من طرف [كان عقد الأيجار فى ظل قوانين أيجار ألأماكن ألأستثنائيه يحمى المستاجر فأذا ما
اخل المستأجر بعدم سداده للقيمه ألأيجاريه فليس من سبيل أمام
ألمؤجر ألا ان ينذره بالتكليف بالوفاء بالقيمة ألأيجاريه ويمهله مده 15 يوم وذلك وفقا للنص التشريعى الوارد بالماده 18 فقره ب
من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتى تنص - أذالم يقم المستاجر بالوفاء بالأجره المستحقه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه
بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول يدون مظروف أو بأعلان على يد محضر ولا يحكم بالأخلاء أذاقام المستأجر قبل أقفال باب المرافعه فى اغلدعوى باداء ألأجره وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه0
واضح من ذلك النص بأنه أوجب على الجؤجر أن يكلف المستأجر بسداد ألأجره كما واضح أنه أوجب عليه أن يمهله مدة خمس عشر يوما
وبعدها يحق للمؤجر أقامة دعواه بفسخ عقد الأيجار لعدم سداد الأجره وواضح من ذلك النص مدى الحمايه التى أعطاها المشرع للمستأجر0
وليس ذلك فحسب بل ان هذا النص أتد فى حماية المستأحر الى ما بعد أقامة المؤجر لدعواه فيحق للمستاجر ان يتوقى الفسخ بالسداد فى أى مرحله من مراحل التقاضى وذلك حسبما جاء بنص الماده سالفة الذكر والتى جاءت بنص صريح فيها بقولها لا يحكم بالأخلاء اذا قام
المستاجر قبل اقفال باب المرافعه فى الدعوى باداء الأجره وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه 0
وواضح من ذلك النص بانه أوجب عاى القاضى بعدم الحكم بالفسخ
والأخلاء اذا ما توقى المستاجر الفسخ بسداد القيمه الأيجاريه وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه 0
فواضح من ذلك مدى الحمايه التى كانت تقررها قوانين أيجار ألأماكن ألأستثنائيه للمستاجر0
ألآ انه كانت للا سف الشديد تستغل من جانب بعض المتأجرين بنوع من التعنت والتعسف تجاه المؤجر فكان يمتنع عن سداد الأجره ويعلم علم اليقين بانه سوف يسددفى أى مرحله من مراحل التقاضى وهو متأكد بانه لم يحكم باخلائه 0
-ولكن المشرع تدخل وأصدر القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى التى لم يسبق تاجيرها وألأماكن التى انتهت او تنتهى عقود أيجارها دون ان يكون لأحد حق البقاء فيها والذى نشر بالجريده الرسميه بتاريخ 30/1/1996 والذى تمبدأ العمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره0
وقد جاء بنص الماده الثانيه من هذا القانن - تطبق احكام القانون المدنى فى شان الأماكن النصوص عليها فى الماده الأولى من هذا القانون خاليه او مفروشه او شان استغلالها او التصرف فيها 0
وبصدور ذلك القانون قد أعاد المشرع تنظيم العلاقه ألأيجاريه بين المؤجر والمستاجر الى القواعد العامه التى تحكمها نصوص القانون المدنى والتى تبدأمن المواد 558 حتى الماده 634 والوارده فى الفصل ألأول من الباب الثانى من القانو رقم 131 لسنة 1948 باصدار القانون المدنى 0
فجميع العقود التى تحرر بعد العمل باحكام هذا القانون تطبق احكام القانون المدنى 0
وبذلك تركت حرية التعاقد بين المؤجر والمستاجر تحت مبدأسلطان الأراده فعلى حسب ما يتفق عليه كلا من المؤجر والمستاجر يتم تحريره فى عقدألأيجار وذلك من حيث المده التفق علبها والقيمه الأيجاريه واية شروط اخرى بحيث ألأ تخالف النظام العام وألأداب 0
وغالبا ما يتفق عليه بعقد ألأيجار على بند خطير وهو ما يسمى بالشرط الفاسخ الصريح حيث ينص اذا تاخر المستاجر عن سداد ألأجره لمدة00000 اتفق الطرفان على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحصول على حكم قضائى ودون التنبيه من المالك
وهو ما نصت عليه الماده 158 من لقانونالمدنى والتى تنص على -
يجوز ان يعتبر العقد مفسوخامن تلقاء نفسه دون حاجه الى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالألتزمات الناشئه عنه 0
فان هذا الشرط كثيرا ما يثير القلق والتوتر على المستاجر وذلك أذا ما تاخر عن سداد ألأجره حتى ولو شهر واحد أذاما المت به ظروف خارجه عن ارادته وهنا يستغل المؤجر ذلك الشرط الوارد بالعقد وينبه على المستاجر وفقا للماده 158 من مدنى ثم يقيم المؤجر دعواه مطالبا بالفسخ وألأخلاء لتحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالعقد لا سيما قد لا يتصل علم المستاجر بما يفعله المؤجر من أجراءات ضده 0
لا سيما وان الشرط الفاسخ الصريح يلزم المحكمه بالحكم بالفسخ عملا بحكم النقض الذى يقول - ألأتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائى عند عدم الوفاء بالألتزمات الناشئه عنه يسلب القاضى كل سلطه تقديريه 0
فأننى انصح المستاجرين بالأتى :
أولا: بضرورة ألأهتمام بسداد ألأجره الشهريه كل أول شهر والحصول على ما يفيد الخالصه الداله عن السداد والحتفاظ بها جيدا0
ثانيا: أذل ما نبه المؤجرعلى المستاجر بسداد الأجره عليه بالمبادره سريعا بسداد ألأجره عن الفتره المطالب بها والحصول من المؤجر على الخالصه واذاما رفض المؤجر فعلى المستاجر ان يبادر يسرعه بأيداع القيمه ألأيجاريه بأنذار عرض رسمى على يد محضر على المؤجر وذلك كله قبل أن يقم المؤجر دعواه 0
ولكن أذا ما أقام المؤجر دعواه ثم سدد المستاجر فيكون هنا المستاجر فى موقف خطير لا يلومن ألا نفسه ويقع تحت رحمة المؤجر 0
عماد محمود خليل المحامى يسوهاج
اخل المستأجر بعدم سداده للقيمه ألأيجاريه فليس من سبيل أمام
ألمؤجر ألا ان ينذره بالتكليف بالوفاء بالقيمة ألأيجاريه ويمهله مده 15 يوم وذلك وفقا للنص التشريعى الوارد بالماده 18 فقره ب
من القانون رقم 136 لسنة 1981 والتى تنص - أذالم يقم المستاجر بالوفاء بالأجره المستحقه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه
بذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول يدون مظروف أو بأعلان على يد محضر ولا يحكم بالأخلاء أذاقام المستأجر قبل أقفال باب المرافعه فى اغلدعوى باداء ألأجره وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه0
واضح من ذلك النص بأنه أوجب على الجؤجر أن يكلف المستأجر بسداد ألأجره كما واضح أنه أوجب عليه أن يمهله مدة خمس عشر يوما
وبعدها يحق للمؤجر أقامة دعواه بفسخ عقد الأيجار لعدم سداد الأجره وواضح من ذلك النص مدى الحمايه التى أعطاها المشرع للمستأجر0
وليس ذلك فحسب بل ان هذا النص أتد فى حماية المستأحر الى ما بعد أقامة المؤجر لدعواه فيحق للمستاجر ان يتوقى الفسخ بالسداد فى أى مرحله من مراحل التقاضى وذلك حسبما جاء بنص الماده سالفة الذكر والتى جاءت بنص صريح فيها بقولها لا يحكم بالأخلاء اذا قام
المستاجر قبل اقفال باب المرافعه فى الدعوى باداء الأجره وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه 0
وواضح من ذلك النص بانه أوجب عاى القاضى بعدم الحكم بالفسخ
والأخلاء اذا ما توقى المستاجر الفسخ بسداد القيمه الأيجاريه وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه 0
فواضح من ذلك مدى الحمايه التى كانت تقررها قوانين أيجار ألأماكن ألأستثنائيه للمستاجر0
ألآ انه كانت للا سف الشديد تستغل من جانب بعض المتأجرين بنوع من التعنت والتعسف تجاه المؤجر فكان يمتنع عن سداد الأجره ويعلم علم اليقين بانه سوف يسددفى أى مرحله من مراحل التقاضى وهو متأكد بانه لم يحكم باخلائه 0
-ولكن المشرع تدخل وأصدر القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى التى لم يسبق تاجيرها وألأماكن التى انتهت او تنتهى عقود أيجارها دون ان يكون لأحد حق البقاء فيها والذى نشر بالجريده الرسميه بتاريخ 30/1/1996 والذى تمبدأ العمل به من اليوم التالى لتاريخ نشره0
وقد جاء بنص الماده الثانيه من هذا القانن - تطبق احكام القانون المدنى فى شان الأماكن النصوص عليها فى الماده الأولى من هذا القانون خاليه او مفروشه او شان استغلالها او التصرف فيها 0
وبصدور ذلك القانون قد أعاد المشرع تنظيم العلاقه ألأيجاريه بين المؤجر والمستاجر الى القواعد العامه التى تحكمها نصوص القانون المدنى والتى تبدأمن المواد 558 حتى الماده 634 والوارده فى الفصل ألأول من الباب الثانى من القانو رقم 131 لسنة 1948 باصدار القانون المدنى 0
فجميع العقود التى تحرر بعد العمل باحكام هذا القانون تطبق احكام القانون المدنى 0
وبذلك تركت حرية التعاقد بين المؤجر والمستاجر تحت مبدأسلطان الأراده فعلى حسب ما يتفق عليه كلا من المؤجر والمستاجر يتم تحريره فى عقدألأيجار وذلك من حيث المده التفق علبها والقيمه الأيجاريه واية شروط اخرى بحيث ألأ تخالف النظام العام وألأداب 0
وغالبا ما يتفق عليه بعقد ألأيجار على بند خطير وهو ما يسمى بالشرط الفاسخ الصريح حيث ينص اذا تاخر المستاجر عن سداد ألأجره لمدة00000 اتفق الطرفان على ان يكون العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون الحصول على حكم قضائى ودون التنبيه من المالك
وهو ما نصت عليه الماده 158 من لقانونالمدنى والتى تنص على -
يجوز ان يعتبر العقد مفسوخامن تلقاء نفسه دون حاجه الى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالألتزمات الناشئه عنه 0
فان هذا الشرط كثيرا ما يثير القلق والتوتر على المستاجر وذلك أذا ما تاخر عن سداد ألأجره حتى ولو شهر واحد أذاما المت به ظروف خارجه عن ارادته وهنا يستغل المؤجر ذلك الشرط الوارد بالعقد وينبه على المستاجر وفقا للماده 158 من مدنى ثم يقيم المؤجر دعواه مطالبا بالفسخ وألأخلاء لتحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالعقد لا سيما قد لا يتصل علم المستاجر بما يفعله المؤجر من أجراءات ضده 0
لا سيما وان الشرط الفاسخ الصريح يلزم المحكمه بالحكم بالفسخ عملا بحكم النقض الذى يقول - ألأتفاق على اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حكم قضائى عند عدم الوفاء بالألتزمات الناشئه عنه يسلب القاضى كل سلطه تقديريه 0
فأننى انصح المستاجرين بالأتى :
أولا: بضرورة ألأهتمام بسداد ألأجره الشهريه كل أول شهر والحصول على ما يفيد الخالصه الداله عن السداد والحتفاظ بها جيدا0
ثانيا: أذل ما نبه المؤجرعلى المستاجر بسداد الأجره عليه بالمبادره سريعا بسداد ألأجره عن الفتره المطالب بها والحصول من المؤجر على الخالصه واذاما رفض المؤجر فعلى المستاجر ان يبادر يسرعه بأيداع القيمه ألأيجاريه بأنذار عرض رسمى على يد محضر على المؤجر وذلك كله قبل أن يقم المؤجر دعواه 0
ولكن أذا ما أقام المؤجر دعواه ثم سدد المستاجر فيكون هنا المستاجر فى موقف خطير لا يلومن ألا نفسه ويقع تحت رحمة المؤجر 0
عماد محمود خليل المحامى يسوهاج