتزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى فان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير ينقلب هذا الالتزام التتخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها ( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 ، 276 مدنى)
( الطعن رقم 2999 لسنة 61 ق جلسة 15 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 173 )
الموجز:
إقامة المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاسئجاره 0 تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك أو لاحد أقاربه حتي الدرجة الثانية في المبني الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي أجره الوحدة التي يستأجرها . م 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 . لا محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة علة ذلك .
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن - يدل علي أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنه بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الاخير من طبقة الملاك بأن أقام مبني مملوكا له يزيد علي ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غني عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقود الايجار إذ في إستطاعته نقل سكنه الي المبني الجديد الذي يملكه أو يوفر مكانا ملائما لمالك العين المؤجر له في المبني الجديد بما لا يجاوز مثلي الاجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلي إثراء طائفه من الملاك علي غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان النص المتقدم ورد عاما مطلقا بشأن الملكية فلا محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة إذ أن في تلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج علي قصد الشارع من إصداره والغرض الذي رمي إليه ولا يغير من ذلك ما ورد بالمواد من 825 إلي 828 من القانون المدني إذ أن المالك علي الشيوع له حق الملكية والتصرف والثمار بالنسبة لحصته .
( المواد 22 ق 136 لسنة 1981 ،825 ،826 ،827 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 2788 لسنة 60 ق جلسة 28-12-1994 س 45 ج 2 ص 1727 )
الموجز:
نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 سريان حكمها على حالات البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعلآ بعد نفاذه فى 31/7/1981 علة ذلك .
القاعدة:
لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 31/7/1981 قد نص فى الفقرة الثانية من المادة 22 على أن ( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لا ستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكهأو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ) يدل على ان المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون وحداته مهده للسكن فعلآ بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبة على هذا النص اذ جاء به ( الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لآحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة الى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنة 1981 من النص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى ولا يسوغ القول بأن اشتراط النص بان يكون المبنى الذى أقامة المستاجر – فى تاريخ لا حق لا ستئجارة يوحى بقصد المشروع فى إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 إذ أن ذلك يعنى الخروج على الأصل المقرر بأن النص التشريعى لا يسرى ألا على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بأعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلى عن سكنه .
(المادة 1 مدنى)
( المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3563 لسنة 60 ق – جلسة 27/11/1994 س 45 ص 1497 )
الموجز:
نص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . سريان حكمها على 1981/7/31 حالات البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعلا بعد نفاذه فى . علة ذلك .
القاعدة:
لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 1981/7/31 ، قد نص فى الفقرة الثانية 22 على أن - اذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحده التى يستأجرها - يدل على أن المشرع قصد الى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعلا بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبه على هذا النص اذ جاء به - الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنيه مرئمه بما لا يجاوز مثلى أجره الوحدة التى يستأجرها - ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنه 1981 من نص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى دون مسوغ القول 0 اشتراط النص بأن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر فى تاريخ لاحق لاستئجاره - يوحى بقصد المشرع فى اعماله بأثر رجعى بأن - تكون احدى الوحدات على الأقل قد أقيمت واعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ، اذ أن ذلك يعنى الخروج على الأقل على الأصل المقرر بأن النص التشريعى لا يسرى الا على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا الى أن هذا القول فيه للمستأجر باعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فان استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائليه اذا ما رأى التخلى عن سكنه لما كان ذلك فان الهيئة تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 2/4 من قانون السلطة القضائية 1973 رقم 46 لسنة 1973 .
( المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 , المادة 2/4 من قانون السلطة القضائية )
( الطعنان رقما 1596 ، 2001 لسنة 63 ق - هئية عامه - جلسة 1994/5/12 س 5 ص 41 )
الموجز:
مناط إعمال نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية . مقتضى ذلك . عدم جواز تحايل المستأجر لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى بعد نفاذ ذلك القانون لتعطيل أحكامه المتعلقة بالنظام العام . علة ذلك .
القاعدة:
النص المستحدث الوارد بالمادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 يدل و على ما جاء بعباراته الواضحة و ألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية فلا يسرى على مستأجرى الوحدات غير السكنية كالمحلات أو الوحدات المعدة لغير أغراض السكنى كالمكاتب و خلافه ، ولازم ذلك و مقتضاه أن يمتنع على مستأجرى الوحدات السكنية بعد نفاذ القانون المذكور فى 1981/7/31 القيام بطريق التحايل بتغيير وجه الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصولاً منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة الآمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة 2/22 سالف الذكر ، و إلا عد ذلك مخالفاً لإرادة المشرع و مهدراً للحكمة التى تغياها من تلك النصوص .
( المادتان 19 ، 22 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 684 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/21 س 44 ع 3 ص 35 )
الموجز:
نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . سريان حكمها . مناطه . أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فعلاً بعد نفاذ القانون فى 1981/7/31 . لا عبرة بتاريخ الترخيص بإنشاء المبنى . النعى على الحكم إعماله النص المشار إليه لتمام المبنى الذى أقامه المستأجر فى ظل سريانه رغم صدور الترخيص فى تاريخ سابق على سريان القانون المذكور . غير منتج .
القاعدة:
النص فى المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على أن المناط فى سريان الحكم المقرر فيه أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فعلاً بعد نفاذ هذا القانون ، وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية فى التعقيب على هذا النص ومن ثم فإن مؤدى ذلك أنه لا يعول فى تطبيق أحكام الفقرة الثانية من المادة 22 سالفة الذكر على تاريخ الترخيص بإنشاء المبنى بل العبرة بإتمام البناء فى ظل سريان القانون وبالتالى فإن النعى على الحكم المطعون فيه تطبيقه أحكام النص السابق رغم أن الترخيص ببناء العقار المملوك للطاعن سابق على سريانه وكذلك النعى عليه فيما تزيد فيه من أسباب بتقريره بطلان عقود بيع الطاعن لوحدات العقار لأبنائه استناداً إلى نص المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يكون - أياً كان وجه الرأى فيه - غير منتج .
( المواد 13 ، 22 ق 136 لسنة 1981 و 178 ، 253 مرافعات )
( الطعن رقم 843 لسنة 59 ق - جلسة 1993/9/22 - السنة 44 ج2 ص 931 )
الموجز:
إعمال نص المادتين 8/ 1 ق 49 لسنة 1977 ، 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن يكون المبنى الجديد الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً فى ذات المدينة الكائن به مسكنه المؤجر . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 والفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - على أن مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً فى ذات المدينة التى يوجد بها مسكنه المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها المستقل عن الوحدات الأخرى المجاورة لها وفقاً للتقسيم الإدارى الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960.
( المادتان 8 ق 49 لسنة 1977 و 22 ق 136 لسنة 1981 )
( المادة 8 ق 49 لسنة 1977 عدم دستورية )( الطعن رقم 1615 لسنة 58 ق - جلسة 1993/1/13 - السنة 44 ج1 ص 203 )
الموجز:
إعمال نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة المستأجر أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للإنتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن يدل على أن مناط حكم هذا النص أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة مستأجر الوحدة السكنية أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بالاضافة إلى أن يكون المبنى مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 570 لسنة 62 جلسة 1992/12/16 س 43 ج 2 ص 1334)
الموجز:
تطبيق نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . إقامه المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للأنتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل . ما يشتمل عليه المبنى من حوانيت . عدم احتسابه ضمن تلك الوحدات .
القاعدة:
النص فى الفقره الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقييم المستأجر بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للإنتفاع بها وعدة للاقامة فيها بالفعل تحقيقا للحكمة التى تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفى العلاقة الإيجارية حيث يكون فى مكنة المستأجر الإستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له و الاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامة أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفدين من حكم النص وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدات معدة للسكن مما مفاده أن ما يشتمل عليه العقار من وحدات سكنية كالحوانيت وخلافه لا تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنية الواجب توافرها لإعمال حكم النص المشار إليه .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 744 لسنة 58 ق - جلسة 1992/11/5 س 43 ج2 ص 1116)
الموجز:
إقامة المطعون ضده وزوجته مبنى مكون من أربع وحدات سكنية وستة حوانيت يخصه منها وحدتين سكنتين وثلاثة حوانيت . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم انطباق نص 2/22 ق 136 لسنة 1981. لاخطأ.
القاعدة:
إذ كان الثابت من الواقع المطروح فى الدعوى أن المبنى الذى أقامه المطعون ضده وزوجته يتكون من أربع وحدات سكنيةوستة حوانيت بالدور الأرضى ويخصه منها وحدتين سكنيتين وثلاثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 فإنه يكون أعمل صحيح حكم القانون .
( الطعن 744 لسنة 58 ق - جلسة 1992/11/5 - س 43 - ج2 - ص 1116)
الموجز:
خلو نص المادة 22 ق 136 لسنة 1981 من وجوب اعذار المستأجر قبل رفع دعوى الأخلاء . أثره . لا محل لاعمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص الأعذار
القاعدة:
النص فى المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد خير المستأجر بين الأحتفاظ بسكنة الذى يستأجرة أو توفير مكان ملائم لمالكه أو احد اقاربه بالمبنى الجديد الذى أقامه وقد خلا من ضرورة اعذار المستأجر قبل رفع دعوى الاخلاء فان هذا العذار يكون غير لازم لقبول دعوى الاخلاء فى هذه الحالة ومن ثم فلا محل لاعمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص الاعذار.
( م 22 ق 136 لسنة 1981 )
الموجز:
إقامة المستأجر مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره . أثره . تخييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها . م 2/22 ق 136 لسنة 1981 . شرطه . وقوع المبنى الجديد الذى يملكة فى ذات البلد الكائن به مسكنه . وجود مسكنه بمحافظة الجيزة و المبنى الجديد الذى أقامة بمحافظة القاهرة . عدم انطباق النص المذكور . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما اصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثلاث وحدات أصبح فى غنى عن الحماية التى قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الأمتداد القانونى لعقد الأيجار اذ فى استطاعته نقل سكنه الى المبنى الجديد الذى يملكة أو يوفر مكاناً لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة عليه والعمل بغير ذلك يؤدى إلى أثراء طائفة من الملاك على حساب غيرهم دون مبرر وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة ولا يتفق والعقل والمنطق ولما كان حكم المادة 22 / 2 سالفة البيان متعلق بالنظام العام فإن ذلك يتطلب وبطريق اللزوم كى تنحسر الحماية المقررة لصالح المستأجر أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى تملكه فى ذات البلد الذى تملكه فى ذات البلد يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص و يتفق مع الحكمة من تطبيقة لأن تخيير المستأجر بين اخلاء مسكنه وبين توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد لا يتأتى الا إذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات الجديد فى ذات البلد حتى يكون فى استطاعته نقل مسكنه اليه لما كان ذلك ذلك وكان الثابت بالأوراق وبما لا نزاع فيه بين الطرفين أن المسكن الذى يستأجره الطاعن كائن بحى الشرابيه بمدينة الطاعن كائن بحى الشرابية بمدينة القاهرة وأن الجديد الذى أقامه كائن بقسم الهرم بمدينة الجيزة، وهما عاصمتان لمحافظتين مختلفتين تستقل كل مدينه منهما عن الأخرى حسب التقسييم الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 ومن ثم فإن المادة 22 سالفة البيان تكون غير واجبة التطبيق لتخلف أحد شروطها الجوهرية وهو أن يكون المبنى الجديد الذى يقع فيه مسكنه .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2146 لسنة 61 ق جلسة 1992/1/22 س 43 ج 1 ص 222 )
الموجز:
سريان حكم المادة 2/22 ق لسنة 136 لسنة 1981 على البناء الذى يقيمه المستأجر فى تاريخ لاحق لاستئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث. مناطه . تمام بناء هذه الوحدات واعدادها للسكن فعلا بعد نفاذ القانون المذكور . مخالفة ذلك خطأ .
القاعدة:
مناط سريان حكم المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على البناء الذى يقيمه المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت للسكنى فعلا بعد العمل بأحكام القانون المشار اليه ، وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل النزاع لم يتم - بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 - سوى بناء وحدتين ( فقط به هما الدورين الثالث والرابع العلويين و الأخير ( الرابع العلوى لم يتم اعداده للسكنى بعد فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بالاخلاء اعمالا لنص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعنان رقما 1596 ، 2001 لسنة 63 ق هئية عامه - جلسة 1990/5/12 س 41 ص 5 )
الموجز:
اقامة المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره أثره 0 تحييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحده سكنية ملائمه للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة 136 الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها 0 م2/22 ق لسنة 1981 شرطه 0 وقوع امبنى الجديد الذى يملكه فى ذات البلد الكائن به مسكنه 0 وجود مسكنه بمحافظة الجيزة 0 والمبنى الجيزة 0 والمبنى 0 الجديد الذى أقامه بمحافظة القاهرة 0 عدم انطباق النص المذكور 0 علة ذلك .
القاعدة:
- النص فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموزانة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر اذا ما اصبح الأخير من طبقه الملاك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثلاث وحدات ، اذ أن المستأجر المالك أصبح فى غنى عن الحمايه التى قررها المشرع للمستأجرين عامه عن طريق الامتداد القانونى لعقود الايجار اذ فى أستطاعته نقل مسكنه الى المبنى الجديد الذى يملكه أو يوفر مكانا ملائما لمالك العين المؤجره له فى المبنى الجديد لا يجاوز مثلى الأجره المستحقه عليه والعمل بغير ذلك يؤدى الى اثرا طائفه من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاه لروح العداله وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ، ولما كان حكم المادة 2/22 سالفه البيان متعلق بالنظام العام فان ذلك 0 يتطلب وبطريق اللزوم كى ينحسر الجمايه المقرره لصالح المستأجر الذى أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى يمكله فى ذات البلد الذى يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص ويتفق مع الحكمة فى تطبيقه لأن تخيير المستأجر بين اخلاء مسكنه وبين توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجره له فى المبنى الجديد لا يتأتى الا اذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات البلد حتى يكون فى استطاعته نقل مسكنه اليه ، لما كان ذلك الثابت من الأوراق - ولا خلاف فيه بين الطرفين أن المسكن الذى يستأجره المطعون ضده كائن بمدينة الأوقاف بالعجوزة محافظة الجيزة ، وأن المبنى الجديد الذى أقامه كائن بوادى حوف قسم حلوان محافظة القاهرة ، وهما عاصمتان لمحافظتين مختلفتين تستقل كل مدينة منها عن الاخرى حسب التقسيم الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 ومن ثم فأن المادة 2/22 سالفه البيان تكون غير واجبه التطبيق لتخلف أحد شروطها الجوهريه وهو أن يكون المبنى الجديد 0 الذى يقيمة المستأجر فى ذات البلد الذى يقع فيه مسكنه .
(22 من القانون 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 1778 لسنة 56 ق - جلسة 1990/4/5 - ص 942 - س 41)
الموجز:
اقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين اخلاء العين المؤجرة له أو توفيره وحدة ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه . المادة 2/22 قانون 136 لسنة 1981 . اسقاط حقه فى التخيير بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير . وجوب اخلائة للعين المؤجرة له . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييرى بين محلين أحدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لما لك هذه العين لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين الا أنه اذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير واحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا الالتزام التخييرى إلى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة فى توفير مثل ذلك المكان الملائم فى المبنى الجديد . لما كان ذلك وكان الثابت - فى الأوراق - وحصله الحكم المطعون فيه - أن دفاع الطاعن قام على أنه أجر وحدات المبنى الذى أقامه جميعا بعقود ثابته التاريخ - قدمها لمحكمة الموضوع فانه يكون. قد أسقط خياره ذلك ويكون للمؤجر طلب اخلاته من العين المؤجرة له .
( المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 379 لسنة 50 ق - جلسة 1990/1/25 - ص 265 - س 41)
جمعت بواسطة/ محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه
واذا اقام المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستاجره او توفير مكان ملائم لمالكه او احد اقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى اقامه بما لا يجاوز مثلى الاجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه .
احكام النقض المرتبطة
الموجز:
أعمال نص المادة 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . منا طه . إقامة المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى ابتداء أو استكمل بناءه يتكون من اكثر ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة للانتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل
القاعدة:
النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981، يدل على ان مناط أعمال حكم هذا النص أن يكون المستأجر قد انشا المبنى ابتداء أو استكمال بناءه على ان يشتمل على ان يشتمل على اكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء وصالحة لللانتفاع بها بعد 31 / 7 / 1981 تاريخ العمل بالقانون 136 لسنة 1981 ومعدة للإقامة فيها بالفعل ولا ينصرف هذا النص الى الوحدات المستعملة فى غير أغراض السكنى ولا ألى ماتمكله المستأجر بطريق الشراء أو الميراث أو غير ذلك من أسباب كسب الملكية دون أن يسهم فى أقامته .
( المادة 22 من القانون 136 لسن 1981 )
( الطعن رقم 8717 لسنة 66 ق جلسة 1 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1383 )
الموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثره . تخييره .بين اخلاء العين المؤجرة له او توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه . م 22 /2 ق 136 لسنة 1981 . امتناع المستاجر عن اعماله حقه فى التخيير . للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام . م 276 / 1 مدنى .اسقاط حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها للغير اثره . وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 /2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير الاماكن - يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبنى مملوكا له تزيد وحداته السكنية الصالحة للانتفاع عن ثلاث وحدات التزاما تخييريا بين محلين احدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا للمستاجر الحق فى اختيار احد هذين المحلين ولاتبرا ذمته براءة تامة الااذا ادى احد المحلين للمالك المؤجر له فاذا امتنع عن اعمال حقه فى اختيار فى الخيار تولى القاضى تعيين محل التزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى ، وان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير او تصرف فيها باى وجه من التصرفات انقلب هذا الالتزام التخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها .
( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 و 276 مدنى )
( الطعن رقم 4870 لسنة 64 ق جلسة 26 / 2 / 1996 س 47 ج 1 ص 365 )
لموجز:
اقامة المستاجر مبنى مملوكا له يتكون له يتكون من اكثر من ثلاث وحدات سكنية . اثر ه .تخييره بين اخلاء العين المؤجرة له اوتوفيره وحدة سكنية ملائمة للمالك اولاحد اقاربه فى المبنى الذى اقامه. م 22 / 2 ق 136 لسنة 1981.امتناع المستاجر عن اعمال حقه فى التخيير. للقاضى ان يقوم بتعيين محل الالتزام م 276 / 1 .مدنى. اسقاط فى حقه فى التخيير بتاجيره وحدات المبنى اوبيعها للغير .اثره وجوب الحكم باخلائه .
القاعدة:
النص فى المادة 22 / 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشان بعض الاحكام الخاصة بتاجير وبيع الاماكن يدل على ان المشرع انشا فى ذمة مستاجر الوحدة السكنية الذى اقام مبتى مملوكا له تزيد وحداته السكنية-تامة البناء والصالحة للانتفاع عن ثلاث التزاما تخييريا بين محليين احدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين اولاحد اقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى اقامه مطلقا له الحق فى اختيار احدهما ولاتبرا ذمة المستاجر براءة تامة الااذ ادى للدائن- المؤجر له- احد المحلين فاذا امتنع عن اعمال فى الخيار تولى القاضى محل الالتزام وفقا لنص المادة 276 / 1 من القانون المدنى فان اسقط حقه فبادر بتاجير وحدات هذا المبنى اوباعها للغير ينقلب هذا الالتزام التتخييرى الى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين المؤجرة فلا يبقى سوى القضاء باخلائه منها ( المادتان 22 ق 136 لسنة 1981 ، 276 مدنى)
( الطعن رقم 2999 لسنة 61 ق جلسة 15 / 1 / 1996 س 47 ج1 ص 173 )
الموجز:
إقامة المستأجر مبني مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية في تاريخ لاحق لاسئجاره 0 تخييره بين إخلاء سكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم للمالك أو لاحد أقاربه حتي الدرجة الثانية في المبني الذي أقامه بما لا يجاوز مثلي أجره الوحدة التي يستأجرها . م 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 . لا محل لتخصيص النص أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة علة ذلك .
القاعدة:
النص في الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الاحكام الخاصة بتأجير وبيع الاماكن - يدل علي أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنه بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر إذا ما أصبح الاخير من طبقة الملاك بأن أقام مبني مملوكا له يزيد علي ثلاث وحدات إذ أن المستأجر المالك أصبح في غني عن الحماية التي قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الامتداد القانوني لعقود الايجار إذ في إستطاعته نقل سكنه الي المبني الجديد الذي يملكه أو يوفر مكانا ملائما لمالك العين المؤجر له في المبني الجديد بما لا يجاوز مثلي الاجرة المستحقة عليه والقول بغير ذلك يؤدي إلي إثراء طائفه من الملاك علي غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاة لروح العدالة وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق وإذ كان النص المتقدم ورد عاما مطلقا بشأن الملكية فلا محل لتخصيصه أو تقييده بالملكية المفرزه دون الشائعة إذ أن في تلك إستحداث لحكم مغاير لم يأت به المشرع وخروج علي قصد الشارع من إصداره والغرض الذي رمي إليه ولا يغير من ذلك ما ورد بالمواد من 825 إلي 828 من القانون المدني إذ أن المالك علي الشيوع له حق الملكية والتصرف والثمار بالنسبة لحصته .
( المواد 22 ق 136 لسنة 1981 ،825 ،826 ،827 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 2788 لسنة 60 ق جلسة 28-12-1994 س 45 ج 2 ص 1727 )
الموجز:
نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 سريان حكمها على حالات البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعلآ بعد نفاذه فى 31/7/1981 علة ذلك .
القاعدة:
لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 31/7/1981 قد نص فى الفقرة الثانية من المادة 22 على أن ( وإذا أقام المستأجر مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لا حق لا ستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكهأو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحدة التى يستاجرها منه ) يدل على ان المشرع قصد إلى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون وحداته مهده للسكن فعلآ بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبة على هذا النص اذ جاء به ( الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكأ له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لآحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنية ملائمة بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة الى يستأجرها ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنة 1981 من النص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى ولا يسوغ القول بأن اشتراط النص بان يكون المبنى الذى أقامة المستاجر – فى تاريخ لا حق لا ستئجارة يوحى بقصد المشروع فى إعماله بأثر رجعى بأن تكون إحدى الوحدات على الأقل قد أقيمت وأعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 إذ أن ذلك يعنى الخروج على الأصل المقرر بأن النص التشريعى لا يسرى ألا على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا إلى أن هذا القول فيه مفاجأة للمستأجر بأعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها أمره فإن استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائلية إذا ما رأى التخلى عن سكنه .
(المادة 1 مدنى)
( المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 3563 لسنة 60 ق – جلسة 27/11/1994 س 45 ص 1497 )
الموجز:
نص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . سريان حكمها على 1981/7/31 حالات البناء التى تتم وتكون معدة للسكن فعلا بعد نفاذه فى . علة ذلك .
القاعدة:
لما كان القانون رقم 136 لسنة 1981 الصادر فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر المعمول به من تاريخ 1981/7/31 ، قد نص فى الفقرة الثانية 22 على أن - اذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره يكون بالخيار بين الاحتفاظ بمسكنه الذى يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذى أقامه بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة له عن الوحده التى يستأجرها - يدل على أن المشرع قصد الى سريان الحكم المقرر فيه على حالات البناء التى تتم وتكون وحداته معدة للسكن فعلا بعد نفاذ هذا القانون وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجنة الاسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية والتشريعية فى تعقيبه على هذا النص اذ جاء به - الزمت ذات المادة المستأجر الذى يقيم مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية بأن يكون بالخيار بين أن يترك الوحدة السكنية التى يستأجرها من المالك أو أن يوفر له أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية وحدة سكنيه مرئمه بما لا يجاوز مثلى أجره الوحدة التى يستأجرها - ويؤكد ذلك خلو القانون 136 لسنه 1981 من نص على سريان حكم المادة 22 منه بأثر رجعى دون مسوغ القول 0 اشتراط النص بأن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر فى تاريخ لاحق لاستئجاره - يوحى بقصد المشرع فى اعماله بأثر رجعى بأن - تكون احدى الوحدات على الأقل قد أقيمت واعدت للسكنى بعد العمل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 ، اذ أن ذلك يعنى الخروج على الأقل على الأصل المقرر بأن النص التشريعى لا يسرى الا على مايلى نفاذه من وقائع ما لم ينص المشرع صراحة على الخروج عليه هذا الى أن هذا القول فيه للمستأجر باعمال النص على وحدات أقامها قبل نفاذ القانون لم يكن فى حسبانه خضوعها ليتدبر أمره فان استلزام تعدد الوحدات بعد نفاذ القانون يتيح للمستأجر أن يختار منها ما يناسبه ويتفق مع ظروفه وأحواله العائليه اذا ما رأى التخلى عن سكنه لما كان ذلك فان الهيئة تقر المبدأ سالف البيان مما يخالفه بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 2/4 من قانون السلطة القضائية 1973 رقم 46 لسنة 1973 .
( المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 , المادة 2/4 من قانون السلطة القضائية )
( الطعنان رقما 1596 ، 2001 لسنة 63 ق - هئية عامه - جلسة 1994/5/12 س 5 ص 41 )
الموجز:
مناط إعمال نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية . مقتضى ذلك . عدم جواز تحايل المستأجر لتغيير استعمال العين المؤجرة إلى غير أغراض السكنى بعد نفاذ ذلك القانون لتعطيل أحكامه المتعلقة بالنظام العام . علة ذلك .
القاعدة:
النص المستحدث الوارد بالمادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 يدل و على ما جاء بعباراته الواضحة و ألفاظه الصريحة أن مناط إعمال حكمه أن تكون الوحدة المؤجرة للمستأجر وحدة سكنية فلا يسرى على مستأجرى الوحدات غير السكنية كالمحلات أو الوحدات المعدة لغير أغراض السكنى كالمكاتب و خلافه ، ولازم ذلك و مقتضاه أن يمتنع على مستأجرى الوحدات السكنية بعد نفاذ القانون المذكور فى 1981/7/31 القيام بطريق التحايل بتغيير وجه الاستعمال إلى غير أغراض السكنى بإرادتهم المنفردة وصولاً منهم إلى تعطيل تطبيق النصوص المستحدثة الآمرة المتعلقة بالنظام العام ومنها نص المادة 2/22 سالف الذكر ، و إلا عد ذلك مخالفاً لإرادة المشرع و مهدراً للحكمة التى تغياها من تلك النصوص .
( المادتان 19 ، 22 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 684 لسنة 59 ق - جلسة 1993/10/21 س 44 ع 3 ص 35 )
الموجز:
نص المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . سريان حكمها . مناطه . أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فعلاً بعد نفاذ القانون فى 1981/7/31 . لا عبرة بتاريخ الترخيص بإنشاء المبنى . النعى على الحكم إعماله النص المشار إليه لتمام المبنى الذى أقامه المستأجر فى ظل سريانه رغم صدور الترخيص فى تاريخ سابق على سريان القانون المذكور . غير منتج .
القاعدة:
النص فى المادة 22/ 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل - وعلى ماجرى به قضاء محكمة النقض - على أن المناط فى سريان الحكم المقرر فيه أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر قد تم بناؤه فعلاً بعد نفاذ هذا القانون ، وهو ما أفصح عنه تقرير اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة والتعمير ومكتب لجنة الشئون الدستورية فى التعقيب على هذا النص ومن ثم فإن مؤدى ذلك أنه لا يعول فى تطبيق أحكام الفقرة الثانية من المادة 22 سالفة الذكر على تاريخ الترخيص بإنشاء المبنى بل العبرة بإتمام البناء فى ظل سريان القانون وبالتالى فإن النعى على الحكم المطعون فيه تطبيقه أحكام النص السابق رغم أن الترخيص ببناء العقار المملوك للطاعن سابق على سريانه وكذلك النعى عليه فيما تزيد فيه من أسباب بتقريره بطلان عقود بيع الطاعن لوحدات العقار لأبنائه استناداً إلى نص المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يكون - أياً كان وجه الرأى فيه - غير منتج .
( المواد 13 ، 22 ق 136 لسنة 1981 و 178 ، 253 مرافعات )
( الطعن رقم 843 لسنة 59 ق - جلسة 1993/9/22 - السنة 44 ج2 ص 931 )
الموجز:
إعمال نص المادتين 8/ 1 ق 49 لسنة 1977 ، 22/ 2 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن يكون المبنى الجديد الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً فى ذات المدينة الكائن به مسكنه المؤجر . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى الفقرة الأولى من المادة الثامنة من القانون رقم 49 لسنة 1977 والفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - يدل وعلى ماجرى به قضاء هذه المحكمة - على أن مناط إعمال الحكم الوارد بالنصين أن يكون المبنى الذى أقامه المستأجر أو المسكن المحتجز واقعاً فى ذات المدينة التى يوجد بها مسكنه المؤجر باعتبار أن هذه المدينة وحدة لها كيانها المستقل عن الوحدات الأخرى المجاورة لها وفقاً للتقسيم الإدارى الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960.
( المادتان 8 ق 49 لسنة 1977 و 22 ق 136 لسنة 1981 )
( المادة 8 ق 49 لسنة 1977 عدم دستورية )( الطعن رقم 1615 لسنة 58 ق - جلسة 1993/1/13 - السنة 44 ج1 ص 203 )
الموجز:
إعمال نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة المستأجر أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للإنتفاع بها وأن يظل المبنى مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى .
القاعدة:
المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن يدل على أن مناط حكم هذا النص أن تكون وحدات المبنى الذى أقامة مستأجر الوحدة السكنية أكثر من ثلاث وحدات تامة البناء وصالحة للانتفاع بها بالاضافة إلى أن يكون المبنى مملوكاً له حتى تاريخ رفع الدعوى .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 570 لسنة 62 جلسة 1992/12/16 س 43 ج 2 ص 1334)
الموجز:
تطبيق نص المادة 2/22 ق 136 لسنة 1981 . مناطه . إقامه المستأجر بعد العمل بأحكامه مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للأنتفاع بها ومعدة للإقامة فيها بالفعل . ما يشتمل عليه المبنى من حوانيت . عدم احتسابه ضمن تلك الوحدات .
القاعدة:
النص فى الفقره الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن يدل على أن مناط إعمال حكم هذا النص أن يقييم المستأجر بعد العمل بأحكام القانون المذكور مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية تامة البناء صالحة للإنتفاع بها وعدة للاقامة فيها بالفعل تحقيقا للحكمة التى تغياها المشرع من هذا النص بإعادة التوازن بين مصلحة كل من طرفى العلاقة الإيجارية حيث يكون فى مكنة المستأجر الإستغناء عن الوحدة السكنية المؤجرة له و الاستعاضة عنها بوحدة أخرى بالعقار الذى أقامة أو تنفيذ التزامه بتوفير وحدة سكنية ملائمة لأحد المستفدين من حكم النص وهو ما لا يمكن تحقيقه إلا إذا كانت هذه الوحدات معدة للسكن مما مفاده أن ما يشتمل عليه العقار من وحدات سكنية كالحوانيت وخلافه لا تحتسب ضمن عدد الوحدات السكنية الواجب توافرها لإعمال حكم النص المشار إليه .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 744 لسنة 58 ق - جلسة 1992/11/5 س 43 ج2 ص 1116)
الموجز:
إقامة المطعون ضده وزوجته مبنى مكون من أربع وحدات سكنية وستة حوانيت يخصه منها وحدتين سكنتين وثلاثة حوانيت . انتهاء الحكم المطعون فيه إلى عدم انطباق نص 2/22 ق 136 لسنة 1981. لاخطأ.
القاعدة:
إذ كان الثابت من الواقع المطروح فى الدعوى أن المبنى الذى أقامه المطعون ضده وزوجته يتكون من أربع وحدات سكنيةوستة حوانيت بالدور الأرضى ويخصه منها وحدتين سكنيتين وثلاثة حوانيت وانتهى الحكم المطعون فيه إلى عدم توافر شروط تطبيق نص المادة 2/22 من القانون 136 لسنة 1981 فإنه يكون أعمل صحيح حكم القانون .
( الطعن 744 لسنة 58 ق - جلسة 1992/11/5 - س 43 - ج2 - ص 1116)
الموجز:
خلو نص المادة 22 ق 136 لسنة 1981 من وجوب اعذار المستأجر قبل رفع دعوى الأخلاء . أثره . لا محل لاعمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص الأعذار
القاعدة:
النص فى المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 قد خير المستأجر بين الأحتفاظ بسكنة الذى يستأجرة أو توفير مكان ملائم لمالكه أو احد اقاربه بالمبنى الجديد الذى أقامه وقد خلا من ضرورة اعذار المستأجر قبل رفع دعوى الاخلاء فان هذا العذار يكون غير لازم لقبول دعوى الاخلاء فى هذه الحالة ومن ثم فلا محل لاعمال القواعد العامة فى القانون المدنى بخصوص الاعذار.
( م 22 ق 136 لسنة 1981 )
الموجز:
إقامة المستأجر مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره . أثره . تخييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحدة سكنية ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها . م 2/22 ق 136 لسنة 1981 . شرطه . وقوع المبنى الجديد الذى يملكة فى ذات البلد الكائن به مسكنه . وجود مسكنه بمحافظة الجيزة و المبنى الجديد الذى أقامة بمحافظة القاهرة . عدم انطباق النص المذكور . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى المادة فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموازنة بين مصلحة المؤجر والمستأجر إذا ما اصبح الأخير من طبقة الملاك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثلاث وحدات أصبح فى غنى عن الحماية التى قررها المشرع للمستأجرين عامة عن طريق الأمتداد القانونى لعقد الأيجار اذ فى استطاعته نقل سكنه الى المبنى الجديد الذى يملكة أو يوفر مكاناً لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد بما لا يجاوز مثلى الأجرة المستحقة عليه والعمل بغير ذلك يؤدى إلى أثراء طائفة من الملاك على حساب غيرهم دون مبرر وهو ما يعد مجافاة لروح العدالة ولا يتفق والعقل والمنطق ولما كان حكم المادة 22 / 2 سالفة البيان متعلق بالنظام العام فإن ذلك يتطلب وبطريق اللزوم كى تنحسر الحماية المقررة لصالح المستأجر أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى تملكه فى ذات البلد الذى تملكه فى ذات البلد يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص و يتفق مع الحكمة من تطبيقة لأن تخيير المستأجر بين اخلاء مسكنه وبين توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجرة له فى المبنى الجديد لا يتأتى الا إذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات الجديد فى ذات البلد حتى يكون فى استطاعته نقل مسكنه اليه لما كان ذلك ذلك وكان الثابت بالأوراق وبما لا نزاع فيه بين الطرفين أن المسكن الذى يستأجره الطاعن كائن بحى الشرابيه بمدينة الطاعن كائن بحى الشرابية بمدينة القاهرة وأن الجديد الذى أقامه كائن بقسم الهرم بمدينة الجيزة، وهما عاصمتان لمحافظتين مختلفتين تستقل كل مدينه منهما عن الأخرى حسب التقسييم الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 ومن ثم فإن المادة 22 سالفة البيان تكون غير واجبة التطبيق لتخلف أحد شروطها الجوهرية وهو أن يكون المبنى الجديد الذى يقع فيه مسكنه .
( المادة 22 / 2 ق 136 لسنة 1981 )
( الطعن رقم 2146 لسنة 61 ق جلسة 1992/1/22 س 43 ج 1 ص 222 )
الموجز:
سريان حكم المادة 2/22 ق لسنة 136 لسنة 1981 على البناء الذى يقيمه المستأجر فى تاريخ لاحق لاستئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث. مناطه . تمام بناء هذه الوحدات واعدادها للسكن فعلا بعد نفاذ القانون المذكور . مخالفة ذلك خطأ .
القاعدة:
مناط سريان حكم المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على البناء الذى يقيمه المستأجر بعد استئجاره وتزيد وحداته عن ثلاث هو أن تكون هذه الوحدات قد تم بناؤها وأعدت للسكنى فعلا بعد العمل بأحكام القانون المشار اليه ، وكان البين من تقرير الخبير أن العقار محل النزاع لم يتم - بعد العمل بأحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 - سوى بناء وحدتين ( فقط به هما الدورين الثالث والرابع العلويين و الأخير ( الرابع العلوى لم يتم اعداده للسكنى بعد فان الحكم المطعون فيه اذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بالاخلاء اعمالا لنص المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 . يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
( المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981 )
( الطعنان رقما 1596 ، 2001 لسنة 63 ق هئية عامه - جلسة 1990/5/12 س 41 ص 5 )
الموجز:
اقامة المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات سكنية فى تاريخ لاحق لاستئجاره أثره 0 تحييره بين تركه الوحدة السكنية التى يستأجرها أو توفير وحده سكنية ملائمه للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة 136 الثانية بما لا يجاوز مثلى أجرة الوحدة التى يستأجرها 0 م2/22 ق لسنة 1981 شرطه 0 وقوع امبنى الجديد الذى يملكه فى ذات البلد الكائن به مسكنه 0 وجود مسكنه بمحافظة الجيزة 0 والمبنى الجيزة 0 والمبنى 0 الجديد الذى أقامه بمحافظة القاهرة 0 عدم انطباق النص المذكور 0 علة ذلك .
القاعدة:
- النص فى المادة 2/22 من القانون رقم 136 لسنة 1981 - يدل على أن المشرع قصد من هذا الحكم المستحدث الموزانة بين مصلحة كل من المؤجر والمستأجر اذا ما اصبح الأخير من طبقه الملاك بأن أقام مبنى مملوكا له يزيد على ثلاث وحدات ، اذ أن المستأجر المالك أصبح فى غنى عن الحمايه التى قررها المشرع للمستأجرين عامه عن طريق الامتداد القانونى لعقود الايجار اذ فى أستطاعته نقل مسكنه الى المبنى الجديد الذى يملكه أو يوفر مكانا ملائما لمالك العين المؤجره له فى المبنى الجديد لا يجاوز مثلى الأجره المستحقه عليه والعمل بغير ذلك يؤدى الى اثرا طائفه من الملاك على غيرهم بغير مبرر ويعد ذلك مجافاه لروح العداله وهو ما لا يتفق مع العقل والمنطق ، ولما كان حكم المادة 2/22 سالفه البيان متعلق بالنظام العام فان ذلك 0 يتطلب وبطريق اللزوم كى ينحسر الجمايه المقرره لصالح المستأجر الذى أصبح مالكا أن يكون المبنى الذى يمكله فى ذات البلد الذى يوجد فيه مسكنه وهذا الشرط مستفاد من روح النص ويتفق مع الحكمة فى تطبيقه لأن تخيير المستأجر بين اخلاء مسكنه وبين توفير مكان ملائم لمالك العين المؤجره له فى المبنى الجديد لا يتأتى الا اذا أقام المستأجر المبنى الجديد فى ذات البلد حتى يكون فى استطاعته نقل مسكنه اليه ، لما كان ذلك الثابت من الأوراق - ولا خلاف فيه بين الطرفين أن المسكن الذى يستأجره المطعون ضده كائن بمدينة الأوقاف بالعجوزة محافظة الجيزة ، وأن المبنى الجديد الذى أقامه كائن بوادى حوف قسم حلوان محافظة القاهرة ، وهما عاصمتان لمحافظتين مختلفتين تستقل كل مدينة منها عن الاخرى حسب التقسيم الوارد بالقرار الجمهورى رقم 1755 لسنة 1960 ومن ثم فأن المادة 2/22 سالفه البيان تكون غير واجبه التطبيق لتخلف أحد شروطها الجوهريه وهو أن يكون المبنى الجديد 0 الذى يقيمة المستأجر فى ذات البلد الذى يقع فيه مسكنه .
(22 من القانون 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 1778 لسنة 56 ق - جلسة 1990/4/5 - ص 942 - س 41)
الموجز:
اقامة المستأجر مبنى مملوكاً له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات فى تاريخ لاحق لاستئجاره . تخييره بين اخلاء العين المؤجرة له أو توفيره وحدة ملائمة للمالك أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه . المادة 2/22 قانون 136 لسنة 1981 . اسقاط حقه فى التخيير بتأجيره وحدات المبنى أو بيعها للغير . وجوب اخلائة للعين المؤجرة له . علة ذلك .
القاعدة:
النص فى الفقرة الثانية من المادة 22 من القانون رقم 136 لسنة 1981يدل على أن التزام المستأجر الذى استحدثه هذا النص التزام تخييرى بين محلين أحدهما اخلاء العين المؤجرة له والثانى هو توفير مكان ملائم لما لك هذه العين لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية فى المبنى الذى أقامه بحيث يكون له الحق فى اختيار أحد هذين المحلين الا أنه اذا أسقط هذا الحق فبادر بتأجير واحدات هذا المبنى أو باعها للغير ينقلب هذا الالتزام التخييرى إلى التزام بسيط له محل واحد هو اخلاء العين المؤجرة لأن هذا التصرف يدل على انعدام الرغبة فى توفير مثل ذلك المكان الملائم فى المبنى الجديد . لما كان ذلك وكان الثابت - فى الأوراق - وحصله الحكم المطعون فيه - أن دفاع الطاعن قام على أنه أجر وحدات المبنى الذى أقامه جميعا بعقود ثابته التاريخ - قدمها لمحكمة الموضوع فانه يكون. قد أسقط خياره ذلك ويكون للمؤجر طلب اخلاته من العين المؤجرة له .
( المادة 22 من القانون 136 لسنة 1981)
( الطعن رقم 379 لسنة 50 ق - جلسة 1990/1/25 - ص 265 - س 41)
جمعت بواسطة/ محمد راضى مسعود
رئيس رابطة المحافظة على قيم وتقاليد المحاماه