من طرف نظم المشرع طريقة ادارة المال الشائع المعتاده وغير المعتاده و التصرف فيه فى المواد الاتيه من القانون المدنى :ـ
المادة 828 :ـ
1 - ما يستقر عليه راى اغلبية الشركاء فى اعمال الادارة المعتادة يكون ملزما للجميع ،
وتحسب الاغلبية على اساس قيمة الانصباء . فان لم يكن ثمة اغلبية فللمحكمة بناء على طلب احد الشركاء ، ان تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها ان تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .
2 - وللاغلبية ان تختار مديرا . كما ان لها ان تضع للادارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء اكان الخلف عاما ام كان خاصا .
3 - واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .
المادة 829
1- للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ، ان يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الاساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة ، على ان يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان .
2 - وللمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار تلك الاغلبية ، ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ، ولها بوجه خاص ان تعطى من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .
المادة 832
للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ، ان يقرروا التصرف فيه اذا استندوا فى ذلك الى اسباب قوية ، على ان يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان .
وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، ان تقدر تبعا للظروف ما اذا كان التصرف واجبا.
احكام النقض المبينه للقواعد المستقره بشأن ذلك
النص فى المادة 828 / 1 من القانون المدنى على ان " (1 ) مايستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع ، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الانصباء … " وفى المادة 829 / 1 منه على " (1 ) للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، ان يقرروا تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة … " يدل على ان الإدارة التى يكون لأغلبية الشركاء فى المال الشائع بها دون ان يكون لباقى الشركاء الاعتراض عليها هى أعمال الإدارة التى لاتخرج عن حدود الإدارة المعتادة . أما ما يخرج عنها فأنها تكون لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقا للإجراءات التى اورتها المادة 829 المشار اليها . لما كان ذلك ، وكانت الأعمال التى قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها 16 قيراطا من 24 قيراطا فى العقار محل النزاع من استكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس فى ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة .
( المادتان 828 ، 829 مدنى )
( الطعن رقم 3952 لسنة 66 ق جلسة 27 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1558 )
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن مورثي المطعون ضدهم الثلاثة عشر الأوائل كانوا يضعون اليد على أعيان التركة التي يطالبون بحصصهم الميراثية فيها ، وذلك لحساب جميع الورثة وأنهنا كانا يسلمان الطاعنة الأولى ومورثة باقي الطاعنين قيمة الريع المستحق عن نصيبها في العقارات محل النزاع , وأن مدة التقادم لم تبدأ إلا بعد أن نازعهم المطعون ضدهم الثلاثة عشر الأوائل في حقوقهم بعد وفاة مورثيهما في سنتي 1981 ، 1984 فأقاموا دعواهم في 10 من إبريل سنة 1984 وركنوا في التدليل على ذلك إلى ما خلص إليه الخبيران المنتدبان من محكمتي أول وثاني درجة في تقريريهما ، وإلى أقوال الشهود الذين سمعهم الخبير الأول وإذ كانت المادة 828 / 3 من القانون المدني تقضي بأنه إذا تولى أحد الشركاء إدارة المال الشائع دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم فإن مفاد ذلك أن تعتبر هناك وكالة ضمنيه قد صدرت إلى الشريك الذى تطوع لإدارة المال الشائع من باقي الشركاء ، ومن ثم فلا يسرى التقادم فيما بين هؤلاء الأخيرين باعتبارهم موكلين وبين ذلك الشريك طوال مدة قيام الوكالة وفقاً لصريح نص الفقرة الأولى من المادة 382 من القانون المدني ، غير أن الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى حساب بداية مدة التقادم في حق الطاعنين من تاريخ وفاة المورث الأصلي في سنة 1946 وقضى تبعاً لذلك بعدم سماع دعواهم وفقاً لحكم المادة 970 من القانون المدني ملتفتاً عما أثاروه في دفاعهم سالف البيان ولم يرد عليه رغم أنه دفاع جوهرى لو صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، فإنه يكون قد شابه قصور في التسبيب .
( المواد 382 ، 828 ، 970 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 3719 لسنة 61 ق جلسة 1997/1/4 س 48 ج 1 ص 78 )
من المقرر أن الاصل في الملكية الشائعة انه اذا أقام احد الشركاء بناء علي الارض الشائعة بعلم باقي الشركاء او دون اعتراض منهم وكيلا عنهم وعد سكوتهم إقرارا لعمله ويكون البناء ملكا شائعا بينهم ولو لم يفوا في حينه بما عليهم من نفقاته فذلك حق شخصي للباني يسترده مع الفائدة من وقت الانفاق وفقا لما يخضع له من أحكام الوكالة ولا ينشأ مع حقهم في التملك وثماره فالحقان مختلفان مصدرا وأثرا ولا يرتبطان مما يجعل أحدهما يزول بقيام الاخر أو يقوم بزواله وقد تسوغ المقاصة بشروطها بين مالهم من ريع وما عليهم من دين الانفاق وفائدته .
( المواد 362 ، 802 ، 804 ، 825 ، 826 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 83 لسنة 60 ق جلسة 7-12-1994 ج 2 س 45 ، ص 1549 )
مفاد نص المادة 828 من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص سائغاً بما له من سلطة تامة فى فهم الواقع فى الدعوى أن مورث الطاعنين ثانياً قد أبرم عقد الإيجار المؤرخ 1975/5/23 بصفته وكيلاً ظاهراً عنهم وكان البين من الأوراق أن المذكورين يمتلكون أغلبية الأنصباء فى العقار الكائن به الشقة محل النزاع فإن النعى بهذا الوجه يكون على غير أساس .
( المادة 828 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 334 لسنة 58 ق جلسة 1992/12/30 س 43 ع 2 ص 1458 ق 297 )
مفاد الماد 828 من القانون المدنى يدل ـ وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية لهذا القانون ـ أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة المعتادة كإيجار المال الشائع وإتفقت غالبية الشركاء على إختيار مدير من بينهم أو من غيرهم كان هو صاحب الشأن فى الإدارة أما إذا لم يختاروا مديراً وتولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم وتنفذ أعمال الإدارة المعتادة التى تصدر عنه ـ ومن ضمنها الإيجار ـ فى حقهم .
( م 828 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 2001 لسنة 57 ق جلسة 1992/12/10س 43 ج 2 ص 1304 )
إذ كانت الفقرة الثانية من المادة 701 من القانون المدنى قد نصت على أن الإيجار يعد من أعمال الإدارة ، ومن ثم فإن إيجار المال الشائع وطلب إخلاء العين المؤجرة يدخل فى سلطة متولى إدارته من الشركاء ويدخل فى سلطته - تبعا لذلك - حق التقاضى فيما ينشأ عن هذا الإيجار من منازعات .
( م 701 مدنى )
( الطعن رقم 2013 لسنة 56 ق جلسة 1991/11/20 س 42 ص 1660 )
تنص الفقرة الأولى من المادة 829 من القانون المدنى على أن - للشركاء الذين يتملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان - ويعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة بقاء أحد الشركاء فى جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فاذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز اجبار الشريك الباقى على ازالة البناء .
( المادة 829 مدنى )
( الطعن رقم 1784 لسنة 54 ق - جلسة 1990/1/31 س 41 ع 1 ص 366)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل أن ادارة الأموال الشائعة تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . فاذا تولي أحد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم ، ولمحكمة الموضوع أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوي ومن القرائن وظروف الأحوال قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم في ادارة المال الشائع . واذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه استخلص من انفراد الطاعنة الأولي ـ دون باقى الورثة ـ بالتوقيع علي عقدي الايجار المؤرخين ..... وقبضها وحدها للأجرة وادارتها للعقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من باقي الورثة دليلا علي وكالتها الضمنية . عنهم ، فانه يكون قد أقيم علي ما يحمله ( 1873 الطعن رقم 906 لسنة 47 ق جلسة 1981/6/20 س 32 ص )
تخول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التةييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخل وفقا لهذه المادة فيما تملك من أعمال الادارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد تثير من اعتراض .
( الطعن رقم 19 لسنة 46 ق جلسة 1978/12/13 ص 1912)
مفاد المادة 828 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة علي أساس الانصباء ، ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، وأن الايجار الصادر من أحد الشركاء ، متي كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسري في مواجهة باقي الشركاء الا اذا ارتضوه صراحة أو ضمنا ، وأنه يترتب علي عدم سريان الايجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الايجار غير قائم بالنسبة لهم ، وبالتالي في اعتبار المستأجر متعرضا لهم فيما يملكون ، اذا كان قد وضع يده بالفعل علي العين . لما كان ذلك ، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بازالة التعديلات التي أجراها الطاعن بالعين المؤجرة علي سند من القول بأن العقار الشائع المملوك مناصفة للمطعون عليهما قد قسم قسمة مهايأة شملت بعض أجزائه بمقتضي الاتفاق المؤرخ 1968/5/5 الذي نظما فيه حقوقهما والتزاماتهما وطريقة تحصيل ما اختص به كل منهما ، ونصا فيه علي أن يقوم الطرفان مناصفة بمصروفات اصلاح العقار والتحسينات اللازمة له بعد الاتفاق عليها كتابة ، وبقيت أجزاء من العقار ـ من بينها مدخل المنزل والجزء المتبقي من الحجرة التي كانت معدة للبواب والتي ضم بعضها الي الشقة الكائنة بالدور الأرضي ـ ظلت شائعة دون قسمة ومخصصة لخدمة العقار بأكمله ، وقام المطعون عليه الثاني في تاريخ لاحق للاتفاق المؤرخ 1968/5/5 منفردا بتأجير هذا الجزء للطاعن الذي ضمه لمطعمه ، واذ اعترض المطعون عليه الأول المالك لنصف العقار علي التأجير والضم فانهما لا يسريان في حقه ويجوز له الزام الطاعن باعادة الجزء الشائع الي حالته الأولي بما يجعله منفصلا ومستقلا عن باقي المحل المؤجر له بموافقة الشريكين .
( المادة 827 ، 829 من القانون المدنى ) .
( الطعن رقم 328 لسنة 44 ق جلسة 1978/2/1 س 29 ص 375)
المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباح الأرض الشائعة ، له الحق في ادخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعدت له هذه الأرض في سبيل تحسين الانتفاع بها وفقا لأحكام المادة 829 من القانون المدني ، ويكون البناء الذي يقيمه علي نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلا في حدود حقه في ادارة المال الشائع ، وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلا عن نفسه ونائبا عن مالك الربع الباقي ، وتكون اجارته نافذة في حق هذا المالك كما يكون له الحق في قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشيء عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء .
( المادة 829 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 210 لسنة 36 ق جلسة 1971/3/18 س 22 ص 322 )
النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه - للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه اذا استندوا فى ذلك الى أسباب قوية على أن يعلنوا قرارتهم الى باقى الشركاء - ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان ، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعا للظروف ما اذا كان التصرف واجبا - مفاده أن المشرع وان خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع الى باقى شركائهم أصحاب الأقلية الا أنه اشترط لذلك اعلان هؤلاء بالقرار حتى اذا لم يصادف قبولا لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت اعلانه به ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو باعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الاعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .
( المادة 832 مدنى )
( الطعن رقم 1531 لسنة 51 ق جلسة 1985/12/31 س 36 ع2 ص1263 )
المصدر : مجمد راضى مسعود المحامى
المادة 828 :ـ
1 - ما يستقر عليه راى اغلبية الشركاء فى اعمال الادارة المعتادة يكون ملزما للجميع ،
وتحسب الاغلبية على اساس قيمة الانصباء . فان لم يكن ثمة اغلبية فللمحكمة بناء على طلب احد الشركاء ، ان تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، ولها ان تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع .
2 - وللاغلبية ان تختار مديرا . كما ان لها ان تضع للادارة ولحسن الانتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء اكان الخلف عاما ام كان خاصا .
3 - واذا تولى احد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم .
المادة 829
1- للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ، ان يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الاساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة ، على ان يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان .
2 - وللمحكمة عند الرجوع اليها اذا وافقت على قرار تلك الاغلبية ، ان تقرر مع هذا ما تراه مناسبا من التدابير ، ولها بوجه خاص ان تعطى من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من التعويضات .
المادة 832
للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع المال الشائع ، ان يقرروا التصرف فيه اذا استندوا فى ذلك الى اسباب قوية ، على ان يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء . ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان .
وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، ان تقدر تبعا للظروف ما اذا كان التصرف واجبا.
احكام النقض المبينه للقواعد المستقره بشأن ذلك
النص فى المادة 828 / 1 من القانون المدنى على ان " (1 ) مايستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع ، وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الانصباء … " وفى المادة 829 / 1 منه على " (1 ) للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة أرباع المال الشائع ، ان يقرروا تحسين الانتفاع بهذا المال من التغييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى اعد له ما يخرج عن حدود الإدارة المعتادة … " يدل على ان الإدارة التى يكون لأغلبية الشركاء فى المال الشائع بها دون ان يكون لباقى الشركاء الاعتراض عليها هى أعمال الإدارة التى لاتخرج عن حدود الإدارة المعتادة . أما ما يخرج عنها فأنها تكون لمن يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع على الأقل وفقا للإجراءات التى اورتها المادة 829 المشار اليها . لما كان ذلك ، وكانت الأعمال التى قامت بها الطاعنة الأولى المالكة لحصة شائعة مقدارها 16 قيراطا من 24 قيراطا فى العقار محل النزاع من استكمال بناء الدور الثالث وبناء الدور الرابع وغرفتين ودورة مياه بالدور الخامس فى ذات العقار تعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الإدارة المعتادة .
( المادتان 828 ، 829 مدنى )
( الطعن رقم 3952 لسنة 66 ق جلسة 27 / 12 / 1997 س 48 ج 2 ص 1558 )
إذ كان الثابت في الأوراق أن الطاعنين قد تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بدرجتيها بأن مورثي المطعون ضدهم الثلاثة عشر الأوائل كانوا يضعون اليد على أعيان التركة التي يطالبون بحصصهم الميراثية فيها ، وذلك لحساب جميع الورثة وأنهنا كانا يسلمان الطاعنة الأولى ومورثة باقي الطاعنين قيمة الريع المستحق عن نصيبها في العقارات محل النزاع , وأن مدة التقادم لم تبدأ إلا بعد أن نازعهم المطعون ضدهم الثلاثة عشر الأوائل في حقوقهم بعد وفاة مورثيهما في سنتي 1981 ، 1984 فأقاموا دعواهم في 10 من إبريل سنة 1984 وركنوا في التدليل على ذلك إلى ما خلص إليه الخبيران المنتدبان من محكمتي أول وثاني درجة في تقريريهما ، وإلى أقوال الشهود الذين سمعهم الخبير الأول وإذ كانت المادة 828 / 3 من القانون المدني تقضي بأنه إذا تولى أحد الشركاء إدارة المال الشائع دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم فإن مفاد ذلك أن تعتبر هناك وكالة ضمنيه قد صدرت إلى الشريك الذى تطوع لإدارة المال الشائع من باقي الشركاء ، ومن ثم فلا يسرى التقادم فيما بين هؤلاء الأخيرين باعتبارهم موكلين وبين ذلك الشريك طوال مدة قيام الوكالة وفقاً لصريح نص الفقرة الأولى من المادة 382 من القانون المدني ، غير أن الحكم المطعون فيه قد انتهى إلى حساب بداية مدة التقادم في حق الطاعنين من تاريخ وفاة المورث الأصلي في سنة 1946 وقضى تبعاً لذلك بعدم سماع دعواهم وفقاً لحكم المادة 970 من القانون المدني ملتفتاً عما أثاروه في دفاعهم سالف البيان ولم يرد عليه رغم أنه دفاع جوهرى لو صح قد يتغير به وجه الرأي في الدعوى ، فإنه يكون قد شابه قصور في التسبيب .
( المواد 382 ، 828 ، 970 من القانون المدني ، 178 من قانون المرافعات )
( الطعن رقم 3719 لسنة 61 ق جلسة 1997/1/4 س 48 ج 1 ص 78 )
من المقرر أن الاصل في الملكية الشائعة انه اذا أقام احد الشركاء بناء علي الارض الشائعة بعلم باقي الشركاء او دون اعتراض منهم وكيلا عنهم وعد سكوتهم إقرارا لعمله ويكون البناء ملكا شائعا بينهم ولو لم يفوا في حينه بما عليهم من نفقاته فذلك حق شخصي للباني يسترده مع الفائدة من وقت الانفاق وفقا لما يخضع له من أحكام الوكالة ولا ينشأ مع حقهم في التملك وثماره فالحقان مختلفان مصدرا وأثرا ولا يرتبطان مما يجعل أحدهما يزول بقيام الاخر أو يقوم بزواله وقد تسوغ المقاصة بشروطها بين مالهم من ريع وما عليهم من دين الانفاق وفائدته .
( المواد 362 ، 802 ، 804 ، 825 ، 826 ، 828 مدني )
( الطعن رقم 83 لسنة 60 ق جلسة 7-12-1994 ج 2 س 45 ، ص 1549 )
مفاد نص المادة 828 من القانون المدنى أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة على أساس الأنصباء ، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص سائغاً بما له من سلطة تامة فى فهم الواقع فى الدعوى أن مورث الطاعنين ثانياً قد أبرم عقد الإيجار المؤرخ 1975/5/23 بصفته وكيلاً ظاهراً عنهم وكان البين من الأوراق أن المذكورين يمتلكون أغلبية الأنصباء فى العقار الكائن به الشقة محل النزاع فإن النعى بهذا الوجه يكون على غير أساس .
( المادة 828 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 334 لسنة 58 ق جلسة 1992/12/30 س 43 ع 2 ص 1458 ق 297 )
مفاد الماد 828 من القانون المدنى يدل ـ وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الايضاحية لهذا القانون ـ أنه إذا كان الأمر متعلقاً بأعمال الإدارة المعتادة كإيجار المال الشائع وإتفقت غالبية الشركاء على إختيار مدير من بينهم أو من غيرهم كان هو صاحب الشأن فى الإدارة أما إذا لم يختاروا مديراً وتولى أحدهم الإدارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلاً عنهم وتنفذ أعمال الإدارة المعتادة التى تصدر عنه ـ ومن ضمنها الإيجار ـ فى حقهم .
( م 828 مدنى 131 لسنة 1948 )
( الطعن رقم 2001 لسنة 57 ق جلسة 1992/12/10س 43 ج 2 ص 1304 )
إذ كانت الفقرة الثانية من المادة 701 من القانون المدنى قد نصت على أن الإيجار يعد من أعمال الإدارة ، ومن ثم فإن إيجار المال الشائع وطلب إخلاء العين المؤجرة يدخل فى سلطة متولى إدارته من الشركاء ويدخل فى سلطته - تبعا لذلك - حق التقاضى فيما ينشأ عن هذا الإيجار من منازعات .
( م 701 مدنى )
( الطعن رقم 2013 لسنة 56 ق جلسة 1991/11/20 س 42 ص 1660 )
تنص الفقرة الأولى من المادة 829 من القانون المدنى على أن - للشركاء الذين يتملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التغيرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة على أن يعلنوا قراراتهم الى باقى الشركاء ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان - ويعد من قبيل الأعمال التى تخرج عن حدود الادارة المعتادة بقاء أحد الشركاء فى جزء مفرز من العقار الشائع قبل قسمته فاذا لم توافق أغلبية الشركاء على ذلك جاز اجبار الشريك الباقى على ازالة البناء .
( المادة 829 مدنى )
( الطعن رقم 1784 لسنة 54 ق - جلسة 1990/1/31 س 41 ع 1 ص 366)
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الأصل أن ادارة الأموال الشائعة تكون من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك . فاذا تولي أحد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم ، ولمحكمة الموضوع أن تستخلص من المستندات المقدمة لها في الدعوي ومن القرائن وظروف الأحوال قيام وكالة ضمنية من الشركاء لأحدهم في ادارة المال الشائع . واذ كان البين من الحكم المطعون فيه أنه استخلص من انفراد الطاعنة الأولي ـ دون باقى الورثة ـ بالتوقيع علي عقدي الايجار المؤرخين ..... وقبضها وحدها للأجرة وادارتها للعقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من باقي الورثة دليلا علي وكالتها الضمنية . عنهم ، فانه يكون قد أقيم علي ما يحمله ( 1873 الطعن رقم 906 لسنة 47 ق جلسة 1981/6/20 س 32 ص )
تخول المادة 829 من القانون المدنى الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا فى سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من التةييرات الأساسية والتعديل فى الغرض الذى أعد له ما يخرج عن حدود الادارة المعتادة مما مفاده أن ما تجريه الأغلبية من تغيير أو تعديل يدخل وفقا لهذه المادة فيما تملك من أعمال الادارة غير المعتادة وينفذ فى حق الأقلية ما لم تقرها المحكمة المختصة على ما قد تثير من اعتراض .
( الطعن رقم 19 لسنة 46 ق جلسة 1978/12/13 ص 1912)
مفاد المادة 828 من القانون المدني أن حق تأجير المال الشائع يثبت للأغلبية المطلقة للشركاء محسوبة علي أساس الانصباء ، ولا يثبت لأحد المشتاعين بمفرده طالما أنه لا يملك أكثر من نصف الأنصباء ، وأن الايجار الصادر من أحد الشركاء ، متي كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة لا يسري في مواجهة باقي الشركاء الا اذا ارتضوه صراحة أو ضمنا ، وأنه يترتب علي عدم سريان الايجار من أحد المشتاعين في مواجهة الباقين ثبوت الحق لهؤلاء في اعتبار الايجار غير قائم بالنسبة لهم ، وبالتالي في اعتبار المستأجر متعرضا لهم فيما يملكون ، اذا كان قد وضع يده بالفعل علي العين . لما كان ذلك ، وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه بتأييد الحكم الابتدائي القاضي بازالة التعديلات التي أجراها الطاعن بالعين المؤجرة علي سند من القول بأن العقار الشائع المملوك مناصفة للمطعون عليهما قد قسم قسمة مهايأة شملت بعض أجزائه بمقتضي الاتفاق المؤرخ 1968/5/5 الذي نظما فيه حقوقهما والتزاماتهما وطريقة تحصيل ما اختص به كل منهما ، ونصا فيه علي أن يقوم الطرفان مناصفة بمصروفات اصلاح العقار والتحسينات اللازمة له بعد الاتفاق عليها كتابة ، وبقيت أجزاء من العقار ـ من بينها مدخل المنزل والجزء المتبقي من الحجرة التي كانت معدة للبواب والتي ضم بعضها الي الشقة الكائنة بالدور الأرضي ـ ظلت شائعة دون قسمة ومخصصة لخدمة العقار بأكمله ، وقام المطعون عليه الثاني في تاريخ لاحق للاتفاق المؤرخ 1968/5/5 منفردا بتأجير هذا الجزء للطاعن الذي ضمه لمطعمه ، واذ اعترض المطعون عليه الأول المالك لنصف العقار علي التأجير والضم فانهما لا يسريان في حقه ويجوز له الزام الطاعن باعادة الجزء الشائع الي حالته الأولي بما يجعله منفصلا ومستقلا عن باقي المحل المؤجر له بموافقة الشريكين .
( المادة 827 ، 829 من القانون المدنى ) .
( الطعن رقم 328 لسنة 44 ق جلسة 1978/2/1 س 29 ص 375)
المالك لحصة مقدارها ثلاثة أرباح الأرض الشائعة ، له الحق في ادخال تغييرات أساسية في الغرض الذي أعدت له هذه الأرض في سبيل تحسين الانتفاع بها وفقا لأحكام المادة 829 من القانون المدني ، ويكون البناء الذي يقيمه علي نفقته لتحقيق هذا الغرض داخلا في حدود حقه في ادارة المال الشائع ، وهو يباشر هذا الحق بوصفه أصيلا عن نفسه ونائبا عن مالك الربع الباقي ، وتكون اجارته نافذة في حق هذا المالك كما يكون له الحق في قبض الأجرة واقتضاء التعويض الناشيء عن تلف البناء لحساب جميع الشركاء .
( المادة 829 من القانون المدنى )
( الطعن رقم 210 لسنة 36 ق جلسة 1971/3/18 س 22 ص 322 )
النص فى المادة 832 من القانون المدنى على أنه - للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه اذا استندوا فى ذلك الى أسباب قوية على أن يعلنوا قرارتهم الى باقى الشركاء - ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة خلال شهرين من وقت الاعلان ، وللمحكمة عندما تكون قسمة المال الشائع ضارة بمصالح الشركاء ، أن تقدر تبعا للظروف ما اذا كان التصرف واجبا - مفاده أن المشرع وان خول أغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع الحق فى أن يقرروا التصرف فيه كله دون الرجوع الى باقى شركائهم أصحاب الأقلية الا أنه اشترط لذلك اعلان هؤلاء بالقرار حتى اذا لم يصادف قبولا لدى أى منهم كان له حق الاعتراض عليه أمام المحكمة خلال شهرين من وقت اعلانه به ومؤدى ذلك أن المعول عليه فى انفتاح ميعاد الاعتراض على قرار الأغلبية هو باعلانهم أصحاب الأقلية به مما لا يغنى عنه الاعلان الحاصل من غيرهم أو علم أصحاب الأقلية بهذا القرار بأى طريقة أخرى ولو كانت قاطعة .
( المادة 832 مدنى )
( الطعن رقم 1531 لسنة 51 ق جلسة 1985/12/31 س 36 ع2 ص1263 )
المصدر : مجمد راضى مسعود المحامى
