من طرف أعضاء المنتدى الكرام ......
تقبلوا تحياتي و دعواتي بالتوفيق و الهداية ، و هاكم مشاركة متواضعة بشأن مسألة من مسائل الإيجار.
بمتابعة بعض الأحكام الصادرة من مجلس الدولة بشأن الدعاوى المرفوعة من بعض الأفراد المؤجرين ضد بعض الجهات الإدارية الحكومية كمستأجرة بطلب إخلائها من الوحدات المؤجرة لها ، ارتكاناً منهم إلى صدور قرارمن مجلس الوزراء بتاريخ 2/4/1997 يأمر فيه الجهات الإدارية الحكومية بتسليم تلك الوحدات لمؤجريها ، فقد تبين لي أن تلك الأحكام استندت في قضائها بالإخلاء أو بإلغاء قرارالجهة الإدارية السلبي بالإمتناع عن تنفيذ قرار مجلس الوزراء سالف الذكر- كأحد أسانيدها – إلى أن المقرر في قضاء محكمة النقض عدم امتداد عقود إيجار الوحدات المؤجرة للحكومة و الجهات الإدارية التابعة لها و ذلك بعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن ، و لما كان هذا الذي استندت إليه تلك الأحكام لا يصادف صحيح القانون ، و إنما هو عدم إدراك لتطورات التنظيم القانوني لإمتداد الأماكن المؤجرة للجهات الإدارية ، ومنعاً لإثارة البلبلة في هذا الشأن ، فقد رأيت لزاما ُ عليّ تبيان حقيقة الوضع القانوني في هذه المسألة و تصحيح ما ورد بتلك الأحكام ، و ذلك على النحو التالي :
حدد المشرع في كافة التشريعات المتعاقبة في شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين النطاق المكاني لسريان أحكامها ، فنص في القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن في المادة الأولى منه على سريان أحكامه على المدن و الجهات و الأحياء المبينة في الجدول المرافق ...... ، ثم استحدث المشرع في القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلات للقانون رقم 121 لسنة 1947 سالف الذكر أصبحت بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هي عواصم المحافظات و البلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية ، اما القرى فلا تسري عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان و المرافق ، و ذلك عملاً بالمادة رقم (6) مكرر أ .
و النص المذكوريتحدث عن النطاق والمجال المكاني لتطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 ، حيث تخضع الأماكن الواردة به لأحكام ذلك القانون ، و منها أحكام الإمتداد القانوني و تحديد الأجرة ، و الملاحظ على النص المشار إليه أن المشرع لم يفرق بين الأماكن المؤجرة للأفراد و تلك المؤجرة للجهات و المصالح الإدارية الحكومية – الكانة داخل النطاق المكاني لذلك القانون - ، من حيث تمتعها جميعاً بميزة الإمتداد القانوني ، أما الأماكن المؤجرة لأفراد أو جهات إدارية و الخارجة عن هذا النطاق المكاني فلا تخضع لأحكام ذلك القانون و بالتالي لا يمتد عقدها بقوة القانون .
إلا أن المشرع قد نص في الفقرة الأولى من المادة الرابعة عشر من ذات القانون على أنه :
" تسري أحكام هذا القانون على الأماكن و أجزاء الأماكن غير الواقعة في المناطق المبينة بالجدول المشار إليه في المادة الأولى إذا كانت مؤجرة لمصالح الحكومة أو فروعها أو لمجالس المديريات البلدية و القروية....".
و هو ذات المبدأ الذي أكده من بعده القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن ، حيث نص في الفقرة الأخيرة من المادة الأولى على أنه :
" تسري أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها و المجالس المحلية و المؤسسات العامة في القرى التي لم يصدر بشأنها قرار من وزير الإسكان و المرافق ".
و مفاد النصين المتقدمين أن الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية في القرى و الجهات التي لا تسري عليها أحكام تشريعات الإسكان الإستثنائية و التي تم تأجيرها إلى تلك المصالح قبل 9 سبتمبر 1977 تسري عليها – استثناء - أحكام تحديد الأجرة و الإمتداد القانوني لعقد الإيجار الواردة بالقانونين رقمي121 لسنة 1947 ، 52 لسة 1969 ، رغم أن الأصل أن جميع الأماكن المؤجرة بالقرى و غيرها من المناطق الكائنة خارج النطاق المكاني للقانونين المشار إليهما لا تتمتع بتلك الميزة ، إلا أن المشرع ارتأى منحها لتلك المصالح تيسيراً لها لحسن القيام بنشاطها المتصل بالمرافق العامة و المتعلقة بالصالح العام .
إلا أنه و قد صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن خلواً من نص مماثل يمنح تلك الميزة لتلك المصالح في القرى المذكورة ، و كان القانون رقم 52 لسنة 1969 قد ألغى القانون رقم 121 لسنة 1947 عدا أحكامه المتعلقة بتحديد الأجرة ، و كان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد ألغى القانون رقم 52 لسنة 1969 و كل حكم يخالف أحكامه عدا تلك المتعلقة بالأجرة ، الأمر الذي ينحسر عن تلك الأماكن المؤجرة بتلك القرى ميزة الإمتداد القانوني بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .
و ترتيباً على ما تقدم جميعه و وفقاً للوضع القانوني الراهن ، فإن الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية داخل القرى الى لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن لا تستفيد من الإمتداد القانوني ، أما تلك الأماكن المؤجرة لها في غير تلك القرى أي داخل النطاق المكاني لقوانين إيجار الأماكن فتستفيد من الإمتداد القانوني ، و هو ما لم تفطن إليه الأحكام موضوع التعليق الراهن ، و لم تدرك بالتالي أن أحكام النقض التي استندت إليها تدور حول الأماكن الأولى فقط و الكائنة بالقرى على النحو السالف ، و لا تمس من قريب أو بعيد الأماكن الأخرى التي يسري عليها قوانين ايجار الأماكن .
و بالتالي فإن ما ورد بتلك الأحكام و إن كان صحيحاً بالنسبة للأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية بالقرى و الجهات التي لا تخضع لقوانين ايجار الأماكن ، إلا أنه غير صحيح بالنسبة للأماكن المؤجرة لتلك المصالح دخل النطاق المكاني المذكور سلفاً .
و قد قضت محكمة النقض في ذلك بأنه :
" لئن كان القانون رقم 121 لسنة 1947 قد نص في الفقرة الأولى من المادة الرابعة عشر منه على أنه : "........................ " ، و لئن كان القانون رقم 52 لسنة 1969 قد سار على ذات النهج فنص في الفقرة الأخيرة من المادة الأولى على أنه : "....................." ، إلا أن القانون رقم 49 لسنة 1977 قد جاء خلواً من نص مماثل ، و إذ كان ما جاء بالقانونين 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة1969 بهذا الشأن إن هو إلا استثناء من الأصل المقرر في قوانين إيجار الأماكن عامة من عدم تطبيق أحكامها إلا في النطاق المكاني الذي تحدده ، و كانت المادة 47 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قد ألغت القانون 121 لسنة 1947 عدا أحكامه المتعلقة بتحديد الأجرة و الأحكام المقررة على مخالفتها إعمالاً لصريح المادة 43 منه، و كان القانون رقم 49 لسنة1977 قد نص في المادة 86 منه على إلغاء القانون رقم 52 لسنة 1969 و كل حكم يخالف أحكامه عدا تلك المتعلقة بالأجرة عملاً بنص المادة التاسعة منه، فإن مؤدى ما تقدم أن عقود ايجار الأماكن الكائنة خارج النطاق المكاني لقوانين ايجار الأماكن و المؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها أو للمجالس المحلية أو للهئيات والمؤسسات العامة و إن كانت قد خضعت للإمتداد القانوني إعمالاً للقانون رقم 121 لسنة 1947 و من بعده القانون رقم 52 لسنة 1969 ، فقد انحسر عنها هذا الإمتداد منذ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الذي ألغى ماكان ينص عليه القانونان السابقان في هذا الشأن ".
يراجع مشكوراً : الطعن رقم 991 لسنة 51 ق – جلسة 2/4/1986 ، الطعن رقم 2109 لسنة 51 ق – جلسة 25/5/1989 – مشارإليهما بمؤلف المستشار / زكريا شلش – ايجار الأماكن لغير غرض السكنى – طبعة 1998 – ص 67 ، 68 .
مرة أخرى أنبه إلى أن بعض أحكام محكمة النقض صدرت بشأن بعض النصوص التي كانت سارية وقتاً ما ثم تم إلغاؤها أو تعديلها ، أو بشأن نصوص لها تطور قانوني خاص بموضوعها ، مما يستوجب أن يعمل بمثل تلك الأحكام في حدود مجالها الزماني و الموضوعي دون مد لنطاق سريانها إلى غير محلها الصادرة بشأنه، و سبحان من لا يسهو و لا ينام .
أرجو أن أكون قد أفدت جديداً , و للجميع مني أطيب تحية .
أشرف سعد المحامي بالإسكندرية
تقبلوا تحياتي و دعواتي بالتوفيق و الهداية ، و هاكم مشاركة متواضعة بشأن مسألة من مسائل الإيجار.
بمتابعة بعض الأحكام الصادرة من مجلس الدولة بشأن الدعاوى المرفوعة من بعض الأفراد المؤجرين ضد بعض الجهات الإدارية الحكومية كمستأجرة بطلب إخلائها من الوحدات المؤجرة لها ، ارتكاناً منهم إلى صدور قرارمن مجلس الوزراء بتاريخ 2/4/1997 يأمر فيه الجهات الإدارية الحكومية بتسليم تلك الوحدات لمؤجريها ، فقد تبين لي أن تلك الأحكام استندت في قضائها بالإخلاء أو بإلغاء قرارالجهة الإدارية السلبي بالإمتناع عن تنفيذ قرار مجلس الوزراء سالف الذكر- كأحد أسانيدها – إلى أن المقرر في قضاء محكمة النقض عدم امتداد عقود إيجار الوحدات المؤجرة للحكومة و الجهات الإدارية التابعة لها و ذلك بعد العمل بأحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن ، و لما كان هذا الذي استندت إليه تلك الأحكام لا يصادف صحيح القانون ، و إنما هو عدم إدراك لتطورات التنظيم القانوني لإمتداد الأماكن المؤجرة للجهات الإدارية ، ومنعاً لإثارة البلبلة في هذا الشأن ، فقد رأيت لزاما ُ عليّ تبيان حقيقة الوضع القانوني في هذه المسألة و تصحيح ما ورد بتلك الأحكام ، و ذلك على النحو التالي :
حدد المشرع في كافة التشريعات المتعاقبة في شأن إيجار الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجرين و المستأجرين النطاق المكاني لسريان أحكامها ، فنص في القانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن في المادة الأولى منه على سريان أحكامه على المدن و الجهات و الأحياء المبينة في الجدول المرافق ...... ، ثم استحدث المشرع في القانون رقم 157 لسنة 1962 تعديلات للقانون رقم 121 لسنة 1947 سالف الذكر أصبحت بمقتضاه المناطق الخاضعة لأحكامه هي عواصم المحافظات و البلاد المعتبرة مدناً بالتطبيق لأحكام قانون نظام الإدارة المحلية ، اما القرى فلا تسري عليها أحكام هذا القانون إلا بقرار من وزير الإسكان و المرافق ، و ذلك عملاً بالمادة رقم (6) مكرر أ .
و النص المذكوريتحدث عن النطاق والمجال المكاني لتطبيق القانون رقم 121 لسنة 1947 ، حيث تخضع الأماكن الواردة به لأحكام ذلك القانون ، و منها أحكام الإمتداد القانوني و تحديد الأجرة ، و الملاحظ على النص المشار إليه أن المشرع لم يفرق بين الأماكن المؤجرة للأفراد و تلك المؤجرة للجهات و المصالح الإدارية الحكومية – الكانة داخل النطاق المكاني لذلك القانون - ، من حيث تمتعها جميعاً بميزة الإمتداد القانوني ، أما الأماكن المؤجرة لأفراد أو جهات إدارية و الخارجة عن هذا النطاق المكاني فلا تخضع لأحكام ذلك القانون و بالتالي لا يمتد عقدها بقوة القانون .
إلا أن المشرع قد نص في الفقرة الأولى من المادة الرابعة عشر من ذات القانون على أنه :
" تسري أحكام هذا القانون على الأماكن و أجزاء الأماكن غير الواقعة في المناطق المبينة بالجدول المشار إليه في المادة الأولى إذا كانت مؤجرة لمصالح الحكومة أو فروعها أو لمجالس المديريات البلدية و القروية....".
و هو ذات المبدأ الذي أكده من بعده القانون رقم 52 لسنة 1969 بشأن إيجار الأماكن ، حيث نص في الفقرة الأخيرة من المادة الأولى على أنه :
" تسري أحكام الفصل الثالث من هذا الباب على الأماكن المؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها و المجالس المحلية و المؤسسات العامة في القرى التي لم يصدر بشأنها قرار من وزير الإسكان و المرافق ".
و مفاد النصين المتقدمين أن الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية في القرى و الجهات التي لا تسري عليها أحكام تشريعات الإسكان الإستثنائية و التي تم تأجيرها إلى تلك المصالح قبل 9 سبتمبر 1977 تسري عليها – استثناء - أحكام تحديد الأجرة و الإمتداد القانوني لعقد الإيجار الواردة بالقانونين رقمي121 لسنة 1947 ، 52 لسة 1969 ، رغم أن الأصل أن جميع الأماكن المؤجرة بالقرى و غيرها من المناطق الكائنة خارج النطاق المكاني للقانونين المشار إليهما لا تتمتع بتلك الميزة ، إلا أن المشرع ارتأى منحها لتلك المصالح تيسيراً لها لحسن القيام بنشاطها المتصل بالمرافق العامة و المتعلقة بالصالح العام .
إلا أنه و قد صدر القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن خلواً من نص مماثل يمنح تلك الميزة لتلك المصالح في القرى المذكورة ، و كان القانون رقم 52 لسنة 1969 قد ألغى القانون رقم 121 لسنة 1947 عدا أحكامه المتعلقة بتحديد الأجرة ، و كان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد ألغى القانون رقم 52 لسنة 1969 و كل حكم يخالف أحكامه عدا تلك المتعلقة بالأجرة ، الأمر الذي ينحسر عن تلك الأماكن المؤجرة بتلك القرى ميزة الإمتداد القانوني بعد العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 .
و ترتيباً على ما تقدم جميعه و وفقاً للوضع القانوني الراهن ، فإن الأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية داخل القرى الى لا تخضع لقوانين إيجار الأماكن لا تستفيد من الإمتداد القانوني ، أما تلك الأماكن المؤجرة لها في غير تلك القرى أي داخل النطاق المكاني لقوانين إيجار الأماكن فتستفيد من الإمتداد القانوني ، و هو ما لم تفطن إليه الأحكام موضوع التعليق الراهن ، و لم تدرك بالتالي أن أحكام النقض التي استندت إليها تدور حول الأماكن الأولى فقط و الكائنة بالقرى على النحو السالف ، و لا تمس من قريب أو بعيد الأماكن الأخرى التي يسري عليها قوانين ايجار الأماكن .
و بالتالي فإن ما ورد بتلك الأحكام و إن كان صحيحاً بالنسبة للأماكن المؤجرة للمصالح الحكومية بالقرى و الجهات التي لا تخضع لقوانين ايجار الأماكن ، إلا أنه غير صحيح بالنسبة للأماكن المؤجرة لتلك المصالح دخل النطاق المكاني المذكور سلفاً .
و قد قضت محكمة النقض في ذلك بأنه :
" لئن كان القانون رقم 121 لسنة 1947 قد نص في الفقرة الأولى من المادة الرابعة عشر منه على أنه : "........................ " ، و لئن كان القانون رقم 52 لسنة 1969 قد سار على ذات النهج فنص في الفقرة الأخيرة من المادة الأولى على أنه : "....................." ، إلا أن القانون رقم 49 لسنة 1977 قد جاء خلواً من نص مماثل ، و إذ كان ما جاء بالقانونين 121 لسنة 1947 ، 52 لسنة1969 بهذا الشأن إن هو إلا استثناء من الأصل المقرر في قوانين إيجار الأماكن عامة من عدم تطبيق أحكامها إلا في النطاق المكاني الذي تحدده ، و كانت المادة 47 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قد ألغت القانون 121 لسنة 1947 عدا أحكامه المتعلقة بتحديد الأجرة و الأحكام المقررة على مخالفتها إعمالاً لصريح المادة 43 منه، و كان القانون رقم 49 لسنة1977 قد نص في المادة 86 منه على إلغاء القانون رقم 52 لسنة 1969 و كل حكم يخالف أحكامه عدا تلك المتعلقة بالأجرة عملاً بنص المادة التاسعة منه، فإن مؤدى ما تقدم أن عقود ايجار الأماكن الكائنة خارج النطاق المكاني لقوانين ايجار الأماكن و المؤجرة لمصالح الحكومة و فروعها أو للمجالس المحلية أو للهئيات والمؤسسات العامة و إن كانت قد خضعت للإمتداد القانوني إعمالاً للقانون رقم 121 لسنة 1947 و من بعده القانون رقم 52 لسنة 1969 ، فقد انحسر عنها هذا الإمتداد منذ العمل بالقانون رقم 49 لسنة 1977 الذي ألغى ماكان ينص عليه القانونان السابقان في هذا الشأن ".
يراجع مشكوراً : الطعن رقم 991 لسنة 51 ق – جلسة 2/4/1986 ، الطعن رقم 2109 لسنة 51 ق – جلسة 25/5/1989 – مشارإليهما بمؤلف المستشار / زكريا شلش – ايجار الأماكن لغير غرض السكنى – طبعة 1998 – ص 67 ، 68 .
مرة أخرى أنبه إلى أن بعض أحكام محكمة النقض صدرت بشأن بعض النصوص التي كانت سارية وقتاً ما ثم تم إلغاؤها أو تعديلها ، أو بشأن نصوص لها تطور قانوني خاص بموضوعها ، مما يستوجب أن يعمل بمثل تلك الأحكام في حدود مجالها الزماني و الموضوعي دون مد لنطاق سريانها إلى غير محلها الصادرة بشأنه، و سبحان من لا يسهو و لا ينام .
أرجو أن أكون قد أفدت جديداً , و للجميع مني أطيب تحية .
أشرف سعد المحامي بالإسكندرية