من طرف 47 شارع قصر النيل محمد راضى مسعود
01222840973 المحامى بالنقض
محكمة استئناف القاهرة
مأمورية الجيزة
الدائرة 15 إيجارات
مذكرة بأسباب الإستئناف المقابل المقدم من :ـ
السيد / ..................... مستأنف ضده
ضد
السيدة / ........... المستأنفتان
في الاستئناف رقم 7200 لسنة 128ق استئناف القاهرة
المحدد لنظره جلسة 20/1/2013
الطالب المستأنف ضده يقدم فى هذه المذكرة استئنافا مقابلا إعمالا لنص المادة 237 من قانون المرافعات وذلك لأن الحكم المستأنف قد قضى بعدم قبول الطلب العارض المبدى منه شكلا على سند من المحكمة قد انتهت الى انتفاء صفته كمدعى عليه فى الدعوى الاصلية حال عدم تقديم المدعيتين المستأنفتين سند وفاة والده المستأجر الاصلى ولما كان هذا الحكم قد وقع على خلاف الثابت بالاوراق مخلا بحق الطالب فى الدفاع حارما اياه من حقه الثابت فى عين النزاع واقعا وقانونا فإنه يقصر إستئنافه هذا على بيان ذلك الحق والرد على استئناف الخصوم الاصلى والذى يطلبان فيه انتهاء العلاقة الايجارية لعقد الايجار موضوع النزاع وعدم احقية الطالب فى الامتداد بعد ان بدأ مدعاتهما اساسا على اساس الاخلاء لعدم سداد القيمة الايجارية ثم اضافا طلب انهاء العلاقة الايجارية والذى قصرا استئنافهما عليه وذلك على النحو الآتى :ـ
أولا: مخالفة الثابت بالاوراق والاخلال بحق الدفاع :ـ
بالرجوع لاوراق الدعوى يتضح بجلاء ان الطالب قد تقدم بحافظة مستندات امام محكمة اول درجة مؤرخة 23/ 1 / 2011 ضمنها تسع مستندات المستند التاسع منها هو شهادة وفاة والد الطالب المتوفى بتاريخ 1 / 12 /1991منذ اكثر من عشرين عاما على رفع الدعوى المبتدأة مما يقطع بأن الحكم المستأنف لم يعط هذه الحافظة حقها فى الفحص والتمحيص ولوعنى بها واقسطها حقها تحقيقا للعدالة التى يرتجيها الجميع واستبان محواها لما انتهى الى قضائه سالف البيان ولتحققت صفة الطالب شكلا امامه وتحقق حقه فى الامتداد القانونى لعين النزاع منذ نشأة الحق وتحقق السبب بوفاة والده المستأجر الاصلى وذلك وفقا للمستندات المقدمة منه بذات الحافظة والتى تثبت جميعها زواجه فى العين فى سنة 1998 بعد وفاة والده ووفاة والدته فى سنة 1994 مع ملاحظة ان الطالب عند وفاة والده كان عمره 21 عاما فقط ولم يكن متزوجا ولامقيما خارج كنف والده ويلاحظ ان والده قد توفى الى رحمة مولاه بعد مضى عام تقريبا على استئجاره الشقة موضوع النزاع .
ثانيا :ـ فى ثبوت حق الطالب فى الامتداد القانونى لعقد الايجارموضوع التداعى وثبوت اقامته مع والده المستأجر الاصلى منذ استئجار والدها اياها وعند وفاته وبعد وفاته والى الان :ـ
عفوا نلتمس من عدالة المحكمة الرجوع الى حافظة الطالب المؤرخة 23 / 1 /2011 والمتضمنه ما يقطع بإقامته وانجاب اولاده بعين النزاع والتحاقهم بمدارس المنطقة وذلك بعلم مورث المستأنفتين المستأجر الاصلى وعلمهما والا ما السر الذى جعلهما ووالدهما يتركان هذا الامر لمدة تزيد عن العشرين عاما هذا لوكان لهما ثمة حق جدلاً يضاف الى ذلك تعامل مورثهما مع الطالب طوال هذه المدة وقيام المستأنفتين بمطالبيته بالقيمة الايجارية وابلاغه بشرائهما للعقار بموجب انذار رسمى نلتمس الرجوع الى مذكرة دفاع المستأنفتين المؤرخة 23 / 1 / 2011 البند ثالثا ص 3 ولايخفى على فطنة العدالة القواعد المستقرة التى ارساها قضاؤكم وقضاء النقض :ـ
امتداد عقد الايجار بعد وفاة المستأجر أو تركه العين لصالح زوجته او أولاده او والديه (م 29 ق 49 لسنة 1977) مناطه . إقامتهم معه إقامة مستقرة حتي الوفاة أو الترك أيا كان مدتها أو بدايتها . الطعن رقم 2533 لسنة 60 ق - جلسة 22/6/1995 ،الطعن رقم 2141 لسنة 67 ق جلسة 1999
*كما اكدت محكمة النقض أن الامتداد القانونى لعقد الايجار يقع بمجرد تحقق السبب وقد جرى قضاؤها
إن القانون قد احل المستفيدين من مزية الامتداد القانوني واستمرار العقد بالنسبة لهم والمشار إليهم في النص محل المستأجر الأصلي في عقد الإيجار اثر وفاته أو تركه المسكن آي أنهم قد أضحوا دونه طرفا في العقد منذ انقضى بالنسبة له .
الفقرة رقم 1 من الطعن رقم 4068 سنة قضائية 66الجلسة 19 / 03 / 2003 ]
ووقت الاعتداد بالإقامة هو وقت وفاة المستأجر الأصلي ونشأة الحق بتحقق السبب فلا يعتد بالإقامة اللاحقة، فمن المُقرر في قضاء النقض أن: "الإقامة التي يترتب عليها امتداد عقد الإيجار لصالح المستفيدين من حكم المادة 29/1 ق 49 لسنة 1977. بعد وفاة المستأجر أو تركه العين. المقصود بها. الإقامة المستقرة حتى الوفاة أو الترك دون الإقامة اللاحقة". (نقض مدني في الطعن رقم 3246 لسنة 60 قضائية – جلسة 30/11/1994).
كما قطعت بأن قبض المالك القيمه الايجارية ممن أمتد اليه العقد يعتبر علاقة إيجارية جديدة مباشرة الصلة عن عقد الإيجار السابق وقد قضت محكمة النقض ’’بان استلام المالك القيمه الايجاريه بموجب ايصالات سداد الاجره من ورثة المستأجر مفادها قيام علاقه ايجاريه جديده ومباشره وهى منبته الصله عن عقد الايجار السابق المبرم مع مورثهم والذى انقضى بوفاته ’’الطعن رقم 2526 لسنة 69 ق بجلسة 14 فبراير 2001
كما قضت ’’انه اذا قام المؤجر بعد علمه بوفاة المستأجر بالتعامل مع ورثته بحسبانهم مستأجرين وخاصمهم بهذه الصفه اوطالبهم بالاجره على هذا الاساس او قبلها منهم بغير تحفظ لمده تكشف عن رضاه بقيام علاقه ايجاريه جديده فإن ذلك يمنعه من المنازعه فى صحة انتقال الحق اليهم و يكون قد اسقط حقه فى طلب انهاء عقد الايجار السابق بوفاة المستأجر الاصلى . الطعن رقم 369 لسنة 72 ق بجلسة 13 اكتوبر 2003
وكذلك فالأصل في الأولاد غير المتزوجين أنهم يُقيمون مع والديهم، فإن ادعى المؤجر العكس كان عليه إثبات ذلك.
(الطعن رقم 2715 لسنة 70 ق – جلسة 24/12/2001)
ثم جاءت المحكمة الدستورية لتؤكد ان اصحاب المراكز القانونية المستقرة والمقطوع بإقامتهم مع المستأجر الاصلى لايجوز المساس بهم ولابمراكزهم المستقرة والا لحدث خلل اجتماعى يصعب تداركه وجاء فى اسبابها أنه لما كانت المحكمة الدستورية العليا قد استشرفت خطر إعمال الأثر الرجعي المقرر للأحكام الصادرة بعدم دستورية القوانين في خصوص هذا الحكم وأعملت الرخصة التي خولتها لها الفقرة الثالثة من المادة 49 من قانونها وقضت بسريانه بأثر فوري على الوقائع التالية لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية الحاصل في 14/11/2002 وكان مفاد سريان هذا الحكم بأثر فوري أن عقد الإيجار لا يمتد قانوناً لمرة ثانية إذا كان قد سبق وامتد وفقاً لحكم الفقرة الأولى من المادة 29 من القانون 49 لسنة 1977 في تاريخ لاحق على نشر الحكم وليس في تاريخ سابق على ذلك بما مؤداه أن جميع العقود التي كانت قائمة في يوم 14/11/2002 ولو كانت قد أبرمت إعمالاً لأحكام الامتداد القانوني لعقود الإيجار ـ وتنزل منزلتها الوقائع التي يترتب عليها قيام التزام على المؤجر بتحرير عقد إيجار للمستفيدين من هذا الامتداد نزولاً على أحكامه فتعد عقوداً قائمة حكماً حيث كان يجب تحريرها وتظل قائمة ومنتجة لآثارها القانونية القضية رقم 70 لسنة 18 قضائية " دستورية "
وبإنزال ماسبق من قواعد قانونية وقضائية مستقرة على واقعات التداعى يتضح بجلاء ان الطالب كان متمتعا بإعالة والده المستأجر الاصلى له وانه كان مقيما معه اقامة مستقرة عند وفاته فثبت حقه فى الامتداد منذ تحقق السبب وان حقه فى تحرير عقد ايجار يعتبر العقد معه قد قام حكما وان اقامته المستقرة هو وزوجته وابنائه و مركزه القانونى كمستأجر اصلى قد استقر فلايجوز المساس به وان تعامل مورث المستأنفتين معه وقبوله بهذا الحق يمنعهما من سلوك هذا الطريق طالما ان مورثهما لم يسلكه فضلا عن سقوط هذا الحق بمضى اكثر من عشرين سنه على وفاة المستأجر الاصلى والد الطالب .
الامر الذى يبين منه أن استئناف الطالب المقابل يلقى صداه ويعتكز على أسس قانونية ثابته وأن الإستئناف الأصلى لايلتقى وصحيح القانون حرى بالرفض
لــــذلـك
يلتمس المستأنف ضده الحكم :ـ
اولا : بقبول استئنافه المقابل شكلا
ثانيا :ـ وفى الموضوع بثبوت العلاقة الايجارية عن الشقة رقم 7 بالدور الثالث فوق الارضى الكائنة بالعقار رقم 1 شارع المسجد الاقصى من شارع المعتمدية ارض اللواء وامتداد عقد الايجار المؤرخ 18 / 8 / 1990 عن هذه الشقة وبذات شروط العقد وبذات القيمة الايجارية اعتبارا من تاريخ وفاة والده مع الزامه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه .
واحتياطيا احالة الدعوى لمحكمة اول درجة لنظرها فى الموضوع
ثالثا : القضاء برفض الاستئناف الاصلى مع إلزام المستأنفتين أصليا في بالمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى
وكيل المستأنف المقابل
محمد راضى مسعود
المحامى