من طرف أحكام نقش خاصة بالضريبة العقارية
جلسة الأربعاء 29 إبريل سنة 1998
الطعن رقم 11557 لسنة 65 ق
ملخص القاعدة
الأصل ان يتحمل مالك العقار عبء الالتزام بأداء الضريبة العقارية إلا ان المشرع قد نقل عبئها طبقا للتشريعات الاستئنافية الخاصة بايجارات الأماكن للمستأجر خروجا على هذا الأصل.
أما فى حالة العيادة الطبية - غير أغراض السكنى - فإنها تخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى وبما يعنى العودة إلى الأصل فيتحمل عبء الضريبة مالك العقار حيث تخرج عن قواعد قانون إيجارات الأماكن.
القاعدة
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيقه القانون، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع تأسيسا على عدم سداده الضرائب العقارية المفروضة عليها باعتبارها أحد عناصر الأجرة عملا بالمادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977، فى حين أن العين منشأة فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وتستعمل فى غير أغراض السكنى مما لا تخضع معه لقواعد تحديد الأجرة، وتحديد أجرتها باتفاق المتعاقدين، ويكون المؤجر بالتالى هو الملزم بالضرائب المشار إليها، الأمر الذى يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار، وهو المالك إلى يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبة عن أدائها فى حدود علاقته بها، غير أن المشرع فى تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها - ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن، ثم القانون رقم 52 لسنة 1969، ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين، وإنما ترتبط بالمكان المؤجر، فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية - أصلية وإضافية - وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية، ولذا فقد حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك، ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - واستبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى إقامتها - أو على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص - اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به، مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين، وهو ما يستتبع بالتالى - فى هذا الخصوص - الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها، يؤكد هذا النظر أن المشرع قد نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تنص الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن العين محل النزاع المرخص بإنشائها بالترخيص رقم 331 لسنة 82-1983 شبين الكوم فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 مؤجرة لغير أغراض السكنى " عيادة طبية " فإن عبء الالتزام بالضرائب العقارية المفروضة عليها يقع على عاتق المالك، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين على سند من عدم سداد الطاعن - المستأجر - لقيمة الضرائب العقارية عن الفترة محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 74 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها ان يلتزم بها من يستفيد بايراد العقار وهو المالك. هو المسئول امام الادارة الضريبية عن ادائها. خرج المشرع عن هذا الاصل فى قوانين الايجارات الاستثنائية فحمل المستأجر بالضرائب العقارية الاصلية الاضافية سواء ما القى عبئوها على عاتقه او على عاتق المالك. ورتب على عدم الوفاء بها ما يترتب على عدم الوفاء بالاجرة من اثر. بصدور القانون 136 لسنة 81 استبعد المشرع الاماكن المنشأة لغير اغراض السكنى والاسكان الفاخر - اعتبارا من تاريخ العمل به - من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤدى ذلك. خضوع اجرتها للاحكام العامة فى القانون المدنى. مقتضاه. الرجوع الى الاصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة بالضرائب العقارية المفروضة عليها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبينة وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل فى تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة لها ابتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عن ما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية وإضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما القى عبئوها على عاتقة أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر واستبعد فى المادة الأولى منه الأماكن المرخص فى إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعقد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع فى هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها، يؤكد هذا النظر أن المشرع قد نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشأت أو تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد بعدها نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تنص الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المستأجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن العين محل النزاع مرخص بإنشائها بالترخيص 201 لسنة 1991 حى المنتزه الإسكندرية بتاريخ 27-7-1991 فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ومؤجرة لغير أغراض السكنى (محل) فإن عبء الالتزام بالضرائب العقارية المفروضة عليها وفقا للمادة 11 من هذا القانون يقع على عاتق المالك
جلسة الأحد 4 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2182 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للعين المؤجرة. تشمل القيمة الايجارية مضافا اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء. الملتزم بالضريبة العقارية، المالك، يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن ادائها. المستأجر يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأخيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية. تعتبر الضريبة العقارية من عناصر الاجرة لا الضريبة.
على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها.
القانون 136 لسنة 81 استبعد الاماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به بغير اغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤداه. خضوعها لاحكام القانون المدنى. التزام المالك بالضرائب العقارية المفروضة على العين المؤجرة.
واخرج المشرع ايرادات المساكن من وعاء الضريبة علة ذلك اعفاء المالك المستأجر منها.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبينة ان المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها فى تقدير القيمة الايجارية باعتبار ان ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية او اضافية تضاف الى القيمة الايجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الايجارية مضاف اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهى بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من ايراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها إلا ان المستأجر وحده هو الذى يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأجيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة لا الضريبة ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها - ولما كان المشرع فى تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات ايجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإدارة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجبت حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصليا واضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث ان المشرع رأى ان يكفل للمالك ربحا اضافيا منسوبا الى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الادارة والصيانة بالاضافة الى الضرائب العقارية الأصلية والاضافية سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه او على عاتق المالك وأوجب عليه أداؤها الى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذى أكده المشرع فى المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 غير ان المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة وبين المؤجر والمستأجر - استبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالى الرجوع الى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر ان المشرع نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على اعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت او تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية واخراج ايرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتى تنص فى الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة الأربعاء 19 يناير سنة 2000
الطعن رقم 82 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للاماكن هى الاجرة المحددة وفقا لاحكام القانون الخاضع له المكان. معدله حسب القوانين المتعاقبة زيادة او نقصانا.
القاعدة
مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5-11-1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون 46 لسنة 1962 - تحدد بحسب القانون الذى يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الأجرة المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وأنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 750 لسنة 70 (قضائية)
ملخص القاعدة
حمل المشرع المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة والضرائب العقارية الأصلية والإضافية ورتب على عدم سداد المستأجر هذه الضرائب ذات النتائج المفترضة على عدم الوفاء بالأجرة وذلك حتى صدور القانون 136 لسنة 1981.
القاعدة
من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الأصل في الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 54 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل في تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة بها إبتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة الباقي وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية أو إضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإستبعد في المادة الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعقد في هذا الشأن بإتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع في هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة - في النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها وأنه من المقرر أيضا أن مناط الحكم بالإخلاء في حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار في جانب المستأجر بإمتناعه أو تأخره في الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير في الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادي حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعي به، كما أن المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها - أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب ولا يعفيها من ذلك قيام نزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد إذ عليها أن تتثبت قبل قضاءها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها أما بالنسبة لدعوى تكرار التأخير في سداد الأجرة فإنه يلزم لتوافر حالة التكرار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها في الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا ألحق بهذه الأجرة تغيير في مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل في هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في موضوع الدعوى.
من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الأصل في الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 54 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل في تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة بها إبتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة الباقي وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية أو إضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإستبعد في المادة الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعقد في هذا الشأن بإتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع في هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة - في النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها وأنه من المقرر أيضا أن مناط الحكم بالإخلاء في حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار في جانب المستأجر بإمتناعه أو تأخره في الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير في الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادي حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعي به، كما أن المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها - أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب ولا يعفيها من ذلك قيام نزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد إذ عليها أن تتثبت قبل قضاءها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها أما بالنسبة لدعوى تكرار التأخير في سداد الأجرة فإنه يلزم لتوافر حالة التكرار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها في الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا ألحق بهذه الأجرة تغيير في مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل في هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في موضوع الدعوى.
جلسة الأحد 4 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2182 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للعين المؤجرة. تشمل القيمة الايجارية مضافا اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء. الملتزم بالضريبة العقارية، المالك، يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن ادائها. المستأجر يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأخيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية. تعتبر الضريبة العقارية من عناصر الاجرة لا الضريبة.
على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها. القانون 136 لسنة 81 استبعد الاماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به بغير اغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤداه. خضوعها لاحكام القانون المدنى. التزام المالك بالضرائب العقارية المفروضة على العين المؤجرة.
واخرج المشرع ايرادات المساكن من وعاء الضريبة علة ذلك اعفاء المالك المستأجر منها.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبينة ان المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها فى تقدير القيمة الايجارية باعتبار ان ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية او اضافية تضاف الى القيمة الايجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الايجارية مضاف اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهى بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من ايراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها إلا ان المستأجر وحده هو الذى يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأجيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة لا الضريبة ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها - ولما كان المشرع فى تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات ايجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإدارة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجبت حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصليا واضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث ان المشرع رأى ان يكفل للمالك ربحا اضافيا منسوبا الى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الادارة والصيانة بالاضافة الى الضرائب العقارية الأصلية والاضافية سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه او على عاتق المالك وأوجب عليه أداؤها الى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذى أكده المشرع فى المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 غير ان المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة وبين المؤجر والمستأجر - استبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالى الرجوع الى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر ان المشرع نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على اعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت او تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية واخراج ايرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتى تنص فى الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة 10 مايو سنة 2001
الطعن رقم 1739 لسنة 70 (قضائية)
ملخص القاعدة
الحكم بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم الموحدة للمجالس المحلية وبسقوط الأحكام التي تضمنتها المادة الرابعة من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وكذلك تلك التي إحتواها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 870 لسنة 1990 - مؤداه - أن أصبح المستأجر أو الشاغل غير ملزم بأداء الرسم الإيجاري على شاغلي العقارات المبينة بنسبة 4% على الأكثر من قيمة الإيجارات المنصوص عليه بالبند السادس من الجدول الثامن المرفق بهذا القرار.
القاعدة
أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بيع وتأجير الأماكن أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر - شريطة ألا يكون متنازعا فيها جديا، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة أو بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني في هذه المسألة، ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة يعتبر واردا على القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها - أبدتها النيابة أم لم تبدها، وأن النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدل بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن أحكام المحكمة في الدعاوي الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم بذلك تاريخا آخر - على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال أثر مباشر. "يدل على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة - عدم جواز تطبيقه إعتبارا من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية - وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة - ويتعين على المحاكم بإختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية بإعتباره قضاء كاشفا عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها. لما كان ذلك، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في الدعوى رقم 36 لسنة 18ق دستورية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 3 بتاريخ 15-1-1998 بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم الموحدة للمجالس المحلية وبسقوط الأحكام التي تضمنتها المادة الرابعة من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وكذلك تلك التي إحتواها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 870 لسنة 1990، وكانت المادة الأولى من قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 سالف البيان قد نصت على أن تفرض الرسوم المحلية بدائرة المجالس المحلية وفقا للفئات وللقواعد المبينة بالجداول المرفقة ويجوز لكل من المجالس المحلية تحديد بعض الفئات المبينة بالجداول المرفقة..." وقد تضمن الجدول الثامن المرفق بهذا القرار بالبند السادس الرسم الإيجاري على شاغلي العقارات المبينة بنسبة 4% على الأكثر من قيمة الإيجارات يؤديه شاغلوا العقارات، بما مؤداه أن أصبح المستأجر أو الشاغل غير ملزم بأداء الرسم المشار إليه إلى المؤجر ضمن الأجرة.
جلسة 21 نوفمبر سنة 2002
طعن رقم 1442 لسنة 70 ق
ملخص القاعدة
يلتزم المالك بأداء الضريبة العقارية المستحقة على العين المؤجرة سواء كان الإيجار في ظل القانون المدني أو قانون إيجار الأماكن.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية أن المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها في تقدير القيمة الإيجارية بإعتبار أن ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية أو إضافية تضاف إلى القيمة الإيجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الإيجارية مضافا إليها مقدار الضرائب التي لا يشملها الإعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهي بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبة عن أدائها في حدود علاقته بها إلا أن المستأجر وحده هو الذي يتحمل مبالغها بحكم القانون في نطاق العلاقة التأجيرية التي تربطه بالمالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة الضريبية ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة أن تبحث النزاع في مقدار الضريبة أو الملزم بأدائها ولما كان المشرع في تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها إبتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - إتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجرة فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المباني وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية وإضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأي أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك وأوجب عليه آداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذي أكده المشرع في المادة 14 من القانون رقم 49 سنة 1977 غير أن المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - إستبعد في مادته الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعتد في هذا الشأن إتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالي الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة في النطاق السابق - بالضراب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر أن المشرع نص في المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكي وشاغلي المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أنشئت أو تنشأ إعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص في المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتي تنص في الفقرة الأخيرة منها على إلتزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة 13 فبراير سنة 2005
طعن رقم 36 لسنة 73ق
ملخص القاعدة
أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لإحتساب الضريبة على العقارات المبنية وقت إنشاء المبنى هي معيار الزيادة الدورية الثابتة الواردة في القانون 136 لسنة 1981 المادة السابعة منه.
القاعدة
المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أنه "إعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية... وتحدد الزيادة المشار إليها وفقا للنسب الآتية..." يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين.
جلسة الأربعاء 29 إبريل سنة 1998
الطعن رقم 11557 لسنة 65 ق
ملخص القاعدة
الأصل ان يتحمل مالك العقار عبء الالتزام بأداء الضريبة العقارية إلا ان المشرع قد نقل عبئها طبقا للتشريعات الاستئنافية الخاصة بايجارات الأماكن للمستأجر خروجا على هذا الأصل.
أما فى حالة العيادة الطبية - غير أغراض السكنى - فإنها تخضع للقواعد العامة فى القانون المدنى وبما يعنى العودة إلى الأصل فيتحمل عبء الضريبة مالك العقار حيث تخرج عن قواعد قانون إيجارات الأماكن.
القاعدة
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيقه القانون، وفى بيان ذلك يقول أن الحكم أقام قضاءه بإخلاء العين محل النزاع تأسيسا على عدم سداده الضرائب العقارية المفروضة عليها باعتبارها أحد عناصر الأجرة عملا بالمادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977، فى حين أن العين منشأة فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 وتستعمل فى غير أغراض السكنى مما لا تخضع معه لقواعد تحديد الأجرة، وتحديد أجرتها باتفاق المتعاقدين، ويكون المؤجر بالتالى هو الملزم بالضرائب المشار إليها، الأمر الذى يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار، وهو المالك إلى يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبة عن أدائها فى حدود علاقته بها، غير أن المشرع فى تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها - ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن، ثم القانون رقم 52 لسنة 1969، ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين، وإنما ترتبط بالمكان المؤجر، فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة، فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية - أصلية وإضافية - وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية، ولذا فقد حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية، سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك، ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون رقم 136 لسنة 1981 - فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - واستبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى إقامتها - أو على ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص - اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به، مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين، وهو ما يستتبع بالتالى - فى هذا الخصوص - الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها، يؤكد هذا النظر أن المشرع قد نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت أو تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تنص الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية. لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن العين محل النزاع المرخص بإنشائها بالترخيص رقم 331 لسنة 82-1983 شبين الكوم فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 مؤجرة لغير أغراض السكنى " عيادة طبية " فإن عبء الالتزام بالضرائب العقارية المفروضة عليها يقع على عاتق المالك، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإخلاء العين على سند من عدم سداد الطاعن - المستأجر - لقيمة الضرائب العقارية عن الفترة محل النزاع، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا الوجه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن.
جلسة الأحد 23 يناير سنة 2000
الطعن رقم 74 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها ان يلتزم بها من يستفيد بايراد العقار وهو المالك. هو المسئول امام الادارة الضريبية عن ادائها. خرج المشرع عن هذا الاصل فى قوانين الايجارات الاستثنائية فحمل المستأجر بالضرائب العقارية الاصلية الاضافية سواء ما القى عبئوها على عاتقه او على عاتق المالك. ورتب على عدم الوفاء بها ما يترتب على عدم الوفاء بالاجرة من اثر. بصدور القانون 136 لسنة 81 استبعد المشرع الاماكن المنشأة لغير اغراض السكنى والاسكان الفاخر - اعتبارا من تاريخ العمل به - من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤدى ذلك. خضوع اجرتها للاحكام العامة فى القانون المدنى. مقتضاه. الرجوع الى الاصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة بالضرائب العقارية المفروضة عليها.
القاعدة
المقرر فى قضاء هذه المحكمة - أن الأصل فى الضريبة العقارية على العقارات المبينة وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل فى تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الاستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة لها ابتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عن ما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية وإضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما القى عبئوها على عاتقة أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر واستبعد فى المادة الأولى منه الأماكن المرخص فى إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعقد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع فى هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها، يؤكد هذا النظر أن المشرع قد نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشأت أو تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة العامة على الإيراد بعدها نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتى تنص الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المستأجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
لما كان ذلك وكان الثابت بالأوراق أن العين محل النزاع مرخص بإنشائها بالترخيص 201 لسنة 1991 حى المنتزه الإسكندرية بتاريخ 27-7-1991 فى ظل أحكام القانون رقم 136 لسنة 1981 ومؤجرة لغير أغراض السكنى (محل) فإن عبء الالتزام بالضرائب العقارية المفروضة عليها وفقا للمادة 11 من هذا القانون يقع على عاتق المالك
جلسة الأحد 4 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2182 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للعين المؤجرة. تشمل القيمة الايجارية مضافا اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء. الملتزم بالضريبة العقارية، المالك، يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن ادائها. المستأجر يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأخيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية. تعتبر الضريبة العقارية من عناصر الاجرة لا الضريبة.
على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها.
القانون 136 لسنة 81 استبعد الاماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به بغير اغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤداه. خضوعها لاحكام القانون المدنى. التزام المالك بالضرائب العقارية المفروضة على العين المؤجرة.
واخرج المشرع ايرادات المساكن من وعاء الضريبة علة ذلك اعفاء المالك المستأجر منها.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبينة ان المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها فى تقدير القيمة الايجارية باعتبار ان ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية او اضافية تضاف الى القيمة الايجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الايجارية مضاف اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهى بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من ايراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها إلا ان المستأجر وحده هو الذى يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأجيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة لا الضريبة ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها - ولما كان المشرع فى تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات ايجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإدارة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجبت حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصليا واضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث ان المشرع رأى ان يكفل للمالك ربحا اضافيا منسوبا الى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الادارة والصيانة بالاضافة الى الضرائب العقارية الأصلية والاضافية سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه او على عاتق المالك وأوجب عليه أداؤها الى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذى أكده المشرع فى المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 غير ان المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة وبين المؤجر والمستأجر - استبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالى الرجوع الى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر ان المشرع نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على اعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت او تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية واخراج ايرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتى تنص فى الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة الأربعاء 19 يناير سنة 2000
الطعن رقم 82 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للاماكن هى الاجرة المحددة وفقا لاحكام القانون الخاضع له المكان. معدله حسب القوانين المتعاقبة زيادة او نقصانا.
القاعدة
مفاده أن الأجرة القانونية للأماكن التى أنشئت وتم تأجيرها أو شغلها حتى 5-11-1961 ولم تخضع لتقدير اللجان التى اختصت بتحديد الأجرة منذ العمل بالقانون 46 لسنة 1962 - تحدد بحسب القانون الذى يحكمها ثم تحسب كامل الزيادات والتخفيضات فى الأجرة المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن ولا يعتد بالأجرة المكتوبة فى عقد الإيجار أيا كان تاريخ تحريره ولا بالقيمة الايجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية إذا اختلفت كلتاهما عن الأجرة القانونية، وأنه لا يرجع لأجرة المثل إلا إذا كانت الأجرة القانونية غير معلومة.
جلسة 6 مايو سنة 2001
الطعن رقم 750 لسنة 70 (قضائية)
ملخص القاعدة
حمل المشرع المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة والضرائب العقارية الأصلية والإضافية ورتب على عدم سداد المستأجر هذه الضرائب ذات النتائج المفترضة على عدم الوفاء بالأجرة وذلك حتى صدور القانون 136 لسنة 1981.
القاعدة
من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الأصل في الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 54 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل في تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة بها إبتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة الباقي وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية أو إضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإستبعد في المادة الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعقد في هذا الشأن بإتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع في هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة - في النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها وأنه من المقرر أيضا أن مناط الحكم بالإخلاء في حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار في جانب المستأجر بإمتناعه أو تأخره في الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير في الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادي حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعي به، كما أن المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها - أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب ولا يعفيها من ذلك قيام نزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد إذ عليها أن تتثبت قبل قضاءها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها أما بالنسبة لدعوى تكرار التأخير في سداد الأجرة فإنه يلزم لتوافر حالة التكرار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها في الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا ألحق بهذه الأجرة تغيير في مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل في هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في موضوع الدعوى.
من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن الأصل في الضريبة العقارية على العقارات المبنية وملحقاتها المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 54 أن يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبية عن أدائها في حدود علاقته بها غير أن المشرع خرج عن هذا الأصل في تنظيمه العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية وأورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاصة بها إبتداء من القرار بقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر إتخذ منها معايير محددة لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين وإنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار ونسبة أخرى من قيمة الباقي وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية أو إضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأى أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا فقد حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك ورتب على عدم سداد المستأجر لهذه الضرائب ذات النتائج المترتبة على عدم الوفاء بالأجرة إلى أن صدر القانون 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وإستبعد في المادة الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعقد في هذا الشأن بإتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع في هذا الخصوص الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة - في النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها وأنه من المقرر أيضا أن مناط الحكم بالإخلاء في حالة إدعاء المؤجر بتوافر التكرار في جانب المستأجر بإمتناعه أو تأخره في الوفاء بالأجرة هو ثبوت هذا الإمتناع أو التأخير في الدعوى بحيث يكون المستأجر قد أساء إستعمال حقه بتفادي حكم الإخلاء بالوفاء بالأجرة قبل إقفال باب المرافعة، فإذا ما ثبت وفاء المستأجر بالأجرة من قبل رفع دعوى الإخلاء فقد إنتفى التأخير كشرط لتوافر التكرار المدعي به، كما أن المقرر أنه متى كان مقدار الأجرة القانونية محل نزاع جدي بين المؤجر والمستأجر فإنه يتعين على المحكمة قبل أن تفصل في طلب الإخلاء سواء في دعوى الإخلاء للتأخير في الوفاء بالأجرة أو في دعوى الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بها - أن تعرض لهذا الخلاف وتقول كلمتها فيه بإعتباره مسألة أولية لازمة للفصل في هذا الطلب ولا يعفيها من ذلك قيام نزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد إذ عليها أن تتثبت قبل قضاءها بالإخلاء من مقدار الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في الإدعاء بالتأخير في الوفاء بها أما بالنسبة لدعوى تكرار التأخير في سداد الأجرة فإنه يلزم لتوافر حالة التكرار أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها في الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا ألحق بهذه الأجرة تغيير في مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل في هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانونا قبل الفصل في موضوع الدعوى.
جلسة الأحد 4 يونيه سنة 2000
الطعن رقم 2182 لسنة 69 ق
ملخص القاعدة
الاجرة القانونية للعين المؤجرة. تشمل القيمة الايجارية مضافا اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء. الملتزم بالضريبة العقارية، المالك، يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن ادائها. المستأجر يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأخيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية. تعتبر الضريبة العقارية من عناصر الاجرة لا الضريبة.
على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها. القانون 136 لسنة 81 استبعد الاماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به بغير اغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الاجرة. مؤداه. خضوعها لاحكام القانون المدنى. التزام المالك بالضرائب العقارية المفروضة على العين المؤجرة.
واخرج المشرع ايرادات المساكن من وعاء الضريبة علة ذلك اعفاء المالك المستأجر منها.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 فى شأن الضريبة على العقارات المبينة ان المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها فى تقدير القيمة الايجارية باعتبار ان ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية او اضافية تضاف الى القيمة الايجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الايجارية مضاف اليها مقدار الضرائب التى لا يشملها الاعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهى بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من ايراد العقار وهو المالك الذى يظل مسئولا قبل الادارة الضريبية عن أدائها فى حدود علاقته بها إلا ان المستأجر وحده هو الذى يتحمل مبالغها بحكم القانون فى نطاق العلاقة التأجيرية التى تربطه بالمالك باعتبارها قيمة مضافة على القيمة الايجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة لا الضريبة ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة ان تبحث النزاع فى مقدار الضريبة او الملزم بأدائها - ولما كان المشرع فى تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات ايجار الأماكن الاستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها ابتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد ايجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - اتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإدارة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجر فأوجبت حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمبانى باعتبارها تمثل صافى فائدة استثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المبانى وحدها مقابل استهلاكها ومصروفات الاصلاحات والصيانة والادارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصليا واضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث ان المشرع رأى ان يكفل للمالك ربحا اضافيا منسوبا الى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل استهلاك المبنى ومصاريف الادارة والصيانة بالاضافة الى الضرائب العقارية الأصلية والاضافية سواء ما ألقى عبؤها على عاتقه او على عاتق المالك وأوجب عليه أداؤها الى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذى أكده المشرع فى المادة 14 من القانون رقم 49 لسنة 1977 غير ان المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة وبين المؤجر والمستأجر - استبعد فى مادته الأولى منه الأماكن المرخص فى اقامتها او المنشأة بدون ترخيص اعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى او الاسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن فى تحديد أجرتها للأحكام العامة فى القانون المدنى التى تعتد فى هذا الشأن باتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالى الرجوع الى الأصل المقرر من قبل وهو التزام مالك العين المؤجرة - فى النطاق السابق - بالضرائب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر ان المشرع نص فى المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على اعفاء مالكى وشاغلى المبانى المؤجرة لأغراض السكنى التى أنشئت او تنشأ اعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية واخراج ايرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص فى المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتى تنص فى الفقرة الأخيرة منها على التزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة 10 مايو سنة 2001
الطعن رقم 1739 لسنة 70 (قضائية)
ملخص القاعدة
الحكم بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم الموحدة للمجالس المحلية وبسقوط الأحكام التي تضمنتها المادة الرابعة من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وكذلك تلك التي إحتواها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 870 لسنة 1990 - مؤداه - أن أصبح المستأجر أو الشاغل غير ملزم بأداء الرسم الإيجاري على شاغلي العقارات المبينة بنسبة 4% على الأكثر من قيمة الإيجارات المنصوص عليه بالبند السادس من الجدول الثامن المرفق بهذا القرار.
القاعدة
أن المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن مؤدى الفقرة "ب" من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بيع وتأجير الأماكن أن المشرع إعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسا لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلا تعين الحكم بعدم قبولها، ويشترط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التي يطالب بها المؤجر حتى يتبين للمستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه، ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر - شريطة ألا يكون متنازعا فيها جديا، وأن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به، وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنيا على سبب قانوني بحت أو يخالطه عنصر واقعي سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التي تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم في الدعوى، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة في الخصومة ومطروحة دائما على محكمة الموضوع وعليها أن تقضي من تلقاء نفسها في صحة أو بطلان هذا التكليف ويعتبر الحكم الصادر فيها في الموضوع مشتملا على قضاء ضمني في هذه المسألة، ومن ثم فإن الطعن بالنقض على الحكم الصادر فيها فيما تضمنه من تأخر الطاعن في سداد الأجرة يعتبر واردا على القضاء الضمني في مسألة التكليف بوفاء هذه الأجرة سواء أثارها الخصوم في الطعن أم لم يثيروها - أبدتها النيابة أم لم تبدها، وأن النص في المادة 49 من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 المعدل بقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1998 على أن أحكام المحكمة في الدعاوي الدستورية وقراراتها بالتفسير ملزمة لجميع سلطات الدولة وللكافة ويترتب على الحكم بعدم دستورية نص في قانون أو لائحة عدم جواز تطبيقه من اليوم التالي لنشر الحكم ما لم يحدد الحكم بذلك تاريخا آخر - على أن الحكم بعدم دستورية نص ضريبي لا يكون له في جميع الأحوال أثر مباشر. "يدل على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في قانون غير ضريبي أو لائحة - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة وهيئتها العامة - عدم جواز تطبيقه إعتبارا من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية - وهذا الحكم ملزم لجميع سلطات الدولة وللكافة - ويتعين على المحاكم بإختلاف أنواعها ودرجاتها أن تمتنع عن تطبيقه على الوقائع والمراكز القانونية المطروحة عليها ولو كانت سابقة على صدور الحكم بعدم الدستورية بإعتباره قضاء كاشفا عن عيب لحق النص منذ نشأته بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص ولازم ذلك أن الحكم بعدم دستورية نص في القانون لا يجوز تطبيقه من اليوم التالي لنشره مادام قد أدرك الدعوى أثناء نظر الطعن أمام محكمة النقض وهو أمر متعلق بالنظام العام تعمله محكمة النقض من تلقاء نفسها. لما كان ذلك، وكانت المحكمة الدستورية العليا قد حكمت في الدعوى رقم 36 لسنة 18ق دستورية المنشور بالجريدة الرسمية بالعدد 3 بتاريخ 15-1-1998 بعدم دستورية قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 بشأن الرسوم الموحدة للمجالس المحلية وبسقوط الأحكام التي تضمنتها المادة الرابعة من قانون إصدار قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بالقرار بقانون رقم 43 لسنة 1979 وكذلك تلك التي إحتواها قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 870 لسنة 1990، وكانت المادة الأولى من قرار وزير الإدارة المحلية رقم 239 لسنة 1971 سالف البيان قد نصت على أن تفرض الرسوم المحلية بدائرة المجالس المحلية وفقا للفئات وللقواعد المبينة بالجداول المرفقة ويجوز لكل من المجالس المحلية تحديد بعض الفئات المبينة بالجداول المرفقة..." وقد تضمن الجدول الثامن المرفق بهذا القرار بالبند السادس الرسم الإيجاري على شاغلي العقارات المبينة بنسبة 4% على الأكثر من قيمة الإيجارات يؤديه شاغلوا العقارات، بما مؤداه أن أصبح المستأجر أو الشاغل غير ملزم بأداء الرسم المشار إليه إلى المؤجر ضمن الأجرة.
جلسة 21 نوفمبر سنة 2002
طعن رقم 1442 لسنة 70 ق
ملخص القاعدة
يلتزم المالك بأداء الضريبة العقارية المستحقة على العين المؤجرة سواء كان الإيجار في ظل القانون المدني أو قانون إيجار الأماكن.
القاعدة
لما كان مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة التاسعة من القانون 56 لسنة 1954 في شأن الضريبة على العقارات المبنية أن المشرع أدخل عناصر عدة يجب مراعاتها في تقدير القيمة الإيجارية بإعتبار أن ما يخص العين المؤجرة من ضرائب عقارية أو إضافية تضاف إلى القيمة الإيجارية ومن ثم فإن الأجرة القانونية تشمل القيمة الإيجارية مضافا إليها مقدار الضرائب التي لا يشملها الإعفاء المقرر بالقانون 169 لسنة 1961 - وهي بحسب الأصل يلتزم بها من يستفيد من إيراد العقار وهو المالك الذي يظل مسئولا قبل الإدارة الضريبة عن أدائها في حدود علاقته بها إلا أن المستأجر وحده هو الذي يتحمل مبالغها بحكم القانون في نطاق العلاقة التأجيرية التي تربطه بالمالك بإعتبارها قيمة مضافة على القيمة الإيجارية عملا بالقوانين أرقام 169 لسنة 61، 46 لسنة 1962، 7 لسنة 1965 - والضرائب العقارية بهذه المثابة تعتبر من عناصر الأجرة الضريبية ورتب المشرع على عدم الوفاء بها نفس النتائج المترتبة على عدم سداد الأجرة ومن ثم يتعين على المحكمة أن تبحث النزاع في مقدار الضريبة أو الملزم بأدائها ولما كان المشرع في تنظيمه للعلاقة بين المؤجرين والمستأجرين بتشريعات إيجار الأماكن الإستثنائية أورد قواعد خاصة بتحديد أجرة الأماكن الخاضعة لها إبتداء من القرار بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن ثم القانون 52 لسنة 1969 ومن بعده القانون رقم 49 لسنة 1977 - إتخذ فيها معايير عينية لتحديد الأجرة لا تخضع لإرادة المتعاقدين إنما ترتبط بالمكان المؤجرة فأوجب حسابها بنسبة معينة من قيمة الأرض والمباني بإعتبارها تمثل صافي فائدة إستثمار العقار، ونسبة أخرى من قيمة المباني وحدها مقابل إستهلاكها ومصروفات الإصلاحات والصيانة والإدارة فضلا عما يخص العين المؤجرة من الضرائب العقارية أصلية وإضافية وكان مؤدى هذا التنظيم المستحدث أن المشرع رأي أن يكفل للمالك ربحا إضافيا منسوبا إلى مجموع التكاليف الرأسمالية ولذا حمل المستأجر مقابل إستهلاك المبنى ومصاريف الإدارة والصيانة بالإضافة إلى الضرائب العقارية الأصلية والإضافية سواء ما ألقي عبؤها على عاتقه أو على عاتق المالك وأوجب عليه آداءها إلى المؤجر مع الأجرة الشهرية وهو الأمر الذي أكده المشرع في المادة 14 من القانون رقم 49 سنة 1977 غير أن المشرع عند صدور القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - إستبعد في مادته الأولى منه الأماكن المرخص في إقامتها أو المنشأة بدون ترخيص إعتبارا من تاريخ العمل به لغير أغراض السكنى أو الإسكان الفاخر من الخضوع لقواعد تحديد الأجرة الواردة به - مما مؤداه أن تخضع هذه الأماكن في تحديد أجرتها للأحكام العامة في القانون المدني التي تعتد في هذا الشأن إتفاق المتعاقدين وهو ما يستتبع بالتالي الرجوع إلى الأصل المقرر من قبل وهو إلتزام مالك العين المؤجرة في النطاق السابق - بالضراب العقارية المفروضة عليها - يؤكد هذا النظر أن المشرع نص في المادة 11 من القانون رقم 136 لسنة 1981 على إعفاء مالكي وشاغلي المباني المؤجرة لأغراض السكنى التي أنشئت أو تنشأ إعتبارا من 9-9-1977 من جميع الضرائب العقارية الأصلية والإضافية وإخراج إيرادات هذه المساكن من وعاء الضريبة على الإيراد بعد ما نص في المادة الأولى منه على عدم سريان المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 والتي تنص في الفقرة الأخيرة منها على إلتزام المستأجر بأداء ما يخص الوحدة المؤجرة من الضرائب العقارية والإضافية.
جلسة 13 فبراير سنة 2005
طعن رقم 36 لسنة 73ق
ملخص القاعدة
أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لإحتساب الضريبة على العقارات المبنية وقت إنشاء المبنى هي معيار الزيادة الدورية الثابتة الواردة في القانون 136 لسنة 1981 المادة السابعة منه.
القاعدة
المادة السابعة من القانون رقم 136 لسنة 1981 - في شأن الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر - على أنه "إعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تزاد في أول يناير من كل سنة أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المنشأة حتى 9 سبتمبر 1977 زيادة دورية ثابتة بواقع نسبة من القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت الإنشاء حتى لو أدخلت عليها تعديلات جوهرية... وتحدد الزيادة المشار إليها وفقا للنسب الآتية..." يدل على أن الزيادة الدورية الثابتة في أجرة الأماكن المؤجرة لغير السكنى المشار إليها في هذا النص تحدد على أساس القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لحساب الضريبة على العقارات المبنية في ذات وقت إنشاء العين.